商業(yè)策劃報(bào)告交流

1、MOMA工程商業(yè)籌劃報(bào)告祥r14rti至祥置業(yè)昆明二零零五年十二月十五日MOMA 工程商業(yè)籌劃報(bào)告目錄報(bào)告說明第一局部 昆明商業(yè)開展概況一、經(jīng)濟(jì)開展態(tài)勢二、昆明商業(yè)主要業(yè)態(tài)三、昆明商圈情況四、商業(yè)物業(yè)和租金水平第二局部 工程分析一、工程簡介二、工程地域分析三、工程建筑分析四、商業(yè)開展現(xiàn)狀五、交通條件第三局部 消費(fèi)者分析一、昆明消費(fèi)者總體情況二、工程區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者情況三、投資者喜好和因素第四局部 工程 SWOT 分析一、SWOT 分析二、對策分析第五局部 工程市場定位一、定位思路二、定位依據(jù)三、商業(yè)定位四、目標(biāo)消費(fèi)群體定位五、業(yè)態(tài)組合和檔次定位第六局部負(fù)一層分析一、背景二、需求分析三、價(jià)值分析四、

2、用途和對象第七局部招商和策略一、租金收益預(yù)計(jì)二、商戶建議三、招商策略第八局部銷售策略一、銷售策略二、分期銷售安排三、銷售方式安排四、產(chǎn)品定價(jià)五、銷售進(jìn)度安排MOMA 工程商業(yè)籌劃報(bào)告報(bào)告說明本報(bào)告所表述之工程為 MOMA 工程一期和二期的商業(yè)局部，其中主要為地面建筑局部，二期附一層由于需要對用途進(jìn)行討論，將專題分析。本報(bào)告將根據(jù)昆明商業(yè)開展背景、 工程自身?xiàng)l件、 消費(fèi)者需求等方面對商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)分布、店鋪分割、招商和銷售策略進(jìn)行分析和討論。本次交流將重點(diǎn)闡述商業(yè)定位局部， 其他局部提出初步建議和構(gòu)思， 深度分 析和報(bào)告將在后續(xù)報(bào)告提交。本報(bào)告有關(guān)資料來源于至祥數(shù)據(jù)庫、昆明統(tǒng)計(jì)局資料、

3、市場調(diào)查結(jié)果以及 有關(guān)網(wǎng)站公布資料，文中不再另行說明第一局部昆明商業(yè)開展概況一、經(jīng)濟(jì)開展態(tài)勢1、國內(nèi)生產(chǎn)總值2004年昆明市國內(nèi)生產(chǎn)總值為 942 . 14億元，比上年增長12. 0%。歷年國 內(nèi)生產(chǎn)總值情況見下列圖：2、結(jié)構(gòu)2004年GDP勾成：第一產(chǎn)業(yè)為59.44億元，占7.3 %，第二產(chǎn)業(yè)為377.66億元，占46.4 %，第三產(chǎn)業(yè)為376.91億元，占46.3 %。3、社會消費(fèi)品零售總額2004年昆明市社會消費(fèi)品零售總額達(dá) 370.5億元，增長12.8%,整個社會消 費(fèi)品零售市場從整體上保持了持續(xù)、穩(wěn)定的增長態(tài)勢。4、人均水平1人均國內(nèi)生產(chǎn)總值2004年昆明市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為1874

4、4元，比上年增長10. 9%,昆明市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值從整體上保持了持續(xù)、穩(wěn)定的增長態(tài)勢。2 人均可支配收入2004年昆明市人均可支配收入為9045元，同比增長率為6.5 %。雖然同比 增長率有所下降，但是昆明市人均可支配收入大幅度地增長，這為眾多的商家?guī)砹撕芏嗟纳虣C(jī)。昆明市歷年人均可支配收入9.00%0.00%8.00%7.00%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%3、人口1 人口規(guī)模2004年年末昆明市總?cè)丝跒?78萬人，流動人口 106萬，主要聚集在180平公 的 區(qū)。700100歷年昆明市總?cè)丝谧兓闆r昆明市總?cè)丝?單位：萬人1.50%昆明市人口增長率6001.

5、40%1.20%1.70%5004003004814884955012001.54%-578-1.60%1.80%2000年2001年2002年2003年2004年1.40%1.20%1.00%0.80%0.60%0.40%0.20%0.00%2人口密度2003年全市總體為556人/平方公里，其中五華區(qū)、盤龍區(qū)的人口密度為29621人/平方公里，西山區(qū)為332人/平方公里，官渡區(qū)為615人/平方公里, 東川區(qū)為156人/平方公里。結(jié)論：經(jīng)濟(jì)的增長、人口規(guī)模的增長以及人均收入的增長，提高 了昆明市的整體消費(fèi)規(guī)模，也為商業(yè)的開展和增長提供了消費(fèi)根底。二、昆明商業(yè)主要業(yè)態(tài)1、零售業(yè)主要業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)名稱代

6、表企'業(yè)經(jīng)營面積主要特點(diǎn)購物中心新西南廣場、匯都國際10萬平方米以上綜合、龐大、齊全、滿足多方 位消費(fèi)需求百貨店白盛、金龍、百大2萬平方米左右時尚窗口、展示作用，租金 承受力低大賣場沃爾瑪、家樂福8000 2力平方米日常生活品為主、貨品豐富、 價(jià)格廉價(jià)，租金承受力低倉儲式商場麥德隆2萬平方米左右價(jià)格廉價(jià)、批量購置、租金承受力低專業(yè)店、專營店國美、健之佳、百 麗300- 5000平方米專業(yè)、連鎖，租金承受力 低專賣店P(guān)OLO、NIKE、佐丹奴、真維斯50- 300平方米單一品牌、多為服裝店，租金承受力高便利超市之佳100- 500平方米社區(qū)經(jīng)營、便利生活，租金 承受力低雜貨鋪等20- 1

7、50平方米臨街經(jīng)營、滿足簡單需要，租 金承受力低2、餐飲業(yè)主要業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)名稱代表企'業(yè)經(jīng)營面積主要特點(diǎn)大型酒樓老房子、仁和、新人人1000- 5000平方米以川、粵為主，租金承受力 低火鍋店小天鵝、老幺、胖子1000- 5000平方米以川味為主，租金承受力低茶餐廳隔鍋香、新利源500- 1000平方米中式快餐、休閑餐廳，租 金承受力低西式快餐肯德基、麥當(dāng)勞200- 500平方米位置要求高，租金承受力高:西餐、咖啡吧杰克、上島、真鍋200- 500平方米位置要求高，租金承受力高異國風(fēng)味貴太郎、依佐拉200- 1000平方米異國風(fēng)味、租金承受力低小吃50- 500平方米臨街、各地風(fēng)味，租金承

8、受 力高3、娛樂業(yè)主要業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)名稱代表企業(yè)經(jīng)營面積主要特點(diǎn)健身中心寶力豪、迪聲、國防健身1000- 3000平方米健身、美體，租金承受力 低美容美發(fā)柔婷、新標(biāo)榜、流 行前線300- 1000平方米租金承受力略高酒吧、迪廳芭比、TOPONE、高跟鞋、單行道300- 2000平方米中高消費(fèi)，租金承受力低KTV好樂迪、溫莎1000- 3000平方米中高消費(fèi)，租金承受力低水浴桑拿水藝天下、水岸幽、人500- 5000平方米中高消費(fèi)，租金承受力低茶室100- 500平方米租金承受力略高結(jié)論：昆明商業(yè)業(yè)態(tài)的開展已較為豐富僅少數(shù)如折扣店、便利 店等未進(jìn)入昆明市場，但品牌數(shù)量和知名品牌仍然較少。三、昆明商圈情

9、況1、昆明商圈分布I>hjlnLfH嚴(yán)J*漸品2、主要商圈及特點(diǎn)商圈名稱主力店和主營業(yè)態(tài)定位和特點(diǎn)變化和開展二市街商圈以柏聯(lián)百盛、昆百大、家樂福等為代表，有著悠久的商 業(yè)歷史，商業(yè)定位為中檔和中高檔層面，業(yè)態(tài)豐富完整、經(jīng)營 種類齊全，商業(yè)氣氛濃厚。隨著步行街的開通、百盛 的做強(qiáng)、已經(jīng)周圍輔助商業(yè)的 豐富，該商圈的地位日益鞏 固，目前和將來一定時間內(nèi)仍 將保持其第一商圈的位置。青年路商圈以新西南廣場、仟村百貨、鳴城為代表。商業(yè)定位為中檔和中高檔層面，以購物中心、百貨和 專賣店為主，昆明走廊的開 業(yè)，有望彌補(bǔ)該商圈餐飲、娛樂缺乏的弱點(diǎn)由于新西南廣場還處于 調(diào)整時期、仟村走弱以及鴻城 的反復(fù)經(jīng)

10、營不善，該商圈的地 位持續(xù)降低，但街鋪依然較為 興旺，商圈內(nèi)金鷹百貨、 護(hù)國 商城的建設(shè)，有望提升該商圈 的地位白塔路商圈金龍百貨、金格中心、櫻花 商城。白塔路商圈是一個典型 的高檔百貨商圈，完全依靠金龍百貨的支撐而興起，以定向消費(fèi)為主，商業(yè)氣氛較淡匯都國際的建設(shè)和開業(yè)，將極大地提升商圈的商業(yè)氛圍和輻射能力小西門商圈沃爾瑪、美辰百貨、街鋪等中到中低定位，小西門商圈以大型超市及電訊業(yè)為 主，其他主要是一些經(jīng)營日用 品和小百貨的小商鋪，處于西市區(qū)和主城區(qū)的 咽喉位置，商業(yè)氣氛濃厚，客 流巨大，有向中檔時尚方向發(fā) 展的趨勢昆都商圈昆都商圈是以娛樂、餐飲為 主的商圈，配以大量的精品 專賣店，年輕、時尚

11、定位，是昆明夜生活的主要場所之一。昆明主要的娛樂區(qū)域，零 售業(yè)較弱，短期內(nèi)無大的開展 空間螺螄灣商圈以批發(fā)為主，零售為輔。經(jīng) 營品種上，從傳統(tǒng)的服裝鞋 帽和小商品，開展到文體用 品、家電、化裝品。中到低疋位，輻射云南地州，是主要的百貨集散地已定型，短期內(nèi)難以形成突破，但已穩(wěn)居中、低消費(fèi)和批發(fā)業(yè)務(wù)的龍頭四、商業(yè)物業(yè)和租金水平1、主要地段街鋪?zhàn)饨鸬囟巫饨鸪鲎饴收x路400 500100%青年路350 400100%南屏街300- 35095%北京路80 20090%白塔路80 20085%各主要街道臨街店鋪的租金明顯表現(xiàn)出從市中心區(qū)域往外緣遞減的趨勢，說明商業(yè)氣氛也處于趨降的狀態(tài)。2、近期供給的市

12、區(qū)主要商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)名稱具體地址開發(fā)規(guī)模開發(fā)經(jīng)營定位銷售金鷹百貨威遠(yuǎn)街占地近十畝，8萬平方米SHOPPING MAIL金鷹買斷東盟國際旅游商城威遠(yuǎn)街與端仕街占地三十畝，3萬平方米旅游百貨商場聯(lián)營傾城名筑金碧陽光同仁街旁占地八畝，2-3萬平方米時尚百貨商場聯(lián)營富邦廣場書林街與金碧路占地十八畝，3萬平方米不確定聯(lián)營國際匯都白塔路地礦局占地四十畝，8萬平方米購物中心租約銷售白夜荷東人民中路約7000平方米商業(yè)銷售昆明老街文明街片區(qū)占地300畝，18萬平方米歷史傳統(tǒng)風(fēng)貌區(qū)建設(shè)中銀三角工程寶善街原服裝商場商業(yè)建設(shè)中昆明走廊原西南文化城占地十畝，3萬平方米休閑娛樂生活廣場租約銷售市房管局青年路與威遠(yuǎn)街五

13、層商業(yè)商業(yè)建設(shè)中順城街片區(qū)改造順城街片區(qū)占地101畝，7萬平方米商業(yè)、社區(qū)、商務(wù)建設(shè)中世紀(jì)廣場二期南屏街12310平方米商業(yè)建設(shè)中中央麗城氣象路交叉口2萬平方米商業(yè)銷售護(hù)國商城青年路3萬平方米商業(yè)、百貨建設(shè)中近期上市的市區(qū)商業(yè)物業(yè)總量近50萬平方米，商業(yè)地產(chǎn)競爭急劇加大。結(jié)論：從商業(yè)種類、數(shù)量、面積、后期供給量來看，昆明商業(yè)已 處于相對較高的開發(fā)階段，商業(yè)競爭逐步加劇，同時，昆明商業(yè)也面 臨商戶資源缺乏、品牌化缺乏、集中度缺乏的弱點(diǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致未來商 業(yè)地產(chǎn)的競爭將更加劇烈。另一方面，由于昆明商業(yè)布局零散、規(guī)模 缺乏、缺乏主題和文化、效勞落后，也給商業(yè)留出了一定的開展和調(diào)整空間，除地段外，后期商

14、業(yè)的競爭將集中在規(guī)模、品牌和效勞等方 面。第二局部工程分析一、工程簡介工程位于昆明市中心區(qū)，屬桃源街片區(qū)，工程所在地塊東臨北京路，南臨桃 源橫街，處于兩條路交匯處的東北角。MOMA工程共分四期工程進(jìn)行，其中一期工程已完工，本工程包括二期和 一期的商業(yè)局部，二者皆為裙樓商業(yè)。一期局部為三層，一、二層為已分割的獨(dú)立復(fù)式鋪，建筑面積1986.92平方米；三層分割為三套獨(dú)立店鋪，總建筑面積約 900平方米，建筑層高分別為一層 3.6米、二層 3.3米、三層4.8米。二期局部為外圈兩層、內(nèi)圈一層，外圈為復(fù)式鋪，一層建筑面積3427.8平方 米，二層1412平方米，建筑層高為3米，另有附一層可考慮用于商業(yè)

15、，建筑面積 8973平方米，層咼3米。二、工程地域分析1、盤龍區(qū)簡介2004年8月1日，昆明市對四城區(qū)進(jìn)行了新的調(diào)整，盤龍區(qū)面積從以前的15平方公里增加到339.79平方公里 擴(kuò)大了 22倍多規(guī)劃人口 220萬。調(diào)整后的盤 龍區(qū)牌主城的東北片區(qū)，轄8個街道辦事處和3個鄉(xiāng)。按照昆明市的總體規(guī)劃， 今后盤龍區(qū)的規(guī)劃主題為一個“園字。盤龍區(qū)的初步想法是，以追求人與自然 和諧開展為最高價(jià)值取向，以一二三產(chǎn)業(yè)和諧共生為目標(biāo)，以產(chǎn)業(yè)化帶動城市化， 加快以城帶鄉(xiāng)，城穎互動，發(fā)揚(yáng)攻堅(jiān)克難，勇于創(chuàng)新，追求一流的精神，打造無 愧于前人，造福于后人，人與環(huán)境和諧的新盤龍區(qū)，在把昆明建設(shè)成為面向東南 亞、南亞的現(xiàn)代化

16、區(qū)域性國際大都市中占有獨(dú)具特色的一席之地。今后盤龍的規(guī)劃為：第一產(chǎn)業(yè)打造綠色產(chǎn)業(yè)，建設(shè)綠色經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)；第二產(chǎn) 業(yè)利用工業(yè)優(yōu)勢，走新型工業(yè)化道路；第三產(chǎn)業(yè)以白塔路、拓東路、東風(fēng)路為中 心，打造體育健身休閑產(chǎn)業(yè)，以北京路、匯都國際為中心，重新構(gòu)建新的商圈 以世博園為龍頭，在保護(hù)好松華壩水源區(qū)的前提下利用山好水好的環(huán)境優(yōu)勢，打響“住在昆明，盤龍最正確的理念，開展旅游業(yè)和休閑文化產(chǎn)業(yè)。L il *41迅.£ i # 丁 I 1 卜gLa* i'-"KjIlk片丄 * JldM 4： 1 * jF 七Cmft丄MT T J七亠,.呂 ms m T JC T-W -* 即 t*

17、r #宀叮 ，1 1 K -2、工程地域本工程位于盤龍區(qū)桃源片區(qū)，本報(bào)告所討論的地域范圍為北至環(huán)城北路，南至人民東路，西至江濱西路，東至北京路。附區(qū)域地圖工程地域內(nèi)以居民住宅、寫字樓和配套設(shè)施為主，商業(yè)上處于青年路和白塔 路兩大核心商圈之間，具有一定是商業(yè)根底。青年路商圈交通極其興旺，來往車輛、人流極多，其特點(diǎn)是中檔時尚的購物 氣氛較濃，新西南廣場、仟村百貨、新世界百貨等大型的商場和眾多的街邊店提 供了良好的購物環(huán)境，缺點(diǎn)是餐飲、娛樂工程較為薄弱。白塔路商圈主要是靠金龍百貨、金格中心兩大百貨商場現(xiàn)有的市場影響力來 吸引消費(fèi)者，支撐其成為四大商圈之一，主要以高檔消費(fèi)為主。隨著匯都國際的 建造，白

18、塔路商圈將會逐漸重振過去白塔路商圈的繁榮景象，形成國際化、數(shù)字化、高檔化的獨(dú)特商圈。桃源片區(qū)商圈屬于昆明的次級商圈，因?yàn)榫o鄰青年路商圈和白塔路商圈，同 時又占據(jù)城市絕對主干道北京路， 因此交通便利，人流較旺。但是由于該商圈處 于金融商務(wù)區(qū)，商務(wù)屬性大大降低了商圈氣氛，片區(qū)覆蓋范圍內(nèi)并無任何大賣場 大百貨，主要還是靠小打小鬧的小型街鋪來支撐。結(jié)論：本工程地理位置較佳，屬市中心區(qū)的商業(yè)工程，有一 定的商業(yè)開發(fā)前景，但由于本工程處于兩大商圈的輻射范圍之 內(nèi)，面臨較大的壓力和競爭，同時由于工程目前規(guī)模過小，輻射 范圍有限，商業(yè)上的開展應(yīng)結(jié)合目前情況和三、四期工程進(jìn)行整 體考慮，和兩大商圈形成一定的差異

19、化。三、商業(yè)開展現(xiàn)狀本工程周邊是昆明市商業(yè)較為集中、 繁華的地段之一，以新西南廣場、金龍 百貨、金格中心三家百貨，和大量檔次不一的精品服飾、專賣店及小型零售店、 餐飲、娛樂設(shè)施等形成了綜合性商業(yè)中心。從目前本工程所在位置來看，主要是由三大百貨：新西南廣場、金龍百貨、 金格中心為主要大的賣場；其次是青年路、白塔路兩側(cè)的小商鋪，主要以經(jīng)營精 品服飾、專賣店為主，最后是桃源街、北京路上的商鋪，形成了三個消費(fèi)圈層。1、桃源片區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布總體情況及現(xiàn)狀分析桃源片區(qū)商圈是北京路、人民東路、江濱西路、環(huán)城北路的圍合地塊，該地 塊包括桃源街、圓通街、豆腐廠小巷等。1片區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布分類商店類型數(shù)量分類商店類

20、型數(shù)量服裝、鞋店45賓館、酒店6便利店、小超市7西餅店5保健品、保健店7酒吧咖啡館5鐘表眼鏡3餐餐廳15零飾品、飾品加工4飲游戲廳2售藥房10娛特色小吃14商辦公用品、文具8樂歌舞廳1店通信10娛樂休閑廣場1五金店6體育用品2副食店、仕多店21音像店5書店2車行4合計(jì)134合計(jì)49分類商店類型數(shù)量分類商店類型數(shù)量服務(wù)房產(chǎn)中介5學(xué)校2美容美發(fā)22其醫(yī)藥集團(tuán)1照相沖印7它醫(yī)院、門診14 8 為牙科門 診打字復(fù)印11銀行11修鞋3郵政1干洗3合計(jì)51合計(jì)292桃源片區(qū)商圈區(qū)域分析位置區(qū)位價(jià)值交通通達(dá)性業(yè)態(tài)組合北京路、人民東 路、江濱西路、 環(huán)城北路的圍 合地塊。市金融商務(wù)中心。商務(wù)、居住密 集區(qū)。條

21、公交線路。二條市主干道 。北京路輻射城市四面八方超市、專賣店、體育用品、 通訊、五金、服裝店、藥房集客設(shè)施消費(fèi)群特點(diǎn)商業(yè)設(shè)施商品組合。中高檔酒店。商務(wù)辦公會議。銀行較多。醫(yī)院、學(xué)校。白領(lǐng)和高收入 群為一端。附近職工小區(qū) 居民。商務(wù)休閑、生 活便利。輻射范圍有待 挖掘，消費(fèi)群 體結(jié)構(gòu)比擬單 純尊龍新世紀(jì)娛樂休 閑廣場。中低檔為主。服裝、化裝品、鞋帽。小副食品。煙酒專賣。茶葉專賣2、各路段商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布所臨街區(qū)主要商業(yè)分布北京路西側(cè)服裝、便利店、小超市、保健品、眼鏡、藥房、通信、副食品店、茶葉工程所在側(cè)經(jīng)銷店、小吃店、車行、餐廳、美容美發(fā)、照相沖印、打字復(fù)印、銀行北京路東側(cè)服裝、保健品、藥房、辦公用

22、品、通訊、五金店、畐祇店、酒店、西餅 店、小吃、茶經(jīng)銷店、照相沖印、打字復(fù)印、銀行、房產(chǎn)中介人民東路服裝、干洗店、車行、辦公用品江濱西路服裝店、辦公用品、餐廳、咖啡吧、美容美發(fā)桃源街服裝、便利店、小超市、藥房、副食店、餐廳、美容美發(fā)、房地產(chǎn)中介其中，北京路西側(cè)、北京路東側(cè)、人民東路、江濱西路、桃源街各商業(yè)分布 具體數(shù)據(jù)如下：北京路西側(cè)北京路東側(cè)服裝、鞋便利店美容美發(fā)藥房口照相沖印通訊 副食店口銀行 餐廳小吃店14%12%7% 5%5%II服裝、0保健品 二藥房二辦公用 五金店 :副食店3小吃店 二打字復(fù) 銀行人民東路20%40%服裝、鞋 -1辦公用品 1車行 一干洗桃源江濱西路6%口服裝、鞋便

23、利店 口藥房 口副食店 音像店 口餐廳 美容美發(fā)口中介31%13%服裝、鞋 辦公用品 -餐廳美容美發(fā) 口小吃 通訊桃源街片區(qū)有7個便利店、小超市，如北京路的之佳便利店、穿金自選商場、桃源街 的兩間足達(dá)便利店等，商業(yè)面積都在 120300多平米左右。片區(qū)內(nèi)街鋪經(jīng)營狀況按地段、經(jīng)營業(yè)態(tài)各自不同，其中北京路從南往北人流遞減；人 民東路路段較短，商業(yè)較少，但是均屬于高檔商業(yè)；其余路段均靠片區(qū)居民支撐?？傮w經(jīng)營規(guī)模較小，但經(jīng)營狀況良好。3、桃源片區(qū)商圈現(xiàn)狀分析：通過對桃源片區(qū)商圈進(jìn)行深入細(xì)致的市場調(diào)查，我們目前該片區(qū)的商業(yè)存在著以下幾 個特點(diǎn)：1商圈內(nèi)商鋪以經(jīng)營時裝、藥房、通信、副食店為主。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)

24、，桃源片商圈內(nèi)臨街商鋪經(jīng)營規(guī)模小普遍面積在30-100之間，開間在3.6米到8米，進(jìn)深在5米到12米，品種雜亂，但是競爭相對劇烈，缺乏規(guī)模和特色成 為制約其商鋪經(jīng)營狀況的主要原因。其中北京路以服裝服裝有很大一局部是針對云南省 軍區(qū)的擁軍服、通訊、小吃店、銀行為主。江濱西路以餐廳、美容美發(fā)為主，桃源街以便 利店、服裝為主。2北京路、人民東路租金相當(dāng)，桃源街與江濱西路相對較低北京路西側(cè)、人民東路商鋪?zhàn)饨鹣嘟?，都?00-180兀/平方米，北京路東側(cè)稍低，所以北京路段尤其是工程所在側(cè)、人民東路的地段位置較好，相對而言，其余屬于小區(qū)內(nèi)街鋪，租金稍為遜色。鋪面經(jīng)營均以租鋪為主，鋪面出租率接近100%見下

25、表路段租金元:/ m2)出租率北京路西側(cè)18070100%北京路東側(cè)15060100%人民東路170100100%桃源街805099%江濱西路9050100%3周邊鋪面轉(zhuǎn)讓及出租情況個案調(diào)查。鋪面轉(zhuǎn)讓費(fèi)在1.5 3萬之間，MOMA工程旁有一中介公司，鋪面面積11平米，租金1000元。另同一側(cè)古樓醫(yī)院旁利德醫(yī)療器械部轉(zhuǎn)讓，面積在70平米，轉(zhuǎn)讓費(fèi)為3萬4片區(qū)典型大賣場、大百貨缺乏，餐飲較少，尤其針對商務(wù)人群的餐飲根本沒有。 商圈內(nèi)以便利店、小型超市滿足區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的需求，商品以中低檔為主，片區(qū)居民 購置大宗物品或高檔貨物均往市商業(yè)中心去。 整個片區(qū)沒有一個能夠聚集足夠人流的商業(yè)， 分散且凌亂。同時

26、調(diào)查發(fā)現(xiàn)，片區(qū)寫字樓以及企事業(yè)單位較多，但是針對這些人群的餐飲 根本上沒有，多是特色小吃店或者高檔酒樓。5、寫字樓、住宅及配套1寫字樓 由于本工程周邊是昆明市商務(wù)較為集中的區(qū)域，包括了工商、建設(shè)、中行、廣發(fā)、商 業(yè)、華夏等各大銀行和云南證券等證券交易機(jī)構(gòu)以及海關(guān)、自來水公司、醫(yī)藥集團(tuán)、昆船 等企事業(yè)單位，純寫字樓那么包括了銀海 SOH 0、新華大廈、中原大廈、馳宇大廈、龍宇大 廈等，其出租率都在 80以上，在其中辦公的公司和單位有近 500 家，其中以貿(mào)易、 IT、 廣告、設(shè)計(jì)、金融、房地產(chǎn)公司為主。2住宅 周圍住宅以單位住房和新開發(fā)的商品房為主，其中也有局部用于出租的民房。單位有 昆明自來水

27、公司、蔬菜公司、市公證處、云南恒信、云南省醫(yī)藥集團(tuán)公司等。 小區(qū)住房主 要有：臨江花園、桃源花園、銀海城市花園、桃源街高級公寓、鼓樓小區(qū)等。3配套 桃源片區(qū)是昆明社區(qū)建設(shè)和活動開展的較好的社區(qū)之一，其臨江花園、國防健身、青少年宮等配套設(shè)施使該區(qū)域形成了良好的群眾健身氣氛，社區(qū)的文化活動也得以良好的開 展，促進(jìn)了社區(qū)居民整體素質(zhì)的提高。結(jié)論： 本工程周圍已經(jīng)具有一定的商業(yè)氣氛， 但以中、低消費(fèi)的零散商業(yè) 為主，有整合和開展的空間； 周邊大量的商務(wù)群體形成了一定的商務(wù)需求， 而 目前的商業(yè)顯然無法滿足； 片區(qū)已經(jīng)形成的群眾健身存在一定的檔次和功能提 升空間。五、交通條件1、道路系統(tǒng) 本工程東臨北京

28、路，北臨園通大橋，西面和南面的桃源街及橫街道路只用來疏導(dǎo)車流及人流量，并不屬于主要交通道路。 北京路是縱橫昆明市區(qū)南北走向的主干道，為雙向六 車道，園通大橋和穿金路是一條東西走向的雙向四車道。由于北京路及穿金路是城市主要道路之一，因此平時的車流量較大，上下班的頂峰期會出現(xiàn)塞車的狀況，但北京路交通渠 化之后，交通阻塞的情況已大為好轉(zhuǎn)。2公交系統(tǒng)工程就近巴士站線路圖線路起止終點(diǎn)站時間3流量情況商圈內(nèi)針對MOMA所在北京路、豆腐廠出入口人車流情況時間：2005年12月7日星期三六個半點(diǎn)時間監(jiān)測測試地點(diǎn)北京路豆腐廠出入口時間12月 7 日 9： 30人流量5分鐘/次1834人車流量5分鐘/次93 其中

29、5輛公交車27輛自行車流量5分鐘/次21714輛時間:12 月 7 日 10: 30人流量5分鐘/次3935人車流量5分鐘/次101 其中10輛公交21輛車自行車流量 5分鐘/ 次16230輛時間：12月7日 11：30人流量 5分鐘/ 次2940人車流量 5分鐘/ 次127其中 6 輛公交車19輛自行車流量 5分鐘/ 次11422輛時間：12月7日 12：30人流量 5分鐘/ 次3265人車流量 5分鐘/ 次113其中 7 輛公交車32輛自行車流量 5分鐘/ 次17237輛時間：12月7日 14：30人流量 5分鐘/ 次3852人車流量 5分鐘/ 次107其中 4 輛公交車28輛自行車流量

30、5分鐘/ 次19133輛時間：12月7日 15：30人流量 5分鐘/ 次3955人車流量 5分鐘/ 次117其中 4 輛公交車25輛自行車流量 5分鐘/ 次112輛28輛六個時間段平均值人流量 5分鐘/ 次33人47人車流量 5分鐘/ 次110輛其中 5 輛公交25輛車自行車流量 5分鐘/ 次161輛27輛從以上監(jiān)測可以推論出豆腐廠出入口一天從早上 8點(diǎn)到晚上 8點(diǎn) 12個小時的總共人 流量在 6768人左右，車流量 3600 輛左右，自行車流量在 3888 輛左右。北京路在同等時間 段內(nèi)總共人流量在 3960人左右， 車流量 15840輛左右其中公交車在 720 輛左右，自行車 流量在 23

31、184輛左右。北京路和豆腐廠桃園街出入口分別位于 MOMA 工程的正面與南側(cè)， 從這兩條路段的監(jiān) 測結(jié)果來看，整體屬于人流車流較集中的區(qū)域。而兩條路段自身比照可以看出，豆腐廠桃 園街出入口路段由于不屬于城區(qū)交通主干道，因此以人流為主，北京路作為城市交通主干 道，以車流為主。結(jié)論：工程所在區(qū)域交通較為興旺，具有良好的到達(dá)性，但另一方面，由 于北京路是快速干道， 也使得該區(qū)域人群滯留性較差， 北京路一線商業(yè)氣氛較第三局部消費(fèi)者分析一、昆明消費(fèi)者總體情況根據(jù)至祥前期對昆明市各大商圈消費(fèi)者進(jìn)行的問卷調(diào)查資料整理。1、性別比例女53% 4男%數(shù)據(jù)顯示調(diào)查客體男女比例相當(dāng)，女性高出男性6個百分點(diǎn)，說明女性

32、逛街購物的 興趣略高于男性。2、年齡分布30252015105017-20-23-26-29-33-36-39-43-46-49-53-192225283235384245485255三市街商圈青年路商圈小西門商圈 一灌一白塔路商圈昆都商圈T環(huán)城路商圈從年齡結(jié)構(gòu)圖可以看出，各商圈總體分布相似性較強(qiáng)，20- 32歲是主要的逛街群體3、家庭常住人口50454035/入、30/25201510501人2人3人4人5人6人及以上三市街商圈青年路商圈小西門商圈X 白塔路商圈 龍昆都商圈環(huán)城路商圈從總體來看，被調(diào)查消費(fèi)者三口之家占多數(shù)，其次為單身和剛結(jié)婚群體，這和前述的 主要群體年齡段相符。4、家庭收入*

33、三市街商圈青年路商圈一匚小西門商圈_工白塔路商圈 *-昆都商圈 環(huán)城路商圈家庭收入2,000-5,000元的消費(fèi)者占45%之多，成為市場消費(fèi)的中堅(jiān)主流，其中2,000-3,000的比例最高，5，000元及以上比例那么明顯偏低。5、個人月收入Y三市街商圈-一青年路商圈小西門商圈白塔路商圈M-昆都商圈Y-環(huán)城路商圈折線圖7在個人收入指標(biāo)中，500-1500元群體數(shù)量較高，個人和家庭收入水平說明昆明消費(fèi)仍以中、低消費(fèi)為主。6教育背景初中或以下高中/中專/技校大專大學(xué)本科及以上T一三市街商圈一一青年路商圈小西門商圈 一熱一白塔路商圈*昆都商圈一環(huán)城路商圈高中、中專、技校學(xué)歷的占45%，大專以上學(xué)歷的占

34、40%左右，說明消費(fèi)者的總體學(xué)歷還是比擬高7、從事行業(yè)本次被調(diào)查者所從事的行業(yè)以效勞、金融和醫(yī)療居多，其他那么較為平均8、逛街目的小西門商圈-一環(huán)城路商圈青年路商圈 昆都商圈二市街商圈T白塔路商圈調(diào)查顯示，大局部消費(fèi)者逛街沒有直接目的，多數(shù)消費(fèi)者逛到適宜的東西才會消費(fèi)，說明消費(fèi)的明確性不強(qiáng)9、經(jīng)常購置的貨品糖果/零食照相器材 -L-家居清潔用品'一文具書具賀卡 _S_小家電紙品五金用品 體育用品A大電器床上用品個人清潔用品 玩具 家居用品二經(jīng)常購置的物品中，以糖果零食副食品和個人用品為主，其次為女裝的消費(fèi)比例 較大。10、商圈逗留的時間一三市街商圈-一青年路商圈小西門商圈T白塔路商圈昆

35、都商圈T環(huán)城路商圈消費(fèi)者在商圈逗留的時間以1-2個小時較為普遍，平均不超過百分之二點(diǎn)五個小時, 說明隨著生活節(jié)奏的加快，尤其是體力的因素，消費(fèi)者商圈逗留時間有限11、每月平均每項(xiàng)支出分析餐飲花費(fèi)服裝花費(fèi)一百貨花費(fèi)一51交通花費(fèi)專娛樂花費(fèi)雜項(xiàng)比擬各大商圈消費(fèi)開支，除青年路的餐飲消費(fèi)比擬特殊外，各種開支的依次排序是餐 飲、服裝、娛樂、雜項(xiàng)、百貨、交通，餐飲排在第一位。12、購物時所考慮的因素 交通便利一一地段商品質(zhì)量一信譽(yù)一品種 購物一一停車一一效勞一 購物環(huán)境硬件設(shè)施在商圈購物時所考慮因素來講，居首位的根本是交通、地段和商品質(zhì)量13、購物出行方式公交車是昆明市民出外購物最主要的交通工具，其次為自

36、行車和步行，自駕車和打車 的比例仍然較低。結(jié)論：消費(fèi)習(xí)慣及行為? 區(qū)域性購物習(xí)慣較強(qiáng)， 尤其以居住區(qū)域性更為強(qiáng)烈， 主要由于他們已經(jīng)形成 商業(yè)旺區(qū)的消費(fèi)習(xí)慣。? 公交車是市民出外購物最主要的交通工具，其次為步行，再次為自行車和自駕車。? 在商圈消費(fèi)選擇上，眾多的消費(fèi)者仍是依賴傳統(tǒng)百貨的引導(dǎo)，其商品導(dǎo)向的 地位一早就深入人心，短時期內(nèi)仍非其它形式的賣場可取代。?大局部消費(fèi)者月收入水平在500-999元之間，其次在1,000-1,49元之間消費(fèi)水平和選擇? 餐飲整體消費(fèi)水平較高，平均在 226.39元 / 月左右；? 每月服裝服飾消費(fèi)水平在 203.34元/ 月；? 每月的娛樂消費(fèi)平均消費(fèi)水平在

37、154.30元/ 月；? 而每月用在百貨的消費(fèi)水平在 139.17元/ 月。? 根據(jù)以上消費(fèi)費(fèi)用總和 723.2 元，結(jié)合大局部人的平均收入進(jìn)行比照，可 以肯定昆明地區(qū)消費(fèi)欲望相當(dāng)高，甚至是超前消費(fèi)。這與其它地區(qū)的消費(fèi)習(xí) 慣明顯有區(qū)別。二、工程區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者情況1、區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者構(gòu)成1消費(fèi)者來源周圍居民群體：本工程周邊的住宅多以政府、企業(yè)的職工宿舍及商住樓為主，居住群體較為復(fù)雜，從 公司白領(lǐng)一族到外來民工各階層都有，其中主要為單位職工等中低收入者。周圍辦公群體： 周圍辦公群體以銀行職員、企事業(yè)單位職工和貿(mào)易、 IT 、廣告、房地產(chǎn)等公司的員工 為主，多數(shù)是年青白領(lǐng)一族，年齡在 22-38歲之間，人

38、均收入在 2,000-4,000元左右。學(xué)生群體： 周圍學(xué)校的中學(xué)生。游客群體： 周圍酒店入住的旅游和商務(wù)群體。2人口結(jié)構(gòu) 據(jù)調(diào)查，白塔商圈的主力消費(fèi)群體為 28-40歲之間的社會中堅(jiān)人士， 這局部人群占 74%， 這說明白塔的消費(fèi)群年齡較為成熟。另外， 16-27歲的人群也有一定的市場空間，占 18%， 41-50歲的人群約占 8%，其中又以女性居多，約占總消費(fèi)群體的 80%以上。2、需求滿意度深訪為了對本商圈有一個更深刻的認(rèn)識，同時也為了能深入了解周邊居民的需求，以尋找 市場空白點(diǎn)，我司也通過走訪以及街頭隨訪的方式進(jìn)行了深度訪問。1具象描述 1魏阿婆深訪對象背景：昆明本地人，搬來桃源花園住

39、兩年多。深訪對象根本情況：年齡 67歲。家里共有 2 人，沒有跟小孩住一起。商圈需求印象：周邊有很多便利店，能夠滿足根本日常需求，偶爾會去沃爾瑪、家樂福買特價(jià)商品。 但是這兩個大超市經(jīng)常要排隊(duì)半個小時才能結(jié)算好，所以不是很有耐心。對在moma附近開大賣場的贊成指數(shù)：2具象描述 2劉女士深訪對象背景：昆明本地人，住在江濱西路 4 號。深訪對象根本情況：年齡 34歲。家里共有 4 人，夫妻兩個外加兩個小孩。商圈需求印象：周邊有兩個足達(dá)便利店和另外一個記不得名字的小超市，晚上生意都特別好。這邊居 民的購置力還比擬強(qiáng)，經(jīng)常去市中心大賣場購物，希望周邊也能開個大賣場。對在moma附近開大賣場的贊成指數(shù)：

40、3具象描述 3吳小姐深訪對象背景：不是昆明本地人，跟同事一起住在 86 街公寓。深訪對象根本情況：年齡 25歲，工作 3 年。尚未結(jié)婚，現(xiàn)在人民東路附近的一寫字樓上班。 商圈需求印象：在這邊上班中午吃飯?zhí)貏e成問題，都是小吃店，沒有適合寫字樓人群的商務(wù)便餐。附 近的小超市購物還算方便，中午經(jīng)常會和同事一起去周邊的小街逛逛。認(rèn)為如果在附近開 大賣場肯定會受寫字樓人群歡送。因?yàn)榭梢怨?jié)約時間本錢。而晚上回去家附近的賣場購物 比擬匆忙，而且很累。對在moma附近開大賣場的贊成指數(shù)：4具象描述 4左先生深訪對象背景：不是昆明本地人，桃源街昆明風(fēng)帆廣告籌劃。深訪對象根本情況：年齡 23 歲，剛大學(xué)畢業(yè)。從事

41、廣告籌劃。商圈需求印象：對片區(qū)人流認(rèn)可度較高，根本上每個星期都會去逛大賣場一次，喜歡逛沃爾瑪，不喜 歡家樂福的超市布局。同事經(jīng)常會在下班后去沃爾瑪、家樂福買菜回家。對在moma附近開大賣場的贊成指數(shù)：5具象描述 5吳女士深訪對象背景：昆明本地人，桃源區(qū)居委會工作人員。深訪對象根本情況：年齡 35 歲左右。商圈需求印象：喜歡每天中午跟同事在附近轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，每個星期至少去一次家樂福。認(rèn)為附近居民的消費(fèi) 力還可以，如海關(guān)、工商局、銀行、醫(yī)院、學(xué)校等單位人群，這些人群都能支撐起附近的 大賣場對在moma附近開大賣場的贊成指數(shù)：結(jié)論：昆明市以及工程所在區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者仍以中、低消費(fèi)階層為主，周 圍的商務(wù)群體消費(fèi)

42、需求主要集中在商務(wù)活動和就餐方面， 而居民的消費(fèi)需求那么 集中在生活便利方面，對大賣場一類的超市持較強(qiáng)歡送態(tài)度。本工程的定位， 可考慮在兩方面進(jìn)行一定的綜合和平衡。三、 投資者喜好和因素 商鋪投資者購置目的在于看好物業(yè)前景，購置物業(yè)用作長線收租或短線轉(zhuǎn)讓獲利。商 業(yè)物業(yè)購置者中，投資者占相當(dāng)大的比例。影響投資者購置行為的因素主要有：? 宏觀投資環(huán)境是否有利，經(jīng)濟(jì)形勢是否利于持有資金，還是有利于持有實(shí)物特別是不動產(chǎn)；? 物業(yè)地理位置是否優(yōu)越，人流是否暢旺，購置后是否容易出租；? 物業(yè)是否具有強(qiáng)大的升值潛力，回報(bào)率是否豐厚；? 開展商經(jīng)營管理者是否科學(xué)、嚴(yán)格，是否能保證商場的長期穩(wěn)定持續(xù)經(jīng)營1、實(shí)

43、際用家大局部為已在昆明有經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)的商家， 他們出于實(shí)際的需要， 例如原出租經(jīng)營的商 鋪賺了錢，想買一間屬于自己的商鋪；或是原商鋪被拆遷或即將被拆遷；或是經(jīng)營者擴(kuò) 大經(jīng)營的需要等， 而購置或租用本工程之商鋪。 實(shí)際用家會著重從以下幾方面衡量商鋪 的質(zhì)素：? 周邊商業(yè)人氣具體為商鋪所處位置人流量是否暢旺 ,商業(yè)氣氛是否濃郁 ,是否已成行成市等。? 物業(yè)自身素質(zhì)具體為物業(yè)規(guī)模、內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施、物業(yè)管理、配套設(shè)施等。? 商場的經(jīng)營管理是否科學(xué)、嚴(yán)格，在管理上是否能保證商場長期穩(wěn)定的開展。? 價(jià)格實(shí)際用家將收集多方資料， 權(quán)衡周邊同類物業(yè)的價(jià)格水平、 租金水平以及對未 來經(jīng)營狀況的預(yù)測，經(jīng)過精密詳細(xì)的預(yù)算

44、后，再決定是否購置或租用；? 鋪位形狀、間隔是否實(shí)用， 實(shí)際用家非常關(guān)心鋪形是否方正、 實(shí)用，門面是否寬敞， 進(jìn)深是否適合等；? 商場是否能如期開業(yè)。實(shí)際用家將非常關(guān)心所購或租用的商場是否能按預(yù)定開業(yè) 時間使用，因?yàn)檫@直接關(guān)系到其經(jīng)營獲利。2、獨(dú)立店鋪的投資客戶分析? 投資獨(dú)立店鋪的客戶一般都是實(shí)力較強(qiáng)的戰(zhàn)略投資者；? 他們能夠承當(dāng)較高的首付資金；? 他們能接受的總價(jià)款大約 50 150萬元左右；? 注重鋪位的實(shí)用率；? 他們追求持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營回報(bào)；? 有一定的風(fēng)險(xiǎn)判斷能力。3、一般性投資者分析? 承受總價(jià)款不高，在 50 萬元左右，首付在 20 萬元左右；? 投資目的以回收租金為主，他們追求

45、長期的固定經(jīng)營回報(bào)；? 投資風(fēng)險(xiǎn)判斷意識較弱，盲目性強(qiáng)，羊群效應(yīng)非常明顯；? 對鋪位的使用率關(guān)注不大。結(jié)論：昆明的商戶普遍還實(shí)力較弱， 自己投資物業(yè)并進(jìn)行經(jīng)營的群體不多， 商鋪的主要購置者以投資客為主， 且多是一般性投資者， 資金實(shí)力有限， 但投 資需求較大，本工程的銷售和鋪面分割需重點(diǎn)考慮此類投資者需求。第四局部 工程 SWOT 分析一、SWOT 分析 工程優(yōu)勢分析 (S)? 工程位于市中心，處于兩大商圈輻射范圍內(nèi)，具有較大的地段優(yōu)勢。? 工程位于交通主干道旁，周圍交通便利，交通優(yōu)勢明顯。? 工程周圍有一定的商業(yè)氣氛和良好的社區(qū)氣氛，有商業(yè)提升空間。工程劣勢分析 (W)? 北京路屬于快速干道

46、，而本工程主要的臨街面是北京路，同時，北京路上的隔 斷也阻礙了客流和車流，工程的商業(yè)氣氛受到較大影響。? 工程規(guī)模較小，又處于兩大商圈輻射范圍之內(nèi)，競爭力較弱。? 工程周圍零散商業(yè)較多、檔次較低，對工程的招商和銷售有一定影響。? 工程三、四期尚未進(jìn)行，周圍環(huán)境較差。工程時機(jī)分析( O)? 經(jīng)濟(jì)高速增長，居民收入及消費(fèi)逐年提高，消費(fèi)欲較強(qiáng)，為零售商業(yè)開展提供基 礎(chǔ)。? 工程周圍商務(wù)和居住群體仍有大量消費(fèi)需求。? 主體建筑住宅銷售，也將帶來一定消費(fèi)群體，有社區(qū)商業(yè)需求。工程威脅分析( T)? 目前昆明商業(yè)地產(chǎn)正處于高速開展階段，各種類型的商業(yè)物業(yè)涌現(xiàn)而出，供給 量在未來幾年都會大量增加，必將對工程

47、后期的招商、銷售、經(jīng)營構(gòu)成威脅。? 兩大商圈的商業(yè)設(shè)施對本工程構(gòu)成一定壓力。? 政府對裙樓餐飲的限制給本工程的招商和經(jīng)營造成了較大難度，后期協(xié)調(diào)難度 加大。二、對策分析1、So對策?結(jié)合工程優(yōu)勢和周圍消費(fèi)群體，準(zhǔn)確定位，提升商業(yè)價(jià)值2、St對策?突出工程優(yōu)勢，制訂良好的推廣、招商和銷售策略，搶占先機(jī)。3、Wo對策?合理考慮輻射范圍，采取社區(qū)商業(yè)定位。?根據(jù)消費(fèi)者需求，進(jìn)行業(yè)態(tài)差異化經(jīng)營，并對商業(yè)檔次進(jìn)行適當(dāng)拔升。4、Wt對策?以定向消費(fèi)和便利效勞為主，根據(jù)客流狀況和消費(fèi)指向性進(jìn)行商業(yè)布局。?根據(jù)價(jià)值和市場情況采取分階段推出的方式，弱化環(huán)境的負(fù)面影響。?加強(qiáng)與政府有關(guān)部門的協(xié)調(diào)和溝通，創(chuàng)造良好的

48、進(jìn)駐時機(jī)。第五局部工程市場定位、定位思路?采取差異化競爭的方法，彰顯自身獨(dú)特的個性，才能在競爭劇烈的市場中立足;?把握工程自身特點(diǎn)進(jìn)行定位，將工程自身價(jià)值發(fā)揮到最大值；?主要針對工程周邊的主力消費(fèi)群 進(jìn)行定位;?本工程的經(jīng)營路線防止與周邊同類商場相沖突，針對 市場空缺進(jìn)行定位。、定位依據(jù)?工程本身?xiàng)l件；?昆明商業(yè)開展?fàn)顩r；?消費(fèi)者的需求；?各行業(yè)各種零售業(yè)態(tài)的租金承受力水平；?實(shí)現(xiàn)利潤最大化；?和將來三、四期工程的完整配合。三、商業(yè)定位綜合上述各因素，建議本工程市場定位為：以周圍居住和工作的中等收入階層為主要目標(biāo)，兼顧游客之需求，具有商務(wù)和社區(qū)便利效勞特征的集餐飲、娛樂、休閑、購物 于一體的社

49、區(qū)型商業(yè)街區(qū)，主要滿足商務(wù)活動和生活便利需求。主題定位商務(wù)休閑+社區(qū)生活四、目標(biāo)消費(fèi)群體定位主要目標(biāo)消費(fèi)群：周圍半徑一公里范圍內(nèi)辦公和居住群體以及學(xué)生和游客群體。五、業(yè)態(tài)組合和檔次定位1、總體檔次定位中偏低到中偏高檔，以中檔為主其中中到中偏高主要針對周圍商務(wù)群體、中到中偏 低主要針對周圍居住群體，以餐飲、娛樂、休閑和百貨為主，輔以局部生活便利設(shè)施，如 洗衣店等，從檔次和業(yè)態(tài)上和周圍商業(yè)以及主流商業(yè)形成一定的錯位。2、業(yè)態(tài)組合根據(jù)周圍消費(fèi)者的需求和工程建筑結(jié)構(gòu)，建議：?業(yè)態(tài)組合上加大餐飲、休閑工程的比重，并主要考慮中小型工程，突出商務(wù)特征。?適當(dāng)加大生活便利效勞。?減少零售和百貨工程。?少考慮或

50、不考慮娛樂類工程。3、主要業(yè)態(tài)檔次定位1服裝服飾檔次定位：中檔和稍微偏高價(jià)格定位：服裝的價(jià)格大約在100-500元之間，其中100-300元為主要價(jià)格范圍， 其次為300 500元。特色定位：個性化為主，群眾化為輔，總體比例大約為 6： 4。定位考慮：根據(jù)不同的消費(fèi)群考慮，工程周邊以金融機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位職員，其它辦 公寫字樓職員、以及年青消費(fèi)群為主,年齡主要在21-35歲居多，在價(jià)格 定位上要考慮不同消費(fèi)群的承受能力，消費(fèi)者對服裝品牌之愛好取向，周邊商業(yè)對手狀況 , 業(yè)態(tài)組合而作出之服裝定位2餐飲酒樓檔次定位 ： 中檔為主，兼顧群眾，局部稍高價(jià)格定位 ： 快速時尚餐飲人均單次消費(fèi)額在 1020

51、 元 特色餐廳人均單次消費(fèi)額在 3050 元以內(nèi) 中高檔大型酒家人均單次消費(fèi)額在 4060 元以內(nèi)特色定位 ： 各地特色風(fēng)味餐飲定位考慮 ： 消費(fèi)方面整體水平不高，人均消費(fèi)水平在 6-20元以內(nèi)，每月人均消費(fèi)額 為 220 元，主要消費(fèi)群為職工人員及商圈消費(fèi)人群，對于周邊白領(lǐng)階層 及中高層人士那么欠缺商務(wù)餐飲消費(fèi)埸所， 說明中 -中高檔餐飲市場存在發(fā) 展空間。3休閑娛樂檔次定位 ： 中檔為主，兼顧群眾，局部稍高 價(jià)格定位 ： 人均單次消費(fèi)額在 20100 元 特色定位 ： 商務(wù)特色為主定位考慮 ： 主要消費(fèi)群為職工人員及商圈消費(fèi)人群，對于周邊白領(lǐng)階層及中高層人 士那么欠缺商務(wù)餐飲消費(fèi)埸所，說明中中高檔餐飲市場存在開展空間。3、商業(yè)布局建議 二期工程以商務(wù)休閑為主，其中二期工程南側(cè)外圈和北側(cè)外圈，因其是兩層結(jié)構(gòu)，建 議主