哈爾濱某房地產(chǎn)投資分析經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估

1、 . . . 1 / 44保利花園投資分析暨經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估保利花園投資分析暨經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估目錄目錄頁(yè)碼目錄目錄 1 17.07.0 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 4 47.1 有關(guān)本項(xiàng)目計(jì)劃的說(shuō)明 47.2 本項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn) 47.3 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 6投資分析投資分析 8 88.08.0 投資構(gòu)成、成本分析投資構(gòu)成、成本分析 8 88.1 項(xiàng)目基本參數(shù)與預(yù)計(jì)施工進(jìn)度安排 88.2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值（銷售收入）108.3 土地成本（政府地價(jià)和征地費(fèi)用）108.4 建安工程成本 118.5 前期費(fèi)用 148.6 項(xiàng)目其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 148.7 應(yīng)繳納之開(kāi)發(fā)期稅、費(fèi) 158.8 紅線、外市政與公建配套工程費(fèi) 1

2、68.9 靜態(tài)總投資額 178.10 資金籌措計(jì)劃與財(cái)務(wù)費(fèi)用 178.9.1 資金籌措 178.9.2 財(cái)務(wù)費(fèi)用 188.11 物業(yè)銷售有關(guān)稅、費(fèi) 188.12 本項(xiàng)目銷售費(fèi)用 188.13 本項(xiàng)目所得稅 198.14 靜態(tài)開(kāi)發(fā)總投資綜述 198.15 項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)總投資綜述 20 . . . 2 / 449.09.0 可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定 22229.1.4 小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收入與支出 229.1.5 經(jīng)營(yíng)稅、費(fèi) 229.1.6 土地增值稅 229.1.7 所得稅 23經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析 232310.010.0 項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益分析

3、 232310.1 項(xiàng)目贏利能力 2410.1.1 財(cái)務(wù)部收益率（FIRR）2410.1.2 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）2510.1.3 資本回報(bào)率（靜態(tài)）2510.1.4 靜態(tài)投資回收期 2610.2 項(xiàng)目的不確定性分析 2810.2.1 項(xiàng)目盈虧平衡分析 2810.2.2 項(xiàng)目敏感性分析 2810.2.3 概率分析 2910.2 風(fēng)險(xiǎn)分析 30附表：附表：3131附表 1：靜態(tài)總投資分期投放比例與資金籌措計(jì)劃表 31附表 2：全部投資現(xiàn)金流量表 42附表 3：項(xiàng)目損益表 44附表 4：概率分析表 46附圖：附圖：4747附圖 1：本項(xiàng)目盈虧平衡圖 47附圖 2：本項(xiàng)目靜態(tài)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成圖 48

4、. . . 3 / 447.07.0 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目地塊占地廣闊，開(kāi)發(fā)規(guī)模巨大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需投入大量的人力、財(cái)力和物力，因此，發(fā)展商宜結(jié)合本項(xiàng)目市場(chǎng)研究調(diào)查的結(jié)論以與現(xiàn)時(shí)自身的經(jīng)營(yíng)狀況，包括關(guān)于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一些初步思路，通過(guò)與研究人員共同確定，將整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展劃分為三個(gè)連續(xù)的階段（即每?jī)赡隇橐粋€(gè)階段，每年按 4 月至 11 月為一個(gè)計(jì)算期）。7.17.1 有關(guān)本項(xiàng)目計(jì)劃的說(shuō)明有關(guān)本項(xiàng)目計(jì)劃的說(shuō)明1、根據(jù)市場(chǎng)研究所得結(jié)論，“保利花園”的開(kāi)發(fā)宜采取分區(qū)分階段開(kāi)發(fā)，以前期回收之資金再投入進(jìn)行后續(xù)之開(kāi)發(fā)，因此，各開(kāi)發(fā)階段的劃分和開(kāi)發(fā)先后次序的確定，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)反響而保持一定的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，

5、盡量保證項(xiàng)目能夠啟動(dòng)成功，持續(xù)發(fā)展，按照先啟動(dòng)多層住宅樓的開(kāi)發(fā)建設(shè)，一待時(shí)機(jī)成熟再開(kāi)發(fā)高層住宅的物業(yè)開(kāi)發(fā)次序劃分。2、根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)和市場(chǎng)的需要，各開(kāi)發(fā)階段，特別是第一開(kāi)發(fā)階段的物業(yè)類型應(yīng)較為多樣，各階段物業(yè)的開(kāi)發(fā)應(yīng)保持一定的完整性和獨(dú)立性，基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套和綠化景觀應(yīng)隨之配套，并且便于實(shí)施封閉式管理。3、根據(jù)地塊周圍環(huán)境條件與其發(fā)展變化，結(jié)合各種類型物業(yè)和各開(kāi)發(fā)階段對(duì)環(huán)境的要求，來(lái)確定各開(kāi)發(fā)階段的具體容。4、將根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，結(jié)合公建安排、道路和景觀設(shè)計(jì)，但在目前階段，僅按連貫的開(kāi)發(fā)過(guò)程（即全部開(kāi)發(fā)期為 6 年，每個(gè)季度為一個(gè)計(jì)算期，共分 24 期）并不具體劃分一、二、三期各開(kāi)

6、發(fā)階段。7.27.2 本項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)：人工挖孔樁與砼樁承臺(tái)、鋼筋混凝土底板、結(jié)構(gòu)、高層（主要以 13 層配一臺(tái)電梯為主）住宅樓采用鋼筋混凝土框架或框架、剪力墻混合結(jié)構(gòu)、新型墻體磚砌結(jié)；外墻：高級(jí)聚脂粉彩噴涂或鋪砌釉面條形錦磚；屋頂：西班牙式天面瓦；窗戶：選用鋁合金窗框，平開(kāi)式配淺綠色強(qiáng)化玻璃，窗臺(tái)鋪高級(jí)花崗石，廳、房均預(yù)留冷氣機(jī)位置；室墻壁、天花均涂國(guó)產(chǎn)乳膠漆，地面素水泥沙漿光面； . . . 4 / 44電梯系統(tǒng)：采用中外合資廠生產(chǎn)之電梯（六層單復(fù)式無(wú)電梯），不銹鋼轎廂飾面，后備發(fā)電機(jī)與與必要之消防、環(huán)保設(shè)施；水、電系統(tǒng)：每戶均配置足夠電力、自來(lái)水、暖氣供應(yīng)（小區(qū)集中供暖）

7、，室全部安裝埋墻暖氣管、上下水管、低壓電源線、燈制與預(yù)留有線電視插制，多路開(kāi)關(guān)供空調(diào)和照明系統(tǒng)，采取獨(dú)立水、電表、配電箱，防盜對(duì)講機(jī)、埋墻安裝 IDD 線槽。室裝修工程擬采用菜單式套餐服務(wù)，即只計(jì)算基本裝修標(biāo)準(zhǔn)（交樓標(biāo)準(zhǔn)）工程造價(jià)（精裝修工程造價(jià)未計(jì)入本投資成本）。 . . . 5 / 447.37.3 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年第六年第六年建設(shè)、施工進(jìn)度、投資安排建設(shè)、施工進(jìn)度、投資安排1 1 季度季度2 2 季度季度3 3 季度季度4 4 季度季度1 1 季度季度2 2 季度季度3 3 季度季度4 4 季度季度1

8、 1 季度季度2 2 季度季度3 3 季度季度4 4 季度季度1 1 季度季度2 2 季度季度3 3 季度季度4 4 季度季度1 1 季度季度2 2 季度季度3 3 季度季度4 4 季度季度1 1 季度季度2 2 季度季度3 3 季度季度4 4 季度季度一、征地拆遷1、征地拆遷與場(chǎng)地七通一平二、設(shè)計(jì)與工程勘探1.規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、報(bào)建2.工程勘測(cè)、建筑模型制作3.各類施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)三、辦理前期報(bào)建手續(xù)四、工程施工1、場(chǎng)地大開(kāi)挖土方工程與基礎(chǔ)施工2、地下室工程（25 層住宅樓）3、砼框架結(jié)構(gòu)土建與室基本裝修4、會(huì)所與公建配套設(shè)施工程五、設(shè)備安裝1.給、排水工程2.變配電與室電氣工程3.消防工程4.電梯

9、工程5.暖氣工程6.煤氣工程六、小區(qū)圍、外配套工程 . . . 6 / 44項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年第六年第六年建設(shè)、施工進(jìn)度、投資安排建設(shè)、施工進(jìn)度、投資安排1 1 季度季度2 2 季度季度3 3 季度季度4 4 季度季度1 1 季度季度2 2 季度季度3 3 季度季度4 4 季度季度1 1 季度季度2 2 季度季度3 3 季度季度4 4 季度季度1 1 季度季度2 2 季度季度3 3 季度季度4 4 季度季度1 1 季度季度2 2 季度季度3 3 季度季度4 4 季度季度1 1 季度季度2 2 季度季度3 3 季度季度4 4 季度季度外水

10、、外電、綠化、道路、公建說(shuō)明：時(shí)間單位為季度1、總工期為理論工期，未含外界因素(或施工單位、設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)場(chǎng)、生活與臨建施工、施工準(zhǔn)備和設(shè)計(jì)修改、報(bào)建、出施工圖紙、圖紙會(huì)審等時(shí)間工期延誤)影響.2、除二次裝修、室、外環(huán)境工程，其它分項(xiàng)工程，如、外墻砌體與裝飾、客、貨電梯、給、排水、空調(diào)、消防、通訊、煤氣等分項(xiàng)工程可同時(shí)穿插進(jìn)行施工.3、由于東北特殊氣候原因,每年 11 月 15 日后到第 2 年 4 月 15 日前室外不能施工.但依然可以利用該段時(shí)間進(jìn)行施工準(zhǔn)備等。資料來(lái)源：受托方研究部 . . . 7 / 44投資分析投資分析本項(xiàng)目各項(xiàng)總投資開(kāi)發(fā)成本的計(jì)算，是充分結(jié)合了本地塊開(kāi)發(fā)狀況以與委托方

11、的經(jīng)營(yíng)能力，基本采取按各階段開(kāi)發(fā)過(guò)程中實(shí)際取得的土地面積，分階段、按比例實(shí)行對(duì)征地補(bǔ)償款、綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)和征地款利息、小區(qū)道路占地面積的征地款的投入，其它分項(xiàng)成本：建安工程造價(jià)、前期費(fèi)用、紅線外市政配套設(shè)施工程費(fèi)用和開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)的投入，按實(shí)際工程量統(tǒng)計(jì)和計(jì)算。8.08.0 投資構(gòu)成、成本分析投資構(gòu)成、成本分析本項(xiàng)目總投資的基本構(gòu)成和整體建設(shè)的開(kāi)發(fā)投入的計(jì)劃安排，是經(jīng)過(guò)受托方研究部與委托方以與本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)單位共同商討的結(jié)果，并經(jīng)過(guò)初步統(tǒng)計(jì)和歸納出對(duì)本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的用地規(guī)模、分塊發(fā)展方式，包括對(duì)各類單項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的分階段投入、物業(yè)功能要求和檔次標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)部道路的占地面積以與公共建筑配套、市政基礎(chǔ)設(shè)施的統(tǒng)一分

12、攤原則，并根據(jù)此原則，提出了分階段發(fā)展和投資成本的分階段投入安排建議。8.18.1 項(xiàng)目基本參數(shù)與預(yù)計(jì)施工進(jìn)度安排項(xiàng)目基本參數(shù)與預(yù)計(jì)施工進(jìn)度安排各類投資成本的分階段發(fā)展投入安排，是基于穩(wěn)健有序、滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)的原則。根據(jù)委托方提交的初步土地出讓協(xié)議，并且，考慮到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所征用土地的地塊面積巨大，委托方前階段必須支付的費(fèi)用主要包括：國(guó)有土地使用權(quán)出讓金、（征地補(bǔ)償款、土地綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)為未知數(shù)，待求）和前期費(fèi)用、建筑工程安裝費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅、費(fèi)、紅線外市政配套設(shè)施工程費(fèi)以與銷售期稅、費(fèi)包括銀行貸款等的金額投入量過(guò)大，同時(shí)，考慮到本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的物業(yè)種類，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)等原因影響。本項(xiàng)目投資建設(shè)計(jì)劃，根據(jù)地塊規(guī)劃

13、方案的具體要求，采用分地塊、分階段發(fā)展的方式。施工進(jìn)度安排包括開(kāi)發(fā)計(jì)劃?rùn)M度圖詳見(jiàn)本報(bào)告第七部分。表表 8-18-1本項(xiàng)目建筑技術(shù)參數(shù)一覽表本項(xiàng)目建筑技術(shù)參數(shù)一覽表 . . . 8 / 44序號(hào)序號(hào)本項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參數(shù)參數(shù)備注備注2.1多層住宅總建筑面積17,790 平方米住宅總建筑面積 232,002 平方米2.2高層住宅總建筑面積214,212 平方米車位數(shù)約為 500 個(gè)2.3商場(chǎng)總建筑面積30,550 平方米有經(jīng)營(yíng)性收益之商業(yè)場(chǎng)所2.4會(huì)所與公建配套設(shè)施總建筑面積15,260 平方米機(jī)電設(shè)備與大廈管理用房等2.5地下室總建筑面積27,900 平方米每個(gè)停車位約

14、占地 45 平方米3 3容積率容積率( (地上總建筑面積除總占地面積地上總建筑面積除總占地面積) )2.302.30總?cè)莘e率總?cè)莘e率 2.532.534 4建筑密度建筑密度( (首層建筑面積除以總占地面積首層建筑面積除以總占地面積) )29.2%29.2%按照住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求按照住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求5 5綠地率綠地率30.0%30.0%按照一般城市規(guī)劃細(xì)則要求按照一般城市規(guī)劃細(xì)則要求6 6綠地面積綠地面積36,26736,267 平方米平方米綠化率乘以總占地面積綠化率乘以總占地面積7 7地上部分總建筑面積地上部分總建筑面積277,812277,812 平方米平方米首層建筑面積首層建筑面積

15、35,24535,245 平方米平方米7.1多層住宅部分總建筑面積17,790 平方米平均以 6 層住宅樓為主7.2高層住宅部分總建筑面積214,212 平方米平均以 13 層住宅樓為主7.3商場(chǎng)部分總建筑面積30,550 平方米主題商場(chǎng)與特色酒樓、西餐廳7.4會(huì)所與公建配套設(shè)施總建面積(設(shè)備房、管理用房等)15,260 平方米地下室一層7.5地下停車位總建筑面積與總可銷售車位數(shù)22,500 平方米地下設(shè)備房 5,400 平方米8 8多、高層住宅總單元戶數(shù)多、高層住宅總單元戶數(shù)共有住戶共有住戶 1,8141,814 戶戶居住人口居住人口 6,3496,349 人人9 9第第 1 1 期開(kāi)發(fā)總建

16、筑面積期開(kāi)發(fā)總建筑面積79,13279,132 平方米平方米學(xué)府路與工電路交界為一期學(xué)府路與工電路交界為一期9.1商場(chǎng)面積13,834 平方米裙樓商場(chǎng)約二層9.2多層住宅面積9,696 平方米4 層6 層(地面以上計(jì)-含商場(chǎng))9.3高層住宅面積55,602 平方米7 層16 層(地面以上計(jì)-含商場(chǎng))1010第第 2 2 期開(kāi)發(fā)總建筑面積期開(kāi)發(fā)總建筑面積107,263107,263 平方米平方米自興街與工電路交界為二期自興街與工電路交界為二期10.1商場(chǎng)面積9,160 平方米裙樓商場(chǎng)約二層10.2多層住宅面積4,008 平方米4 層6 層(地面以上計(jì)-含商場(chǎng))10.3高層住宅面積94,095 平

17、方米7 層16 層(地面以上計(jì)-含商場(chǎng))1111第第 3 3 期開(kāi)發(fā)總建筑面積期開(kāi)發(fā)總建筑面積119,317119,317 平方米平方米自興街與學(xué)府里交界為三期自興街與學(xué)府里交界為三期11.1商場(chǎng)面積7,556 平方米裙樓商場(chǎng)約二層11.2多層住宅面積4,086 平方米4 層6 層(地面以上計(jì)-含商場(chǎng))11.3高層住宅面積64,515 平方米7 層16 層(地面以上計(jì)-含商場(chǎng))11.4會(huì)所建筑面積12,600 平方米位于小區(qū)中心地帶11.5居委會(huì)、管委會(huì)面積180 平方米11.6地下室建筑面積（機(jī)電設(shè)備房）5,400 平方米每戶車位數(shù)約 0.28 個(gè)11.7地下室建筑面積（室停車位）22,50

18、0 平方米每車位約 3.63 戶11.8幼兒園2,120 平方米11.9變電所熱交換站面積360 平方米資料來(lái)源：受托方研究部 . . . 9 / 448.28.2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值（銷售收入）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值（銷售收入）本項(xiàng)目銷售總收入：本項(xiàng)目銷售總收入：86,22986,229 萬(wàn)元；詳見(jiàn)下表。萬(wàn)元；詳見(jiàn)下表。表表 8-28-2本項(xiàng)目銷售收入一覽表本項(xiàng)目銷售收入一覽表8.08.0各功能物業(yè)總銷售收入各功能物業(yè)總銷售收入可銷售建筑面積可銷售建筑面積單價(jià)單價(jià)( (人民幣元人民幣元) )83,17483,174 萬(wàn)元萬(wàn)元8.1多層住宅銷售收入17,790 平方米2,500 元/平方米4,4488.2高層

19、住宅銷售收入214,212 平方米2,800 元/平方米59,9798.3商場(chǎng)部分銷售收入30,550 平方米4,500 元/平方米13,7488.4停車位銷售收入500 個(gè)10 萬(wàn)元/個(gè)5,000資料來(lái)源：受托方研究部8.8.3 3 土地成本（政府地價(jià)和征地費(fèi)用）土地成本（政府地價(jià)和征地費(fèi)用）經(jīng)過(guò)委托方提供之關(guān)于土地成本的資料，本文項(xiàng)目土地出讓金與征地補(bǔ)償費(fèi)擬按照一億九千萬(wàn)元考慮，樓面地價(jià)（單價(jià)）：621 元/平方米。即：1、本項(xiàng)目土地出讓金：11,116 萬(wàn)元，按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t單方成本為：364 元/平方米。2、擬準(zhǔn)備談判繳交之征地、拆遷、安置補(bǔ)償費(fèi)：7,

20、884 萬(wàn)元。3、地塊圍房屋拆遷工程與征地管理費(fèi)約為 0.00 萬(wàn)元。詳見(jiàn)下表：表表 8-38-3本項(xiàng)目土地成本構(gòu)成一覽表本項(xiàng)目土地成本構(gòu)成一覽表序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)合計(jì)( (萬(wàn)元萬(wàn)元) )按總建筑面積分?jǐn)偘纯偨ㄖ娣e分?jǐn)?.01.0土地成本（土地成本（1.1+1.2+1.41.1+1.2+1.4）19,00019,000 萬(wàn)元萬(wàn)元621621 元元/ /平方米平方米1.1多層住宅國(guó)有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(jià)(364 元/m21.1)17,790 平方米400 元/平方米712.31 萬(wàn)元按市國(guó)土出讓金標(biāo)準(zhǔn)1.2高層住宅國(guó)有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(jià)(364

21、元/m21.1)214,212 平方米400 元/平方米8,577.05 萬(wàn)元按市國(guó)土出讓金標(biāo)準(zhǔn)1.3商場(chǎng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(jià)(520元/m21.15)30,550 平方米598 元/平方米1,826.89 萬(wàn)元按市國(guó)土出讓金標(biāo)準(zhǔn)1.4擬準(zhǔn)備談判繳交之征地、拆遷、安置補(bǔ)償費(fèi)305,712 平方米258 元/平方米7,883.75 萬(wàn)元1.5地塊圍房屋拆遷工程與征地管理費(fèi)120,890 平方米0.00 萬(wàn)元資料來(lái)源：受托方研究部 . . . 10 / 448.48.4 建安工程建安工程成本成本本項(xiàng)目建安工程造價(jià)是按照建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行估算；總計(jì)為：34,100 萬(wàn)元，按照總建筑面積 305,

22、712 平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t單方成本：1,115 元/平方米；按照總可售面積285,052 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：1,1196 元/平方米；詳見(jiàn)下表：表表 8-48-4本項(xiàng)目建安工程造價(jià)構(gòu)成一覽表本項(xiàng)目建安工程造價(jià)構(gòu)成一覽表序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)合計(jì)( (萬(wàn)元萬(wàn)元) ) 按總建面積分?jǐn)偘纯偨娣e分?jǐn)倐渥渥?.02.0建安工程投資（建安工程投資（2.1+2.22.1+2.2）34,10034,100 萬(wàn)萬(wàn)元元1,1151,115 元元/ /平方米平方米1,1961,196 元元/ /平方平方米米資料來(lái)源：受托方研究部其中：1、土建與裝修工程造價(jià)：26,

23、750 萬(wàn)元，按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：875 元/平方米；詳見(jiàn)下表：表表 8-58-5本項(xiàng)目土建工程造價(jià)構(gòu)成一覽表本項(xiàng)目土建工程造價(jià)構(gòu)成一覽表序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)合計(jì)( (萬(wàn)元萬(wàn)元) )按總建筑面積分?jǐn)偘纯偨ㄖ娣e分?jǐn)?.12.1土建與裝修工程（土建與裝修工程（2.1.1+2.1.62.1.1+2.1.6）26,75026,750 萬(wàn)元萬(wàn)元875875 元元/ /平方米平方米2.1.1一期:多層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)9,696 平方米510 元/平方米494.50 萬(wàn)元以下均已包括裝修工程造價(jià)2.

24、1.2一期:多層住宅樓室裝修工程造價(jià)9,696 平方米190 元/平方米184.22 萬(wàn)元多層土建造價(jià) 700 元/平米2.1.3一期:高層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)55,602 平方米 620 元/平方米 3,447.32 萬(wàn)元高層土建造價(jià) 830 元/平米2.1.4一期:高層住宅樓室裝修工程造價(jià)55,602 平方米 210 元/平方米 1,167.64 萬(wàn)元商場(chǎng)土建 1,000 元/平方米2.1.5一期:商場(chǎng)部分土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)13,834 平方米 550 元/平方米760.87 萬(wàn)元會(huì)所與公建土建 695 元/平米2.1.6一期:商場(chǎng)部分室裝修工程

25、造價(jià)13,834 平方米 450 元/平方米622.53 萬(wàn)元地下室土建 1,250 元/平米2.1.7二期:多層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)4,008 平方米510 元/平方米204.41 萬(wàn)元裝修套餐詳見(jiàn)交樓裝修標(biāo)準(zhǔn)2.1.8二期:多層住宅樓室裝修工程造價(jià)4,008 平方米190 元/平方米76.15 萬(wàn)元建安工程造價(jià)則含水電設(shè)備 . . . 11 / 44序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)合計(jì)( (萬(wàn)元萬(wàn)元) )按總建筑面積分?jǐn)偘纯偨ㄖ娣e分?jǐn)?.1.9二期:高層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)94,095 平方米 620 元/平方米

26、 5,833.89 萬(wàn)元多層住宅 837 元/平方米2.1.10二期:高層住宅樓室裝修工程造價(jià)94,095 平方米 210 元/平方米 1,976.00 萬(wàn)元高層住宅 974 元/平方米2.1.11二期:商場(chǎng)部分土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)9,160 平方米550 元/平方米503.80 萬(wàn)元裙樓商場(chǎng) 1,150 元/平方米2.1.12二期:商場(chǎng)部分室裝修工程造價(jià)9,160 平方米450 元/平方米412.20 萬(wàn)元會(huì)所公建 838 元/平方米2.1.13三期:多層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)4,086 平方米510 元/平方米208.39 萬(wàn)元地下室 1,392 元

27、/平方米2.1.14三期:多層住宅樓室裝修工程造價(jià)4,086 平方米190 元/平方米77.63 萬(wàn)元6 層住宅樓無(wú)電梯2.1.17三期:高層住宅樓上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)64,515 平方米 620 元/平方米 3,999.93 萬(wàn)元多層住宅按 6 層計(jì)算2.1.18三期:高層住宅樓室裝修工程造價(jià)64,515 平方米 210 元/平方米 1,354.82 萬(wàn)元 高層住宅按 13 層計(jì)算2.1.19三期:商場(chǎng)部分土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)7,556 平方米550 元/平方米415.58 萬(wàn)元商場(chǎng)按裙樓 2 層計(jì)算2.1.20三期:商場(chǎng)部分室裝修工程造價(jià)7,556 平方米450 元/平方米

28、340.02 萬(wàn)元地下室按 1 層計(jì)算2.1.21二期:地下室土方工程、挖孔樁與承臺(tái)、砼底板、防水工程費(fèi)27,900 平方米1,250 元/平方米3,487.50 萬(wàn)元會(huì)所與公建按 2 層計(jì)2.1.23會(huì)所與公建配套設(shè)施部分框架結(jié)構(gòu)連基本裝修工程造價(jià)17,020 平方米 695 元/平方米 1,182.21 萬(wàn)元高層住宅配 1 臺(tái)電梯資料來(lái)源：受托方研究部2、機(jī)電設(shè)備安裝工程造價(jià)：7,350 萬(wàn)元，按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：240 元/平方米；詳見(jiàn)下表：表表 8-68-6本項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備安裝工程造價(jià)構(gòu)成一覽表本項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備安裝工程造價(jià)構(gòu)成一覽表序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)

29、目名稱技術(shù)參數(shù)技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)合計(jì)( (萬(wàn)元萬(wàn)元) )按總建面積分?jǐn)偘纯偨娣e分?jǐn)?.22.2機(jī)電設(shè)備安裝工程（機(jī)電設(shè)備安裝工程（2.2.1+2.2.102.2.1+2.2.10）7,3507,350 萬(wàn)元萬(wàn)元240240 元元/ /平方米平方米2.2.1中外合資廠生產(chǎn)之備用發(fā)電機(jī)與環(huán)保消音器(1800KVA)2 臺(tái)45 萬(wàn)元/臺(tái)90.00 萬(wàn)元水電與設(shè)備工程造價(jià)如下2.2.2多層住宅樓室外電力系統(tǒng)(含高低壓配電柜、線槽施工)17,790 平方米 59.0 元/平方米 104.96 萬(wàn)元多層住宅 137 元/平方米2.2.3高層住宅樓室外電力系統(tǒng)(含高低壓配電柜、線槽施工)214,

30、212 平方米 62.0 元/平方米1,328.11 萬(wàn)元高層住宅 144 元/平方米2.2.4商場(chǎng)部分室外電力系統(tǒng)(含高低壓配電柜、線30,550 平方米 65.0 元/平方米 198.58 萬(wàn)元 裙樓商場(chǎng) 150 元/平 . . . 12 / 44序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)合計(jì)( (萬(wàn)元萬(wàn)元) )按總建面積分?jǐn)偘纯偨娣e分?jǐn)偛凼┕?方米2.2.5會(huì)所與公建配套設(shè)施電力系統(tǒng)(含高低壓配電柜、線槽施工)15,260 平方米 60.0 元/平方米 91.56 萬(wàn)元會(huì)所公建 141 元/平方米2.2.6地下室部分室外電力系統(tǒng)(含高低壓配電柜、線槽施工)27,900

31、 平方米 62.0 元/平方米 172.98 萬(wàn)元地下室 144 元/平方米2.2.7中外合資廠生產(chǎn)之名牌電梯系統(tǒng)(連安裝工程)65 臺(tái)22.5 萬(wàn)元/臺(tái)1,461.53 萬(wàn)元含暖氣設(shè)備與管道安裝費(fèi)2.2.8商場(chǎng)與地下室、會(huì)所消防栓、煙感、噴淋頭與保安監(jiān)視73,710 平方米 95.0 元/平方米 700.25 萬(wàn)元含高低壓配電柜與線槽2.2.9多層住宅樓供、排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià)17,790 平方米 78.0 元/平方米 138.76 萬(wàn)元含給排水管道安裝工程費(fèi)2.2.10高層住宅樓供、排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià)214,212 平方米 82.0 元/平方米1,756.54 萬(wàn)元2.2.11商場(chǎng)部分供

32、、排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià)30,550 平方米 85.0 元/平方米 259.68 萬(wàn)元2.2.12會(huì)所與公建配套設(shè)施供、排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià)15,260 平方米 81.0 元/平方米 123.61 萬(wàn)元2.2.13地下室供、排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià)27,900 平方米 82.0 元/平方米 228.78 萬(wàn)元2.2.14供暖用國(guó)產(chǎn)鍋爐設(shè)備連管道安裝工程造價(jià)2 臺(tái)339 萬(wàn)元/臺(tái)678.00 萬(wàn)元每臺(tái) 10 噸2.2.15管道煤氣安裝工程費(fèi)1,814 戶0.00 萬(wàn)元由購(gòu)房消費(fèi)者負(fù)擔(dān)2.2.16有線電視安裝費(fèi)（300 元/戶）1,814 戶0.00 萬(wàn)元由購(gòu)房消費(fèi)者負(fù)擔(dān)2.2.17大樓保安與住宅對(duì)講系

33、統(tǒng)（250 元/戶）1,814 戶0.00 萬(wàn)元由購(gòu)房消費(fèi)者負(fù)擔(dān)2.2.18零星工程費(fèi)（防雷接地、泛光照明等）0.23%7,333 萬(wàn)元16.87 萬(wàn)元資料來(lái)源：受托方研究部8.58.5 前期費(fèi)用前期費(fèi)用本項(xiàng)目前期費(fèi)用：1055 萬(wàn)元，按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：35 元/平方米。按照總可售面積 285,052 平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t單方成本：37 元/平方米；詳見(jiàn)下表：表表 8-78-7本項(xiàng)目前期費(fèi)用構(gòu)成一覽表本項(xiàng)目前期費(fèi)用構(gòu)成一覽表序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)合計(jì)( (萬(wàn)元萬(wàn)元) ) 按總建面積分?jǐn)偘纯偨娣e分?jǐn)倐渥渥?.03.

34、0前期費(fèi)用（前期費(fèi)用（3.1+3.2+3.3+3.43.1+3.2+3.3+3.4）1,0551,055 萬(wàn)元萬(wàn)元3535 元元/ /平方米平方米3737 元元/ /平方米平方米3.1場(chǎng)地三通一平、砌筑圍墻等工程費(fèi)120,890 平方米3.00 元36.27 萬(wàn)元3.2市場(chǎng)調(diào)查與項(xiàng)目可行性研究費(fèi)0.06234,100 萬(wàn)元 21.14 萬(wàn)元 . . . 13 / 44序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)合計(jì)( (萬(wàn)元萬(wàn)元) ) 按總建面積分?jǐn)偘纯偨娣e分?jǐn)倐渥渥?.3建筑規(guī)劃方案研究費(fèi)、建筑模型制作費(fèi)305,712 平方米2.0 元61.14 萬(wàn)元3.4工程勘探120

35、,890 平方米3.0 元35.66 萬(wàn)元3.5建筑設(shè)計(jì)費(fèi)305,712 平方米20.0 元611.42 萬(wàn)元3.6籌建開(kāi)辦費(fèi)與項(xiàng)目管理費(fèi)0.85%34,100 萬(wàn)元 289.85 萬(wàn)元 按本項(xiàng)目建安工程造價(jià)0.85%資料來(lái)源：受托方研究部8.68.6 項(xiàng)目其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)項(xiàng)目其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)本項(xiàng)目項(xiàng)目其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：680 萬(wàn)元，按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t單方成本：22 元/平方米；按照總可售面積 285,052 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：24元/平方米；詳見(jiàn)下表：表表 8-88-8項(xiàng)目其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)計(jì)算表項(xiàng)目其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)計(jì)算表序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)技術(shù)參數(shù)

36、基本參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)合計(jì)( (萬(wàn)元萬(wàn)元) ) 按總建面積分?jǐn)偘纯偨娣e分?jǐn)倐渥渥?.04.0項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（2.12.5%2.12.5%）2.5%2.5%26,75026,750680680 萬(wàn)元萬(wàn)元2222 元元/ /平方米平方米2424 元元/ /平方米平方米資料來(lái)源：受托方研究部8.78.7 應(yīng)繳納之開(kāi)發(fā)期稅、費(fèi)應(yīng)繳納之開(kāi)發(fā)期稅、費(fèi)本項(xiàng)目應(yīng)繳納開(kāi)發(fā)期稅、費(fèi)：2,460 萬(wàn)元，按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t單方成本：80 元/平方米。按照總可售面積 285,052 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：86元/平方米；詳見(jiàn)下表：表表 8-98-9項(xiàng)目應(yīng)繳納開(kāi)發(fā)期

37、稅、費(fèi)構(gòu)成一覽表項(xiàng)目應(yīng)繳納開(kāi)發(fā)期稅、費(fèi)構(gòu)成一覽表序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)合計(jì)( (萬(wàn)元萬(wàn)元) )按總建面積分?jǐn)偘纯偨娣e分?jǐn)倐渥渥?.05.0開(kāi)發(fā)階段應(yīng)繳納稅、費(fèi)開(kāi)發(fā)階段應(yīng)繳納稅、費(fèi)（5.1+5.1+5.175.17）2,4602,460 萬(wàn)萬(wàn)元元8080 元元/ /平方米平方米8686 元元/ /平方米平方米5.1土地管理費(fèi)(按照總占地面積3.0 元/m2一次性收取)城鎮(zhèn)土地分級(jí)適用稅額3.0 元(由財(cái)政部門收)36.27 萬(wàn)元120,890 平方米5.2投資方向調(diào)節(jié)稅（暫免征收） 2000 年開(kāi)始暫免征收按1991國(guó)務(wù)院 82 號(hào)令0.00 萬(wàn)元 住宅

38、按 5%計(jì)算5.3水利建設(shè)附加(按照本項(xiàng)目總1.0 元30.57 萬(wàn) 305,712 平方米 . . . 14 / 44序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)合計(jì)( (萬(wàn)元萬(wàn)元) )按總建面積分?jǐn)偘纯偨娣e分?jǐn)倐渥渥⒔ㄖ娣e 1 元/平方米)元5.4城市配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)(8 層以上免收)按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算統(tǒng)一按 50.0 元/平方米計(jì)算88.95 萬(wàn)元17,790 平方米5.5多層住宅樓供電用電負(fù)荷費(fèi)(按 330 元/KVA 計(jì))按供電局標(biāo)準(zhǔn)多層住宅樓平均按 8KW/戶478.90 萬(wàn)元1,814 戶8KW/戶5.6商場(chǎng)部分供電用電負(fù)荷費(fèi)(按330 元/KVA 計(jì))按供電局標(biāo)

39、準(zhǔn)裙樓商場(chǎng)按120W/m2120.98 萬(wàn)元30,550 平方米120W/平方米5.7會(huì)所與地下室供電用電負(fù)荷費(fèi)(按 330 元/KVA 計(jì))按供電局標(biāo)準(zhǔn)會(huì)所、地下室65W/m292.58 萬(wàn)元43,160 平方米65W/平方米5.8中小學(xué)教師住房集資費(fèi)按文件規(guī)定17.4 元531.94 萬(wàn)元305,712 平方米5.9供水設(shè)施補(bǔ)助費(fèi)(按 750 元/m3計(jì)算)按自來(lái)水公司標(biāo)準(zhǔn)3.5 人/戶、0.25 噸/人.日119.04 萬(wàn)元6,349 人0.25 立方米5.10預(yù)算定額管理費(fèi)按建安工程造價(jià)計(jì)34,100 萬(wàn)元34.10 萬(wàn)元0.1%5.11建筑工程監(jiān)理費(fèi)(按建安工程造價(jià)計(jì)算)按建安工程造

40、價(jià)計(jì)34,100 萬(wàn)元406.13 萬(wàn)元1.2%5.12建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)(按建安工程造價(jià)計(jì))按建安工程造價(jià)計(jì)34,100 萬(wàn)元85.25 萬(wàn)元0.25%5.13建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)檢驗(yàn)費(fèi)(按土建造價(jià))按土建工程造價(jià)計(jì)26,750 萬(wàn)元40.12 萬(wàn)元0.15%5.14建設(shè)工程安全監(jiān)督費(fèi)(按土建工程造價(jià)計(jì)算)按建安工程造價(jià)計(jì)34,100 萬(wàn)元51.15 萬(wàn)元0.15%5.15占道費(fèi)(在施工過(guò)程中可能發(fā)生的紅線外占道)按占道實(shí)際工作日計(jì)算1.0 元0.22 萬(wàn)元2,190 工作日5.16建設(shè)工程招投標(biāo)活動(dòng)資金按建安工程造價(jià)計(jì)34,100 萬(wàn)元68.20 萬(wàn)元0.2%5.17墻改基金9.0 元275

41、.14 萬(wàn)元305,712 平方米資料來(lái)源：受托方研究部8.88.8 紅線、外市政與公建配套工程費(fèi)紅線、外市政與公建配套工程費(fèi)本項(xiàng)目紅線、外市政與公建配套工程費(fèi)：1,390 萬(wàn)元，按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：45 元/平方米。按照總可售面積 285,052 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：49 元/平方米；詳見(jiàn)下表： . . . 15 / 44表表 8-108-10紅線、外市政與公建配套工程費(fèi)構(gòu)成一覽表紅線、外市政與公建配套工程費(fèi)構(gòu)成一覽表序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)合計(jì)( (萬(wàn)元萬(wàn)元) ) 按總建面積分?jǐn)偘纯偨娣e分?jǐn)倐渥渥?.0

42、6.0紅線、外工程成本（紅線、外工程成本（6.1+6.1+6.86.8）1,3901,390 萬(wàn)元萬(wàn)元4545 元元/ /平方米平方米4949 元元/ /平方米平方米6.1外電工程費(fèi)(含新裝變電設(shè)備與小區(qū)圍電纜溝敷埋挖掘)305,712 平方米65 元397.43 萬(wàn)元20%按實(shí)際工程個(gè)案估算6.2臨時(shí)施工用電費(fèi)305,712 平方米7.8 元59.61 萬(wàn)元25%按實(shí)際工程個(gè)案估算6.3小區(qū)紅線圍道路設(shè)施與標(biāo)牌工程費(fèi)120,890 平方米55 元200.67 萬(wàn)元30%按實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算6.4外水工程費(fèi)(包含大廈上下水管道敷埋挖掘)305,712 平方米90 元412.71 萬(wàn)元15%按實(shí)際工程

43、個(gè)案估算6.5臨時(shí)施工用水費(fèi)305,712 平方米5.5 元42.04 萬(wàn)元25%按實(shí)際工程個(gè)案估算6.6環(huán)境美化與園林綠化工程費(fèi)120,890 平方米60 元217.60 萬(wàn)元30%按實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算6.7紅線市政與公建配套設(shè)施零星工程費(fèi)120,890 平方米25 元30.22 萬(wàn)元10%按實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算6.8紅線外市政與公建配套設(shè)施零星工程費(fèi)120,890 平方米25 元30.22 萬(wàn)元10%按實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算資料來(lái)源：受托方研究部8.98.9 靜態(tài)總投資額靜態(tài)總投資額本項(xiàng)目靜態(tài)開(kāi)發(fā)總投資（1.0+6.0）：58,685 萬(wàn)元。按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t單方成本：1,920

44、元/平方米。按照總可售面積 285,052 平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t單方成本：2,059 元/平方米；本項(xiàng)目各類靜態(tài)開(kāi)發(fā)總投資構(gòu)成，詳見(jiàn)下表：表表 811811本項(xiàng)目靜態(tài)總投資構(gòu)成一覽表（按總建筑面積分?jǐn)偅┍卷?xiàng)目靜態(tài)總投資構(gòu)成一覽表（按總建筑面積分?jǐn)偅┬蛱?hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)合計(jì)( (萬(wàn)元萬(wàn)元) ) 按總建面積分?jǐn)偘纯偨娣e分?jǐn)倐渥渥?.07.0靜態(tài)投資總額（靜態(tài)投資總額（1.0+1.0+6.06.0）58,68558,685 萬(wàn)萬(wàn)元元1,9201,920 元元/ /平方米平方米2,0592,059 元元/ /平方平方米米資料來(lái)源：受托方研究部 . . . 16

45、 / 448.108.10 資金籌措計(jì)劃與財(cái)務(wù)費(fèi)用資金籌措計(jì)劃與財(cái)務(wù)費(fèi)用8.9.18.9.1 資金籌措資金籌措本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：首先，是企業(yè)自有資金；其二是銀行貸款；第三，是預(yù)售樓花。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資，當(dāng)自有資金全部投入完畢尚有資金缺口時(shí)，通過(guò)貸款解決。預(yù)售房主要安排在靜態(tài)總投資已經(jīng)達(dá)到 25%時(shí)，但由于該部分收入不穩(wěn)定，原則上只用于還貸，而不作為投資資金的來(lái)源。8.9.28.9.2 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用主要由利息費(fèi)用構(gòu)成。利息費(fèi)用的計(jì)算參照建設(shè)部發(fā)布的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)按如下方法確定：假定貸款發(fā)生在當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)算

46、，還貸當(dāng)年按年末償還，照全年計(jì)息，即：每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款額2）貸款年利息本項(xiàng)目當(dāng)前融資成本為年利率 8.0%，鑒于銀行利率已開(kāi)始下調(diào)，估計(jì)數(shù)年后融資成本必將下降。據(jù)此，假定建設(shè)期貸款利率維持 8.0%不變，并維持整個(gè)開(kāi)發(fā)期。本項(xiàng)目合計(jì)需支付利息 3,255 萬(wàn)元，至項(xiàng)目開(kāi)始第七年還清。8.118.11 物業(yè)銷售有關(guān)稅、費(fèi)物業(yè)銷售有關(guān)稅、費(fèi)本項(xiàng)目物業(yè)銷售有關(guān)稅費(fèi)為：4,500 萬(wàn)元。詳見(jiàn)下表；表表 812812本項(xiàng)目物業(yè)銷售有關(guān)稅費(fèi)一覽表本項(xiàng)目物業(yè)銷售有關(guān)稅費(fèi)一覽表9.09.0物業(yè)銷售有關(guān)稅費(fèi)物業(yè)銷售有關(guān)稅費(fèi)5.41%5.41%83,17483,174 萬(wàn)元萬(wàn)元4,500

47、4,500 萬(wàn)元萬(wàn)元9.1營(yíng)業(yè)稅金：按營(yíng)業(yè)額 5%計(jì)算。5%4,159 萬(wàn)元9.2營(yíng)業(yè)稅附加:包括教育附加費(fèi)等按營(yíng)業(yè)稅額 5%計(jì)算0.25%208 萬(wàn)元9.3防洪費(fèi)：按營(yíng)業(yè)額 0.18%計(jì)算。0.09%75 萬(wàn)元9.4其它稅費(fèi)0 萬(wàn)元9.5印花稅：按交易額的 0.05%計(jì)算。0.07%58 萬(wàn)元資料來(lái)源：受托方研究部 . . . 17 / 448.128.12 本項(xiàng)目銷售費(fèi)用本項(xiàng)目銷售費(fèi)用本項(xiàng)目物業(yè)銷售費(fèi)用為：3,327 萬(wàn)元。計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)下表；表表 813813本項(xiàng)目銷售費(fèi)用一覽表本項(xiàng)目銷售費(fèi)用一覽表10.010.0銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用( (按出租收入按出租收入 5%5%計(jì)算計(jì)算) )4.0%4

48、.0%83,17483,174 萬(wàn)元萬(wàn)元3,3273,327 萬(wàn)元萬(wàn)元資料來(lái)源：受托方研究部8.138.13 本項(xiàng)目所得稅本項(xiàng)目所得稅本項(xiàng)目所得稅為：2,745 萬(wàn)元。計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)下表；表表 814814本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)所得稅一覽表本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)所得稅一覽表14.014.0經(jīng)營(yíng)所得稅經(jīng)營(yíng)所得稅( (按銷售額按銷售額 33%33%之之 10%10%計(jì)提計(jì)提) )3.3%3.3%83,17483,174 萬(wàn)元萬(wàn)元2,7452,745 萬(wàn)元萬(wàn)元資料來(lái)源：受托方研究部8.148.14 靜態(tài)開(kāi)發(fā)總投資綜述靜態(tài)開(kāi)發(fā)總投資綜述綜合上述，得出本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的靜態(tài)投資成本（不包含財(cái)務(wù)成本），為：5858,685,685 萬(wàn)元

49、，以本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總建筑面積 305,712m305,712m2 2分?jǐn)?，則靜態(tài)總投資的單方成本，為：1,9201,920 元/m2；以本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際可銷售面積的總建筑面積 285,052285,052m m2 2分?jǐn)偅瑒t靜態(tài)總投資的單方成本，為：2,0592,059 元/m2；表表 8-158-15靜態(tài)開(kāi)發(fā)總投資構(gòu)成比例（按總建筑面積分?jǐn)偅┮挥[表靜態(tài)開(kāi)發(fā)總投資構(gòu)成比例（按總建筑面積分?jǐn)偅┮挥[表序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總建筑面積總建筑面積按總建筑面積分?jǐn)倖蝺r(jià)按總建筑面積分?jǐn)倖蝺r(jià)靜態(tài)總投資靜態(tài)總投資占靜態(tài)總投資比例占靜態(tài)總投資比例1.01.0土地成本土地成本305,712305,712 平方米平方米

50、621621 元元19,00019,000 萬(wàn)元萬(wàn)元32.38%32.38%1.1政府地價(jià)305,712 平方米304 元9,289 萬(wàn)元15.83%1.2其它土地成本305,712 平方米318 元9,711 萬(wàn)元16.55%2.02.0建安工程費(fèi)用建安工程費(fèi)用305,712305,712 平方米平方米1,1151,115 元元34,10034,100 萬(wàn)元萬(wàn)元58.11%58.11%2.1土建工程造價(jià)（含豪華裝修）305,712 平方米875 元26,750 萬(wàn)元45.58%2.2機(jī)電設(shè)備安裝305,712 平方米240 元7,350 萬(wàn)元12.52%3.03.0前期費(fèi)用前期費(fèi)用305,7

51、12305,712 平方米平方米3535 元元1,0551,055 萬(wàn)元萬(wàn)元1.80%1.80%4.04.0項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)305,712305,712 平方米平方米2222 元元680680 萬(wàn)元萬(wàn)元1.16%1.16%5.05.0開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)305,712305,712 平方米平方米8080 元元2,4602,460 萬(wàn)元萬(wàn)元4.19%4.19%6.06.0紅線外工程費(fèi)紅線外工程費(fèi)305,712305,712 平方米平方米4545 元元1,3901,390 萬(wàn)元萬(wàn)元2.37%2.37%7.07.0靜態(tài)總投資靜態(tài)總投資305,712305,712 平方米平方米1,9201

52、,920 元元58,68558,685 萬(wàn)元萬(wàn)元100.0%100.0%資料來(lái)源：受托方研究部 . . . 18 / 44表表 8-168-16靜態(tài)開(kāi)發(fā)總投資構(gòu)成比例（按總可售面積分?jǐn)偅┮挥[表靜態(tài)開(kāi)發(fā)總投資構(gòu)成比例（按總可售面積分?jǐn)偅┮挥[表序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總可售面積總可售面積按總可售面積分?jǐn)倖蝺r(jià)按總可售面積分?jǐn)倖蝺r(jià)靜態(tài)總投資靜態(tài)總投資占靜態(tài)總投資比例占靜態(tài)總投資比例1.01.0土地成本土地成本285,052285,052 平方米平方米667667 元元19,00019,000 萬(wàn)元萬(wàn)元32.38%32.38%1.1政府地價(jià)285,052 平方米326 元9,289 萬(wàn)元15.83%1.

53、2其它土地成本285,052 平方米341 元9,711 萬(wàn)元16.55%2.02.0建安工程費(fèi)用建安工程費(fèi)用285,052285,052 平方米平方米1,1961,196 元元34,10034,100 萬(wàn)元萬(wàn)元58.11%58.11%2.1土建工程造價(jià)285,052 平方米938 元26,750 萬(wàn)元45.58%2.2機(jī)電設(shè)備安裝285,052 平方米258 元7,350 萬(wàn)元12.52%3.03.0前期費(fèi)用前期費(fèi)用285,052285,052 平方米平方米3737 元元1,0551,055 萬(wàn)元萬(wàn)元1.80%1.80%4.04.0項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)285,052285,052 平

54、方米平方米2424 元元680680 萬(wàn)元萬(wàn)元1.16%1.16%5.05.0開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)285,052285,052 平方米平方米8686 元元2,4602,460 萬(wàn)元萬(wàn)元4.19%4.19%6.06.0紅線外工程費(fèi)紅線外工程費(fèi)285,052285,052 平方米平方米4949 元元1,3901,390 萬(wàn)元萬(wàn)元2.37%2.37%7.07.0靜態(tài)總投資靜態(tài)總投資285,052285,052 平方米平方米2,0592,059 元元58,68558,685 萬(wàn)元萬(wàn)元100.0%100.0%資料來(lái)源：受托方研究部8.158.15 項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)總投資綜述項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)總投資綜述表表 8-1

55、78-17項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)總投資構(gòu)成比例（按總建筑面積分?jǐn)偅┮挥[表項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)總投資構(gòu)成比例（按總建筑面積分?jǐn)偅┮挥[表序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總建筑面積總建筑面積按總建筑面積分?jǐn)倖蝺r(jià)按總建筑面積分?jǐn)倖蝺r(jià) 靜態(tài)總投資靜態(tài)總投資占靜態(tài)總投資比例占靜態(tài)總投資比例1.01.0土地成本土地成本305,712305,712 平方米平方米621621 元元19,00019,000 萬(wàn)元萬(wàn)元26.20%26.20%1.1政府地價(jià)305,712 平方米304 元9,289 萬(wàn)元12.81%1.2其它土地成本305,712 平方米318 元9,711 萬(wàn)元13.39%2.02.0建安工程費(fèi)用建安工程費(fèi)用305,712

56、305,712 平方米平方米1,1151,115 元元34,10034,100 萬(wàn)元萬(wàn)元47.03%47.03%2.1土建工程造價(jià)305,712 平方米875 元26,750 萬(wàn)元36.89%2.2機(jī)電設(shè)備安裝305,712 平方米240 元7,350 萬(wàn)元10.14%3.03.0前期費(fèi)用前期費(fèi)用305,712305,712 平方米平方米3535 元元1,0551,055 萬(wàn)元萬(wàn)元1.46%1.46%4.04.0項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)305,712305,712 平方米平方米2222 元元680680 萬(wàn)元萬(wàn)元0.94%0.94%5.05.0開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)305,712305,71

57、2 平方米平方米8080 元元2,4602,460 萬(wàn)元萬(wàn)元3.39%3.39%6.06.0紅線外工程費(fèi)紅線外工程費(fèi)305,712305,712 平方米平方米4545 元元1,3901,390 萬(wàn)元萬(wàn)元1.92%1.92%7.07.0靜態(tài)總投資靜態(tài)總投資305,712305,712 平方米平方米1,9201,920 元元58,68558,685 萬(wàn)元萬(wàn)元80.9%80.9%8.08.0各功能物業(yè)總銷售收入各功能物業(yè)總銷售收入305,712305,712 平方米平方米2,7212,721 元元83,17483,174 萬(wàn)元萬(wàn)元9.09.0物業(yè)銷售有關(guān)稅費(fèi)物業(yè)銷售有關(guān)稅費(fèi)305,712305,71

58、2 平方米平方米147147 元元4,5004,500 萬(wàn)元萬(wàn)元6.2%6.2%10.010.0銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用( (按出租收入按出租收入 4.0%4.0%計(jì)算計(jì)算) )305,712305,712 平方米平方米109109 元元3,3273,327 萬(wàn)元萬(wàn)元4.6%4.6%11.011.0財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用( (按銀行利息按銀行利息 8.0%8.0%計(jì)算計(jì)算) )305,712305,712 平方米平方米106106 元元3,2553,255 萬(wàn)元萬(wàn)元4.5%4.5%12.012.0稅前開(kāi)發(fā)毛利潤(rùn)稅前開(kāi)發(fā)毛利潤(rùn)305,712305,712 平方米平方米439439 元元13,40813,408

59、 萬(wàn)元萬(wàn)元13.013.0稅前資本收益率稅前資本收益率305,712305,712 平方米平方米22.85%22.85%14.014.0經(jīng)營(yíng)所得稅經(jīng)營(yíng)所得稅( (按銷售額按銷售額 33%33%之之 10%10%計(jì)提計(jì)提) )305,712305,712 平方米平方米9090 元元2,7452,745 萬(wàn)元萬(wàn)元3.8%3.8%15.015.0稅后開(kāi)發(fā)凈利潤(rùn)稅后開(kāi)發(fā)凈利潤(rùn)305,712305,712 平方米平方米349349 元元10,66310,663 萬(wàn)元萬(wàn)元 . . . 19 / 44序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總建筑面積總建筑面積按總建筑面積分?jǐn)倖蝺r(jià)按總建筑面積分?jǐn)倖蝺r(jià) 靜態(tài)總投資靜態(tài)總投資占

60、靜態(tài)總投資比例占靜態(tài)總投資比例16.016.0稅后資本收益率稅后資本收益率305,712305,712 平方米平方米1 1 元元18.17%18.17%17.017.0稅后開(kāi)發(fā)收益稅后開(kāi)發(fā)收益( (元元/ /平方米計(jì)算）平方米計(jì)算）305,712305,712 平方米平方米349349 萬(wàn)元萬(wàn)元18.018.0開(kāi)發(fā)總成本開(kāi)發(fā)總成本305,712305,712 平方米平方米2,3722,372 元元72,51272,512 萬(wàn)元萬(wàn)元100.0%100.0%資料來(lái)源：受托方研究部表表 8-188-18項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)總投資構(gòu)成比例（按總可售面積分?jǐn)偅┮挥[表項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)總投資構(gòu)成比例（按總可售面積分?jǐn)偅?/p>