房地產(chǎn)項目的成本和利潤測算模板完整版

1、1 / 10房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本和利潤測算模板一.征地補償費(一) .土地出讓金1.計算方法：土地出讓金基準價*容積率修正系數(shù)*年限修正系數(shù)*用地面積2上交部門：市財政局3. 依據(jù)：京政發(fā)199334 號文(2)京政發(fā)199443 號文4. 說明：(1) 各區(qū)類地價取值詳見附件；(2) 城近郊區(qū)土地出讓金的60%返還區(qū)財政；(3) 遠郊區(qū)縣地區(qū)土地出讓金全部由區(qū)縣留用；(4) 市屬各局，總公司所屬企業(yè)和在市計劃單列的企業(yè)集團，在已取得的劃撥土地使用權(quán)的土地上或低價征用的土地上進行開發(fā)，利用,經(jīng)營，應補交土地出讓金，其中的 60%返還企業(yè)，由留用企業(yè)專項用于開發(fā)項目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)(5) 在使用基

2、準地價表時，由于地區(qū)分類是按照區(qū)縣劃分，不同區(qū)縣的同類地區(qū)差別很大，而且周圍環(huán)境至關(guān)重要，所以把同類同種用途地類的地價區(qū)間等分為十級.在實際操作中，首先判斷土地的區(qū)類，然后評定地價的級別，最后選定基準地價，使地價測算更為合理，規(guī)范. 同時考慮到說明(2)，(3)，(4)，在測算地價時加入操作系數(shù)”概念，以準確測算必須交納的土地出讓金比例.附件:(1) 1-10 類地區(qū)土地出讓金標準價；(2) 土地出讓金修正系數(shù)表(二) .征地及拆遷補償費：詳見附資料一：土地征用及拆遷補償費開支范圍.說明：(1)測算時亦可依據(jù)基準地價表，計取土地開發(fā)及其它費用”的數(shù)據(jù).二.前期工程費：(取值在 40-120 元

3、/平米)1.臨時水，電,路，場地平整費依據(jù)：1992 年建安工程定額；2 / 10標準:按實際發(fā)生工程量計算；說明：施工現(xiàn)場千差萬別，通常按建筑面積 5-15 元/平米，或建安工程費的 1%.2.規(guī)劃，測量,勘察,設(shè)計費:依據(jù):原國家建委（79）建發(fā)設(shè)字第 315 號文,國家計委計字（1984）596 號文,建設(shè)部（1991）第 150,316,425 號文；國家物價局,建設(shè)部1992價費字 375 號.標準:（1）勘察費：概算價*0.30-0.80%（2）民用建筑設(shè)計費民用建筑工程設(shè)計費率收費標準單位:%IIII工程 丨工程概算投資（萬元）II-1-1-H-I等 級 | 300 以下 | 3

4、01-1000 | 1001-3000 | 3001 以上I1 特1級J|2.21-1|2.1-|2.0|II1.911 一級1 11|2.011|1.91|1.8|II1.711 二11級11|1.811|1.71|1.6|II1.5r1 三11級11|1.611|1.51|1.4|II1.3r1 四11級11|1.411|1.31II|1.2|IIr1 五11級11|1.211|1.11| |1 13 / 10備注:特級：1.列為國家重點項目或以國際性活動為主的特高級大型公共建筑2.有全國性歷史意義或技術(shù)要求特別復雜的中小型公共建筑；3.30 層以上建筑；4.高大空間有聲，光等特殊要求的建

5、筑一級：1.高級大型公共建筑；2. 有地區(qū)性歷史意義或技術(shù)要求復雜的中小型公共建筑；3.16 層以上 29 層以下或超過 50 米高的公共建筑.二級：1中高級，大中型公共建筑；2.技術(shù)要求較高的中小型建筑；3.16 層以上 29 層以下住宅.三級：1中級，中型公共建筑；2.7 層以上（含 7 層）15 層以下有電梯住宅或框架結(jié)構(gòu)的建筑；四級：1. 一般中小型公共建筑；2.7 層以下無電梯的住宅，宿舍及磚混建筑.五級：一，二層單功能，一般小跨度結(jié)構(gòu)建筑.說明：民用建筑 大型10000 平米中型 3000-10000 平米小型3000 平米僅做民用建筑初步設(shè)計或施工圖分階段設(shè)計時，其工作量的比例為

6、 40%和 60%.（3）提供文件的份數(shù)為初步設(shè)計圖紙 6 份,施工圖 8 份.3. 規(guī)劃條件，可行性研究費依據(jù):建設(shè)部（1991）第 425 號文4 / 10標準：（1）按現(xiàn)行規(guī)劃收費定額計算：工日定額*85 元/工日用地規(guī)模（公頃）工日定額=39010300500205 / 10三基礎(chǔ)設(shè)施費1.紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費5 元/平米307804092050100050面議(2)施工執(zhí)照費按京政發(fā)19880 號文：概算額*(1-3) %。依據(jù)：京政發(fā)199334 號文標準：1).根據(jù)項目的實際情況定 管線延長米*管線單方造價.2).根據(jù)經(jīng)驗，基礎(chǔ)設(shè)施費一般為建安工程費的說明：(1) 一般該項費用為基礎(chǔ)

7、設(shè)施各種管線工程量2% - 10%.*單方造價;(2)各種管線單方造價自來水管線600 元 /米雨水管線700 元 /米污水管線800 元 /米煤氣管線1000 元 /米熱力管線2000 元 /米供電管線700 元 /米電信管線1500 元/門道路80 元/平米20 元/平米綠化(3)經(jīng)驗數(shù)據(jù):環(huán)衛(wèi)費5 元/平米(4)該項費用一般范圍普通住宅150-400 元/平米150 元/平米高檔住宅(公寓，寫字樓)400 元/平米照明費6 / 102.紅線外基礎(chǔ)設(shè)施費(包括集資和自己修建)依據(jù):設(shè)計方案和集資協(xié)議；標準:根據(jù)項目的實際情況定；說明：熱力，煤氣，自來水，污水處理如有集資，則相應的四源費中的

8、該項不在計取(2)若自己修建，測算依據(jù)同紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費.四房屋建安工程費1建安工程費依據(jù):現(xiàn)行建安費定額計算單方造價標準：(1)普通住宅 多層900-1000 元/平米高層1600-1800 元/平米(2)公共建筑A.公寓，寫字樓其中：結(jié)構(gòu)3000 元/平米說明:(1)公共建筑包括公寓 郵電，社區(qū)服務，行政管理，市政公用.(2)依據(jù)：京政發(fā)1985149 號文；標準:建筑面積 9678-10630 平米/千戶工程取費按實際工程量.詳見公建配套附表.a. 北京市新建改建居住小區(qū)公共服務，設(shè)施配套建設(shè)定額指標b. 北京市新建改建居住區(qū)公共服務設(shè)，施配套建設(shè)定額指標3000-4500 元 /平米1

9、000-1500 元 /平米裝修800-1000 元/平米設(shè)備1200-2000 元 /平米B.別墅,寫字樓,別墅，以及教育，醫(yī)療衛(wèi)生，文化體育，商業(yè)服務，金7 / 10.通常取 7-15%為公建配套面積比率.2.招投標費8 / 10依據(jù)：京政辦發(fā)(1987)第 152 號文標準：中標額*1 %03.預算審查費依據(jù):(84)建京經(jīng)字第 439 號；標準:預算造價*0.5 %(京計基字(1997 )第 0711 號，住宅項目費率為0%)4.工程監(jiān)理費依據(jù)：(1)國家物價局建設(shè)部1992價費字 479 號;(2)93京建法字第 029 號標準:工程造價*適用稅率適用稅率：500-10001000-

10、50005000-1000010000-5000050000-100000100000說明：工程造價 500 萬元以下2.0-2.5%1.4-2.0%1.2-1.4%0.8-1.2%0.6-0.8%0.6%2.5%(1) 實行監(jiān)理的工程由監(jiān)理單位向工程質(zhì)量監(jiān)督部門上繳質(zhì)量監(jiān)督費理費中的 7%，工程質(zhì)量監(jiān)督部門不在收取建設(shè)單位的質(zhì)量管理監(jiān)督費。(2) 設(shè)計監(jiān)理費由于金額相對較小，測算時一般不予考慮。,其費率為工程監(jiān)5.竣工圖費依據(jù):(86)市建規(guī)字第 097 號;標準:設(shè)計費*7%6.建材發(fā)展基金依據(jù):(89)京建材字第 292 號；標準:建安工程造價*2%(京計基字(1997 )第 0711

11、號，住宅項目費率為0%)五.公共配套設(shè)施費1.鍋爐房標準:總建面積/鍋爐每噸供熱面積*鍋爐每噸造價 說明：(1)鍋爐每噸供熱面積約 5000 平米；(2)鍋爐每噸造價約 25 萬元.9 / 102. 變配電所標準：每建筑平米 30 元.3. 集資維護費標準：每建筑平米 80 元.4. 電貼費(建設(shè)部明文取消，北京仍在執(zhí)行)依據(jù):原(84)華北電供用字 25 號文 290 元/KVA后調(diào)整為四環(huán)路以內(nèi)1100 元/KVA四環(huán)路以外 550 元/KVA;現(xiàn)調(diào)整為單路供電270 元/KVA雙路供電 540 元/KVA;說明：住宅用電量 30-60 VA/平米；其他用電量 50-80 VA/平米.六管

12、理費依據(jù):(92)京價收字第 124 號；標準:一至五項之和*2.5%.七基礎(chǔ)設(shè)施增容費1. 商品房依據(jù)：京計基字(1988)第 866 號文標準：自來水廠建設(shè)費12 元/平米；煤氣廠建設(shè)費29 元/平米；供熱廠建設(shè)費30 元/平米；污水處理廠建設(shè)費10 元/平米；說明：(1).用一項交一項；(2).如其中之一在基礎(chǔ)設(shè)施中有集資，則該項不再重復計??；2. 非住宅建設(shè)項目四源費依據(jù):(1).京政發(fā)(1986)131 號；(2).京政發(fā)(1986)155 號；標準：自來水廠建設(shè)費：設(shè)計日用水量*830 元/噸；煤氣廠建設(shè)費：設(shè)計日用氣量*600 元/噸；供熱廠建設(shè)費：設(shè)計每小時供熱量*35 萬元/

13、百萬大卡；污水處理廠建設(shè)費：設(shè)計日排污量*830 元/噸；說明:交納數(shù)額在 20 萬元以上的在接用”四源之前可以分期交納10 / 10八.項目配套設(shè)施建設(shè)費1.綜合開發(fā)市政費依據(jù):(1).京計基字(1988)第 648 號；(2).市開辦(1988)經(jīng)字第 2 號;標準：(1).(商品房收入-四源費-用電權(quán))*15%;(2).建設(shè)投資*15%;2. 分散建設(shè)市政費依據(jù):京計基字(1988)第 648 號；標準：多層，純住宅建筑面積*60 元/平米；高層,純住宅建筑面積*90 元/平米；3.98 年最新規(guī)定城近郊區(qū)商品房大市政費一律按100 元/平米計算。九兩稅一費1.營業(yè)稅依據(jù):(90)財稅字

14、第 009 號；標準:商品房收入*5%;2城市建設(shè)維護稅依據(jù):市開辦(1988)經(jīng)字第 2 號；標準:營業(yè)稅*7%；3. 教育附加費依據(jù):市開辦(1988)經(jīng)字第 2 號；標準:營業(yè)稅*3%；兩稅一費計取標準：商品房收入*5.5%；十用電權(quán)費(取消)依據(jù):京政發(fā)199317 號標準:(1).住宅建筑面積*40 元/平米；(2).其他用電量(KVA)*4000 元/KVA；用電量:(1)住宅用電量 20-30VA/平米；(2)其他用電量 40-50VA/平米；十一.投資方向調(diào)節(jié)稅(取消)依據(jù):京稅字(1991) 805 號標準：(商品房銷售價格-大市政費-四源費-用電權(quán)費-土地出讓金)*80%*

15、適用稅率 適用稅率：(1).按國家規(guī)定不納入計劃管理，投資額不滿 5 萬元的固定資產(chǎn)投資項目，北方節(jié)能住宅，其稅率為 0%.(2) . 一般民用住宅，包括商品房住宅，其稅率為 5%;(3) .更新改造項目，其稅率為 10%；(4) .京政發(fā)199161 號通知，稅率表未列出的除更新改造投資以外的其他固定資產(chǎn)投資 項目,11 / 10其稅率為 15%;(5) .公費建設(shè)超標準獨門獨院，別墅式住宅，經(jīng)有關(guān)單位批準允許建設(shè)的樓堂館所，其稅率為 30%.12 / 10十二不可預見費依據(jù)：估標準：一至六項之和*5%.十三建設(shè)周期依據(jù)：建安工程定額標準：建筑面積（萬平米）=12.0、基本稅種：1、營業(yè)稅按

16、營業(yè)收入 5%繳納；2、城建稅按繳納的營業(yè)稅 7%繳納；3、教育費附加按繳納的營業(yè)稅 3%繳納；4、地方教育費附加按繳納的營業(yè)稅 2%繳納；5、印花稅：建筑工程合同按承包金額的萬分之三貼花；帳本按 5 元/本繳納（每 年啟用時）；年度按 實收資本”與資本公積”之和的萬分之五繳納（第一年按全 額繳納，以后按年度增加部分繳納）；6、 土地增值稅按取得收入減除規(guī)定扣除項目金額后的增值額， 繳納土地增值稅。7、城鎮(zhèn)土地使用稅按實際占用的土地面積繳納 （各地規(guī)定不一，XX 元/平方米）；8、房產(chǎn)稅按自有房產(chǎn)原值的 70%*1.2%繳納；9、 車船稅按車輛繳納（各地規(guī)定不一，不同車型稅額不同，XX 元輛）；10、 企業(yè)所得稅按應納稅所得額（調(diào)整以后的利潤）繳納：應納稅所得額在3 萬元（含）以內(nèi)的適用 18%，在 3 萬元至 10 萬元（含）的適用 27%，在 10 萬 元以上的適用 33% （注：2008 年起稅率為 25%）；11、發(fā)放工資代扣代繳個人所得稅。上述稅種中除企業(yè)所得稅（2002 年 1 月 1 日新設(shè)立的企業(yè)）向國稅局申報繳納 外，其他均向地稅局申報繳納。二、納稅申報期限1