非常完整的住宅項(xiàng)目定價(jià)方法含案例說(shuō)明

1、 “hhyy”項(xiàng)目組價(jià) 格 策 略-【hhyy】多層項(xiàng)目一、價(jià)格定位目標(biāo)提要1、銷(xiāo)售目標(biāo)A、最大利潤(rùn)目標(biāo)B、市場(chǎng)占有份額目標(biāo)C、銷(xiāo)售進(jìn)度目標(biāo)2、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)3、項(xiàng)目品牌、企業(yè)品牌目標(biāo)任何一個(gè)項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)目標(biāo)均存在多元化特征，且不同時(shí)期目標(biāo)側(cè)重點(diǎn)可能有所變化，因此對(duì)價(jià)格定位有相應(yīng)的要求。根據(jù)目標(biāo)側(cè)重點(diǎn)的不同，制定合理的銷(xiāo)售價(jià)格極有利于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。二、價(jià)格定位基礎(chǔ)根據(jù)本案市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，本案采用隨行就市的定價(jià)基礎(chǔ)，即按照行業(yè)中同類(lèi)物業(yè)的現(xiàn)行平均價(jià)格水平為基礎(chǔ)來(lái)定價(jià)。此種定價(jià)法是為爭(zhēng)取市場(chǎng)而對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的主動(dòng)出擊，與市場(chǎng)的需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的態(tài)勢(shì)緊密相連，是最易被市場(chǎng)接受、最主動(dòng)出擊的定價(jià)方法。采取

2、此方法，在很大程度上就是以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格為定價(jià)基礎(chǔ)，以稍低于或相當(dāng)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格入市。由于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的現(xiàn)行價(jià)格已被市場(chǎng)所檢驗(yàn)，而且也反映了本行業(yè)的集體智慧，如果另行定價(jià)，很難了解購(gòu)買(mǎi)者對(duì)本案的價(jià)格反應(yīng)。三、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)態(tài)勢(shì)1、金山板塊及其他同類(lèi)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比表項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)劃總規(guī)模面積范圍主力面積平均價(jià)格交房時(shí)間工程進(jìn)度賣(mài)點(diǎn)抗性金山碧水三期B區(qū)177F31萬(wàn)M278-256106-12818332004年底主體三層社區(qū)規(guī)模大配套齊價(jià)格低位置較偏香江明珠二 期167F186畝86280160-28027002004-01封頂緊臨南江濱公園，戶型獨(dú)特緊挨大橋噪音較大金山明珠157F49F65畝1102441

312-31單體落成戶型新穎，景觀綠化精致。南向朝金山大道。金山明星6-7F,4-7.5F3-9F,5-11F71畝6826890-1271985電梯：20772004-05外墻裝修戶型多樣價(jià)格相對(duì)較低建筑密度大，配套少北京金山515F511F57畝55240120底樁基完成樓間距大空中花園面積大，3米層高價(jià)格人相對(duì)較高金山佳園99、117萬(wàn)M2100154100-12023502004年底地面二層設(shè)觀景電梯，入戶空中花園。項(xiàng)目地形狹長(zhǎng)且沿街分布百合苑3-12F-126-30014905外墻裝修得房率高物業(yè)費(fèi)按多層

4、價(jià)格收戶型單一交付時(shí)間長(zhǎng)武夷明珠147F4幢電梯房7.9萬(wàn)M290200-1968起2004年底打樁緊臨南江濱公園-濱江麗景C區(qū)59F127F348畝62-21697-12521002003-08主體三層規(guī)模大，交通便捷臨江看景周邊交通狀況雜亂衛(wèi)生狀況差康 城77F104畝8721087-12019602004-03部分封頂價(jià)格相對(duì)較低位置偏交通不偏周邊環(huán)境雜亂幸福城512F97F7.1萬(wàn)M260180107底部分封頂靠近森林公園價(jià)格適中北峰是垃圾處理場(chǎng)區(qū)域形象不好福光遠(yuǎn)東花園57F3萬(wàn)M238-150101-10617502003-09已交房?jī)r(jià)格低綠化、配套簡(jiǎn)單相關(guān)

5、提要1：南江濱區(qū)域現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)主要是濱江麗景、金山碧水、金山明星等樓盤(pán)，各個(gè)樓盤(pán)在規(guī)模、位置等方面都優(yōu)于本項(xiàng)目。其中金山碧水依靠規(guī)模大、配套齊、政府扶持、價(jià)格低的優(yōu)勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成威脅。另外，濱江麗景占據(jù)有利的地理位置將分流本項(xiàng)目的部分客源。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果將分散市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的注意力。相關(guān)提要2：各個(gè)板塊之間競(jìng)爭(zhēng)激烈?！皷|擴(kuò)南移”的城市發(fā)展戰(zhàn)略造就了金山和東區(qū)兩大熱門(mén)板塊；隨后五四北板塊異軍突起，并帶動(dòng)了周邊區(qū)域的發(fā)展，形成共同發(fā)展之勢(shì)。這些新興的板塊都具有很強(qiáng)的市場(chǎng)號(hào)召力，眾多可類(lèi)比的項(xiàng)目構(gòu)成對(duì)本案的多角度沖擊。2主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格特征 金山碧水三期金山碧水三期B區(qū)起價(jià)1677元/，均價(jià)1833

6、元/，最高價(jià)2174元/；一、二層差價(jià)100元/，二、三層差價(jià)90元/，三、四層差價(jià)30元/，水平差價(jià)80元/，東西無(wú)明顯差價(jià)；復(fù)式為最高價(jià)； 按揭貸款不打折，一次性付款98折。附：金山碧水三期B區(qū)1#樓價(jià)格表：?jiǎn)卧?hào)（東）單價(jià)單元號(hào)（中間）單價(jià)單元號(hào)（西）單價(jià)101176410216771061762201186720217812061869301195430218673061958401198840219024061994501復(fù)式212750220405062135 濱江麗景C區(qū)起價(jià)1888元/，均價(jià)2100元/，樓層差價(jià)60元/左右，四五層差價(jià)20元/左右。一次性付款96折，商業(yè)貸款9

7、7折，公積金貸款98折，僅針對(duì)教師做首付20%，貸款80%的差別對(duì)待。 金山明星多層起價(jià)1688元/，均價(jià)1985元/；小高層均價(jià)2077元/。一、二層差價(jià)100元/，二、三層差價(jià)30元/，水平差價(jià)30-70元/，東西兩頭差價(jià)因景觀而異。附：金山明星（多層）9號(hào)樓價(jià)格表房號(hào)(東頭)單價(jià)房號(hào)(中間)單價(jià)房號(hào)(西頭)單價(jià)101207610220441042209201217820221072042271301220030221693042334401220040221694042334501220050221695042334601(復(fù)式)215960221286042293注:9號(hào)樓西向朝中央花

8、園,東向朝加油站,所以差價(jià)大.四、價(jià)格定位原則隨行就市定價(jià)法，首先應(yīng)對(duì)本案進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷，既選擇若干與本項(xiàng)目在物業(yè)類(lèi)型和檔次相類(lèi)似的樓盤(pán)，進(jìn)行價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比分析，判斷本項(xiàng)目在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下可實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。 本案就“舒適”、“便利”、“健康衛(wèi)生”、“景觀”、“品牌”、“物業(yè)管理”等各項(xiàng)決定住宅物業(yè)價(jià)值的要素與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)對(duì)比分析，得出本案的基準(zhǔn)價(jià)。（一）項(xiàng)目?jī)r(jià)值要素分析 1、舒適要素 戶型針對(duì)目標(biāo)客戶群“量身定做”，周到細(xì)致的考慮使用者對(duì)實(shí)際功能的需求，并滿足心理認(rèn)同感，戶型設(shè)計(jì)側(cè)重住家的舒適性。配套會(huì)所娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑、餐飲場(chǎng)所設(shè)施齊全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娛樂(lè)等設(shè)施配備恰當(dāng)。環(huán)境規(guī)劃

9、由綠藝、建筑小品、硬地廣場(chǎng)、道路組成社區(qū)環(huán)境，成為居民獲得心理、情感休閑的空間，環(huán)境規(guī)劃以人為本。 2、便利要素出行與停車(chē)方便距交通干道距離合適，有數(shù)條公交路線經(jīng)過(guò)項(xiàng)目，有充足的停車(chē)位。生活方便購(gòu)物、醫(yī)療、餐飲滿足日常需求而且方便。子女教育方便幼兒園、小學(xué)、中學(xué)距離適中，教育質(zhì)量較好。3、健康衛(wèi)生要素 A、無(wú)有害氣體、煙塵、噪音污染； B、有完善的供水、供電、煤氣系統(tǒng)； C、日照充足、通風(fēng)良好。 4、景觀要素外景觀山景、水景、公園、綠地內(nèi)景觀建筑立面、廣場(chǎng)、小品、綠藝院內(nèi)景觀私家花園、空中花園、門(mén)前環(huán)藝5、品牌要素 開(kāi)發(fā)商、建筑商、設(shè)計(jì)院、物業(yè)管理公司的實(shí)力及品牌。6、物業(yè)管理要素安全防火、防

10、盜、交通安全，各項(xiàng)措施周密服務(wù)日常服務(wù)、家政服務(wù)、酒點(diǎn)式服務(wù)文化氛圍特色社區(qū)活動(dòng)，溫馨、健康的社區(qū)氛圍（二）項(xiàng)目?jī)r(jià)值要素綜合評(píng)價(jià)表類(lèi)比項(xiàng)目均 價(jià)(元/M2)品牌要素舒適要素便利要素健 康衛(wèi)生要素景觀要素物業(yè)管理要 素本 案可實(shí)現(xiàn)度金山碧水三 期1833+0金山明星198500+0金山佳園24500+0金山明珠2400000香江明珠27000北京金山25000濱江麗景2100+00康 城196000+0幸 福 城2000000+福光遠(yuǎn)東花 園1750+0+備 注+為本案高于類(lèi)比項(xiàng)目，0為相當(dāng)于類(lèi)比項(xiàng)目，為低于類(lèi)比項(xiàng)目。 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值要素進(jìn)行對(duì)比分析，認(rèn)為本案的綜合素質(zhì)： 高于-福光遠(yuǎn)東花園

11、相當(dāng)于- 金山碧水三期 低于 - 金山明星、金山佳園、金山明珠、香江明珠、北京金山、濱江麗景、康城、幸福城 因此，本案可實(shí)現(xiàn)價(jià)值為1830元/M2，將會(huì)有比較適合的回報(bào)率與回報(bào)周期。五、單元價(jià)格調(diào)整方案 由于房地產(chǎn)商品的特殊性，同一幢樓里的各個(gè)單元的價(jià)格又個(gè)不相同，這是因?yàn)楦鱾€(gè)單元的效用不同。效用高消費(fèi)者就愿意支付較多的費(fèi)用；效用低消費(fèi)者就愿意支付較低的費(fèi)用。因此，在制定出一個(gè)小區(qū)的基準(zhǔn)價(jià)格之后，還需要對(duì)各個(gè)單元進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。調(diào)整系數(shù)=調(diào)整價(jià)格÷基準(zhǔn)價(jià)（一）價(jià)格調(diào)整系數(shù) 1、根據(jù)各棟樓位置的差異制定不同的價(jià)格水平，用位置系數(shù)表示：樓號(hào)7#8#、9#、10#、11#12#、13#、14

12、#系數(shù)+0+2+112說(shuō)明7#樓南向雖然有30米樓間距，但是北向沿街噪音較大，兩項(xiàng)相互抵消所以位置系數(shù)為零。8#樓北向有30米樓間距，南向最大有27米樓間距，又位于兩個(gè)主題花園之間，9#樓有主題花園，同時(shí)東西兩頭無(wú)建筑物遮擋，西向現(xiàn)有的花園11#樓一層只有四個(gè)單元，因此10#樓的南向留出了較大的空間，是主題花園和羽毛球場(chǎng)的位置，12#、13#位置相對(duì)靠后，離主入口約有150米的距離。14#樓因位于社區(qū)最角落，靠近指揮學(xué)校，操練聲音較大。2、根據(jù)樓宇景觀的差異制定不同的價(jià)格水平，用景觀系數(shù)表示： 樓號(hào)8#、7#、9#、11#、10#、12#、13#、14#系數(shù)+2+1+0說(shuō)明8#樓之間樓間距大，

13、是主題花園的最好位置，又能與一期的中央花園相呼應(yīng)。7#、9#樓西向是現(xiàn)成的花園，11#樓南北向空間較大，是主題花園的位置之一。朝向無(wú)突出景觀特征。3、根據(jù)同一棟樓內(nèi)住宅單元的層次差異制定不同的價(jià)格水平，用垂直系數(shù)表示： 樓層1F2F3F4F5F6F閣樓層系數(shù)94+0+0+03+30說(shuō)明拉大一、二層之間差價(jià)的目的是利用一層住宅的低總價(jià)先將低樓層的住宅消化掉。六層是復(fù)式住宅和帶閣樓住宅，復(fù)式按六層價(jià)格計(jì)算，閣樓戶型按六層價(jià)格加上基準(zhǔn)價(jià)的30%計(jì)算。4、根據(jù)同一棟樓內(nèi)同一層次住宅單元的朝向差異制定不同的價(jià)格水平，用水平系數(shù)表示：?jiǎn)卧?hào)01單元（東頭）06單元（西頭）02、03、04、05單元（中間）

14、系 數(shù)+4+3+0說(shuō)明東向靠指揮學(xué)校西向是一期建筑、康復(fù)中心和空地中間的單元，僅靠南北向采光系數(shù)為零5、根據(jù)各棟樓的分?jǐn)傁禂?shù)的差異制定不同價(jià)格水平，用分?jǐn)傁禂?shù)表示：樓號(hào)6#、7#、8#、9#、11#10#、12#、13#、14#系數(shù)+02說(shuō)明分?jǐn)偙壤秊?0.6%10#、12#、13#、14#樓的分?jǐn)傔_(dá)11.7%-12.9%6、根據(jù)戶型功能的差異制定不同價(jià)格水平，用戶型系數(shù)表示：樓號(hào)8#10#11#13#單元01、0602-0501-0405、0601、0402、0301、0602-05系數(shù)+2+0+1+1+211+0說(shuō)明8#樓01、06單元是全明設(shè)計(jì)，而且進(jìn)深僅為11.8米；10#樓05、06

15、單元南向不被11#樓遮擋。0104單元各功能區(qū)分隔明顯。11#樓是全部住宅中進(jìn)深最短的，僅為10.2米，而且01、04單元三房并排朝南； 02、03戶型廚房的門(mén)開(kāi)向客廳；閣樓戶型的梯位在客廳，影響客廳的完整性。13#樓01、06單元南向是廚房和衛(wèi)生間，客廳夾在中間不好擺設(shè)家具，而且三房面積105M2只有一個(gè)朝北的陽(yáng)臺(tái)。（二）各單元綜合系數(shù)表7#樓綜合系數(shù)表 系數(shù)單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分?jǐn)傁禂?shù)小計(jì)總計(jì)101+0+19+4+0+04+149201+0+14+4+0+0+1301+0+1+0+4+0+0+5401+0+1+0+4+0+0+5501+0+13+4+30+0+321

16、02 103 104 105+0+19+0+0+08202 203 204 205+0+14+0+0+03302 303 304 305+0+1+0+0+0+0+1402 403 404 405+0+1+0+0+0+0+1502 503 504 505+0+13+0+30+0+28106+0+19+3+0+05206+0+14+3+0+0+0306+0+1+0+3+0+0+4406+0+1+0+3+0+0+4506+0+13+3+30+0+318#樓綜合系數(shù)表： 系數(shù)單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分?jǐn)傁禂?shù)小計(jì)總計(jì)101+2+29+4+2+0+1+228201+2+24+4+2+0

17、+6301+2+2+0+4+2+0+10401+2+2+0+4+2+0+10501+2+2+0+4+2+0+10 601 （閣樓）+2+23+4+32+0+37102 103 104 105+2+29+0+0+05202 203 204 205+2+24+0+0+0+0302 303 304 305+2+2+0+0+0+0+4402 403 404 405+2+2+0+0+0+0+4502 503 504 505+2+2+0+0+0+0+4602 603 604(閣樓)+2+23+0+30+0+31605 （復(fù)式）+2+23+0+0+0+1106+2+29+3+2+0+0206+2+24+3+

18、2+0+5306+2+2+0+3+2+0+9406+2+2+0+3+2+0+9506+2+2+0+3+2+0+9606 （復(fù)式）+2+23+3+2+0+79#樓綜合系數(shù)表 系數(shù)單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分?jǐn)傁禂?shù)小計(jì)總計(jì)101+2+19+4+0+02+234201+2+14+4+0+0+3301+2+1+0+4+0+0+7401+2+1+0+4+0+0+7501+2+1+0+4+0+0+7601+2+13+4+30+0+34102 103 104 105+2+19+0+0+06202 203 204 205+2+14+0+0+01302 303 304 305+2+1+0+0+

19、0+0+3402 403 404 405+2+1+0+0+0+0+3502 503 504 505+2+1+0+0+0+0+3602 603 604 605+2+13+0+30+0+30106+2+19+3+0+03206+2+14+3+0+0+2306+2+1+0+3+0+0+6406+2+1+0+3+0+0+6506+2+1+0+3+0+0+6606+2+13+3+30+0+3310#樓綜合系數(shù)表： 系數(shù)單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分?jǐn)傁禂?shù)小計(jì)總計(jì)101+1+09+4+125+66201+1+04+4+12+0301+1+0+0+4+12+4401+1+0+0+4+12+4

20、501+1+0+0+4+12+4601 （閣樓）+1+03+4+312+31102 103 104 105+1+09+0+129202 203 204 205+1+04+0+124302 303 304 305+1+0+0+0+12+0402 403 404 405+1+0+0+0+12+0502 503 504 505+1+0+0+0+12+0602 603 604(閣樓)+1+03+0+312+27605 （復(fù)式）+1+03+0+123106+1+09+3+126206+1+04+3+121306+1+0+0+3+12+3406+1+0+0+3+12+3506+1+0+0+3+12+360

21、6 （復(fù)式）+1+03+3+12+011#樓綜合系數(shù)表 系數(shù)單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分?jǐn)傁禂?shù)小計(jì)總計(jì)101+1+19+4+2+01+170201+1+14+4+2+0+4301+1+1+0+4+2+0+8401+1+1+0+4+2+0+8501+1+1+0+4+2+0+8601+1+13+4+32+0+35102 103+1+19+0+0+07202 203+1+14+0+0+02302 303 +1+1+0+0+0+0+2402 403 +1+1+0+0+0+0+2502 503 +1+1+0+0+0+0+2602 603 +1+13+0+30+0+29104+1+19+

22、3+2+0-2204+1+14+3+2+0+3304+1+1+0+3+2+0+7404+1+1+0+3+2+0+7504+1+1+0+3+2+0+7604+1+13+3+32+0+3412#樓綜合系數(shù)表： 系數(shù)單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分?jǐn)傁禂?shù)小計(jì)總計(jì)1011+09+4+028422011+04+4+0233011+0+0+4+02+14011+0+0+4+02+15011+0+0+4+02+1601 （閣樓）1+03+4+302+28102 103 104 1051+09+0+0212202 203 204 2051+04+0+027302 303 304 3051+0+0

23、+0+023402 403 404 4051+0+0+0+023502 503 504 5051+0+0+0+023602 603 604(閣樓)1+03+0+302+24605 （復(fù)式）1+03+0+0261061+09+3+0292061+04+3+0243061+0+0+3+02+04061+0+0+3+02+05061+0+0+3+02+0606 （復(fù)式）1+03+3+02313#樓綜合系數(shù)表 系數(shù)單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分?jǐn)傁禂?shù)小計(jì)總計(jì)1011+09+4129+62011+04+41243011+0+0+412+04011+0+0+412+05011+0+0+412+06011+03+4+292+27102 103 104 1051+09+0+0212202 203 204 2051+04+0+027302 303 304 3051+0+0+0+023402 403 404 4051+0+0+0+0235