長(zhǎng)春市房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

1、房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 報(bào) 告 估價(jià)項(xiàng)目名稱：長(zhǎng)春市寬城區(qū)英倫小鎮(zhèn) 22幢-901室房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估委 托 人：楊瑩瑩 估 價(jià) 方：長(zhǎng)春市恒宇房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估 價(jià) 人 員： 估價(jià)作業(yè)日期：2013年12月2日2013年12月13日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：恒宇評(píng)字2013第088號(hào)目 錄第一部分 致委托方函5第二部分 估價(jià)師聲明6第三部分 估價(jià)的假設(shè)和限制條件7第四部分 估價(jià)結(jié)果報(bào)告9一、委托方10二、估價(jià)方10三、估價(jià)對(duì)象11四、估價(jià)目的13五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)13六、價(jià)值定義13七、估價(jià)依據(jù)13八、估價(jià)原則14九、估價(jià)方法15十、估價(jià)結(jié)果16十一、估價(jià)人員17十二、估價(jià)作業(yè)日期17十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

2、17第五部分 估價(jià)技術(shù)報(bào)告18一、估價(jià)對(duì)象分析18二、 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析20三、 估價(jià)方法選用分析21四、估價(jià)測(cè)算過程22五、估價(jià)結(jié)果的確定35第六部分 附 件361、委托評(píng)估函復(fù)印件362、商品房買賣合同復(fù)印件373、估價(jià)對(duì)象位置圖374、估價(jià)對(duì)象照片375、評(píng)估機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)復(fù)印件376、評(píng)估人員資格證書復(fù)印件37第一部分 致委托人函楊瑩瑩：受貴方委托，我公司秉著獨(dú)立、客觀、公正的原則，對(duì)長(zhǎng)春市寬城區(qū)英倫小鎮(zhèn)22幢901室（建筑面積135平方米）房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)目的是為委托方進(jìn)行轉(zhuǎn)讓提供估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)客觀、公正、科學(xué)、合理的市場(chǎng)價(jià)格參考。評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則

3、，依據(jù)科學(xué)的評(píng)估程序，選用合理的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并結(jié)合評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，充分考慮影響房地產(chǎn)價(jià)值的各項(xiàng)因素，評(píng)估確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在2013年12月20日的市場(chǎng)價(jià)格為（幣種：人民幣）：房地產(chǎn)總價(jià)：66.85萬元大 寫 金 額: 陸拾陸萬捌仟伍佰元整房地產(chǎn)單價(jià)：4952.20元/平方米評(píng)估過程、結(jié)果及有關(guān)說明詳見估價(jià)結(jié)果報(bào)告。長(zhǎng)春市恒宇房地產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人：張靚2013年12月19日第二部分 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明一、估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)

4、論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，與有關(guān)當(dāng)事人也沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5.我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6.沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。7.需要聲明的事項(xiàng)：（1）本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2013年12月20日，提交報(bào)告之日為2013年12月13日。在市場(chǎng)無明顯價(jià)格波動(dòng)條件下，報(bào)告有效期自提交報(bào)告之日起不超過一年，即2013年12月13日至2014年12月13日。隨著時(shí)間的推移，該房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。（2）本報(bào)

5、告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不能做其它用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。第三部分 估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、 本報(bào)告委托人為楊瑩瑩，委估的房地產(chǎn)為長(zhǎng)春市寬城區(qū)英倫小鎮(zhèn)22 幢901室（建筑面積135平方米）。根據(jù)委托方提供的商品房買賣合同記載，房屋買受人為楊瑩瑩，商品房用途為住宅。本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象為完全產(chǎn)權(quán)，無抵押、租賃、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利存在和無法律糾紛狀況下的正常市場(chǎng)價(jià)格。二、 本報(bào)告所稱評(píng)估價(jià)格，系指我們對(duì)所評(píng)估房地產(chǎn)在現(xiàn)有用途不變并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之狀況和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提

6、下，為本報(bào)告所列明的目的在估價(jià)假設(shè)和限制條件下提出的公允估值意見。三、 由于委托方未提供估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)證，故本次評(píng)估依據(jù)委托方提供的商品房買賣合同進(jìn)行評(píng)估，若房屋面積等數(shù)據(jù)與最終頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書不符，則估價(jià)報(bào)告應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，特提請(qǐng)報(bào)告使用方注意。四、 本次評(píng)估為委托方進(jìn)行司法拍賣之目的使用，提供估價(jià)對(duì)象正常市場(chǎng)價(jià)格參考，故本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)為完全產(chǎn)權(quán)，無抵押、租賃、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利存在和無法律糾紛狀況下的正常市場(chǎng)價(jià)格，特提請(qǐng)報(bào)告使用方注意。五、 本報(bào)告是在委托方確定提供基礎(chǔ)文件、有關(guān)法律證明文件、數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。委托方對(duì)所提供文件以及相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé)，并且提

7、供了與本次評(píng)估有關(guān)的所有資料，沒有保留、隱瞞。六、 在評(píng)估所委托房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，我們未考慮估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所欠付的抵押、擔(dān)保以及如果該房地產(chǎn)出售則應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用和稅項(xiàng)等可能影響其價(jià)值的任何限制，我們也未對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估增值額作任何納稅準(zhǔn)備。本報(bào)告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗拒力對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響。七、 自估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的質(zhì)量及使用狀況如發(fā)生變化，并對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)結(jié)論。八、 本次估價(jià)是以委托方未與任何一方簽署針對(duì)于估價(jià)對(duì)象的無限期或影響估價(jià)價(jià)值的租賃協(xié)議為假設(shè)前提。九、 本報(bào)告含有若干附件，它構(gòu)成本報(bào)告之重要組成

8、部分，與本報(bào)告正文具有同等法律效力。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 估 價(jià) 報(bào) 告 編 號(hào) ；恒宇評(píng)字2013第088號(hào) 第四部分 估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方聯(lián) 系 人：楊瑩瑩住 址；長(zhǎng)春市寬城區(qū)恒大御景a棟301室身 份 證 號(hào)；聯(lián) 系 電 話：案件號(hào)：（2013）恒宇字第088號(hào)二、估價(jià)方長(zhǎng)春市恒宇房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司地址：長(zhǎng)春市綠園區(qū)1666號(hào)法 人 代 表：房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)級(jí)別：貳級(jí)資質(zhì)證書號(hào)：103004號(hào)聯(lián) 系 人； 聯(lián)系電話： 三、估價(jià)對(duì)象1.估價(jià)對(duì)象基本狀況本次估價(jià)對(duì)象為長(zhǎng)春市寬城區(qū)英倫小鎮(zhèn)22幢901室房地產(chǎn)，房屋建筑面積為135平方米，商品房用途為住宅。長(zhǎng)春市寬城區(qū)英倫小鎮(zhèn)22幢為小高層住

9、宅樓，建成于2013年，鋼混結(jié)構(gòu)，總層數(shù)18層，外墻面貼石材，兩部電梯，一層大廳石材地面及墻面，石膏板造型吊頂，其他樓層公共部分均為石材地面及墻面，石膏板造型吊頂。估價(jià)對(duì)象位于9層，三室兩廳一衛(wèi)兩廚格局，朝向南。室內(nèi)裝修情況為：毛坯房。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察，委估房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量良好，未發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)沉降、結(jié)構(gòu)變形等現(xiàn)象。用年限法和現(xiàn)場(chǎng)觀察法確定估價(jià)對(duì)象成新率為100%。2.估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況根據(jù)商品房買賣合同記載，估價(jià)對(duì)象買受人為楊瑩瑩，商品房用途為住宅，房屋建筑面積為135平方米，土地使用年限自2012年12月28日至2062年12月28日。估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)不存在法律糾紛，本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)

10、無抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利存在，不存在法律糾紛，評(píng)估結(jié)果為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。3.估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（1）寬城區(qū)基本概況估價(jià)對(duì)象位于長(zhǎng)春市寬城區(qū)，寬城區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)狀況等，均對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格有明顯的影響。寬城區(qū)是長(zhǎng)春市重點(diǎn)規(guī)劃的城市外擴(kuò)的先導(dǎo)區(qū)。估價(jià)對(duì)象位置位于青年路北段新光復(fù)路市場(chǎng)附近，區(qū)域整體規(guī)劃為一心，倆翼，三區(qū)，四團(tuán)的布局。未來將發(fā)展為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的中心區(qū)?，F(xiàn)如今項(xiàng)目附近配套情況如下；一 區(qū)域內(nèi)主流商圈 ，新光復(fù)路商圈，柳影路商圈，城市住邦廣場(chǎng)，以上三個(gè)商圈距離項(xiàng)目地車行不超過15分鐘。二 區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境，項(xiàng)目南部緊鄰雁鳴湖公園，東側(cè)有

11、城市天然綠肺之稱的在建設(shè)北湖濕地公園距離項(xiàng)目地大概車行20分鐘。三 項(xiàng)目周邊教育資源，新光復(fù)路片區(qū)有；106中學(xué)，邱家小學(xué)，25中學(xué)車行八分鐘左右到達(dá)，柳影片區(qū)有；柳影小學(xué)，15中學(xué)，72中學(xué)等車行大概十分鐘左右到達(dá)。四 區(qū)域內(nèi)醫(yī)療配套，武警醫(yī)院和第六人民醫(yī)院（2）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況位置：估價(jià)對(duì)象位于綠園區(qū)英倫小鎮(zhèn)，該小區(qū)西臨青年路，北臨菜市北街，地理位置較優(yōu)越。未來有地鐵一號(hào)線路過該區(qū)域。社區(qū)成熟度：小區(qū)周邊有金色家園、恒大等居住小區(qū)，社區(qū)成熟度較高。自然環(huán)境和人文環(huán)境：估價(jià)對(duì)象小區(qū)內(nèi)綠化較好，小區(qū)附近有四得公園，自然環(huán)境及人文環(huán)境較好。公共服務(wù)設(shè)施及教育配套設(shè)施：小區(qū)附近有中國銀行、工商銀行

12、、建設(shè)銀行等，生活服務(wù)及教育設(shè)施較齊全。交通： 273路（人民廣場(chǎng)-杜家屯）、148路（長(zhǎng)春站-廣寧）、302路（雁鳴湖山莊-長(zhǎng)春站）、21路（雁鳴湖山莊-八里堡）、2路（長(zhǎng)春站-雁鳴湖山莊）、275路（樂家茗園-東安屯）基礎(chǔ)設(shè)施狀況：估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)，土地現(xiàn)狀開發(fā)程度達(dá)到宗地外“七通”（即通上水、通下水、通電、通路、通信、通熱力、通燃?xì)猓?，基礎(chǔ)設(shè)施狀況完全可以滿足居民生活需要。四、估價(jià)目的本次估價(jià)為委托方轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供市場(chǎng)價(jià)值參考五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013年12月2日六、價(jià)值定義本次評(píng)估采用公開市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估結(jié)果中的房地產(chǎn)價(jià)格是指估價(jià)對(duì)象在符合估價(jià)假設(shè)及限制前提下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013年12月

13、2日的公開市場(chǎng)價(jià)格。7、 估價(jià)依據(jù)1.有關(guān)政策法規(guī)和文件（1）中華人民共和國土地管理法；（2）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；（3）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T50291-1999；（4）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)范GB/T18508-2001；（5）京政發(fā)200232號(hào)文件北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知；（6）京國土房管出20021121號(hào)文件關(guān)于公布本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用方法的通知；（7）其它相關(guān)法律法規(guī)。2.委托方提供的有關(guān)資料3.評(píng)估人員掌握的有關(guān)市場(chǎng)資料及估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲得的資料。八、估價(jià)原則本次估價(jià)依據(jù)房地

14、產(chǎn)估價(jià)的合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等，對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行客觀、公正、科學(xué)、合理的評(píng)估。1合法性原則 合法性原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。房地產(chǎn)的權(quán)益不同，價(jià)格也不同。房地產(chǎn)的權(quán)益要通過法律、法規(guī)、契約來規(guī)范、確認(rèn)和保障。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只有在遵循合法原則下評(píng)估出來的價(jià)格才對(duì)委托人有真正參考意義。 2最高、最佳使用原則 房地產(chǎn)是一種稀缺資源，無論是社會(huì)還是權(quán)利人都希望能發(fā)揮其最大的效益，并根據(jù)這種期望確定土地利用方式。因此要以委估房地產(chǎn)，主要是地產(chǎn)的區(qū)位、特性、等級(jí)等客觀條件所決定的使用效益最大的使用方式或用途為前提進(jìn)行估價(jià)。 3均衡原則 房地產(chǎn)的

15、各個(gè)組成部分，如土地與建筑物、建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備與裝修等相互之間須達(dá)到一個(gè)均衡的比例關(guān)系，才能達(dá)到房地產(chǎn)整體的最高最佳使用狀態(tài)。均衡原則就是要求評(píng)估人員在評(píng)估房地產(chǎn)的某一個(gè)組成部分時(shí)，須充分考慮因其與其他組成部分之問的結(jié)構(gòu)關(guān)系而決定的房地產(chǎn)整體最高最佳用途。 4適合原則 每一宗房地產(chǎn)總是處于某個(gè)特定的環(huán)境之中，只有當(dāng)一宗房地產(chǎn)與其所處環(huán)境適合才能達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)。因此，估價(jià)人員在評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，須詳細(xì)分析該宗房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境的關(guān)系，審慎確定最高最佳使用狀態(tài)。九、估價(jià)方法估價(jià)對(duì)象用途為住宅，與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)開發(fā)的成本費(fèi)用資料較齊全，故采用成本法測(cè)算估價(jià)對(duì)象建筑物重置成本的價(jià)格

16、；由于與估價(jià)對(duì)象類似房地產(chǎn)市場(chǎng)交易案例較多，可采用市場(chǎng)比較法測(cè)算其市場(chǎng)價(jià)格。然后綜合兩種方法的評(píng)估結(jié)果來確定其最終價(jià)格。1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)等評(píng)估成果，按照替代原則，就估價(jià)對(duì)象之土地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價(jià)對(duì)象之土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法。2、成本法：是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，減去建筑物折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法。3、市場(chǎng)比較法：將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)

17、時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。十、估價(jià)結(jié)果本著公正、公平、公開的總原則，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和對(duì)委估對(duì)象所在區(qū)域的市場(chǎng)分析，按照房地產(chǎn)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序，選擇適宜的估價(jià)方法，評(píng)估得到估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在價(jià)值定義和有關(guān)限制條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013年12月20日的市場(chǎng)價(jià)格為：（幣種：人民幣）房地產(chǎn)總價(jià)：66.85萬元大 寫 金 額: 陸拾陸萬捌仟伍佰萬整房地產(chǎn)單價(jià)：4952.20元/平方米 十一、估價(jià)人員姓 名 注 冊(cè) 號(hào) 簽 名 99999 88888 十二、估價(jià)作業(yè)日期2013年12月2日至2013年12月

18、13日 十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期在市場(chǎng)無明顯價(jià)格波動(dòng)條件下，本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期自提交報(bào)告日期起不超過一年，即2013年12月13日至2014年12月13日。第五部分 估價(jià)技術(shù)報(bào)告1、估價(jià)對(duì)象分析本次估價(jià)對(duì)象為長(zhǎng)春市寬城區(qū)英倫小鎮(zhèn)22幢901室房地產(chǎn)，房屋建筑面積為135平方米，商品房用途為住宅。英倫小鎮(zhèn)22幢901室房地產(chǎn)，建成于2013年，鋼混結(jié)構(gòu)，總層數(shù)22層，外墻面貼石材及瓷磚，兩部電梯，一層大廳石材地面及墻面，石膏板造型吊頂，其他樓層公共部分均為石材，石膏板造型吊頂。估價(jià)對(duì)象位于9層，三室兩廳一衛(wèi)兩廚格局，朝向南。室內(nèi)裝修情況為：毛坯房。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察，委估房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量良好，未

19、發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)沉降、結(jié)構(gòu)變形等現(xiàn)象。用年限法和現(xiàn)場(chǎng)觀察法確定估價(jià)對(duì)象成新率為100%。2.估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況根據(jù)商品房買賣合同記載，估價(jià)對(duì)象買受人為楊瑩瑩，商品房用途為住宅，房屋建筑面積為135平方米，土地使用年限自2012年12月28日至2062年12月28日。估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)不存在法律糾紛，本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)無抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利存在，不存在法律糾紛，評(píng)估結(jié)果為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。3估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（1）寬城區(qū)基本概況估價(jià)對(duì)象位于長(zhǎng)春市寬城區(qū)，寬城區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)狀況等，均對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格有明顯的影響。寬城區(qū)是長(zhǎng)春市重點(diǎn)規(guī)劃的城

20、市外擴(kuò)的先導(dǎo)區(qū)。估價(jià)對(duì)象位置位于青年路北段新光復(fù)路市場(chǎng)附近，區(qū)域整體規(guī)劃為一心，倆翼，三區(qū)，四團(tuán)的布局。未來將發(fā)展為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的中心區(qū)?，F(xiàn)如今項(xiàng)目附近配套情況如下；一 區(qū)域內(nèi)主流商圈 ，新光復(fù)路商圈，柳影路商圈，城市住邦廣場(chǎng)，以上三個(gè)商圈距離項(xiàng)目地車行不超過15分鐘。二 區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境，項(xiàng)目南部緊鄰雁鳴湖公園，東側(cè)有城市天然綠肺之稱的在建設(shè)北湖濕地公園距離項(xiàng)目地大概車行20分鐘。三 項(xiàng)目周邊教育資源，新光復(fù)路片區(qū)有；106中學(xué)，邱家小學(xué)，25中學(xué)車行八分鐘左右到達(dá)，柳影片區(qū)有；柳影小學(xué)，15中學(xué)，72中學(xué)等車行大概十分鐘左右到達(dá)。四 區(qū)域內(nèi)醫(yī)療配套，武警醫(yī)院和第六人民醫(yī)院（2）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況

21、位置：估價(jià)對(duì)象位于綠園區(qū)英倫小鎮(zhèn)，該小區(qū)西臨青年路，北臨菜市北街，地理位置較優(yōu)越。未來有地鐵一號(hào)線路過該區(qū)域。社區(qū)成熟度：小區(qū)周邊有金色家園、恒大等居住小區(qū)，社區(qū)成熟度較高。自然環(huán)境和人文環(huán)境：估價(jià)對(duì)象小區(qū)內(nèi)綠化較好，小區(qū)附近有四得公園，自然環(huán)境及人文環(huán)境較好。公共服務(wù)設(shè)施及教育配套設(shè)施：小區(qū)附近有中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等，生活服務(wù)及教育設(shè)施較齊全。交通： 273路（人民廣場(chǎng)-杜家屯）、148路（長(zhǎng)春站-廣寧）、302路（雁鳴湖山莊-長(zhǎng)春站）、21路（雁鳴湖山莊-八里堡）、2路（長(zhǎng)春站-雁鳴湖山莊）、275路（樂家茗園-東安屯）基礎(chǔ)設(shè)施狀況：估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)，土地現(xiàn)狀開發(fā)程度達(dá)到宗地外“

22、七通”（即通上水、通下水、通電、通路、通信、通熱力、通燃?xì)猓A(chǔ)設(shè)施狀況完全可以滿足居民生活需要。房地產(chǎn)市場(chǎng)背景分析估價(jià)方法的選用估價(jià)對(duì)象用途為住宅，與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)開發(fā)的成本費(fèi)用資料較齊全，故采用成本法測(cè)算估價(jià)對(duì)象建筑物重置成本的價(jià)格，由于估價(jià)對(duì)象土地處于北京市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法測(cè)算其樓面熟地價(jià)；由于與估價(jià)對(duì)象類似房地產(chǎn)市場(chǎng)交易案例較多，可采用市場(chǎng)比較法測(cè)算其市場(chǎng)價(jià)格。然后綜合兩種方法的評(píng)估結(jié)果來確定其最終價(jià)格。1基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)等評(píng)估成果，按照替代原則，就估價(jià)對(duì)象之土地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，

23、并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價(jià)對(duì)象之土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法。2成本法：是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，減去建筑物折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法。3市場(chǎng)比較法：將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。估價(jià)測(cè)算過程采用市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格本次采用市場(chǎng)比較法的步驟為：1.比較案例選擇根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，在同一供需圈內(nèi)，搜集與估價(jià)對(duì)象類似的三個(gè)房地產(chǎn)案例。項(xiàng)目

24、案例A案例B案例C可比案例和楊瑩瑩和楊瑩瑩和楊瑩瑩交易價(jià)格（元/建筑平方米）530051004800層數(shù)11/1810/188/18結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混裝修檔次毛坯毛坯毛坯2.因素選擇結(jié)合評(píng)估對(duì)象與比較案例的具體情況，我們選擇影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素有：（1） 交易時(shí)間因素：指由于房地產(chǎn)交易的時(shí)間不同，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不同。（2） 交易情況因素：指房地產(chǎn)交易中交易雙方的公開、公正及客觀程度、稅費(fèi)的承擔(dān)情況等。（3） 區(qū)域因素：主要指居住社區(qū)成熟度、交通便捷度、環(huán)境條件、自然及人文景觀、公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、與商業(yè)中心的接近程度等。（4）個(gè)別因素：建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況、設(shè)備設(shè)施情況、樓層、朝向

25、、成新率等。3.編制因素條件說明表通過對(duì)估價(jià)對(duì)象和三個(gè)比較案例交易時(shí)間、交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素的調(diào)查，列表對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素條件進(jìn)行了說明，詳見下表。表1 因素條件說明表比較項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象和喬麗晶和喬麗晶和喬麗晶用途住宅住宅住宅住宅交易單價(jià)待估530051004800交易日期2013年10月2013年10月2013年10月2013年10月交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度成熟成熟成熟成熟交通便捷度方便方便方便方便環(huán)境條件好好好好自然及人文景觀好好好好基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到"七通",齊全達(dá)到"七通",齊全達(dá)到"七通",齊全

26、達(dá)到"七通",齊全公共配套設(shè)置有超市醫(yī)院銀行等,齊全有超市醫(yī)院銀行等,齊全有超市醫(yī)院銀行等,齊全有超市醫(yī)院銀行等,齊全與商業(yè)中心的接近程度近近近近個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混平面布局三室兩廳一廚倆衛(wèi)三室兩廳一廚兩衛(wèi)三室兩廳一廚兩衛(wèi)三室兩廳一廚兩衛(wèi)裝修毛坯毛坯毛坯毛坯設(shè)備設(shè)施情況齊全齊全齊全齊全樓層9/1811/1810/188/18面積135135135135朝向南南北南北南北建成年代2013年2013年2013年2013年成新率100%100%99%99% 4.編制比較因素條件指數(shù)表表2 比較因素條件指數(shù)表比較項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象案例A案例B案例C銷售單價(jià)(元/平方米)待估5

27、30051004800交易情況100100100100交易日期100100100100區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度100100100100交通便捷度100100100100環(huán)境條件100100100100自然及人文景觀100100100100基礎(chǔ)設(shè)施100100100100公共配套設(shè)置100100100100與商業(yè)中心的接近程度100100100100個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)100100100100平面布局100100100100裝修1009595100設(shè)備設(shè)施情況100100100100樓層100989799朝向100103103103成新率1001001001005.因素修正系數(shù)表 表 3 因素修正系數(shù)

28、表比較項(xiàng)目案例A案例B案例C銷售單價(jià)(元/平方米)530051004800交易情況100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度100/100100/100100/100交通便捷度100/100100/100100/100環(huán)境條件100/100100/100100/100自然及人文景觀100/100100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施100/100100/100100/100公共配套設(shè)置100/100100/100100/100與商業(yè)中心的接近程度100/100100/100100/100個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)100/100100/

29、100100/100平面布局100/100100/100100/100裝修100/100100/100100/100設(shè)備設(shè)施情況100/100100/100100/100樓層100/98100/99100/101朝向100/103100/103100/103成新率100/100100/100100/100修正系數(shù)099109810.961比準(zhǔn)價(jià)格(元/平方米)5199.35003.14612.8估價(jià)對(duì)象價(jià)格49384元/平方米6.比較案例修正后的房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)算 根據(jù)以上三個(gè)比較案例分別求取的價(jià)格差異不大，取簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)為比較法評(píng)估的結(jié)果，則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)單位建筑面積價(jià)格為：房地產(chǎn)單價(jià)（519

30、9.3+5003.1+4612.8）÷34938.4（元/建筑平方米）采用成本法測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格1.土地使用權(quán)價(jià)格估價(jià)對(duì)象位于長(zhǎng)春市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域，本次評(píng)估采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算土地使用權(quán)價(jià)格。（1） 基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵：基準(zhǔn)地價(jià)是各土地級(jí)別內(nèi)，土地開發(fā)程度為宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力及宗地?nèi)土地平整，或宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水及宗地內(nèi)土地平整，在平均容積率條件下，同一用途的完整土地使用權(quán)的平均價(jià)格。（2） 基準(zhǔn)地價(jià)說明：2010年北長(zhǎng)春市市區(qū)國有土地基準(zhǔn)地價(jià)表如下；單位：元/平方米 用途 價(jià)格 級(jí)別 商業(yè) 住宅 用途價(jià)格級(jí)別商業(yè)住宅工

31、業(yè)一類950038001700二類6000一類680029001500二類4000一類40002000800二類3200一類28001600620二類2200一類20001300480二類1500一類1100900700700500估價(jià)對(duì)象位于長(zhǎng)春市基準(zhǔn)地價(jià)居住用途4級(jí)地價(jià)區(qū)，容積率2.3宗地面熟地價(jià)適用的樓面熟地價(jià)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素修正系數(shù)×其他情況修正系數(shù)（3） 具體測(cè)算過程：A、適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）的確定根據(jù)長(zhǎng)春市基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別范圍，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的土地級(jí)別屬于居住用途4級(jí)

32、地價(jià)區(qū)，樓面熟地價(jià)為1600/建筑平方米。B、相關(guān)系數(shù)的求取期日修正期日修正系數(shù)=宗地評(píng)估基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)/基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)，根據(jù)長(zhǎng)春城市地價(jià)監(jiān)測(cè)指數(shù)系統(tǒng)有關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)及分析，2013年1季度為價(jià)格指數(shù)為105，估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格指數(shù)約為130。經(jīng)計(jì)算，估價(jià)對(duì)象宗地的期日修正系數(shù)約為1.24。 年期修正年期修正系數(shù)=1-1/（1+r）n/1-1/（1+r）m其中，r：土地還原利率7.5%n：宗地剩余使用年限48年m: 法定最高出讓年限60年根據(jù)上述公式測(cè)算出估價(jià)對(duì)象年期修正系數(shù)為0.9817。容積率修正：按照城市規(guī)劃管理部門給定的宗地容積率（R），查相應(yīng)的容積率修正系數(shù)表確定容積率修正系數(shù)。根據(jù)

33、估價(jià)人員掌握的資料，估價(jià)對(duì)象用地容積率為2.95，查容積率修正系數(shù)表，用公式計(jì)算得出容積率修正系數(shù)為0.9200。因素修正因素修正系數(shù)是指除容積率、期日、年期、用途之外的其它地價(jià)影響因素的綜合修正系數(shù)。參照長(zhǎng)春市基準(zhǔn)地價(jià)因素修正系數(shù)說明表，根據(jù)宗地各種因素情況確定每種因素的修正系數(shù)，使用下面公式測(cè)算宗地因素修正系數(shù)：因素修正系數(shù)=1+ki其中ki：第i種因素的修正系數(shù)。 參照長(zhǎng)春市基準(zhǔn)地價(jià)因素修正系數(shù)說明表，考慮估價(jià)對(duì)象的具體情況，各項(xiàng)影響因素的修正系數(shù)如下：居住用地因素修正系數(shù)（居住4級(jí)）影響因素修正范圍影響因素情況說明取值（%）居住集聚程度-1.72.6成熟2.6交通便捷度-3.45.2好

34、5.2區(qū)域土地利用方向-1.72.6一致2.6臨路狀況-1.72.6好2.6宗地形狀及可利用程度-1.362.08規(guī)則2.08公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施狀況-2.043.12齊全3.12自然和人文環(huán)境狀況-3.45.2好5.2與商業(yè)中心的接近程度-1.72.6近2.6以上各項(xiàng)合計(jì)/26即估價(jià)對(duì)象宗地居住用地因素修正系數(shù)為1.2600。其他情況修正考慮估價(jià)對(duì)象的區(qū)位及具體情況，本次評(píng)估其他情況修正系數(shù)取1。（4） 宗地價(jià)格的計(jì)算樓面熟地價(jià)=1600×1.24×0.9817×0.92×1.26×1=2257.77（元/建筑平方米）（5） 土地開發(fā)的管理

35、費(fèi)用取土地成本的5%，即：2257.77×5%=112.89（元/建筑平方米）（6） 土地開發(fā)利息：根據(jù)1998年“北京市建筑安裝工程工期定額”及同類項(xiàng)目開發(fā)難易程度，確定估價(jià)對(duì)象正常的開發(fā)建設(shè)期為2年，假定土地取得成本在計(jì)息期初一次性投入，一至三年期貸款利率為5.40%，采用復(fù)利計(jì)算，利息費(fèi)用為(2257.77+112.89)×(1+5.40%)2-1)=262.94（元/建筑平方米）（7） 土地開發(fā)成本利潤率取25%，則 (2257.77+112.89)×25%=592.67（元/建筑平方米）（8） 銷售稅費(fèi)：銷售稅費(fèi)主要包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)附加

36、、土地增值稅和銷售代理、市場(chǎng)推廣費(fèi)等。其中營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)附加及土地增值稅為銷售收入的4%，銷售代理、市場(chǎng)推廣費(fèi)等取銷售收入的1.5%。（9） 土地使用權(quán)價(jià)格:=（2257.77+112.89+262.94+592.67）÷（1-0.055）=3414.04（元/建筑平方米）2.建筑物價(jià)格（1）建造成本a.建安費(fèi)用依據(jù)目前建安工程定額標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體情況及估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)狀情況下的建安費(fèi)用取1000元/建筑平方米。b.紅線內(nèi)市政費(fèi)用一般取建安費(fèi)用的10%-15%，考慮估價(jià)對(duì)象的具體情況，本次估價(jià)取費(fèi)10%，即：1000×10%=100（元

37、/建筑平方米）建造成本為以上兩項(xiàng)相加之和，即1000+100=1100（元/建筑平方米）c.專業(yè)人士費(fèi)此項(xiàng)費(fèi)用一般取建造成本的5%-10%,本次估價(jià)取費(fèi)8%，為1100×8%=88（元/建筑平方米）d.不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)的求取主要考慮建筑物工程規(guī)模大小，施工難易程度、不可預(yù)見因素多少等因素，一般取建安費(fèi)用的5%-10%，本次評(píng)估取建安費(fèi)用的8%。1000×8%=80.00（元/建筑平方米）（2）管理費(fèi)包括開辦費(fèi)、管理人員工資、福利等，一般取建造成本的2%-5%，本次評(píng)估取建造成本的5%。1100×5%=60.00（元/建筑平方米）（3）投資利息根據(jù)1998年“北

38、京市建筑安裝工程工期定額”及同類項(xiàng)目開發(fā)難易程度，確定估價(jià)對(duì)象正常的開發(fā)建設(shè)期為2年，假定建設(shè)費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，估價(jià)時(shí)點(diǎn)一至三年期貸款利率為5.40%，采用復(fù)利計(jì)算，投資利息為：(1100+88+80+60)×(1+5.40%)2/2-171.712（元/建筑平方米）（4）利潤以上述建造成本、專業(yè)人士費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、及管理費(fèi)之和為基數(shù)，考慮住宅項(xiàng)目開發(fā)的一般利潤水平,開發(fā)利潤率取成本利潤率35%,則(1100+88+80+60)×35%=42.24（元/建筑平方米）（5）銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)主要包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)附加、土地增值稅和銷售代理、市場(chǎng)推廣費(fèi)等。其中營