VTSJQR002項目前期設計研究示范文本

1、項目前期設計研究示范文本 編輯 日期2007-11-28 審核 日期2007-11-28 批準 日期 2007-11-28 文件編號:修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內容修改人審核人批準人一、項目概況及用地分析1、用地自然條件概況及分析1.1 宗地位置應附文：簡述宗地位置應附圖：宗地城市位置圖；宗地區(qū)域位置圖1.2 宗地現(xiàn)狀(1) 宗地四邊范圍應附文：簡述宗地四邊范圍應附圖：宗地紅線圖(2) 宗地現(xiàn)狀地形地貌應附文：簡述宗地現(xiàn)狀地形地貌，重點及特殊地形地貌特征應展開分析應附圖：宗地現(xiàn)狀照片（標明拍攝點和目標點位置）；宗地地形圖(3) 綠化植被與水面應附文：簡述宗地內綠化植被與水面狀況。如有考慮保留的

2、植物與水面，應說明擬保留部分的范圍、擬保留植物的樹種和習性、擬保留水面的改造措施應附圖：宗地綠化植被與水面分布圖(4) 氣候氣象應附文：簡述氣溫、主導風向、降雨量等指標。(5) 水文地質應附文：簡述地表水、地下水現(xiàn)狀及周圍建筑的基礎處理情況應附: 宗地地質資料（如：初勘資料、周邊建筑基礎處理資料等）(6) 特殊地下物應附文：明確宗地地下有無文物、地下軍用設施及管線、地下油罐房或其它大型地下建筑物2、 宗地社會條件概況及分析2.1 區(qū)域現(xiàn)狀與規(guī)劃應附文：簡述用地所處區(qū)域的歷史沿革、文化背景、地段或區(qū)域現(xiàn)狀特征等，對象征地段特點的景點設施附照片說明。當?shù)卣畬ψ诘厮巺^(qū)域的規(guī)劃設想和實施計劃的說明

3、。應附圖：區(qū)域現(xiàn)狀圖：區(qū)域總體規(guī)劃圖2.2 規(guī)劃要求應附文：說明規(guī)劃管理部門對宗地的規(guī)劃設計要點，或宗地建設用地規(guī)劃許可證的內容，對用地主要設計指標的分析。應附：規(guī)劃要點；容積率分析表2.3 交通狀況應附文：簡述宗地交通情況；地鐵、輕軌、公交流線與宗地附近站點；私車赴宗地路線選擇；應附圖：區(qū)域交通分析圖；周邊交通分析圖；周邊道路斷面圖2.3 公共設施(1) 公共建筑應附文：描述對設計存在影響的公共及商業(yè)建筑的名稱、類型、面積、基本功能、形態(tài)及建成時間；(2) 對設計存在影響的設施與標志物應附文：簡述以下有利與不利因素情況有利因素：廣場、公園、城市雕塑等不利因素：高壓線、變電所、煙囪、垃圾場、排

4、污溝、其它構成噪音與污染的建筑物、構筑物與設施。應附圖：周邊公共設施圖2.5 市政管線應附文：簡述給水、雨水、污水、強電、弱電、煤氣、暖通、寬帶接口位置、 管徑、埋深、標高應附圖：市政管線圖二、開發(fā)目標、開發(fā)計劃與項目設計總體計劃1 項目總體開發(fā)目標1.1項目總體定位1.2目標成本和目標利潤2. 項目總體開發(fā)計劃2.1分期開發(fā)的規(guī)模和進度2.2分期開發(fā)的成本和利潤應附表：分期開發(fā)規(guī)模、進度、成本和利潤表2.3 項目設計總體計劃應附表：項目設計總體計劃表三、市場定位和產(chǎn)品建議1 項目總體定位1.1 項目市場定位1.2 項目競爭優(yōu)勢（針對競爭樓盤）2 項目目標市場2.1 目標客戶構成2.2 目標客

5、戶行為特征3 項目產(chǎn)品建議（市場營銷部門與設計部共同確定）3.1 產(chǎn)品類型及構成(1)產(chǎn)品構成的種類(2)各產(chǎn)品類型的比例 應附表：產(chǎn)品建議表，參見第四部分 表2.3.3 （第50頁）3.2 產(chǎn)品的戶型配比建議應附表：戶型配比表，參見第四部分 表2.3.4 （第52頁）3.3 公建配套(1) 停車方式與車位比：停車方式分為地下車庫停車、架空車庫停車，立體車庫停車，路旁停車，庭院停車。(2) 公交交通與班車系統(tǒng)：兩系統(tǒng)車輛停放與站點的要求；明確對于大型社區(qū)，是否考慮區(qū)內巴士。(3) 商業(yè)：商業(yè)的形態(tài)（集中布置、分散布置、層數(shù)）、功能（有無特殊要求）、面積、停車數(shù)量(4) 學校、幼兒園：占地、規(guī)模

6、、功能4 首期產(chǎn)品的建議（市場營銷部門與設計部共同確定）4.1首期產(chǎn)品的類型及構成 應附表：首期產(chǎn)品建議表，4.2首期產(chǎn)品的戶型配比建議應附表：首期戶型配比表4.3首期公共配套要求4.4首期賣場安排(1)銷售展示的內容選擇（商業(yè)、會所、樣板房）(2)銷售展示的賣場位置(3)樣板間的搭建方式和位置的初步設想5 銷售策略與銷售計劃5.1 銷售推廣的策略5.2 銷售計劃應附：銷售計劃四、成本控制因素與工程管理意見1 成本測算1.1根據(jù)市場營銷部門的結論、概念設計的結論、工程管理部門對于基礎形式的意見完成總成本測算表格1.2各類型產(chǎn)品主體、配套、景觀的成本測算表格 應附表：總成本測算表；項目分類成本測

7、算表1.3設計各階段的設計費用計劃2 設計階段成本控制2.1方案設計階段成本控制目標2.2方案設計階段成本控制措施或建議2.3初步設計及施工圖階段成本控制措施或建議3 工程管理相關工作及意見3.1地質資料分析3.2基礎形式的初步意見3.3初步設計及施工圖階段，工程管理部門結構與設備專業(yè)的設計管理措施3.4工程進度計劃與設計計劃的關系與重要節(jié)點應附表：工程進度計劃五、概念設計研究結論1 概念設計研究各方案簡評應附圖：各方案總平面，模型照片或表現(xiàn)圖應附文：簡要分析各方案的優(yōu)勢、劣勢；如有意向方案，應陳述選擇意向方案的理由及深化調整方向。2 設計目標應附文：描述項目樓盤設計形象目標3、經(jīng)濟技術指標結

8、論應附表：綜合經(jīng)濟技術指標表4、規(guī)劃方面的結論4.1 用地布局(1) 功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布應附文：分析用地內外對項目開發(fā)的有利與不利因素，明確住宅和公建分區(qū)；確定產(chǎn)品類型、檔次的分布 應附圖：功能分區(qū)與產(chǎn)品分布圖(2) 空間序列和層次應附文：簡述主要公共空間的功能和特點應附圖：相應的參考圖片4.2道路交通 應附圖：交通分析圖(1) 主入口位置(2) 人車關系應附文：明確人車分流、局部合流或合流(3) 停車方式和數(shù)量應附文：明確可采用的停車方式和各方式停車數(shù)量(4) 公交場站應附文：明確是否設置公交場站，如設置，明確面積或停車數(shù)量、位置等(5) 班車車位應附文：明確位置和數(shù)量 4.3 銷售分期

9、(1) 分期狀況應附文：簡述分期期數(shù)、各期面積、各期位置應附圖：分期開發(fā)示意圖(2) 首期銷售賣場應附文：簡述首期銷售賣場形態(tài)、功能、面積與大體位置要求4.4 組團管理(1) 物業(yè)管理模式應附文：明確小區(qū)開放程度和物業(yè)管理的基本單元(2) 低層、多層項目基本單元（組團、庭院、鄰里單元）應附文：簡述戶型配置、朝向、間距、轉角、入口、流線關系的要求 應附圖：組團基本單元分析圖(3) 高層項目的標準層拼接意向應附文：簡述戶型配置、朝向、核心體數(shù)量的要求4.5 環(huán)境景觀(1) 景觀現(xiàn)狀應附文：明確保留、利用、改造及消除的因素(2) 景觀視線豎向分析 應附圖：景觀視線分析圖5、單體方面的結論5.1 公建

10、配套應附文：明確公建規(guī)模、占地和內容；明確商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營模式；明確重要或有特殊要求的公建分布要求應附圖：配套分析圖5.2 住宅設計應附文：明確內部功能空間設置要求（例如是否設工人房、私家車位，入戶方式等）；明確外部自然資源利用要求（例如明確觀景要求、朝向、私家花園等） 應附圖：住宅單體意向平面圖6、 技術方面的意見6.1 建筑研究中心的技術意見6.2 土方平衡方案 應附圖：坡度、坡向分析圖；地形改造土方平衡圖6.3 日照分析方案 應附圖：日照分析圖6.4 技術配套的設置要求 應附文：明確煤氣調壓站、變電站、垃圾中轉站、水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調機房、通風機房、污水處理設備等設置要求六

11、、方案設計需要解決的問題1 規(guī)劃方面的問題1.1 用地布局(1) 依據(jù)功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布結論，進行布局設計(2) 依據(jù)主要公共空間的功能和特點的描述進行空間設計1.2 道路交通(1)滿足5類人回家流線的設計：公交人流、出租車人流、私車人流、自行車人流、步行人流；(2)滿足人車關系要求與停車要求(3)滿足公交車與班車停放要求(4)滿足消防要求(5)進行用地路網(wǎng)設計、道路分級模式設計、道路斷面設計1.3 銷售分期(1)首期銷售賣場銷售氛圍的營造(2)根據(jù)首期銷售賣場形態(tài)、功能、面積與大體位置要求深化設計(3)分期設計應綜合考慮以下因素：a.滿足分期的期數(shù)、面積、位置要求b.考慮每期設計上的吸引

12、客戶的賣點c.分期開發(fā)時物業(yè)管理模式的可行性d.分期開發(fā)時施工組織的可行性e.分期開發(fā)時道路系統(tǒng)的可行性1.4 組團與管理(1) 依據(jù)組團基本單元要求確定組團規(guī)模，按照規(guī)模進行組團設計(2) 根據(jù)物業(yè)管理模式進行組團管理設計：組團圍墻范圍、入口設置、門衛(wèi)數(shù)量、人車管理等(3) 高層項目依據(jù)標準層拼接意向深化設計1.5 環(huán)境景觀(1)景觀設計具備明確的主題(2)景觀結構設計：景觀軸線與景觀重點的考慮，集中綠地與組團綠地的關系，步行景觀路線的組織(3)景觀的功能明確，景觀提供停留的功能、景觀提供觀賞的功能；同時注重景觀對人的行為的影響與景觀的參與性(4)處理景觀與氣候的關系，例如避免主要景觀處于建筑陰影區(qū)、落葉樹的選用等(5)現(xiàn)狀景觀的利用方式(6)當?shù)匦纬霈F(xiàn)高差時，應進行景觀視線的豎向分析2 單體方面的問題2.1 會所單體方案設計2.2商業(yè)單體方案設計，商業(yè)與會所設計時應注意首期銷售時兩者的多功能性與功能使用的時間順序，兩者先做為銷售賣場后做為會所商業(yè)使用2.3學校、幼兒園總圖布置2.4首期住宅單體方案設計建筑形態(tài)、風格與戶型3 技術方面的問題3.1 日照間距設計3.2 土方平衡設計方案（針對復雜地形時）3.3 技術配套設施形