山西凱嘉能源嘉和園物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)費(fèi)用分析報(bào)告

1、山西凱嘉能源集團(tuán)嘉和園 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用分析（第一版 20111220 ）中物聯(lián)國(guó)際物業(yè)服務(wù)（北京）有限公司二一二年一月十四日管理費(fèi)用分析1.0管理費(fèi)用分析1.1經(jīng)濟(jì)來源1.1.1定期收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)1.1.2以業(yè)養(yǎng)業(yè)，多種經(jīng)營(yíng)收入1.1.3發(fā)展商給予的支持1.1.4政府給予的政策扶持1.2主要支出1.2.1管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)、保險(xiǎn)1.2.2公共設(shè)施、設(shè)備正常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)1.2.3綠化管理費(fèi)1.2.4清潔衛(wèi)生費(fèi)1.2.5辦公費(fèi)1.2.6固定資產(chǎn)折舊費(fèi)1.2.7法定稅費(fèi)1.2.8物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)1.2.9維修基金范圍應(yīng)支出費(fèi)用2.0建議物管月度成本支出核算2.1 根據(jù)初步測(cè)算

2、（詳見附件1頁），嘉和園采取星級(jí)酒店式服務(wù)模式 管理成本為:1.85元/川，因?yàn)榫唧w的成本構(gòu)成是我公司商業(yè)機(jī)密，在雙方合作確定以后，我公司向貴公司呈報(bào)詳細(xì)的成本方案，由開發(fā)商審定！2.2 物業(yè)管理費(fèi)用差額的補(bǔ)貼可由開發(fā)商一次性補(bǔ)貼到位和根據(jù)我公司按項(xiàng)目成熟情況（物業(yè)管理收費(fèi)情況）報(bào)預(yù)算方案進(jìn)行補(bǔ)貼，期限為兩年。3.0建議開辦費(fèi)問題（首期工程面積 X 5元/平方米）根據(jù)嘉和園實(shí)際情況，發(fā)展商應(yīng)考慮合理的物業(yè)開辦費(fèi)，前期物業(yè)管理開辦費(fèi)初步估算為33.5萬元既每平方米5元，具體如下：?jiǎn)挝唬喝嗣駧?元序號(hào)項(xiàng)目備注1、服裝2、行政開辦費(fèi)用3、綠化開辦費(fèi)用可在合作確定后提供4、保潔開辦費(fèi)用詳單，由開發(fā)商審

3、定。5、工程開辦費(fèi)用（可議）6、保安開辦費(fèi)用7、客戶服務(wù)中心開辦費(fèi)用8、食堂開辦費(fèi)用合計(jì)33.5萬元4.0提請(qǐng)開發(fā)商須解決事項(xiàng)4.1物業(yè)管理用房 為便于中物聯(lián)國(guó)際物業(yè)盡早進(jìn)入管理狀態(tài)，規(guī)范管理，于交房入伙前 2 個(gè)月 提供管理用房150卅，無償裝修具備辦公條件。辦公用房包括：客戶服務(wù)中 心、商務(wù)中心、會(huì)議培訓(xùn)室、會(huì)客室、經(jīng)理辦公室、綜合辦公室、庫房、洗 手間等。4.2門衛(wèi)室在大門設(shè)門衛(wèi)室，含：收發(fā)室、監(jiān)控室、廁所等功能。4.3餐廳、住宿用房為解決部份管理人員和秩序安全人員軍事化管理的工作特性，發(fā)展商應(yīng)于交 房入伙前1個(gè)月在小區(qū)內(nèi)或就近提供提供餐廳 50川、住宿用房100卅，裝 修具備使用條件。

4、5.0 獎(jiǎng)勵(lì)措施在合作期間，項(xiàng)目通過市級(jí)以上達(dá)標(biāo)工作（含認(rèn)證） ，每項(xiàng)應(yīng)給予中物聯(lián)國(guó)際 物業(yè) 8 萬元人民幣 獎(jiǎng)勵(lì)金。6.0收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)6.1營(yíng)運(yùn)費(fèi)用管理傭金由中物聯(lián)國(guó)際物業(yè)編制工作計(jì)劃和管理費(fèi)用預(yù)算（包括開辦費(fèi)用） ，由發(fā)展商 逐項(xiàng)審核批準(zhǔn)后按實(shí)例支，中物聯(lián)國(guó)際物業(yè)按照發(fā)展商批準(zhǔn)的計(jì)劃和預(yù)算具 體實(shí)施操作并按實(shí)際產(chǎn)生費(fèi)用總額 10% 提取管理傭金 （每季度結(jié)算支付一 次）。附件1:嘉和園項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)和預(yù)算目錄目錄、 、-刖言1.0嘉和園報(bào)價(jià)表1.1嘉和園總費(fèi)用報(bào)價(jià)表2.0物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)測(cè)算2.1 總說明2.2物業(yè)費(fèi)測(cè)算過程3.0停車管理費(fèi)測(cè)算4.0前期介入服務(wù)費(fèi)測(cè)算.5.0開辦費(fèi)測(cè)算備注：

5、以上方格部分為雙方簽署合同后，由于項(xiàng)目的部分設(shè)備清單不詳原因，待我方組織專 家團(tuán)到嘉和園現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、調(diào)研、勘察。經(jīng)發(fā)展商建議最終確定終稿預(yù)算。物業(yè)管理屬于保本微利的服務(wù)行業(yè)，正確地核算物業(yè)管理營(yíng)業(yè)成本， 控制各項(xiàng)開支，是物業(yè)管理公司能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，管理費(fèi)測(cè)算采用成 本倒算原則。1.0 測(cè)算依據(jù)：1.1 依據(jù)嘉和園最新提供的資料及數(shù)據(jù)；1.2 依據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例 【中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第 504 號(hào)】、山西省物業(yè) 管理?xiàng)l例【2001 年 9 月 25 日山西省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十 三次會(huì)議】和關(guān)于修訂晉中市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則 【市價(jià)管字 2009124 號(hào)及有關(guān)政策法

6、規(guī)；1.3 沒有政策規(guī)定及指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的按市場(chǎng)價(jià)測(cè)定；1.4 參照我公司物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)；1.5 物業(yè)管理公司管理采用酬金制；1.6 本測(cè)算不含維修基金所涉及的內(nèi)容。2.0按照星級(jí)酒店式物業(yè)服務(wù)模式依據(jù)是：根據(jù)中物聯(lián)國(guó)際物業(yè)的多年來的經(jīng)驗(yàn)結(jié)合嘉 和園項(xiàng)目實(shí)際情況如下：成本測(cè)算：住宅部分物業(yè)明細(xì)測(cè)算項(xiàng)目費(fèi)用分?jǐn)偅ㄔ?.1物業(yè)服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等0.462.2物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)0.112.3共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行費(fèi)0.422.4物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用0.122.5物業(yè)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用0.032.6物業(yè)區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用0.372.7辦公費(fèi)用0.

7、022.8物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用0.012.9其它費(fèi)用2.9.1社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)0.022.9.2不可預(yù)見費(fèi)0.012.10稅金0.102.11管理傭金0.18合計(jì)1.85元/平米/月注：酒店式物業(yè)服務(wù)的簡(jiǎn)要內(nèi)容:2.11 日常服務(wù)內(nèi)容 作為嘉和園的物業(yè)管理企業(yè)在收取業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)的同時(shí)，對(duì)整個(gè)社區(qū)公共區(qū)域?qū)嵤┑?日常一般性物業(yè)管理服務(wù)，主要集中在：公共區(qū)域保潔、安全、維修、保養(yǎng)，大堂前臺(tái)接待、 發(fā)放各類物業(yè)通知、業(yè)主信件處理、意外事件處理、公共秩序的維護(hù)等方面。2.12 增值服務(wù)內(nèi)容 在收取物業(yè)管理費(fèi)的基礎(chǔ)上，客戶服務(wù)部將結(jié)合嘉和園的實(shí)際情況制定了一系列的增值服 務(wù)（無需另外收取費(fèi)用） ，該等服務(wù)內(nèi)容主要是針對(duì)社區(qū)樓內(nèi)業(yè)主的實(shí)際需求而設(shè)立， 且為不另 外收取任何費(fèi)用，具體內(nèi)容請(qǐng)見附件 1 表格。2.13 有償服務(wù)內(nèi)容 為了方便業(yè)主的日常生活起居， 物業(yè)管理處將在增值服務(wù)的基礎(chǔ)上， 增加適合業(yè)主的有