地產估價中容積率修正系數的確定

1、地產估價中容積率修正系數的確定      一、容積率的內涵及其特性容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價最重要的因素。容積率具有如下特性：（一）容積率表達的是具體“宗地”內單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的

2、土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。（二）容積率（R）、建筑密度（C）與層數（H）之間有一定關系。建筑密度是指在具體“宗地”內建筑物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關系可表示為：RC.H，此種情況下，建筑層數與容積率成正比例關系。（三）容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發(fā)，建設房屋。房屋的單方開發(fā)成本房屋單方造價樓面地價稅費樓面地價宗地總價宗地內允許總建筑面積土地單價容積率因

3、此，樓面地價比單位地價更能準確地反映地價的高低。（四）容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。二、容積率對地價的影響規(guī)律影響地價的因素很多，雖然各因素影響地價的途徑各不相同，但其作用機制可抽象概括為兩個方面：一是通過影響土地收益來影響地價，二是通過影響土地供求關系影響地價。收益機制很大程度上決定了土地供給的經濟剩余量，市場供求關系使地價相對經濟剩余量產生波動，決定了土地供給的經濟剩余量的分配，使地價的變化趨于復雜化。容積

4、率對地價的影響規(guī)律，同時受收益機制和市場供求關系的作用，總體說來，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴格，容積率對地價的影響程度愈大。具體表現在以下幾個方面：（）遵循“報酬遞增遞減規(guī)律”。在一定的技術經濟條件下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現由遞增到遞減的特點。作為城市建設用地，容積率對地價影響的報酬遞增遞減規(guī)律表現在：在建筑密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數的增多，隨房屋層數的增多，開始時由于基礎工程費及地基處理費的分攤，單方造價降低；當層數達到一定值時，就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等，單方造價由下降轉為上升，而單方售價則由于建筑容量的增大造成的

5、建筑環(huán)境質量下降而呈遞減趨勢。當單方售價等于單方造價時，土地收益達到最大，土地價格也達到最高，此時的容積率為最經濟容積率。若繼續(xù)增大容積率會因單方售價低于單方造價而使土地投資收益開始下降，地價也隨之開始下降。如（圖一），MC為單方造價，MR為單方售價，某一容積率L時的地價是該容積率下的總收益（DCGF面積）減掉投資者資本、勞力的正常利潤，剩余部分即為地價。當容積率等于M時，單方造價等于單方售價，土地開發(fā)的邊際收益為0，總收益（DCNF面積）達到最大，地價達到最高，M為最佳容積率。超過這個容積率，地價開始向反方向變化，隨容積率提高而下降。（二）容積率對地價的作用程度與城市規(guī)模成正相關關系。首先，

6、城市規(guī)模大，土地集約化利用程度高，地價總體水平高，樓面地價占房屋單方開發(fā)成本比例高，通過降低樓面地價來降低房屋單方開發(fā)成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價總體水平低，房屋開發(fā)單方成本主要受房屋單方造價影響，通過降低樓面地價降低房屋開發(fā)單方成本效果不明顯，而且房屋層數達到一定數值后若繼續(xù)增加層數會增加單方工程造價；另外，大城市有比較系統(tǒng)的城市規(guī)劃資料，土地開發(fā)受規(guī)劃控制比較嚴，而小城市規(guī)劃控制一般不嚴格，容積率的確定往往具有隨意性，許多地方沒有容積率這個指標限制，或有，但控制不嚴，而且有的地方政府為樹城市形象，往往鼓勵建筑物向空中發(fā)展，愈高愈好，容積率在這些小城鎮(zhèn)缺乏實際操作意義。所

7、以，城市規(guī)模愈大，容積率對地價的影響愈明顯，地價隨容積率的變化幅度愈大。（三）容積率對同一城市不同區(qū)位地價的作用程度不同。城市中心區(qū)位條件優(yōu)越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃控制程度均高于其它區(qū)域，特別是城市邊緣區(qū)，投資者的激烈競爭使地價隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機制作用下的地價隨容積率的變化規(guī)律；而在其他地區(qū)則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對地價的作用程度隨之下降。因此，容積率對地價的影響程度在同一城市表現為從中心向外圍逐漸減弱。（四）容積率對不同類型用地地價的作用程度不同。商業(yè)用地對區(qū)位條件反應最敏感，只能布局在少量區(qū)位條件優(yōu)

8、越的沿路區(qū)域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業(yè)用地突出，容易形成賣方市場，眾多用地者的競爭促使容積率增加產生的經濟剩余主要以地價形式表現出來，歸土地所有者所有；住宅用地對區(qū)位條件反應的敏感程度比商業(yè)用途弱，但比工業(yè)用地強；工業(yè)用地一般分布在城市外圍，不但受區(qū)位條件影響最不敏感，而且受工藝流程的制約，在很多情況下沒有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對不同類型地價的影響程度由強到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。三、容積率修正系數確定的原則根據容積率對地價的影響規(guī)律，容積率修正系數的確定應遵循以下原則：（一）遵循報酬遞增遞減原則。地價隨容積率的變化呈現先遞增后遞減的趨勢，各宗地的容積率在客觀

9、上存在一個最合理值，在編制城市規(guī)劃時對宗地的規(guī)劃容積率一般不會突破這個最合理值。所以容積率修正系數應體現地價隨容積率增加而增大的趨勢，呈非線性正相關關系；（二）應體現容積率對地價的影響特點。不同城市規(guī)模、同一城市不同區(qū)位、不同用途，地價受容積率的影響程度不同。所以，應分城市、分區(qū)位（級別）、分用途編制相應的容積率修正系數表。（三）應區(qū)分樣點地價與基準地價的容積率修正系數。樣點地價容積率修正，是在基準地價評估過程中，將調查獲得的具體容積率下的樣點地價修正到設定標準容積率下的地價；而基準地價修正體系中的容積率修正，是宗地價格評估中，將設定標準容積率下的基準地價修正到具體容積率下的宗地價格。兩者修正

10、的方向相反，實質不同，修正系數也應有所不同。（四）應體現合理的收益分配關系。地價隨容積率變化的內在因素在于容積率的變化能引起土地投資收益的變化，但土地投資收益的變化能否以地價形式表現出來，須通過土地市場實現。土地的供求關系影響變化的土地收益在土地所有者與投資者之間的分配關系。大城市或城市的中心區(qū)域，由于市場發(fā)展?jié)摿Υ?，相應的各類土地需求量大，容易形成賣方市場，許多買方的競爭，迫使投資者的盈利水平向社會平均收益水平接近，容積率增加所產生的經濟剩余量主要分配給土地所有者，因而容積率的變化引起地價的變化幅度較明顯；小城市或大城市的邊緣區(qū)域，由于土地需求相對不足，容易形成買方市場，容積率增加引起的經濟

11、剩余主要    分配給投資者，因而容積率的變化引起地價的變化幅度較弱。四、對當前容積率修正系數確定方法的分析當前城鎮(zhèn)土地估價容積率修正系數表主要采用以下兩種方法確定：（一）特爾菲測定法：在基準地價評估過程中確定修正系數時，常采用特爾菲測定法，通過專家打分，將總的修正幅度分解到每一個修正因素上，容積率是眾多修正因素中的一個。此種方法編制的容積率修正系數無論是大城市還是小城鎮(zhèn)，其對地價的修正幅度都很小，一般都在5以下，這與容積率對地價作用規(guī)律明顯不符。造成這樣結果的原因主要在于沒有充分考慮容積率對地價影響的特殊性，將容積率與影響地價的其他個別因素并列在一起以

12、同等方式確定其修正系數，容積率的實際作用程度及作用規(guī)律無法得到客觀實際的反映；（二）樣點地價法：通過樣點地價的統(tǒng)計分析確定不同容積率下樣點地價與基準地價之間的比例系數，并以該比例系數適當修正綜合后，編制成容積率修正系數表。容積率修正按不同區(qū)域、不同用途分別進行，以城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)定的區(qū)域容積率為標準計算容積率修正系數此種方法是以樣點地價統(tǒng)計作為系數確定的依據，而且按不同區(qū)域、不同用途分別確定容積率修正系數，從方法論講是比較合理的，但在土地市場剛剛開始發(fā)育，市場地價信息少且受非正常因素影響較大的情況下，一般城市并不具備足夠的市場樣點資料，無法整理統(tǒng)計出與不同容積率相對應的公開市場價格。五、容積率修正系

13、數的改進方法復合系數法根據前面的分析，影響土地價格的各種因素主要是通過收益機制和市場供求關系發(fā)生作用的。容積率修正系數的確定，既要考慮容積率的變化引起的土地收益變化，也應考慮市場供求關系對變化的土地收益在政府與投資者之間的分配關系的影響。因此，容積率修正系數的確定應采用復合系數法，具體可分兩步進行：第一步，用剩余法公式計算出在單純的土地收益機制下地價隨容積率的變化幅度或收益變化系數；第二步，根據土地市場供求關系確定容積率變化引起的土地收益在政府和地產投資者之間的分配系數。容積率修正系數等于收益機制下的收益變化系數乘以市場供求關系作用下的收益分配系數。數學表達式為：p剩余法公式計算的土地級別或均

14、質區(qū)平均容積率時的地價。此種方法應用的關鍵是確定受市場供求關系作用的收益分配系數，當1時，容積率修正系數即為土地收益變化系數（PiP-1），此時因容積率增加而增加的土地收益全部歸政府所有，而投資者一無所獲，因此，投資者對提高容積率沒有興趣，這也不利于土地的充分利用，但這種情況一般是不會發(fā)生的，只有在需求十分旺盛，并且該投資項目沒有任何風險時才會發(fā)生；當0時，則表示地價不隨容積率變化，容積率增加而增加的土地收益全部歸土地投資者所有，政府從中無所得益，具體到出讓土地使用權則意味著應歸國家的土地收益轉移到了投資者手中，這樣一方面使國家利益受到損失，另一方面容易形成投資者之間的不平等競爭。當0<

15、<1時，政府與投資者雙方都能從容積率增加而增加的土地收益中獲得部分利益，兼顧了政府與投資者雙方的利益，實際操作具有合理性和可行性。不過這里的有一變化范圍，在這個變化范圍內修正，地價仍有較大的變化幅度。但地產市場的供求關系很難準確描述，要給一個確定的取值亦非易事，所以這里只能根據地價對容積率的作用規(guī)律，給作一些一般性的描述：一般土地需求緊張、規(guī)劃控制比較嚴格的大城市，分配系數較大，可超過0.5，而小城鎮(zhèn)分配系數取值均在0.3以下；同一城市內部不同區(qū)域的分配系數也應不同，一般中心區(qū)域分配系數要大于邊緣區(qū)域；不同用地類型的分配系數取值也有所差別，商業(yè)用地取值大于住宅用地，工業(yè)用地取值最小。以平頂山市一級商業(yè)用地的容積率修正系數計算為例。平頂山市一級商業(yè)用地位于市中心最繁華地段，北至礦工路、南至湛北路、東至勞動路、西至迎賓路，面積約5.3km2，集中了市內各大商場及主要的政府機關、銀行，交通便利，基礎設施完備。在2002年平頂山市基準地價更新中以該區(qū)域容積率修正系數的確定作為重點，通過調查不同容積率下的樣點地價，先對樣點地價進行除容積率外的區(qū)域因素和個別因素修正，求出標準宗地在不同容積率下的平均地價，該區(qū)域在乎均容積率4.0時的平均地價為2600元平方米，并以此作為基準