從土地價值鏈看區(qū)域旅游綜合體的開發(fā)策略--2009

1、從土地價值鏈看區(qū)域旅游綜合體的開發(fā)策略 2009-2-8“資源轉(zhuǎn)戶·土地轉(zhuǎn)換·產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移·地產(chǎn)轉(zhuǎn)型” 從土地價值鏈看區(qū)域旅游綜合體的開發(fā)策略 戰(zhàn)略發(fā)展與旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專家、市場營銷專家 許豫宏 旅游產(chǎn)業(yè)進入到休閑度假時代，必然的模式是由單一的觀光產(chǎn)品，變幻成為融觀光、休閑、度假等功能于一體的旅游綜合體，由單一的旅游景區(qū)串聯(lián)成為游線的行程式走馬觀花，變換成為在一個區(qū)域范圍內(nèi)能夠住下來、玩高興、享受舒適的城市或者區(qū)域旅游，就此，經(jīng)過研究國內(nèi)外諸多旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的軌跡和階段成功模式，筆者覺得應該有一個旅游進入休閑度假時代的高端名稱，思來想去，覺得“區(qū)域旅游綜合體”可以做為過渡

2、時期的名稱來廣泛使用。既然是區(qū)域旅游綜合體，那么勢必應該有多功能、多產(chǎn)業(yè)、多特色的單體旅游產(chǎn)品聯(lián)合開發(fā)，共同形成綜合性的旅游產(chǎn)品，那么也就必然涉及一定規(guī)模的土地利用與綜合開發(fā)做旅游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的基本支撐。為此，通過“資源轉(zhuǎn)戶·土地轉(zhuǎn)換·產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移·地產(chǎn)轉(zhuǎn)型”四個流程的實施，把區(qū)域旅游綜合體一體化的發(fā)展起來，將是旅游產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的基本程序與核心思路。在以上四個流程交互運營中，土地價值鏈的樹立與構(gòu)建將會是區(qū)域旅游綜合體的核心與關(guān)鍵環(huán)節(jié)。本篇文章就是由此而引發(fā)出來的研究與探討。一、四大內(nèi)涵的客觀需求看區(qū)域旅游綜合體中的土地價值鏈 區(qū)域旅游綜合體是區(qū)域旅游開發(fā)的最終形態(tài)，是與區(qū)

3、域發(fā)展戰(zhàn)略相一致、與國家政策相符合、與經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模相匹配、與多行業(yè)投資相嫁接、與市場客源相互動的具有旅游價值的區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)。是休閑度假時代旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的終極目標和復合形象體現(xiàn)方式。其表現(xiàn)的經(jīng)濟生產(chǎn)力系統(tǒng)特征是“規(guī)模大、功能全、品質(zhì)高、環(huán)境優(yōu)、服務好”，其間相關(guān)環(huán)節(jié)的系統(tǒng)價值主要要通過各種資源的有效流轉(zhuǎn)、土地功能的對應轉(zhuǎn)換、旅游及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的布局落地并形成競爭力、地產(chǎn)模式的創(chuàng)意設(shè)計并實現(xiàn)城市功能的空間融入等有效的體現(xiàn)出來，并滿足經(jīng)濟收益、社會收益的兼顧和通達，同時實現(xiàn)城市（都市）載體功能的有效發(fā)揮，以及資源保護基礎(chǔ)上的可持續(xù)發(fā)展。 在國外，就旅游區(qū)域開發(fā)的特種需求而言,Resort模式已相對成熟

4、和完善，Resort的概念也很廣泛而普遍的被運用到實際中。其理論體系和對各種規(guī)范、標準、法律規(guī)定的融通性，已經(jīng)達到指導區(qū)域旅游及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)一體化綜合發(fā)展的境界。 按照國內(nèi)外已經(jīng)存在的理論與實踐結(jié)合模式，結(jié)合我國改革開發(fā)以來不斷探索出來的各種以旅游為核心產(chǎn)品的成功案例，并結(jié)合國際國內(nèi)不同的衡量體系和不同的分類標準，在綜合筆者近些年來區(qū)域旅游戰(zhàn)略規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃的成功實踐，可以將開篇立論界定為：以現(xiàn)實存在和虛擬的資源本底為基礎(chǔ)開發(fā)條件，以旅游產(chǎn)業(yè)園（區(qū)）為市場經(jīng)營產(chǎn)品，以吸引客源往來實現(xiàn)動態(tài)消費為核心主體，以滿足客戶體驗生活的配套與基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)為導向，實現(xiàn)直接的年度綜合收益的同時，使土地和不動產(chǎn)

5、持續(xù)增值的區(qū)域規(guī)模化開發(fā)經(jīng)營活動。從策劃規(guī)劃的實踐和理論研究來看，休閑度假時代的區(qū)域旅游綜合體的核心支撐要素和內(nèi)涵需求可以歸納為以下四個方面： 一是土地依托性的資源：區(qū)域旅游綜合體與單純的山水觀光旅游開發(fā)有著本質(zhì)的不同，單純觀光旅游產(chǎn)品是依托自然的山水生態(tài)資源開發(fā)成為回歸自然的旅游區(qū)，未來休閑與度假旅游產(chǎn)品依托的是包括自然山水在內(nèi)的所有生態(tài)環(huán)境資源、文化主題資源、民俗民風資源，換句話來說，就是依托生態(tài)環(huán)境的可開發(fā)的土地綜合利用資源（比如歷史遺跡、沙灘、溪流、沙漠、森林、叢林、陸地、湖山等）、相關(guān)的游憩設(shè)施（比如會所、高爾夫、SPA、滑雪等）或可間接開發(fā)為旅游產(chǎn)品的資源（工業(yè)遺址、教育基地、鄉(xiāng)村

6、農(nóng)業(yè)、廠礦企業(yè)等）來滿足不同的客戶群對休閑娛樂的渴求。 二是旅游消費者的活動：包括隨意性的瀏覽觀光者，以及分時段共享式旅游度假者。在休閑時代的大背景下，還應該包括有錢、有閑基礎(chǔ)上人們所有的非工作崗位之外的活動。就此，旅游在未來時代，已經(jīng)或者正在變幻成為為生存而工作之外的無所不包、無處不在、無時不想的廣泛內(nèi)涵，比如商務、會議、購物、運動、洗浴、體育、競技、探親訪友、度假、郊游等等。 三是地產(chǎn)功能化的開發(fā)：成就旅游綜合體的核心要求就是土地的運作、土地多元化流轉(zhuǎn)和土地的集約化開發(fā)利用，因此，土地流轉(zhuǎn)以及地產(chǎn)模式將是區(qū)域旅游綜合體有序發(fā)展的基礎(chǔ)和根本。就土地綜合開發(fā)并建設(shè)形成的地面建筑物、復合地產(chǎn)來說

7、，還應該包括周末度假酒店、分季住宅或者第二居所的擁有者和使用者。 四是載體城市化的體現(xiàn)：區(qū)域旅游綜合體的首要內(nèi)涵是強調(diào)區(qū)域的概念，之所以是區(qū)域，就是說是復合性資源累計起來一體化規(guī)劃、立體化開發(fā)、商業(yè)化運營的發(fā)展道路，復合性資源加上立體化開發(fā)必將形成城市化功能載體的自然融入，必然的形成未來生態(tài)新城市或者環(huán)抱生態(tài)的度假功能區(qū)域。因為就發(fā)展而言，成功的旅游區(qū)域開發(fā)，大多會使非永久性居民逐漸成為永久居民。一般而言，大約在15-20年之后，人口規(guī)模增大、配套設(shè)施完善，旅游度假物業(yè)可望成為退休隱居或其他長年使用的主要住宅。從而，旅游區(qū)域開發(fā)成為各城市間的連接紐帶，加速了城市化進程。在我國即將到來的快速城市

8、化進程中，各種資源及市場的高效配置下城鄉(xiāng)融合促成城市邊界的消失，也就意味著城市區(qū)間大量土地的開發(fā)與利用。對于我國特殊的國情，農(nóng)村作為土地儲備最大的區(qū)域，在保證18億畝耕地不變的前提下，如何合理利用耕地流轉(zhuǎn)占補平衡、農(nóng)村建設(shè)用地置換、林地流轉(zhuǎn)、荒地開墾利用等諸多手段尋求發(fā)展，成為城市化進程中重要的關(guān)注點。二、十大案例的成功運營驗證區(qū)域旅游綜合體的核心競爭力案例一：成都市紅砂村花香農(nóng)居的區(qū)域資源流轉(zhuǎn)發(fā)展模式 紅砂村地處成都市東南郊，土地面積3000多畝，通過加快土地合理流轉(zhuǎn)，引進了28家花卉龍頭企業(yè)從事現(xiàn)代盆花生產(chǎn)，村內(nèi)分布有以美國維生花卉公司為代表的大型花卉企業(yè)30多家。過去的紅砂村貧窮落后，房

9、屋破舊，2002年人均收入僅3000多。如今，這里已經(jīng)不僅僅是單純的種花、賣花的單一模式，而是發(fā)展到以觀光、賞花為主題，對花卉的科研、生產(chǎn)、包裝、旅游等方面進行全方位深度開發(fā)的復合型觀光休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。紅砂村的農(nóng)民真正獲得了新農(nóng)村建設(shè)帶來的實惠，到2004年人均收入就已經(jīng)達到了6080元，村民逐漸享受醫(yī)療保險和養(yǎng)老保險，家家喝上了自來水，接通了有線電視，增設(shè)了衛(wèi)生設(shè)施和排污管網(wǎng)，村民住宅也按照當?shù)貍鹘y(tǒng)鄉(xiāng)土民居風格進行了改造，新居戶型不求統(tǒng)一，每戶院落設(shè)計都不盡相同，一戶一景，風格各異。擺脫了新農(nóng)村建設(shè)中民居單純追求整齊劃一的巢臼。觀光農(nóng)業(yè)開發(fā)對“三農(nóng)”利益的保障效應也非常明顯，農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)受讓土

10、地，同時，可以參與受讓土地承包經(jīng)營權(quán)企業(yè)或經(jīng)營者的年底分紅；此外，農(nóng)民給他們(龍頭企業(yè))打工，傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民，將轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)工人。農(nóng)民的收入從原來單一的種植收入轉(zhuǎn)變?yōu)橛赏恋胤慨a(chǎn)租金、農(nóng)業(yè)種植經(jīng)營利潤、入股股息、打工薪水共同構(gòu)成的多元收入體系。農(nóng)民全面納入城市社保體系。農(nóng)民就地變市民，過上了城市人的生活。就地一改原先破舊的農(nóng)居為富有濃郁川西壩子民居特色的“花鄉(xiāng)民居”；就地將農(nóng)村變?yōu)槌鞘?，農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城市居民。案例二：天津市華明鎮(zhèn)的區(qū)域農(nóng)民“宅基地換房”發(fā)展模式 從2005年下半年開始，天津市圍繞破解土地和資金雙重約束的難題，在廣泛征求農(nóng)民意愿和大量調(diào)研基礎(chǔ)上，推出以“宅基地換房”加快小城

11、鎮(zhèn)建設(shè)的辦法，并在“12鎮(zhèn)5村”開展試點，涉及津郊近18萬農(nóng)民。至2008年末，已經(jīng)有10萬農(nóng)民告別鄉(xiāng)間老屋，住上有產(chǎn)權(quán)的商品房，過上進工廠上班拿工資、有社保醫(yī)保的“城里人”生活。東麗區(qū)華明鎮(zhèn)十二個村共有宅基地12071畝，總?cè)丝?.5萬，新建小城鎮(zhèn)需占地8427畝，其中規(guī)劃農(nóng)民安置住宅占地3476畝；宅基地復耕后不僅可以實現(xiàn)耕地占補平衡，還可騰出土地3644畝。用于農(nóng)民還遷住宅和公共設(shè)施的建設(shè)資金約37億元，可出讓的商業(yè)開發(fā)用地預留了4000多畝，土地出讓收益預計達到40億元，可以實現(xiàn)小城鎮(zhèn)建設(shè)的資金平衡。小城鎮(zhèn)建設(shè)需要大量資金，依靠政府財力、農(nóng)民自身積累，顯然不可能。只能在土地上做文章，通

12、過宅基地換房，讓土地流動起來，使資源資本化這就是天津的“宅基地換房”模式，這種思路得到國家有關(guān)部門的肯定和大力支持，國土資源部把天津列為全國土地掛鉤試點城市，并專門安排了1433公頃的土地周轉(zhuǎn)指標。國家發(fā)改委認為，天津用宅基地換房的辦法建設(shè)小城鎮(zhèn)，富有新意，符合我國保護耕地基本國策，有利于在建設(shè)社會主義新農(nóng)村方面探索出一條新路子。案例三：北京一號地國際藝術(shù)區(qū)的區(qū)域產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展模式 北京一號地國際藝術(shù)區(qū)所在的何各莊村，正處于北京市第二道綠化隔離地區(qū)，擁有大面積園林景觀、水系。但也正是因為地處綠化帶，建筑面積少，且產(chǎn)業(yè)項目受到極大限制。由于項目地外圍目前已經(jīng)形成了包括中央美院、花家地藝術(shù)區(qū)、七九八

13、藝術(shù)區(qū)、酒廠藝術(shù)區(qū)等藝術(shù)區(qū)，具備了初步的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，所以在當?shù)卣伴_發(fā)商的聯(lián)合下按照建設(shè)社會主義新農(nóng)村的建設(shè)要求和“土地+藝術(shù)、新農(nóng)村+ 產(chǎn)業(yè)區(qū)”的總體思路，園區(qū)的發(fā)展方向由此定位為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。即由多家單位共同投資興建的當代中國最具集聚效應的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)村莊里的藝術(shù)社區(qū)就應勢而生。該區(qū)一期規(guī)劃面積2700畝，涵蓋整個何各莊行政區(qū)域，以“村莊”為核心的六大功能區(qū)，集藝術(shù)機構(gòu)、藝術(shù)家、策展人、經(jīng)紀人、評論家、收藏家等形成完整的藝術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈。開發(fā)商在解決藝術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，關(guān)鍵是產(chǎn)業(yè)區(qū)構(gòu)建與新農(nóng)村建設(shè)結(jié)合起來，實現(xiàn)藝術(shù)區(qū)與村莊建設(shè)互動。何各莊現(xiàn)有村民近千人，收入單一，租金就是主要來源。流動人口的增

14、加，導致治安、環(huán)境等一系列問題層出不窮。村委會為推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、村民致富、農(nóng)村管理體制向城市管理體制順利過渡等工作。積極配合企業(yè)發(fā)展藝術(shù)村，進行村民住宅改造工程。村委會將村民住宅從村民手里租過來幫助其改造運營，全村出租的400多平方米的院子，原本2萬元租金，但出租給村委會就能得到三到四倍的租金，再由村委找相關(guān)運營公司對原住宅進行改造、包裝，出租給高收入群體，如藝術(shù)家、企業(yè)高管等。由此，區(qū)域檔次獲得整體提升。對原住居民，在周邊買或租房，則很便宜，不愿走的村民，村委會提供三棟住宅樓租給讓出宅基地的村民。同時鼓勵村民外出就業(yè)。案例四：開封市清明上河園的區(qū)域經(jīng)營地產(chǎn)運營模式 清明上河園是依照北宋著名

15、畫家張擇端的傳世之作清明上河圖為藍本建造的。由開封市人民政府與海南置地集團公司合作建設(shè)的一座大型宋文化主題公園，坐落在開封市風光秀麗的龍亭湖西岸，是國家首批AAAA級旅游景區(qū)，至今已開園營業(yè)十年，游客接待量由1998年的46萬增至90萬。清明上河園是通過對當?shù)匚幕騽?chuàng)造個性化文化來實現(xiàn)的旅游地產(chǎn)的開發(fā)。清明上河圖破除主題公園魔咒活化歷史拉長產(chǎn)業(yè)鏈條快樂的下一步千年一畫，十年一園抓住細節(jié)，經(jīng)營快樂，用包公巡案、梁山好漢劫囚車、蹴鞠、馬球、曲藝、茶道、捏面人等宋代故事、體育運動和民間藝術(shù)吸引游客，打破我國主題公園經(jīng)營慘淡嚴重虧損的魔咒?；罨瘹v史，再現(xiàn)汴梁繁華，仿若置身宋朝推出大宋·東京夢

16、華等演出，開展夜間旅游，完善配套功能。創(chuàng)建5A，整合開封旅游資源，建設(shè)度假酒店，擴張規(guī)模與品牌。中國最好的主題公園世界一流的主題公園案例五：黃山宏村古村落的區(qū)域旅游立體開發(fā)模式宏村位于黟縣東北部，村落面積19.11公頃，有432戶人家，其中位于旅游較為發(fā)達的宏西村共有229戶，全村人口1280人。宏村始建于公元1131年，因該村落將自然景觀和人文景觀有效融為一體，被譽為“中國畫里的鄉(xiāng)村”。整個村子呈“?！毙徒Y(jié)構(gòu)布局，其中最為突出的是有400余年的月沼、南湖、水圳等水利工程，這種當時十分先進的村落水利設(shè)計，不僅為村民解決了消防用水，而且還調(diào)節(jié)了氣溫，為居民生產(chǎn)、生活用水提供了方便，創(chuàng)造了一種“浣

17、汲未防溪路遠，家家門前有清泉”。宏村現(xiàn)存明清民居158幢，其中137幢保存完整，“承志堂”、“南湖書院”、“樹人堂”等大宅水榭堪稱徽派建筑的杰作。其中奧斯卡電影臥虎藏龍在此取景更使這個古村落名噪一時。宏村旅游開發(fā)起步于1982年，宏村開發(fā)經(jīng)營權(quán)幾度易主，1998年，即宏村村民自主經(jīng)營旅游1年期滿后，京黟旅游開發(fā)公司正式接管宏村的旅游經(jīng)營事業(yè)，經(jīng)營期限為30年。從此，拉開了中坤集團在黟縣旅游經(jīng)營的序幕。隨著2000年宏村-西遞申請世界文化遺產(chǎn)成功，宏村旅游業(yè)進入快速發(fā)展階段。下面就中坤入駐宏村的管理經(jīng)營模式做簡單的圖示： 黟縣政府 +中坤集團 黃山京黟旅游開發(fā)總公司 協(xié)調(diào)政府部門、制定優(yōu)惠政策、

18、各種手續(xù)報批古村落的獨家開發(fā)、經(jīng)營、管理權(quán)黃山市中城山莊有限責任公司、黃山中城旅行社、徽商博物館三家機構(gòu)開發(fā)皖南古村落，申請世界文化遺產(chǎn)、整合區(qū)域資源、實現(xiàn)產(chǎn)品流動古村落本身以觀光和修繕保護為主在古村落外圍開發(fā)酒店、別墅、餐飲、娛樂、會議等旅游地產(chǎn)項目，并重建宏村古寺梓路寺。以稀缺資源皖南古村落的差異化經(jīng)營為核心發(fā)展戰(zhàn)略，以地產(chǎn)開發(fā)鏈接旅游、商業(yè)、文化等產(chǎn)業(yè)，提升世界遺產(chǎn)開發(fā)價值和黃山旅游綜合競爭力。并與周邊旅游區(qū)聯(lián)合實現(xiàn)了全市“游黃山仙境，觀皖南古村，住桃源人家”的旅游戰(zhàn)略布局開發(fā)皖南古村落，申請世界文化遺產(chǎn)完善提升皖南古村落宏村申請世界文化遺產(chǎn)地配套完善的旅游服務設(shè)施 案例六：海南博鰲的區(qū)

19、域核心產(chǎn)業(yè)拉動模式 博鰲鎮(zhèn)地處南海東部海岸，是“亞洲論壇”永久會址所在地，距嘉積鎮(zhèn)19公里，總?cè)丝?.7萬人，特別策劃區(qū)面積122平方公里(含萬寧市龍滾鎮(zhèn)部分面積)，開發(fā)區(qū)總面積約10平方公里(水城開發(fā)區(qū)、萬泉河開發(fā)區(qū))，博鰲亞洲論壇會址占地面積1.8平方公里。博鰲亞洲論壇是菲律賓前總統(tǒng)拉莫斯、澳大利亞前總理霍克、日本前首相細川護熙1998年共同發(fā)起倡議的?；谥袊膰H地位、巨大市場潛力和 海南省獨特的自然生態(tài)環(huán)境，發(fā)起人建議將“論壇”總部設(shè)在中國海南博鰲。由此，博鰲定位為建設(shè)以獨特山水、地域文化與良好生態(tài)為基礎(chǔ)的，適合亞洲論壇發(fā)展的，具有世界一流水平的會議中心和具有鮮明特色的旅游休閑度假中

20、心。2000年以來，隨著安置區(qū)建設(shè)和旅游風情街建設(shè)的不斷推進，城鎮(zhèn)面積從原來的0.6平方公里擴大到1.5平方公里。城鎮(zhèn)主要經(jīng)營旅館、飲食、運輸、租賃業(yè)等?，F(xiàn)有家庭旅館32家，床位380個。有星級酒店6家。其中五星級2家：索菲特溫泉大酒店、金海岸溫泉大酒店；四星級2家：錦江溫泉大酒店、金芙蓉度假村；三星級2家：大慶賓館、海航培訓中心酒店。游艇碼頭4個：濱海碼頭、控股碼頭、中遠碼頭、鰲強碼頭。飯店43家。2000年以來共有331個國內(nèi)國際會議在博鰲召開。案例七：北京市北普陀影視城的特色基地發(fā)展模式 北普陀影視城位于大興區(qū)瀛海鄉(xiāng)南宮，距市區(qū)20公里，占地30萬平方米，是繼中央電視臺無錫、涿州影視城之

21、后崛起的、以明清建筑風格為主調(diào)的第三大影視城，其建筑以明、清風格為主。集旅游觀光、影視拍攝、影視研修為一體的多功能大型影視文化城。旅游觀光+影視拍攝：城中有紅樓夢園、北普陀寺等古色古香的建筑，還有蒙古茶包、天橋把式、喬裝花會、繡球臨幸等洋溢著傳統(tǒng)民俗文化的活動。此外，明清古鎮(zhèn)三街一村、書畫院、陶藝館及松、竹、梅三園則更具中國傳統(tǒng)的文化特色。影視城擁有20多個景區(qū)，50多處景觀，還有一處紀念紅樓夢作者曹雪芹的祠廟，為游客展示了中國古代傳統(tǒng)文化，同時也為影視拍攝提供了場景。影視研修：中國第一座影視文學-北京影視研修學院。節(jié)慶宣傳：每年4月舉辦盛大的花會大賽，有舞獅子和跑旱船等各種民間藝術(shù)表演。經(jīng)營

22、模式：在原有中國古建園林基礎(chǔ)上增添了美國現(xiàn)代娛樂風格，一改白天經(jīng)營格式，開創(chuàng)了全方位展開的不夜城服務的新格局。以影視培訓為基礎(chǔ)，進行旅游觀光、影視拍攝、會議接待、旅游休閑等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)。使整個培訓基地內(nèi)容豐富，區(qū)塊價值提升。形成了多功能大型影視文化城。案例八：三亞亞龍灣度假區(qū)的區(qū)域時尚要素集聚開發(fā)模式 亞龍灣集中了現(xiàn)代旅游五大要素：海洋、沙灘、陽光、綠色、新鮮空氣于一體,呈現(xiàn)明顯的熱帶海洋性氣候，全年平均氣溫25.5，冬季海水最低溫度22度，適宜四季游泳和開展各類海上運動。依托優(yōu)良的自然資源，度假區(qū)開發(fā)有濱海公園、豪華別墅、會議中心、高星級賓館、度假村、海底觀光世界、海上運動中心、高爾夫球場

23、、游艇俱樂部等國際一流水準的旅游度假地產(chǎn)，核心酒店有17家，其中五星級14家，四星級2家，三星級1家。引進的大型投資商有三亞天域、三亞中泰、海南大禹、北京天鴻、北京今典、中科聯(lián)控股集團、上海家化、上海金茂、山西華宇等。引進的知名酒店品牌有喜來登、假日、皇冠假日、希爾頓、麗思卡爾頓、鉑爾曼、凱萊、五號度假別墅等。主要的運營模式為：1992底成立由三亞市政府授權(quán)的亞龍灣公司中外合資的亞龍灣開發(fā)公司負責對亞龍灣進行統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一建設(shè)1992-1996：亞龍灣開發(fā)建設(shè)緩慢，以賣地收入進行自然資源保護和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)96年中糧集團入資6億元控股亞龍灣公司三亞市政府退出公司酒店

24、投資商（二級開發(fā)商）+亞龍灣公司（一級開發(fā)商）買地，聘請專業(yè)公司進行建筑和景觀設(shè)計，投資建設(shè)酒店，引進著名外資酒店品牌經(jīng)驗酒店注重國際化、專業(yè)化 ，控制開發(fā)節(jié)奏，保護環(huán)境資源，打造國際海濱度假區(qū)引進投資商建設(shè)高星級度假酒店嚴格篩選投資商，出讓土地，不出讓規(guī)劃審批權(quán)案例九：北京華僑城的區(qū)域功能載體互融開發(fā)模式 從深圳北上進京，華僑城集團在6年時間里充分整合跨產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展的優(yōu)勢，通過跨行業(yè)、多產(chǎn)業(yè)的資源整合利用，將原來是的四方橋東南區(qū)域打造成為了一個集房地產(chǎn)、主題公園、商業(yè)、文化、教育、酒店為一體的城市新中心北京華僑城。華僑城區(qū)域的形成，得益于房地產(chǎn)、城市旅游休閑、文化、酒店、教育等多產(chǎn)業(yè)形成的

25、“互哺”效應，使得區(qū)域因完善的配套而全面升級為CBD休閑居住區(qū)。北京歡樂谷主題公園在華僑城多產(chǎn)業(yè)鏈中占據(jù)主導地位，與之相延展的住宅、別墅、公寓、酒店、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等不僅涵蓋了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)，而其體驗式商街、會所、藝術(shù)中心、學校、體育中心、高爾夫球俱樂部等涵蓋得更為寬泛，華僑城堪稱建筑類別最齊全、產(chǎn)品線最豐富的房地產(chǎn)企業(yè)之一。通過幾年的建設(shè)，北京華僑城所營造的多產(chǎn)業(yè)集群態(tài)勢已經(jīng)形成北京南四環(huán)區(qū)域最具國際化特色的代表項目，多產(chǎn)業(yè)互哺效應更是區(qū)域住宅價值提升的直接驅(qū)動力。成為滿足北京人時尚休閑、居住購物與文化娛樂的休閑服務區(qū)，尤其是華僑城大劇院啟動、引進全國知名教育機構(gòu)黃岡中學，進一步強化區(qū)域文

26、化、休閑氛圍。時至今日，住華僑城、逛維吉奧、游歡樂谷、看金面王朝構(gòu)成了華僑城獨有的多元文化復合社區(qū)生活，而其文化內(nèi)涵與價值更是北京華僑城彰顯品牌的核心靈魂。尤其歡樂谷公園的發(fā)展帶來了舞蹈、音樂、舞美、舞臺機械、電視節(jié)目等產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)?；c成熟化，也使以上產(chǎn)業(yè)和設(shè)計、策劃、管理咨詢等產(chǎn)業(yè)與其相伴集居。案例十：北京后海的區(qū)域特色功能區(qū)開發(fā)模式 北京后海是指前海、后海、西海三塊水面的什剎海，東起地安門大街，西至新街口大街、南起平安大街，北至北二環(huán)，總面積146.7公頃，水域面積34公頃，綠地面積11.5公頃，是北京城內(nèi)700年以前元大都時期的古老水域。后海被成為“北京古海港”是老北京文化的集中體現(xiàn)區(qū)

27、。在這一定位的指導下，經(jīng)過多方努力，對現(xiàn)有四合院進行回購、改造及周邊環(huán)境整治，開發(fā)了具有北京傳統(tǒng)建筑的典型特征的金絲套地區(qū)的大小金絲胡同，南、北官方胡同和鴉兒胡同、白米斜街、煙袋斜街等；40余處文物保護單位：恭親王府、醇親王府、宋慶齡故居、郭沫若故居；這里寺廟林立，素有“九庵一廟”之稱。食樂共享：北京后海小吃又被稱為九門小吃，“九門小吃”是一個2300平方米的仿古“小吃四合院”，匯集了小腸陳、奶酪魏、年糕錢、豆腐腦白等十多個老北京傳統(tǒng)小吃以及中華老字號。很后海小吃街上的小吃比較多也比較雜：爆肚馮、年糕錢、奶酪魏-北京后海小吃以及宣武區(qū)正在醞釀打造的老字號一條街等,這些形式是對 老字號的一種支持

28、和保護?？滓壹壕茦呛蠛？偟?、三味臭豆腐后海店 北京后海小吃最為地道；西海岸邊的魚生、茶道、船餐，讓食與樂調(diào)和。酒吧一條街：突出恬時休閑的主題，營造古典、雅靜的意境和大隱于市的氛圍。酒吧一條街從寫著”荷花市場“四個字的牌樓開始直到銀錠橋。是年輕人娛樂的天堂。后海是一個將區(qū)域文化與地產(chǎn)開發(fā)、旅游開發(fā)相結(jié)合的的成功案例。單純的地產(chǎn)開發(fā)只是一個軀殼，賦予其文化韻味后才體現(xiàn)了靈魂。后海成為老北京久負盛名的消夏、游玩場所。三、五大理念的科學解讀提升區(qū)域旅游綜合體的可持續(xù)發(fā)展空間理念解讀一：土地規(guī)?；檬菂^(qū)域旅游綜合體的實現(xiàn)基礎(chǔ) 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)首先應當是規(guī)模農(nóng)業(yè)，如果形不成一定的規(guī)模，農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率和土地產(chǎn)出率

29、就很難提高。通過土地流轉(zhuǎn)，一大批土地向種養(yǎng)大戶、專業(yè)合作社和農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)集中，促進了農(nóng)業(yè)的專業(yè)化、集約化和規(guī)模化經(jīng)營，提高了單位面積的產(chǎn)出和效益，降低農(nóng)業(yè)市場成本，夯實新農(nóng)村建設(shè)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。土地流轉(zhuǎn)是開拓現(xiàn)代農(nóng)業(yè)新局面、建設(shè)社會主義新農(nóng)村的“助推器”。成都三圣鄉(xiāng)是依托資源及區(qū)位優(yōu)勢，土地流轉(zhuǎn)后發(fā)展規(guī)?；F(xiàn)代農(nóng)業(yè)，推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的典型案例。三圣鄉(xiāng)首先選擇土地合理流轉(zhuǎn)，引進多家大型的專業(yè)化企業(yè)，以放大花卉產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢為突破口，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)之上，通過旅游的介入，形成具有一、三產(chǎn)結(jié)合的規(guī)?；蓍e農(nóng)業(yè)，在這個過程中，旅游依托規(guī)?；F(xiàn)代農(nóng)業(yè)，同樣形成了規(guī)?；糜涡蓍e產(chǎn)業(yè)，在同一區(qū)域內(nèi)形成在

30、區(qū)域發(fā)展中形成的城市居民得到了身心的享受，農(nóng)民的得到了經(jīng)濟實惠，同時也加快了城鄉(xiāng)融合。鄉(xiāng)村旅游發(fā)展，與其他任何產(chǎn)業(yè)一樣，需要規(guī)?；_發(fā)，才能提高生產(chǎn)力，形成經(jīng)濟社會效益。耕地宅基地 耕地集體建設(shè)用地城鎮(zhèn)建設(shè)用地土地流轉(zhuǎn)、耕地集聚、宅基地集聚重新分隔，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展產(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)園農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化運作具備規(guī)?；l(fā)展市場化運作公司化管理城市化建設(shè)現(xiàn)代科技農(nóng)業(yè)休閑旅游產(chǎn)業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)依托周邊生態(tài)環(huán)境部分拿出來開發(fā)分時度假酒店、公寓、山莊。實現(xiàn)就地角色轉(zhuǎn)化農(nóng)民市民化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化農(nóng)村城市化解讀二：土地合法化流轉(zhuǎn)是區(qū)域旅游綜合體的開發(fā)保證 在符合土地利用總體規(guī)劃和其他有關(guān)規(guī)劃的前提下，集體經(jīng)濟組織可以利用已依法批準并取

31、得集體土地使用權(quán)證的集體建設(shè)用地，從事法律法規(guī)未明確禁止的各種生產(chǎn)、經(jīng)營活動。經(jīng)依法批準的建設(shè)用地，可以采用土地使用權(quán)入股的方式參與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營和營利性農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)，也可以單獨或與社會資本、龍頭企業(yè)聯(lián)合興辦企業(yè)，還可以在取得本組織多數(shù)成員同意的前提下，以出售、轉(zhuǎn)讓、交換等形式流轉(zhuǎn)其集體建設(shè)用地使用權(quán)。積極運用建設(shè)用地指標置換與周轉(zhuǎn)的政策，支持農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)及指標跨區(qū)域有償、合理流轉(zhuǎn)。在剛剛結(jié)束的兩會上，提出今后農(nóng)村集體建設(shè)用地將全部走“招拍掛（招標、拍賣、掛牌）”的方式，以確保流轉(zhuǎn)的透明性。這一舉措更加放活了農(nóng)村資源，使其在合法合理的層面上實現(xiàn)價值最大化。 宅基地換房復耕耕地占補

32、平衡可耕種土地不減承包責任制不變城鎮(zhèn)居住功能配套+商業(yè)平衡城鎮(zhèn)建設(shè)資金和增加就業(yè)崗位滿足回遷居民（大戶型）+產(chǎn)權(quán)公寓（大、小戶型）補償及商業(yè)出售基建+商業(yè)教育衛(wèi)生+文化設(shè)施+商業(yè)街+通訊+休閑設(shè)施城鎮(zhèn)居民二、三產(chǎn)從業(yè)人員部分農(nóng)民 解讀三：產(chǎn)業(yè)復合化聯(lián)動是區(qū)域旅游綜合體的構(gòu)建核心 隨著我國農(nóng)村城市化步伐不斷加快，各地的鄉(xiāng)村及城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)，都面臨著如何實現(xiàn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、村民致富、農(nóng)村管理體制向城市管理體制順利過渡的一系列重大課題。以北京一號地國際藝術(shù)區(qū)為例：它以土地流轉(zhuǎn)為突破口，嫁接文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)建設(shè)社會主義新農(nóng)村，實現(xiàn)區(qū)域整體的產(chǎn)業(yè)置換與發(fā)展環(huán)境的優(yōu)化。土地流轉(zhuǎn)形式村民住宅改造如下

33、圖所示：以“村莊” 為核心的產(chǎn)業(yè)企業(yè)總體規(guī)劃村委會集中改造包裝租民居企業(yè)（多家）置換后建設(shè)為住宅樓農(nóng)民宅基地工作室租給藝術(shù)家經(jīng)營者獲得就業(yè)機會獲得土地、房屋、宅基地租金 租給相關(guān)人群配合企業(yè)組織管理產(chǎn)業(yè) 解讀四：城市功能化載體是區(qū)域旅游綜合體的終極目的 土地流轉(zhuǎn)能夠有效改善土地資源配置效率，進一步激活農(nóng)業(yè)剩余勞動力的轉(zhuǎn)移，為農(nóng)業(yè)規(guī)?；?、集約化、高效化經(jīng)營提供廣闊空間。促進其轉(zhuǎn)向農(nóng)村二三產(chǎn)業(yè)，從而掃除了農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移的障礙保證農(nóng)民收入的穩(wěn)步提高。構(gòu)建和規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)機制，可以使農(nóng)民更充分地參與分享城市化、工業(yè)化的成果，顯示集體土地資產(chǎn)價值，促進農(nóng)民獲得財產(chǎn)性增收。土地流轉(zhuǎn)實現(xiàn)推動城鄉(xiāng)

34、一體進程，一方面通過適當?shù)募信c合理的土地置換，可以避免農(nóng)村居民點過于分散的住房方式所造成的土地浪費，推進新農(nóng)村建設(shè)并化解耕地紅線失守的尷尬；另一方面 “宅基地換住房，承包地換社?！?，有利于提高農(nóng)民非農(nóng)轉(zhuǎn)移的穩(wěn)定性，從而有利于弱化城鄉(xiāng)二元體制并推進城鄉(xiāng)一體化進程。此外，當前農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的一個重要瓶頸是農(nóng)村金融服務嚴重滯后，而宅基地及其建筑物的流轉(zhuǎn)和抵押，無疑會有力推進農(nóng)村金融及農(nóng)村土地的資本化與市場化。在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的推動下，農(nóng)村需要從基礎(chǔ)設(shè)施及居住環(huán)境等方面加強“農(nóng)村城市化”的思路，以規(guī)劃為龍頭，多渠道組織資金，引入了城市基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)管理、先進排污處理技術(shù)等。農(nóng)民不離村，就地享受現(xiàn)代城市文明

35、。解讀五：產(chǎn)業(yè)龍頭化集聚是區(qū)域旅游綜合體的引領(lǐng)手段 在城市化戰(zhàn)略指導下，旅游產(chǎn)業(yè)作為城市化發(fā)展高度的一個標準，在未來的土地流轉(zhuǎn)中，無疑會扮演一個重要的角色。旅游產(chǎn)業(yè)帶動下的是土地的增值、環(huán)境的改善與生態(tài)的優(yōu)化，是規(guī)避城市化快速發(fā)展過程中各種資源產(chǎn)出較低的有效手段之一。以華僑城為例，先期投入巨資開拓城市城鄉(xiāng)結(jié)合部，專注于搞大型旅游項目開發(fā)，營造具有影響力、沖擊力的旅游景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，提升知名度，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用引來人流物流，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和美譽度的旅游城，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再借勢發(fā)展旅游地產(chǎn)。從而聯(lián)動周邊大梅沙、小梅沙

36、同步發(fā)展，形成以休閑度假為主題的城市新型集聚區(qū)與國內(nèi)外休閑旅游目的地。北京華僑城項目也是資源流轉(zhuǎn)、旅游地產(chǎn)與城市化建設(shè)融合的經(jīng)典案例之一，即以歡樂谷主題公園為核心吸引力，帶動周邊人流流動，隨之延展的住宅、別墅、公寓、酒店、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、體驗式商街、會所、藝術(shù)中心、學校、體育中心、高爾夫球俱樂部等具備多元文化復合社區(qū)的功能。使得區(qū)域因完善的配套而全面升級為CBD休閑居住區(qū)。所以鑒于旅游的“一地多用”、“較少改變土地用途”、“生態(tài)環(huán)境為主”等用地性質(zhì)及其富民惠農(nóng)的社會功能，以旅游產(chǎn)業(yè)的資源復合性為核心吸引力，是未來拓展新區(qū)域空間與運營開發(fā)的主要手段之一。四、五大策略的配合執(zhí)行促進區(qū)域旅游綜合體的立體

37、化發(fā)展 在中國土地使用制度重大變革的大趨勢下，區(qū)域旅游綜合體具備了較好的發(fā)展條件，但是必須采用合理合法的方式依托土地資源通過與多產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動、綜合性資源組合以及相關(guān)的政策支持共同打造具有引領(lǐng)及示范效應的旅游綜合體。策略一：資源流轉(zhuǎn)，必須具備規(guī)?；奶卣鞔蛟靺^(qū)域旅游綜合體發(fā)展模式，需要將區(qū)域范圍內(nèi)包括土地在內(nèi)的所有能夠開發(fā)的資源進行流轉(zhuǎn)，也就是說政府或集體經(jīng)濟組織通過農(nóng)村資源的流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)用地、農(nóng)村集體建設(shè)用地、人力資源等各種資源的集聚，也就是將土地按不同使用性質(zhì)整理然后集中起來，具備了規(guī)?；a(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)條件，有利于多種大型資本的介入實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。策略二：功能轉(zhuǎn)換，必須適時適

38、度的推進 綜合體的概念是需要能夠提供給游客休閑度假的功能性建筑集群來支撐，就此，一定規(guī)模建設(shè)用地的利用是區(qū)域旅游綜合體健康發(fā)展的基本保證，因此“土地變性”或“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”才能保證區(qū)域整體開發(fā)。目前建設(shè)用地的主要障礙是農(nóng)村農(nóng)民農(nóng)業(yè)的權(quán)屬利益范圍，主要流轉(zhuǎn)渠道的方程式是，一種通過農(nóng)業(yè)用地流轉(zhuǎn)收歸國有、土地變性“招牌掛”農(nóng)用地置換占補平衡；另外一種是農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)權(quán)讓利“招牌掛”；以上兩種土地整理流轉(zhuǎn)的核心思路是通過農(nóng)業(yè)用地及集體建設(shè)用地的整理過程中，必定會出現(xiàn)一部分節(jié)余，這在整個土地大調(diào)整、大平衡、大發(fā)展過程中，也是一個很好的緩沖空間。策略三：概念包裝，必須貫穿發(fā)展的全過程 通過包裝被農(nóng)民認可和支持

39、、與政府開發(fā)取向一致、與城市空間戰(zhàn)略相輔、與旅游休閑密切結(jié)合的符合拉動內(nèi)需，促進經(jīng)濟增長的項目。與多產(chǎn)業(yè)的嫁接形成具有核心競爭力的旅游休閑產(chǎn)品作為區(qū)域旅游綜合體開發(fā)的核心吸引力，以此為基礎(chǔ)實現(xiàn)項目立項及開發(fā)。項目開發(fā)可嫁接如鄉(xiāng)村度假旅游、保障性安居工程、新農(nóng)村建設(shè)、旅游小城鎮(zhèn)建設(shè)、現(xiàn)代服務業(yè)示范區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)、重點流域水污染防治工程、節(jié)能減排和生態(tài)建設(shè)工程等發(fā)展旅游休閑產(chǎn)業(yè)。策略四：旅游物業(yè)，必須落地嫁接的管理通道融入旅游物業(yè)，并以自然人文資源、主題社區(qū)、商務活動、文化娛樂、主題產(chǎn)品等各種旅游區(qū)域開發(fā)的形態(tài)表現(xiàn)出來，從旅游發(fā)展的實踐來看，目前主要的旅游物業(yè)主要有以下幾種，可

40、依據(jù)項目地的資源特征及市場結(jié)構(gòu)進行合理組合。比如Mall形態(tài)，其區(qū)位是需要位于城市旅游的繁華商業(yè)區(qū)域。其資源特性是商業(yè)氛圍優(yōu)良，并要具有很強的旅游休閑價值。其交通需求是必要而且便捷的市內(nèi)公共交通體系和全面到位的配套服務功能。Mall可以說是目前世界上大型商業(yè)旅游地產(chǎn)的頂級形態(tài)，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文化的產(chǎn)物，屬于一種新型的復合型商業(yè)旅游業(yè)態(tài)。Mall是中產(chǎn)階級的一種生活方式，除了購物，它提供娛樂休閑一站式服務；比如自營式酒（飯）店形態(tài)，其資源特征是自然環(huán)境優(yōu)良，并要具有休閑旅游的價值，同時擁有良好的交通條件，區(qū)位特征最好是位于旅游區(qū)或者旅游城市的生態(tài)環(huán)境中。

41、圍繞旅游六要素中的“住”做文章，以為游客提供住宿為主要功能的旅游區(qū)自營式酒店，增加娛樂、會議等輔助功能。這些酒店多建在旅游、商務發(fā)達或會議較多的大中型城市。由于旅游酒( 飯) 店不出售物業(yè)，主要通過經(jīng)營來收回投資，而酒店自營的回收期相當長，與房地產(chǎn)商通過出售物業(yè)快速回籠資金的經(jīng)營理念不符，因此，自營式旅游酒( 飯) 店雖然是最早出現(xiàn)的旅游房地產(chǎn)形式，卻不是旅游房地產(chǎn)當前的開發(fā)熱點；比如產(chǎn)權(quán)酒店形態(tài)，其區(qū)位必須距離本地城市生活區(qū)不大于4小時的車程，異地客戶要求乘坐飛機方便到達。其生態(tài)特征是自然環(huán)境優(yōu)良，在居住品質(zhì)上實現(xiàn)梯級提升。其發(fā)展背景是國家經(jīng)濟景氣，國家行業(yè)有相關(guān)的法律支撐體系或分時度假交換體系成熟。 其開發(fā)形態(tài)是以酒店的房間為單位，開發(fā)商將每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)（擁有產(chǎn)權(quán)證）分別出售給投資者，投資者一般都將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，以獲取年度客房經(jīng)營利潤，同時投資者享有酒店管理公司贈送的一定時限的免費入住權(quán)；比如時值度假酒店形態(tài)，其區(qū)位要求不是很高，但必須是符合分時度假網(wǎng)絡內(nèi)成員的標準。其可達性必須滿足良好的交通條件。其經(jīng)營要點是指消費者購買一定數(shù)量