商業(yè)地產專題講座之--第13期項目投資與財務分析

1、第13期:項目投資與財務分析商業(yè)地產專業(yè)講臺項目投資與財務分析主講:徐偉成第一太平戴維斯估值及專業(yè)顧問有限公司項目策劃部總經理徐偉成:各位新浪樂居的商業(yè)地產頻道的觀眾朋友,大家下午好!我是第一太平戴維斯估值及專業(yè)顧問有限公司項目策劃部總經理徐偉成,今天很高興跟大家分享一下商業(yè)地產里面的財務分析概況。不知道大家明不明白,其實商業(yè)地產的整個財務模型和投資決策是相輔相成的,它不是獨立存在的。所有的招商到消費群的分析,到整體的運營最關鍵的決策指標都是要通過財務分析和財務里面的指標來決定的。但是整個過程是很復雜的。今天的課程大約分為六個大的標題。第一個標題就是房地產商業(yè)地產里面的投資分析要素;第二點,就

2、是SWOT及風險分析的考慮;第三點,我會關注到項目模型里面的財務分析。第四點,我們會講到怎樣編制一個財務模型表格。第五點,我們會透過財務模型分析整個商業(yè)地產里面的綜合決策,看哪一些值得投資,風險會在哪里。最后,我們會研究它的可行性到底怎么樣。我要跟大家說明一個非常重要的觀點,其實在外國基本上所有的房地產項目包括住宅地產,商業(yè)地產,他們都會先做可行性分析?？尚行苑治?顧名思義就是可不可行,怎么是可行?怎么是不可行?風險在哪里?機遇在哪里?我們怎么樣操作整個商業(yè)地產?讓他更清楚,我們看什么決策的指標,看一本大帳到底怎么看,都是要看財務分析里面的一些重要數據。最后,當然我們是以實戰(zhàn)為題。其實今天我們

3、的標題很清楚,我們會跟大家講實戰(zhàn)的方法和概述。當然是以房地產開發(fā)財務分析、投資來說明。其實有一個很關鍵的決策。大家都知道,之前幾堂課程包括商業(yè)地產的分類、外國地產的比較以及一些發(fā)展歷程和階段。傳統(tǒng)的商業(yè)地產,可能大家會更關注品牌、招商,還有一些消費群的分析。如果我們作為專業(yè)的開發(fā)顧問人員,我們會更重視大局,也會去粗取精,把每一環(huán)都分得非常清楚。我跟各位網友說一下,從地產開發(fā)到宏觀因素,到消費者、市場競爭對手、人流、交通、地段,或者未來的周邊規(guī)劃等等分析,更重要的是它有一些需求調查分析。但是我剛剛所論述的過程,我們已經在很早的階段已經把整個商業(yè)地產的財務分析模型已經注入到整個開發(fā)的研究里面。記得

4、我們的華貿中心新光天地,包括他們的開發(fā)總經理房超先生也講過,他認為30%是前期的規(guī)劃;70%是后期的專業(yè)的運營。但是前面的規(guī)劃好比一個IQ很高的小孩,他去了一個非常好的幼兒園,啟發(fā)了他的專業(yè)思考,讓他明白他的世界觀,他對人生的定位等等。我剛才講到商業(yè)地產里面的開發(fā),很關鍵的一點,前期的租金收入包括從商場每年的租金收入,包括酒店、寫字樓還有出租的公寓,甚至用來做銷售的高檔公寓和定級住宅物業(yè),我們都會在商業(yè)地產的財務分析里面講到。最后,財務分析有一個很關鍵的點,我們要抓住財務報表,要抓住一些很重要的指標。到底我們怎么樣關注這幾個重要的課題?接下來的時間我們會跟大家一個一個說明。如果各位觀眾聽不明白

5、,我們在網站上除了通過我們的視頻以外,我們也會插入專題的幻燈片,會讓大家更清楚。今天這個案例不好講,因為財務分析模型是一個非常有專業(yè)技術的課題。每一個項目,每一個個案其實都是不一樣的,不是可以一概而論的。我們講一個小時,你參與了這個課程以后就可以說得清清楚楚。在我們說正題之前我們有一個很關鍵的要素,投資者,包括商戶,包括股東方他們都會很關注風險要素。其實看一個好的前期開發(fā)研究,我們會很清楚地了解到每一個商業(yè)的風險到底在哪里。我舉一個例子。我們在2012年在北京打算開發(fā)這個項目,因為北京08年有奧運會,我們這個項目在07、08年在做前期開發(fā)的時候,我們已經注意到08年后奧運到底會發(fā)生什么狀況。我

6、們更關注如何去回避風險,打個比方,我們要蓋五星級酒店,如果我們這個項目里面有五星級酒店或者超五星級酒店,我們會遇到什么風險呢?奧運會以后市場會萎縮,經濟氣侯會發(fā)生逆轉,高端客戶會下降。這些我們07年已經意識到。09年我們來引證我們當年的前瞻性有多少。如果項目里面有酒店、綜合體的,我們會盡量引進一些高端的國際運營管理公司,公寓管理集團也要同樣地引進,來保持它最定級的高端競爭優(yōu)勢。當然,這個集團要有自己的開發(fā)銷售渠道。對于零售商業(yè)物業(yè),比如我們這個項目在12年推出市場,在北京朝陽區(qū)燕莎及三元橋商務圈附近,當然燕莎區(qū)沒有大量的商業(yè)零售面積和新增的工藝,但是也不少。所以對商務及休閑的消費未來也會有適當

7、的調整。當然,我們在07年做這個項目的時候已經能夠估計到奧運后的外商投資,我們會做新的調整。隨著宏觀經濟的發(fā)展,我們在09、10年還是會看好北京的整體銷售。租金未來正確的評估對我們今天這個標題非常關鍵,因為我們今天主要講財務分析。租金數據未來的正確評估,可能我們合理的準確率會達到95%以上。我們對未來的數字預測是非常關鍵的,因為有些很敏感的要素,比如土地成本、租金收益,包括工資成本等等一些很關鍵的因素。在今天的模型里面,我們在幾年前項目還沒蓋,我們已經想到未來如何去應變環(huán)境包括一些宏觀經濟,包括市場競爭、經濟要素的轉變過程,如何去回避哪些風險,已經已經想到了方方面面。基本在商業(yè)規(guī)劃里面有幾個計

8、劃,從大盒子主意店、零售店、品牌店。其實基本上一個好的、成功的商業(yè)地產策劃是非常有策動力的。因為使用手冊信息量很豐富,用戶可以看到房地產開發(fā)報告,他就知道怎么樣去應對未來。當然寫字樓今天不是我們主要探討的對象,未來商業(yè)地產,我們考慮2012年寫字樓供應會比較大,也會有一些國際外商進入北京。隨著07、08年大量的供應北京寫字樓,未來的壓力也會很大。至于對框分享,怎么應對呢?我們希望通過一些管理服務,帶著一些租金的微調策略,也會吸引一些國際的租戶。當然,我們要把每個項目做好策略。上個禮拜國務院發(fā)布上海將會成為未來真正的國際金融中心和航運中心,對我們北京有什么影響?我們認為有一些世界知名的城市都會受

9、到影響。當然,我們北京有專業(yè)的人才,它本身的政治、經濟中心是不可動搖的。我們商業(yè)地產里面的寫字樓無疑也會受到影響。接下來,我們再講一下在我們專業(yè)的商業(yè)投資開發(fā)決策前提下,我們到底會怎樣去做前期的策劃?其實一個很關鍵的要素,在整體開發(fā)商約束條件下,財務分析模型最關鍵的就是起點的問題。我們要很清楚知道開發(fā)商,他的利潤點到底在哪里。比方他要投資30個億,希望20年收回來。或者投資5個億啟動,需要5年收回來的整盤財務模型是不一樣的。我們的專業(yè)顧問會告訴他,你的投資是什么。我們還要考慮很多因素,包括市場的因素,競爭,周邊的對手,未來的城市規(guī)劃等等。另外,你要不要打出一個標志性建筑。這些假設的前提我們要非

10、常清楚。例如你在北京逛馬路,有500米路你打著超高層會很好。另外,零售商業(yè)物業(yè)的部分,一些高級的購物中心要不要引進一些奢侈品,像國外的一些大型主力店,現在咱們常常去新光天地會留意到,現在國際大層基本上會蓋兩層或者三層的旗艦店,在邊邊角角里面有一種街區(qū)的感覺。當然,我們也非常關注貸款比例等等。同時,還要關注日照、地形的面積等等。比如一個100萬平米的占地面積,一期、二期怎么開發(fā),這個時間都非常關鍵。最后我們在這些條件分析下,才給他開展專業(yè)的市場研究及需求訪談,最后透過財務模型把他們連貫起來。本身做房地產開發(fā)好比是一個交響樂團,開發(fā)商好象是一個指揮家一樣,怎么樣指揮這樣100人龐大的交響樂團,從大

11、提琴、小提琴、單簧管、雙簧管都要協(xié)調好。這是我們一個非常重要的環(huán)節(jié)。我們會有一個專業(yè)的表格,綜合地產的整個方法流程。通過這個流程大家就會很清楚。很多時候我們在做這種大型的商業(yè)地產項目,它都不會是零售購物中心。而且商場可能會有一些“雙酒店”,例如五星級酒店結合精品酒店?；蛘呤?5000平米的一個精品酒店做到100到150個房間,它可能會有寫字樓、精品購物間,有購物中心,還有甲級辦公樓。很多時候我們會做A、B、C不同的方案,有不同的比例。跟大家分享一個很重要的經驗。不同的開發(fā)商有不同的開發(fā)物業(yè)比例興趣,例如萬科在CBD附近更愿意做一些住宅類型的地產,再結合一些商業(yè)地產。其實每個開發(fā)商在10年以上有

12、成熟的團隊,對開發(fā)比例有他們自己的觀點。像香港地鐵,他們也很喜歡做購物中心,他們在樓上也喜歡做住宅。像新世界,也有做酒店,因為他們是做酒店起家的。所以他們對酒店、購物中心、寫字樓是情有獨鐘的。基本上我們有些時候會做到A、B、C到F,我們會給它不同的業(yè)態(tài)比例,給開發(fā)商做決策。但大部分情況下我們不希望看到這種選擇,因為在大的業(yè)態(tài)里面,做商業(yè)地產的高端綜合體基本上土地面積是有限的,可能是1萬平米占地面積或者25000占地面積就到頭了。很少像現在一些新城的規(guī)劃,50萬平米或者100萬平米的占地面積。這基本上是一個城市的規(guī)劃。跟個別商業(yè)地產的單獨模型不太一樣的。我們很少做到30平方公里的財務模型分析,基

13、本上最理想的財務投資開發(fā)測算是在幾十萬以內的總建筑面積,這樣比較容易操控。我們也可以和投資商做比較好的分析。下面進入到一些實戰(zhàn)的過程。在這個實戰(zhàn)過程以前我先給大家看一些財務分析的表格。我們今天的課程里面很關鍵的一點,到底如何編制項目財務表格的幾個報表。在一個現金流的表格里面,一個就是現金的流入,一個就是現金的流出,當然還有一些稅前的現金流和稅后的現金流的分析。最后通過一個綜合的模型我們會看到它的凈現值和內部收益率。大家可以看看我們的附表6,里面有一個很關鍵的就是現金流入,第一部分就是銷售的收入;第二部分就是租賃的收入,租賃的收入當然包括酒店的租金和商業(yè)的租金。但是我們在做專業(yè)表格的時候,很多時

14、候我們會請專業(yè)的管理公司來做,業(yè)主商可能會收取一些租金收益和最后的總收益。酒店管理公司會收取這個管理費。零售資金的租金年收入也是很關鍵的。但是我們最后發(fā)現,從03到08年,很多開發(fā)商也會非常關注利潤收入,像北京的銀泰中心,包括SOHO中國等等,他們也會賣一些商鋪和豪華住宅,來增加現金的收入。所以,第一項收入,包括酒店現金流、商鋪現金流,這些是非常關鍵的。稅前現金和稅后現金是不太一樣的,我們也會有一些局部的融資安排。包括一些股東貸款、銀行的利息貸款,還有一些利息什么時候分攤,也是要跟我們的財務分析師,再結合開發(fā)商財務總監(jiān)探討出來。你怎么樣調動前后左右這些成本,包括一些自由現金流的收益等等。我們現

15、在的財務模型一般會算5年或者10年。10年以后我們會把整個資產還原,回歸,來算MPV。如果下次有時間我們再慢慢詳談。這些基本上是一些財務里面的專業(yè)術語,很難講清楚。比如開發(fā)商銀行很關注一些要素,例如租金如果下滑了5%、10%,它的MPV的敏感性分析,包括土地敏感性的分析,比如土地漲了,未來整盤收益的影響會怎么樣,這些也是很關鍵的。頭一年我們可能會有適當的免租期,再結合我們假設的出租率,可能不同區(qū)域有不同的假設。當然有不同的假設,我跟各位網友強調一點,空置率、租金率和一年以后的租金收益和家加租比例都要非常貼近現實。但是在06、07年經濟騰飛,股票上漲,房價上漲,租金也在暴漲的時候大家會盲目樂觀。

16、我們專業(yè)人員會把它冷卻一下,比如我們會冷卻10%到15%,因為未來是不確定的。如果我們頭腦發(fā)熱覺得這個項目是可做的,產生的后果可能就會相對很嚴重。所以我們對出租率、租金的收益和商業(yè)運營成本,加上合理的通脹、工資成本的漲幅,對商業(yè)零售的物業(yè)租金我們會有一個客觀的觀點。銷售收益,我們會客觀地進行調研。比如我們在商場樓上,有一些豪宅或者高檔的公寓要出售,我們會有很多假設。比如我們2000年基本上房價是往上揚的,09到10年,大家可以看到我們發(fā)表的一些報道,我們早就知道08年會有適當的回落。比如我們新的樓盤在2010年或者2011年出售,我們會有他一個非常合理的價格評估。當然這是跟我們的商業(yè)策劃、跟我

17、們的市場定位是有關系的。寫字樓的租金也是同樣,還有寫字樓的收租金的時間。大家都知道寫字樓是在入住前就開始出租的。商業(yè)地產商可出售的面積,我們對租金的計算也非常準確。例如在新光天地,租金到1500/平米物業(yè)費,可能我們會給它調得低一點?；旧险麄€財務分析不是盲目把那些數據亂套進去,其實包括整體的開發(fā)里面所有的經驗,從租金的設定、控制率,結合開發(fā)商講的一些約束條件等等。還有一個計劃進度表。從09到11年下半年整個開發(fā)過程,在驗收、施工、交房以及裝修上,因為這些進度表都會直接影響到我們現金收益的時間點。為什么?像商業(yè)零售地產,可能它要交付使用后才能進行驗收。免租期什么時間?開始很重要。住宅要出示銷售

18、許可證。現金流的收益也是非常重要的。今天,我們先把這個表格放到網站上,酒店的現金流我們就先不放上,有機會我們再跟大家進一步做交流。徐偉成:各位觀眾大家好!今天我們商業(yè)地產與財務分析的課程很快進入到實戰(zhàn)案例階段。接下來我們會透過三個不同的商業(yè)地產項目,給大家看到一個非常復合型的財務分析報表,以及它所有的約束條件,給大家做一個啟迪。剛才跟大家講到,我們在做專業(yè)的財務模型以前,我們會領取開發(fā)商的約束條件。所謂約束條件,就是在他的投資、他的利潤和他的構想上,包括很客觀的市場、地塊、周邊的條件,細到日照、前面兩三期的地塊,我們都要考慮到。大家可以看到我們PPT幻燈片里面有不同的約束條件。如果我們很清楚了

19、解開發(fā)商的約束條件,最后做出來的財務模型就是南轅北轍的。從投資開發(fā)的思路來講,我們從研究方法、流程的說明,包括一些市場未來的預測,因為房地產所有的項目都是在做未來的項目,是動態(tài)的變更。所以物業(yè)的市場,開發(fā)的機遇以及競爭的態(tài)勢都非常關鍵。一個真正好的財務模型也是非常實戰(zhàn)、非常動態(tài)的,不是一個固定的思考模式。還有更重要的一點,我們跟大家講過要留有余地。當然,我們投資開發(fā)不同的業(yè)態(tài)比例,比如剛剛講到的ABC,我們會做不同的財務論證,給甲方董事局做一個綜合的決策。值得一提的,我們做這種專業(yè)模型,我們在第一個工作周會先跟房地產開發(fā)商開一個內部會議,再配合我們的投資測算師、評估師幾方面組成團隊一起做。剛剛

20、開始的時候我們講到房地產綜合財務的推理,大家可以看到我們的第四部分是非常重要的。結合不同的風險策略,這樣做出來的一個財務策略才是符合市場未來規(guī)律,有市場價值的,也是讓投資方非常安心的一個投資開發(fā)方案。今天我們先講講項目A,大家可以看到屏幕里有三個方案。第一個方案,我們做的是一個五星級酒店;另外,我們還會做一個超五星級酒店,有100個房間,2萬平米。A酒店是五星級酒店。B方案,我們不做超五星級,我們做五星級酒店。我們把面積會擴大。C方案是純粹做精品酒店,酒店式公寓都是做成4萬平米;B做成5900平米。C我們沒有頂級酒店,只做寫字樓。經過前期專業(yè)的研究,每一個地塊區(qū)位,在不同地塊上有不同的商業(yè)體量

21、,我們可以計算出來。透過我們的財務分析,我們剛才講到南區(qū)、北區(qū)我們做了多大體量。最后我們總結一下兩個物業(yè)。精品商業(yè),我們大約做1萬平米左右。我們最后的決定,做兩三萬平米高檔公寓,頂級住宅做3萬多,商業(yè)住宅1萬平米左右,會所3000平米。接下來大家可以看看總體的財務投資分析。經過我們綜合的現金流測算、收益、稅后,我們做了兩個很復雜的方案。一個就是做五年的現金流預測;一個是做十年的現金流預測。我們可以看到RL(音的策略不大。當然,如果做十年MPV的現金值會大一點,是8億6000多萬。但是這兩個方案基本上都是可行的。因為我們這個項目有些部分是可以銷售的。基本上現金流最大是在第六年,現金貢獻最多是五到

22、七年。因為我們酒店公寓、有服務公寓,包括局部的寫字樓。這個表格是稅前的收益。大家可以看到,如果我們從07開始投資新建,到2012年現金流是最大的值。稅后收益比例也差不多。這是第六年的曲線,也是第一第二年的現金流最大。在08年我們的現金投入是最多的,大約有15億的現金流投入,包括拆遷成本、施工成本還有前期一些大量的成本。從這個圖上,我們可以面貌現金流的積累有這樣兩塊,從2011到2016年我們有一個增加的現金流。剩下2012年的資本基本上靠酒店、停車場跟商業(yè)的收入來影響現金流。最后看這個圖,頂級公寓和高級公寓,我們有不同的業(yè)態(tài)比例。頂級公寓現金流也是在2012年資金量最大。按照我們對市場的判斷及

23、業(yè)態(tài)的比例,基本上兩種方案都是可行的。大家會問咱們用什么方法來判斷這個物業(yè)的比例?當然我們有很多專業(yè)的方法,之前跟一些嘉賓也會講到。從商業(yè)購物中心或者商業(yè)底商精品店,到星級酒店跟商業(yè)用的一些服務公寓,包括一些銷售型的豪宅,我們有不同的比例推算。其實在剛剛我們講到這個約束條件的過程中,我們已經對這個弊端有一個初步的分析,這也是我們專業(yè)顧問的真正價值所在。大家如果看看我們酒店的房間數,以這個數,它的酒店是2700,這不是酒店的日均平均房價,是我們酒店的定價。假設是300個房間,它的收益是不同的。這樣我們發(fā)現我們的收益是下降的。300個房間,我們做五星級酒店,平均每天的房價是1600多。這個表就是一

24、個成本的假設。值得一提的是,建安成本在07年到08年會比較多。接下來是不同業(yè)態(tài)成本的單價比較。做完這個財務模型,如果咱們的財務分析師和開發(fā)商里面的CFO,結合他們的工程部門,我們都要跟他們做有深度的溝通。因為不同的開發(fā)商對他們用的材料的造價是不同的。舉個例子,很多香港開發(fā)項目的業(yè)主商,他們對中高檔住宅的建安控制得比較好。例如像萬科等等一些住宅的專業(yè)開發(fā)商,他們的建安成本跟只有兩三年的開發(fā)商控制成本會不同的。寫字樓的造價,建安成本從6000到1萬不等。但如果接近國際寫字樓,建安成本會到達1萬左右。非常高檔的寫字樓,一般是1萬平米。所以基本上是一環(huán)扣一環(huán)的。商場購物中心方面的建安成本還是比較合理、

25、比較便宜的。包括會所的平均成本,可能大約在1萬9一平米,就能做到比較專業(yè)的會所。我們再看看一些停車位比例的分析。這個表主要講業(yè)態(tài)及一些面積的分析,不是很關鍵。我們接下來講另外一個B案例。B案例,大家可以看得到我們有不同的方案。在說明案例B之前,我們先跟大家講講我們的B跟C有什么區(qū)別。這個項目是在一個比較新的開發(fā)區(qū)中建的物業(yè)。這個地塊還是一塊比較年輕的地方,所以做寫字樓、商場、購物中心、酒店,都可以做。這個比例也非常巧妙。我們在小心求證的過程,也為我們的業(yè)主方做了不同的方案。第一個方案,我們建議他們可以做商業(yè)零售的購物中心,大約做2萬平米。酒店,我們建議是持有的,可以做3萬平米。酒店式服務公寓可

26、以做,因為07、08年開發(fā)商需要回籠現金,我們建議給他們做一些可銷售型的酒店式服務公寓。在項目A,我們06、07年給他們建議,在北京北部分,大約賣2萬一平米。公寓大約賣到1萬7一平米,現在可能賣不了這個價錢了。那個位置還是不錯的。租金方面,我們給他們算得比較保守,大概是80一平米,不含物業(yè)費。四星級酒店是800一天。最近我們也和同行交流,房間的入住率作為整個持有性或者綜合開發(fā)的開發(fā)商,我們看到這個財務模型,我們絕對不會根據2008年第四季度來分析,我們會看整個市場的大宏觀趨勢。這是比較客觀的。所以我們酒店房間的預測還是比較客觀的。方案B,我們做一個現金回籠比較快的數據。商業(yè)方面,大約是1萬3;

27、酒店也是持有的;服務式公寓增加到6萬?；旧衔覀儼焉虡I(yè)面積變小,把酒店式公寓銷售面積變大。方案B,我們再稍微調整一下。方案C就是純做公寓。方案C我們沒有酒店,因為酒店是需要開發(fā)商的現金是比較大的。當然,我們認為在方案C沒有酒店的情況下,售價會受到綜合形象的影響,我們會下降到1萬6一平米。我們跟案例A一樣,有很多假設前提。建安成本由開發(fā)商提供,銷售成本大約是銷售總收入的4%。自有資金也是4個億;貸款總金額在4個億到6個億期間;還款期是10年;貼現率是8%;我們以十年來做現金流的回籠。可以看看成本的假設以及支付進度。建安成本我們會在09年下半年,按照我們開發(fā)的節(jié)奏,會浮出最大成本的數量。這個表格主

28、要是單價;這是總成本的估算;這是案例。我們發(fā)現A和B都是可行的,還有方案C。當然,我們認為最理想的應該是持有比例比較少,我們可以看看B的方案是非常好的。還有我們C的方案,C是沒有酒店的,就是商業(yè)、銷售、服務式公寓銷售。它的MPV是3億多,是非常好的。其實每一個開發(fā)商有他們自己不同的特征,如果有的開發(fā)商比較喜歡做持有性的,要記得自己的算盤。如果有些年輕的開發(fā)商可能需要現金回籠比較快,可能他對現金收益會比較激進,所以我們有些時候會建議開發(fā)商做B和C這兩個方案。我們可以看看這個表,我們有A、B、C方案。當然,C的現金流收益是最快的,在2010年、2011年和2012年基本是一個峰值。B方案,在201

29、7年以后也是一個非常高的峰值。這是自有現金流的比照。C和B方案是不同的。酒店收益預測方面,我們假設這個酒店經營三四年以后,它的出租從60%多升到三年后的80%多。因為四星級的國際酒店比五星級的入住率會比較穩(wěn)定,波動會比較小。房租大概從800多塊增加到10年之后的1000多塊。我們假設北京經濟是比較平穩(wěn)的,慢慢增長的速率來評估的。大家可以注意到,這個財務模型有大量的假設在里面。從租金、時間、銷售率、出租率、酒店的租金、房間的入住率,所有都是經驗值結合市場的判斷。所以一個有經驗的財務分析師和沒有經驗的財務分析師做出來的東西可能一個是天,一個是地。所以也需要結合我們專業(yè)的財務分析師來做,才會符合真實

30、的市場規(guī)律。我們在這個酒店,以行業(yè)標準9%的回收率計算投資回收期大概是12年。正常的酒店應該是10年左右就可以回收整個酒店的效益,因為我們這個地塊是屬于新興的地塊,所以在這個位置做酒店是不太明智的。但因為做國際四星級酒店或者五星級酒店是對整個地塊物業(yè)的形象價值是有所提升的。所以基本上我們國內很多很聰明的開發(fā)商在這樣一個綜合地塊里面做星級酒店,對整個物業(yè)的銷售售價包括商場、購物中心的租金價值,包括形象價值,會有一個戰(zhàn)略的提升。但是我們很難用一個很科學的語言告訴你,因為這個地塊有了星級酒店它的售價會增加5%或者10%。很多開發(fā)商找我們做評估,我們很難給他們一個模型告訴他們。當然,土地敏感度非常強,

31、05、06年很多開發(fā)商都不愿意把他們的土地進行分享,包括租金的敏感度、建筑的敏感度。我們會給業(yè)主方提供這方面的信息,讓他們做一個綜合的比較。大家可以看到從正15%到正20%,負15%到負20%會有一個不等的變化。它的MPV和IRR都證明它的土地成本的變遷不是很明顯。所以這塊土地的抗風險能力比較高。最后,我們做完幾個財務模型,我們就會告訴他不同的方案,不同的優(yōu)點,不同的缺點,提供給開發(fā)商投資。其實我們做的決策,不是告訴開發(fā)商是做A方案、B方案還是C方案。對于一塊新的地塊,我們會把所有的優(yōu)點和缺點都告訴他。我們還有其他對抗風險的不同策略。方案C,是最后一個實戰(zhàn)案例。C項目是一個綜合體,里面有購物中

32、心、酒店、酒店式的服務公寓,占地面積在20萬平米左右,前期的投入也是不少的。這個業(yè)態(tài)和面積的比例,我們透過綜合的判斷,我們會做一些藝術館在里面,大約是1萬多平米左右。精品商業(yè)也是非常大,13萬平方米;五星級酒店是3萬;酒店式公寓是2萬?，F在很多星級酒店都會把這些結合起來做,這也是降低風險的表現。我剛剛強調我們做財務模型的時候,開發(fā)商整體策略都會告訴對方,讓他回避風險,抓住市場的天機。如果天時好你會賺錢更多;如果天時不好你要把損失減到最小。租金的預測也很重要。我剛剛講到我們所有的財務模型都是以數據來表達,每一個數據都有它不同的物理意義和商業(yè)利益。我們會考慮到租金增長率和項目所在區(qū)域。這個項目不在北京,是北京周邊一些城市