中國房地產(chǎn)未來七大趨勢(精)

1、中國房地產(chǎn)未來七大趨勢從2013年開始，中國房地產(chǎn)將進入一個與過去十年完全不同的季節(jié)從改革周期的維度判斷，未來五年特別是未來兩年應該會著意顯示出寬松、開 明、努力和有為；從經(jīng)濟增長周期的維度判斷,則中國經(jīng)濟在2012年已經(jīng)軟著陸成 功,且已呈復蘇回 升態(tài)勢,未來十年中國經(jīng)濟有望進入新型 穩(wěn)態(tài)增長”進而邁向新 的大國崛起臺階，一舉超越美國成為世界最大經(jīng)濟體；如果從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的維度判斷， 則一個全新的季節(jié)也已經(jīng)來 臨,無論增長態(tài)勢、市場格局、政策趨勢以及產(chǎn)業(yè)組織 等都將發(fā)生重要變化。值此之際，每一位身處這個大時代的理性經(jīng)濟人需要做什么呢？那就是敏銳地去捕捉新的變化趨勢，快速找到并確認自己的新的身份

2、，以進入新的季節(jié),邁向新的未 來。本文意在 粗略勾劃出未來十年中國房地產(chǎn)的十大變化趨勢。趨勢一：中國經(jīng)濟從10%的大波動 超高增長”進入 七上八下”的 次高增長”以 及小顛簸的 穩(wěn)態(tài)增長”而房地產(chǎn)業(yè)也從 超高增長”轉(zhuǎn)變?yōu)?中低速增長”過去30年,中國經(jīng)濟的年均增長率接近10%,尤其過去十年間，中國經(jīng)濟的年均 增長甚至超過了 10%,這是典型的超高速增長。用世界銀行的評價來說，就是在人類 歷史上，還從來沒有如此多的人口，在如此長的時間內(nèi)，實現(xiàn)過如此快速的持續(xù)增長。但是展望從現(xiàn)在到2020年未來的中國經(jīng)濟增長，中國將告別10%上下的超高增長, 轉(zhuǎn)而進入七上八下”的次高增長。有三個因素發(fā)生了變化：一

3、是中國人口周期的變化，進而必然引發(fā)經(jīng)濟周期的變 化。進入2010年后，中國從 人口紅利”開始轉(zhuǎn)向 人口負債”經(jīng)濟增長則從 勞 動力無限供給”時代進入到勞動力相對緊張進而勞動力價格不斷上升時期，經(jīng)濟增長 必然隨之告別 超高增長”轉(zhuǎn)而進入勞動力約束下的 次高增長”人口周期所帶來 的增長格局的變化，在幾乎 所有的國家都發(fā)生過，中國也不會例外。二是房車主導的重化工業(yè)增長將風光不再。2000-2010年，中國的房屋年銷售 從100萬套增長到1000萬套，汽車年產(chǎn)量則從200萬輛增長到2000萬輛,房和車十年都分別增長了十倍,年復合增長在20%以上。但展望2020年的未來十年增長，各 自能再增長一倍就不錯

4、，如此年復合增長速度將急速滑落到 5-7%的地步，甚至不及同時期中國經(jīng)濟的年均增長速度。2012年，鋼鐵生產(chǎn)十年增長最低，而服務業(yè)占中國 經(jīng)濟比重第一次超過第二產(chǎn)業(yè)，昭示出中國重化工業(yè)增長已走向衰落，房、車將逐漸 告別主導產(chǎn)業(yè)地位，中國經(jīng)濟也將痛失最強勁的 發(fā)動機。三是中國政府對于增長速度的偏好已經(jīng)發(fā)生變化?，F(xiàn)在無論是政府還是社會更看重的是 經(jīng)濟增長質(zhì)量、社會和諧、生態(tài)保護以及公平公義等。同時，由于就業(yè)壓 力的降低,政府也不再需要以刺激政策來維持經(jīng)濟超高增長。也正因為上述原因，2012年中央經(jīng)濟工作會議提 出的經(jīng)濟工作最終目標已由過去的保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展”這一元 目標轉(zhuǎn)變?yōu)?實現(xiàn)經(jīng)濟 持續(xù)健

5、康發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定”的二元目標。在缺乏政策強 力推動的前提下，中國經(jīng)濟當然 也就只能順位在 七上八下”的自然增長軌道中。但是，中國仍沒有脫離青春發(fā)育長身高的階段，因此未來經(jīng)濟增長的動力仍然會 表現(xiàn)強 勁。從外部環(huán)境看，世界經(jīng)濟可能已經(jīng)告別了最壞的時期。如果全球經(jīng)濟向 好，中國的進出口也將進一步回暖。從國內(nèi)環(huán)境來看，政府動力不會衰減，而市場動力 在復蘇。因此，我們判斷2013年中國經(jīng)濟的增長將重回8%的增長軌道,而2020年 前大多數(shù)年份中國經(jīng)濟增長可 望在 七上八下”的軌道上顛簸運行。從增長的波動來看，我們判斷中國經(jīng)濟也將告別大起大落的階段，轉(zhuǎn)而進入到 穩(wěn) 態(tài)增長”階段。七上八下”的增速慢嗎

6、？據(jù)英國經(jīng)濟學家雜志中國專欄的預測 文章，如果未來十年美國經(jīng)濟年均增長2.5%同時物價年均增長1.5%,而中國經(jīng)濟能 夠保持年均增長7.75%,同時物價上漲控制在年均4%,人民幣年升值控制在3%,那 么到2016年的時候中國按 照購買力平價計算的經(jīng)濟總量將第一次超過美國，而到 2018年的時候，即便按官方匯率計算 中國的經(jīng)濟總量也將超過美國。另據(jù)假設，未 來十年中國的年均增長只有7%,那么到2020年的時候,中國經(jīng)濟總量也將增長一倍， 約相當于當時美國經(jīng)濟總量的64%,日本經(jīng)濟總量 的2倍,德國經(jīng)濟總量的3倍以及 英國、法國、印度、巴西等國的各 4倍，加拿大的6部以及墨西哥的12倍。如此展望未

7、來十年的中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展，其實仍是一個美好增長的季 節(jié)，甚至是一個 更美的季節(jié)，但又是一個明顯不一樣的季節(jié)。趨勢二:房地產(chǎn)市場格局從 賣方市場”轉(zhuǎn)變?yōu)?買方市場”中國未來相當一段時期房地產(chǎn)需求仍將持續(xù)上升，但供不應求的局面已經(jīng)過去， 而供大于求的局面將逐步顯現(xiàn)，并且將主導未來的房地產(chǎn)發(fā)展大勢。據(jù) 城鎮(zhèn)化需求預測模型”測算，到2020年新建住房面積將增長到15.4億平米, 這意味著2012-2020年中國的住房需求仍將不斷增長,伴隨城鎮(zhèn)化和居民住房改善步伐放緩，2020年后中國的住房需求才會正式進入下降期。但問題在于，需求增長的 同時,供應增長更快，導致供求關系從供不應求的 賣方市場”迅速轉(zhuǎn)

8、變?yōu)楣┐笥谇蟮馁I方市場”格局。預計2012-2014年城鎮(zhèn)住宅需求年均約12.7億平米（2010年實際新增商品房住 宅需求只 有10億平方米，假設2009-2011年新開工面積在2012-2014年竣工,則房 地產(chǎn)開發(fā)住宅竣 工也將攀升到年均12.3億平米，來自市場的供求可以說基本平衡。 然而，考慮到還有 非房地產(chǎn)開發(fā)建設” 城區(qū)擴大”以及 小產(chǎn)權(quán)房”等大量非市場 性供應，將這些非正常供應 加入到整個供應后，中國的城鎮(zhèn)住宅市場格局將明顯轉(zhuǎn)變 為供過于求。城市化所創(chuàng)造的住宅剛需”將完全無法挽救房地產(chǎn)走向的頹勢。未來10年，所謂剛需”也就是每年城鎮(zhèn)首次置業(yè)的新房需求年均大約是2.7-3.2億平米,

9、假設剛需在全部新房 成交中占比35%,則可以推算出全國每年的商品住宅銷售面積至多7.8- 9.2億平米。這樣的銷售量即便與2011年的銷量相比，也遠遠不如，降幅達5-20%。 可見,未來中國的房地產(chǎn)僅 靠所謂 剛需”根本無法撬動全國住宅銷量的持續(xù)快速增 長。當前，全國住宅庫存積壓已達3億平方米,2012-2014年住宅市場已呈現(xiàn)明顯的 供過于求態(tài)勢。預計到2017年,中國住宅市場才能重新恢復供求平衡，但最后不久 中國房地產(chǎn)很快 將走向2020年后的需求下滑年代。 故未來中長期總體判斷，中國房地產(chǎn)市場已由熱鬧浮躁的 賣方市場轉(zhuǎn)向清淡冷靜的買方市場，黃金增長年代恐將去不復返。另據(jù)中國指數(shù)研究院的預

10、判，2012年全國新增商品房住宅需求為10億平米，預 計2011-2020年十年間13億平米將是頂峰，全國全部新增商品住宅需求約 120億平 米,如此十 年內(nèi)中國商品住宅需求的年復合增長率將滑落至 5%以內(nèi),這完全無法比 肩過去十年年均20%以上的增長。從結(jié)構(gòu)上看，前五年首次置業(yè)的剛需客戶仍是主 力，后五年改善型需求占比將 超過剛需客戶（55%的現(xiàn)有城市居民家庭住房面積仍低 于30平米。如此節(jié)奏和結(jié)構(gòu)的迅速 變化,開發(fā)商及其他相關利益主體不可不提前有 所準備。趨勢三:新一屆政府對于房地產(chǎn)的調(diào)控將不會松手，而房地產(chǎn)調(diào)控的成效將從以 往的屢 屢失效走向成功!過去十年，房地產(chǎn)調(diào)控幾乎年年都被強調(diào)，但

11、調(diào)控最終總是變成空調(diào)”。但展望 未來,政府對于房地產(chǎn)的調(diào)控肯定不會松手，房地產(chǎn)調(diào)控將從一而再再而三的失敗中 逐步扭轉(zhuǎn)。眾所周知，每年的中央經(jīng)濟工作會議都決定著來年的經(jīng)濟政策走向。而 新一屆政府開局 之年的2012中央經(jīng)濟工作會議，不僅關乎2013年，更是關乎整個新 班子對于未來中長期的 政策思路。2012年的中央經(jīng)濟工作會議對于舉世關注的房堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”。但這句話足以印證我們事地產(chǎn)業(yè)，會議只有一句話先的猜測：本屆政府將不會再允許房地產(chǎn) 市場過熱，也不會允許房地產(chǎn)價格再度失 控。道理非常簡單：鐘擺不能一直往一個方向擺，一旦擺到頭必然要往回擺。上屆政 府提出過許多好的理念，也做了許多好事，

12、但在兩件事情上卻未免飽受詬病。改革的推進緩慢，甚至在某些方面出現(xiàn)了改革倒退。因此，新一屆政府重啟改革乃是 必然。二是房地產(chǎn)調(diào)控。房地產(chǎn)在過去十年突飛猛進，但房價暴漲、十年調(diào)控無果也引發(fā)了社會對于政府的失望，房地產(chǎn)收益分配的不平衡更為大家詬病。18大報告 145處提到 人民”顯然要提醒全黨須牢 牢記取 水能載舟、亦能覆舟”的教訓，真正 落實以民為本的執(zhí)政理念，方能繼往開來。而新一屆政府想要在民生上有所建樹，第一步可能就是以 新型城鎮(zhèn)化建設”為突破口，房地產(chǎn)開刀，在上屆政府無果的房地產(chǎn)調(diào)控上結(jié)一個大大的果子。如此，中央 經(jīng)濟工作會議 才要求 堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”。再考慮到前面討論的中國房地產(chǎn) 市

13、場格局與增長態(tài)勢的 變化,也就是說天時已變，政府尋求房價更加平穩(wěn)、社會更加 和諧、利益更加平衡的房地產(chǎn)調(diào)控目標，到今天真的有望逐步落地實現(xiàn)。趨勢四:房地產(chǎn)金融將繼續(xù)從單一依賴信貸資金繼續(xù)轉(zhuǎn)向社會融資規(guī)模的不斷 擴大,而政府對房地產(chǎn)金融的監(jiān)管也將從增量監(jiān)管”進入存量監(jiān)管”。2012年底,中國的M2接近100萬億,GDP接近50萬億,M2與GDP之比高達 200%。巨大 的貨幣供應帶來兩個看似矛盾的怪相：一是市場中貨幣流動性持續(xù)過剩； 二是實體民營企業(yè)持續(xù)資金饑渴。前者反映出資金增量供應過剩的現(xiàn)象，后者反映 出資金存量管理低效的現(xiàn)象。 在此背景下，市場規(guī)律必然發(fā)力，金融創(chuàng)新不可避免。過去，企業(yè)的資

14、金來源主要是銀 行信貸，基本上是一棵樹上吊死，但到今天中國企業(yè)融 資方式已發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。從央行公布 的融資總量數(shù)據(jù)看，目前人民幣貸款占比已經(jīng) 從06年80%的峰值降至56%;而包括委托貸款、信托貸款、銀行承兌匯票、企業(yè) 債券等在內(nèi)的社會性直接融資占比已經(jīng)接近 40%。這一變化 直接導致以銀行信貸 為主要統(tǒng)計口徑的廣義貨幣 M2已越來越缺乏解釋中國經(jīng)濟的能力，只有轉(zhuǎn)向包括 更廣義貨幣供應的M3甚至M4才能更好地解釋中國經(jīng)濟。以直接融資為主的金融創(chuàng)新得到了政府的肯定和鼓勵，就在剛剛閉幕的中央經(jīng) 濟工作會 議上,中央再次明確提出 適當擴大社會融資總規(guī)模”。社會融資總規(guī)模的 擴大，具體到房 企融資,最

15、直接的變化就是房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金的快速崛起。據(jù)中國信托協(xié)會數(shù)據(jù),2010年二季度中國房地產(chǎn)信托累計余額為3154億元,到2012 年二季度房地產(chǎn)信托累計余額已高到6751億元。而房地產(chǎn)基金在2012年也狂飆 突進,即使按照保守估計也已突破2000億元,成為不少中小房企融資的重要渠道。所以，從房地產(chǎn)金融的角度看，未來社會融資總規(guī)模的占比還將不斷上升，而金融 監(jiān)管的大趨勢是，政府金融監(jiān)管機構(gòu)對傳統(tǒng)慣有的銀行間接融資渠道的監(jiān)管力度將 弱化,而對信 托和基金等直接融資渠道的監(jiān)管將強化。資金增量與資金存量相比較政府對資金增量的管理相對簡單，可控性也相對較大，完全可以通過存量準備金率和 新增信貸量來加

16、以控制，但政府如何合理、有效地管理和疏導資金存量則明顯要求 更加精細化，也更加需要管理藝術(shù)。目前,社會資金擁擠流向暴利行業(yè)。如銀行業(yè)，從 來都是民間資本競相追逐的領域。但對于 如住建部正在研究的保障房領域之類的寡利領域”如果缺乏具有誘惑力的利益引導來引 導民間資本進入，最后的結(jié)果必然 是無人問津。顯然，政府現(xiàn)在需要研究一些好的對策來管 理中國的存量資金。趨勢五:在住宅房地產(chǎn)的價格變化上，不同城市的房地產(chǎn)市場將從普漲時代” 進入分化時代”?；谙拶彽拇蟊尘跋?，去年市場普遍認為二線城市的房地產(chǎn)市場將遇冷，三線城 市借力不限購的政策東風將會迎來新一輪春天。但隨著歲尾的臨近，市場的數(shù)據(jù)宣 告了上述判斷

17、的 錯誤。沒有任何機構(gòu)可以確保它的預測百分之百正確 ，但對客觀規(guī) 律的尊重輔之以邏輯性的分析，這是我們能做到的。城市的聚集效應，或者說只有極 富的國家才可以玩得起小城市。 所以大的判斷是：一線城市的聚集效應將越來越凸 顯;二線城市，尤其是區(qū)域中心城市的后 發(fā)優(yōu)勢顯現(xiàn)；三四線城市的不確定性越來越大。而支撐房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的核心動力就是人流和資金流，人流和資金流越聚 集的城市房地產(chǎn)市場才越有潛力。20名的城市中,北上，上述14個城市共計14.0億平方米,約占十根據(jù)聯(lián)合國人口署預測，2010-2020年我國新增城鎮(zhèn)人口前 廣深均位列其中，同時另有10個城市位于其周邊可輻射范圍內(nèi) 將新增約3990萬

18、人,按人均35平方米計算，新增住房需求共計 年間全國新建住房 總需求的9%,占全國新增人口帶來的首置需求的 23%?？傮w而 言，一線城市潛在需求尤其是 剛性需求強勁，但供應量不足，成交量在2012年高基數(shù) 的基礎上難以大幅增長，價格上漲空間大;二線城市供求基本平衡，價格未來的走勢 取決于經(jīng)濟和人口的輻射力和吸引力；三線城市的供應量較大但潛在需求不足，價格 下行風險逐漸暴露。趨勢六:房企分化趨勢凸顯，大型房企越滾越大、中小型房企被邊緣化。2008-2011年,萬科銷售額分別為 479億元、634億元、1082億元、1215億元 （今年1-11月1271億元。萬科達到百億是2005年,2010年突

19、破1000億元，之后三年增速下降到10%左右。今明兩年，中海、保利、恒大、萬達、綠地等企業(yè)將突破千 億,之后增速放緩是大概 率事件。對于更多中小企業(yè)而言，在行業(yè)增速步入10%左右 的時候，百億何時能到來？無論是從銷售額還是銷售面積，百強企業(yè)市場份額的占比 都在不斷增加。反觀眾多中小 型房企,隨著中央對房地產(chǎn)一系列地打壓政策，許多經(jīng)營不善的中小企業(yè)紛紛走上了被收購、兼并甚至破產(chǎn)的道路。而它們面臨最大 的困境之一便是土地成本地持續(xù)增加。一線城市優(yōu)質(zhì) 住宅地塊的總地價一般在15億元以上，武漢、杭州等二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊也普遍在10億元 以上。高昂的土地成本是房企淘汰的重要殺手。趨勢七:住宅市場的屬性將

20、從 商品時代”轉(zhuǎn)為 商品時代”與產(chǎn)品時代”并重。過去十多年中國的房地產(chǎn)市場基本上是開發(fā)商拿地就賺錢，購房人買房就賺錢，地方政府賣地就賺錢”但未來這種所有參與者都賺錢的時代將一去不復返。而且，未來房地產(chǎn)自身的行業(yè)細分將越來越細，住宅市場、寫字樓市場、商業(yè)市場的各自屬性也 越來越明確。住宅產(chǎn)品原本只具備消費屬性，但在過去十多年由于投資品的稀缺，其 投資屬性甚至于投機屬性彰顯，所以才出現(xiàn) 全民炒房”的畸形市場，甚至出現(xiàn)了 搏傻現(xiàn)象”那時 的房地產(chǎn)仍處于 商品時代”但隨著市場不斷發(fā)展，住宅去投資化的趨勢已不可 逆轉(zhuǎn)。未來趨勢，住宅房地產(chǎn)不可能完全擺脫商品屬性，但無疑會日益回歸其產(chǎn) 品屬性，中國 房地產(chǎn)

21、也將從瘋狂的 商品時代”轉(zhuǎn)為 商品時代”與 產(chǎn)品時代”并重。 筆者注意到，為了更好地迎接產(chǎn)品時代，有些企業(yè)（如綠城、龍湖、萬科等）已 經(jīng)走在前列。從2012年熱銷樓盤來看，產(chǎn)品的合理定位和市場節(jié)奏的精準把握才 能有效地保證去化率。對于剛需客戶， 低總價、交通便捷、配套好”是其核心訴 求，萬科的15平米戶型是一種有益探索；對于改 善型客戶，精裝提升品質(zhì)、優(yōu)化 戶型結(jié)構(gòu)更加重要；對于精品樓盤，關鍵點在于區(qū)位及環(huán)境 優(yōu)越，內(nèi)外兼修支撐 的豪宅品質(zhì)。趨勢八：在地產(chǎn)投資上，投資理念將從 炒房時代”進入資產(chǎn)配置時 代”商業(yè)地產(chǎn)的投資客群將從安全性資本”轉(zhuǎn)為理財型資本”過去十多年北京商辦物業(yè)散售市場最具代表性的企業(yè)便是 SOHO中國，2006年朝外SOHO從的23.32億銷售額，到2008年三里屯SOHO的69.21億銷售額，再到銀河 SOHO的 接近200億的銷售額，都占當年北京散售商辦市場總額的半壁江山。熟悉SOHO中國客戶群的人士不難發(fā) 現(xiàn)，最核心的客戶群是山西、陜北、鄂爾多斯等資源密 集地區(qū)的煤炭企業(yè)主。也就是所謂的安全性資本”，這類人群追求資