工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式分類

1、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式分類表3:工業(yè)地產(chǎn)主要開發(fā)模式模式定義主要特點(diǎn)備注1、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn) 行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè) 支持政策、稅收優(yōu)惠等 條件營(yíng)造園區(qū)與具他工 業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú) 特優(yōu)勢(shì)，然后通過招商 引資、土地出讓等方式 引進(jìn)符合相關(guān)條件的工 業(yè)發(fā)展項(xiàng)目?；趨^(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動(dòng)器。是目前中國(guó)各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體2、主體企業(yè)引導(dǎo)模式是主體企業(yè)進(jìn)行的工業(yè)地L升發(fā)某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有 強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，營(yíng)建一個(gè)相對(duì) 獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在 自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的

2、前提下，借助 企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng) 大的凝聚力與號(hào)召主體企業(yè)引導(dǎo)模式嚴(yán)格意義上來說并不是單純的房地f發(fā)，其主要是圍繞主體企業(yè)進(jìn)行的開發(fā)運(yùn)作，是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。力，通過土地事讓、 項(xiàng)目租售等方式引 進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè) 鏈的打造及完善3、工業(yè)地產(chǎn)商模式房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在 工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方 獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在 進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化 等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠 房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)等房產(chǎn) 項(xiàng)目的營(yíng)建，然后以租 賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作 經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相 關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理。獲取6埋的地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)全球最大的工業(yè)房地產(chǎn) 開發(fā)商普洛斯即是模式代表。具體由普洛斯打造 一個(gè)設(shè)施平臺(tái)，吸引物流 企

3、業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客 戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地L升發(fā)商。4、綜合運(yùn)作模式是指對(duì)上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地T發(fā)模式?？v觀目前國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式， 主要有以下四種：工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體 企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。(1)工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式如北京亦莊開發(fā)區(qū)，杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等，是目前中國(guó)各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體。 在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營(yíng)造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，然后通過招商引

4、資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。（2）主體企業(yè)引導(dǎo)模式如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，在上海石化龍頭企業(yè)的帶動(dòng)下，做大做強(qiáng)石化企業(yè)，同時(shí)進(jìn)行相關(guān)行業(yè)延伸及細(xì)化，進(jìn)而達(dá)到整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)整個(gè)金山“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。這是一種相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)。在核心企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的集成和提高。（3）工業(yè)地產(chǎn)商模式如普洛斯公司的開發(fā)模式，其在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級(jí)項(xiàng)目以倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施為主，采用租賃方式銷售，客戶對(duì)象包括制造商、

5、零售商和物流公司等等。之后， 派出專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行二級(jí)項(xiàng)目的物業(yè)管理和客戶維護(hù)工作。普洛斯稱之為 “物流房地產(chǎn)”， 即由普洛斯打造一個(gè)設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。（4）綜合運(yùn)作模式綜合運(yùn)作模式是指對(duì)上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。就我國(guó)目前來說，工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式，在我國(guó)工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中起到了積極的作用。針對(duì)園區(qū)開發(fā)類企業(yè)，其管理體制主要有：一是以政府為損益主體的管理模式。政府作為

6、土地開發(fā)的主體，并承擔(dān)最終的損益；二是以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。政府委托或者授權(quán)開發(fā)公司從事開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地開發(fā)和市政道路建設(shè)業(yè)務(wù)，開發(fā)公司作為土地開發(fā)的主體，并由開發(fā)公司承擔(dān)最終的損益。目前，省級(jí)和國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)一般采用以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。出于開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃和環(huán)境等因素的考慮，開發(fā)區(qū)或者新區(qū)管委會(huì)通常與區(qū)域內(nèi)一家開發(fā)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合作協(xié)議，該協(xié)議雖然不一定具有排他性，但至少園區(qū)開發(fā)企業(yè)在土地開發(fā)和市政道路建設(shè)業(yè)務(wù)方面具有一定的優(yōu)先權(quán)。因此， 園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)具有一定區(qū)域性，進(jìn)入壁壘相對(duì)比較高。核心提示 ：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，到目前為止，日本共建有各類工業(yè)園區(qū)4591 個(gè)。這些工業(yè)園區(qū)按興辦

7、主體分，由國(guó)家地域公團(tuán)和企業(yè)立地指導(dǎo)中心建設(shè)的有47 個(gè)；由地方政府或政府主導(dǎo)的有關(guān)財(cái)團(tuán)興辦的有941 個(gè)；由民間企業(yè)協(xié)同組合興辦的有3603 個(gè)。按產(chǎn)業(yè)類型分，根據(jù)國(guó)家地域公團(tuán)和企業(yè)立地指導(dǎo)中心提供的資料分析，工業(yè)園區(qū)內(nèi)制造業(yè)占83.4%，非制造業(yè)占16.6%。一、 日本工業(yè)園區(qū)（工業(yè)團(tuán)地）的三個(gè)歷史階段：（ 1 ）上世紀(jì)五十年代初到六十年代初，為工業(yè)園（或產(chǎn)業(yè)基地）建設(shè)的探索時(shí)期；主要圍繞發(fā)展造船、鋼鐵和化工等產(chǎn)業(yè)，動(dòng)員企業(yè)在日本沿海建區(qū)。（ 2）六十年代初至八十年代初，國(guó)家中小企業(yè)法和都市計(jì)劃法的頒布，逐步規(guī)范化；隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)和基礎(chǔ)設(shè)施的日趨完善，逐步從沿海向內(nèi)地和高速公路兩側(cè)轉(zhuǎn)移

8、。（ 3）上世紀(jì)八十年代至今，在經(jīng)濟(jì)全球化和新科技革命浪潮的推動(dòng)下，從一般制造業(yè)基地向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地轉(zhuǎn)化，標(biāo)志著日本工業(yè)園區(qū)的建設(shè)向更加成熟化和高層次的方向演進(jìn)二、日本工業(yè)地產(chǎn)狀況據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，到目前為止，日本共建有各類工業(yè)園區(qū)4591 個(gè)。這些工業(yè)園區(qū)按興辦主體分，由國(guó)家地域公團(tuán)和企業(yè)立地指導(dǎo)中心建設(shè)的有47 個(gè)；由地方政府或政府主導(dǎo)的有關(guān)財(cái)團(tuán)興辦的有941 個(gè)； 由民間企業(yè)協(xié)同組合興辦的有 3603 個(gè)。按產(chǎn)業(yè)類型分，根據(jù)國(guó)家地域公團(tuán)和企業(yè)立地指導(dǎo)中心提供的資料分析，工業(yè)園區(qū)內(nèi)制造業(yè)占83.4%，非制造業(yè)占16.6%。三、日本工業(yè)地產(chǎn)的作用第一， 工業(yè)園區(qū)的建設(shè)為日本企業(yè)創(chuàng)造了良好的發(fā)展

9、條件，有效地推進(jìn)了日本制造業(yè)特別是產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展，推動(dòng)了日本向現(xiàn)代的工業(yè)化社會(huì)轉(zhuǎn)變。日本全國(guó)的工業(yè)園區(qū)共集聚了10 萬多家的企業(yè)，為這些企業(yè)提供了一個(gè)相互溝通、 協(xié)作和進(jìn)行產(chǎn)業(yè)配套的機(jī)會(huì)，形成了產(chǎn)業(yè)集群式發(fā)展的模式。這種集群式發(fā)展的模式，有力地推動(dòng)了當(dāng)?shù)毓I(yè)化和城市化的發(fā)展，如大工業(yè)城市豐田市就是依托豐田汽車公司在一個(gè)農(nóng)村小鎮(zhèn)上建立起來的。第二，工業(yè)園區(qū)在促進(jìn)和帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方面發(fā)揮了十分重要的作用。據(jù)日本國(guó)家立地中心資料，按生產(chǎn)值計(jì)算，2002 年北海道、常磐、山口、九州、福岡、佐賀、長(zhǎng)崎6 大工業(yè)園區(qū)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效果為37707 億日元，其中直接效果（指園區(qū)內(nèi)生產(chǎn)值）為22132億日元，

10、波及效果（指對(duì)園區(qū)外產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效益）為15547億日元。四、日本工業(yè)園區(qū)特點(diǎn)（ 1 ）日本的工業(yè)園區(qū)是一個(gè)先進(jìn)技術(shù)與高層次產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)。在工業(yè)園區(qū)內(nèi)落戶的大多數(shù)是那些在本行業(yè)居于領(lǐng)先地位的企業(yè)，技術(shù)比較先進(jìn)，產(chǎn)業(yè)層次比較高。（ 2）日本的工業(yè)園區(qū)是一個(gè)高效率的生產(chǎn)區(qū)。日本絕大多數(shù)工業(yè)園區(qū)面積都比較?。ù蠖鄶?shù)為300 畝左右），但土地的產(chǎn)出率相當(dāng)高。（ 3）日本的工業(yè)園區(qū)也是一個(gè)高效率的技術(shù)開發(fā)區(qū)。日本企業(yè)的一個(gè)突出特點(diǎn)是適應(yīng)市場(chǎng)需求的速度很快，技術(shù)開發(fā)的能力很強(qiáng)，所開發(fā)的產(chǎn)品式樣多、 質(zhì)量高。 如雅瑪哈發(fā)動(dòng)機(jī)公司每年按照客戶需要開發(fā)的大的品種項(xiàng)目都要在二、三十個(gè)以上。（ 4）日本的工業(yè)園區(qū)更是

11、一個(gè)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境示范區(qū)。每一個(gè)工業(yè)園區(qū)幾乎可以說都是一個(gè)大花園，不少工業(yè)園區(qū)由于建在河流旁、山腳下， 青山綠水相映，風(fēng)光無限。（ 5）日本的工業(yè)園區(qū)已成為海外生產(chǎn)的"頭腦"和 "指揮部"。隨著全球化戰(zhàn)略的推進(jìn)，日本已把大批制造業(yè)生產(chǎn)基地轉(zhuǎn)移至海外。生產(chǎn)基地雖然辦在國(guó)外，但生產(chǎn)什么、何時(shí)生產(chǎn)基本上都由國(guó)內(nèi)總部決定。五、借鑒之處（ 1 ）充分發(fā)揮民間力量建設(shè)與管理工業(yè)園區(qū)，形成工業(yè)園區(qū)自我管理與發(fā)展的機(jī)制。民間力量主導(dǎo)興建的占大多數(shù)；2）高度重視對(duì)土地資源的保護(hù)，合理利用土地，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民問題的處理。（ 3）構(gòu)筑以工業(yè)園區(qū)為基礎(chǔ)、富有競(jìng)爭(zhēng)活力的區(qū)域性都市，以

12、富有活力的區(qū)域性都市來帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。（ 4） 把科技進(jìn)步作為推進(jìn)工業(yè)園區(qū)和制造業(yè)基地建設(shè)的根本性措施來抓。（ 5）在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展大企業(yè)，高度重視發(fā)展中小企業(yè)：政府只有鼓勵(lì)和引導(dǎo)某項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，而絕對(duì)沒有針對(duì)某個(gè)企業(yè)的特殊政策，對(duì)企業(yè)的發(fā)展采取鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)略，讓企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展壯大。（ 6）高度重視生態(tài)問題，對(duì)防污染和循環(huán)利用項(xiàng)目舍得花巨資支持，為工業(yè)園區(qū)和制造業(yè)基地的建設(shè)創(chuàng)造良好條件。業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析作者：商國(guó)臣1 、工業(yè)園區(qū)的概念工業(yè)園區(qū)指由政府規(guī)劃建設(shè)的，供水、供電、供氣、通訊、道路、倉(cāng)儲(chǔ)及其它配套設(shè)施齊全、布局合理且能夠滿足從事一般工業(yè)生產(chǎn)和科學(xué)實(shí)驗(yàn)需要的標(biāo)準(zhǔn)性建筑物或建

13、筑物群體。2、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀（ 1 ）工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理立法不完善隨著城市建設(shè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活設(shè)施的改善，成片的住宅小區(qū)、公寓、寫字樓、商廈、工業(yè)園區(qū)的建成，房屋售后物業(yè)管理也越來越重要。社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理是改革開放過程中出現(xiàn)的新生事物，由于缺乏相應(yīng)的物業(yè)管理法律規(guī)范，致使物業(yè)管理過程中產(chǎn)生的大量糾紛得不到及時(shí)解決。我國(guó)自1994 年以來，就開始了物業(yè)管理的立法工作，并已基本形成體系。但是到目前為止，還沒有一部權(quán)威性很強(qiáng)的法律，或者說，還沒有一部全國(guó)人大制定并通過的物業(yè)管理專門法律。而且法規(guī)大多數(shù)都是針對(duì)一般物業(yè)管理而言的，要么過于原則，對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)只是泛泛而談；要么

14、根本不涉及物業(yè)管理市場(chǎng)問題。那么，物業(yè)管理市場(chǎng)整體管理、物業(yè)管理市場(chǎng)招投標(biāo)及管理、物業(yè)管理市場(chǎng)需求主體及管理、物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行秩序的管理等，都還沒有制定相應(yīng)的法律法規(guī)，沒能用明確的法律法規(guī)來 規(guī)范。而且，就一般物業(yè)管理法律法規(guī)來說，也存在著明顯的不全面、不嚴(yán)密、不具體、不夠協(xié)調(diào)的 缺陷。例如，對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)中最主要的權(quán)利主體一一物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、使用人的法律地位、權(quán)利義務(wù)， 所有的法律法規(guī)都沒有做出非常具體、明確、便于操作的規(guī)定。又如，對(duì)于發(fā)生了市場(chǎng)糾紛，比如業(yè)主 欠繳費(fèi)用，規(guī)定的也很含糊，只是說物業(yè)管理公司有追償?shù)臋?quán)利，但對(duì)于如何追償，追償不到怎么辦？ 再如，業(yè)主高空拋物，把下面的車輛砸壞或人砸

15、傷，應(yīng)該由誰來賠償？小偷偷業(yè)主的錢、財(cái)、物，應(yīng)該 由誰承擔(dān)責(zé)任等等，都沒有具體的規(guī)定或說明，使得實(shí)際工作中面臨有法不能依的尷尬局面。作為物業(yè)公司催不到費(fèi)用，只好采取停水停電的辦法，這是違法行為，那么違反哪一條法律法 規(guī)，也不是很明確。如業(yè)主的車輛被盜，也只是說物業(yè)公司要承擔(dān)一定的責(zé)任，但如何承擔(dān)責(zé)任，在什 么情況下應(yīng)該承擔(dān)，什么情況下不承擔(dān)，也沒有明確法律法規(guī)。雖然可以按照停車發(fā)票作為保管合同法 來推定承擔(dān)責(zé)任，那么物業(yè)公司在停車卡上寫明只提供車輛使用場(chǎng)地，車輛的損壞和被盜物業(yè)公司一概 不賠償，那又該怎么辦。公共專用基金誰來支付這筆款項(xiàng)呢？到目前為止，還沒有一家開發(fā)商向住宅管 理部門劃撥這筆款

16、項(xiàng)，即使開發(fā)商有這種想法，也不知道把這筆款項(xiàng)劃撥到什么地方。我們應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，物業(yè)管理企業(yè)的某些職能與政府的某些職能存在重疊和交叉，特別是在居住環(huán)境、清潔衛(wèi)生、消防治安、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護(hù)等方面。由于二者地位和作用不同，所代表的利 益不完全相同、工作的出發(fā)點(diǎn)不同，可能會(huì)在工作中引發(fā)各種沖突。對(duì)此除了及時(shí)溝通、消除誤解外， 還需要法律上確定二者各自職責(zé)范圍及其在相關(guān)領(lǐng)域的配合機(jī)制。對(duì)于工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理來講，我國(guó)的立法更是相對(duì)滯后。至今，尚無一部關(guān)于工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的 法律法規(guī)。在司法實(shí)踐中，涉及工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理大多參照住宅小區(qū)的法律規(guī)范執(zhí)行。此外，由于對(duì)工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理中遇到的相關(guān)法律理

17、論問題研究不夠深入，導(dǎo)致在工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理中產(chǎn)生的許多法律糾紛難以處理。（ 2）工業(yè)園區(qū)的市場(chǎng)化程度不高目前，全國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)處于一種一觸即發(fā)的狀態(tài)。這種市場(chǎng)化的導(dǎo)火索一旦點(diǎn)燃，整個(gè)物管市場(chǎng)則會(huì)烽煙四起。我們可以預(yù)測(cè)，未來3-5 年是中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”。到 2010 年末，全國(guó)性的物業(yè)管理品牌格局將基本形成，屆時(shí)，一個(gè)企業(yè)再想進(jìn)入物管市場(chǎng)，分得一杯羹，困難更大，為時(shí)已晚。所以，對(duì)一個(gè)物管企業(yè)而言，目前是搶占物管市場(chǎng)的最佳良機(jī)。當(dāng)前獲得物業(yè)管理市場(chǎng)的方式主要有如下三種： 通過公開招投標(biāo)占領(lǐng)市場(chǎng)這種方式就是通過公開招投標(biāo)的方式獲得物業(yè)管理權(quán)。這是物業(yè)管理市場(chǎng)化最根本的方式。但目前通過公

18、開招投標(biāo)方式獲得物業(yè)管理權(quán)的物業(yè)比較少，在整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)所占的比例也小，而且主要集中在一些政府的公共型物業(yè)。 通過協(xié)議招標(biāo)方式占領(lǐng)市場(chǎng)這種方式就是通過協(xié)議招標(biāo)的方式獲得物業(yè)管理權(quán)。一般是較優(yōu)秀物業(yè)的開發(fā)商邀請(qǐng)一些知名品牌的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。目前， 在物業(yè)管理市場(chǎng)上，這種方式比較常見，而且項(xiàng)目數(shù)目較多。 通過自建自管方式擁有市場(chǎng)這種情況就是房地產(chǎn)開發(fā)商將所開發(fā)的物業(yè)委托給下屬的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。這是目前非常普遍的一種現(xiàn)象。這種管理方式影響了物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程。業(yè)主或物業(yè)使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力有限、管理難度大等，對(duì)市場(chǎng)化的物業(yè)管理企業(yè)吸引力較小，這類物業(yè)的市場(chǎng)化程度不高，一般由政府指定或

19、開發(fā)商自建的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。（3）規(guī)劃布局不夠合理，房屋設(shè)計(jì)的使用功能不夠全面從目前來看，無論是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，還是經(jīng)省、市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省、市級(jí)開發(fā)區(qū)，雖然都是按照全面規(guī)劃、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的方針建設(shè)工業(yè)園區(qū)的，但大量的工業(yè)廠房從設(shè)計(jì)上就沒有全面考慮房屋的使用功能，規(guī)劃布局也不夠合理。比如，許多標(biāo)準(zhǔn)廠房的衛(wèi)生間很少，且分布不合理，導(dǎo)致入駐企業(yè)員工入廁難，這樣一來，就大大增加了物業(yè)管理的難度，致使我們的物業(yè)管理員成了“消防隊(duì)員”，處處救火。（4）工業(yè)園區(qū)的配套設(shè)施不夠完善我國(guó)的開發(fā)區(qū)大都建在遠(yuǎn)離市區(qū)或在市區(qū)的邊緣，地理位置雖然優(yōu)越，但基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施不夠完

20、善。無論是以高新技術(shù)為主的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，以工業(yè)為主的工業(yè)開發(fā)區(qū)，還是以金融商貿(mào)為主的金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)，其供水、供電、供氣、排水、道路、工人食堂、宿舍、賓館、酒店、商店、醫(yī)院、學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施都不很完善。3、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r（ 1）我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r現(xiàn)階段，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)尚未真正形成規(guī)范化、產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化的發(fā)展格局，除深圳、上海、北京等城市物業(yè)管理市場(chǎng)相對(duì)成熟之外，全國(guó)大部份地區(qū)物業(yè)管理處于起步階段，市場(chǎng)化程度偏低。從物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展程度已達(dá)到一定水平的深圳市來看，目前仍存在著以下問題： 以數(shù)量型為行業(yè)發(fā)展的主要特征造成企業(yè)數(shù)量多、分布廣、規(guī)模小、規(guī)模效益差、發(fā)展后勁不足等問題，以2000 年末的統(tǒng)計(jì)資料為例，全市擁有1100 家大小規(guī)模不一的物業(yè)管理企業(yè)，正式注冊(cè)的僅500 家，按 2000 年全市物業(yè)開發(fā)量約800 萬平方米計(jì)算，1100 家物業(yè)管理企業(yè)平均分配不足 1 萬平方米。 企業(yè)發(fā)展趨同化、企業(yè)運(yùn)作方法雷同，低水平、重復(fù)性的產(chǎn)業(yè)隊(duì)伍大量涌現(xiàn)，從而形成管理手段落后，管理水平參差不一，產(chǎn)品（服務(wù)）結(jié)構(gòu)不合理，低檔次產(chǎn)品（服務(wù)）多，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本居高不下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力差的局面。 由于物業(yè)管理行業(yè)普遍存在低水平重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象，大量小而全的物業(yè)管理企業(yè)勢(shì)必造成資源配置不合理、資源浪費(fèi)的嚴(yán)重后果：一方面 “五臟俱全”的機(jī)構(gòu)使人力、物力、財(cái)力浪費(fèi)極大，企業(yè)成本增