電廠房屋說明

1、房屋建（構(gòu)）筑物評估說明一、評估范圍本次評估范圍為恒運熱電D 廠的房屋建筑物及構(gòu)筑物。上述資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日的賬面價值如下表所示：金額單位：人民幣元資產(chǎn)名稱 賬面原值 賬面凈值固定資產(chǎn)-房屋建筑物 固定資產(chǎn)-構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施 固定資產(chǎn)-管道及溝槽 合計 二、房屋建筑物概況（一）基本情況：1、恒運熱電D 廠地理位置及基本情況恒運熱電D 廠的建筑物、構(gòu)筑物均座落在珠江三角洲的廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)西部的西基工業(yè)區(qū)內(nèi)，西距廣州市中心25 公里處。在廟頭鎮(zhèn)東南方。廠區(qū)東南方面對經(jīng)濟開發(fā)區(qū)西基煤炭碼頭，西南面靠近珠江且與海軍碼頭、新港石化碼頭僅一路之隔。西北面不遠(yuǎn)處為南華石油有限公司碼頭及油庫區(qū)，東北面緊

2、靠西基路及珠江鋼鐵廠。整個廠區(qū)一面臨水外，其他三面均為工業(yè)廠房。本工程是在拆除原有機組場地上擴建，總平面圖布置緊湊。恒運熱電D 廠8號和9 號機組的裝機容量為300MW，8 號機組建成于2007 年5 月，9 號機組建成于2008 年3 月。擴建2x300MW 機組主廠房布置在廣州恒運熱電（C）廠有限責(zé)任公司兩臺210MW 機組西側(cè)。2、交通運輸廣州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，東西向高速公路有廣深高速公路，廣惠高速公路，南北向有東二環(huán)高速公路，東環(huán)高速公路。恒運熱電D 廠緊靠城市道路西基路，西基路為城市型四幅路，道路寬闊，與城市道路隔墻路相連，通往各地。恒運熱電D 廠地處黃埔港區(qū)，緊靠珠江，附近有西基煤碼頭

3、、省南華石油公司碼頭、廣石化油碼頭、海軍碼頭等，有很好的航運條件。廣州恒運熱電（D）廠有限責(zé)任公司資產(chǎn)評估說明 第83頁北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司3、區(qū)域地質(zhì)概況廠區(qū)處于珠江三角洲沖擊平原東北部，地形平坦，廠址標(biāo)高在106.5 米左右（珠江統(tǒng)一基面），場地平坦，廠區(qū)地震基本烈度為7 度。地基處理：電廠廠區(qū)內(nèi)的重要建筑物和一般性建筑物，主廠房、鍋爐、汽機及煙囪等采用樁基礎(chǔ)，根據(jù)荷載不同選用4801000直徑的嵌巖樁（沖）孔樁，樁長2124 米左右。（二）主要建（構(gòu)）筑物情況：1、納入評估范圍房屋建筑物共計16 項；構(gòu)筑物及附屬設(shè)施24 項；管道溝槽3 項。主要建筑物有：兩臺300MW 的主廠房

4、、設(shè)備基礎(chǔ)、集控樓、輸煤綜合樓、煙囪、煙道、粗磨制房、篩碎樓、輸煤廊道、轉(zhuǎn)運站、輸煤棧橋、灰?guī)?、空壓機房、輕油站、220KV 開關(guān)站、循環(huán)水泵房等相關(guān)生產(chǎn)用建筑物、構(gòu)筑物。圍墻、大門、廠區(qū)道路、廠區(qū)上下水道等生產(chǎn)服務(wù)性建、構(gòu)筑物等設(shè)施。2、委評估資產(chǎn)的主要構(gòu)造狀況概述：（1）熱力系統(tǒng)主廠房區(qū)內(nèi)用地面積約為39179 平方米。主廠房由汽機房、除氧間、煤倉間、集控樓和鍋爐房組成。鍋爐為獨立的露天全鋼結(jié)構(gòu)，爐頂設(shè)有防雨屋蓋。主廠房為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)縱向總長154.2 米，柱距為9m，汽機房跨度分別為27 米，9 米，11 米。主廠房采用汽機房、除氧間、煤倉間三列式布置。汽輪機屋蓋結(jié)構(gòu)采用網(wǎng)架結(jié)構(gòu)，設(shè)有

5、2 臺80/20T 橋式吊車。吊車軌頂標(biāo)高+25.5 米，跨度LK=28.5 米，吊車梁為工為字形截面。鋼結(jié)構(gòu)吊車梁。汽輪機主要分為三層，0.00 層，6.3 米，12.6 米層。運轉(zhuǎn)層標(biāo)高汽機房為+12.6 米層。汽輪機屋蓋下弦標(biāo)高29.3 米，屋蓋為鋼網(wǎng)架及壓型鋼板，底模上現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面板，采光平天窗。除氧間、煤倉間各層樓面采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，原煤斗采用自重輕，施工方便的鋼煤斗。除氧間為四層屋蓋下弦標(biāo)高22 米，平面尺寸為154.2×9m，22 米層布置除氧器。煤倉間為五層，平面尺寸為154.2×11m，高45.5 米，底層布置鋼球磨機，米層為運行層，22 米處為給

6、煤機，33.2 米層為輸煤皮帶層，皮帶頭部標(biāo)高39.7 米。廣州恒運熱電（D）廠有限責(zé)任公司資產(chǎn)評估說明 第84頁北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司煤倉間柱距均為9 米，每臺鍋爐所配置的5 個原煤倉各占用一個柱距，共5 個柱距，擴建端上煤。 二爐之間設(shè)置集中控制室，寬22.4 米，長54 米為五層，米處設(shè)置空調(diào)機房。集中控制樓與主車間之間設(shè)置封閉樓梯間可通達(dá)各層。每臺鍋爐設(shè)一部客貨兩用電梯，可通達(dá)鍋爐相應(yīng)的運轉(zhuǎn)層。煙囪高度為210 米，出口內(nèi)徑7 米，煙囪采用單筒鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)承重，煙囪基礎(chǔ)采用環(huán)形承臺，鉆孔灌注樁基礎(chǔ)。送引風(fēng)機及鋼煙道支架采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，除塵器支架為鋼結(jié)構(gòu)。除主廠房、煙囪、

7、煙道之外，還有大型設(shè)備基礎(chǔ)，如鍋爐基礎(chǔ)、汽機基礎(chǔ)、附屬設(shè)備基礎(chǔ)、電除塵支架、送、引風(fēng)機基礎(chǔ)支架等建、構(gòu)筑物等。（2）生產(chǎn)附屬建（構(gòu)）筑物：本項目為擴建項目本次評估的有：篩碎樓、轉(zhuǎn)運站、高架儲煤倉、輸煤綜合樓、棧橋、空壓機站、化學(xué)控制室、水泵間、加藥間、除鹽、制氫站、輕油站、粗磨制房、灰?guī)臁?20KV 配電裝置、消防泵房、沉井等。220KV 配電裝置采用室內(nèi)方式設(shè)置，結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)采用樁基礎(chǔ)；平面尺寸為27×12m+10×12m，高，3 層。棧橋為鋼筋混凝土支架支撐鋼梁結(jié)構(gòu)。運轉(zhuǎn)站和碎煤機結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)采用樁基礎(chǔ)；碎煤機平面尺寸為16.

8、5×21m，高33m，4 層。高架儲煤倉主體采用現(xiàn)澆混凝土框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)采用樁基礎(chǔ)；倉壁為現(xiàn)澆混凝土板，基礎(chǔ)采用樁基礎(chǔ)；平面尺寸為122×12m，高35m，5 層。輸煤綜合樓取樣采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)采用樁基礎(chǔ)；平面尺寸為48×18m，高10m，2 層。粗磨制房采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，平面尺寸為25m×12m，高15m，2 層?；?guī)觳捎矛F(xiàn)澆鋼筋混凝土筒體結(jié)構(gòu)，2200m3 基礎(chǔ)均采用樁基礎(chǔ)。 化學(xué)水處理車間采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)， 1 層， 平面尺寸為37×16+37×7×m。制氫站采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)1 層，平面尺

9、寸為27×10m，高6m?？諌簷C站采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)1 層，平面尺寸為50×13m，高9m。（3）屋面結(jié)構(gòu)防水保溫和隔熱：汽輪機屋面采用壓型鋼板底模現(xiàn)澆板鋼筋混凝土屋面，采用合成高分子卷材廣州恒運熱電（D）廠有限責(zé)任公司資產(chǎn)評估說明 第85頁北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司防水層和擠塑板保溫層，除氧間為現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面，采用合成高分子卷材防水層和卷材防水層和擠塑板保溫層。輸煤皮帶層的聯(lián)絡(luò)線橋屋面及墻面采用單層彩色壓型板圍護。（4）建筑處理：外墻：主廠房外墻1.2 米以下采用250mm 厚輕質(zhì)砌塊，外刷優(yōu)質(zhì)丙烯酸外墻涂料。內(nèi)墻：采用250mm 厚輕質(zhì)砌塊，有沖洗要求的樓層的

10、墻面設(shè)置2 米高白色瓷磚墻裙；化水房間設(shè)置2 米高耐酸瓷磚墻裙1，2 米以上為耐酸涂料；其余房間白色乳膠漆墻面。地面：0.00 層鍋爐房為細(xì)石混凝土地面，水汽取樣裝置，加藥設(shè)備間采用耐酸地磚，其他地面采用耐磨地坪。樓面：6.300 層及爐前通道采用耐磨地坪樓面。電纜夾層水泥砂漿樓面，層樓面為加厚花崗巖樓面，主控室及電子設(shè)備間為高級防滑地磚樓面，其余房間均為耐磨地坪樓面。頂棚：集控室及電子設(shè)備間，脫硫控制室及電子設(shè)備間采用輕鋼龍骨鋁合金吸音板棚頂；化水房間設(shè)置耐酸涂料頂棚；衛(wèi)生間采用塑料扣板吊頂；電纜夾層為水泥砂漿頂棚；其他白色乳膠漆頂棚。門窗：窗一般采用鋁合金窗和鋁合金百葉窗；門根據(jù)使用功能分

11、別采用防火門，鋼制電動卷簾門，鋁合金門，木夾板門和隔音門。采光：主車間和各車間以自然采光為主，輔以人工照明補充天然采光之不足。汽輪機，煤倉間在各層適當(dāng)部位均設(shè)有側(cè)窗，且汽機房在運行層適當(dāng)部位均設(shè)有天窗以滿足廠房照明要求。通風(fēng)：汽輪機房采用由各層的門窗及百葉窗自然進風(fēng)，從屋頂通風(fēng)器排風(fēng)?？刂剖液碗娮釉O(shè)備間均采用集中空調(diào)，其他均采用自然通風(fēng)。我們對被估建筑物及構(gòu)筑物作了較為詳細(xì)的勘察，除核對被估項目數(shù)量與申報表所報數(shù)量是否相符而外，主要是查看建筑基礎(chǔ)、建筑結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性、牢固性以及裝修的完好程度。經(jīng)勘察，我們認(rèn)為所委托的評估項目，均具有繼續(xù)使用的功能，符合評估的基本要求和條件。（三）權(quán)屬狀況：廣州恒

12、運熱電（D）廠有限責(zé)任公司資產(chǎn)評估說明 第86頁北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司納入評估范圍內(nèi)的房屋建筑物均尚未取得房屋所有權(quán)證。三、評估依據(jù)1、資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)；2、中國人民銀行關(guān)于調(diào)整金融機構(gòu)貸款利率標(biāo)準(zhǔn)2008 年12 月23 日公布金融機構(gòu)存、貸款利率；3、國家計委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布計價格200210 號文工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定的通知；4、國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)發(fā)改價格2007670 號文建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定的通知；5、計價格2002125 號文，國家計委、國家環(huán)境保護總局關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關(guān)問題的通知；6、發(fā)改價格20061352 號文件“關(guān)于印發(fā)水利

13、、水電、電力建設(shè)項目前期工作工程勘察收費暫行規(guī)定的通知”；7、建筑工程投資估算手冊和建筑工程系數(shù)估算手冊；8、“中國電力企業(yè)聯(lián)合會”發(fā)布的電力建設(shè)工程概算定額建筑工程（2006年版）；9、電定總造200712號文計取地區(qū)工資性補貼；10、國家電力公司電力建設(shè)定額站、中國電力企業(yè)聯(lián)合會電力建設(shè)定額站電定造20062 號文件“關(guān)于調(diào)整施工安全措施補助及文明施工措施費計算標(biāo)準(zhǔn)的通知”；11、勞動和設(shè)會保障部、財政部文件關(guān)于調(diào)整原行業(yè)統(tǒng)籌企業(yè)基本養(yǎng)老保險繳費比例的通知勞社部發(fā)20037 號；12、電力規(guī)劃設(shè)計總院火電工程限額設(shè)計參考造價指標(biāo)（2008 年版）；13、白蟻防治費執(zhí)行廣州省文件粵價（200

14、2）370 號；14、費用構(gòu)成及計算標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會2007 年7 月26 日發(fā)布2007 年12 月01 日實施火電、發(fā)電工程建設(shè)預(yù)算編制與計算標(biāo)準(zhǔn)（2007 年版）；15、新型墻體材料發(fā)展基金執(zhí)行財綜200255 號；16、建筑材料價格執(zhí)行廣州市建筑工程材料價格信息（2009 年7 月）材料價廣州恒運熱電（D）廠有限責(zé)任公司資產(chǎn)評估說明 第87頁北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司格。17、建設(shè)部頒發(fā)的房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)；18、企業(yè)提供的工程圖紙和概（預(yù)）算、結(jié)算資料；19、建設(shè)工程概預(yù)算PKPM 系統(tǒng)軟件（中國建筑科學(xué)研究院）；20、企業(yè)提供的有關(guān)財務(wù)資料及其他資料。

15、四、評估過程（一）聽取資產(chǎn)占有方對資產(chǎn)整體介紹，了解委估資產(chǎn)的基本情況（二）布置資產(chǎn)占有方填報申報表在進入現(xiàn)場前期階段，為評估工作順利進行，向資產(chǎn)占有方布置評估所需的申報表，并要求其根據(jù)資產(chǎn)清查核實情況如實填報，使之符合評估要求。（三）根據(jù)資產(chǎn)占有方填報的申報表核查原始資料首先根據(jù)申報表，核對其賬面原值，賬面凈值，建筑面積，建筑結(jié)構(gòu)等，做到賬證、賬表、賬賬相符，對申報范圍的房屋、建筑物收集產(chǎn)權(quán)證明文件，如付款證明、施工合同、開工證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等。（四）現(xiàn)場勘查為準(zhǔn)確進行評估依據(jù)所掌握的資料，深入實地進行勘察、記錄建（構(gòu)）筑物施工質(zhì)量，使用情況，使用環(huán)境，使用強度，

16、維修保養(yǎng)，建筑面積，建筑結(jié)構(gòu)，裝修標(biāo)準(zhǔn)，建筑物地理位置，做到賬實相符；對每項建筑物分結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三部分進行勘查，認(rèn)真填寫現(xiàn)場作業(yè)分析表，評定完好分值。（五）社會調(diào)查根據(jù)建筑物具體情況，到當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)主管部門和建設(shè)單位進行調(diào)查咨詢，了解同類建筑物的建筑造價，稅費標(biāo)準(zhǔn)，市場價格，座落位置，裝修標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)施情況等。（六）評定估算房屋建筑物系該單位自建取得的房屋，根據(jù)具體情況，采用重置成本法進行評估。（七）撰寫評估說明，匯總整理工作底稿。五、評估方法評估人員根據(jù)資產(chǎn)占有方的情況和收集到的資料進行分析，資產(chǎn)占有方的建廣州恒運熱電（D）廠有限責(zé)任公司資產(chǎn)評估說明 第88頁北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司筑物、構(gòu)

17、筑物是專用于發(fā)電企業(yè)，是專用廠房和專用構(gòu)筑物，沒有市場交易案例，故不能用市場法；其建筑物、構(gòu)筑物是發(fā)電企業(yè)的一部分，不能單獨形成收益，故不能用收益法；本次房屋建筑物、一般構(gòu)筑物等評估主要采用重置成本法，重置成本法是根據(jù)建筑工程概預(yù)算指標(biāo)或竣工結(jié)算資料確定委估建筑物工程量，以現(xiàn)行定額標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)費、貸款利率計算出建筑物的重置全價，并按建筑物的使用年限和對建筑物現(xiàn)場勘察的情況綜合確定成新率，進而計算建筑物評估值。房屋建（構(gòu)）筑物評估值=重置全價×成新率重置全價=建安工程造價前期及其他費用資金成本（一）建安工程造價建筑安裝工程造價包括土建工程、裝飾裝修工程、給排水、電氣、消防及配套信息系統(tǒng)

18、工程的總價，土建、裝飾裝修工程造價采用概算調(diào)整法進行計算。依據(jù)中國電力企業(yè)聯(lián)合會發(fā)布的電力建設(shè)工程概算定額建筑工程（2007 年版）標(biāo)準(zhǔn)，然后根據(jù)概算書中的工程量，套用相應(yīng)定額子目，得出基本直接費，在此基礎(chǔ)上采用火力發(fā)電工程建設(shè)預(yù)算編制與計算標(biāo)準(zhǔn)（2007 年）中規(guī)定的取費標(biāo)準(zhǔn)、計取措施費、間接費、規(guī)費、計劃利潤和稅金，計算得出建安工程造價。評估范圍內(nèi)的建筑物數(shù)量多、結(jié)構(gòu)類型類似，評估人員按結(jié)構(gòu)類型、使用功能、分布地域?qū)υu估范圍內(nèi)建筑物進行系統(tǒng)的分類，將相同或相近的建筑物分別編組。對各類建筑物在其結(jié)構(gòu)類型及使用功能的基礎(chǔ)上確定其基準(zhǔn)單方造價，該單方造價反映了該類型建筑物在評估基準(zhǔn)日及所在地正常

19、的施工水平、施工質(zhì)量和一般裝修標(biāo)準(zhǔn)下的造價情況。在此基礎(chǔ)上根據(jù)建筑物的個性（如不同的層高、跨度、裝修情況、施工困難程度等），進行價格調(diào)增和調(diào)減，最終確定出實際的單方造價標(biāo)準(zhǔn)，以此作為建筑物重置全價的計算依據(jù)。（二）前期及其他費用前期及其他費用包括按國家物價局、建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定收取的建設(shè)費用及火力發(fā)電工程建設(shè)預(yù)算編制與計算標(biāo)準(zhǔn)（2007 年）中規(guī)定的相關(guān)費用，現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定計算，主要考慮勘察設(shè)計費、質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費等以及新型墻體材料專項基金等。（詳見工程建設(shè)前期費表）序號 工程或費用名稱 計算公式 費率(%) 依據(jù)A 建筑安裝工程費1 建設(shè)項目管理費廣州恒運熱電（D）廠有限

20、責(zé)任公司資產(chǎn)評估說明 第89頁北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司1.1 建設(shè)項目法人管理費 A×費率 3.10% 表3.5 1-11.2 招標(biāo)費 A×費率 0.38% 表3.5 1-21.3 工程監(jiān)理費 A×費率 2.26% 表3.5 3-12 項目建設(shè)技術(shù)服務(wù)費2.1 項目前期工程費 A×費率 0.26% 表3.5 4-12.2 勘察設(shè)計費 A×費率 1.83% 國家計委、建設(shè)部:計價格（2002）10 號2.3 設(shè)計文件評審費 A×費率 0.05% 表2.4 項目后的評價費 A×費率 0.15% 表2.5 電力建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化編制管

21、理費 A×費率 0.03% 表2.6 電力工程定額編制管理費及定額測定費 A×費率 0.12% 表小計 8.18%3 新型墻體材料發(fā)展基金 建筑面積×費率 8.0 元/m2 財綜200255 號4 白蟻防治收費 建筑面積×費率 2.0 元/m2 粵價（2002）370 號小計 10.0 元/m2（三）資金成本資金成本以建安工程造價和前期及其他費用兩項之和為基數(shù)乘以綜合利率。恒運電廠2×210MW 機組建設(shè)期按照電力規(guī)劃設(shè)計總院火電工程限額設(shè)計參考造價指標(biāo)（2008 年水平）確定，資金利率按照2008 年12 月23 日公布的三年期金融機構(gòu)貸款利

22、率5.4%執(zhí)行。計算利率如下：利率 5.40%8#機組占總投資的比例 60%9#機組占總投資的比例 40%單機計算 第1 年 第2 年 第3 年 合計8#機組資金流 40% 60% 100%8#機組每年投資比例 24% 36% 60%9#機組機組資金流 15% 45% 40% 100%9#機組每年投資比例 6% 18% 16% 40%第一年8#機利息系數(shù) 5.40%×24%/2= 0.65%9#機利息系數(shù) 5.40%×6%/2= 0.16%第二年8#機利息系數(shù) 5.40%×(24%+0.65%+36%/2)= 2.30%9#機利息系數(shù) 5.40%×（+1

23、8/2）= 0.82%第三年8#機利息系數(shù)9#機利息系數(shù) 5.40%×（+18+16/2）= 1.78%利息系數(shù)合計 5.71%故資金成本利率為5.71%。廣州恒運熱電（D）廠有限責(zé)任公司資產(chǎn)評估說明 第90頁北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司（四）成新率建（構(gòu)）筑物的成新率根據(jù)使用年限法、勘察法兩種方法計算的成新率加權(quán)平均后確定，對于出讓土地上的建（構(gòu)）筑物使用年限根據(jù)經(jīng)濟使用年限確定。使用年限法成新率尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%勘察法成新率結(jié)構(gòu)部分打分值×權(quán)數(shù)裝修部分打分值×權(quán)數(shù)安裝部分打分值×權(quán)數(shù)現(xiàn)場勘察成新率：通過評估

24、人員對各建（構(gòu)）筑物的實地勘察，對建（構(gòu)）筑物的基礎(chǔ)、承重構(gòu)件（梁、板、柱）、墻體、地面、屋面、門窗、墻面粉刷、吊頂及上下水、通風(fēng)、電照等各部分的勘察，根據(jù)原城鄉(xiāng)環(huán)境建設(shè)保護部發(fā)布的房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)、鑒定房屋新舊程度參考依據(jù)和房屋不同成新率的評分標(biāo)準(zhǔn)及修正系數(shù)，結(jié)合建筑物使用狀況、維修保養(yǎng)情況，分別評定得出各建筑物的現(xiàn)場勘察成新率。經(jīng)以上兩種方法計算后，通過加權(quán)平均計算成新率。成新率勘察成新率×60%+年限成新率×40%（五）評估值的確定重置全價建安工程造價+工程前期費用和其他費用+資金成本評估值重置全價×成新率六、評估案例【案例一】 D廠主廠房本體（8、9#

25、機組）（資產(chǎn)評估明細(xì)表第4-6-1房屋建筑物評估明細(xì)表第項）（一）工程概況主廠房于2007 年5 月建成并投入使用，由廣東省電力設(shè)計研究院設(shè)計，廣東省第一工程局承建。1、主廠房結(jié)構(gòu)鍋爐房、汽機房、除氧煤倉間、集控室地基采用鋼筋混凝土鉆孔灌注樁地基處理，鋼筋砼大板基礎(chǔ)。主廠房結(jié)構(gòu)由汽機房、除氧間、煤倉間、和鍋爐房依次排列格局組成。主廠房柱及縱橫向采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。鍋爐為獨立的露天全鋼結(jié)構(gòu)，爐頂設(shè)有防雨屋蓋。主廠房縱向總長154.2 米，廣州恒運熱電（D）廠有限責(zé)任公司資產(chǎn)評估說明 第91頁北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司柱距為9m，共18 檔，伸縮縫設(shè)在(10)至(10)柱間，插入距為，汽

26、機房跨度分別為27 米，9 米，11 米。主廠房采用汽機房、除氧間、煤倉間三列式布置。汽輪機屋蓋結(jié)構(gòu)采用網(wǎng)架結(jié)構(gòu)。設(shè)有2 臺80/20T 橋式吊車，吊車軌頂標(biāo)高+25.5 米,跨度LK=28.5 米，吊車梁為工為字形截面。鋼結(jié)構(gòu)吊車梁。汽輪機主要分為三層，0.00 層，6.3 米，12.6 米層。運轉(zhuǎn)層標(biāo)高汽機房為+12.6 米層。汽輪機屋蓋下弦標(biāo)高29.3 米，屋蓋為鋼網(wǎng)架及壓型鋼板，底模上現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面板。采光平天窗。除氧間、煤倉間各層樓面采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，主廠房內(nèi)每臺鍋爐配5 只原煤斗，原煤斗采用自重輕，施工方便的鋼煤斗。除氧間為四層屋蓋下弦標(biāo)高22 米，22 米層布置除氧器。煤倉

27、間為五層，底層布置鋼球磨機，12.6 層為運行層，22 米處為給煤機，33.2 米層為輸煤皮帶層，皮帶頭部標(biāo)高39.7 米。煤倉間柱距均為9米，每臺鍋爐所配置的5 個原煤倉各占用一個柱距共5 個柱距，煤倉間全長米，擴建端上煤。二爐之間設(shè)置集中控制室，寬22.4 米，長54 米為五層，兩爐之間布置有爐內(nèi)加藥間、汽水取樣間、鍋爐400KV 工作段柴油機房及控制室，調(diào)速裝置控制室，脫硫低壓配電室；3.8 米及10.10 米層為電纜夾層；6.3 米層設(shè)置有關(guān)的工作室米層為8#9#機電子設(shè)備間及脫硫電子設(shè)備間及控制室等17.8 米處設(shè)置空調(diào)機房。集中控制樓與主車間之間設(shè)置封閉樓梯間可通達(dá)各層。2、鍋爐部

28、分鍋爐爐架為鍋爐廠提供的鋼結(jié)構(gòu)爐架，鍋爐為露天島式布置，爐頂壓型鋼板封閉。運行層僅設(shè)爐前通道，運行層以上，鍋爐與煤倉間設(shè)聯(lián)絡(luò)通道，每臺鍋爐各設(shè)一部客貨兩用電梯，可通達(dá)鍋爐相應(yīng)的運轉(zhuǎn)層。采用鋼框架梁柱，依附于鍋爐構(gòu)架上。井架的井坑為現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，井身采用壓型鋼板封閉。3、除主廠房、還有大型設(shè)備基礎(chǔ)，如鍋爐基礎(chǔ)、汽機基礎(chǔ)、鍋爐附屬設(shè)備基礎(chǔ)、汽機附屬設(shè)備基礎(chǔ)等。4、主廠房裝修概況（1）屋面結(jié)構(gòu)防水保溫和隔熱：汽輪機屋面采用壓型鋼板底?，F(xiàn)澆板鋼筋混凝土屋面，采用合成高分子卷材防水層和擠塑板保溫層，除氧間為現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面，采用合成高分子卷材防廣州恒運熱電（D）廠有限責(zé)任公司資產(chǎn)評估說明 第92

29、頁北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司水層和卷材防水層和擠塑板保溫層。輸煤皮帶層的聯(lián)絡(luò)線橋屋面及墻面采用單層彩色壓型板圍護。（2）建筑處理：外墻：主廠房外墻1.2 米以下采用250mm 厚輕質(zhì)砌塊，外刷優(yōu)質(zhì)丙烯酸外墻涂料。內(nèi)墻：采用250mm 厚輕質(zhì)砌塊，有沖洗要求的樓層的墻面設(shè)置2 米高白色瓷磚墻裙；化水房間設(shè)置2 米高耐酸瓷磚墻裙1，2 米以上為耐酸涂料；其余房間白色乳膠漆墻面。（3）地面：0.00 層鍋爐房為細(xì)石混凝土地面，水汽取樣裝置，加藥設(shè)備間采用耐酸地磚，其他地面采用耐磨地坪。（4）樓面：6.300 層及爐前通道采用耐磨地坪樓面。電纜夾層水泥砂漿樓面，12.6 層樓面為加厚花崗巖樓面，主控

30、室及電子設(shè)備間為高級防滑地磚樓面，其余房間均為耐磨地坪樓面。（5）頂棚：集控室及電子設(shè)備間，脫硫控制室及電子設(shè)備間采用輕鋼龍骨鋁合金吸音板棚頂；化水房間設(shè)置耐酸涂料頂棚；衛(wèi)生間采用塑料扣板吊頂；電纜夾層為水泥砂漿頂棚；衛(wèi)生間采用塑料扣板吊頂；電纜夾層為水泥砂漿頂棚，其他白色乳膠漆頂棚。（6）門窗：窗一般采用鋁合金窗和鋁合金百葉窗；門根據(jù)使用功能分別采用防火門，鋼制電動卷簾門，鋁合金門，木夾板門和隔音門。（7）采光：主車間和各車間以自然采光為主，輔以人工照明補充天然采光之不足。汽輪機，煤倉間在各層適當(dāng)部位均設(shè)有側(cè)窗，且汽機房在運行層適當(dāng)部位均設(shè)有天窗以滿足廠房照明要求。（8）通風(fēng)：汽輪機房采用由

31、各層的門窗及百葉窗自然進風(fēng)，從屋頂通風(fēng)器排風(fēng)?？刂剖液碗娮釉O(shè)備間均采用集中空調(diào)，其他均采用自然通風(fēng)。主廠房動力供電、水衛(wèi)、照明、通風(fēng)設(shè)施齊全。（二）重置全價的確定：本車間廠房為電力建設(shè)項目，施工專業(yè)技術(shù)要求較高，根據(jù)工程圖紙資料，依據(jù)中國電力企業(yè)聯(lián)合會發(fā)布的電力建設(shè)工程概算定額建筑工程（2007 年廣州恒運熱電（D）廠有限責(zé)任公司資產(chǎn)評估說明 第93頁北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司版）標(biāo)準(zhǔn)，然后根據(jù)概算書中的工程量，套用相應(yīng)定額子目，得出基本直接費，并按評估基準(zhǔn)日廣州市2009 年7 月當(dāng)?shù)亟ㄖ牧系氖袌鰞r格和電力行業(yè)的調(diào)價辦法計算材料價差，在此基礎(chǔ)上采用火力發(fā)電工程建設(shè)預(yù)算編制與計算標(biāo)準(zhǔn)（20

32、07 年）中規(guī)定的取費標(biāo)準(zhǔn)、計取措施費、間接費、規(guī)費、計劃利潤和稅金，計算得出建安工程造價，計算過程見下表：1、建筑工程造價計算表一般土建工程造價計算表編號 項目名稱 計算公式 金額（元）（一） 直接工程費 1 基本直接費 其中:人工費 2 措施費 （1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6） （1） 冬雨季施工增加費 1×費率 （2） 夜間施工增加費 1×費率 （3） 施工工具用具使用費 1×費率 （4） 臨時設(shè)施費 1×費率 （5） 施工機構(gòu)轉(zhuǎn)運費 1×費率 （6） 安全文明施工措施補助費 1×費率 （二） 間接費 1 規(guī)費 （

33、1）+（2）+（3） （1） 社會保障費 1×費率 （2） 建筑工程住房公積金費 1×費率 （3） 危險作業(yè)意外傷害保險費 1×費率 2 企業(yè)管理費 1×費率 （三） 利潤 （一）+（二）×費率 （四） 人工調(diào)整 人工費 （五） 價差 （1）（1） 材料價差 材料差價表 （六） 合計（不含稅土建工程造價） （一）+（二）+（三）+（四）+（五） （七） 稅金 （六）×費率 （八） 含稅土建（其他）工程造價 （六）+（七） 總計 2、建安工程造價表建筑安裝工程造價表序號 項目內(nèi)容 單位 合價1 建筑工程(鋼結(jié)構(gòu)、設(shè)備基礎(chǔ)、一般土建) 元

34、 2 安裝工程費（照明、給排水、通風(fēng)） 元 3 消防工程費 元 廣州恒運熱電（D）廠有限責(zé)任公司資產(chǎn)評估說明 第94頁北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司4 建筑安裝工程費合計 元 3、前期費用工程前期費用表序號 工程或費用名稱 計算公式 費率（%） 金額（元）建筑面積 28200A 建筑安裝工程費 1 建設(shè)項目管理費 1.1 建設(shè)項目法人管理費 A×費率 1.2 招標(biāo)費 A×費率 1.3 工程監(jiān)理費 A×費率 2 項目建設(shè)技術(shù)服務(wù)費 2.1 項目前期工程費 A×費率 2.2 勘察設(shè)計費 A×費率 2.3 設(shè)計文件評審費 A×費率 2.4 項

35、目后的評價費 A×費率 2.5 電力建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化編制管理費 A×費率 2.6 電力工程定額編制管理費及定額測定費 A×費率 小計 3 新型墻體材料發(fā)展基金 建筑面積×費率 8.0 元4 白蟻防治收費 建筑面積×費率2.0 元小計 10.0 元合計 4、資金成本根據(jù)電力建設(shè)工程工期定額（2006 年）中規(guī)定2×210MW 機組建設(shè)期為3年，因此采用3 年貸款利率為5.4%，計息方法按電力工程各機組的單機結(jié)算比例、建設(shè)工期、各機組占總投資的比例，建設(shè)資金按均勻投入原則計算資金成本，計算出復(fù)合貸款利率為5.71%。資金成本（建筑安裝工程造價+

36、前期及其他費用）×貸款利率（）×5.71%（元）5、重置全價重置全價建筑安裝工程造價前期及其他費用資金成本（元）廣州恒運熱電（D）廠有限責(zé)任公司資產(chǎn)評估說明 第95頁北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司取整為160,479,000.00 元。（三）成新率的計算1、理論成新率的確定主廠房于2007 年5 月建成并投入使用，經(jīng)濟壽命年限50 年，至評估基準(zhǔn)日2009 年7 月31 日，已使用2.13 年，尚可使用47.87 年。年限成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%（）×100%=95.7%2、現(xiàn)場勘察成新率：房屋現(xiàn)場勘察成新率計算表建筑物

37、名稱 主車間 結(jié)構(gòu) 鋼層數(shù) 3層(局部層) 已用年限 竣工日期 2007 年5 月 耐用年限 50分部工程名稱 標(biāo)準(zhǔn)分 完損程度 完好分值權(quán)重 評定分1、地基基礎(chǔ) 21 足夠承載能力 202、承重構(gòu)件 39 節(jié)點基本堅固 373、墻體 25 鉤縫完好密實 234、屋面 15 完整無滲漏 14結(jié)構(gòu)部分小計 100 945、樓地面 20 平整完好 186、門窗 20 完整無損 187、外墻 25 基本無損壞 248、內(nèi)墻 15 基本無損壞 149、頂棚 20 基本平整完好 19裝修部分小計 100 9310、給排水 15 管路基本通暢 1311、電氣及照明 35 電路基本通暢、 3412、消防報警

38、 35 系統(tǒng)運行正常 3413、通風(fēng)除塵 15 管路基本通暢、部件靈敏 14安裝部分小計 100 95勘察成新率 結(jié)構(gòu)分+裝修分+安裝分 年限成新率 (1-已使用年限/耐用年限成新率 勘察成新率×0.6+年限成新率×0.4 3、成新率的確定成新率=年限成新率×40%+勘察成新率×60%=95.7%×40%+94%×60%=94.7% （取整為95%）廣州恒運熱電（D）廠有限責(zé)任公司資產(chǎn)評估說明 第96頁北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司（四）評估值：評估值=重置全價×成新率=160,479,000.00×95%（元）【案

39、例二】：集控樓（資產(chǎn)評估明細(xì)表第4-6-1房屋建筑物評估明細(xì)表第11項）（一）工程概述集控樓于2007 年5 月建成并投入使用，集控樓位于8#與9#鍋爐房中間，尚未未取得房產(chǎn)證，建筑面積8391m2。建筑特點：地上5 層，房屋主要結(jié)構(gòu)尺寸：長59m，寬23m，一層標(biāo)高，2 層標(biāo)高，3 層標(biāo)高，4 層標(biāo)高，5 層標(biāo)高；建筑總高度。集控樓爐布置有爐內(nèi)加藥間、汽水取樣間、鍋爐400KV 工作段柴油機房及控制室，調(diào)速裝置控制室，脫硫低壓配電室；3.8 米及10.10 米層為電纜夾層；6.3 米層設(shè)置有關(guān)的工作室12.6 米層為8#9#機電子設(shè)備間及脫硫電子設(shè)備間及控制室等17.8 米處設(shè)置空調(diào)機房。集

40、中控制樓與主車間之間設(shè)置封閉樓梯間可通達(dá)各層。建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋砼框結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)：為鋼筋砼樁基獨立基礎(chǔ)，屋蓋結(jié)構(gòu)形式：現(xiàn)澆鋼筋砼平面屋蓋樓板。地基采用鉆孔灌注樁，樁徑、樁長7-12m?，F(xiàn)澆鋼筋砼框架柱、梁、樓板和屋面板，屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面，采用合成高分子卷材防水層和卷材防水層和擠塑板保溫層。剛性防水層和聚氯乙烯卷材防水，瀝青珍珠巖板保溫層。加氣混凝土砌塊內(nèi)外墻，±0.000m 以下采用紅磚。裝修情況，外墻面墻涂料；內(nèi)墻刷乳膠漆，衛(wèi)生間為瓷磚墻裙；電纜夾層水泥砂漿樓面，12.6 層樓面為加厚花崗巖樓面，主控室及電子設(shè)備間為高級防滑地磚樓面，其他辦公室：地面瓷磚、頂棚石膏板吊頂；集控室

41、及電子設(shè)備間，脫硫控制室及電子設(shè)備間采用輕鋼龍骨鋁合金吸音板棚頂；化水房間設(shè)置耐酸涂料頂棚；衛(wèi)生間采用塑料扣板吊頂；電纜夾層為水泥砂漿頂棚；衛(wèi)生間采用塑料扣板吊頂；電纜夾層為水泥砂漿頂棚，其他白色乳膠漆頂棚。塑鋼窗、防火門。供配電照明系統(tǒng)、空調(diào)、給排水消防系統(tǒng)及智能化、通訊、網(wǎng)絡(luò)、弱電系統(tǒng)配套齊全，抗震設(shè)防烈度為7 度。（二）重置全價的確定廣州恒運熱電（D）廠有限責(zé)任公司資產(chǎn)評估說明 第97頁北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司重置全價=建安工程造價前期及其他費用資金成本1、土建工程造價土建工程取費表編號 項目名稱 計算公式 金額（元）（一） 直接工程費 1 基本直接費 其中:人工費 2 措施費 （1

42、）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6） （1） 冬雨季施工增加費 1×費率 （2） 夜間施工增加費 1×費率 （3） 施工工具用具使用費 1×費率 （4） 臨時設(shè)施費 1×費率 （5） 施工機構(gòu)轉(zhuǎn)運費 1×費率 （6） 安全文明施工措施補助費 1×費率 （二） 間接費 1 規(guī)費 （1）+（2）+（3） （1） 社會保障費 1×費率 （2） 建筑工程住房公積金費 1×費率 （3） 危險作業(yè)意外傷害保險費 1×費率 2 企業(yè)管理費 1×費率 （三） 利潤 （一）+（二）×費率 （四）

43、人工調(diào)整 人工費 （五） 價差 （1）（1） 材料價差 材料差價表 （六） 合計（不含稅土建工程造價） （一）+（二）+（三）+（四）+（五） （七） 稅金 （六）×費率 （八） 含稅土建（其他）工程造價 （六）+（七） 總計 2、建安工程造價序號 項目內(nèi)容 單位 合價建筑面積 83911 一般土建工程（包括樁基處理費） 元 2 安裝工程 元 2.1 其中：電氣、照明 60元2.2 通風(fēng) 80元2.3 給排水 20元2.4 消防 15元3 建筑安裝工程費 元 3、前期費用廣州恒運熱電（D）廠有限責(zé)任公司資產(chǎn)評估說明 第98頁北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司序號 工程或費用名稱 計算公式

44、費率（%） 金額（元）建筑面積 8391A 建筑安裝工程費 1 建設(shè)項目管理費 1.1 建設(shè)項目法人管理費 A×費率 1.2 招標(biāo)費 A×費率 1.3 工程監(jiān)理費 A×費率 2 項目建設(shè)技術(shù)服務(wù)費 2.1 項目前期工程費 A×費率 2.2 勘察設(shè)計費 A×費率 2.3 設(shè)計文件評審費 A×費率 2.4 項目后的評價費 A×費率 2.5 電力建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化編制管理費 A×費率 2.6 電力工程定額編制管理費及定額測定費A×費率 小計 3 新型墻體材料發(fā)展基金 建筑面積×費率8.0 元4 白蟻防治收費

45、建筑面積×費率2.0 元小計 10.0 元合計 4、資金成本根據(jù)電力建設(shè)工程工期定額（2006 年）中規(guī)定2×210MW 機組建設(shè)期為3年，因此采用3 年貸款利率為5.4%，計息方法按電力工程各機組的單機結(jié)算比例、建設(shè)工期、各機組占總投資的比例，建設(shè)資金按均勻投入原則計算資金成本，計算出復(fù)合貸款利率為5.71%。資金成本（建筑安裝工程造價+前期及其他費用）×貸款利率（）×5.71%（元）5、重置全價重置全價建筑安裝工程造價前期及其他費用資金成本（元）取整為21,622,200.00 元。（三）成新率1、年限成新率的確定該建筑物建成于2007 年5 月，經(jīng)

46、濟耐用年限為60 年，至評估基準(zhǔn)日已使用廣州恒運熱電（D）廠有限責(zé)任公司資產(chǎn)評估說明 第99頁北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司2.13 年，預(yù)計尚可使用47.87 年，由此計算出年限成新率為：年限成新率=尚可使用年限/（已使用年限尚可使用年限）×100（）×10096%2、勘察成新率的確定該樓從建成交付使用至評估基準(zhǔn)日止，已使用1.15 年。通過現(xiàn)場勘查，基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)安全穩(wěn)定，具有足夠承載力；主要結(jié)構(gòu)部分鋼筋砼梁、板、柱承載力足夠，能滿足使用的需求；屋面墻面完整無漏雨滲水現(xiàn)象；門窗部分完整無損，地面平整完好度磨損；供水供暖設(shè)施完好可用，維修維護完好，主體結(jié)構(gòu)和建筑完好，建筑物正常使

47、用。根據(jù)勘察結(jié)果評分如下：房屋現(xiàn)場勘察成新率計算表建筑物名稱 集控樓 結(jié)構(gòu) 框架層數(shù) 5層（局部 層） 已用年限 竣工日期 2007 年5 月 耐用年限 60分部工程名稱 標(biāo)準(zhǔn)分 完損程度 完好分值權(quán)重 評定分1、地基基礎(chǔ) 21 足夠承載能力 202、承重構(gòu)件 39 節(jié)點基本堅固 373、墻體 25 鉤縫完好密實 234、屋面 15 完整無滲漏 14結(jié)構(gòu)部分小計 100 945、樓地面 20 平整完好 186、門窗 20 完整無損 187、外墻 25 基本無損壞 248、內(nèi)墻 15 基本無損壞 149、頂棚 20 基本平整完好 19裝修部分小計 100 9310、給排水 15 管路基本通暢 1

48、311、電氣及照明 35 電路基本通暢、 3412、消防報警 35 系統(tǒng)運行正常 3413、通風(fēng)除塵 15 管路基本通暢、部件靈敏 14安裝部分小計 100 95勘察成新率 結(jié)構(gòu)分+裝修分+安裝分 年限成新率 (1-已使用年限/耐用年限成新率 勘察成新率×0.6+年限成新率×0.4 3、成新率=年限成新率×40%+勘察成新率×60%=96.4%×40%+94.2%×60% =95.1% 95%（四）評估值的確定廣州恒運熱電（D）廠有限責(zé)任公司資產(chǎn)評估說明 第100頁北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司評估值=重置全價×成新率=21,622,200.00×95%（元）【案例三】煙囪（資產(chǎn)評估明細(xì)表第4-6-2 構(gòu)筑物評估明細(xì)表第1 項）（一）工程概況煙囪為恒運熱電D 廠主煙囪，建于2007 年5 月，煙囪高度210m，出口凈內(nèi)徑，抗震設(shè)防烈度為7 度，設(shè)有避雷接地裝置?；A(chǔ)采用鉆孔灌注樁地基處理，基礎(chǔ)埋深-5 米基礎(chǔ)直徑32 米。筒身本體分為鋼筋混凝土筒壁、保溫層、內(nèi)襯三層，混凝土部分采用電動提模技術(shù)澆筑；筒壁C30 鋼筋混凝土內(nèi)外兩側(cè)配筋，內(nèi)襯采用漂珠內(nèi)襯磚砌筑，隔熱材料憎水性膨脹珍珠巖板，內(nèi)襯結(jié)點處采用耐酸石棉繩嵌填，煙囪頂端鑄鐵蓋板與內(nèi)襯間隙用耐酸石棉嵌填，筒身混凝土筒壁內(nèi)側(cè)在全高范圍內(nèi)均采用OM