防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的思考

1、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的思考摘要：美國房地產(chǎn)市場的繁榮和衰退歷程顯示：一旦 國家大力推行緊縮性宏觀調(diào)控政策，便容易推動個人住房貸 款市場由繁榮走向蕭條，而原本在繁榮期掩蓋起來的危機(jī)就 會在這一時期充分暴露。近幾年，國內(nèi)銀行業(yè)把個人住房貸 款視為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并積極搶占個人住房貸款市場，但與 此同時大都忽視了風(fēng)險防范。隨著時間的推移和國家宏觀調(diào) 控力度的加大，個人住房貸款的風(fēng)險正日漸浮出水面。為防 范危機(jī)進(jìn)一步擴(kuò)大，需要加快建設(shè)和完善信用等級評估及個 人征信系統(tǒng)；盡快推動住房按揭貸款證券化市場的發(fā)展；建 立存款保險制度，變隱性保險為顯性保險。關(guān)鍵詞：次貸危機(jī)；個人住房貸款市場；風(fēng)險防范中圖分類號：

2、F239.35 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：1005-2674(2008)12-0061-03一、美國金融危機(jī)對中國房地產(chǎn)業(yè)的警示2007 年 4 月，美國次貸危機(jī)爆發(fā)， 由于大量次級抵押貸 款的違約，銀行壞帳急劇增加，許多專門從事次貸抵押業(yè)務(wù) 的貸款公司也遭到重創(chuàng)。隨著危機(jī)的進(jìn)一步加劇，次貸風(fēng)暴 迅速蔓延至世界主要國家。全球經(jīng)濟(jì)體普遍調(diào)低了增長預(yù) 期，雖然隨后美聯(lián)儲采取了包括降息在內(nèi)的多種調(diào)控措施， 但次貸風(fēng)暴似乎并未因此而減弱，金融恐慌更是由單一的次 貸領(lǐng)域向其他領(lǐng)域迅速擴(kuò)展。就金融危機(jī)對中國的影響而 言，直接影響和短期影響比較容易被觀測，其影響程度也相 對有限。但就其帶來的間接影響和長期

3、連帶效應(yīng)看，其作用 不可忽視。在經(jīng)歷了上世紀(jì) 90 年代的互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂、 2001 年的 “9?11”事件以后，美國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了衰退的預(yù)期。美聯(lián)儲為 了避免經(jīng)濟(jì)衰退和通貨緊縮，刺激經(jīng)濟(jì)增長，于 2003 年 6 月將聯(lián)邦基金利率大幅下調(diào)至 1。這一劑貨幣政策的猛藥， 有效促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的升溫。在降息的同時，美國國會為了扶持 次級貸款者購房需求而制定了相關(guān)立法。這樣一來，降息與 法律扶持直接使得房地產(chǎn)開發(fā)商很容易獲得低成本的銀行 貸款，另一方面購房者又很輕易地在政策保護(hù)下獲得購房貸 款，而且在房價不斷持續(xù)上漲的背景下又不必過多考慮還款 問題。在這樣一個紅火的景象中，隨著房價的持續(xù)上漲，房 地產(chǎn)商贏利

4、了，購房者似乎也得到了實(shí)惠，銀行的貸款看似 也沒有風(fēng)險，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的行業(yè)也跟著“沾光” 。這是 一個大家都滿意，大家都盈利的局面。就在房地產(chǎn)被各方炒 得熱火朝天的時候，有人開始擔(dān)心美國經(jīng)濟(jì)是否出現(xiàn)過熱的 問題，美聯(lián)儲開始考慮加息。而新一輪加息的直接結(jié)果是房 價開始波動并隨后持續(xù)走低，幾年來由房地產(chǎn)價格上漲吹起 來的經(jīng)濟(jì)泡沫終于出現(xiàn)了裂痕。房價走低制約了次貸者的還 款能力，還款出現(xiàn)資金斷鏈，產(chǎn)生次貸危機(jī)并擴(kuò)展到信用市 場，結(jié)果造成整個金融市場的動蕩。從美國房地產(chǎn)市場的繁榮和衰退歷程中，我們可以看出 個人住房貸款市場景氣度對國家宏觀調(diào)控的敏感性較高。一 旦國家大力推行緊縮性宏觀調(diào)控政策，便會推

5、動個人住房貸 款市場由繁榮走向蕭條，而原本在繁榮期掩蓋起來的危機(jī)就 會在這一時期充分暴露，從而影響商業(yè)銀行乃至國家金融體 系的穩(wěn)定。近幾年，國內(nèi)銀行業(yè)把個人住房貸款視為銀行的 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，積極搶占個人住房貸款市場的同時，大都忽視了 風(fēng)險防范。然而，從美國次貸危機(jī)的例子可以看出，個人住 房貸款實(shí)際上是一種風(fēng)險較高且風(fēng)險隱蔽性較強(qiáng)的貸款。隨 著時間的推移和國家宏觀調(diào)控力度的加大，個人住房貸款的 風(fēng)險就會浮出水面。我國房地產(chǎn)市場還存在著特殊風(fēng)險。第一，我國房地產(chǎn) 業(yè)長期實(shí)行預(yù)售制度。不可否認(rèn)預(yù)售制度對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā) 展的巨大推動作用，但是很多市場風(fēng)險和交易問題源于房屋 預(yù)售制度。預(yù)售制度的存在，助長了

6、投機(jī)因素。一些房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)“空手套白狼”。在土建時，讓建筑承包商帶資墊 付，將成本進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁；在取得預(yù)售許可證時，先收取定金、 預(yù)收款、首付款和整個房款，將成本轉(zhuǎn)嫁給購房者。在房屋 預(yù)售制度下，一方面，消費(fèi)者要為開發(fā)商承擔(dān)一部分成本， 比如利息和保費(fèi)；另一方面，消費(fèi)者購房只能根據(jù)開發(fā)商的 承諾作出決定，主動權(quán)完全掌握在開發(fā)商手中，一旦開發(fā)商 不兌現(xiàn)約定， 或者不完全兌現(xiàn)， 消費(fèi)者的權(quán)益就將受到侵害。 第二，我國房地產(chǎn)市場還存在著地價房價倒掛、 過分投資“預(yù) 期”的問題。拿地多少成為房地產(chǎn)資本市場的決定力量，單 位土地的市值也成為預(yù)測房地產(chǎn)上市公司投資前景的重要 依據(jù)。在此形勢下， “房賣得好

7、不如地囤得好” 。土地樓板價 甚至高過現(xiàn)售市場房價，這種“面粉比面包貴”的“倒掛” 現(xiàn)象成為專家和房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于“泡沫”的最大擔(dān)憂之一。 第三，商業(yè)銀行面臨雙重風(fēng)險。我國的商業(yè)銀行既為房地產(chǎn) 開發(fā)商建房提供貸款，又為購房者提供個人住房按揭貸款， 承擔(dān)著來自開發(fā)商與個人住房抵押貸款借款人的雙重風(fēng)險。 房地產(chǎn)預(yù)售制度不僅導(dǎo)致了頻繁的侵權(quán)行為，更大大提高了 商業(yè)銀行的風(fēng)險。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，近年來開發(fā)商的自有資金 逐年下降。房企對銀行貸款的依存度越來越高，給銀行業(yè)帶 來了巨大風(fēng)險：其一，房地產(chǎn)企業(yè)以銀行貸款為主進(jìn)行開發(fā) 建設(shè)，等于將房地產(chǎn)風(fēng)險完全轉(zhuǎn)嫁到了銀行身上，一旦房價 走低，銀行隨時面臨危機(jī)；其二，

8、個別小開發(fā)商攜銀行貸款 和預(yù)售房款潛逃，也會給銀行造成損失。一向被各大銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個人住房按揭貸款，也 已出現(xiàn)不良苗頭。 數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示， 2007 年上半年居民戶貸款 同比增加 25.7，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了人民幣貸款同比 16.5的增速， 住房貸款供需兩旺，但背后隱藏的風(fēng)險卻令人十分擔(dān)憂。北京與上海兩地的家庭平均負(fù)債率，已分別高達(dá)120 %150。從 2004 年至 2006 年 9 月末，上海中資銀行個人房 貸平均不良率在兩年多的時間里上升了 7 倍多，商業(yè)性房貸 逾期違約率上升 10倍。2005年1 月1 日實(shí)施的最高人民 法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定 中，明確規(guī)定：

9、“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的 居住房屋，不得拍賣、變賣或抵押。 ”這就給銀行提出了一 個嚴(yán)峻問題：自住型住房抵押貸款風(fēng)險加大，一旦貸款人停 止還款銀行將無法處置變現(xiàn)。因此，考慮到現(xiàn)實(shí)中的資金回 收難度，自住型住房抵押對銀行的保障作用大打折扣，一旦 房價轉(zhuǎn)向?qū)τ谡麄€銀行業(yè)無疑是一場災(zāi)難。除此以外，不能 忽視的是由于流動性過剩，越來越多的人把錢投到了房市， 投機(jī)行為產(chǎn)生了住房高空置率，如北京的住房空置率已超出 國際警戒線。高空置率不僅造成了資源的浪費(fèi)，更是為金融 危機(jī)埋下伏筆。二、加強(qiáng)我國房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險防范1 加快建設(shè)和完善信用等級評估及個人征信系統(tǒng) 完善的信用分級制度是實(shí)現(xiàn)金融衍生創(chuàng)

10、新的基石。缺乏 最基本的個人信用征集體系。將造成風(fēng)險控制手段的局限、 目標(biāo)市場劃分不清、對借款人約束力不夠等問題。雖然目前 上海等少數(shù)城市開始進(jìn)行個人征信的試點(diǎn)工作，但就全國而 言，這項(xiàng)工作的進(jìn)展依舊緩慢，亟待加強(qiáng)。美國次貸危機(jī)的 爆發(fā)源于原始資產(chǎn)池中次級貸款者的大量違約，通過對貸款 構(gòu)成要素的比較可知，中國的住房貸款申請人多數(shù)具有相當(dāng) 的還款能力，能在一定程度上抵制違約風(fēng)險的發(fā)生。但更值 得引起注意的是中國個人信用評價制度的缺失，貸款機(jī)構(gòu)和 借款人之間存在著嚴(yán)重的信息不對稱，加快建設(shè)中國的個人 征信系統(tǒng)迫在眉睫?，F(xiàn)實(shí)的情況 是，商業(yè)銀行普遍把房 地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，為了爭取

11、更多的 市場份額，部分商業(yè)銀行基層行采取變通、變相或違規(guī)做法 來降低貸款標(biāo)準(zhǔn)、減少審查步驟、放松真實(shí)性審核，嚴(yán)重影 響銀行資產(chǎn)安全。據(jù)統(tǒng)計， 2006 年有關(guān)部門對 16 個城市的 住房貸款抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，平均 22.31 的借款人辦理貸款時 未曾與銀行直接見面。北京、杭州、廣州等城市，該比例分 別高達(dá) 35.4、 32.83和 32.2。甚至于產(chǎn)生未經(jīng)批準(zhǔn)，擅 自開辦轉(zhuǎn)按揭貸款和加按揭貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)象。2 盡快推動住房按揭貸款證券化市場的發(fā)展 資產(chǎn)證券化作為一種金融創(chuàng)新產(chǎn)品是一把“雙刃劍” ， 它既可以分散銀行風(fēng)險，又可能不斷孕育更大的風(fēng)險。但是 我們不能因?yàn)樗呢?fù)面效應(yīng)止步不前，而是應(yīng)該盡快推

12、動住 房按揭貸款證券化市場的發(fā)展，避免房貸風(fēng)險高度集中于銀 行體系；同時使銀行回籠大量資金，以解決當(dāng)前存在的“短 存長貸”問題。另一方面，在推行資產(chǎn)證券化的過程中要以 原生資產(chǎn)市場為基礎(chǔ)，選擇銀行的優(yōu)良資產(chǎn)進(jìn)行證券化，加 強(qiáng)信息披露，注意掌握規(guī)律，做到趨利避害。2005 年 12 月 15 日，中國建設(shè)銀行推出了國內(nèi)首個住房 抵押貸款證券化產(chǎn)品。經(jīng)過兩年的發(fā)展，與龐大的個人按揭 貸款余額相比，個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品市場的規(guī)模仍 然太小，根本無法適應(yīng)龐大的住房抵押貸款一級市場和二級 市場的需要。由于資產(chǎn)證券化提供的流動性占比很小，我國 的個人住房抵押貸款的資金主要來源仍然是居民的銀行存 款。

13、一旦長期居高的儲蓄率下降，就可能導(dǎo)致銀行面臨資金 短缺危機(jī)。加快住房抵押貸款證券化，發(fā)行抵押貸款債券， 引進(jìn)抵押貸款投資者可以有效解決銀行資金問題，并減少風(fēng) 險積聚。問題的關(guān)鍵在于如何結(jié)合我國國情，選擇適合我國 的住房抵押貸款證券化模式，克服現(xiàn)行相關(guān)制度上的障礙， 使住房抵押貸款證券化能在其一級市場和二級市場上合理 運(yùn)作和健康發(fā)展。國家應(yīng)委托證監(jiān)會協(xié)同各有關(guān)部門制定出 有利于整體法律環(huán)境建設(shè)的相關(guān)制度，建立信用擔(dān)保機(jī)制， 完善現(xiàn)行可變利率抵押貸款，提高信用評級機(jī)構(gòu)的市場信任 度，加強(qiáng)對二級市場的宏觀調(diào)控、協(xié)調(diào)與有效監(jiān)管。3 建立存款保險制度，變隱性保險為顯性保險所謂存款保險制度，是一個國家為了

14、保護(hù)存款人的利益 和維護(hù)金融秩序的穩(wěn)定，通過法律形式建立的一種在銀行因 意外事故破產(chǎn)時進(jìn)行債務(wù)清償?shù)闹贫?，即由各家存款性金?機(jī)構(gòu)交納保費(fèi)，一旦投保機(jī)構(gòu)面臨危機(jī)或破產(chǎn)，就由存款保 險機(jī)構(gòu)為存款人支付一定限度的存款。存款保險制度是一種 為危機(jī)銀行“買單”的制度，廣義上講每個國家都有存款保 險制度，即使沒有顯性的存款保險制度，當(dāng)一個國家爆發(fā)大 的系統(tǒng)性銀行危機(jī)時，政府也會采取救援措施。存款保險制 度目前已經(jīng)成為各國維護(hù)金融體系安全的重要手段。存款保 險的作用方式并不等同于最后貸款人。最后貸款人機(jī)制的資 金主要來源于央行的再貸款，而存款保險資金則來源于投保 機(jī)構(gòu)交納的保費(fèi)。設(shè)計良好的存款保險制度有助

15、于維護(hù)金融 穩(wěn)定和市場秩序：存款保險制度有利于保護(hù)存款人利益，避 免銀行擠兌，提高銀行業(yè)的信譽(yù)，實(shí)現(xiàn)金融體系穩(wěn)定；有助 于完善市場退出機(jī)制，實(shí)現(xiàn)銀行間的公平競爭；有助于強(qiáng)化 金融監(jiān)管，減輕監(jiān)管機(jī)構(gòu)和公眾的負(fù)擔(dān)。在我國，中央政府對所有銀行存款提供擔(dān)保。雖然以往 國內(nèi)的銀行危機(jī)都由國家和央行作為強(qiáng)有力的后盾，但是隨 著銀行的全面改革，國有銀行已沒有百分之百的信用保障， 央行不可能再像以前那樣提供無限的再貸款供給。一旦陷入 困境，央行將獨(dú)家承擔(dān)最后貸款人和救援者的責(zé)任，這等于 把全國的信用風(fēng)險都壓在央行一家身上，一旦發(fā)生信用危 機(jī)，央行其實(shí)是無力擔(dān)此重任的。我國建立存款保險制度已 勢在必行。在 2006 年發(fā)布的國家“十一五”規(guī)劃綱要中已 明確提出要“規(guī)范金融機(jī)構(gòu)市場退出機(jī)制，建立相應(yīng)的存款 保險、投資者保護(hù)和保險保障制度” ；按照 2007 年全國金融 工作會議的有關(guān)精神，加快建立存款保險制度已被納入議事 日程。但是存款保險制度、機(jī)構(gòu)的設(shè)立與完善并非“一朝一 夕”的事情，可以先在各商業(yè)銀行系統(tǒng)內(nèi)部實(shí)行存款保險， 或者按區(qū)域建立存款保險基金，然后再向符合國際慣例、全 國集中統(tǒng)一的存款保險制度過渡。“前車之鑒，后事之師” 。金融危機(jī)來勢洶洶，但也又 一次佐證了任何創(chuàng)新都要經(jīng)歷不斷的修正、探索，才能