某某年4月上海別墅市場分析報(bào)告(共25頁).doc

1、2006年4月上海別墅市場分析報(bào)告一 、市場綜述1、市場供銷兩旺4月上海別墅市場呈現(xiàn)供銷兩旺的態(tài)勢，總體供應(yīng)量較3月翻了一番，成交量達(dá)到799套，（其中獨(dú)棟別墅327套、聯(lián)排別墅472套）增幅將近47，獨(dú)棟、聯(lián)排成交均價(jià)都出現(xiàn)了微升。從本期成交區(qū)域來看，松江、閔行聯(lián)排別墅銷售繼續(xù)走高，浦東、青浦趙巷獨(dú)棟交易活躍，各區(qū)域均有亮點(diǎn)。傳統(tǒng)旺季即將來臨，不少開發(fā)商借別墅展及假日樓市之際紛紛亮相，一些新盤前期推廣也取得了良好效果。 成交套數(shù) 成交面積4月份別墅成交面積約21萬平方米（其中獨(dú)棟別墅10.9萬平方米、聯(lián)排別墅10.1萬平方米），較上月增加近53，總體供應(yīng)量較3月翻了一番，供應(yīng)面積為18.9萬

2、平方米（其中獨(dú)棟別墅8.1萬平方米、聯(lián)排別墅10.8萬平方米）2、各區(qū)成交情況從本期成交區(qū)域來看，松江、閔行聯(lián)排別墅銷售繼續(xù)走高，浦東、青浦趙巷獨(dú)棟交易活躍，各區(qū)域均有亮點(diǎn)。u 松江：聯(lián)排需求旺盛 4月松江別墅成交本期仍保持較大漲幅，共成交268套(獨(dú)棟78套，聯(lián)排190套)，占全市總成交量34%，依然穩(wěn)坐成交區(qū)域榜首。聯(lián)排別墅方面，英郡雷丁以44套的成績繼續(xù)排名第一，名仕豪庭29套緊隨其后，威尼斯假日展會(huì)推介取得良好效果，本期成交14套。u 浦東：獨(dú)棟聯(lián)排平分秋色本期浦東別墅成交121套，其中獨(dú)棟53套，聯(lián)排68套，可謂平分秋色。獨(dú)棟別墅方面，中高檔別墅中邦晶座去化4套，經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟白金瀚宮也

3、表現(xiàn)不俗，一舉成交15套。聯(lián)排方面， 碧云左岸4月共成交26套。u 閔行：聯(lián)排仍占絕大比重閔行別墅本期共成交172套(獨(dú)棟49套，聯(lián)排123套)，其中聯(lián)排仍占絕大比重，但是獨(dú)棟也有亮點(diǎn)。復(fù)地北橋城繼上期成交火熱，本期依然保持30套的成交量。獨(dú)棟別墅方面，好世麒麟園以20套的去化支撐了本期的閔行獨(dú)棟別墅。u 青浦：高檔獨(dú)棟項(xiàng)目交易活躍本期青浦別墅共成交94套，其中獨(dú)棟72套，聯(lián)排22套。位于趙巷別墅板塊的中高檔獨(dú)棟項(xiàng)目成交尤為活躍，綠地國際山莊(西郊湖岸美墅)成交10套，恒聯(lián)名人世家成交8套，中海翡翠湖岸成交6套，古北國際佘山別墅也有4套的成交量。u 南匯：獨(dú)棟別墅成交分布均勻本期南匯別墅工程交

4、48套，其中獨(dú)棟26套，聯(lián)排22套。值得關(guān)注的是，中科大學(xué)村四期一支獨(dú)秀，成交22套占據(jù)了該區(qū)域所有的聯(lián)排成交。獨(dú)棟別墅成交分布均勻，主要集中在九九別墅5套，上海藍(lán)堡5套，建德南郊別墅2套等項(xiàng)目。二、競爭區(qū)域樓盤分析名稱區(qū)域地址總上網(wǎng)情況06年14月銷售情況單價(jià)總價(jià)單套面積成交套數(shù)面積(m2)套數(shù)面積(m2)成交套數(shù)成交金額（萬元）(元/平方米)萬元/套m2/套1月2月3月4月棕櫚泉花園(二期)浦東龍東大道3800弄24784341458223351601511377291010東源麗晶別墅浦東巨峰路1589弄1758845312884944158106183910233云間-綠大地別墅浦東云

5、間路418弄4125413150401612955257048093155362橋語別墅浦東唐安路200弄2745676144442336161795843610103東郊花園浦東紫竹路398弄1110928119132829237529433970012御翠園浦東花木路1883弄33442706692142469636904176447810202金爵別墅浦東龍東大道4028弄47200101373682414131816164671304湯臣高爾夫別墅浦東龍東大道1號2290053432111262606011264320100陶園浦東龍東大道2001弄379914260123088682

6、302600001白金瀚宮浦東龍東大道4288弄53356172868028153161764654731025615上圖所示， 06年1月4月浦東新區(qū)龍東大道板塊獨(dú)棟別墅市場共有10個(gè)樓盤有交易情況。從銷售情況來看，這10個(gè)樓盤在四個(gè)月里銷售了85套獨(dú)棟別墅，年初是進(jìn)入傳統(tǒng)銷售淡季，4個(gè)月分別銷售了19套、17套、17套和32套，4月份成交量明顯增加；其中白金瀚宮別墅、云間-綠大地別墅和御翠園別墅3個(gè)別墅的成交量達(dá)到兩位數(shù)，分別為28套、16套和14套，占10個(gè)樓盤總銷售量的68.2%；合計(jì)面積32061平方米，銷售金額為69181萬元。10個(gè)樓盤的平均銷售價(jià)格為20012元/平方米，其中御

7、翠園別墅的價(jià)格最高，達(dá)到了36904元/平方米，均價(jià)最低的是陶園別墅，僅為8868元/平方米。10個(gè)樓盤的平均單套總價(jià)為837萬元，平均每套面積為414平方米。 浦東新區(qū)龍東大道板塊獨(dú)棟別墅市場4月份成交情況比第一季度前3個(gè)月有所好轉(zhuǎn)，從成交量和成交范圍都有所增加，10個(gè)在售樓盤總共成交32套房源，占前四個(gè)月總成交量的37.6%；10個(gè)樓盤中8個(gè)有成交，前3個(gè)月的成交樓盤個(gè)數(shù)分別為：5個(gè)、7個(gè)和5個(gè)。浦東地區(qū)（龍東大道沿線板塊）各樓盤銷售情況從上圖看出， 06年1月4月月份浦東的頂級別墅的銷售情況，春節(jié)來臨，這一局面有所改變高檔住宅交易進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，整個(gè)1月份有5個(gè)樓盤沒有成交記錄：東源麗晶別

8、墅、橋語別墅、東郊花園、湯臣高爾夫別墅和陶園。另外的5個(gè)樓盤都有成交記錄，特別是御翠園別墅成交了10套；新推房源也較少，這就使得成交較為清淡。進(jìn)入2月份，別墅市場仍然處于低迷，買方市場持幣觀望，成交量持續(xù)走低；御翠園別墅僅成交2套，成交樓盤有所增加， 7個(gè)樓盤有成交記錄。但到了3月份，又只有5個(gè)成交樓盤。而4月份情況有所好轉(zhuǎn)，有8個(gè)樓盤有成交，其中陶園別墅從05年10月到今年3月都沒有成交記錄，4月份終于有成交；10個(gè)樓盤中只有云間-綠大地別墅和白金瀚宮別墅連續(xù)4個(gè)月都有成交記錄。 各樓盤面積情況 從上圖可以看出，區(qū)域內(nèi)大部分別墅的房型面積都在1000平方米以下。東源麗晶別墅因?yàn)橛猩倭侩p聯(lián)體樓

9、盤，其房型面積跨度也較大，從188-1000平方米。各樓盤房型面積最為集中的是400-600平方米區(qū)間段。各樓盤均價(jià)情況如圖 10個(gè)樓盤中，成交均價(jià)最高的是御翠園別墅達(dá)到了36904元/平方米；其中最低的是陶園別墅僅為8868元/平方米，是10個(gè)樓盤中唯一一個(gè)均價(jià)在萬萬以下的樓盤；均價(jià)超過2萬的還有云間-綠大地別墅、東郊花園別墅和湯臣高爾夫別墅。各樓盤詳述 棕櫚泉花園(二期)棕櫚泉花園（二期）在“網(wǎng)上房地產(chǎn)”共計(jì)推出了34套房源，合計(jì)面積24784平方米。單套面積在580850之間，主力面積為589平方米和731平方米兩種房型。14月，該樓盤總共成交了2套。棕櫚泉花園（二期）自2004年4月開

10、盤以來，平均每月的銷售量在4套左右，但05年5月8月沒有成交記錄；14月的銷售套數(shù)分別為：1套、0套、1套和0套。本期的銷售在1137萬元，由于房型的面積偏大，因此總價(jià)偏高。均價(jià)為16015元/平方米。 東源麗晶別墅東源麗晶別墅目前在網(wǎng)上推出了45套獨(dú)棟房源，合計(jì)面積為17588平方米。房型面積在270400平方米。14月，東源麗晶別墅總共成交了8套房源。東源麗晶別墅從2004年5月開盤，銷售情況不是很理想，到05年11月總共銷售了3套。從網(wǎng)上房地產(chǎn)的記錄來看：14月的銷售量分別為0套、2套、3套和3套。本期銷售單套的均價(jià)為618萬。平均價(jià)為15810元/平方米。 云間綠大地別墅本期云間綠大地

11、別墅目前在網(wǎng)上推出了131套獨(dú)棟房源，其中05年10新推了51套房源，合計(jì)面積為41254平方米。面積在326490平方米之間，主力面積為326平方米。14月，云間綠大地別墅共有16套別墅成交，。從網(wǎng)上房地產(chǎn)的記錄來看：14月的銷售量分別為5套、3套、6套和2套。這跟該盤05年10月新推出51套房源。4個(gè)月中成交套數(shù)是10個(gè)樓盤中銷售套數(shù)第二多的樓盤，也是3月份成交量最多的別墅之一；本期銷售總價(jià)在809萬/套左右，銷售單價(jià)為25704元/平方米，屬于中等偏上價(jià)位的樓盤。 湯臣高爾夫別墅湯臣高爾夫別墅目前上網(wǎng)的第八期房源，在網(wǎng)上推出了53套獨(dú)棟房源，合計(jì)面積為22900平方米。面積在420460

12、平方米之間。14月，湯臣高爾夫別墅成交記錄僅為1套。是10個(gè)樓盤中成交最少的。該案從2004年5月底開盤銷售以來，每月的銷售平均在2套左右，從網(wǎng)上房地產(chǎn)的紀(jì)錄來看，該盤從05年10 月至1月沒有成交記錄；僅2月份有成交。目前該案處于緩慢去化的階段。從網(wǎng)上房地產(chǎn)的記錄來看：14月的銷售量分別為0套、1套、0套和0套。該案銷售價(jià)達(dá)到26060元/平方米，但是由于房型面積在450平方米之間，因此拉低了總價(jià)，本期銷售單套總價(jià)都超過了1000萬元，平均總價(jià)1126萬元/套。 東郊花園東郊花園別墅在網(wǎng)上推出了18套獨(dú)棟房源，合計(jì)面積為7084平方米。面積在390平方米左右。14月，東郊花園別墅成交記錄為3

13、套。該樓盤自2004年8月開盤銷售，當(dāng)時(shí)銷售狀況尚可，平均每月成交7套左右。但進(jìn)入05年后，其銷售狀況急劇下滑。從網(wǎng)上房地產(chǎn)的紀(jì)錄來看，該樓盤14月的銷售量分別為： 0套、0套、1套和2套，目前東郊花園別墅銷售單套總價(jià)平均為943萬元。該案平均價(jià)為23752元/平方米。 橋語別墅橋語別墅目前在網(wǎng)上推出了76套獨(dú)棟房源，合計(jì)面積為27456平方米。面積在310420平方米之間，主力面積為350平方米。14月，橋語別墅共計(jì)銷售了4套別墅。橋語別墅是2004年4月開盤銷售，初期平均每月銷售在9套左右，但近期成交套數(shù)與先期相比有天壤之別。該盤14月的銷售量分別為： 0套、1套、0套和3套。本期銷售單套

14、總價(jià)在430840萬之間，平均為584萬元。該案平均價(jià)為16179元/平方米，屬于中等價(jià)位的別墅樓盤。 金爵別墅金爵別墅目前在網(wǎng)上推出了101套獨(dú)棟房源，合計(jì)面積為47200平方米。面積在310570平方米之間，主力面積為442平方米。14月，金爵別墅共計(jì)銷售了8套別墅。金爵別墅從2003年8月開盤銷售以來，每月的銷售平均在7套左右，從網(wǎng)上房地產(chǎn)的紀(jì)錄來看，該盤14月的銷售量分別為： 1套、3套、0套和4套。本期銷售單套總價(jià)在440720萬之間，平均為616萬元。該案平均價(jià)為13181元/平方米。由于該樓盤單價(jià)是區(qū)域內(nèi)屬于中低的（僅次與陶園別墅），所以銷售情況是較穩(wěn)定的一個(gè)樓盤，05年每個(gè)月幾

15、乎都有成交（除了9月沒有成交記錄外）。 陶園別墅陶園別墅目前在網(wǎng)上推出了13套獨(dú)棟別墅。合計(jì)面積為3378平方米，面積在260420平方米之間。14月，陶園別墅成交記錄為1套。這跟此樓盤所剩房源不多有關(guān)。陶園別墅從2003年10月開盤，目前還有2套房源。從網(wǎng)上房地產(chǎn)的記錄來看，該盤14月的銷售量分別為：0套、0套、0套和1套，該樓盤從05年10月份至3月份還沒有成交記錄；這個(gè)月終于有成交，這跟該樓盤所剩房源不多有關(guān)。本期銷售單套平均總價(jià)為230萬，平均價(jià)為8868元/平方米，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)都是10個(gè)樓盤中最低的。 白金瀚宮白金瀚宮別墅目前在網(wǎng)上推出了172套別墅，是10個(gè)樓盤中推出房源最多的。合計(jì)面

16、積為53356平方米，面積在263390平方米之間。14月，白金瀚宮別墅總計(jì)銷售了28套別墅，是10個(gè)樓盤中銷售套數(shù)最多的樓盤。從網(wǎng)上房地產(chǎn)的記錄來看，該盤14月的銷售量分別為：2套、5套、6套和15套，銷售情況呈逐月遞增；其中2月份是10個(gè)樓盤中銷售套數(shù)最多的樓盤，3月份也是成交套數(shù)最多的樓盤之一，4月份成交15套占10個(gè)樓盤成交總量的46.9%。本期銷售的單套總價(jià)為547萬，平均價(jià)為17646元/平方米。 御翠園（區(qū)域單價(jià)最高）御翠園別墅目前在網(wǎng)上推出了70套獨(dú)棟別墅，其中05年10月新推出21套房源；合計(jì)面積為33442平方米，面積在256700平方米之間。14月，御翠園別墅總計(jì)銷售了1

17、4套別墅，從網(wǎng)上房地產(chǎn)的記錄來看，該盤14月的銷售量分別為：10套、2套、0套和2套，1月份是銷售最多的，2月份成交僅2套，3月份沒有成交記錄，成交明顯下滑。這跟該樓盤05年10月新推的21套房源在2月份售磬有一定的關(guān)系；本期銷售的單套總價(jià)為1764萬，平均價(jià)為36904元/平方米。是10個(gè)樓盤中最高的。松江佘山板塊名稱區(qū)域地址總上網(wǎng)情況06年14月銷售情況單價(jià)總價(jià)單套面積分月銷售套數(shù)面積(m2)套數(shù)面積(m2)套數(shù)成交金額（萬元）(元/平方米)萬元/套m2/套1月2月3月4月佘山高爾夫別墅松江佘山鎮(zhèn)林蔭路1999弄25424562574693603183615604291410佘山月湖山莊松

18、江林蔭大道1888弄1685619887112791442012798870001天安別墅松江嘉松南路3888弄7871236842854124994273421010世茂山莊松江佘北公路666弄9100171070259645573729825350011上海晶園松江佘北公路389弄1639439840421982617510994202200上海紫園松江佘天昆公路268弄205350002500027504110000如上圖所示松江佘山地區(qū)獨(dú)立別墅06年14月份共有6個(gè)樓盤有交易情況。從上表可以看出，這6個(gè)樓盤在四個(gè)月的時(shí)間里共銷售了15套房源，銷售情況要差于浦東龍東大道板塊的別墅。合計(jì)面

19、積6055平方米，銷售金額為19655萬元。；其中佘山高爾夫別墅銷售情況最好，成交了6套，占區(qū)域成交量的40%。6個(gè)樓盤的平均銷售價(jià)格為27611元/平方米，單套成交總價(jià)為1682萬，單套面積為504平方米；從單價(jià)看要高于龍東大道板塊，單套面積大，單套總價(jià)高于龍東大道板塊。其中世茂山莊別墅銷售價(jià)格更是高達(dá)55737元/平方米，大大高于龍東大道板塊的御翠園別墅的36904元/平方米。各樓盤銷售情況從圖上可以看出， 06年14松江月佘山板塊的六個(gè)獨(dú)立別墅中的只有上海紫園別墅1個(gè)樓盤沒有成交記錄，其中沒有1個(gè)樓盤連續(xù)4個(gè)月都有成交，成交月數(shù)最多的是佘山高爾夫別墅3個(gè)月有成交，同時(shí)佘山高爾夫別墅別墅是

20、六個(gè)別墅中銷售套數(shù)最多的，共計(jì)6套，占6個(gè)樓盤總成交量的40%。4月份只有世茂山莊別墅和佘山月湖山莊別墅2個(gè)樓盤有成交。而且都只有成交一套，成交情況遠(yuǎn)不如浦東龍東板塊。各樓盤均價(jià)情況如圖所示，佘山板塊的六個(gè)獨(dú)立別墅樓盤中4個(gè)樓盤的均價(jià)超過了20000元/平方米，而世茂山莊別墅的均價(jià)更是高達(dá)55737元/平方米，6個(gè)樓盤的均價(jià)為27611元/平方米，各樓盤詳述 佘山高爾夫別墅佘山高爾夫別墅目前在網(wǎng)上推出了56套獨(dú)棟房源，是7個(gè)樓盤中推出房源最多的，合計(jì)面積為25424平方米。面積在650-950平方米之間。該案將一座上海唯一的森林丘陵型純會(huì)員制高爾夫球場與一個(gè)高尚別墅區(qū)和諧地融合在一起。14月，

21、佘山高爾夫別墅銷售了6套房源，是6個(gè)樓盤中成交最多的。該案從2004年3月開盤。從網(wǎng)上房地產(chǎn)的記錄來看，14月的銷售量分別為：1套、4套、1套和0。別墅的總價(jià)在15002000萬之間，每套均價(jià)為1560萬；單價(jià)在31836元/平方米左右。 佘山月湖山莊佘山月湖山莊別墅目前在網(wǎng)上推出了19套獨(dú)棟房源，合計(jì)面積為16859平方米。面積在568-918平方米之間。戶型面積是本次報(bào)告中16個(gè)樓盤中最大的。14月，佘山月湖山莊別墅共成交1套房源。佘山月湖山莊別墅從網(wǎng)上房地產(chǎn)的記錄來看，該案14月的銷售量0套、0套、0套和1套，該案從05年12月到06年3月沒有成交記錄。佘山月湖山莊別墅單套平均面積是16個(gè)樓盤中最大的，為887平方米；該案單價(jià)均價(jià)為14420元/平方米，每套均價(jià)為1279萬。 天安別墅天安別墅在網(wǎng)上推出了23套獨(dú)棟房源，合計(jì)面積為7871平方米。該案地處松江嘉松南路，近滬青平公路，緊鄰佘山風(fēng)景區(qū)。主力戶型為278373平方米。14月，天安別墅銷售了2套，從網(wǎng)上房地產(chǎn)的記錄來看，14月銷售量分別為：1套、0套、1套和0套。天安別墅的每套總價(jià)在427萬左右，單價(jià)均價(jià)為12499元/平方米，單套面積為342平方米，各系數(shù)全是6個(gè)樓盤中最低的。 世茂山莊（均價(jià)最高）世茂山莊別墅在網(wǎng)