新都房地產(chǎn)市場(季度)

1、A.A新都區(qū)房地產(chǎn)市場A.A.1新都區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展狀況分析1、新都區(qū)房地產(chǎn)市場總體運行情況2014年1-6月新都區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資109.9億元，完成銷售119.16億元。其中土地市場招拍掛成交總價款為6.87億元；總體上看受房地產(chǎn)政策影響，市場相對平淡。2、新都區(qū)土地市場發(fā)展狀況分析（1）近三年新都區(qū)土地市場發(fā)展狀況Ø 土地成交面積2011年至2014年6月，新都區(qū)土地成交面積經(jīng)歷了先增后降的過程，2011年成交面積最低，2012、2013年到達峰頂，2014年上半年成交面積為1472畝，較去年同期大幅減少，成交量僅為同期的62%。預(yù)計全年成交量也少于前兩年。數(shù)據(jù)來源：新都區(qū)國土資源局

2、 Ø 土地成交金額從土地成交金額來看，2011年至2013年新都區(qū)的年土地成交金額呈持續(xù)上升趨勢，2014年情況則全完相反。2014年上半年成交金額僅為72137萬元，較去年同期大幅減少，成交金額僅為同期的25%。除了目前土地市場情況不樂觀的現(xiàn)狀以外，也與2014年上半年成交地塊多屬于工業(yè)用地有關(guān)。數(shù)據(jù)來源：新都區(qū)國土資源局 Ø 土地成交價格從土地成交價格來看，2011年至2014年上半年，新都區(qū)的土地成交均價呈起伏狀，最高均價在2011年，每畝單價達到137萬元；而2014年上半年土地成交均價僅為70萬元每畝，這主要與當年推出交易的工業(yè)掛牌用地面積較大，成交價格較低有關(guān)。

3、數(shù)據(jù)來源：新都區(qū)國土資源局（2）2014年上半年新都區(qū)土地市場發(fā)展狀況Ø 土地招拍掛情況2014年上半年新都區(qū)招拍掛土地共14宗，成交總價為68747萬元。其中13宗土地掛牌，成交面積共1045畝，成交金額為63489萬元；僅1宗土地拍賣，成交面積為22畝，成交金額為5259萬元。由于歷年來土地市場中一般拍賣價格會高于掛牌地價，這也是拉低土地成交均價的原因之一。Ø 成交土地分類情況2014年上半年新都區(qū)成交土地中工業(yè)用地共10宗，成交面積927畝，總價20262萬元，占總成交量87%的工業(yè)用地，完成的成交金額占總成交價的29%；商住用地140畝，總價48486萬元，占總成交

4、量13%的商住用地，完成的成交金額占總成交價的71%；這也是造成2014年上半年土地收入低于往年的主要原因。Ø 成交土地分布情況由于2014年成交量和交易情況有一定的特殊性，我們對本子項分析時放大采用了2013-2014年上半年的經(jīng)濟指標進行分析。從成交土地的分布情況來看，工業(yè)倉儲用地以工業(yè)園區(qū)和物流園區(qū)為主，商住用地以斑竹園鎮(zhèn)、大豐鎮(zhèn)、新都鎮(zhèn)居多，龍橋和新繁鎮(zhèn)近年來土地成交面積也較大。成交土地所在區(qū)域成交面積（畝）新都鎮(zhèn)（含三河）539大豐鎮(zhèn)601新繁鎮(zhèn)94斑竹園鎮(zhèn)577龍橋鎮(zhèn)305數(shù)據(jù)來源：新都區(qū)國土資源局從區(qū)域成交總金額來看，大豐鎮(zhèn)的成交額遠高于其它區(qū)域，達到235128萬元；

5、新都鎮(zhèn)次之，達118365萬元，斑竹園片區(qū)由于近年來房地產(chǎn)開發(fā)量和規(guī)模效應(yīng)的提升，成為市場新熱點，同時近年來新繁鎮(zhèn)、龍橋鎮(zhèn)的土地交易額也穩(wěn)定上漲。下圖為新都區(qū)幾個主要成交面積較大的片區(qū)情況：單位：萬元 數(shù)據(jù)來源：新都區(qū)國土資源局從成交單價來看，大豐鎮(zhèn)的成交均價遠高于其它區(qū)域，達到391萬元每畝，同成都市主城區(qū)土地成交均價相對接近，而新繁鎮(zhèn)土地成交均價以223萬元每畝超過新都鎮(zhèn)，成為高地價區(qū)域； （3）新都區(qū)在成都市土地市場的狀況分析及前景預(yù)測2014年上半年成都市土地供應(yīng)量縮減，土地市場表現(xiàn)較為平淡。根據(jù)成都市新都區(qū)2014年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃表內(nèi)容及要求，預(yù)計下半年推地的頻率有所加快，商

6、住用地所占比率加大，地價有一定結(jié)構(gòu)性上漲。從片區(qū)上看, 下半年除熱點區(qū)域，新都區(qū)的軍屯鎮(zhèn)、泰興鎮(zhèn)有一定量的土地入市，但不論從面積還是總價看，仍以大豐、斑竹園及新都鎮(zhèn)（含三河）片區(qū)是新都區(qū)土地市場的重點區(qū)域。據(jù)不完全統(tǒng)計2014年上半年，新都區(qū)商住用地的樓面地價在1800元/平方米左右，較之其備案商品房均價5829元/平方米，土地價格尚在合理范圍之內(nèi)。由于房地產(chǎn)市場觀望情緒較重，加之宏觀政策仍未松動，下半年土地市場狀況相對平淡。2014年下半年2015年預(yù)計在金融環(huán)境和購房政策無大變動的情況下，土地價格市場將繼續(xù)表現(xiàn)為價格小幅調(diào)整，出現(xiàn)大幅波動的可能性不大。土地供應(yīng)方面雖然有所增長，成交方面卻有

7、明顯下滑趨勢。3、新都區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展狀況分析（1）商品房總體供銷情況商品房供應(yīng)情況從商品供應(yīng)情況來看，2014年上半年，商品房供應(yīng)面積達215萬平方米，2013年全年面積為455.22萬平方米，較2012年上漲了11.3。從2011年至今，新都區(qū)幾年來商品房供年應(yīng)量均在400萬方以上，供應(yīng)量相對平穩(wěn)。數(shù)據(jù)來源：新都區(qū)房地產(chǎn)管理局 商品房銷售情況Ø 商品房銷售面積情況從商品房銷售面積情況來看，2011-2013年新都區(qū)房地產(chǎn)銷售面積逐年上升，2014年上半年則呈現(xiàn)下降趨勢，商品房銷售面積為194萬平方米。預(yù)計全年成交量在330萬平方米左右。銷量情況是房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)非常重要的指標，成

8、交量萎縮反映出房地產(chǎn)市場低迷下行，房價下行的壓力增大。數(shù)據(jù)來源：新都區(qū)房地產(chǎn)管理局Ø 商品房銷售價格情況從商品房銷售價格情況來看，2011-2013年新都區(qū)商品房銷售額和銷售單價呈現(xiàn)出逐年上升狀況。到2014年上半年，新都區(qū)商品房銷售總額和交易量均出現(xiàn)下滑趨勢，但銷售單價尚略有上漲。數(shù)據(jù)來源：新都區(qū)房地產(chǎn)管理局（2）住宅房地產(chǎn)市場情況2011年至2014年6月，新都區(qū)住宅市場發(fā)展情況經(jīng)歷了一個上行至高位然后下行的過程。從交易量上看，由于住宅市場從2014年年初開始，除5月銷售情況較好以外，均出現(xiàn)低迷狀況，交易量下滑。從售價上看，住宅售價尚有小幅上漲?？傮w上看住宅市場量降價穩(wěn)，樓市進入

9、調(diào)整期，具體情況見下表：類別2011201220132014年上半年住宅面積(萬) 241.95307.11384.72171.5住宅套數(shù)（套）25156-41685-銷售均價（元/）5218519354115639銷售金額（億元） 126.25159.48208.1796.7 住宅用房銷售面積情況數(shù)據(jù)來源：新都區(qū)房地產(chǎn)管理局 住宅用房銷售價格情況數(shù)據(jù)來源：新都區(qū)房地產(chǎn)管理局 新都區(qū)住宅房地產(chǎn)板塊劃分從區(qū)域位置來看，新都區(qū)住宅發(fā)展主要集中在以下五個區(qū)域：新都鎮(zhèn)、三河街辦（由于與蜀龍路相輔相成，附近臨毗河及泥巴河景區(qū)，這一版塊又被歸為蜀龍路版塊、毗河版塊，三者的范圍不完全重合，但房地產(chǎn)發(fā)展的連動

10、性十分強，故本課題歸并為一個片區(qū)）、大豐街辦、斑竹園鎮(zhèn)、新繁鎮(zhèn)。 新都區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展板塊示意圖新繁鎮(zhèn)斑竹園鎮(zhèn)新都鎮(zhèn)三河街辦大豐街辦其中，新都鎮(zhèn)是新都區(qū)的核心區(qū)域，根據(jù)城市建設(shè)水平，新都鎮(zhèn)可分為新城區(qū)、舊城區(qū)兩大板塊。而之中又以老城區(qū)的寶光桂湖區(qū)域和新城區(qū)的毗河沿岸區(qū)域、新行政中心區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展最集中、最具代表。新都區(qū)新都鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展板塊示意圖舊城區(qū)寶光桂湖板塊新行政中心板塊新城區(qū)（4） 商業(yè)房地產(chǎn)市場情況由于受益于北改和產(chǎn)業(yè)調(diào)整，2011年至2013年新都區(qū)商業(yè)用房市場持續(xù)走強，到2014年上半年，新都區(qū)商業(yè)用房的半年銷售面積成為成都市郊縣之首，達到13.36萬，超過第二名雙流縣一倍以上，但同

11、時其存量面積也最高，商業(yè)房地產(chǎn)市場存量高位運行。具體情況見下表：類別2011201220132014年上半年商業(yè)面積(萬) 28.6939.5433.4713.36銷售均價（元/）11190100641265014237銷售金額（億元） 25.6439.2942.3419.02 商業(yè)用房銷售面積情況 商業(yè)用房銷售價格情況 2014年新都區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)市場特點從區(qū)域位置來看商業(yè)市場成交量最高的在大豐-斑竹園片區(qū)，北改的規(guī)劃打造是其商業(yè)產(chǎn)品相對暢銷的主因。從整體上看供銷兩端有均走低的趨勢，商業(yè)地產(chǎn)不及去年同期情況樂觀；由于商業(yè)房地產(chǎn)市場存量高位運行，消化緩慢，后市去化壓力大。 由于產(chǎn)業(yè)布局及北改深入

12、，新都區(qū)專業(yè)市場眾多，目前面臨的后續(xù)經(jīng)營難題及以市場容量等諸多因素影響，加之目前市場70以下商鋪成交量巨大，中小投資者仍是市場主流，社區(qū)商鋪更受歡迎，相較之下，專業(yè)市場租售情況相對艱難。（5） 二手房市場狀況新都二手房市場近年發(fā)展情況相對平穩(wěn)，除2013年受政策影響有一定放量以外，2014年以來，較之主城區(qū)二手房市場全面降溫狀況，新都區(qū)二手房市場的總體情況較為溫和。年期成交金額成交面積住房套數(shù)住房面積2011年-億元41.24萬346635.09萬2012年9.24億元40.16萬325733.10萬2013年19.18億元55.54萬508151.88萬2014年1-6月9.9億元27.31

13、- 2012年二手房所占份額 2013年二手房所占份額 2014年1-6月二手房所占份額從2012-2014年上半年商品房市場銷售金額上看，二手房所占比例一直在5%-7%之間，所占份額不大?？梢钥闯鐾顿Y型購房情況較少，整個商品房交易市場還是以剛需為主導(dǎo)，房地產(chǎn)市場相對良性。（6） 典型房地產(chǎn)樓盤分析保利集團 “春天花語” 項目基本情況表土地取得時間2012年12月6日土地面積80.72畝取得價格458萬元/畝開盤時間2013年銷售價格最近開盤住宅均價6000，商鋪30000-32000開發(fā)面積213120平方米規(guī)劃指標容積率：4.0，綠地率：25%， 物管費2.18項目特點保利春天花語定位為高

14、端青年社區(qū)，保利城北第三代產(chǎn)品。位于新都大豐新城核心地段，單套面積 54-120，總戶數(shù)：2428戶。前期銷售剩余套數(shù)僅40多套，新開盤（8月20日是）銷售量約 戶。由于地鐵1、3號線延線將開通，北新干道開通，專業(yè)市場北遷，大豐家樂福開業(yè)；石犀運動廣場、鳳凰山公園等多個大型綠地包圍；大豐中學，新都一中，石犀小學，瑞恩雙語幼稚園等教育配套較好。區(qū)域發(fā)展較成熟。保利春天花語可以作為目前新都區(qū)域較為樂觀的住宅樓盤的典型個案：位置優(yōu)越，地鐵開通，開發(fā)商品牌保證，鋼需型樓盤，距成都城區(qū)近便。相對于其他樓盤，即便是在觀望情緒濃郁，市場不太好的大環(huán)境下，該樓盤的去化速度和銷售情況都相對樂觀一些，同時對市場轉(zhuǎn)暖的信號反映也非常明顯。體現(xiàn)在8月份銷量上，較之其他樓盤，不論是量還是價上都有較強優(yōu)勢。石板灘 “東韻嘉園” 項目基本情況表土地取得時間-土地面積20畝取得價格-開盤時間2014年5月銷售價格住宅均價4000，商鋪10000-12000開發(fā)面積129952.88平方米