商業(yè)物業(yè)管理服務費測算方案

1、word教育資料四川仁壽成都三樸物業(yè)管理有限公司201 3年1月中鐵仁禾廣場物業(yè)管埋服務費測算方案目錄項目理解高一開發(fā)公司的行業(yè)地位高、產(chǎn)品定位高、建筑高度高、各項質量高U大一項目體量大、地區(qū)影響大、資金投入大、人力需求大。精一項目設計精，配套要求精。細一方案規(guī)劃細，后朗服務要求細口多一業(yè)態(tài)設置多，管理難點多白根據(jù)銷售中心、設計規(guī)劃、地區(qū)定位（仁壽新地標）、本項目為高檔樓盤.“MP市場調研 J 二刖/八,:）酒店 n寫字樓ISAM 利服務定位國家一級物業(yè)服務標準房屋管理1、按有關法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。2、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地

2、面無破損；外墻及公共空間無亂張 貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置，整齊有序。3、對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告，并報告有關部門依法處理。4、陽臺封閉規(guī)格色調一致。5、空調安裝位置統(tǒng)一，有條件的組織實施冷凝水集中排放。6、房屋裝修符合規(guī)定，有裝修管理服務制度；與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，查驗裝修申請方 案及審批記錄；對進出住宅區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查， 有日常巡查記錄及驗收手續(xù)；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現(xiàn)象及時勸告，問題 嚴重的報告有關部門處理；督促裝修垃圾及時清運。設施設備維修養(yǎng)護1

3、、維修養(yǎng)護制度健全并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執(zhí)行良好。2、公共設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，有設備臺帳、運行記錄、檢查記錄、維修 記錄、保養(yǎng)記錄；對設備故障及重大或突發(fā)事件有應急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。3、實行 24小時報修值班制度。急修報修半小時內到達現(xiàn)場，預約維修報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場, 回訪率 90%以上。4、水、電、電梯、監(jiān)控等設備運行人員技能熟練，嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。5、道路、停車場平整暢通，交通標志齊全規(guī)范。6、樓道燈，景觀燈等公共照明設備完好率98%以上。續(xù)上頁7、設備用房整潔，主要設施設備標示清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯

4、標志和防范措施。8、雨水井、化糞井每月檢查一次，根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。9、在接到相關部門停水、停電通知后，按規(guī)定時間提前通知用戶。公共秩序維護1、門崗室美觀整潔，人員統(tǒng)一著裝。設專人24小時值勤，其中主出入口不少于 12小時立崗值勤。對本區(qū)機動車出入驗證；對外來機動車登記換證；有減速設施及禁鳴標志。2、按照規(guī)定線路和時間進行巡邏，每天不少于12次，對住宅區(qū)重點部位每 2小時巡查一次 ，并做好巡查記錄。巡查過程中對可疑人員進行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。3、住宅區(qū)內公共娛樂設施、水池等部位，設置安全警示標志。4、對出入住宅區(qū)的機動車輛進行引導，行駛有序并

5、停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。5、設有中央監(jiān)控室的實施 24小時安全監(jiān)控并記錄及時。6、管護好公共財物，包括消防器材及表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。7、對火災、水浸等突發(fā)事件有應急處理預案。8、定期對服務人員進行消防培訓，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。保潔服務1、住宅區(qū)內公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔；室外標識、宣傳攔、信報箱等每周擦拭2次。2、公共區(qū)域日常設專人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無雜物。3、公共樓道每天清掃1次；樓梯扶手每天擦洗 1次，保持干凈整潔。4、根據(jù)住宅區(qū)實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。續(xù)上頁5、每天定時收集垃圾，垃圾清運

6、日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。6、垃圾設施每天清潔1次，無異味。7、公共區(qū)域玻璃每周擦洗一次。8、對區(qū)內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。9、進行保潔巡查，樓道內無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。10、建立消殺工作管理制度，根據(jù)實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、螳、蚊、 蠅等害蟲孳生。11、飼養(yǎng)寵物符合有關規(guī)定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。綠化養(yǎng)護管理1、花草樹木生長良好，無枯死、無樹掛，適時修剪、疏密得當，有良好的觀賞效果；樹形符合自然特 征，整形植物保持一定形狀。發(fā)現(xiàn)死樹應在一周內清除，并隨時補種。2、草坪生長整齊，按時進行修剪。及時清除雜草

7、，有效控制雜草孳生；無垃圾、煙頭、紙屑等。3、綠籬枝葉較茂密，超過平齊線10公分時應進行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，當天清除修剪廢棄物。5、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。6、適時組織防凍保暖，預防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。7、園林建筑和輔助設施完好，整潔無損。8、綠化地設有提示人們愛護綠化的宣傳牌。綜合管理服務建立物業(yè)管理制度和服務質量管理體系，制定完善的物業(yè)管理方案并組織實施。續(xù)上頁按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務項目、內容及物業(yè)管理服務費標準。3、服務人員統(tǒng)一著裝、佩帶標志、語言規(guī)范、文明服務。4、管理人員80%f有物業(yè)管理上

8、崗證書，特種作業(yè)員工應100%持有政府或專業(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。5、廣泛運用計算機對業(yè)主資料、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常辦公等進行管理。6、建立完善的檔案管理制度（包括物業(yè)竣工驗收資料、設備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等），各種基礎資料，臺帳報表、圖冊健全，保存完好。7、設置“服務中心”，公示聯(lián)系電話，24小時有管理人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務合同范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%8、提供有償特約服務和代辦服務，公示服務項目及收費標準。9、采取入戶走訪、業(yè)主座談會、電話溝通、問卷調查等形式開展回訪工作，回訪率85%以上。并對薄弱環(huán)節(jié)進行改進。10

9、、建立健全財務管理制度。11、建立共用部位設施設備維修基金臺賬，賬目清楚、準確，按規(guī)定使用共用部位設施設備維修基金， 定期公布維修基金繳存和使用情況。崗位設置住宅服務崗位安排word教育資料客戶服務崗位秩序維護固定崗位秩序維護流動崗位管理覆蓋區(qū)保潔服務崗位SAM科崗位設置 商業(yè)服務崗位安排客戶服務崗位秩序維護固定崗位秩序維護流動崗位管理覆蓋區(qū)保潔服務崗位崗位設置外圍服務崗位安排word教育資料秩序維護固定崗位秩序維護流動崗位管理覆蓋區(qū)保潔服務崗位崗位設置總架構項目物業(yè)總經(jīng)理1人住宅物業(yè)主任1人客戶服務部8人工程部21人客服經(jīng)理1人工程經(jīng)理1人收費員1人環(huán)境綠化專員1人住宅領班人商業(yè)領班人住宅客

10、服3人商業(yè)客服2人寫字樓客服1人工程主管1人工程領班2人高壓值班3人運行技工3人暖通技工3人強電技工（?。┤藦婋娂脊ぃㄉ蹋?人弱電技工（住）1人弱電技工（商）1人維修技工（?。?人維修技工（商）2人維修技工（寫）1人秩序維護部95人秩序維護經(jīng)理1人秩序維護領班3人外圍巡邏6人監(jiān)控值班6人住宅大門9人住宅巡邏18人商業(yè)定崗6人商業(yè)巡邏15人寫字樓大堂3人寫字樓巡邏1人停車場出入口9人車場巡邏12人機動6人環(huán)境綠化部61人|環(huán)境綠化經(jīng)理1人環(huán)境綠化領班2人外圍保潔4人外圍綠化工2人住宅保潔17人住宅綠化工2人商業(yè)保潔16人商業(yè)綠化工3人寫字樓保潔2人寫字樓綠化工1人停車場保潔6人機動保潔5人中鐵仁

11、禾物業(yè)管理費用總表序 號費用項目總管理處住宅商業(yè)寫字樓酒店停車場合計1人員成本162,198.20118,049.40117,549.0022,849.80-69,300.00489,946.402行政費用24,499.334,071.003,710.00772.0050.001,877.0034,979.333清潔成本18,000.0035,400.0092,400.006,000.00-11,100.00162,900.004綠化及節(jié)日裝點4,948.27750.00-310.00-6,008.275設備設施維護及能 耗8,637.3395,758.6857,256.965,874.445

12、,164.6624,772.48197,464.556秩序維護費用90.001,437.001,891.00204.00-1,046.004,668.007財務及其它費用22,198.971,620.272,305.5950.086.0014,024.0040,204.918不可預見費10,000.009管理利潤30,000.0010總管理處費用分攤-280,572.11148,993.6349,505.472,479.712,479.7177,113.58-11稅金21,372.6317,085.162,028.42405.2810,485.95總計427,452.61341,703.174

13、0,568.468,105.66209,719.011,027,548.91建筑面積（平方米）物業(yè)管理費標準1住宅：213,234.7253.1%2.00元/平方2商業(yè)：70,850.5817.6%4.82元/平方3寫字樓：3,548.880.9%11.43元/平方4酒店：3,548.880.9%2.28元/平方5停車場：110,362.3927.5%62.75元/個401,545.45100.0%人員成本1、人員薪酬序 號部門職位工資標準部門 合計總管理處住宅商業(yè)寫字樓酒店停車場人 數(shù)金額人 數(shù)金額人 數(shù)金額人 數(shù)金額人 數(shù)金額人 數(shù)金額1總經(jīng)理 室總物業(yè)經(jīng)理8,000.00218,000.

14、000.000.000.000.000.002物業(yè)主任6,000.000.0000.0016,000.000.000.000.0010客戶服 務中心經(jīng)理4,500.00814,500.000.000.000.000.000.00收費員3,000.0013,000.000.000.000.000.000.00客服領班3,500.000.0000.0000.000.000.000.00環(huán)境綠化專員2,500.0012,500.000.000.000.000.000.0011客服助理3,000.000.0039,000.0013,000.0013,000.000.000.0012秩序維 護部經(jīng)理4,

15、000.009514,000.000.000.000.000.000.0013領班3,500.00310,500.000.000.000.000.000.00監(jiān)控3,000.00618,000.000.000.000.000.000.0014秩序維護員3,000.001236,000.002781,000.002163,000.00412,000.000.002163,000.0015經(jīng)理6,000.0016,000.000.000.000.000.000.0016工程部工程主任5,000.002115,000.000.000.000.000.000.0017領班3,500.0027,000.

16、000.000.000.000.000.0018工程技工3,000.00618,000.0039,000.00721,000.0013,000.000.000.00合計12636122500.003399000.003093000.00618000.0000.002163000.0054000.0018000.0030000.006000.000.000.002、社會保險、福利及其它費用保險、福利及其它總管理處住宅商業(yè)寫字樓酒店停車場1社會保險（39.5%）養(yǎng)老保險（20%）10,800.003,600.006,000.001,200.000.000.002醫(yī)療保險（9%）4,860.001,

17、620.002,700.00540.000.000.003失業(yè)（2%）1,080.00360.00600.00120.000.000.004工傷（0.8 %）432.00144.00240.0048.000.000.005生育（0.7 %）378.00126.00210.0042.000.000.006住房公積金（7%）7加班費用（工資總額 10%12,250.009,900.009,300.001,800.000.006,300.008福利費用（工資總額 8.33%）4,498.201,499.402,499.00499.800.000.009遣散費用（工資總額10% （說明一）5,400.

18、001,800.003,000.00600.000.000.00合計39698.2019049.4024549.004849.800.006300.00人員成本總管理處住宅商業(yè)寫字樓酒店停車場總計162198.20118049.40117549.0022849.800.0069300.00說明：一、根據(jù)勞動合同法第四十七條規(guī)定行政、秩序維護及其它成本1、行政費用序號項目費用標準總管理處住宅商業(yè)寫字樓酒店停車場備注數(shù)量金額測算說明數(shù)量金額測算說明數(shù)量金額測算說明數(shù)量金額測算說明數(shù)量金額測算說明數(shù)量金額測算說明1通訊費2260.00固定10部,100元/ 部/月，手機費（客 服助理及經(jīng)理級以 上）

19、600元/月，寬帶 3條,120元/條/月, 短信群發(fā)300元/月200.00客戶助理手機費用，50元/人100.00客戶助 理手機 費用， 50元/ 人50.00客戶助理手機費用，50元/人客戶助理手機費用，50元/人固定設置：總經(jīng) 理室1部，客服 中心前臺3部 （其中1條專供 pose機刷卡）, 客服中心辦公3 部，秩序維護及 工程辦公室1 部，工程值班室 1部，監(jiān)控中心 1部。共計10 臺。2差旅費4000.00至仁壽費用3管理處 公用水 電費4000.00空調開放、用水、用電及員工飲用純凈水費用4員工制服費300.00元/套361850.00總物業(yè)經(jīng)理600元/ 套，其余員工300元

20、/套，每個員工每年4 套，2年折舊331650.00員工300元/套，每年4套，2年 折舊301500.00員工300元/套,每年4套，2 年折舊6300.00員工300 元/套，每 年4套，2 年折舊員工300元/套，每 年4套，2 年折舊211050.00員工300 元/ 套，每 年4套，2年折 舊5洗衣費8.00元/套361152.00每個月每個員工洗衣4次，每次8元331056.00每個月每個員工洗衣430960.00每個月每個員 工洗衣6192.00每個月每 個員工洗衣4次，每個月每個員工洗衣4次，每21672.00每個月每個員 工洗衣次，每次8元4次，每次8元每次8元次8元4次，每

21、次8元按招聘費10006招聘費84.00每年1000元，12個月分攤元/年（招聘會 卡購置）。此費 用不含啟動招 聘。辦公設7備維保費（含耗 材）1000.00打印機、復印機維修，硒鼓更換等8辦公用品20.00元/人36720.00總管理處按20元/人計算33165.00按5元/人計算30150.00按5元/人計算630.00按5元/人計算按5元/人計算21105.00按5元/人計算9培訓費1000.00含訓、外訓全部費用按年培訓費12000元計算。10公共關系費1500.00外聯(lián)費用11印刷品1000.00溫馨提示、通 矢口、常用表格印刷等1000.00溫馨提 示、通 矢口、常 用表格 印刷

22、等200.00溫馨提示、通知、 常用表格 印刷等50.00溫馨提示、 通知、常用 表格印刷 等50.00溫馨提 示、通 矢口、常 用表格 印刷等不含樓宇交付之資料12藥品500.00急救包、夏季防暑等13報刊費100.00報刊、雜志訂閱14軟件維護費用333.33財務及物管軟件維護財務軟件年維護費常規(guī)為4000 元15固定資 產(chǎn)折舊 費6000.00開辦費折舊合計24499.334071.003710.00772.0050.001877.002、秩序維護費用序號項目費用標準總管理處住宅商業(yè)停車場備注數(shù)量金額測算說明數(shù)量金額測算說明數(shù)量金額測算說明數(shù)量金額測算說明1勞保用 品（手 套、鞋 油、防

23、蚊 等）6.00元/人1590.00秩序維護部5元/人計算27162.00秩序維護部5元/人計算21126.00秩序維護部5元/人計算424.00秩序維護部5元/人計算21126.00秩序維 護部5 元/人 計算2沙袋30.00元/袋324405.0010棟共計324層，每2層2個162202.50每部電 梯每層 電梯廳 設3個4252.50每部電梯每層電梯廳設3個2025.00每個出入口 10個，計有2個 出入口已含裝沙費用， 每二年更換3滅火器 年檢及更換30.00元/個648810.007棟共計324 層，每層2 具，共計648個11701462.5050m2/具，共 計1170個708

24、7.5050m2/ 具，共計70個700875.00150m/具，共計150個使用4公斤滅 火器，每2年更 換4安全標識更新20.00元/個360.00按住宅年更換量30個計算5100.00按年更換量60個計算240.00按年更換量20個計算120.00按年更換量12個計算主要為A型警示牌更換費用5安管宿舍費用800.00元/套0.0012人/套0.0012人/套0.0012人/套0.0012人/套0.0012人/套已含宿舍水電費用合 計|90.001437.001891.00204.001046.003、財務及其它費用序號項目費用標準總管理處公寓商業(yè)停車場備注數(shù)量金額測算說明數(shù)量金額測算說

25、明數(shù)量金額測算說 明數(shù)量金額測算說明數(shù)量金額測算說明數(shù)量金額測算說 明(1)保險費用本預算是以項目投資額為依1財產(chǎn)一切險0.35%014583.33投資總額的0.35%。據(jù)測算，建議實 際發(fā)生時只購 買設備部分，該 費用可大幅降低。2公眾責任險3.8%。316.67累計賠償限額的3.8%。累計賠付額100萬元3車場險50.00元/個334213925.00年度累 計賠償 限額60 萬元， 每次每 個車位 賠償限額20萬 元費用每月分攤(2)財務及律師費用1審計費416.67常規(guī)為4000-6000元/年2審證費120.00元/人40.00財務人員會計證年審3票據(jù)費0.60元/戶23711422

26、.60共 2371戶2000.0012.006.004律師費1000.00按每年12000元計算(3)其它1殘疾人 就業(yè)保 障金5512.50上年度職工平均工 資x （用人單位在崗 人數(shù)X1.5%-已安排 就業(yè)殘疾職工人數(shù)）根據(jù)殘疾人就 業(yè)保障金征收 管理辦法2工會經(jīng)費329.80工資總額的2%197.67工資總額的2%305.59工資總額的2%38.08工資總額的2%99.00工資總額的2%根據(jù)中華人民國公會法合 計22198.971620.272305.5950.086.0014024.00清潔、綠化及節(jié)日裝點成本1、清潔外判費用序 號項目費用標準總管理處住宅商業(yè)寫字樓酒店停車場數(shù)量金額測

27、算 說明數(shù)量金額測算說 明數(shù)量金額測算說 明數(shù)量金額測算說明數(shù) 量金額測算說 明數(shù)量金額測算說 明1清潔外 判（含普 通材料）1800.00元/人11800 .00主管1人0.00見崗位 設置表0.001800.00元/人814400.001934200.00見崗位 設置表， 外委（包2443200.00見崗位 設置表， 外委（包35,400.00見崗位設置表，外委（包含普見崗位 設置表， 外委（包610800.00按建筑 面積15000含普通 材料）按 1800 元/ 人計算含普通 材料）按 1800 元/ 人計算通材料）按1800元/人計算含普通材料）按1800 元/人計算平方米 /人配

28、置2生活垃 圾清運 費300.00元/車一一無該 筆費 用6018000.00按每天2 車考慮1300.00一一無該筆 費用8.00元/戶3外墻清 洗費2.00元/m2一一無該 筆費 用一一通常住 宅不做 外墻清 洗處理， 如需要， 另行比 價確定9000030000.00估計為9 力平方 米，每年 2次一一無該筆 費用4公共部 分地面 鏡面處 理10.00元/m2一一無該 筆費 用一一無該筆 費用商業(yè)部 分大堂 面積未 有確定， 具體以 實際發(fā) 生為準。一一無該筆 費用4化糞池 清掏10.00元/m318001500.00共用 設施， 每年1 次合 計17700.0034200.009120

29、0.005700.000.0010800.002、物料消耗序 號項目費用標準總管理處住宅商業(yè)寫字樓酒店停車場數(shù) 量金 額測算說明數(shù) 量金額測算說明數(shù) 量金 額測算說 明數(shù) 量金額測算說明數(shù) 量金 額測算 說明數(shù) 量金 額測算說明1消殺費 用（購置 藥品，管 理處自 行投放）300.00元/組1300 .00每月1次， 每次1組41200 .00每月1次， 每次7組41200.00商業(yè)每 月2次， 每次4 組藥品1300.00寫字樓每月2次，每次1組藥 品1300.00停車場每 月1次， 每次1組噴香劑19.00元/罐0.00無噴香器 電池1.50元/節(jié)0.00無2衛(wèi)生紙17.00元/卷一一無該

30、筆費用一一無該筆費用無一一無該筆費用3洗手液2.50元/斤一一無該筆費用一一無該筆費用一無一一無該筆費用4除臭球1.20元/個0.00無該筆費用一一無該筆費用0.00無一一無該筆費用5大雨傘 套0.15元/個一一無該筆費用一一無該筆費用一無一一無該筆費用6小雨傘套0.13元/個一一無該筆費用一一無該筆費用一無一一無該筆費用7消毒劑30.00元/瓶一一無該筆費用0.00無該筆費用0.00無一一無該筆費用合 計300.001200.001200.00300.000.00300.00總計18000.0035400.0092400.006000.000.0011100.003、綠化及節(jié)日裝點成本序 號

31、項目費用標準總管理處住宅商業(yè)寫字樓酒店停車場數(shù)量金額測算 說明數(shù) 量金額測算說明數(shù) 量金 額測算說 明數(shù) 量金 額測算 說明數(shù) 量金額測算 說明數(shù) 量金 額測算 說明1綠化養(yǎng)護0.20元/m224741.354948.270一一無該 筆費 用2植物租擺(1.8m)3.00元/盆/天一一無該 筆費 用一一無該筆費用一一無該筆 費用一一無該 筆費 用植物租擺 (1.2-1.5 m)2.00元/盆/天一一無該 筆費 用一一無該筆費用0.00詳見說 明(一)1530.00一一無該 筆費 用植物租擺 (0.5m)1.00元/盆/天一一無該 筆費 用一一無該筆費用一一無該筆 費用3030.00一一無該 筆

32、費 用3節(jié)日裝點費750.003000 元/次，一年3次計250.001000元/次，一年3次計一一無該 筆費 用合 計4948.27750.000.00310.000.000.00設備設施維修保養(yǎng)成本及能耗序號項目總管理處住宅商業(yè)寫字樓酒店停車場費用標準金額測算說明費用標準金額測算說明費用標準金額測算說明費用標準金額測算說明費用標準金額測算說明費用標準金額測算說明(1)電梯1維保外判費 用（全委托）800.00元/臺32800.00高層電梯41臺500.00元/臺9000.00直18臺600.00元/臺1200.00直2臺1,200.00直2臺300.00元/臺10800.00扶梯36臺2年

33、檢費用（含 限速器檢測）150.00元/臺6150.00150.00元/臺2700.00垂直梯18臺150.00元/臺300.00垂直梯2臺300.00直2臺25.00元/臺900.00扶梯36臺小計0.0038950.0023400.001500.001500.000（2）消防系統(tǒng)1維保外判費 用（有限委 托）1000.00報警主機系統(tǒng)1000.002000.00500.00500.00500.002管網(wǎng)防腐維護50.0050.00100.00100.00100.00200.00小計1050.001050.002100.00600.00600.00700（3）電氣系統(tǒng)1高壓檢測費2500.002年檢 測一次， 每次 60000 元。2防雷測試費333.33每年一 次，按 20個防雷點計算3保養(yǎng)維修