房地產(chǎn)成本結(jié)轉(zhuǎn)

1、房產(chǎn)工程尚未決算是否能結(jié)轉(zhuǎn)成本問：我公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)單位，一期工程基本竣工，已取得了大產(chǎn) 權(quán)證，但目前海未與施工單位進(jìn)行竣工決算，還有部分未付的工程款 尚未取得施工單位的發(fā)票。事物所審計(jì)時(shí)提出按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則成本不能 可靠計(jì)量，不予結(jié)轉(zhuǎn)成本，但我單位認(rèn)為大部分工程款都已經(jīng)真實(shí)發(fā) 生并且已經(jīng)付款，可以預(yù)估成本，結(jié)轉(zhuǎn)收入，此問題比較迷惑，請給予 指教！答：事務(wù)所的說法有根據(jù)的，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一一收入規(guī)定：“銷 售商品的收入，應(yīng)在下列條件均能滿足時(shí)予以確認(rèn)：（1）企業(yè)已將商 品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通 常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施控制；（3

2、）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。”貴單位的工程款只是大部分能夠準(zhǔn)確計(jì)量，但不符合“相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量”的規(guī)定，因此不能按預(yù)估 的成本來結(jié)轉(zhuǎn)收入。問：我公司屬于一家從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)在房屋尚未交付使用之1前，將所收到的銷售收入計(jì)入了預(yù)收賬款項(xiàng)目中， 將支付的工程款及 相關(guān)配套和前期費(fèi)用計(jì)入了開發(fā)成本中，這樣會(huì)計(jì)核算是否妥當(dāng)？答：按照房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定：一、企業(yè)取得的各項(xiàng)經(jīng)營收入應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)及時(shí)入賬：1. 轉(zhuǎn)讓，銷售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已 將發(fā)票結(jié)算賬單提交買主時(shí)，作為銷售實(shí)現(xiàn)。2. 代建的房屋和工程，應(yīng)在房屋和工

3、程竣工驗(yàn)收，辦妥財(cái)產(chǎn)交 接手續(xù)，并已將代建的房屋和工程的工程價(jià)款結(jié)算賬單提交委托單位 時(shí)，作為銷售實(shí)現(xiàn)。3. 對土地和商品房采取分期收款銷售辦法的，可按合同規(guī)定的 收款時(shí)間分次轉(zhuǎn)入收入。4. 出租開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)在出租合同（或協(xié)議）規(guī)定日期收取租金 后作為收入實(shí)現(xiàn)；合同規(guī)定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍 應(yīng)視為經(jīng)營收入實(shí)現(xiàn)。二、“開發(fā)間接費(fèi)用”期末應(yīng)按企業(yè)成本核算辦法的規(guī)定， 分配 計(jì)入有關(guān)的成本核算對象，借記“開發(fā)成本”科目，貸記“開發(fā)間接 費(fèi)用”。本科目期末應(yīng)無余額。三、“開發(fā)成本”科目：小2讀萬卷書行萬里路企業(yè)已經(jīng)開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的土地、房屋、配套設(shè)施和待建工 程，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)

4、。月終結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，按實(shí)際成本，借記“開 發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“開發(fā)成本”。本科目的期末余額為在建開發(fā)項(xiàng) 目的實(shí)際成本。四、“經(jīng)營成本”科目，月份終了，企業(yè)應(yīng)根據(jù)本月已對外轉(zhuǎn)讓， 銷售和結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，借記“經(jīng)營成本”，貸記“開發(fā)產(chǎn) 品”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目。綜上所述，只有“開發(fā)間接費(fèi)用”需要按月結(jié)轉(zhuǎn)，“經(jīng)營收入”。 “經(jīng)營成本”、“開發(fā)成本”在具備相應(yīng)條件時(shí)方可結(jié)轉(zhuǎn)。問：我房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)產(chǎn)品已竣工，向房管部門竣工報(bào)備。目 前工程在結(jié)算中，已取得承建方部分土建成本發(fā)票。在這種條件下， 我公司取得售樓收入是繼續(xù)按15%潤率預(yù)繳企業(yè)所得稅，還是將所 有的預(yù)收帳款結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入按照依

5、帳征收（收入-相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的計(jì)稅 成本一期間費(fèi)用營業(yè)外收支）申報(bào)？答：根據(jù)國稅發(fā)200631號文第二條規(guī)定，凡符合文件要求的條件 之一的，應(yīng)視為完工產(chǎn)品進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn).I3請問：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)中每個(gè)月末如何結(jié)轉(zhuǎn)成本？房地產(chǎn)會(huì)計(jì)交的稅款是按“預(yù)收帳款”計(jì)算繳納，那么，在未工的前提下，每月是如何結(jié)轉(zhuǎn)成本計(jì)算出“本年利潤”的？答:房地產(chǎn)企業(yè)按“預(yù)收賬款”繳納稅款有兩種稅，一是營業(yè)稅及城 建教育附加，二是企業(yè)所得稅。對于第一種情況按預(yù)收賬款的實(shí)際數(shù) 量作為計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行納稅；對于第二種情況，則按房地產(chǎn)企業(yè)的成本 利潤率進(jìn)行估算企業(yè)利潤，然后按適用的所得稅稅率預(yù)繳企業(yè)所得 稅。至于本年利潤則是按照實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用

6、之后余額結(jié)轉(zhuǎn)出本年 利潤。問:我是一家房地產(chǎn)企業(yè)，假如說是03年10月開發(fā)的房子，04年9 月一期工程完工，05年2月二期工程完工，04年1月開始預(yù)售，到 04年末共取得銷售收入3000萬，到04年末，由上開發(fā)成本科目余 額為2800萬，05年銷售收入為2500萬，05年本年帳上發(fā)生成本26 00萬（即05年1月-12月帳上發(fā)生成本2600萬），06年全年實(shí)現(xiàn)銷售收入300萬，06年1-12月發(fā)生成本700萬，請問各年的成本應(yīng) 如何結(jié)轉(zhuǎn)，是帳上有多少成本就轉(zhuǎn)多少呢，還是如何結(jié)轉(zhuǎn)。注，整個(gè)小區(qū)總銷售面積60000平方，總開發(fā)成本6100 萬，預(yù)計(jì)全部售完，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 6400萬。04年售出3萬平方， 05年售出2萬平方，06年售出3000平方，還余7000平方未售出。答：我們公司是有多少轉(zhuǎn)多少，不過我認(rèn)為應(yīng)該遵循“配比原則”，當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)的成本應(yīng)為：當(dāng)期銷售面積*預(yù)計(jì)總開發(fā)成本/總銷售面積， 到年底或項(xiàng)目完成時(shí)再按實(shí)際的開發(fā)總成本調(diào)整。答：你們也是按有多少轉(zhuǎn)多少的原則結(jié)轉(zhuǎn)的呀，那你們當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)部 門認(rèn)可了嗎，我的認(rèn)為和你的一致，應(yīng)當(dāng)按配比原則進(jìn)行，英雄所見 略同，不過，我們當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)部門可