凌峻-阜陽CITYMALL商業(yè)購物廣場項目規(guī)劃建議書

1、阜陽匯鑫CITY MALL功能分區(qū)及產品規(guī)劃設想凌峻（中國）房地產策劃代理機構2004 年 12 月1、產品發(fā)展定位：阜陽西區(qū)居民的大型生活會所闡述：CITYMALL 的定位為阜陽西區(qū)居民的大型生活會所， 計劃發(fā)展成為西區(qū)居民日常購物消 費的核心、新都市生活的廣場；2、分布區(qū)域及構成：CITYMALL 位于穎河西路與穎西路交界的北側， 整體上形成大型集中式的購物中心的形態(tài)，占地長度和寬度為188.6米X96.3米，整體分為B1、B2兩區(qū)，穎河西路與穎西路交界 處構成圓弧形設計；B1 區(qū)為 L 型轉體狀， 層數為 4 層， 實際占地面積約為 8600 平方米 ；B2區(qū)為長方體狀，層數為3層，建筑

2、長度和寬度為100 X39米，實際占地面積約為 3900平 方米；項目總建筑面積約為 46100 平方米。3、業(yè)態(tài)種類：B1首層外街街鋪：社區(qū)配套為主，銀行、洗衣店、旅行社、大型餐飲店、藥店、發(fā)型屋等； 首層西側環(huán)形街：貴重物品及品牌店為主，金銀飾店、品牌服裝店、名貴化妝品等； 首層東側內直街：中高檔商物品為主，包括有品牌服飾、時尚精品、鞋類、化妝品、眼鏡、 鐘表、珠寶首飾、個性創(chuàng)意產品等； 二層：中檔商物品為主，服裝、皮具、鞋類等，亦考慮有部分鋪位作首層店類的補充； 三層、休閑類為主，各類書店、健身中心、美容中心、桑拿沐足中心； 四層、電子游藝中心、主題文化餐廳、其它娛樂主題經營；B2首層：

3、與 B1 首層相同二層、三層：引進大型主力超市4、產品設計：（1）設計原則： 采用綜合性商廈的建筑形式，以中庭廣場與環(huán)形多步行街設計，創(chuàng)造全天候室內逛街環(huán) 境；通過經營布局互補的形式，形成購物人流的雙向流動； 有效地利用主力店超市和品牌店， B1 區(qū)中庭廣場可引進各知名品牌店， B2 區(qū)二層、 層引進大型主力店超市，形成眾多品牌集中于此的效應；快速回籠資金的目的， B1 區(qū)首層、二層商鋪全部銷售，三層、四層以出租、招商為主， 遠期分割銷售； B2 區(qū)首層全部銷售， 二、三層以出租為主， 其中三層遠期可以分割銷售； 室內形成 1-3 層通透的空間，結合不同業(yè)態(tài)的消費特征設置業(yè)態(tài)分布，保持每一層商

4、家 所鎖定客戶的到達率； 以室內造景手法，營造優(yōu)越的室內購物環(huán)境，以此區(qū)別且超越現有當地項目。（2）設計要點：基本形式；集中式大型商廈： 從形態(tài)來看，該部分有長方體形和 L 轉角形兩大部分組合而成，在建筑 上，兩部分連通，內部空間形成通透式的開間布局，在區(qū)域分隔上，按照 不同商家的需要采用裝修材料分隔；在業(yè)態(tài)的布局上，兩部分有所區(qū)別， 共同構成互補的組合布局；外立面設計：CITYMALL 部分外立面設計風格采用現代式的立面形式， 采用實體材料和玻璃材料的結 合，達到通透性和實用性相結合；在立面功能上，要考慮到外觀的美感和大型廣告牌設置的 需要，以增強商業(yè)氣氛營造為目的。在顯眼的重點位置，如入口

5、等，可考慮設計有特色的造 型，增強項目的標志性和可識別性；外立面形式外立面形式樓層設計；一層： 4.8 米二層： 4.2 米三層： 3.8 米四層： 3.8 米功能布局；一層、二層：購物天堂（分 B1 、B2 區(qū)）B1 區(qū)商鋪劃分設計；一層商鋪：基本開間和進深為4 >9米，實際使用面積約為36平方米，轉角處的臨街商鋪面 積增大一倍，開間和進深為8 »米；以銷售均價為7500元/平方米計算，基本 開間總價控制在 25-30 萬元，轉角開間總價控制在 50-65 萬元；二層商鋪： 基本開間和進深為 4>9 米，實際使用面積為 36 平方米，以銷售均價為 4000 元 /平方米

6、計算，總價控制在 12-16 萬；三層商鋪： 基本開間和進深與二層相同，以出租為主；四層商鋪： 基本開間和進深與二層相同，以出租為主；商鋪分隔： 在建筑形式上為整體的通透形式，實際使用中按照情況用裝飾材料分隔成不同面積大小的商鋪形式；B2 區(qū)商鋪劃分設計；一層商鋪： 基本開間和進深為 4>9 米，實際使用面積約為 36 平方米， 轉角處的臨街商鋪面積增大一倍，開間和進深為 8>9 米；以銷售均價為 7200 元/平方米計算，基本開間總價控制在 24-29 萬元，轉角開間總價控制在 48-62 萬元；二層商鋪： 按大型超市格局，基本不作區(qū)隔；三層商鋪： 按大型超市格局，基本不作區(qū)隔；

7、業(yè)態(tài)布局： B1 區(qū)主要是銀行、旅行社、服裝品牌店、鞋類、眼鏡、珠寶首飾店、時尚精品、 個性創(chuàng)意產品、美容化妝品等； B2 區(qū)的二、三層全層作為引進大型超市，建筑 面積約為 8000 平方米， B2 區(qū)的首層與 B1 區(qū)用于銷售； 三層：休閑生活會館業(yè)態(tài)： 健身中心、女子生活會館、美容美發(fā)、主題休閑餐廳、水吧、書店等，三層用于長期 持有出租作為長期經濟收益；環(huán)境營造；室外大型入口廣場： 在潁河西路及潁西路交匯處， 設置大型的入口廣場， 一方面作為市政的 配套廣場，提高項目的區(qū)域地位，另一方面作為 CITYMALL 的形象性 入口，作為人流的聚集和分散場所； 在廣場中間可適當設置水景景觀或 塑像

8、，作為區(qū)域標志性景觀；在 B2 區(qū)的東南角設置一小型廣場，作為大型超市的主入口，分流購物 人流；主入口廣場室內中庭： 設置內室中庭提高項目的經營環(huán)境和采光效果，本 CITYMALL 共設置兩個中庭 廣場；在 CITYMALL 的 B1 區(qū) L 轉彎角部位（兩條街道的交匯處） ，設置直徑約 為 18 米的圓形中庭，高度為 4 層，頂部采用可透光材料封頂 , ；在 B2 區(qū)中部設 置長方形的中庭，增強室內的通透性，提升購物環(huán)境；室內中庭 室內休閑景觀室內景觀： 在中庭的四周種植高約 4 米的樹木，圍繞中庭的每層的欄板邊種植垂掉的綠色 小植物，增強室內的環(huán)境感；休閑設施： 在每層的中庭四周擺設休閑桌

9、椅，供購物消費者休息之用；商場室內中庭 內部店鋪形式交通組織； 主出入口： 在 B1 區(qū)廣場設置主入口， 主要是作為 B1 區(qū) CITYMALL 的入口，將購物人流引 導進入購物消費；在 B2 區(qū)東南角設置入口和扶手電梯，作為二層超市的入口；次出入口： 在 CITYMALL 的東北角、西北角及北面的中間位置設置次出入口，作為商家進出貨物口，同時可作為消防通道；垂直交通體系： CITYMALL 的 B1 區(qū)和 B2 區(qū)都分別設置一上一下手扶電梯，吸引購物人流到 2 層及 3 層購物消費，提高其樓層的經營價值；平面交通體系： B1 區(qū)的室內商鋪布局，西部圍繞中庭呈環(huán)形布局，通道寬度約為 3 米，沿

10、 環(huán)形通道每隔 25-30 米；東部，東西走向通道寬度約為 3 米，南北走向通 道寬度約為 4 米，將各商鋪分隔，每層商鋪和通道構成“蛛網狀”結構； 區(qū)間通道： 首層： B1 與 B2 區(qū)間以道路隔開，南北走向的道路為 10 米寬，長 44 米；東西 走向的道路為 8 米寬，長 110 米；二層和三層：每層各設有三條交通過道；在 CITYMALL 北面街道入口上方（ B2 區(qū)西北角）設一條過道（空中走廊）接通 B1 區(qū)，西部過道寬 6 米，長 10 米；東面街道入口上方（ B2 區(qū)東南角）設一條過道（空中走廊）接通 B1 區(qū)，過道寬 6 米，長 8 米；在 B1 區(qū)中庭部分（ L 型轉角位）設

11、置一 條過道接通 B2 區(qū)西南部，過道寬 6 米，長 8 米；配套設施；本部分是項目購物人流最大的部分， 在設計中要充分滿足消費者停車購物的需求， 同時 可作為滿足其他區(qū)域及市政停車配套設施的需要；建議在 CITYMALL 的地下一層設置面積 約為 8000 平方米的地下停車場，滿足停車的需要；地下停車： 在 CITYMALL 的地下負一層設置約 8000 平方米的地下停車場， 一方面是大型商業(yè)項目配套的需要，另一方面，可作為項目的長期收益，同時可作為滿足人防配 套設施的功能；地下停車場的主要功能是滿足到 CITYMALL 及數碼文化港購物 的大量消費人群的需要；主出入口： 在 B1 區(qū)廣場設置主入口， 主要是作為 B1 區(qū) CITYMALL 的入口，左右兩側各設扶手電梯作為二、三、四層的入口，將購物人流引導進入購物消費；在 B2 區(qū)東南角設置入口，并扶手電梯，作為二、三層超市的入口；次出入口： 在 B1 區(qū)與 B2 區(qū)交界處設置 CITYMALL 北面街道入口，并在該入口的 B1 部分 設置扶手電梯， 在 B1 區(qū)與 B2 區(qū)交界處設置 CITYMALL 東部街道入口， 并在該 入口的 B1 部分設置扶手電梯，作為商家進出貨物口，同時可作為消防通道； 沿街休息區(qū)： B 區(qū)