部分省市加強土地管理集約利用土地的做法

1、部分省市加強土地管理集約利用土地的做法魏月為了認真貫徹國家宏觀調(diào)控政策，切實落實科學發(fā)展觀，實現(xiàn)土地的集約使用，部分省市紛紛出臺政策，加強土地管理，鼓勵節(jié)約用地、集約用地。一、采取多種措施，挖掘存量土地潛力為加強土地管理，集約利用土地，杭州市委、市政府采取了“一調(diào)兩寬兩嚴”辦法，眼睛向內(nèi)，盤活存量，切實做到“有地優(yōu)用”，實現(xiàn)節(jié)約用地、集約用地，確保重大基礎(chǔ)設(shè)施項目、社會公益事業(yè)、重大技改項目和住宅建設(shè)用地。“一調(diào)”，就是在符合城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃的前提下，合理調(diào)整“已批未供”、“已供未用”存量土地和非農(nóng)轉(zhuǎn)用土地的規(guī)劃功能和指標。杭州市首先對老城區(qū)所有存量土地提高容積率、投入強度和產(chǎn)出率，

2、從而在確保工業(yè)用地的前提下，盡量騰出一部分土地，用于住宅建設(shè)和發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。“兩寬”，就是放寬容積率、放寬建筑高度。杭州市明確提出，只要符合城市總體規(guī)劃，不影響城市“天際線”，不破壞城市景觀，容積率能放寬的要盡量放寬，讓建筑物向空中發(fā)展。“兩嚴”，就是嚴格控制建筑密度，嚴格保證綠化率。在條件許可的情況下，容積率和建筑高度可以放寬，但建筑密度絕對不能提高，綠化率絕對不能降低，以確保提升杭州的城市品位和檔次，從而實現(xiàn)土地經(jīng)濟效益、社會效益、生態(tài)效益的最大化。紹興市采取10種方法集約利用土地和加大挖潛力度，有效緩解了建設(shè)用地供需矛盾，使經(jīng)濟得以平穩(wěn)有序發(fā)展。一是向“閑置”要土地。該市結(jié)合實際，相應制

3、定了一些政策措施，對違反出讓合同約定，逾期不開發(fā)建設(shè)，甚至長期閑置的土地，通過收取閑置費、協(xié)議收回、無償收回、公開出讓等方式予以處置。二是向空間要土地。引導企業(yè)確立立體的用地觀，向空間要土地，向“地下”要土地。一方面鼓勵企業(yè)建造多層廠房，充分利用“地上”和“地下”兩大空間，多方引導企業(yè)內(nèi)部挖潛，對廠房進行改造，平房建樓房，樓房建多層；另一方面加快推進工業(yè)標準廠房建設(shè)，積極引導集約用地，鼓勵企業(yè)使用工業(yè)標準廠房，節(jié)約用地空間。三是向時間要土地。在努力提高單位土地投資強度和建筑容積率的同時，加快資金、技術(shù)、人才等要素投入速度，加快項目建設(shè)周期，使有限的土地能在短期內(nèi)產(chǎn)生可觀的效益，有效縮短土地等各

4、項審批程序環(huán)節(jié)。四是向管理要土地。引導企業(yè)努力探索一條通過加強各個管理環(huán)節(jié)節(jié)約用地的新路子。通過對企業(yè)的廢品倉庫、成品倉庫或堆煤場等加強管理，充分利用這些場地，有效的節(jié)約用地。例如，加快對廢品的處理速度，節(jié)約廢品占用地；成品倉庫不但可以通過各種方式減少產(chǎn)品積壓，節(jié)省空間，還可向改建為多層發(fā)展。五是向科技要土地。變外延擴展為內(nèi)涵挖潛，依靠科技提高土地的投入產(chǎn)出率，盡可能使用少量土地資源產(chǎn)生最大使用價值。首先從招商的源頭入手，引進占地少、技術(shù)含量高、附加值高的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)，變寸土為寸金；其次，努力提升現(xiàn)有企業(yè)用地的集聚度，項目的科技含量和土地利用率，實現(xiàn)從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。六是向規(guī)劃要土地。在不影

5、響消防通道，不影響周圍建筑的情況下，重新布局、規(guī)劃，鼓勵業(yè)主經(jīng)規(guī)劃審批后在原廠房上加層，或利用超面積的綠化用地、空地建造廠房。超原規(guī)劃審批部分容積率，在符合城鎮(zhèn)規(guī)劃的前提下，免收新增部分容積率的土地出讓金，以此引導企業(yè)通過合理規(guī)劃集約用地。七是向“機制”要土地。建立審查報批機制，加強建設(shè)用地全程管理，嚴把用地審批關(guān)，對于要新增建設(shè)用地的項目，嚴格要求必須建立在現(xiàn)有閑置土地已充分消化的基礎(chǔ)上，核算用地規(guī)模時把閑置地也一并計算在內(nèi)。建立適當準入機制。對土地使用設(shè)置多道“門檻”，實施嚴格管制，變“招商引資”為“選商引資”，杜絕質(zhì)量不高的項目。同時建立土地市場化運作機制。進一步規(guī)范協(xié)議出讓土地使用權(quán)行

6、為，對具有競爭性的工業(yè)用地，引入競爭機制，一律以招拍掛方式出讓。八是向企業(yè)要土地。在全縣范圍內(nèi)開展工業(yè)土地利用狀況大排查，對現(xiàn)行企業(yè)內(nèi)的留白土地狀況、綠化用地狀況、廠房設(shè)施布局及舊廠房改造利用狀況、征而未供、供而未動項目用地狀況等進行一一排查，在進一步掌握相關(guān)數(shù)據(jù)情況的基礎(chǔ)上，把長時間閑置的土地從業(yè)主手中剝離出來，新上其他項目。九是向“置換”要土地。充分開發(fā)未利用土地資源，全面推進土地開發(fā)整理。積極實施以宅基地整治為主的農(nóng)村土地整理，大力開展“退宅還耕”，在前幾年宅基地整治的基礎(chǔ)上，結(jié)合小康新農(nóng)村建設(shè)和移民下山工作，加大退宅還耕的力度和速度，積極盤活農(nóng)村存量土地。十是向域外要土地。針對土地資源

7、十分緊張的形勢，把用地“突圍”的眼光放在域外，積極向外拓展。制定相關(guān)政策，實行高能耗企業(yè)外遷，向企業(yè)提供詳細的外省市土地供應信息和招商政策，積極為外出企業(yè)穿針引線、服務(wù)協(xié)調(diào)，逐步把一些消耗資源大，占用土地多的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移到域外加工，向外拓展用地空間。二、制訂土地利用投資強度指標和企業(yè)進入、退出政策蘇州市在全國率先提出了“單位面積土地利用投資強度”這項控制指標，要求省級以上開發(fā)區(qū)一般每平方公里實際投入不低于5億美元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)小區(qū)一般每平方公里實際投入不低于3億美元。與此同時，各開發(fā)區(qū)大力推行建設(shè)多層標準廠房，凡能使用標準廠房的，決不單獨供地。蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)，投資額低于1000萬美元的項目大都住進了標

8、準廠房，經(jīng)測算，其每平方公里投資強度達66.9億美元。在長三角各地，過去不為外商看好的標準廠房如今日益“緊俏”，棲身其間的中小外資項目越來越多。昆山市提出了項目用地的“5432”供地定額標準，規(guī)定每畝土地的投資額，在國家級出口加工區(qū)不得低于50萬美元，在國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)不得低于40萬美元，在省級開發(fā)區(qū)不得低于30萬美元，在其它各類工業(yè)配套區(qū)不得低于20萬美元。對投資規(guī)模在500萬元人民幣以下的各類民營企業(yè)，采取租賃土地使用權(quán)或租賃廠房方式提供生產(chǎn)經(jīng)營場所。一般民營企業(yè)平均每畝土地的投資額不得低于注冊資本40萬元或投資總額150萬元人民幣。對分期實施的大型項目可預留規(guī)劃用地，但必須根據(jù)其實際到

9、賬資金和生產(chǎn)建設(shè)進度，分期確定供地數(shù)量；凡超過用地定額標準的項目一律核減用地規(guī)模。對企業(yè)建多層廠房的，昆山市出臺一項政策規(guī)定：凡建一層廠房的，按規(guī)定每平方米收取基礎(chǔ)設(shè)施配套費50元；建第二層減半收取基礎(chǔ)設(shè)施配套費，第三層起免收基礎(chǔ)設(shè)施配套費。廣州開發(fā)區(qū)制定了每平方米投資強度為670美元的規(guī)定以及相應的環(huán)保指標和技術(shù)要求。規(guī)定投資總額達不到500萬美元的不單獨供地，引導其進入標準廠房。開發(fā)區(qū)堅持土地有償使用、嚴格管理的原則。嚴格開發(fā)區(qū)用地審批制度，堅持依法出讓土地、土地有償使用的原則。結(jié)合開發(fā)區(qū)自身實際情況，確定了合理的地價和優(yōu)惠條件并對外公布，不搞無原則的降低地價和擴大項目用地，增強了地價政策

10、的剛性。在廣州開發(fā)區(qū)，沒有土地閑置的概念。從去年10月份起，嚴格規(guī)定動工和竣工期限，如果項目批下來，半年內(nèi)不動工、兩年內(nèi)不能竣工者，解除合同，收回土地。去年共收回未開發(fā)土地78萬平方米。寧波市出臺提高土地利用水平的意見，明確規(guī)定建設(shè)用地投資強度系數(shù)在省規(guī)定的基礎(chǔ)上上浮02，不落實投資密度、容積率雙控指標的地方，暫停農(nóng)用地報批。該意見規(guī)定，上一年度供地率達不到80或當年度供地率達不到50的地方，暫停辦理新的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征用報批手續(xù)，并相應核減該地區(qū)的年度用地計劃。落實征地綜合區(qū)片價政策的地方和被征地農(nóng)民養(yǎng)老保障、再就業(yè)、征地拆遷工作做得好的地方，優(yōu)先落實用地指標。對符合國家產(chǎn)業(yè)政策的高新技術(shù)

11、項目，經(jīng)審定后優(yōu)先供地。對早期投入雖低，但產(chǎn)出高的高新技術(shù)項目，可要求其在一定期限內(nèi)達到投資強度。如達不到要求，將按雙控指標要求核減用地。對投資額小于一定數(shù)額的工業(yè)項目，原則上不單獨供地，采取租賃土地使用權(quán)或租賃標準廠房的形式提供生產(chǎn)經(jīng)營場所。有條件的地方，可以在時機成熟和依法辦理有關(guān)手續(xù)后，利用農(nóng)村集體經(jīng)濟組織發(fā)展留用地建設(shè)標準廠房，出租給企業(yè)使用。該意見明確，努力提高土地容積率，對適于多層廠房生產(chǎn)的行業(yè)，必須使用多層標準廠房。嚴格控制單層廠房建設(shè)，確需建設(shè)單層廠房的，必須經(jīng)市計劃、國土資源、規(guī)劃、經(jīng)濟等部門審定。企業(yè)技改項目應首先利用現(xiàn)有廠房、土地，立足內(nèi)涵挖潛，逐步提高容積率。意見還規(guī)定

12、，降低綠化用地比例。城市公建綠地、道路兩側(cè)綠化用地的面積，嚴格按國務(wù)院有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。適當壓縮開發(fā)區(qū)(園區(qū))公共綠地面積，適當調(diào)整工廠企業(yè)等內(nèi)部的綠化率，將綠化率控制在20%以內(nèi)。三、長三角引資新模式“無地招商”在國家宏觀調(diào)控的背景下，土地稀缺性矛盾日益突出，長三角土地資源日益緊張，原來那種簡單地以土地、政策優(yōu)惠吸引外資的做法，以投資拉動為主動力的粗放型經(jīng)濟增長方式已難以為繼。今年以來，長三角地區(qū)紛紛改變“招商引資，土地先行”的傳統(tǒng)辦法，通過對現(xiàn)有企業(yè)增資擴股的方式，用盡量少甚至不占有土地的方式來吸引外資，拓展出一條內(nèi)涵式增長之路。一是從注重引進新項目，到重點鼓勵外商增資擴股，同時因地制宜推出引

13、導企業(yè)主動嫁接外資，鼓勵外商并購原有企業(yè)，催生高成長性的中小企業(yè)借力海外資本市場，謀劃海外上市等新的舉措。外商增資已成為“無地招商”的重要途徑。上海浦東新區(qū)今年1月至7月增資項目420個，新增合同外資9.76億美元，占新區(qū)當期合同外資總額的48.4。江蘇全省有1599個外資企業(yè)增資，新增協(xié)議注冊外資44.8億美元，占全省新批協(xié)議注冊外資的16%，其中凈增資超過1億美元的有9家企業(yè)。蘇州市1月至10月份，批準增資項目931個，增加合同外資30.09億美元，占合同利用外資總額的24.55。昆山市今年前10個月實現(xiàn)合同外資22.45億美元，其中40為現(xiàn)有外資企業(yè)的增資擴股。“寸土必盡其用”成為長三角

14、地區(qū)用地準則。浙江對一些企業(yè)檔次較低或經(jīng)營狀況不佳造成廠房閑置的，統(tǒng)一調(diào)整項目布局，通過協(xié)議收回、安排臨時使用等多種方式轉(zhuǎn)讓給科技含量高、市場前景好、投資規(guī)模大的企業(yè)。上半年共有40多個“有為”項目取代原有的“無為”項目。二是從重項目數(shù)量的引進，到重技術(shù)為先。目前，長三角許多地方已開始把“招商引資”變成“招商選資”。今年以來，長三角各地招商引資的關(guān)注點從以往追求數(shù)量和速度轉(zhuǎn)向了對技術(shù)、規(guī)模的要求。同時，長三角各地還把吸引跨國公司設(shè)立研發(fā)中心作為“無地招商”的重要內(nèi)容。長三角利用外資的重心和走向已呈現(xiàn)新的態(tài)勢。越來越多的跨國公司在長三角設(shè)立研發(fā)中心，使長三角作為國際制造業(yè)基地的聚集效應進一步增強

15、。在無錫新區(qū)，今年定下了符合產(chǎn)業(yè)政策、技術(shù)含量高、投資強度大、環(huán)保達標、增加就業(yè)崗位、產(chǎn)出貢獻大、能源消耗低等七項選資條件后，跨國公司的大型投資項目明顯增多。上半年新批的1000萬美元以上的外商投資項目114個，平均每個工作日就有一個千萬美元以上的外資項目誕生，這些項目的平均規(guī)模達到1717萬美元。昆山市通過實施“地塊招商”進行選資。采取先確定地塊面積、用途和投資額度等，招商時以投資項目的各項指標滿足地塊要求為標準進行招商。在具體操作中，先由一個實體受讓國有土地，由實體對受讓地塊進行前期開發(fā)，配套區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施，建造標準廠房和商務(wù)樓，從而大幅度降低輔助配套用地，以最少量的土地吸納最大的投資，謀求最大的產(chǎn)出和最好的效益。近年來，跨國公司開始了新一輪全球產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整。在制造業(yè)國際轉(zhuǎn)移不斷擴大的同時，服