資產(chǎn)評估實驗及答案詳解

1、實用標準文案資產(chǎn)評估實驗指導書編寫：肖川林精彩文檔實用標準文案實驗一：資產(chǎn)評估在房地產(chǎn)評估中的應用實驗目的： 進一步掌握各種評估方法在房地產(chǎn)評估中的應用實驗任務：計算分析題1、待估宗地為待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積 2000 平方米，允許用途為住宅建設(shè)，允許容積率為 6，覆蓋率為 50，土地使用權(quán)年限為 70 年，要求按假設(shè)開發(fā)法估測該宗地公平市場價值。有關(guān)數(shù)據(jù)如下：預計建設(shè)期為 2 年，第一年投入 60的總建設(shè)費，第二年投入 40的總建設(shè)費，總建設(shè)費預計為 1500 萬元。專業(yè)費用為總建設(shè)費用的 6，利息率為 10，利潤率為 20，售樓費用及稅金等綜合費率為售樓價的 5，假設(shè)住宅樓建成后即

2、可全部售出，樓價預計為 4500 元平方米 , 折現(xiàn)率 10。方法提示：1) 預計住宅樓的買樓價的現(xiàn)值為：3000 2000 6元229752066( )1 10%2) 總建筑費用現(xiàn)值為：100060%10000100040%10000元110%0.5110%1.59190000( )3) 專業(yè)費用：專業(yè)費用 =9 190 000 ×6=551 400( 元)4) 租售費用及稅金：租售費用及稅金 =29 7520 66 ×5=1 487 603( 元)5) 投資利潤：投資利潤 =( 地價 +總建筑費用 +專業(yè)費用 ) ×20 =( 地價× 20 )+(9

3、 190 000+551 400) × 20 =( 地價× 20 )+1 948 280精彩文檔實用標準文案6) 總地價：總地價 =(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)÷(1+20 )=16574783÷ 1.2 =13812319( 元)2、有一待估宗地，現(xiàn)收集到4 個可比較參照交易案例，具體情況如下表。成交價格剩余使用宗地交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素（元平方米）年限待估地2010/0101.2450018002009/012%1.3501%028502008/011%1.45001%3760

4、2009/0101.1400-2%47802008/0101.045-1%1%表中的交易情況、區(qū)域因素及個別因素值，都是參照物宗地與待估宗地比較，負號表示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號表示參照物宗地條件比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。容積率與地價的關(guān)系為：容積率在 l-1.5 之間時，容積率每增加 0.1 ，宗地單位地價比容積率為 1 時增加 3。該城市地價指數(shù)見下表：年份200520062007200820092010指數(shù)100105108110111115試根據(jù)以上條件評估待估宗地2000 年 1 月 20 日的價格。方法提示：1）確定待估地分別與參照物1、2、3

5、、 4 作比較后的評估值。精彩文檔實用標準文案1111510010645100100110%元/平方米P1 8001785.4110102109110110050110%1145P2850115100106110%100100812.8 元 / 平方米1111101112110010150110%1145P3760115100106110%100100841.53 元 / 平方米111010010311009840110%1110%P4780 115100106111101001001110%45100100 881.93 元 / 平方米999945P1 P2 P3 P4785.4 812.8

6、 841.53 881.93元/平方米P830.41442）用平均法計算待估地評估值3、有一宗已七通一平的待開發(fā)建設(shè)的空地，土地面積為 3200 平方米，建筑容積率為 2.5 ，擬開發(fā)建設(shè)為公寓。土地使用權(quán)年期為 50 年。據(jù)市場調(diào)查和項目可行性分析，該項目建設(shè)開發(fā)周期為 3 年，取得土地使用權(quán)后即可動工， 建成后即可對外出租，出租率估計為 90，每建筑平方米的年租金預計為 300 元，年出租費用為年租金的 25。建筑費預計每建筑平方米 1000 元，專業(yè)費為建筑費的 10，建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投人。假設(shè)當?shù)劂y行貸款利率為 7，不動產(chǎn)綜合還原利率為 8，開發(fā)商要求的總利潤為所開發(fā)不動產(chǎn)

7、總價的 15。試評估該宗土地的地價。計算結(jié)果以元為單位（取整） 。方法提示：1） 測算不動產(chǎn)總價 不動產(chǎn)建筑總面積： 3200×2.5 = 8000(平方米 )精彩文檔實用標準文案 不動產(chǎn)純收益 = 300×8000×90× (1-25 ) = 1620000(元) 不動產(chǎn)收益年期 = 50-3 = 47(年)不動產(chǎn)總價 1620000/8% 111478%（元）197061132）測算建筑費及專業(yè)費建筑費及專業(yè)費= 1000 ×（ 1+10%）× 8000 = 8800000 （元）3 ） 計算利息利息 = 地價× 7%&

8、#215; 3 + 8800000 ×7%× 1.5 = 0.21地價 + 924000 （元）4 ） 計算利潤利潤 = 19706113 ×15% = 2955917（元）5 ） 測算地價地價 = 不動產(chǎn)總價 - 建筑費 - 專業(yè)費 - 利息 - 利潤地價 = 不動產(chǎn)總價 - 建筑費 - 專業(yè)費 - 利息 - 利潤= 19706113-8800000-0.21地價 -924000-2955917地價 = 6994224/1.21 = 5780350（元）單價 = 5780350/3200 = 1806.36（元 / m 2）樓面地價 = 1806.36/2.5

9、= 722.54（元 /m2）該題為收益法和剩余法的綜合運用，利用收益法求取不動產(chǎn)總價，利用剩余法求取地價。4、某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟壽命為50 年，實際已經(jīng)使用8 年。經(jīng)過調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該類建筑物的建造成本800 萬元（建設(shè)期為2 年，假定第一年投入建造成本的 60%，第二年投入建造成本的40%），管理費用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費為50 萬元，開發(fā)利潤為120 萬元。該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為 18 萬元；裝修的重置成本為 200 萬元，平均壽命為 5 年，已經(jīng)使用 2 年；設(shè)備部分的重置成本為 110 萬元，平均壽命為 10 年，已經(jīng)使

10、用 8 年。假設(shè)殘值率為零，試計算該建筑物的折舊 ( 貶值 ) 總額。方法提示：1) 建筑部分的重置成本 :精彩文檔實用標準文案800×(1+3%)+800×60%× 6%×1.5+800 ×40%×6%×0.5+50+120=1046.8( 萬元 )2) 建筑部分的折舊：建筑部分的折舊：（1046.8-18 ）× 8/50+18 = 182.6(萬元 )3) 裝修部分的折舊：裝修部分的折舊 :200 ×2/5=80( 萬元 )4) 設(shè)備部分的折舊：設(shè)備部分的折舊 :110 ×8/10=88(

11、萬元 )5) 總折舊：總折舊 :182.6+80+88=350.6( 萬元 )實驗二、資產(chǎn)評估在機器設(shè)備評估中的應用實驗目的： 進一步掌握各種評估方法在機器設(shè)備評估中的應用實驗任務：計算分析題1、某被評估的生產(chǎn)控制裝置購建于 1995 年，原始價值 100 萬元， 2000 年和 2003 年分別投資 50000 元和 20000 元進行了兩次更新改造， 2005 年對該資產(chǎn)進行評估。調(diào)查表明，該類設(shè)備及相關(guān)零部件的定基價格指數(shù)在 1995 年、 2000 年、 2003 年、2005 年分別為 110%、125%、130%、150%。該設(shè)備尚可使用年限為6 年。另外，該生產(chǎn)控制裝置正常運行需

12、要5名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要4 名操作員。假定待評估裝置與新裝置的運營成本在其他方面相同， 操作人員的人均年工資福利費為12000 元，所得稅稅率為 33%，適用折現(xiàn)率為 10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評估資產(chǎn)的價值。方法提示：精彩文檔實用標準文案1）估算重置成本重置成本 100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%144.67 （萬元）2）估算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限 10×136.36 ÷144.67 + 5 ×6÷144.67 + 2 &#

13、215;2.3 ÷144.67 9.66 年3) 估算實體性貶值率實體性貶值率 9.66 ÷（ 9.66 6） 61.69%4) 估算實體性貶值實體性貶值重置成本×實體性貶值率144.67 × 61.69%89.25( 萬元 )5）功能性貶值估算第一步，計算被評估裝置的年超額運營成本（54）× 1200012000（元）第二步，計算被評估裝置的年凈超額運營成本12000×（ 133%） 8040（元）第三步，將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限

14、內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額8040×（ P/A，10%，6） 8040×4.3553 35016.61( 元) 3.5 萬元6）求資產(chǎn)價值待評估資產(chǎn)的價值重置成本實體性貶值功能性貶值=144.67 89.25 3.5 51.92( 萬元 )2、某被評估設(shè)備購建于2005 年 6 月，賬面原值 100 萬元， 2008 年 6 月對該設(shè)備進行了技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)，改造費用為10 萬元， 2009 年 6 月對該設(shè)備進行評估，評精彩文檔實用標準文案估基準日為 1999 年 6 月 30 日。現(xiàn)得到以下數(shù)據(jù)： 2005 年至 2009 年該類設(shè)備的定基價格指數(shù)分別

15、為 105%、110%、110%、115%、120%；被評估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè)備節(jié)約 1000 元；被評估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為 10%，規(guī)模效益指數(shù)為 0.7 ，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)；經(jīng)過了解，得知該設(shè)備在評估使用期間因技術(shù)改造等原因，其實際利用率為正常利用率的60%，經(jīng)過評估人員鑒定分析認為，被評估設(shè)備尚可使用6 年，預計評估基準日后其利用率可以達到設(shè)計標準的 80%。根據(jù)上述條件估算該設(shè)備的有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟參數(shù)和評估價值。方法提示：1）估算重置成本重置成本 100×120%÷105%+10×120%÷115%124.72( 萬元 )2）估

16、算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限 4×114.29 ÷124.72 + 1 ×10.43 ÷ 124.72 3.75 年3) 估算實體性貶值率實體性貶值率 3.75 ÷（ 3.75 6） 38.46%4) 估算實體性貶值實體性貶值重置成本×實體性貶值率 124.72 ×38.46%47.97( 萬元 ) 5）估算功能性貶值第一步，計算被評估設(shè)備的年超額運營成本1000× 1212000（元）第二步，計算被評估設(shè)備的年凈超額運營成本12000×（ 133%） 8040（元）第三步，將被評估裝置的年凈超額運營成本，

17、在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額8040×（ P/A，10%， 6） 8040× 4.3553 35016.61( 元)3.5 萬元6）估算經(jīng)濟性貶值率經(jīng)濟性貶值率 1 （ 60%÷80%）X×100%精彩文檔實用標準文案0.71 （ 60%÷80%）×100%7) 估算經(jīng)濟性貶值經(jīng)濟性貶值 ( 重置成本實體性貶值功能性貶值)×經(jīng)濟性貶值率（ 124.72 47.97 3.5 ）× 18.24% 13.36( 萬元 )8）求資產(chǎn)價值待評估資產(chǎn)的價值重置成本實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值 124.72

18、 47.97 3.5-13.3659.89( 萬元 )3、評估對象為某機器設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)的一條國產(chǎn)型機組，該機組于2006 年 5 月 20 日購置并投入使用，其設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)A 產(chǎn)品 10 萬件賬面原值為150 萬元，現(xiàn)評估人員需要評估該機組于2011 年 5 月 20 日的價值。評估人員經(jīng)過調(diào)查得到以下有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)數(shù)據(jù)資料：從 2006 年 5 月至 2011 年 5 月，該類設(shè)備的環(huán)比價格指數(shù)2007 年為 102%，2008年為 101%，2009 年為 99%，2010 年為 100%，2011 年為 102%；型機組在2011 年的出廠價格為 100 萬元，運雜費、安裝調(diào)試費大約

19、占購置價格的25%；被評估機組從使用到評估基準日，由于市場競爭的原因，利用率僅僅為設(shè)計能力的60%，估計評估基準日后其利用率會達到設(shè)計要求；該機組經(jīng)過檢測尚可以使用7 年；與具有相同生產(chǎn)能力的型機組相比，該機組的年運營成本超支額大約在4 萬元左右；折現(xiàn)率為10%。試評估確定該機組的市場價值。方法提示：1) 運用市場重置方式 ( 詢價法 ) 評估 I 型機組的過程及其結(jié)果重置成本：重置成本 =100×(1+25%)=125(萬元 )實體有形損耗率：實體有形損耗率 =5×60%/(5 ×60%)+7×100%=3/10×100%=30% 評估值：精

20、彩文檔實用標準文案評估值 =125×(1 -30%)=87.5( 萬元 )2) 運用價格指數(shù)法評估 I 型機組的過程及其結(jié)果重置成本 =150×(1+2%)(1+1%)(1 -1%)(1+2%)=156.04( 萬元 )實體有形損耗率 =3/(3+7) ×100%=30%功能性貶值 =4×(1 -3 3%)(P/A,10%,7)=2.68 ×4.8684=13.05 萬元評估值 =156.04×(1 -30%)-13.05=96.18( 萬元 )3) 關(guān)于評估最終結(jié)果的意見及理由：關(guān)于評估最終結(jié)果的意見及理由：最終評估結(jié)果應以運用市場

21、重置方式 ( 詢價法 ) 的評估結(jié)果為準或為主 ( 此結(jié)果的權(quán)重超過 51%即算為主 ) 。因為此方法是利用了市場的判斷，更接近于客觀事實，而價格指數(shù)法中的價格指數(shù)本身比較寬泛，評估精度可能會受到影響。實驗三、 無形資產(chǎn)評估實驗目的： 掌握無形資產(chǎn)評估方法實驗任務：計算分析題1、甲企業(yè)將一項專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)，擬采用利潤分成支付的方法。該專利技術(shù)是三年前自行研制的，賬面成本為80 萬元，三年間物價累計上升了25%，該專利保護期10年，剩余保護期 6 年，專業(yè)人員測算認為該專利技術(shù)的成本利潤率為400%，乙企業(yè)資產(chǎn)的重置成本為 4000 萬元，成本利潤率為 13%。專業(yè)人員通過對該專利技術(shù)的

22、同類技術(shù)發(fā)展趨勢分析，認為該專利的剩余經(jīng)濟使用年限為4 年。通過對市場供求狀況及生產(chǎn)狀況分析得知，乙企業(yè)的年實際生產(chǎn)能力為20 萬件，成本費為每件400 元，未來 4 年期間的產(chǎn)量與成本費用變動不大， 使用該專利技術(shù)后產(chǎn)品的性能提高，預計每件產(chǎn)品的售價在未來第一、二年為 500 元，第三、四年為450 元。折現(xiàn)率為10%，所得稅稅率為33%。試確定該專利的評估價值。精彩文檔實用標準文案方法提示：1）求利潤分成率80×（ 1+25%）×（ 1+400%） /80 ×（ 1+25%）×（ 1+400%）+4000×（ 1+13%） = 9.96%2

23、）求未來每年的預期利潤額第 1、2 年：（ 500-400）× 20 = 2000 （萬元）第 3、4 年：（ 450-400）× 20 = 1000 （萬元）第 5 年：（ 430-400）× 20 = 600 （萬元）3）求評估值：9.96%×（ 1-33%）× 2000/ （1+10%）+2000/ （1+10%） 2+1000/ （1+10%） 3+ +1000/ （1+10%）4+600/ （1+10%） 5 = 352.2 （萬元）2、某企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要進行評估。經(jīng)過預測該企業(yè)未來5 年凈利潤分別為100萬元、 110 萬元、 120 萬元、 150 萬元、 160 萬元，預計從第 6 年起每年收益處于穩(wěn)定狀態(tài)，即每年平均為 160 萬元。該企業(yè)一直沒有負債，其有形資產(chǎn)只有貨幣資金和固定資產(chǎn)，且其評估值分別為100 萬元和 500 萬元。該企業(yè)有一尚可使用5 年的非專利技術(shù)，該技術(shù)產(chǎn)品每件可獲得超額利潤10 元