土建與精裝交接驗收指導意見

1、土建與精裝交接驗收指導意見（廣東保利）1 目的 22 適用范圍 23 工作程序 24 總包與裝修單位的移交內(nèi)容 35 附表 51 目的規(guī)范和明確廣東保利精裝修房項目土建總包將毛坯房屋中間交付給裝修總包的交付驗 收流程，加強過程監(jiān)控、明確質(zhì)量責任、減少中間移交糾紛，從而提升最終工程質(zhì)量。2 適用范圍廣東保利所有項目的裝修房項目的毛坯房屋中間交接。3 工作程序3.1 要求土建單位在主體工程完工后立即展開自查自糾， 監(jiān)理公司對此項工作進行監(jiān)督， 并向項目部提交自查整改結(jié)果報表；3.2 工程部應提前制定招投標計劃，預算部應在精裝修正式開工前兩月完成精裝修隊伍 的招標工作；3.3 在選定精裝修隊伍后，

2、項目部應立即著手開展土建與精裝修的交接工作， 該工作分 為預驗收和交接驗收二個階段。第一階段，裝修單位派出預驗收小組對意向范圍內(nèi)土建二次結(jié)構(gòu)、抹灰、水電、門窗、 防水等工程進行過程驗收， 每日向甲方項目部和監(jiān)理單位提交驗收報表， 土建總包隨驗隨改， 為期一個月，確保正式交接驗收時 70% 以上房間符合交接驗收標準，從而縮短交接驗收時 間。第二階段， 交接驗收開始后， 監(jiān)理單位負責組織土建總包向裝修總包辦理房屋中間移交 驗收，要求每戶全數(shù)進行，形成一戶一表（毛坯房移交驗收記錄表）和一層一表（公共部分移交驗收記錄表），并報項目部存檔；3.4 裝修總包應本著“分段整改、分段移交”的原則編制專門的中間

3、移交驗收的計劃報工 程部審批， 同時抄送知會總包； 在規(guī)定的中間移交期間內(nèi)， 土建總包及相關分包和裝修總包 根據(jù)移交計劃有流水的辦理移交。土建總包需積極對移交過程中提出的質(zhì)量問題進行整改， 此項工作必須在精裝修正式開工前（即開工前兩個月內(nèi)） 完成；否則，項目部可以直接委托 裝修總包進行整改，相應費用由土建總包承擔；3.5 在為期兩個月的交接工作結(jié)束后，除結(jié)構(gòu)安全、土建結(jié)構(gòu)裂縫、外墻滲漏外的其它 質(zhì)量責任轉(zhuǎn)移到裝修總包， 裝修總包承擔相應的接收后房屋質(zhì)量責任。 土建總包應在精裝修 正式開工前完成走火梯的裝修， 并移交給裝修總包。 同時， 裝修總包應承擔裝修區(qū)域的總包 管理責任， 負責整個裝修工地

4、現(xiàn)場的現(xiàn)場出入管理、安全文明施工、成品保護管理、裝修分 包管理等總包管理職責。3.6 移交并不免除土建總包對工程質(zhì)量的保修和相關責任， 本中間交接驗收要求每戶 全數(shù)驗收并記錄問題，形成毛坯房移交驗收記錄表、 公共部分移交驗收記錄表，要 求項目部需存檔 1 份作為以后復查整改的跟蹤記錄。4 總包與裝修單位的移交內(nèi)容4.1戶內(nèi)土建入戶門、 戶內(nèi)門： 門洞口預留尺寸符合木門安裝要求； 門洞口的構(gòu)造柱及墻體厚度符合 設計要求；墻體的垂直度及平整度符合規(guī)范要求。墻面：平整度、 垂直度符合標準， 陰陽角垂直平整； 抹灰批蕩面平整不得有空鼓、 裂縫； 外露梁柱尺寸準確，避免大小頭。廳房：室內(nèi) 1M 線彈出；

5、空調(diào)洞標高位置正確；室內(nèi)方正，陰陽角垂直。廚房：墻面及室內(nèi)符合以上要求； 廚房閉水試驗合格； 排水管、 給水管及電位預留正確、 出墻深度及標高正確。衛(wèi)生間：墻面及室內(nèi)符合以上要求；排水管、地漏、給水管的標高、出墻深度正確；衛(wèi) 生間閉水試驗合格，門洞預留尺寸滿足精裝修施工的需要。樓地面：地面打鑿平整，找平層澆筑完成。陽臺： 陽臺外墻墻面及室外水平線； 地漏閉水試驗合格； 欄桿安裝完畢；陽臺結(jié)構(gòu)找坡 符合要求。天花： 天花角線處墻面必須垂直和平整； 客廳天花必須由土建鑿平并補平膩子； 對于有 吊頂?shù)男l(wèi)生間及廚房天花可以放寬要求，不做處理。 （為了節(jié)省成本，含吊頂衛(wèi)生間、廚房 的天花位可取消補平處理

6、，將其表面清理干凈即可。）4.2公共部分土建 天花：如有吊頂，則可以放寬要求，不做處理；如無吊頂，必須鑿平并用膩子補平。 墻面：平整度、垂直度符合標準，陰陽角垂直；抹灰批蕩面平整不得有空鼓、裂縫；外 露梁柱尺寸準確，避免大小頭。地面：地面打鑿平整，清理干凈。 說明：走火樓梯間及水電管井的裝修是由土建單位完成的。主要內(nèi)容包括樓梯間扶手、 踏步磚、踢腳線抹灰、涂料施工。上述是包括在移交裝修內(nèi)容。電梯：電梯門洞預留正確，待門框安裝完畢后塞縫修補、收口完畢。 防火門：門洞預留尺寸正確，過梁安裝符合要求，兩側(cè)門洞寬度一致。4.3水電設備安裝水：給排水系統(tǒng)試壓完畢合格， 給排水暢通無漏水；管道尺寸標高安裝

7、后符合要求；管 道口位置準確，在墻地面的進出位精確；各個節(jié)口無堵。強電： 線管預埋準確， 確認線管暢通； 開關插座平齊準確， 墻地面進出位符合設計要求； 墻面開關是否居中應于甲方協(xié)調(diào)一致；空調(diào)留孔正確齊平，無反坡倒水。弱電： 線管預埋準確， 確認線管暢通； 開關插座平齊準確， 墻地面進出位符合設計要求； 墻面開關是否居中應于甲方協(xié)調(diào)一致。燃氣：暗裝的管道、閥門安裝完畢，經(jīng)試壓合格，防腐施工完畢，經(jīng)驗收合格。4.4其它方面的移交外墻磚鋪貼注意與精裝修瓷磚的收口處理， 陽角處一般要求為海棠角； 土建整改必須避 免墻體批蕩面出現(xiàn)裂縫及空鼓； 標高線由土建給出，以便鋁窗、欄桿、木門及精裝修施工依 據(jù)；

8、陽臺、 入戶花園的地漏要做閉水試驗無滲漏； 土建按標高及設計要求砌筑煙道及管井擋 水，并安裝止回閥；土建需提供外用施工供水系統(tǒng)和供電系統(tǒng)接入點。附件一：毛坯房移交驗收記錄表移交項目墻面、天花、建筑一米線、門洞口、線盒、電線、空調(diào)洞、門窗檢查、給水管、排水管、地漏、電氣線路絕緣阻值測試、衛(wèi)生間閉水試驗、項目及部位檢查內(nèi)容檢查驗收標準問題備注（裝修單位填寫檢測不合格 項的數(shù)據(jù)，監(jiān)理監(jiān)督）整改后檢查結(jié)果（監(jiān)理填寫整改后的實測數(shù)據(jù)， 甲方監(jiān)督）一米線復核一米線一米線誤差：土 2mm客廳餐廳墻面平整度墻面垂直度 天花平整度抹灰裂縫抹灰空鼓 大小頭 陰陽角 方正線盒收口、標高、 水平度 入戶門洞口 地平標

9、高 空調(diào)洞標高、位置墻面平整度：4mm墻面垂直度：4mm陰陽角方正：4mm天花凈高誤差：（+15mm,-5mm ）房間開間進深誤差：20mm房間地坪：5mm線盒標高：土 2mm立式空調(diào)洞高度：150mm （建筑一米線下850mm）洞口尺寸：大陽臺陽臺外墻墻面 欄桿 地漏 陽臺地磚 陽臺地磚導 坡廚房墻面平整度墻面垂直度天花平整度抹灰裂縫抹灰空鼓廚房閉水試驗大小頭 陰陽角 方正廚房門洞口廚房排水管給水管口標高、出墻深度主臥室墻面平整度墻面垂直度天花平整度抹灰裂縫抹灰空鼓大小頭陰陽角 方正空調(diào)洞標高、位置口線盒收口、標高、水平度房間門洞口地平平整度 口地平標高主衛(wèi)墻面平整度墻面垂直度天花平整度抹灰

10、裂縫抹灰空鼓 大小頭陰陽角方正 衛(wèi)生間門洞口衛(wèi)生間排水管、地漏給水管口標高、出墻深度口衛(wèi)生間閉水試驗門洞口按設計尺寸預留，寬高允許偏差土次臥室1墻面平整度墻面垂直度 天花平整度抹灰裂縫抹灰空鼓大小頭 陰陽角方正 線盒收口、標高、水平度空調(diào)洞標高、位置房間門洞口 地平平整度 地平標高5mm ,陽臺地磚坡度：陽臺戶內(nèi)外高差80mm次臥室2 墻面平整度 墻面垂直度 天花平整度抹灰裂縫 抹灰空鼓大小頭 陰陽角 方正 線盒收口、標高、 水平度空調(diào)洞標高、位置房間門洞口 地平平整度地平標高墻面無空鼓和裂縫陽臺欄桿：扶手高度不得低于1050mm （多 層）/1100mm（高層），欄桿水平間距不低于書房墻面平

11、整度墻面垂直度天花平整度 抹灰裂縫抹灰空鼓 大小頭陰陽角方正 空調(diào)洞標高、位置線盒收 標高、水平度 房間門洞口地平平整度地平標高110mm.（欄桿底部寬度大于或等于0.22m，且高度低于或等于 0.45m的可踏 部位起算）給水試壓標準：管道系統(tǒng)試壓為工作壓力的 1.5倍不得低于公衛(wèi)墻面平整度天花平整度抹灰裂縫 抹灰空鼓 口大小頭陰陽角方正 衛(wèi)生間門洞口口衛(wèi)生間排水管、地漏給水管口標高、出墻深度衛(wèi)生間閉水試驗0.6MPa.檢驗方法：金屬及復合管在試驗壓力下觀測10min ,壓工作陽臺陽臺外墻墻面欄桿 地漏 陽臺地磚導坡陽臺地磚力卜降不應大于 0.02MPa,后降至工作壓力 檢測不應滲漏；塑料管給

12、水系統(tǒng)在試驗壓力 下穩(wěn)壓1h,壓力降不得超過0.05MPa，后在門窗玻璃破損、劃痕五金件把手入戶門1.15倍狀態(tài)下穩(wěn)壓2h,壓力降不得超過0.03MPa.給水管試壓記錄排水管路檢測：排水主力管及水平干管、均應作通球試驗，排水管、地漏閉水、灌水記錄：通球球徑不小于排水管徑 2/3，通球率必須 達到100%。電路檢測：各分項線路之間的電阻值經(jīng)搖表測試，不得低于0.5兆歐。閉水試驗：管道安裝及洞口封堵完成并做24小時閉水試驗要求達到無滴漏狀況，地漏、馬桶、 浴缸等排水管等，統(tǒng)一留置高岀建筑完成面 150mmPVC 管。線盒電線檢測記錄、電器線路絕緣阻值衛(wèi)生間閉水試驗交接驗收簽字： 裝修施工單位： 監(jiān)

13、理單位： 驗收時間：交接驗收結(jié)論：土建單位整改負責人簽收：整改完成時間：備注：整改復驗： 監(jiān)理單位： 裝修單位： 甲方工程師： 復驗時間：整改結(jié)論：附件二：公共部分移交驗收記錄表移交項目墻面、天花、建筑一米線、門洞口、線盒、電線、門窗檢查、給水管、排水管、電氣線路絕緣阻值測試、項目及部位檢查內(nèi)容檢查驗收標準問題備注（裝修單位填寫檢測不合格 項的數(shù)據(jù)，監(jiān)理監(jiān)督）整改后檢查結(jié)果（監(jiān)理填寫整改后的實測數(shù)據(jù)， 甲方監(jiān)督）一米線復核一米線1米線誤差：土 2mm墻面墻面平整度 墻面垂直度抹灰裂縫 抹灰空鼓大小頭 陰陽角 方正線盒收口、標高、水平度入戶門洞口墻面平整度：4mm，墻面垂直度：4mm陰陽角方正：

14、4mm，地坪：5mm 天花凈高誤差：（+15mm,-5mm ）線盒標高：土 2mm洞口尺寸：按設計尺寸預留，寬高允許偏差±5mm,墻面無空鼓和裂縫給水試壓標準：管道系統(tǒng)試壓為工作壓力的1.5倍不得低于 0.6MPa.檢驗方法：金屬及復合管在試驗壓力下觀測10min ,壓力下降不應大于 0.02MPa,后降至工作壓力 檢測不應滲漏；塑料管給水系統(tǒng)在試驗壓力 下穩(wěn)壓1h,壓力降不得超過0.05MPa，后在 1.15倍狀態(tài)下穩(wěn)壓2h,壓力降不得超過0.03MPa.排水管路檢測：排水主力管及水平干管、均應作通球試驗， 通球球徑不小于排水管徑 2/3，通球率必須地面地面平整度 地面標高天花天花

15、平整度 抹灰裂縫 抹灰空鼓大小頭陰陽角 方正 線盒收口、標高、水平度管井墻面平整度墻面垂直度 天花平整度 抹灰裂縫抹灰空鼓 大小頭 陰陽角 方正 線盒收口、標高、 水平度管井門洞口地面平整度地面標咼門窗玻璃破損、劃痕 五金件把手入戶門防火門給水管試壓記錄：達到100%。電路檢測：各分項線路之間的電阻值經(jīng)搖表排水管、地漏閉水、灌水記錄：測試，不得低于0.5兆歐。線盒電線檢測記錄、電器線路絕緣阻值交接驗收簽字：土建單位整改負責人簽收：整改復驗：整改結(jié)論：裝修施工單位：整改完成時間：監(jiān)理單位：監(jiān)理單位：備注：裝修單位：驗收時間：甲方工程師：交接驗收結(jié)論：復驗時間：附件三：土建單位對精裝修單位移交過程

16、中常見質(zhì)量問題及參考解決方案序號可能存在的問題建議的解決方案公共走道1樓梯欄桿有效安全高度不足，引起一系列的返工，包 括樓梯踏步的返工。該高度測量方法，應該考慮在踏 步邊緣處的最低高度。此外還需要考慮立桿之間的間 距不能超標。請設計把好技術關，避免此等返工。2樓梯外邊緣的擋水檐咼度不足，或者不夠整齊美觀要求總包解決此冋題。如果屬于裝飾施工， 則要特別注意此處標咼足夠做處咼差。3樓梯欄桿及扶手成品保護困難。與甲方協(xié)商合適的安裝時間及科學的保護 方法，劃分各單位的成品保護責任。4樓梯踏步不均勻，特別是最后一級產(chǎn)生高度突變，以 及休息平臺與門檻之間的高度不協(xié)調(diào)（最好比室內(nèi)低 5mm）?？偘鉀Q。要求

17、總包提供整個樓層的統(tǒng)一標高 線，以確認各個樓層之間標高是否協(xié)調(diào)。5走道地面上有砂漿結(jié)塊總包解決。要求最低鑲貼地磚的厚度不少于10mm 。6墻面平整度、垂直度不符合規(guī)范要求。特別是從踢腳 線處開始測量垂直度，偏差顯得十分顯著?？偘鉀Q。7陰陽角不順直總包解決。8墻面的消火栓相對于墻面不平整，往往容易造成出墻 距離一邊厚，一邊薄。要求總包注意消火栓箱安裝時保證箱體盡可能 平整，正式固定前要檢查一下。 一旦出現(xiàn)這個問 題，很難用膩子找平。室內(nèi)頂棚1混凝土成鍋底狀或者穹廬狀，無法用膩子找補?？偘鉀Q，要求抹灰前充分濕潤頂棚， 最好能鑿 毛，用界面處理劑進行加強處理， 抹灰砂漿增加 杜拉纖維，防止出現(xiàn)裂

18、縫甚至脫落。2漏筋總包處理，打磨后做防銹處理。3裂縫總包處理。有時候不容易觀察，需要認真查看。 在做樓面泥水工程的時候應注意到樓下觀察一 下。4天花四周角線陰角顯著不順直本工程盡管有天花角線， 對此部位的陰角要求相 對低一些，但是，過于明顯的墻面不平整或者天 花不平整引起的陰角質(zhì)量問題必須得以解決。5天花上有多余的線盒總包處理。6過梁形狀不規(guī)整，兩端有高低差總包處理。室內(nèi)客廳、房間、走道墻面1抹灰有裂縫，或者不冋墻體交接的部位有裂縫總包處理。對于表面裂縫，建議將抹灰切割成45度縫隙，用砂漿補平后表面貼無紡布。對于 不冋墻體交接處的裂縫， 則要格外慎重，處理措 施無比徹底。2磚砌門洞的三個邊沒有

19、包鋼絲網(wǎng)，存在裂縫可能性。 需要仔細觀察才能發(fā)現(xiàn)。尤其是上面兩個角，要求鋼 絲網(wǎng)有搭接?？偘鉀Q。3陰陽角不順直總包解決。情況嚴重、無法用膩子找補的，要特 別注意。應該特別注意走道處的那個單獨的門 洞，這個門洞必須十分方正。4墻面平整度、垂直度不符合規(guī)范要求。特別是從踢腳 線處開始測量垂直度，偏差顯得十分顯著?？偘鉀Q。5墻面有多余的線盒總包解決。6在澆注梁板砼時，線管還沒有完成預埋總包解決。7線盒高度誤差及間距誤差不符合規(guī)范要求，墻弱電線 盒之間距離不符合規(guī)范要求，線盒入墻的深度不符合 規(guī)范要求，造成面板安裝困難總包解決8墻面有亂涂寫總包解決。9墻面過于粗糙，刮膩子難度很大總包解決。情況嚴重

20、時建議增加一層水泥膩子10衛(wèi)生間等關鍵部位的墻體定位誤差過大，造成某些物 件無法女裝，或者影響瓷磚的分格尺寸?？偘鉀Q11門洞的尺寸及定位不準確，個別部位可能需要加做門 底框總包解決。裝飾單位可以協(xié)助解決。12洞口形狀不規(guī)整，形成內(nèi)八字或者外八字形的門洞總包解決。13墻體定位不準確，造成某一側(cè)露部分梁，而且梁邊線不直總包解決。客廳、走道、房間地面1樓板有開裂總包解決。2平整度超標造成與相鄰地面的標高產(chǎn)生沖突，特別是 墻角有砂漿或者鋼筋等?？偘鼜氐捉鉀Q。要求地磚最小鑲貼厚度不少與10mm。所有凸起應當?shù)玫綇氐诅P除。3相鄰部位的地面標高差不協(xié)調(diào)?？偘鉀Q，或者分包有償解決。具體需要十分仔 細地計算在門檻處的標咼變化。如前所述。4地面有管線，埋深顯然不合格，或者固定嚴重不夠?？偘鉀Q。廚房、衛(wèi)生間、陽臺墻面1關鍵部位的凈空尺寸不夠，或者平整度不夠，造成貼 磚占用的厚度過大，引起空間不夠?？偘鉀Q2墻面防水有破損，或者咼度不足總包解決3墻面管道隨意開鑿，找補不平，影響貼磚或者防水總包解決4墻面管道埋置深度不足或者過深總包解決。龍頭部位的管道理想埋深是，貼完磚 后露出兩道絲扣。5在門邊附近的開關底盒離門邊距離過大或過