房地產(chǎn)項(xiàng)目投資金融投資房地產(chǎn)行業(yè)

1、最新資料 ,Word 版，可自由編輯！】目錄一、城市規(guī)劃解讀一建設(shè)大銅陵城市空間新體系 二確定順安、鐘鳴成為銅陵的東大門(mén) 三鐘鳴鎮(zhèn)效勞于銅陵市東部城區(qū) 二、社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展一GDR人均GDP及全省地級(jí)市排名 二人均可支配收入及全省地級(jí)市排名 三房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展情況 三、東部城區(qū)內(nèi)部格局比擬分析 一東部城區(qū)幵發(fā)現(xiàn)狀分析及進(jìn)度預(yù)判 二順安、鐘鳴典型房地產(chǎn)工程調(diào)查 三順安、鐘鳴投資環(huán)境比擬分析 四鐘鳴鎮(zhèn)工程比擬 四、工程投資選擇建議 五、鐘鳴新區(qū)工程SWO分析及開(kāi)展策略一SWO分 析二開(kāi)展策略 六、鐘鳴新區(qū)工程投資收益估算 結(jié)論銅陵簡(jiǎn)介Vi? 銅陵轄三區(qū)銅官山區(qū)、獅子山區(qū)、郊區(qū)一縣銅陵縣；銅陵縣下設(shè)“四鄉(xiāng)四

2、鎮(zhèn)，鐘鳴鎮(zhèn)、順安鎮(zhèn)位于銅陵?yáng)|部，其中鐘鳴 鎮(zhèn)與蕪湖銅南縣相接。全市土地面積1113平方公里，其中市區(qū)面 積227平方公里，銅陵縣地域面積占全市 78.71%左右；全市總?cè)丝?81.35萬(wàn)人，其 中市區(qū)人口 43.43?萬(wàn)人。? 位于安徽省南部、長(zhǎng)江下游南岸，東距蕪湖市80公里左右，距省會(huì)合肥市120公里，徐州黃山公路線在銅陵長(zhǎng)江大橋過(guò)江? 處“武漢一上海長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶上，是長(zhǎng)三角區(qū)域重要的資源型城市、“兩山一湖旅游區(qū)的北大門(mén)、皖中南中心城市以及蕪馬銅經(jīng)濟(jì)圈的骨干城市。? 銅的儲(chǔ)量占全省70%上，硫鐵礦儲(chǔ)量位居華東第一、全國(guó)第二，石灰石、黃金和白銀的儲(chǔ)量均居全省之首-、城市規(guī)劃解讀一建設(shè)大銅陵城市空

3、間新體系按照銅陵新版城市規(guī)劃，銅陵城市開(kāi)展定位于:? 全國(guó)銅產(chǎn)業(yè)基地? 電子材料產(chǎn)業(yè)基地? 長(zhǎng)江中下游重要的工貿(mào)港口城市? 皖中南中心城市銅陵市城市建設(shè)按照“北擴(kuò)、東進(jìn)、南整、西 跨的思路，主要向北、 東、南三個(gè)方向開(kāi)展，形 成“一城三區(qū)，一主兩副 的組團(tuán)式布局。其中，東部城區(qū)成為 新一輪開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，銅陵縣政府于 2021年4月在此正式設(shè)立建設(shè)指揮部。二確定順安、鐘鳴成為銅陵的東大門(mén)銅陵市總體規(guī)劃確定，東部城區(qū)以順安、鐘鳴為根底，集中開(kāi)展生活居住功 能；以沿江快速通道為開(kāi)展軸，構(gòu)建以工業(yè)為主的綜合性新城區(qū)； 圍繞順安老鎮(zhèn) 建設(shè)東部城區(qū)商業(yè)效勞中心，商業(yè)效勞業(yè)應(yīng)考慮為城區(qū)居民和周?chē)r(nóng)村居民提

4、供 生產(chǎn)和生活效勞。到2021年，東部城區(qū)人口 4萬(wàn)人，力爭(zhēng)到2021年城區(qū)人口達(dá) 10萬(wàn)人以上，建成區(qū)面積控制在6平方公里。作為全國(guó)綜合改革試點(diǎn)鎮(zhèn)、 安徽省重點(diǎn)中心鎮(zhèn)順安鎮(zhèn)有著豐富的金、 銀、 銅、鐵、硫等資源，山川秀麗；區(qū)位優(yōu)越，寧銅鐵路、沿江快速、沿江高速穿鎮(zhèn) 而過(guò)；城鎮(zhèn)根底設(shè)施日臻完善， 小城鎮(zhèn)建設(shè)開(kāi)展迅速， 已建立建材、 輕紡、化工、 礦業(yè)采掘、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商貿(mào)流通等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。鐘鳴鎮(zhèn)緊鄰順安鎮(zhèn)，大力開(kāi)展紡 織、服裝、電子、制造四大支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)圍繞城鎮(zhèn)建設(shè)和城市化進(jìn)程，加強(qiáng)房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。兩鎮(zhèn)的變化為東部城區(qū)的跨越式開(kāi)展積聚了巨大的能量。三鐘鳴鎮(zhèn)效勞于銅陵市東部城區(qū)鐘鳴鎮(zhèn)規(guī)劃以便

5、捷的道路交通系統(tǒng)為骨架，建立現(xiàn)代的市政根底設(shè)施系統(tǒng)； 以合理的功能和布局， 效勞于銅陵市東部城區(qū)， 為金橋工業(yè)園做好生活效勞區(qū)和 物流園區(qū)的職能。鎮(zhèn)區(qū)總體用地布局結(jié)構(gòu)城鎮(zhèn)用地向西緊湊開(kāi)展， 同時(shí)在銅南公路南側(cè)結(jié)合現(xiàn)狀工業(yè)， 布置工業(yè)組團(tuán)， 遠(yuǎn)期向南拓展，形成“一主一副二區(qū)的布局結(jié)構(gòu)：一主，以現(xiàn)狀老城為依托， 向西拓展， 形成主城區(qū)，功能以居住和綜合效勞為主， 面積 2.8 平方公里；一副， 龍泉路向南延伸， 跨過(guò)銅蕪高速公路， 為遠(yuǎn)期開(kāi)展用地， 功能主要是居住生活為 主，面積 0.53 平方公里；二區(qū)，牡陵規(guī)劃為傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展區(qū)，面積 0.73 平方公里，獅子山及其周?chē)彌_地帶規(guī)劃為旅游休閑

6、區(qū)，面積 1.3 平方公里。鎮(zhèn)主城區(qū)用地功能劃分二條商業(yè)帶： 1豐泉路向西延伸到花園路，規(guī)劃為商業(yè)街，長(zhǎng)度1500米，用地面積約 8 公頃，主要布置大型商業(yè)效勞設(shè)施； 2龍泉路商業(yè)街，向 南到獅峰路新區(qū)D地塊，參見(jiàn)下文，向北到站前路，長(zhǎng)度860米，用地面 積約 4.5 公頃，主要布置中小型商業(yè)設(shè)施和生活效勞設(shè)施。一個(gè)物流園區(qū)： 位于豐泉路以南、 勝利路以東、施沖路以西，銅南公路以北。 一個(gè)行政中心：位于馬中路以南，清泉路以西，面積 3.6 公頃，包括約 0.9 公頃的市政廣場(chǎng)。 新區(qū) A 地塊，參見(jiàn)下文 一個(gè)山地住宅區(qū)：將榮偉水泥廠更新為山地住宅區(qū)， 因坡就勢(shì)建設(shè)低層住宅。、社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展一 G

7、DP人均GDPS全省地級(jí)市排名近年來(lái)銅陵市經(jīng)濟(jì)處于快速開(kāi)展階段，十五期間，GD戌曾速一度到達(dá)30鳩上，2000-2007年間年均增長(zhǎng)20流右。2007年銅陵市GDP總量到達(dá)286.83億,人均GDP為39838元，比上年增長(zhǎng)19.63%。截至2007年銅陵 市人均GDF已經(jīng)突破 4000美元，標(biāo)志著銅陵 市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高40000 /39838300002000010000排名城市GDPJ II口1合肥市XmJ L-Z 1130012II 刀 J H 安慶市6003蕪湖市58034丿蕪湖市 馬鞍山5805405阜陽(yáng)市4506滁州市438O7滁州市彳宿小1、市*tOO4308宿州市六安市430

8、4300蚌埠44 Q910蚌干埠市巢湖4 104101 VV1112淮南市 亳小州市3553451 二d Q亳州市 宣城市345ocn1314宣城市 乍銅E陵市35029014A f銅陵市290Qjzn15淮北市-黃山25804 C1617黃山市池州市2 15158速開(kāi)展期二人均可支配收入及全省地級(jí)市排名3330023633249452004年2005年2006年2007年排名城市人均GDPJ II口1馬鞍山424132銅陵市r 厶r 1 j398383合肥市2812534合肥市28 12525294_51W 1 H 淮南市151976淮南市黃山市14560D7宣+城市1 丁 wu13051/

9、8宣城市 淮北市1305 112675onY淮4北市 蚌埠4 4 p/i c910干干埠市 池州、|市116451151510池州市115 15nnc 41112滁州市 巢湖R 市9954980912A Q巢湖市安慶市9809Q7QQ1314安慶市六安市9 7 39144 r八安市JJJ ytr7 222-7C4C15宿州市毫州市704900001617一毫州市 阜陽(yáng)市63885000GDP億元 LJ人均GDP人民幣省及地市人均可支配收入增幅安徽省1147417.4馬鞍山1613717.7合肥市1342621.9銅陵市1326617.6蕪湖市1323422.1淮南市1200312.6淮北市11

10、64418 7蚌埠市1144012 4黃山市1136216 9巢湖市1133119 7亳州市1128824.8池州市1101722 2滁州市1090414 4阜陽(yáng)市1086323 2安慶市1071011 7宿州市1056218 1六安市1045916 9宣城市10436154隨著全市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展進(jìn)入快車(chē)道，銅陵市人民 生活水平不斷提高。2000-2007年間城鎮(zhèn)人均可 支配收入從5591.5元迅速上漲到13266元，增 幅達(dá)137.25%。同時(shí)，銅陵市城鎮(zhèn)人均可支配收 入在全省排名名列前茅。收入水平的不斷提高， 居民消費(fèi)支出也同步增長(zhǎng)，住宅消費(fèi)能力大幅度 提高，推動(dòng)了銅陵市房地產(chǎn)市場(chǎng)的較快開(kāi)展。三

11、房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展情況1.供求形勢(shì)良好近幾年來(lái)，銅陵市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展較快，房地 產(chǎn)投資額呈梯狀增長(zhǎng)，2000-2007年間占全社會(huì) 投資總額比重平均為20%其中65%為住宅投資。 2007年銅陵房地產(chǎn)市場(chǎng)的供銷(xiāo)關(guān)系保持活潑態(tài) 勢(shì)，全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為 39.64萬(wàn)平方 米，比上年減少30.82%,同時(shí)商品房備案銷(xiāo)售面積到達(dá)41.46萬(wàn)平方米，全年供求比為0.95:1。銅陵市住宅市場(chǎng)供求比呈現(xiàn)總體下降態(tài)勢(shì)，2005-2007年分別為1.09:1、1.14:1、1.05:1，在未來(lái)供給增量 減少與需求量持續(xù)增加情況下，銅陵市商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出供求根本平衡態(tài)勢(shì)2.商品房?jī)r(jià)格居全省首位隨著銅陵市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展加

12、T商品房銷(xiāo)售均價(jià)快，人民收入不斷提高，購(gòu)置力4000-275031003246*35873000_ - -不斷增強(qiáng)，對(duì)住房條件改善的需2000190010001非名0城市名稱商品房銷(xiāo)售均價(jià)1苴中住宅Il 11012003 銅陵200420053587 20062032342合肥332631723蕪湖32083074求日益迫切， 并且在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度的帶動(dòng)下， 近年來(lái)銅陵市商品房?jī)r(jià)格一 路上揚(yáng)。 2007年銅陵市商品房銷(xiāo)售均價(jià)躍至全省首位，到達(dá) 3587元/ 平方米， 比上年增長(zhǎng) 10.51%，其中住宅銷(xiāo)售均價(jià)為 3234元/ 平方米，市區(qū)中高檔商品住 宅平均售價(jià)已超過(guò) 5000元/ 平方米

13、。3. 東部城區(qū)銅陵鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房市場(chǎng)多為空白。 其中， 東部城區(qū)順安、 鐘鳴房地產(chǎn)市場(chǎng)較為 領(lǐng)先，但也僅屬于剛剛起步階段。目前，順安鎮(zhèn)在售樓盤(pán)不過(guò)寥寥幾家，均價(jià)在 2200元/平方米左右；鐘鳴鎮(zhèn)商品房樓盤(pán)僅 1處，均價(jià)在 1400元/ 平方米左右。三、東部城區(qū)內(nèi)部格局比擬分析一東部城區(qū)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀分析及進(jìn)度預(yù)判東部城區(qū)建設(shè)目前已經(jīng)啟動(dòng)，呈現(xiàn)“多管齊下的格局1順安鎮(zhèn)2021年4月，銅陵縣成立了以縣委、縣政 府主要領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥的 東部城區(qū)建設(shè)指揮部， 進(jìn)駐順安鎮(zhèn)開(kāi)展工作。目前，控制性詳細(xì)規(guī)劃 正在調(diào)整，修建性詳細(xì)規(guī)劃也正在同步著手制 定，預(yù)計(jì)下半年可完成報(bào)批，之后將進(jìn)入土地 上市招、拍、掛進(jìn)程。指揮部提

14、出“三年 大變樣的目標(biāo)，即利用三年時(shí)間將東部城區(qū) 順安鎮(zhèn)核心區(qū)建成目前縣城規(guī)模。2. 金橋工業(yè)園位于順安、鐘鳴之間的金橋工業(yè)園，規(guī)劃面積 35平方公里，起步區(qū)5平方 公里，于2003年啟動(dòng)籌建，2006年2月被省政府批準(zhǔn)為省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)；2007年, 進(jìn)入該工業(yè)園區(qū)工程約30個(gè)，環(huán)評(píng)執(zhí)行率達(dá)100%3. 鐘鳴鎮(zhèn)鐘鳴鎮(zhèn)首批上市地塊鐘鳴鎮(zhèn)新區(qū)已根本完成準(zhǔn)備工作，是東部城區(qū)建設(shè) 啟動(dòng)以來(lái)，最早確定詳細(xì)性控制規(guī)劃的區(qū)域；鐘鳴鎮(zhèn)將來(lái)會(huì)以此為中心進(jìn)行改造、 重新建設(shè)，鎮(zhèn)政府也將遷入該首批上市地塊之中。目前，該地塊招商以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主、 銅陵縣配合的模式進(jìn)行，與順安鎮(zhèn)等建設(shè)區(qū)域統(tǒng)一納入東部城區(qū)規(guī)劃， 招商組設(shè) 立在當(dāng)

15、前鎮(zhèn)政府辦公地。二順安、鐘鳴典型房地產(chǎn)工程調(diào)查順安：牡丹新村根本資料住宅單價(jià)：一層和六層I960 元二至五層2260元商鋪單價(jià)：4900元建筑形態(tài)：多層共6層主力房型：兩房79吊、三 房103/110m,有少量一房39/66m2外立面：面磚建筑結(jié)構(gòu)：磚混購(gòu)置人群：本鎮(zhèn)居民、公 務(wù)員、外來(lái)小業(yè)主付款方式：現(xiàn)房需次性 付款。幵發(fā)商：津塔房業(yè)幵發(fā)公司工程分析：小區(qū)檔次不咼，體量不大，外立面尚可，根本無(wú)景觀和商業(yè)配套。銷(xiāo)售情況：07年中幵盤(pán)，目前已根本售罄，僅剩少量底樓和頂樓及商鋪出售鐘鳴：龍?jiān)沸^(qū)根本資料工程分析：位置：緊鄰萬(wàn)象工程地塊檔次較低，小區(qū)內(nèi)僅有一幼兒園，其均價(jià)：一層和五層1358元他區(qū)內(nèi)

16、配套根本無(wú)。位于老鎮(zhèn)中心，且緊閣樓43m，單價(jià)鄰鎮(zhèn)政府，因此目前來(lái)看地段不錯(cuò)。780 元二層至四層1488元車(chē)庫(kù)單價(jià)1200元建筑形態(tài)：多層共5層體量：共16幢主力房型：兩室一廳1oom、三房一廳(113-132m2)外立面：普通涂料建筑結(jié)構(gòu)：磚混配套：鐘鳴集鎮(zhèn)商業(yè)購(gòu)置人群：本鎮(zhèn)居民、鄉(xiāng)村百姓付款方式：需一次性付款目前可優(yōu)惠10元/ vm銷(xiāo)售情況：03年開(kāi)盤(pán)，1期已售罄，2 期也根本售罄，僅剩少量底樓 和頂樓出售，小區(qū)最后 2幢樓 預(yù)計(jì)今年6月開(kāi)盤(pán)三順安、鐘鳴投資環(huán)境比擬分析1. 區(qū)位比擬鐘鳴是銅陵的“東大門(mén)，而順安那么比鐘鳴更靠近銅陵市中心，事實(shí)上順安 鎮(zhèn)根本位于銅陵市中心與鐘鳴鎮(zhèn)的中間位置

17、。 另外，根據(jù)東部城區(qū)規(guī)劃，未來(lái)東 部城區(qū)的核心區(qū)域?qū)⑽挥诮饦蜷_(kāi)發(fā)區(qū)， 也包括順安鎮(zhèn)的大局部，而鐘鳴鎮(zhèn)那么位于東部城區(qū)輻射區(qū)域的外圍。因此，從區(qū)位來(lái)說(shuō)，順安優(yōu)于鐘鳴2.3.公I(xiàn)J口未來(lái)丿飛、鐘鳴中學(xué)縣政府辦公地將搬遷至順安。鐘 鳴目前,從這 J搬遷;東部城區(qū)指揮部已落戶順安，-二： _ 口亍士cc_/.firs距市區(qū)28公，鐘鳴遜于順安。金橋工業(yè)丄65鎮(zhèn)多甲P縣二中 :城區(qū)規(guī)劃，原那么上也無(wú)先后開(kāi)展之分。目前，順安鎮(zhèn)詳規(guī)正在調(diào)整,本完成，且土地拆遷工作進(jìn)展順利，土地隨時(shí)可上市交易4.開(kāi)展?jié)摿槹病㈢婙Q同為鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)， 都具備一定開(kāi)展?jié)摿Γ?特別是順安鎮(zhèn)在開(kāi)展現(xiàn)狀、 區(qū)位等條件方面略優(yōu)， 且享有東

18、部城區(qū)建設(shè)指揮部落腳地的優(yōu)勢(shì)， 因此其開(kāi)展前 景更加明朗、明確。相比而言，鐘鳴鎮(zhèn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面那么具有低本錢(qián)、 后發(fā)優(yōu)勢(shì)， 房?jī)r(jià)上漲空間亦相對(duì)較大，目前市區(qū)房?jī)r(jià)居高， 順安房?jī)r(jià)也比鐘鳴高出 800元、近60%左右。四鐘鳴鎮(zhèn)工程比擬萬(wàn)象工程鐘鳴鎮(zhèn)新區(qū)工程地理位置鄰近目前鎮(zhèn)政府所在地距東部城區(qū)核心、市區(qū)更近沿江高速以北、金榔路以東、龍泉路以西馬中路以南規(guī)劃前景工程偏離未來(lái)鐘鳴鎮(zhèn)中心區(qū)域鎮(zhèn)政府將遷入 A地塊，工程將處于鐘鳴鎮(zhèn)中心區(qū)域地塊面積2約 90 畝(60000m)扣除50畝政府用地和90畝公共設(shè)施用地，實(shí)際用地360畝2240000m地塊屬性商業(yè)待定，并可能轉(zhuǎn)變性質(zhì)商住地塊現(xiàn)狀毛地，有7/8

19、戶需拆遷接近凈地或凈地轉(zhuǎn)讓方式整體出讓掛牌，分為 A/B/C/D四個(gè)地塊，工程中有局部將被政府回購(gòu)用于動(dòng)遷安置；可整體出讓轉(zhuǎn)讓單價(jià)目前報(bào)價(jià)約20-22萬(wàn)預(yù)計(jì)15-18萬(wàn)/畝道路交通沿江高速、銅蕪高速沿江高速、銅蕪高速周?chē)溏婙Q中學(xué)鐘鳴中學(xué)、縣二中現(xiàn)狀及位置示意圖四、工程投資選擇建議地區(qū)或工程評(píng)價(jià)指標(biāo)得分順安鎮(zhèn)鐘鳴鎮(zhèn)新區(qū)工程萬(wàn)象工程區(qū)域成熟度757070規(guī)劃利好807570規(guī)劃確定性807570啟動(dòng)及時(shí)性758070開(kāi)展?jié)摿?58075本錢(qián)優(yōu)勢(shì)707575風(fēng)險(xiǎn)控制807570總分值535530500根據(jù)對(duì)東部城區(qū)重點(diǎn)地段的考察，我們認(rèn)為：1、順安鎮(zhèn)地處東部城區(qū)核心位置，且是未來(lái)縣政府所在地，確定

20、性相對(duì)更高，投資時(shí)機(jī)相對(duì)較好，評(píng)價(jià)分值略高于鐘鳴鎮(zhèn)新區(qū)工程；2、鑒于目前順安鎮(zhèn)正處于詳規(guī)調(diào)整、 土地控制階段，預(yù)計(jì)2007下半年才有地塊上市，因此建議先期著手鐘鳴鎮(zhèn)新區(qū)工程進(jìn)行接觸或落實(shí)。3、建議保持對(duì)順安鎮(zhèn)地區(qū)開(kāi)發(fā)的關(guān)注，擇優(yōu)選擇其中地塊。五、鐘鳴新區(qū)工程SWO分析及開(kāi)展策略一 SWO分析優(yōu)勢(shì)規(guī)劃與區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 先天規(guī)劃為銅陵?yáng)|大門(mén)咽喉，占盡市政規(guī)劃地利； 工程位 于未來(lái)鎮(zhèn)政府所在地，且距金橋開(kāi)發(fā)區(qū)僅 6.5 公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十清楚顯。價(jià)格與后發(fā)優(yōu)勢(shì)： 相比銅陵市、順安鎮(zhèn)，鐘鳴鎮(zhèn)起點(diǎn)較低，后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯， 較低的價(jià)格也是工程的最大優(yōu)勢(shì)之一。動(dòng)遷回購(gòu)優(yōu)勢(shì)： 工程有局部未來(lái)將被政府回購(gòu)用于動(dòng)遷安置，

21、這既為工程帶 來(lái)一定的人氣，也降低工程銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 地塊具有絕佳的生態(tài)山脈與綠化環(huán)境，面積 360畝，具有一 定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有利于提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。劣勢(shì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展缺乏： 鐘鳴鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展缺乏，鎮(zhèn)區(qū)居民目前收入和消費(fèi)水平不高， 根底設(shè)施建設(shè)滯后，城鎮(zhèn)風(fēng)貌特色不明顯。社會(huì)開(kāi)展落后： 城鎮(zhèn)體系開(kāi)展不充分，社會(huì)效勞系統(tǒng)不健全， 公共設(shè)施明顯 缺乏，缺乏投資吸引力。地塊布局零亂： 城鎮(zhèn)用地沒(méi)有明顯的功能分區(qū)，布局較零亂。居住氣氛一般： 目前工程周邊居住氣氛一般，生活、商業(yè)配套設(shè)施貧乏，交 通線路少，道路狀況較差，出行不便。機(jī)遇東部城區(qū)規(guī)劃： 強(qiáng)勁的城市根底設(shè)施建設(shè)投資預(yù)期、 開(kāi)發(fā)區(qū)招商

22、引資及大銅 陵和東部城區(qū)規(guī)劃帶來(lái)巨大機(jī)遇地產(chǎn)價(jià)值洼地： 鐘鳴房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量極少，對(duì)工程開(kāi)發(fā)成功有先機(jī)條件； 且目前銅陵市區(qū)房?jī)r(jià)較高，順安房?jī)r(jià)也比鐘鳴高出近 60%，鐘鳴凸現(xiàn)價(jià)值洼地， 基數(shù)低，房?jī)r(jià)上漲空間較大，將帶來(lái)較高投資回報(bào)。政府賣(mài)地心切： 政府要求有關(guān)部門(mén)做足土地文章，多渠道籌集建設(shè)資金， 年 內(nèi)完成投資 3億元以上，土地主管部門(mén)出讓土地有迫切的壓力和動(dòng)力，與政府談 判處于主動(dòng)位置，盤(pán)旋余地較大。挑戰(zhàn)宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)： 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控正在向縱深開(kāi)展， 房地產(chǎn)行業(yè) 開(kāi)展面臨轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)形勢(shì)的微妙，消費(fèi)、投資謹(jǐn)慎；規(guī)劃落實(shí)程度： 東部城區(qū)雖是城市規(guī)劃的重要區(qū)域之一， 但規(guī)劃的兌現(xiàn)時(shí)間

23、 和落實(shí)程度具有一定的不可測(cè)因素。周期無(wú)法對(duì)應(yīng)： 工程開(kāi)發(fā)周期 3-5 年 短于東部城區(qū)總體規(guī)劃及金橋開(kāi)發(fā)區(qū) 初具規(guī)模所需時(shí)間 5-8 年 ，難以充分享受到土地和房?jī)r(jià)的增值溢價(jià)。潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力： 未來(lái)幾年政府對(duì)該區(qū)域土地放量較大， 同期推出的工程較多， 將給工程帶來(lái)潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力。地價(jià)抬高可能： 政府更傾向于引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，從而抬高土地出讓價(jià)格。二開(kāi)展策略針對(duì)工程面臨的優(yōu)勢(shì)、 劣勢(shì)和機(jī)遇、挑戰(zhàn)，初步建議采取以下工程開(kāi)展策略， 以抓住機(jī)遇，揚(yáng)長(zhǎng)避短，迎接挑戰(zhàn)。1. 拿地環(huán)節(jié)當(dāng)前，東部城區(qū)包括順安鎮(zhèn)、鐘鳴鎮(zhèn)在內(nèi)，土地交易市場(chǎng)幾乎未成型；僅有 的個(gè)別在售工程多是以前協(xié)議方式獲得。 因此，土地市場(chǎng)化價(jià)格確實(shí)

24、定正處于探 索階段，可比對(duì)象缺乏，主觀定價(jià)的傾向明顯。抓住政府急于招商引資的心理， 可在談判和溝通中盡量爭(zhēng)取更多優(yōu)惠； 鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)狀、規(guī)劃落實(shí)的不可預(yù)測(cè)性等能成為與政府討價(jià)還價(jià)的砝碼之一。2. 開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)鑒于對(duì)鐘鳴目前狀況的判斷， 建議在統(tǒng)一規(guī)劃的根底上，分批次、有節(jié)奏的 進(jìn)行開(kāi)發(fā)，適當(dāng)拉長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期，并加強(qiáng)宏觀、行業(yè)與市場(chǎng)研究，隨時(shí)觀察未來(lái)房 地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，努力“借勢(shì)，充分享受因規(guī)劃落實(shí)和根底 設(shè)施完善等帶來(lái)的增值收益。整合當(dāng)?shù)氐恼?、教育、醫(yī)療資源，增加工程附加值，形成工程的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì)；同時(shí)，有針對(duì)性的設(shè)計(jì)戶型，創(chuàng)新工程戶型，提升形象設(shè)計(jì)，做到不同產(chǎn) 品既能相對(duì)獨(dú)立又能互為補(bǔ)

25、充。 建議一期產(chǎn)品類型建議以傳統(tǒng)的多層形態(tài)和普通 中等戶型為主；二、三期產(chǎn)品依開(kāi)展情況，可嘗試復(fù)式、躍層、花園洋房等新型 產(chǎn)品，做到同類戶型的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。3. 銷(xiāo)售環(huán)節(jié)分期：建議一期占總面積 20%左右在2-3年后正常開(kāi)發(fā)周期 開(kāi)盤(pán)；隨著 規(guī)劃的落實(shí)和根底設(shè)施完善， 鐘鳴房產(chǎn)價(jià)格會(huì)有一個(gè)比擬可觀的漲幅， 鑒于先進(jìn) 的開(kāi)發(fā)模式和優(yōu)質(zhì)的品質(zhì)，樓盤(pán)應(yīng)會(huì)受到追捧，二期占總面積40%左右在 3年后開(kāi)盤(pán)；預(yù)計(jì) 5年后金橋開(kāi)發(fā)區(qū)已初具規(guī)模，建議三期占總面積 40%左右在 5年后實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售客戶：一期主要定位于動(dòng)遷戶居民、鎮(zhèn)政府機(jī)關(guān)人員、鎮(zhèn)上局部改善型需求 者以及局部農(nóng)村進(jìn)鎮(zhèn)者；二期適度擴(kuò)大客戶區(qū)域范圍，可定位于鐘

26、鳴、 金橋和順 安政府機(jī)關(guān)人員、 開(kāi)發(fā)區(qū)管理人員、 小業(yè)主和局部因市區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)高而選擇遠(yuǎn)郊的 居民； 5年后以工業(yè)為主形成多種功能協(xié)調(diào)開(kāi)展的綜合性新城區(qū)日益完善，這為 工程提供了非常優(yōu)質(zhì)的潛在購(gòu)置者， 因此建議目標(biāo)客戶定位于開(kāi)發(fā)區(qū)新近管理人 員、私營(yíng)業(yè)主、市區(qū)及蕪湖等中高收入群體。價(jià)格：綜合銅陵社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展速度，結(jié)合鐘鳴鎮(zhèn)銅陵?yáng)|部城區(qū)現(xiàn)狀及未 來(lái)開(kāi)展進(jìn)程，預(yù)計(jì)未來(lái) 2年，鐘鳴房?jī)r(jià)將以平均每年 10%的速度上漲，未來(lái) 3-5 年 將進(jìn)入平均每年 15-20%的較快上漲期，據(jù)此初測(cè)一期 2年后，年增幅 10%： 1700元二期 3年后，年增幅 18%： 2000元三期 5年后，年增幅 15%： 26

27、50元按照一期、二期、三期體量之比 2:4:4 計(jì)算，整個(gè)工程均價(jià)在 2200元 左右六、鐘鳴新區(qū)工程投資收益估算1.以容積率1.0、平均成交單價(jià)2000元估算序內(nèi)容合計(jì)規(guī)模單價(jià)說(shuō)明萬(wàn)兀萬(wàn)平方米元/平方米一、投資本錢(qián)一土地費(fèi)用6742.4424.00280.941土地出讓價(jià)6480.0024.00270.00r暫定18萬(wàn)元/畝2契稅及印花稅等262.4424.0010.94L 土地岀讓價(jià)X 4.05%二前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用2160.0024.0090.00建安工程費(fèi)X 10%1可行性研究費(fèi)108.0024.004.50建安工程費(fèi)X 0.5%2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)432.0024.0018.00建安工程費(fèi)X 2%

28、3場(chǎng)地平整費(fèi)756.0024.0031.50建安工程費(fèi)X 3.5%4勘測(cè)費(fèi)用108.0024.004.50建安工程費(fèi)X 0.5%5籌建開(kāi)辦費(fèi)用432.0024.0018.00建安工程費(fèi)X 2%6其它費(fèi)用324.0024.0013.50建安工程費(fèi)X 1.5%：三工程建造費(fèi)21600.0024.00900.00四配套費(fèi)用960.0024.0040.00：五銷(xiāo)售費(fèi)用1440.0024.0060.00r銷(xiāo)售額x 3%六管理費(fèi)943.8724.0039.33一一四項(xiàng)的3%左右r 七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)432.0024.0018.00建安費(fèi)用的2%左右八財(cái)務(wù)費(fèi)用1828.7724.0076.20銀行貸款額按一三項(xiàng)的

29、30%,假設(shè)均勻發(fā)生九營(yíng)業(yè)稅及增值稅3144.0024.00131.00銷(xiāo)售額X 6.55%投資總額39251.0924.001635.46二、銷(xiāo)售總額48000.0024.002000.00三、利潤(rùn)額8748.9124.00364.54四、本錢(qián)利潤(rùn)率22.29%以容積率1.0、平均成交單價(jià)2200元估算序內(nèi)容合計(jì)規(guī)模單價(jià)說(shuō)明萬(wàn)兀萬(wàn)平方米元/平方米一、投資本錢(qián)一土地費(fèi)用6742.4424.00280.941土地出讓價(jià)6480.0024.00270.00暫定18萬(wàn)元/畝2契稅及印花稅等262.4424.0010.94土地岀讓價(jià)X 4.05%二前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用2160.0024.0090.00建安工程

30、費(fèi)X 10%1可行性研究費(fèi)108.0024.004.50建安工程費(fèi)X 0.5%2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)432.0024.0018.00建安工程費(fèi)X 2%3場(chǎng)地平整費(fèi)756.0024.0031.50建安工程費(fèi)X 3.5%4勘測(cè)費(fèi)用108.0024.004.50建安工程費(fèi)X 0.5%5籌建開(kāi)辦費(fèi)用432.0024.0018.00建安工程費(fèi)X 2%6其它費(fèi)用324.0024.0013.50建安工程費(fèi)X 1.5%三工程建造費(fèi)21600.0024.00900.00四配套費(fèi)用960.0024.0040.00五銷(xiāo)售費(fèi)用1584.0024.0066.00銷(xiāo)售額X 3%六管理費(fèi)943.8724.0039.33一一四項(xiàng)的3%左右七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)432.0024.0