商鋪銷售方案

1、商鋪銷售方案目的1、2、3、最大限度利用現(xiàn)有客戶資源，增加銷售額；提前銷售商業(yè)，避開西江月集中式商業(yè)銷售競爭；資金快速滾動，為下一個項目籌資；目前商鋪客戶分析1、到訪客戶分析從3月1日至6月15日止，來訪客戶需求商鋪的共有 臺。25臺客，來電客戶客戶對商鋪的價格接受度其中接受價格在10000 12000元，面積在80-120 左右，獨立使用年限在 30年左右的有2臺客戶。以上幾點全部符合，上述客戶全部到場。獨立使用年限在場。其中接受價格在8000 9900元，面積在 60-100 m230年左右的有 13臺客戶。以上幾點全部符合，上述客戶UJIVJ其中接受價格在7000 7900元，面積在 6

2、0年左右的有 10臺客戶。以上幾點全部符合，來電客戶未表達意向。立使用年限在 U場。30三、商鋪價格定位定價依據(jù)說明1、1)周邊商業(yè)氛圍目前，項目周邊1公里范圍無成熟商業(yè)氛圍，商鋪定價沒有可比依據(jù)。項目名稱價格銷售方式金碧麗江13000元/平方直接銷售海逸豪庭12000元/平方直接銷售，可代租，寧海世紀城暫時不賣'租忠信桃源居亠9800元/平方直接銷售旭日華庭y Lj /I 丿J*Trj 口暫時不賣不租西江月暫無價格暫不銷售商業(yè)斗門在售樓盤參考不承諾回報目前斗門區(qū)域在售商鋪離本項目距離較，具備參考意義不大。2)3)商業(yè)定價遵循基本規(guī)律住宅底墑價格大概為住宅銷售單價的2.5倍定價比較科學

3、。商鋪均價定位本項目商業(yè)定價采用第三種定價方式并遵循客戶對商鋪價格接受度作為本 項目第一期1、2棟首層商業(yè)的定價依據(jù)；根據(jù)以上分析建議整體均價為：“ 9980元/平方”；3、商鋪定價各商鋪具體價格：根據(jù)位置、大小、使用調整各單個商鋪的價格。棟（座）號房間號1103套內面積504.8111051107110911111113131.10224.52255.00255.00224.52套外面積23.256.0410.3411.7420.8218.34單價（元建筑面積528.06137.14234.86266.74275.82242.86/m2)1100089208920總價（元）580866012

4、23288.82094951.2960| 2662065.211000892030340202166311.22棟1117256.8020.97277.77110003055470合計2118.672251.9722620149銷售均價9980H I42棟21.801115266.92288.7289202575382.4四、商鋪銷售方式建議1、 直接銷售：即是直接銷售，不采用任何形式和相關承諾。優(yōu)勢：發(fā)展商可在短期內回籠資金，降低項目整體資金壓力，無需承擔返租補貼與相關稅費；將商業(yè)經(jīng)營壓力轉移向中小業(yè)主，由其分擔經(jīng)營壓力。劣勢：產(chǎn)權分散，主力店或品牌店難以進駐；無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象

5、；對于商業(yè)做旺主要靠市場自身調整，所需時間較長；若經(jīng)營不好，對于項目整體形象有一定影響。適用于：商業(yè)銷售競爭不激烈導致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解；純街鋪銷售；商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。2、帶租約銷售： 即是先將商鋪招商，等商家簽了進場合同之后，以帶租約的形式將商鋪銷售。優(yōu)勢：通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回收資金，無需承擔返租補貼與相關稅費；短期內使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢：鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯； 未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；銷售難度較大， 售價與租金之間產(chǎn)生的收益回報低難以達到投資 者期望；中、長期收益難以穩(wěn)定；后期經(jīng)營管理難度較大，嚴重損壞商業(yè)形象與公

6、司長期發(fā)展； 各類手續(xù)復雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。適用于： 商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔心后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進駐且長期經(jīng)營保證，獲取長期穩(wěn)定收益回報；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。3、 合富建議銷售方式：建議采取第 1種方式與住宅同步進行銷售，在銷售時整體考慮業(yè)主生活業(yè)態(tài)配套為主，在銷售時與客戶洽談寫入附加協(xié)議，充分為業(yè)主生活便捷考慮。五、本項目商鋪業(yè)態(tài)定位建議針對周邊商業(yè)氛圍差，生活配套不足的實際情況，在一期交付使用時開始發(fā)展商將1、2棟商業(yè)配套考慮為整體招商經(jīng)營，為社區(qū)業(yè)主生活配套支撐服務，具體配套設置建議如下：商業(yè)配套建議設計面積（M2）100400 設立 設立 建立洗衣

7、店100便民藥店 小型超市目前白領階層以上人群都是以銀行卡（信用卡） 消費做主體消費形式，提倡便捷與快速簡單消費，只用少量的面積就可以，設一到兩臺ATM取款機和一臺自動 存款機就可以滿足日常提款需要。建議設計面積：100M2 設立洗衣店以便滿足生活要求，而且洗衣店可以通過物業(yè)管理的幫助或諧調安排，行上門取件和上門送件的服務。建議設計面積:100M六、銷售目標設定1、整體銷售目標：6套2、個人目標分解：1套/人七、銷售折扣建議1、銷售對外統(tǒng)一折扣： 95折2、萬威營銷部經(jīng)理： 93 折3、萬威營銷副總：9折4、折扣審批流程遵循之前住宅銷售折扣審批流程操作執(zhí)行八、商鋪銷售激勵措施1、開發(fā)商按照完成整體銷售目標的情況下，按照800元/人/套進行激勵；2、整體銷售目標達到80%按照500元/人/套進行