XX大樓物業(yè)管理方案

1、福州國(guó)稅大樓物業(yè)管理方案目錄一、物業(yè)服務(wù)承諾書(shū).2二、特色服務(wù)承諾.3二、物業(yè)項(xiàng)目概況.4四、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容.5五、質(zhì)量管理目標(biāo).9六、管理規(guī)章制度.10七、物業(yè)管理人員編制及職責(zé).14八、經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算. .15九、 其它. .19附件一：馬尾國(guó)稅大樓物業(yè)管理工作流程及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn).20附件二：馬尾國(guó)稅大樓日常保潔服務(wù)項(xiàng)目及作業(yè)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn).22、物業(yè)服務(wù)承諾書(shū)福州市馬尾區(qū)國(guó)家稅務(wù)局：根據(jù)貴單位提供的【馬尾國(guó)稅大樓】物業(yè)管理服務(wù)條件信息和規(guī)定要 求，我公司經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)考察并結(jié)合自身?xiàng)l件， 決定按21181元/月的物業(yè)服務(wù)費(fèi) （免收國(guó)稅局職員所有停車費(fèi)）報(bào)價(jià)，承擔(dān)【馬尾國(guó)稅大樓】的物業(yè)管理 服務(wù)任務(wù)?，F(xiàn)我司

2、已制畢【馬尾國(guó)稅大樓】物業(yè)管理服務(wù)策劃案，特呈上請(qǐng)審 閱。若我司有幸獲得【馬尾國(guó)稅大樓】物業(yè)管理服務(wù)權(quán)，我司將在15日內(nèi)與貴單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并按國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同 對(duì)【馬尾國(guó)稅大樓】實(shí)施統(tǒng)一管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。物業(yè)管理單位:福州XX家園物業(yè)管理有限公司法定代表人：（簽章）授權(quán)代表人：一（簽章）二、特色服務(wù)承諾2006年9月8日 三星級(jí)酒店一站式服務(wù)： 業(yè)主只需要向物業(yè)管理處撥打一個(gè)物業(yè)服 務(wù)熱線電話，即可解決工作中的一切物業(yè)管理問(wèn)題，真正體會(huì)到星級(jí)酒店 式服務(wù)。 不均衡管理： 我司各項(xiàng)服務(wù)工作均會(huì)依照工作的輕重緩急和業(yè)主的 工作規(guī)律進(jìn)行統(tǒng)籌安排，不均衡、

3、有所側(cè)重地安排工作，通過(guò)優(yōu)化后的工 作編排使管理更加人性化，更加節(jié)省業(yè)主的每一分錢(qián)，更加符合專業(yè)化物 業(yè)管理公司的要求。 零干擾服務(wù)：我司將認(rèn)真解決因自身的工作給業(yè)主造成的二次干擾 問(wèn)題，努力將二次干擾降至最低，給業(yè)主一個(gè)安全、舒適、便捷的工作環(huán) 境。 時(shí)效工作制：對(duì)業(yè)主的服務(wù)工作一律實(shí)行時(shí)效制，即： 所有對(duì)外的 服務(wù)工作，均將在向業(yè)主公開(kāi)承諾的時(shí)間內(nèi)完成或有處理結(jié)果。 回訪工作制： 我司將對(duì)照自己的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程對(duì)展開(kāi)的服務(wù)工作定 期走訪業(yè)主，虛心接受業(yè)主的建議和批評(píng)，并將重大決策、措施均事先通 報(bào)給業(yè)主知曉。 公開(kāi)服務(wù)制： 所有有償服務(wù)工作均向業(yè)主全面公開(kāi)。 物業(yè)處禁止員工向業(yè)主索取任何額外

4、的酬勞。 首問(wèn)責(zé)任制：物業(yè)人員在接到業(yè)主咨詢、投訴或求助時(shí)，均應(yīng)全程 跟蹤處理業(yè)主提出的問(wèn)題，并將處理結(jié)果及時(shí)反饋給業(yè)主。三、物業(yè)項(xiàng)目概況物業(yè)項(xiàng)目名稱： 【馬尾國(guó)稅大樓】 （以下簡(jiǎn)稱“大樓” ）物業(yè)使用性質(zhì)：辦公用房 物業(yè)委托單位：福建省福州市馬尾區(qū)國(guó)家稅務(wù)局 物業(yè)管理單位：福州xx家園物業(yè)管理有限公司 物業(yè)總體概況：“大樓” 位于福州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)馬尾科技園區(qū)南側(cè)， 江濱大道北側(cè)， 東臨福州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)，北臨福馬路，南臨江濱大道，交通 便利，環(huán)境優(yōu)美，是行政辦公不可多得的理想寶地?！按髽恰闭嫉孛娣e約1500平方米，樓高十一層?？偨ㄖ娣e約6500平方米，其中架空一層為停車場(chǎng)及設(shè)備

5、用房。 “大樓”一層為大廳，二層為 報(bào)稅大廳，三至九層為辦公室、會(huì)議室、文體活動(dòng)室等。大樓有主次兩個(gè) 出入口。“大樓”主要設(shè)備：1、電梯2部2、中央空調(diào)機(jī)組3、200KW發(fā)電機(jī)組1臺(tái)四、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容1、綜合管理（1）設(shè)立專業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，實(shí)行綜合一體化管理。（2）設(shè)立固定的辦公場(chǎng)所，管理人員佩帶明顯標(biāo)識(shí)牌，持證上崗。（3）實(shí)行“酒店一站式”服務(wù)，設(shè)立物業(yè)管理處及服務(wù)熱線電話。（4）簽訂標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)合同，管理單位責(zé)、權(quán)、利關(guān)系明確。（5）制訂各類管理人員的崗位責(zé)任制、內(nèi)部管理運(yùn)作及考核制度、制 訂業(yè)主公約和大樓公眾管理規(guī)章制度及完善的管理工作流程。（6）檔案資料齊全，管理完善，分類合理

6、，方便查閱。2、安防/消防及車輛管理（1）安防和車輛實(shí)行一體化管理，建立專業(yè)化安防隊(duì)伍，巡邏及管理 制度落實(shí)，實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理和訓(xùn)練，安防人員有統(tǒng)一制服，熟悉大樓情 況，認(rèn)真負(fù)責(zé)，文明值勤，言行規(guī)范。（2）消防設(shè)施設(shè)備完好無(wú)損。（3）可能危及業(yè)主安全處設(shè)立明顯標(biāo)識(shí)和防范措施。（4）無(wú)因管理公司責(zé)任造成重大刑事案件和重大火災(zāi)事故。（5）停車場(chǎng)管理制度落實(shí)， 實(shí)行車位分區(qū)管理制度，機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)出有登記，無(wú)因管理公司責(zé)任造成車輛損壞和丟失。 （6）大樓內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛停泊有序，制度落實(shí)，無(wú)違章行駛及停泊。（7）非機(jī)動(dòng)車輛管理制度落實(shí)，管理有序，停放整齊。（8）大樓電梯口24小時(shí)防衛(wèi)值勤，業(yè)主、來(lái)訪人員進(jìn)出管

7、理有序。 設(shè)立24小時(shí)安全防范巡視。（9）防火、防盜、防劫、防無(wú)端騷擾；建立應(yīng)急救助預(yù)案，及時(shí)處理 突發(fā)性事件；（10）建立義務(wù)消防隊(duì)，向業(yè)主開(kāi)展消防知識(shí)宣傳。 （11）保證消防通道暢通，消防疏散標(biāo)志醒目、完好、齊全。3、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)（1）房屋外觀完好、整潔、無(wú)妨礙市容和觀瞻。外墻無(wú)銹跡，無(wú)安全 隱患，室外招牌廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一美觀無(wú)安全隱患，外墻裝飾無(wú)破損。（2）房屋本體共用設(shè)施整潔完好，共用樓梯、天臺(tái)、通道等無(wú)堆放雜 物及違章占用等。（3）無(wú)擅自改變房屋用途， 大樓有明顯標(biāo)志， 入樓主要路口公共地方 有路標(biāo)識(shí)圖。（4）堅(jiān)持房屋修繕制度、管理處值班制度和報(bào)修措施， 并建立回訪制 度和

8、回訪記錄。（5）制定年度房屋養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并抓好落實(shí)。（6）房屋完好率達(dá)到98%以上，維修合格率達(dá)到100%。4、環(huán)境衛(wèi)生管理（1）清潔衛(wèi)生實(shí)行一體化管理，有專業(yè)的保潔人員，管理制度落實(shí)。 按不同的清潔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行清潔與保潔。（2）環(huán)衛(wèi)設(shè)備齊全完好，有垃圾收集設(shè)施，中轉(zhuǎn)設(shè)施等，垃圾日產(chǎn)日 清。（3）整體環(huán)境及環(huán)衛(wèi)設(shè)施隨時(shí)保持清潔，定期進(jìn)行衛(wèi)生消殺，定期投 放鼠藥（一年不少于4次）、滅蟑螂、滅蚊、滅蠅。（4）管道暢通，確保大樓內(nèi)共用雨水、污水管道通暢，化糞池每年清掏1次（5）外墻完好干凈，每年清洗1次。（6）負(fù)責(zé)大樓周邊公共環(huán)境及大樓中各層、屋頂?shù)那鍧嵭l(wèi)生。包括墻 面、踏步、門(mén)廊、吉祥飾物、玻璃門(mén)以及各樓

9、層通道、電梯間、值班室、 衛(wèi)生間、開(kāi)水間、正副局長(zhǎng)辦公室、接待室、會(huì)議室、健身房（含健身器 材）、消防通道、煙灰桶、樓梯扶手、大堂桌椅、掛圖、標(biāo)識(shí)牌、公共顯示 屏、照明設(shè)施、設(shè)備房、公共設(shè)施設(shè)備的清潔。（7）加強(qiáng)二次供水管理，每年清洗水池2次，保證水質(zhì)符合衛(wèi)生防疫 要求。5、綠化管理（1）建立完善的綠化管理制度。（2）保持大樓現(xiàn)有綠化面積不減少、不占用。（3）花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無(wú)踐踏折損現(xiàn)象，無(wú)大面積 黃土裸露。（4）綠化管理設(shè)施齊備完好，水源有保障。（5）加強(qiáng)綠化日常管理，包括水分管理、施肥、修剪、病蟲(chóng)害防治、 中耕除草、綠化保潔等。（6）及時(shí)對(duì)老化、死亡、損壞的植物進(jìn)行補(bǔ)種或

10、更改。（7）按要求在大樓走廊、通道及會(huì)議室擺放盆花、盆樹(shù)。（8）確保所擺放的盆花、盆樹(shù)四季常青。6、共用配套設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所管理（1）按規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)管理共用配套設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地，無(wú)缺漏或違章私自 改動(dòng)原規(guī)劃行為，無(wú)擅自侵占公共設(shè)施或場(chǎng)地，共用設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地完 好率達(dá)到98%以上。（2）負(fù)責(zé)大樓公用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)承重 結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、門(mén)廳、庭院、車庫(kù)）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。（3） 負(fù)責(zé)大樓規(guī)劃紅線以內(nèi)物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施和附屬建筑（包括上下水管道、化糞池、溝渠、停車場(chǎng)、路燈）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。4）負(fù)責(zé)大樓共有設(shè)施設(shè)備（包括排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)） 、無(wú)線、中央

11、空調(diào)系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、高低壓配電房、發(fā)電機(jī)組、水泵房、安全監(jiān)控系統(tǒng)、 樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、避雷設(shè)施等）的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。（5）二次供水箱加蓋加鎖，環(huán)境整潔，無(wú)二次污染。（6）公用排污、排雨水管線設(shè)施完好無(wú)損。（7）停車場(chǎng)及其他公共場(chǎng)地、建筑小品等完好無(wú)損。（8）路燈等公共照明完好率達(dá)到98%以上。（9）做好設(shè)施設(shè)備維修及安全措施。7、工作人員管理（1）人員培訓(xùn)有計(jì)劃、有考核、有記錄、制度落實(shí)到位。（2）有各類人員言行具體規(guī)范。（3）有各類人員符合資質(zhì)證書(shū)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。（4）有各類人員業(yè)績(jī)和工作量化考核制度，考核標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)意識(shí)和態(tài) 度好、敬業(yè)精神強(qiáng)。8、大樓文化（1）健全并落實(shí)各項(xiàng)精神文明

12、建設(shè)、大樓文化、大樓服務(wù)制度。（2）設(shè)立宣傳教育學(xué)習(xí)園地，并有房屋及設(shè)施設(shè)備管理、消防知識(shí)、大樓文化等宣傳方面的記錄或?qū)?、舉辦相應(yīng)的各種文化體育活動(dòng)。（3）定期開(kāi)展健康有益的宣傳活動(dòng)。（4）積極協(xié)助街道、派出所、居民委員會(huì)開(kāi)展各項(xiàng)工作。9、親情服務(wù)（1）管理處將在大樓醒目位置增設(shè)氣象牌，及時(shí)向業(yè)主公布最新氣象 信息，并提示業(yè)主做好不同天氣的應(yīng)對(duì)措施。（2）在門(mén)崗處放置數(shù)把便民雨傘，為雨天業(yè)主出入提供方便。（3）在物業(yè)處設(shè)置便民藥箱（如配置創(chuàng)可貼、紗布、正氣水、清涼油、 風(fēng)油精、棉簽、花露水等） ，為業(yè)主提供應(yīng)急服務(wù)。10、互動(dòng)服務(wù)（1）每年舉行一至兩次大樓聯(lián)誼活動(dòng)， 同時(shí)不定期舉辦一些小型業(yè)

13、主、物業(yè)交流茶花會(huì)，促進(jìn)大樓業(yè)主與業(yè)主、物業(yè)與業(yè)主的溝通與交流（2）每半年進(jìn)行一次業(yè)主意見(jiàn)征詢活動(dòng)，聽(tīng)取廣大業(yè)主要求、意見(jiàn)和 建議。11、特色服務(wù)（1）重物搬運(yùn)服務(wù) （接到服務(wù)需求后30分鐘之內(nèi)提供服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 面議）；（2）代訂機(jī)票、酒店服務(wù)（提前30分鐘預(yù)定）；（3）代理采購(gòu)（接到服務(wù)需求后30分鐘之內(nèi)提供服務(wù)）；（4）物品寄存（寄存點(diǎn)設(shè)在物業(yè)管理處或門(mén)崗值班室） 。五、質(zhì)量管理目標(biāo)1、工作目標(biāo)按照xx家園物業(yè)管理公司“誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、規(guī)范發(fā)展、親情服務(wù)、溫馨萬(wàn) 家”的質(zhì)量方針，堅(jiān)持勤、嚴(yán)、細(xì)、實(shí)的工作作風(fēng)，以“省級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管 理項(xiàng)目考核標(biāo)準(zhǔn)”為工作目標(biāo)，嚴(yán)格執(zhí)行ISO9001國(guó)際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)

14、的工 作程序，高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，創(chuàng)造一流的服務(wù)質(zhì)量。2、工作要求如下：1）設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，能源消耗在控制范圍內(nèi)；2）各項(xiàng)規(guī)章制度健全，工作程序嚴(yán)格規(guī)范；3）工程圖紙和設(shè)備技術(shù)檔案真實(shí)齊全有效；4）服務(wù)態(tài)度良好，無(wú)重大客戶投訴；(5)員工職責(zé)分工明確，工作高效，無(wú)重大違章違紀(jì)現(xiàn)象;(6)工作環(huán)境良好，工作現(xiàn)場(chǎng)整潔，物品存放有序。3、承諾管理指標(biāo)如下:序號(hào)承諾內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1房屋及配套設(shè)施完好率98%2房屋零修、急修及時(shí)率98%3維修質(zhì)量合格率100%4清掃保潔率95%以上5道路、車輛完好率95%以上6年投訴報(bào)修回訪率95%以上7業(yè)主綜合服務(wù)滿意率95%以上8綠化完好率95%以上9大型及重大設(shè)備完好率9

15、6%以上六、管理規(guī)章制度科學(xué)完善、合理量化的管理規(guī)章制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾▽殹＝?管【馬尾國(guó)稅大樓】后，我們將嚴(yán)格按照IS09001國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及本公 司質(zhì)量體系文件要求，對(duì)【馬尾國(guó)稅大樓】實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管 理，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，進(jìn)一步加強(qiáng)管理，提高管理質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效 益、環(huán)境效益和社會(huì)效益。以下為我司針對(duì)【馬尾國(guó)稅大樓】制定的各項(xiàng) 管理規(guī)章制度、操作規(guī)程和考核辦法。一、員工崗位職責(zé)【馬尾國(guó)稅大樓】物業(yè)管理處主任崗位職責(zé)【馬尾國(guó)稅大樓】物業(yè)管理處接待員崗位職責(zé)【馬尾國(guó)稅大樓】物業(yè)管理處保潔員崗位職責(zé)【馬尾國(guó)稅大樓】物業(yè)管理處保安班長(zhǎng)崗位職責(zé)【馬尾國(guó)稅大樓】物業(yè)管理處保安員崗

16、位職責(zé)【馬尾國(guó)稅大樓】物業(yè)管理處綠化工崗位職責(zé)【馬尾國(guó)稅大樓】物業(yè)管理處水電工崗位職責(zé)二、供配電系統(tǒng)管理工作手冊(cè)【馬尾國(guó)稅大樓】供配電設(shè)備巡檢及保養(yǎng)規(guī)定【馬尾國(guó)稅大樓】變壓器運(yùn)行管理規(guī)程【馬尾國(guó)稅大樓】電工安全操作規(guī)定【馬尾國(guó)稅大樓】高低壓配電室管理制度【馬尾國(guó)稅大樓】高低壓配電室停、送電操作程序【馬尾國(guó)稅大樓】臨時(shí)用電管理規(guī)定【馬尾國(guó)稅大樓】低壓配電室安全運(yùn)行操作規(guī)程【馬尾國(guó)稅大樓】配電室運(yùn)行電工守則【馬尾國(guó)稅大樓】配電室衛(wèi)生制度【馬尾國(guó)稅大樓】設(shè)備維修與保養(yǎng)制度三、給排水、發(fā)電機(jī)組、中央空調(diào)、電梯管理制度與操作規(guī)程【馬尾國(guó)稅大樓】水泵房管理制度【馬尾國(guó)稅大樓】給排水設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程【馬尾國(guó)

17、稅大樓】給排水設(shè)施操作規(guī)程【馬尾國(guó)稅大樓】發(fā)電機(jī)房管理制度【馬尾國(guó)稅大樓】發(fā)電機(jī)組運(yùn)行管理規(guī)程【馬尾國(guó)稅大樓】發(fā)電機(jī)組操作規(guī)程【馬尾國(guó)稅大樓】中央空調(diào)機(jī)房管理制度【馬尾國(guó)稅大樓】中央空調(diào)機(jī)組運(yùn)行管理規(guī)程【馬尾國(guó)稅大樓】中央空調(diào)機(jī)組操作規(guī)程【馬尾國(guó)稅大樓】電梯機(jī)房管理制度【馬尾國(guó)稅大樓】電梯運(yùn)行管理規(guī)程【馬尾國(guó)稅大樓】電梯操作規(guī)程四、消防管理制度與操作規(guī)程【馬尾國(guó)稅大樓】火警火災(zāi)應(yīng)急規(guī)程【馬尾國(guó)稅大樓】防火管理規(guī)程【馬尾國(guó)稅大樓】消防管理制度【馬尾國(guó)稅大樓】物業(yè)管理處突發(fā)性火災(zāi)應(yīng)急方案五、管理處運(yùn)作管理制度與操作規(guī)程【馬尾國(guó)稅大樓】物業(yè)接管規(guī)程【馬尾國(guó)稅大樓】物業(yè)移交規(guī)程【馬尾國(guó)稅大樓】管理處自

18、檢規(guī)程【馬尾國(guó)稅大樓】業(yè)主報(bào)修處理工作規(guī)程【馬尾國(guó)稅大樓】業(yè)主投訴處理工作規(guī)程【馬尾國(guó)稅大樓】業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查和征詢工作規(guī)定【馬尾國(guó)稅大樓】回訪工作規(guī)程【馬尾國(guó)稅大樓】文化活動(dòng)管理規(guī)程【馬尾國(guó)稅大樓】突發(fā)事件或異常情況處理規(guī)程【馬尾國(guó)稅大樓】應(yīng)急分隊(duì)工作規(guī)程【馬尾國(guó)稅大樓】二次供水衛(wèi)生安全制度【馬尾國(guó)稅大樓】工程設(shè)備設(shè)施突發(fā)性事件處理辦法六、房屋及公共場(chǎng)所管理規(guī)定【馬尾國(guó)稅大樓】公共場(chǎng)地使用管理規(guī)定【馬尾國(guó)稅大樓】空置房管理規(guī)定【馬尾國(guó)稅大樓】康樂(lè)中心管理規(guī)定七、房屋養(yǎng)護(hù)和修繕管理規(guī)定【馬尾國(guó)稅大樓】臨時(shí)明火作業(yè)管理規(guī)定【馬尾國(guó)稅大樓】房屋（設(shè)施）保養(yǎng)和修繕管理規(guī)定八、安防管理規(guī)定、工作規(guī)程、考核

19、規(guī)程、考核細(xì)則【馬尾國(guó)稅大樓】安防管理規(guī)定【馬尾國(guó)稅大樓】安防員儀容儀表要求及用語(yǔ)規(guī)范【馬尾國(guó)稅大樓】安防員軍體培訓(xùn)規(guī)定【馬尾國(guó)稅大樓】安防值班崗工作規(guī)程【馬尾國(guó)稅大樓】車輛停放與管理細(xì)則【馬尾國(guó)稅大樓】安防警用器械管理規(guī)程【馬尾國(guó)稅大樓】安防員工作考核細(xì)則【馬尾國(guó)稅大樓】安防員十不準(zhǔn)【馬尾國(guó)稅大樓】人員物品外出管理規(guī)定九、保潔工作流程與標(biāo)準(zhǔn)【馬尾國(guó)稅大樓】環(huán)境清潔工作程序【馬尾國(guó)稅大樓】保潔工作檢查規(guī)程【馬尾國(guó)稅大樓】物業(yè)管理處保潔管理規(guī)定【馬尾國(guó)稅大樓】業(yè)主報(bào)修工作流程圖【馬尾國(guó)稅大樓】保潔班工作標(biāo)準(zhǔn)【馬尾國(guó)稅大樓】保潔班崗位職責(zé)、標(biāo)準(zhǔn)及處罰辦法 十、公眾制度【馬尾國(guó)稅大樓】業(yè)主公約【馬尾

20、國(guó)稅大樓】精神文明建設(shè)公約【馬尾國(guó)稅大樓】房屋管理規(guī)定【馬尾國(guó)稅大樓】服務(wù)承諾【馬尾國(guó)稅大樓】防火與防風(fēng)管理規(guī)定【馬尾國(guó)稅大樓】衛(wèi)生管理規(guī)定【馬尾國(guó)稅大樓】綠化管理規(guī)定【馬尾國(guó)稅大樓】水、電管理規(guī)定【馬尾國(guó)稅大樓】廣告、招牌管理規(guī)定【馬尾國(guó)稅大樓】公共設(shè)施管理規(guī)定【馬尾國(guó)稅大樓】來(lái)訪管理規(guī)定【馬尾國(guó)稅大樓】電梯管理規(guī)定卜一、員工工作考核辦法【馬尾國(guó)稅大樓】物業(yè)管理處主任工作考核辦法【馬尾國(guó)稅大樓】物業(yè)管理處接待員工作考核辦法【馬尾國(guó)稅大樓】物業(yè)管理處保潔員工作考核辦法【馬尾國(guó)稅大樓】物業(yè)管理處保安班長(zhǎng)工作考核辦法 【馬尾國(guó)稅大樓】物業(yè)管理處保安員工作考核辦法【馬尾國(guó)稅大樓】物業(yè)管理處綠化工工作

21、考核辦法【馬尾國(guó)稅大樓】物業(yè)管理處水電工工作考核辦法七、物業(yè)管理人員編制及職責(zé)類另 y職務(wù)名額職責(zé)行政事務(wù)班（1 名）主任1全面負(fù)責(zé)管理處日常事務(wù)管理工作。保潔綠化班（2 名）保潔員2負(fù)責(zé)大樓所有公共區(qū)域的衛(wèi)生清潔工作。負(fù)責(zé)會(huì)議室、接待室、健身房及正副局長(zhǎng)辦公室茶水供應(yīng) 及衛(wèi)生保潔工作。綠化工兼職負(fù)責(zé)大樓所有公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)與管理工作。保安班（6 名）大堂保安員3負(fù)責(zé)大堂秩序維護(hù)，訪客登記與管理；負(fù)責(zé)夜間大樓巡視 工作，防止一切突發(fā)性事件的發(fā)生。車庫(kù)保安員3負(fù)責(zé)停車場(chǎng)車輛停放秩序管理，負(fù)責(zé)夜間監(jiān)控室值班管 理，防止一切突發(fā)性事件的發(fā)生。水電班（1 人）水電工1負(fù)責(zé)大樓公共設(shè)施、設(shè)備的小型維修

22、和局部技術(shù)改造。負(fù)責(zé)設(shè)備房各種機(jī)電設(shè)備（高低壓配電系統(tǒng)、高壓水泵、 中央空調(diào)、發(fā)電機(jī)組）的日常運(yùn)行工作，確保各項(xiàng)設(shè)施設(shè) 備的運(yùn)行正常。10八、經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算1、經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算表貨幣單位：人民幣元項(xiàng) 目月收入年收入備注物業(yè)費(fèi)總收入16723200676計(jì)算公式：【(1) + (2) + (3) +( 7)】+ ( 100%-6%=【9900+450+200+1670+1300+200+2000- 94%=15720 元 / 月十 94%16723 元/月序項(xiàng)目月支出年支出備注1人員經(jīng)費(fèi)9900118800含基本工資、獎(jiǎng)金、社保金、加班費(fèi)、年終獎(jiǎng)等。2維修費(fèi)用4505400指共用部位、共用設(shè)施設(shè)備單項(xiàng)

23、金額300 元以下的維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造費(fèi)用由我司承擔(dān)。單項(xiàng)金額超過(guò)300 兀以上的費(fèi)用由貴單位承擔(dān)（電梯、發(fā)電機(jī)組、中央空調(diào)等設(shè)備維保費(fèi)用由貴單位承擔(dān)；電梯年檢、滅火器藥劑更換、發(fā)電機(jī)油料費(fèi)用由貴單位承擔(dān)）。3辦公費(fèi)用2002400包括各種表格、辦公用品、電話費(fèi)等；4保潔費(fèi)用167020040包括保潔工具與保潔用品費(fèi)用【含外墻清洗（每年一次）、化糞池清掏（每年一次）、生活垃圾清運(yùn)（每天兩次）、水 池水塔清洗（每年兩次）費(fèi)用】。5綠化費(fèi)用130015600包括綠化施肥、修剪、室內(nèi)盆樹(shù)、盆花擺放等費(fèi)用；6保安費(fèi)用2002400包括更換電池、電珠，手電筒、對(duì)講機(jī)維修、上交安防公司管理費(fèi)等；7利潤(rùn)

24、2000240008法定稅收100312036稅率按總收入的 6%十算，月法定稅收為：16723 元 / 月X6% 1003 元 / 月合計(jì)167232006762、物業(yè)管理人員經(jīng)費(fèi)測(cè)算表序工種人數(shù)月工資標(biāo)準(zhǔn)（元）月累計(jì)（元）備注1物業(yè)主任1130013002保潔員270014003安防員690054004水電工1900900工資合計(jì)9000福利費(fèi)用900約占工資總額的 10%人員經(jīng)費(fèi)合計(jì)99003、維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用開(kāi)支預(yù)算表序號(hào)項(xiàng)目月支出（元）年支出（兀）備注1燈具1501800限指更換公共區(qū)域燈具（包括衛(wèi)生間）；2零星維修費(fèi)3003600如更換水龍頭、閥門(mén)、開(kāi)關(guān)等零 配件；房屋公共部位、道路的

25、損 壞維修費(fèi)用。合計(jì)45054004、行政辦公費(fèi)用開(kāi)支預(yù)算表序號(hào)項(xiàng)目月支出（元）年支出（元）備注1電話費(fèi)10012002各種質(zhì)量記錄表格30360指各崗位物業(yè)工作人員日常運(yùn)作所使用的工作記錄表格。3宣傳用品20240女口：紙張、毛筆、墨汁等。4其它易耗品開(kāi)支50600女口：水筆、圓珠筆、修正液、 復(fù)寫(xiě)紙、回形針、膠水、筆記 本等。合計(jì)20024005、保潔費(fèi)用開(kāi)支預(yù)算表序號(hào)項(xiàng)目月支出（元）年支出（兀）備注1水池清洗費(fèi)50600每年徹底清洗兩次；2生活垃圾清運(yùn)費(fèi)3003600每天清運(yùn) 2 次，做到日產(chǎn)日清；3化糞池清掏1001200每年徹底清掏一次。4外墻清洗費(fèi)4004800外墻每年清洗一次。5

26、衛(wèi)生紙50060006大小垃圾袋1201440用于樓梯間大垃圾桶和衛(wèi)生間 小垃圾桶內(nèi)；7保潔工具及保潔用品1501800保潔工具：指塵推、掃把、拖 把、畚斗抹布、水桶、馬桶刷、 毛巾、鋼絲球、玻璃刮等保潔 工具的損耗費(fèi)用；保潔用品：指洗手液、洗潔精、洗衣粉、潔廁劑、消毒水、玻 璃清洗劑、去污粉、不銹鋼油 等保潔品消耗；8消殺費(fèi)50600春、夏季每月大面積消毒一次。 秋、冬季每季度大面積消毒一 次。定期滅鼠、滅蟑、滅蠅等。合計(jì)1670200406、綠化費(fèi)用開(kāi)支預(yù)算表序號(hào)項(xiàng)目月支出（元）年支出（兀）備注1盆花4004800配置 80 盆盆花，保證隨壞隨換；2盆樹(shù)8009600配置 40 盆盆樹(shù)，保

27、證隨壞隨換；3綠化肥料費(fèi)20240每季度施肥一次；4綠化補(bǔ)植費(fèi)30360發(fā)現(xiàn)死株及時(shí)補(bǔ)植（保養(yǎng)期內(nèi)死株由綠化施工單位進(jìn)行補(bǔ)植）；5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用50600如病蟲(chóng)害防治等。合計(jì)1300156007、安全防衛(wèi)費(fèi)用開(kāi)支預(yù)算表序號(hào)項(xiàng)目月支出（元）年支出（兀）備注1對(duì)講機(jī)維修保養(yǎng)費(fèi)60720按 3 部對(duì)講機(jī)測(cè)算；2電池、電珠10120按電池每周更換一次測(cè)算；3蚊香10120按每年 6 個(gè)月使用期間測(cè)算， 安防 員夜班用（20 元/月X6 個(gè)月=120 元/年）。4上交保安公司管理費(fèi)120144020 元/人月X6 人=120 元/月合計(jì)2002400九、其 它1、物業(yè)的移交、驗(yàn)收、接管等均按政府有關(guān)規(guī)定實(shí)

28、施。2、要求貴單位無(wú)償為我司提供一定面積的物業(yè)管理用房使用。3、要求貴單位提供一定數(shù)量的物業(yè)物資辦公裝備、 辦公用品給我司無(wú) 償使用。4、大樓共用部位、共用設(shè)施設(shè)備單項(xiàng)金額300元以下的維修、養(yǎng)護(hù)、 更新、改造費(fèi)用由我司承擔(dān)。單項(xiàng)金額超過(guò)300元以上的費(fèi)用由貴單位承 擔(dān)（電梯、發(fā)電機(jī)組、中央空調(diào)等設(shè)備維保費(fèi)用由貴單位承擔(dān)； 電梯年檢、 滅火器藥劑更換、 發(fā)電機(jī)油料費(fèi)用由貴單位承擔(dān)） 。5、免收貴單位所有職員的停車管理費(fèi)。6、我司同意貴單位每月從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中提取500元（考評(píng)金）用于考 評(píng)?？荚u(píng)實(shí)行百分制，每季度考評(píng)一次。75分以下（含）扣發(fā)全額考評(píng)金；7585分發(fā)80%勺考評(píng)金；85分以上（含

29、）全額發(fā)放考評(píng)金（評(píng)分權(quán)屬比 例：辦公室占50%局長(zhǎng)室占30%干部職工占20%。附注：如需就本方案有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行磋商，請(qǐng)與我司董事總經(jīng)理朱正良 聯(lián)系。聯(lián)系電話：1預(yù)祝合作成功！福州xx家園物業(yè)管理有限公司2006 年 9 月 8 日附件一：馬尾國(guó)稅大樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)一覽表項(xiàng)目?jī)?nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)（一）基本要求1、 服務(wù)方與被服務(wù)方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2、承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)大樓共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得相關(guān)上崗證書(shū)。4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩帶

30、標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。6、公示物業(yè)服務(wù)電話。急修 30 分鐘內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維修和回訪記錄。7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目 與收費(fèi)價(jià)目。&按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)資金的收支情況。9、按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。10、每年至少 1 次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，滿意率 90%以上。（二）房屋管理1、 對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小 修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及

31、時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修 資金使用計(jì)劃，向貴單位提出報(bào)告與建議，根據(jù)貴單位的決定，組織維修。3、每日巡查 1 次大樓各樓層、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡 查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。4、按照房屋裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約要求， 建立完善的房屋裝飾裝修管理 制度。 裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和 注意事項(xiàng)。每日巡查 1 次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆 改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告貴單位和有關(guān)主管部門(mén)。5、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告貴單位和有關(guān) 主管部門(mén)。6、大樓主

32、出入口設(shè)有平面示意圖，各樓層、科室和公共配套設(shè)施、場(chǎng)地有明顯標(biāo)志。項(xiàng)目?jī)?nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)（三）共 用 設(shè)施 設(shè) 備維 修 養(yǎng)護(hù)1、 對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的除外）。2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。3、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、 規(guī)范， 責(zé)任人明確； 操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī) 程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。4、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及 時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修，更新改造計(jì)劃 和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向貴單位提出報(bào)告與建議，根據(jù)貴單位的決定，組

33、織 維修或者更新改造。5、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。6、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。7、大樓道路平整，主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。 &路燈、樓道燈完好率 90%以上。9、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突 發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。（四） 協(xié)助 維護(hù)公共 秩序1、 大樓大堂 24 小時(shí)值勤。2、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每 2 小時(shí)至少巡查 1 次。3、對(duì)進(jìn)出大樓的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。4、對(duì)進(jìn)出大樓的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。5、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及

34、時(shí)報(bào)告貴單位和有關(guān) 部門(mén)，并協(xié)助米取相措施。（五）保 潔 服務(wù)1、 大樓內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃兩次以上，干凈整潔；室外標(biāo) 識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱等每周擦拭 3 次。2、公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔，保持公共區(qū)域整潔無(wú)雜物。3、公共樓道每天清掃 2 次；扶手、電梯轎廂每天擦拭 2 次，大堂、衛(wèi)生間每 30 分鐘 拖拭一次，外墻每年清洗一次，雨遮每季度清洗一次，保持干凈整潔。4、根據(jù)大樓實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，生活垃圾實(shí)行袋裝。5、按樓棟口收集生活垃圾，每天 2 次。6、生活垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無(wú)垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。7、垃圾設(shè)施每天清潔 1 次，無(wú)異味。 &公共區(qū)域玻璃每周擦洗 1 次。9、對(duì)大樓內(nèi)主路、干路積水及時(shí)進(jìn)行清掃。10、進(jìn)行保潔巡查，樓道內(nèi)無(wú)亂懸掛、亂張貼畫(huà)、亂堆放等現(xiàn)象。11、 建立消殺工作管理制度，根據(jù)實(shí)際情況開(kāi)展消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效 控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲(chóng)孳生。（六）綠化養(yǎng)護(hù)管理1、 有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。2、對(duì)草坪、花卉