地產(chǎn)財務經(jīng)理謀略

1、地產(chǎn)財務經(jīng)理謀略財務管控全能手管理平臺搭建成本控制融投資管控納稅籌劃房地產(chǎn)行業(yè)的財務管理房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風險行業(yè)，面對激烈的競爭，房地產(chǎn)行業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競爭能力，必須采取相應的措施，提高財務管理水平。措施一改善財務管理方法，提升財務管理水平。措施二使財務管理系統(tǒng)能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息。措施三有效降低企業(yè)運營風險。措施四構(gòu)建并完善財務管理體系措施五促進核算型財務，向管理型財務轉(zhuǎn)變。地產(chǎn)財務經(jīng)理謀略架構(gòu)圖四大戰(zhàn)略夯實企業(yè)財務管理基礎謀略一 特殊時期地產(chǎn)財務經(jīng)理重新定位，成為企業(yè)的理財專家管理現(xiàn)實：地產(chǎn)企業(yè)財務管理現(xiàn)狀與目標矛盾突出內(nèi)容要點：房地產(chǎn)企業(yè)財

2、務管理現(xiàn)狀、財務管理的七大目標角色定位：新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務經(jīng)理角色重新定位內(nèi)容要點：房地產(chǎn)企業(yè)財務經(jīng)理的角色定位工作職能：履行五大職責及三大工作任務內(nèi)容要點：財務經(jīng)理的五大職責 財務經(jīng)理的三大工作任務謀略二 強化企業(yè)成本管理，節(jié)約成本度危機預算管理：建立房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理內(nèi)容要點：預算管理特征 全面編制地產(chǎn)企業(yè)預算 預算的執(zhí)行與監(jiān)督成本核算：實施可控的項目成本核算內(nèi)容要點：支出歸集原則 成本核算技巧 成本核算疑難問題解決成本管理：實施嚴格的成本管理內(nèi)容要點：成本管理 成本分配 成本控制謀略三 拓展財務利潤空間，為企業(yè)財富增值資產(chǎn)管理：實施完備的企業(yè)資產(chǎn)管理內(nèi)容要點：固定資產(chǎn)管理 流動資

3、產(chǎn)管理 其他資產(chǎn)管理投資管理：高績效的投資管理內(nèi)容要點：財務費用構(gòu)成，投資風險分析及防范融資管理：零風險的融資管理內(nèi)容要點：融資現(xiàn)狀及對策 融資方式的選擇 常用融資渠道兵法四謀求最大利益的納稅籌劃基礎知識：地產(chǎn)行業(yè)稅種及納稅籌劃的基本方法內(nèi)容要點：房地產(chǎn)稅種計算依據(jù) 稅收籌劃的基本方法納稅籌劃：四種主要房地產(chǎn)稅收的納稅籌劃內(nèi)容要點：營業(yè)稅納稅籌劃 土地增值稅納稅籌劃 房產(chǎn)稅納稅籌劃 企業(yè)所得稅納稅籌劃謀略四 謀求最大利益的納稅籌劃基礎知識：地產(chǎn)行業(yè)稅種及納稅籌劃的基本方法內(nèi)容要點：房地產(chǎn)稅種計算依據(jù)，稅收籌劃的基本方法納稅籌劃：四種主要房地產(chǎn)稅收的納稅籌劃內(nèi)容要點：營業(yè)稅納稅籌劃 土地增值稅納

4、稅籌劃 房產(chǎn)稅納稅籌劃 企業(yè)所得稅納稅籌劃謀略一 特殊時期地產(chǎn)財務經(jīng)理重新定位，成為企業(yè)的理財專家管理現(xiàn)實：地產(chǎn)企業(yè)財務的管理現(xiàn)狀與目標矛盾突出房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風險行業(yè)，面對全球經(jīng)濟下行帶來的激烈競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展，獲得持續(xù)性的核心競爭能力，必須提高財務管理水平。財務經(jīng)理既是企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)的重要一環(huán)，也是企業(yè)經(jīng)營管理的一個重要的組成部分。財務經(jīng)理參與與企業(yè)的日常經(jīng)營管理，肩負著對企業(yè)財務運行進行全過程監(jiān)控的職責。財務管理作為企業(yè)財務管理的核心系統(tǒng)之一，應成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。雖然財務經(jīng)理在企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)中占有重要的地位，可是財務經(jīng)理在處理工

5、作的現(xiàn)實中卻面臨著一些困境。一、 房地產(chǎn)企業(yè)財務經(jīng)理的無奈1.、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理現(xiàn)狀第一，在會計核算方面，缺乏用于支持管理和決策的信息，僅停留在記賬和編制財務報表的階段。第二，財務管理的統(tǒng)一和集中程度不足。許多房地產(chǎn)企業(yè)各個項目公司/項目部核算體系互不相同財務軟件和核算標準不統(tǒng)一，難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財務信息。第三，財務管理“被動反映型”的現(xiàn)象較突出，預測、控制、分析等管理職能基本處于空白，雖然很多企業(yè)不同程度上建立了工程預算和財務預算等基本機制，但其內(nèi)容和管理方法距實現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。第四，由于缺乏統(tǒng)一明確的財務業(yè)務授權機制，有些房地產(chǎn)企業(yè)的二級項目開發(fā)公司各自為政，自成

6、體系，母公司無法有效地進行管理，造成公司的管理控制能力下降。第五，資金管理多頭、分散，客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風險控制的難度。2、房地產(chǎn)企業(yè)財務經(jīng)理面臨的現(xiàn)實困境財務經(jīng)理面臨的現(xiàn)實困境職務不到位權責不到位素質(zhì)不到位制度不到位二、 房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的目標1、 為管理需求提供數(shù)據(jù)分析基礎2、 為管理決策提供有效支持3、 實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程資金和成本監(jiān)控4、 降低運營風險5、 實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)整體的風險控制6、 實現(xiàn)在共享平臺上的動態(tài)決策和動態(tài)管理7、 達到房地產(chǎn) 企業(yè)在平衡有效配置企業(yè)資源基礎上的持續(xù)發(fā)展角色定位：新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務經(jīng)理角色的重新定位一、 全局管理者二、 戰(zhàn)略計劃

7、領導者三、 企業(yè)財務管理者1、 營運資本管理營運資本管理也逐漸成為公司的一項重要內(nèi)容。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的營運資本管理包括現(xiàn)金和有價證劵管理、應收賬款管理、信用管理和存貨管理等內(nèi)容。財務經(jīng)理應解決好一下問題：第一， 處理好營運資本獲利能力和風險之間的關系；第二， 決定流動資產(chǎn)的最佳水平；第三， 決定流動資產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)，處理好短期融資和長期融資的比例關系。2、 投資決策3、 籌資決策房地產(chǎn)企業(yè)進行外部融資時，財務經(jīng)理要考慮的一個基本問題就是資本結(jié)構(gòu)決策。資本結(jié)構(gòu)決策是企業(yè)財務狀況和發(fā)展戰(zhàn)略的一項基礎因素，財務經(jīng)理要妥善處理好影響資本結(jié)構(gòu)決策的各種因素，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的需要，確定合理的負債規(guī)

8、模，在合適的時機，以最合適的方式融到資金，實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。四、 內(nèi)部控制及監(jiān)督者1、 建立合理、有效地內(nèi)部控制制度2、 確保企業(yè)高效率地完成審計任務工作職能：履行五大職責及三大工作任務一、 財務經(jīng)理應盡的五大職責所有者監(jiān)督職責股東利益保障公司價值最大化股東利益最大化會計基礎建設職責價值管理職責完善管理系統(tǒng)控制職責財務經(jīng)理職責直接目標終極目標公司治理公司管理財務部門的人力資源管理職責一、 所有者監(jiān)督職責財務經(jīng)理的監(jiān)督權責主要包括：第一， 審核公司重要的財務報表和報告，與總經(jīng)理共同對其質(zhì)量負責；第二， 參與審定公司的財務管理規(guī)定及其他經(jīng)濟管理制度，監(jiān)督檢查集團子公司財務運作和資金收支情況；第

9、三， 與公司總經(jīng)理聯(lián)合審批規(guī)定限額范圍內(nèi)的企業(yè)經(jīng)營性、融資性、投資性、固定資產(chǎn)購建支出和匯往境外資金及擔保帶狂事項；第四， 參與審定公司重大財務決策，包括審定公司財務預、決算方案，審定公司重大經(jīng)營性、投資性、融資性的計劃和合同以及資產(chǎn)重組和債務重組方案，參與擬定公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；第五， 對董事會批準的公司重大經(jīng)營計劃、方案的執(zhí)行情況進行監(jiān)督；第六， 依法檢查公司財務會計活動及相關業(yè)務活動的合法性、真實性和有效性，及時發(fā)現(xiàn)和制止違反國家法律法規(guī)的行為和可能造成出資者重大損失的經(jīng)營活動，并向董事會匯報；第七， 接受監(jiān)事會指導，組織公司各項審計工作，包括對公司及各子公司的內(nèi)部審計和年

10、度報表審計工作；二、會計基礎建設職責基礎一：財務報告系統(tǒng)薪酬激勵系統(tǒng)績效計量系統(tǒng)計劃與預算系統(tǒng)理財系統(tǒng)決策系統(tǒng)財務報告系統(tǒng)企業(yè)財務報告系統(tǒng)的作用財務報告系統(tǒng)支持內(nèi)部與外部兩套報告體系，對外提供的財務報告遵循的是國家指定的會計準則；而對內(nèi)提供的則屬于責任會計和管理會計的范疇，沒有統(tǒng)一遵循的準則。企業(yè)財務報告系統(tǒng)的有效性標準（特征）有價值的企業(yè)財務報告體系能夠分析成本結(jié)構(gòu)能夠與績效系統(tǒng)銜接具有對外報告功能符合成本效益原則能夠提供市場信息基礎二：會計控制機制1、會計控制的著手點房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長和高風險的行業(yè)，控制風險是財務管理體系需達到的首要目的。作為風險控制手段的載體，內(nèi)部控制體系的建立

11、與完善是房地產(chǎn)企業(yè)長期良性運行的有效保證。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機制應從完善財務核算體系、建立管理會計系統(tǒng)、建立全面預算管理體系、完善資金管理系統(tǒng)四個方面著手進行。2、會計控制的方法組織結(jié)構(gòu)控制授權批準控制會計系統(tǒng)與文件記錄控制全面預算控制財產(chǎn)保全控制內(nèi)部控制方法風險防范控制內(nèi)部控制報告電子信息系統(tǒng)控制基礎三：內(nèi)部審計內(nèi)部審計主要圍繞企業(yè)財務狀況的真實性審計、內(nèi)部控制制度評審、經(jīng)營決策審計、經(jīng)濟效益審計、基建工程審計、經(jīng)濟責任審計六個方面開展工作?？刂骑L險（現(xiàn)金與制度）獲取盈利（利潤與回報）管理增長（戰(zhàn)略與規(guī)模）三、價值管理職責四、完善管理控制系統(tǒng)職責公司營運在客觀上存在著一個管理控制系統(tǒng)：這個

12、系統(tǒng)以企業(yè)資源和環(huán)境管理為起點，依次歷經(jīng)戰(zhàn)略管理、業(yè)務規(guī)劃、經(jīng)營計劃、預算管理、變差管理、績效計量、薪酬激勵諸環(huán)節(jié)，各子系統(tǒng)環(huán)環(huán)相扣。薪酬激勵系統(tǒng)企業(yè)資源和環(huán)境管理公司戰(zhàn)略管理績效計量系統(tǒng)偏差管理全面預算管理年度經(jīng)營計劃公司業(yè)務規(guī)劃 五、財務部門的人力資源管理職責對財務經(jīng)理來說，會計人員管理包括業(yè)務指導、道德示范、知識管理、有效溝通和會計人力資源管理等環(huán)節(jié)。 財務經(jīng)理的三大工作任務 財務經(jīng)理既代表企業(yè)的所有者（股東），有作為企業(yè)管理層中的領導成員，對財務工作進行全面的、系統(tǒng)的領導與管理，參與企業(yè)的戰(zhàn)略管理。財務經(jīng)理的工作任務是全方位地參與企業(yè)管理，運用自己的職責，對企業(yè)的財務工作進行監(jiān)督、控制

13、與領導，同時也需要借助外部力量來協(xié)助自己工作。財務經(jīng)理在企業(yè)創(chuàng)造價值的活動中所承擔的工作內(nèi)容可以概括為總體的工作任務和具體的工作任務。1、把握總體任務 財務經(jīng)理應將企業(yè)的戰(zhàn)略與財務責任融為一體，成為溝通部門主管的戰(zhàn)略經(jīng)營重心與企業(yè)、投資者財務要求的橋梁，財務經(jīng)理應當全過程參與公司價值創(chuàng)造戰(zhàn)略的制定，并與總經(jīng)理一起，全方位培養(yǎng)企業(yè)的價值管理能力。 財務經(jīng)理的總體工作任務就是運用自己的專業(yè)知識進行財務預測、財務計劃、財務決策、財務控制、財務分析、財務審計與財務研究工作。 財務管理總體工作任務財務預測財務分析財務決策財務審計財務計劃財務控制 財務預測-就資金的需求量、利潤、風險進行預測財務計劃-對企

14、業(yè)的現(xiàn)金收支、資金、利潤與資本負債進行中長期計劃 財務決策-利用財務杠桿及各種籌資方式的優(yōu)劣做好籌資決策的工作財務控制-建立健全責任會計體系、推行全面預算管理，選好財務控制指標，控制關鍵財務控制領域財務分析-進行企業(yè)償債能力、獲利能力或上市市值的分析財務審計-協(xié)助進行外部審計，積極進行內(nèi)部審計2、安排具體任務財務經(jīng)理的具體工作任務是在總體工作任務的指導下對企業(yè)財務工作進行領導與管理，主要內(nèi)容有戰(zhàn)略管理、資本運作管理、會計系統(tǒng)管理、成本系統(tǒng)管理、財務控制系統(tǒng)管理。（1）、戰(zhàn)略管理將企業(yè)戰(zhàn)略與價值最大化的終極目標結(jié)合起來；制定、建議、實施公司財務戰(zhàn)略，以支持企業(yè)推行其經(jīng)營戰(zhàn)略；實施與企業(yè)戰(zhàn)略相配套

15、的資源管理戰(zhàn)略；（2）、資本運作管理資本運作是一個復雜的體系，財務經(jīng)理要做的工作是巨大的，包括企業(yè)兼并、重組收購在內(nèi)的資本運作，涉及資產(chǎn)的評估、交易、融資、談判等工作。財務經(jīng)理必須考慮資本運作的成本與風險，對資產(chǎn)的評估和審計要特別注意。（3）、會計系統(tǒng)管理企業(yè)會計系統(tǒng)處于基層與基礎地位。確定企業(yè)會計管理體制，進行會計人力資源管理；進行財務報告、會計政策選擇和盈余管理；設計、推行內(nèi)部控制制度，切實防范風險。（4）、成本系統(tǒng)管理成本管理包括成本核算和成本控制兩大環(huán)節(jié)。第一，利用成本信息作出重要的產(chǎn)品特征和產(chǎn)品組合決策、制定競爭性策略、改善其經(jīng)營行為、評價業(yè)績情況并以此控制分散經(jīng)營的下屬企業(yè)。第二，

16、擁有準確的成本信息以改進成本分配過程，確保成本分配的準確性，促進成本管理。第三，注重采用包括戰(zhàn)略成本管理，目標成本管理，作業(yè)成本管理和適時生產(chǎn)系統(tǒng)等在內(nèi)的新型成本管理技術或成本管理系統(tǒng)，提高企業(yè)成本管理績效。（5）財務控制體系管理企業(yè)必須建立一個有效地財務控制體系，財務控制體系不僅是總體的財務工作內(nèi)容，而且還有預算等方面的具體工作內(nèi)容。第一，將企業(yè)組織單元劃分為不同類型的責任中心，建立一套行之有效的責任會計體系來實施管理控制。第二，建立全新的預算管理體系，包括預算編制和預算執(zhí)行兩個基本環(huán)節(jié)。第三，選擇適當?shù)目刂浦笜?，監(jiān)督并評估責任中心的績效。第四，企業(yè)薪酬激勵體系管理是現(xiàn)代企業(yè)財務管理向人力資

17、源管理方向滲透的結(jié)果，具有極大地實用價值。建立一個有效地激勵與薪酬管理系統(tǒng)，是一項重要的工作任務。3、監(jiān)督日常工作第一，對企業(yè)負責，向企業(yè)高層領導分析和建議融資、投資和收入分配方案，提交預算及匯報財務情況；第二，聽取財務部經(jīng)理的匯報，審批提交給企業(yè)管理層的各種財務報告；第三，代表企業(yè)管理層，提出企業(yè)會計機構(gòu)設置方案和基本財務會計制度，報經(jīng)企業(yè)高層領導批準。第四，組織實施股東會批準的重大財務方案；第五，代表企業(yè)管理層，制定財務、會計的具體規(guī)章制度；第六，監(jiān)督日常財務管理工作，保證企業(yè)財務、會計和稅務運作按照國家規(guī)定和預先設定程序貫徹執(zhí)行；第七，進行預算管理和財務分析工作；第八，主持企業(yè)資金管理，

18、管理企業(yè)的財務風險，保持合理的資產(chǎn)負債率，增大企業(yè)價值；第九，與金融機構(gòu)、會計師事務所、律師事務所保持良好的關系，尋求良好的專業(yè)支持；第十，參與其他非財務范疇的決策，對涉及財務方面的問題發(fā)表意見。謀略二 強化企業(yè)成本管理，節(jié)約成本度危機（節(jié)約成本出效益）預算管理：建立房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理體系全面預算管理除應以目標利潤為導向，對企業(yè)實施全員、全業(yè)務、全過程預算控制和管理，還應以現(xiàn)金流為基礎，以工程項目預算為核心。一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算的四大分類：資本預算 經(jīng)營預算 財務預算 資金預算二、編制完美預算的五大核心要點：1、建立全面預算管理體系采用以項目預算與資金預算為基礎的企業(yè)年度預算管理模式。項

19、目預算是房地產(chǎn)企業(yè)以項目作為預算對象，對項目建設中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃等內(nèi)容進行的整體預算。資金預算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后，根據(jù)整體資金狀況，對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運作所制定的年度規(guī)劃。年度責任預算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責任中心的基礎上，將整體計劃與目標層層分解到各責任中心，各責任中心作為企業(yè)總體預算的具體執(zhí)行單位，負責編制、組織匯總和完成責任中心的年度項目預算及資金預算，從而保證公司預算總目標得以實現(xiàn)的一種預算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系，及時將實際經(jīng)營信

20、息向上一級責任中心反饋，以此實現(xiàn)預算執(zhí)行的跟蹤與控制。2、預算編制宜采用自上而下、自下而上、上下結(jié)合的編制方法：第一，由高層管理者提出企業(yè)總目標和部門分目標；第二，各基層單位根據(jù)一級管理一級的原則制定本單位的預算方案，呈報分部門；第三，分部門再根據(jù)下屬單位的預算方案，制定本部門的預算方案，呈報預算委員會；第四，財務經(jīng)理審查各分部預算草案，進行溝通和綜合平衡，擬定整個組織的預算方案；、第五，預算方案再反饋回各部門征求意見；經(jīng)過自下而上、自上而下的多次反復，形成最終預算，經(jīng)過企業(yè)最高決策層審批后，成為正式預算，逐漸下達各部門執(zhí)行。3、完善房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的制度建設： 制定全面預算管理制度，主

21、要包括：明確責任中心的權責、界定預算目標、編制預算、匯總、復核與審批、預算執(zhí)行與控制管理、業(yè)績報告與差異分析、預算指標考核。4、改進房地產(chǎn)企業(yè)的預算編制方法：（1）、做好預算分解工作（2）、加強部門之間的合作（3）、掌握好編制周期（4）、注重現(xiàn)金流量預算的管理5、切實抓好三個結(jié)合（1）、要實行現(xiàn)金收支兩條線管理相結(jié)合（2）、要同深化目標成本管理相結(jié)合（3）、要同提高預算的控制和約束力相結(jié)合五、全面編制地產(chǎn)企業(yè)預算1、經(jīng)營預算：經(jīng)營預算是其他預算的基礎，預算編制首先從經(jīng)營預算開始。經(jīng)營預算主要包括圍繞著利潤表項目的各項輔助性預算。各項輔助性預算包括：銷售預算、開發(fā)預算、直接材料采購預算、直接人工

22、預算、銷售及管理費用預算、期末產(chǎn)成品存貨預算、項目銷售成本預算等。2、編制資本預算3、編制資金預算4、編制財務預算六、嚴密進行預算監(jiān)督與控制1、建立完善的預算監(jiān)控系統(tǒng)2、預算監(jiān)控的實施3、預算調(diào)整的處理4、考核評價預算執(zhí)行情況 房地產(chǎn)企業(yè)全面預算的分類圖解銷售預算期末產(chǎn)成品存貨預算直接材料預算直接人工預算制造費用預算生產(chǎn)預算產(chǎn)品銷售成本預算產(chǎn)品銷售費用預算短期投資收益預算長期投資收益預算投資企業(yè)管理費用預算投資項目開發(fā)費用預算其他業(yè)務收入預算其他業(yè)務支出預算公司行政經(jīng)費預算折舊與攤銷費用預算對外投資預算基建工程預算固定資產(chǎn)更新預算產(chǎn)品銷售利潤預算投資收益預算其他業(yè)務利潤預算管理費用預算人力成本

23、預算財務費用預算預計資產(chǎn)負債表預計利潤表預計現(xiàn)金流量表資本預算經(jīng)營預算財務預算資金預算全面預算系統(tǒng)成本核算：實施可控的項目成本核算不同類別的開發(fā)項目，其成本構(gòu)成的內(nèi)容不同，其核算方式也要相應的改變。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)品成本時應遵循合理的步驟和順序，并對項目開發(fā)經(jīng)營各項成本進行分析考核。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應拋棄“重開發(fā)、輕核算”的觀念，必須重視包括成本費用開支范圍、期間費用開支范圍、成本和費用管理責任制、成本和費用的計劃和考核等在內(nèi)的一整套成本管理辦法，不斷提高成本管理水平。一、各類開發(fā)項目成本核算技巧1、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算程序房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算時企業(yè)開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用按成

24、本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算程序歸集開發(fā)產(chǎn)品費用正確劃分成本項目計算并結(jié)轉(zhuǎn)已完工開發(fā)相目實際成本將開發(fā)項目實際成本結(jié)轉(zhuǎn)入有關賬戶 步驟一：歸集開發(fā)產(chǎn)品費用 由于開發(fā)的規(guī)模不同，房地產(chǎn)開發(fā)的成本歸集對象也是不同的。小規(guī)模的開發(fā)，如幾棟房屋的開發(fā)，可以將全部開發(fā)量作為成本的歸集對象，設立一個成本核算單位。大規(guī)模的開發(fā)，如小區(qū)開發(fā)，就必須科學的確定成本歸集對象。成本核算不能過細，不能以單棟為單位，因為很多直接開發(fā)費用很難分攤到每棟房屋；也不能簡單地以小區(qū)為核算單位，因為一個小區(qū)從開始建設到完全建成往往需要幾年時間，而商品房卻是陸續(xù)完工出售

25、的，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其成本結(jié)算和管理上的作用。大規(guī)模的開發(fā)應以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程內(nèi)容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據(jù)。開發(fā)成本歸集方法：1、在項目開發(fā)中發(fā)生的各項直接開發(fā)費用，直接計入各成本核算對象，借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。2、為項目開發(fā)服務所發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，可先歸集在“開發(fā)間接費用”賬戶，即借記“開發(fā)間接費用” 總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。3、將“開發(fā)間接費用”賬戶歸集的開發(fā)間接費，按一定的方法分配計入各開發(fā)成本核算對象，即借記“開發(fā)成本” 總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記“開發(fā)間接費用”賬戶。步驟二：正確劃分成本

26、項目 設置 “開發(fā)成本”一級成本核算科目；a、根據(jù)需要可設置“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設施開發(fā)” “代建工程開發(fā)”等二級明細賬戶，并在二級明細賬戶下，按成本核算對象進行明細核算。b、設置開發(fā)間接費用賬戶步驟三：計算并結(jié)轉(zhuǎn)已完工開發(fā)項目實際成本 計算已完工開發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)成本并將其結(jié)轉(zhuǎn)進入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。步驟四：將開發(fā)項目實際成本結(jié)轉(zhuǎn)入有關賬戶 按以完工開發(fā)項目的實際功能和去向，將開發(fā)項目實際成本結(jié)轉(zhuǎn)入有關賬戶，即借記“經(jīng)營成本”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)成

27、本核算最終目的：計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)計算出經(jīng)營利潤?？墒乾F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項目決算，應為工程決算在施工完成后進行，時間性比較明確，而且涉及工程款的支付，比較實際，不易拖拉，而項目決算有可能因為各種原因而遙遙無期，比如小區(qū)胳臂配套沒有完成（不影響銷售）、計劃中的公共設施暫時不能實施，或者押金的收回久拖不決等，這都會影響整個開發(fā)項目的完全建成，進而影響項目決算。解決方法：可以通過“預提費用”科目將尚未實施的工程預算預提計入成本，以便項目決算能按計劃進行，以后待工程完成后再按實際支出調(diào)整項目成本。由于這部分工程內(nèi)容通常在項目總投資

28、中所占比例很小，所以對項目的總成本和單位成本一般不會造成較大的影響。2、“動遷”項目成本核算（1）、動遷項目土地征用及拆遷補償費核算（2）、動遷用房的成本核算3、周轉(zhuǎn)房成本核算（1）、周轉(zhuǎn)房增加的核算（2）、周轉(zhuǎn)房攤銷的核算（3）、周轉(zhuǎn)房修理的核算（4）、周轉(zhuǎn)房銷售的核算4、自營開發(fā)項目成本核算（1）、自營工程項目成本核算的對象和項目（2）、材料費的核算（3）、人工費的核算（4）、機械使用費的核算（5）、其他直接資本的核算（6）、施工間接費用的核算（7）、自營工程成本核算程序總結(jié)成本管理：實施嚴格的成本管理 成本管理是在開發(fā)經(jīng)營過程中通過比較各種成本支出方案，最終做出開發(fā)決策，以最小的成本支出

29、獲取一定利潤，或以一定成本支出獲取最大利潤。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應嚴格規(guī)范開發(fā)流程，重點加強規(guī)劃設計、招標環(huán)節(jié)，積極推行目標成本管理；責任成本體系的目標是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責，并借助技術經(jīng)濟指標反饋、考核評價其職責履行情況；制定目標成本、明確責任體系、對業(yè)務過程進行實時的跟蹤與控制，在完成前面三個步驟后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行的結(jié)果對相關的業(yè)績進行評估；財務經(jīng)理所面對的企業(yè)會計系統(tǒng)的一個共同的中心環(huán)節(jié)就是成本分配。成本分配是將間接成本、共同成本或聯(lián)合成本分配到不同的部門、工序或產(chǎn)品中。一、房地產(chǎn)開發(fā)中的主要成本構(gòu)成1、土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金、土地征用費或拆遷安置補償費。取得土地方式有

30、三種：協(xié)議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占20，并有進一步上升的趨勢。2、前期工程費 前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃、設計費、可行性研究費、地質(zhì)勘察費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。它在整個成本構(gòu)成中所占的比例相對較低，一般不會超過6。3、建筑安裝工程費 建筑安裝工程費是指房屋建造過程中所發(fā)生的建造工程、設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。它在整個成本構(gòu)成中所占比重相對較大，從我國目前情況看，約占整個成本的40左右。 4、市政公共設施費用市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路、自來水、污水、電力、

31、電信、綠化等的建設費用。公共配套設施建設費用指在建設用地內(nèi)建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公共設施和各種營利性的配套設施哼所發(fā)生的費用。在房地產(chǎn)開發(fā)成本結(jié)構(gòu)中，該項目所占的比重較大，我國一般在20-30左右。5、管理費用 管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所繁盛的各種費用，它包括管理人員工資、差旅費、辦公費、保險費、職工教育經(jīng)費、養(yǎng)老保險費等。在整個成本結(jié)構(gòu)中所占的比重很小，一般不會超過2。6、貸款利息 房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額較大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應支付金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本的一個重要組成部分。但它的

32、大小與所開發(fā)項目的大小、融資額度的多少有密切聯(lián)系，所占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。7、稅費 稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設有關的稅收包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、兩稅一費（營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加）、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范，包括諸如征地管理費、商品房交易管理費、大市政配套費、人防費、煤氣水電增容費、開發(fā)管理費等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占的比例較大，一般在15-25左右。8、其他費用 主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費、各種

33、不可預見費等。在成本構(gòu)成中一般不會超過10。二、影響目標成本制定準確性的因素1、項目進度太緊2、缺乏規(guī)范的目標成本測算體系三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制兩大關鍵點1、房地產(chǎn)企業(yè)須重點控制的三類費用（1）、土地、土建、設備費用 土地、土建、設備費用是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80左右。其中最中孤傲的是土地費用。土地費用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行、是否有預期利潤的最主要經(jīng)濟指標。土地費用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費用、動遷費用、拍賣傭金、契稅等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，都必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本

34、（俗稱樓面地價），以此來進行醒目的可行性評估。 （2）、配套及其他手收費支出 配套及其他手收費支出主要是指水、電、煤氣、小區(qū)綠化、大市政和公建配套費。學校醫(yī)院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費項目中有些雖然是屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回。這類收費項目種類繁多、標準不一，許多收費項目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，比較隨意，標準普遍偏高。配套及收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10-15。房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)濟效益的一項重要手段。 （

35、3）、管理費用和籌資成本 房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設周期長，投資數(shù)額大，投資風險高等特點。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需求，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對合理控制開發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營成果，將起到非常重要的作用。2、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)間接費用的核算及分配 （1）、開發(fā)間接費用的組成 （2）、開發(fā)間接費用的核算 （3）、開發(fā)間接費用的分配四、房地產(chǎn)企業(yè)有效地成本管理措施 1、針對不同房地產(chǎn)企業(yè)特點進行成本管理 （1）、綜合性房地產(chǎn)企業(yè) （2）、精細型房地產(chǎn)企業(yè) （3）、積極性房地產(chǎn)企業(yè) （4）、簡化型房地產(chǎn)企業(yè)2、制定成本計劃、執(zhí)行全過程成本管理3

36、、逐步引進科學的成本管理方法謀略三 拓展財務利潤空間，為企業(yè)財富增值資產(chǎn)管理：實施完備的企業(yè)資產(chǎn)管理致力于不斷發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)正積極尋求一切可能的方法降低資產(chǎn)維護成本，延長資產(chǎn)生命周期，優(yōu)化整個資產(chǎn)生命周期業(yè)務流程以提高競爭力。一、固定資產(chǎn)管理、固定資產(chǎn)折舊的管理1、國家法律法規(guī)規(guī)定的折舊政策2、企業(yè)自身的折舊政策因素一，考慮固定資產(chǎn)的能耗因素二，考慮企業(yè)的現(xiàn)金流量因素三，考慮納稅因素因素四，考慮資本保全與技術更新因素五，會計信息的穩(wěn)定性二、流動資產(chǎn)管理1、現(xiàn)金流量管理 （1）、現(xiàn)金流量的集中管理現(xiàn)金管理的內(nèi)部控制：現(xiàn)金集中管理的組織模式 （2）、縮短現(xiàn)金循環(huán)周期現(xiàn)金循環(huán)周期，收款循環(huán)周期和付

37、款循環(huán)周期加速現(xiàn)金回收策略控制現(xiàn)金支出策略 （3）、現(xiàn)金預算2、應收賬款管理3、存貨管理三、其他資產(chǎn)管理投資管理：高績效的投資管理房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的過程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，投資風險伴隨著投資收益，并成正比關系，在投資之前應作縝密的財務分析投資風險分析及防范1、宏觀經(jīng)濟風險2、利率風險3、購買力風險4、資金變現(xiàn)風險5、市場風險6、自然風險7、經(jīng)營風險8、財務風險融資管理：零風險的融資管理融資是房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營的起點但也伴隨著不同層次的風險，融資前必須進行全方位的財務預測，并根據(jù)企業(yè)的現(xiàn)實情況選擇適合的融資方式。一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀 隨著我國政府對房地產(chǎn)業(yè)實施一系列宏觀調(diào)控“組合拳

38、”后，金融業(yè)門檻逐步加高，再加上土地招投標政策的實施，房地產(chǎn)公司的核心競爭力不再局限于產(chǎn)品本身，資本實力成為企業(yè)乃至整個行業(yè)健康發(fā)展的決定性力量。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)、高投入、高風險、高產(chǎn)出，房地產(chǎn)公司能否盡快建立健全多策略的房地產(chǎn)融資體系來獲得足夠的資金支持，已成為企業(yè)發(fā)展的瓶頸。當前許多房地產(chǎn)開發(fā)商均面臨融資困難、融資渠道狹窄，企業(yè)資金鏈緊張等問題。資金途徑單一化：金融是房地產(chǎn)業(yè)的“生命線”，資金途徑單一化一直是國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的軟肋，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要有三種形式：形式一，房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款，主要用于補充企業(yè)為完成計劃內(nèi)土地開發(fā)和商品房建設任務需要的流動資金。形式二，房地產(chǎn)開發(fā)項目貸

39、款，主要為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供生產(chǎn)性流動資金貸款。形式三，房地產(chǎn)抵押貸款，是開發(fā)商以擬開發(fā)的土地使用權或房屋產(chǎn)權作抵押向銀行取得貸款。二、房地產(chǎn)企業(yè)常用融資渠道面對炎熱的房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資，國家決策層顯然從資金源頭對房地產(chǎn)行業(yè)進行嚴厲調(diào)控，許多房地產(chǎn)企業(yè)在國家宏觀調(diào)控政策面前面臨重新洗牌的危險，房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資途徑和創(chuàng)新融資方式已經(jīng)迫在眉睫。1、內(nèi)部融資 （1）、自有資金 （2）、預收賬款2、外部融資 （1）、上市 （2）、合作開發(fā) （3）、房地產(chǎn)投資信托 （4）、銀行貸款 （5）、融資租賃 （6）、工程承包融資 （7）、回租 （8）、回買 （9）、發(fā)行債券 （10）、階段性債務融資 （

40、11）、私募股權融資 （12）、賣方信貸謀略四 謀求最大利益的納稅籌劃基礎知識：地產(chǎn)行業(yè)稅種及納稅籌劃尚未基本方法應充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切稅收優(yōu)惠政策和運用稅收法規(guī)所允許的技術差異，達到盡可能降低稅收負擔或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經(jīng)濟利益。實現(xiàn)涉稅零風險可以避免不必要的經(jīng)濟損失和名譽損失，促使房地產(chǎn)企業(yè)賬目更加清楚，管理更加有條不紊；一、房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種及計算依據(jù)一個房地產(chǎn)項目從招投標、開發(fā)、建筑到銷售（轉(zhuǎn)讓）過程主要涉稅事項包括轉(zhuǎn)讓土地使用權和銷售不動產(chǎn)，主要涉及一下這些稅種：企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花契稅等。1、營業(yè)稅 房地產(chǎn)企業(yè)繳納營業(yè)稅的范圍主要有銷售不動產(chǎn)業(yè)務、自營建筑施工業(yè)務、對外出租自行開發(fā)的商品房業(yè)務。房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)，應以銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用為計稅依據(jù)，按5的稅率，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅。房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的商品不動產(chǎn)，按收款方式分為一般