房屋買賣合同糾紛法律問題(doc 10頁)

1、學(xué)習(xí)文檔 僅供參考案例一：甲乙雙方于98年8月簽訂房屋買賣合同一份，甲方將位于我市某小區(qū)建筑面積86平方左右的樓房一套以5萬元的價(jià)款賣給乙方，雙方簽訂了樓房買賣合同，乙方付給甲方購房款4.5萬元，甲方也將樓房交付乙方。但因該房當(dāng)時(shí)屬甲方福利房，不能辦理房屋過戶手續(xù)，雙方約定待甲方享有全部產(chǎn)權(quán)并過戶乙方后，支付剩余購房款5千元。如甲方三年內(nèi)不能享有全部產(chǎn)權(quán)，合同解除，甲方退款，乙方退房，雙方互不負(fù)違約責(zé)任。2000年4月，甲方享有了該房的全部產(chǎn)權(quán)，辦理了房產(chǎn)證，甲方隨即將房產(chǎn)證交與乙方，乙方支付了下欠房款5千元，雙方未辦理過戶登記手續(xù)。2000年下半年，乙方外出做生意，至2008年年初回家，要求

2、甲方辦理房屋過戶登記，但甲方拒絕辦理，雙方遂產(chǎn)生糾紛。乙方訴至法院，要求確認(rèn)雙方房屋買賣合同有效，判令甲方辦理過戶手續(xù)。甲方辯稱乙方訴訟已超兩年的訴訟時(shí)效，樓房出售時(shí)屬福利房，依據(jù)當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)，雙方樓房買賣合同無效。問題一，雙方合同的效力，能不能判令甲方辦理過戶登記？答案：合同有效，不能判令判令甲方辦理過戶登記。法律依據(jù)：合同法第44條；最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法假設(shè)干問題的解釋一第九條依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院

3、應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。物權(quán)法第九條、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。物權(quán)法第十五條、當(dāng)事人之間訂立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力。解釋：物權(quán)、債權(quán)的效力高低問題。具體解決方法：承擔(dān)違約損失舉例解釋。問題二，是否超訴訟時(shí)效？答案：不超。依據(jù)山東省高院2009年民事審判會(huì)議紀(jì)要，關(guān)于商品房買賣合同中的買受人請(qǐng)求出賣

4、人辦理物權(quán)變動(dòng)手續(xù)是否適用訴訟時(shí)效的問題。在商品房買賣中，如果出賣人已經(jīng)將商品房實(shí)際交付給買受人，買受人亦實(shí)現(xiàn)了對(duì)商品房的占有，此時(shí)買受人請(qǐng)求出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，辦理商品房產(chǎn)權(quán)的登記手續(xù)的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)屬性，依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定適用民法通則關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。關(guān)于房地產(chǎn)合同效力的認(rèn)定問題。鼓勵(lì)交易，維護(hù)交易安全是合同法、物權(quán)法的重要精神，實(shí)踐中要謹(jǐn)慎正確地認(rèn)定房地產(chǎn)合同的效力，防止出現(xiàn)阻礙合法交易的后果。一是根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用合同法司法解釋的規(guī)定，人民法院只能依據(jù)法律和行政法規(guī)來認(rèn)定合同效力，而不能直接援引地方性法規(guī)和行政規(guī)章作為判斷合同效力的依據(jù)，可以根據(jù)合同法第五十二條第四項(xiàng)的規(guī)定，一

5、損害社會(huì)公共利益為由確認(rèn)合同無效；二是只有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定才能確認(rèn)合同無效。根據(jù)最高人民法院近幾年來頒布的幾個(gè)司法解釋的精神，強(qiáng)制性規(guī)定包括管理性標(biāo)準(zhǔn)和效率性標(biāo)準(zhǔn)。管理性標(biāo)準(zhǔn)是指法律及行政法規(guī)未明確規(guī)定違反此類標(biāo)準(zhǔn)將導(dǎo)致合同無效的標(biāo)準(zhǔn)，此類標(biāo)準(zhǔn)旨在管理和處罰違反規(guī)定的行為，但并否認(rèn)該行為在民法上的效力。效力性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定是指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反該類規(guī)定將導(dǎo)致的、合同無效的標(biāo)準(zhǔn)，或者雖未明確規(guī)定違反之后將導(dǎo)致合同無效，但假設(shè)是合同繼續(xù)有效將損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益的標(biāo)準(zhǔn)，此類標(biāo)準(zhǔn)旨在否認(rèn)其在民法上的效力，因此，只有違反效力性的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的，才應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房地產(chǎn)合同無效：三是根據(jù)物權(quán)

6、法關(guān)于債權(quán)效力與物權(quán)效力相區(qū)分的原則，根據(jù)該原則，房地產(chǎn)合同效力的認(rèn)定要依據(jù)合同法的規(guī)定，而房地產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)則受物權(quán)法的規(guī)制，房地產(chǎn)合同的效力不受房地產(chǎn)變動(dòng)要件的影響。案例二，我市某企業(yè)職工在城郊某村購買了該村村民村建樓房一套并簽訂了購房合同，因欠購房款發(fā)生爭(zhēng)議，訴至法院，請(qǐng)求支付下欠購房款。法院該如何判決？山東省高院2009年民事審判會(huì)議紀(jì)要規(guī)定，關(guān)于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村村民私有房屋和“小產(chǎn)權(quán)房”的效力問題。宅基地使用權(quán)是我國(guó)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員相應(yīng)的一項(xiàng)用益物權(quán)，與物權(quán)人特定的身份具有密切的聯(lián)系。對(duì)于建立于集體所有土地之上的宅基地使用權(quán)的買賣問題，我國(guó)法律包括物權(quán)法均沒有明確規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)適用

7、國(guó)家有關(guān)政策的規(guī)定進(jìn)行裁判。國(guó)務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁炒賣土地的通知的第二條第2款規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日國(guó)務(wù)院在關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的規(guī)定中再次強(qiáng)調(diào)，“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。法律也明確規(guī)定禁止農(nóng)村宅基地隨意轉(zhuǎn)讓和抵押，可見，國(guó)家現(xiàn)行政策明確規(guī)定禁止城鎮(zhèn)消滅在農(nóng)村購買宅基地或者地上建筑物，因此，人民法院應(yīng)當(dāng)按照2005年全省民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要的意見，據(jù)此認(rèn)定城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買賣合同為無效合同，不支持城鎮(zhèn)居民要求在農(nóng)村購買宅基地或者房屋的訴訟請(qǐng)求。對(duì)于本集體

8、經(jīng)濟(jì)組織以外的其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買農(nóng)村居民宅基地和住宅的，應(yīng)當(dāng)如何處理，法律未明確規(guī)定。由于農(nóng)村宅基地具有極強(qiáng)的福利和保障性質(zhì)，且是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無償取得的，由此，取得宅基地使用權(quán)的主體應(yīng)當(dāng)限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，否則將會(huì)擾亂現(xiàn)行的集體土地管理秩序和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理體制，因此，對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的村民購買本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的宅基地和房屋的，原則上也應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為無效。對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”的買賣問題，按照我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)管理法規(guī)的規(guī)定，我國(guó)集體所有的土地在未辦理國(guó)家征收手續(xù)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地之前，禁止進(jìn)人房地產(chǎn)市場(chǎng)，由此，集體經(jīng)濟(jì)組織開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”的行為是不受法律保護(hù)的，買賣

9、“小產(chǎn)權(quán)房”合同實(shí)質(zhì)上變相買賣農(nóng)村宅基地，也不可能辦理物權(quán)變動(dòng)手續(xù)，因此，“小產(chǎn)權(quán)房”的買賣合同也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。具體到本案，法院會(huì)判決雙方的樓房買賣合同無效，互相返還房屋、購房款，并可能依據(jù)過錯(cuò)賠償責(zé)任。關(guān)于商品房的買賣合同問題。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋理解適用第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同?！咎崾尽吭摻忉寖H適用簽訂商品房買賣合同，買房人支付房?jī)r(jià)款的房地產(chǎn)買賣糾紛的處理。其它房地產(chǎn)糾紛不屬于該解釋調(diào)整的范圍。第二條出賣人未取得商

10、品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！咎崾尽抠I房人僅憑房地產(chǎn)商沒有取得【五證】”(即：土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、商品房預(yù)售許可證)賣房而要求解除商品房買賣合同不一定會(huì)得到法院支持，只有到起訴時(shí)，房地產(chǎn)商仍然不能取得預(yù)售許可證，買房人請(qǐng)求法院解除合同才有實(shí)際意義，除非買房人在合同中對(duì)房地產(chǎn)商如果簽訂合同時(shí)沒有取得【五證】如何處理作出了具體約定。第四十四條 商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：    一已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

11、60;   二持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；    三按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金到達(dá)工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；    四向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。    商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。原文】第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不

12、予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外?！咎崾尽咳绻I房人與房地產(chǎn)商在合同中沒有約定合同在備案后生效，沒有備案的合同仍是有效合同，即使有約定，如果買房人交付了本來應(yīng)合同生效后才須繳納的房款，沒有備案的合同也會(huì)被認(rèn)定為有效合同。買房人要防范自己的風(fēng)險(xiǎn)，一定要在合同中約定“合同在房地局備案后生效”，并不要在合同備案前，做實(shí)際執(zhí)行合同的事?！驹摹康谄邨l拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)

13、求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理?！驹摹康诎藯l具有以下情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！咎崾尽可唐贩抠I賣可以請(qǐng)求雙倍的情況，但并不意味一定能夠獲得雙倍賠償。返還已付利息是指什么利息，目前仍有不同解釋，貸款買房的買房人最好在合同上明確為“貸款利息”?！驹摹康诰艞l出賣人訂

14、立商品房買賣合同時(shí)，具有以下情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)?！咎崾尽抠I房人要特別注意“故意隱瞞”四個(gè)字，如果要主張?jiān)摋l所說的權(quán)利，需要提供足夠證據(jù)證明房地產(chǎn)商“故意隱瞞”，并能說服主審法官認(rèn)定“故意隱瞞”。【原文】第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房

15、屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持?！咎崾尽抠I房人要能提供“惡意”的證據(jù)?！驹摹康谑粭l對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！咎崾尽抠I房人要不想以房地產(chǎn)商單方面的“交房通知”作為房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)，一定要在合同中具體約定房屋的交付條件。第十四條出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面

16、積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人?！咎崾尽抠I房人要注意合同約定的是以什么面積誤差作為處理面積問題的標(biāo)準(zhǔn)。第十九條商品房買賣合同約定或者城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！咎崾尽?/p>