資產(chǎn)管理與管理知識分析評估講義全

1、. . . . 自考資產(chǎn)評估串講講義第一部分 試題的題型題量目前資產(chǎn)評估試題的題型包括五種題型：單選題、多選題、名詞解釋、簡答題和計(jì)算題，具體情況如下表：資產(chǎn)評估試題題型和題量 單選題多選題名詞解釋簡答題計(jì)算題合計(jì)30題×1分=30分10題×1分=10分2題×3分=6分2題×7分=14分4題×10分=40分100分第二部分 各章重點(diǎn)串講對資產(chǎn)評估課程的學(xué)習(xí)，應(yīng)該做到“全面復(fù)習(xí)、重點(diǎn)掌握、融會貫通”，在前面基礎(chǔ)班中學(xué)員已經(jīng)進(jìn)行了全面復(fù)習(xí)，下面我重點(diǎn)指出各章關(guān)鍵的知識點(diǎn)，這些關(guān)鍵知識點(diǎn)是本學(xué)科的支撐點(diǎn)，也是考試的重點(diǎn)。第一章 總論（）一、本章考情與

2、重點(diǎn)1.本章在考試中處于重要地位，屬于考試的重點(diǎn)章。本章在考試中的題型主要有單選、多選、名詞解釋和簡答，分?jǐn)?shù)在8分左右。例如，2007-2009年考試情況如下： 20072009年本章出題題型和題量（分值）統(tǒng)計(jì)表年份單選題多選題名詞解釋簡答題計(jì)算題合計(jì)（分）2007年217102008年21362009年235 注：越多越重要。2本章的重點(diǎn)是資產(chǎn)評估的價值類型、資產(chǎn)評估的程序。 二、本章重點(diǎn)容串講第一節(jié) 資產(chǎn)評估的含義（一）資產(chǎn)評估的概念1資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時點(diǎn)價值的估算，從而確定其價值的經(jīng)濟(jì)活動。2資產(chǎn)評估主要由六大要素組成，即資產(chǎn)評估的主體、客體、特定目的、程序、價值類型和方法。（

3、二）資產(chǎn)評估的特點(diǎn)現(xiàn)實(shí)性、市場性、預(yù)測性、公正性、咨詢性（三）資產(chǎn)評估與會計(jì)計(jì)價的區(qū)別1.二者發(fā)生的前提條件不同2.二者的目的不同3.二者的執(zhí)行操作者不同第二節(jié) 資產(chǎn)評估的對象（一）資產(chǎn)的含義會計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)是指過去的交易或事項(xiàng)形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源，該資源預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益；作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，可以從以下幾個方面理解：1.資產(chǎn)是一種權(quán)利2.資產(chǎn)是一種獲利能力3.資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配（二）資產(chǎn)的分類1按資產(chǎn)存在形態(tài)分類按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。2按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。3按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分

4、類按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。4按資產(chǎn)的流動性分類按資產(chǎn)的流動性可以分為短期資產(chǎn)和長期資產(chǎn)。第三節(jié) 資產(chǎn)評估的價值類型（）（一）資產(chǎn)評估的特定目的資產(chǎn)評估的特定目的主要有：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營、股份經(jīng)營、中外合資合作、企業(yè)清算、抵押擔(dān)保、企業(yè)租賃、債務(wù)重組等。（二）資產(chǎn)評估的價值類型1.價值類型在資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中具有重要的作用，表現(xiàn)在：（1）價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素。（2）價值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇。（3）明確評估價值類型，可以更清楚的表達(dá)評估結(jié)果，可以避免報(bào)告使用者誤用評估結(jié)果。2.價值類型的類別 （1）市場價值：自愿買方和自

5、愿賣方在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。 （2）在用價值（3）投資價值（4）持續(xù)經(jīng)營價值（5）清算價格（6）保險價值（7）課稅價值3.價值類型的決定 決定和影響價值類型的因素是多方面的，但主要因素包括：（1）評估的特定目的(經(jīng)濟(jì)行為)；（2）市場條件；（3）資產(chǎn)功能與其狀態(tài)。第四節(jié) 資產(chǎn)評估的假設(shè)（一）繼續(xù)使用假設(shè)從資產(chǎn)評估角度看，繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。（二）公開市場假設(shè)公開市場假設(shè)，是假定在市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地

6、位平等，彼此雙方都有獲得足夠市場信息的機(jī)會和時間，以便對資產(chǎn)的功能、用途與其交易價格等做出理智的判斷。（三）清算(清償)假設(shè)清算(清償)假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強(qiáng)制進(jìn)行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開市場上出售。在不同假設(shè)條件下，評估結(jié)果各不一樣。在繼續(xù)使用假設(shè)前提下要求評估資產(chǎn)的繼續(xù)使用價值；在公開市場假設(shè)前提下要求評估資產(chǎn)的公平市場價值；在清算假設(shè)前提下要求評估資產(chǎn)的清算價格。第五節(jié) 資產(chǎn)評估的原則資產(chǎn)評估的原則包括兩個層次的容，即資產(chǎn)評估的工作原則和資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則。（一）資產(chǎn)評估的工作原則資產(chǎn)評估工作原則有：獨(dú)立性原則、客觀性原則、科學(xué)性原則、專業(yè)性原則。（二）資產(chǎn)評估的

7、經(jīng)濟(jì)原則資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)原則有：貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期原則。第六節(jié) 資產(chǎn)評估的程序（）（一）資產(chǎn)評估程序的定義資產(chǎn)評估程序是指資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。（二）資產(chǎn)評估程序的重要性資產(chǎn)評估程序的重要性表現(xiàn)在：1資產(chǎn)評估程序是規(guī)定資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量和維護(hù)資產(chǎn)評估服務(wù)公信力的重要保證。2資產(chǎn)評估程序是相關(guān)當(dāng)事方評價自查評估服務(wù)的重要依據(jù)。3恰當(dāng)執(zhí)行資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員防執(zhí)業(yè)風(fēng)險、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一。（三）資產(chǎn)評估程序的容：有8項(xiàng)容，見教材。（四）履行資產(chǎn)評估程序的基本要求1資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在國家和

8、資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)定的圍，建立、健全資產(chǎn)評估程序制度。2資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體資產(chǎn)評估項(xiàng)目的情況和資產(chǎn)評估程序制度，確定并履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評估程序，不得隨意簡化或刪減資產(chǎn)評估程序。3資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)工作制度，指導(dǎo)和監(jiān)督資產(chǎn)評估項(xiàng)目經(jīng)辦人員與助力人員實(shí)施資產(chǎn)評估程序。4如果由于資產(chǎn)評估項(xiàng)目的特殊性，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員無法或沒有履行資產(chǎn)評估程序中的某個基本環(huán)節(jié)，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)考慮狀況是否會影響到資產(chǎn)評估結(jié)論的合理性。5資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評估程序的組織實(shí)施情況記錄于工作底稿。第二章 資產(chǎn)評估的基本方法（）一、本章考情與重點(diǎn)1.本章在考試中處于重要地位，雖

9、然本章直接分?jǐn)?shù)不是很多，但本章是后面各章不同資產(chǎn)評估方法的基礎(chǔ)。本章在考試中的題型主要有單選、多選、名詞解釋和簡答，分?jǐn)?shù)在7分左右。例如，2007-2009年考試情況如下： 20072009年本章出題題型和題量（分值）統(tǒng)計(jì)表年份單選題多選題名詞解釋簡答題計(jì)算題合計(jì)（分）2007年31372008年317112009年3142本章的重點(diǎn)是市場法運(yùn)用形式和差異調(diào)整、成本法各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算、收益法的應(yīng)用形式和指標(biāo)計(jì)算、資產(chǎn)評估方法選擇需要考慮的因素。二、本章重點(diǎn)容串講（對照教材劃重點(diǎn)）第一節(jié) 市場法（）（一）市場法與其適用的前提條件1.市場法的含義市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近

10、售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。2.市場法應(yīng)用的前提條件（1）需要有一個充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場。（2）參照物與其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。（二）運(yùn)用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估的方式采用市場法時，一方面是選擇確定參照物價格，另一方面則是分析確定參照物的差異調(diào)整因素。參照物差異調(diào)整因素主要包括三方面：一是時間因素，二是地域因素，三是功能因素。（三）運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的程序與其優(yōu)缺點(diǎn)分析1.運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的程序（1）明確評估對象；（2）進(jìn)行公開市場調(diào)查，收集一樣或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物；（3）分

11、析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物；（4）把被評估資產(chǎn)與參照物比較；（5）分析調(diào)整差異，做出結(jié)論。2.市場法的優(yōu)缺點(diǎn)市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法，其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況；（2）評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。市場法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在：（1）需要有公開與其活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時缺少可對比數(shù)據(jù)以與缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；（2）不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以與受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。第二節(jié) 成本法（）（一）成本法與其適用的前提條件1.成本法的含義成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價值來確定被評估資產(chǎn)

12、價值的方法。2.成本法應(yīng)用的前提條件（1）應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。（2）形成資產(chǎn)價值的耗費(fèi)是必須的。（二）成本法運(yùn)用的思路與其各項(xiàng)指標(biāo)的估算 根據(jù)成本法的含義，成本法的基本計(jì)算公式可以表述為：（1）被評估資產(chǎn)評估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值（2）被評估資產(chǎn)評估值=重置成本×成新率1.重置成本與其估算重置成本是指在現(xiàn)在市場條件下重新構(gòu)建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所耗費(fèi)的全部貨幣支出。重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。復(fù)原重置成本是指運(yùn)用原來一樣的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式與技術(shù)等，以現(xiàn)時價格復(fù)原購建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)

13、現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)與格式，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)或建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。選擇重置成本時，在同時可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，應(yīng)選擇更新重置成本。一般來說，復(fù)原重置成本大于更新重置成本。重置成本的估算一般可以采用下列方法：（1）重置核算法。它是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價計(jì)算的全部購建支出按其計(jì)入成本的形式，將總成本分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。（2）物價指數(shù)法。這種方法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本，計(jì)算公式為；上述二者具有明顯的區(qū)別，表現(xiàn)在：物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考

14、慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。（3）功能價值法也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)一樣或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式為：這種方法運(yùn)用的前提條件是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系。（4）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法應(yīng)用于許多資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力之間不存在線性關(guān)系的情況。計(jì)算公式是：（5）統(tǒng)計(jì)分析法計(jì)算公式為：

15、K=R/R2.實(shí)體性貶值與其估算資產(chǎn)的實(shí)體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實(shí)體性貶值的估算，一般可以采用以下幾種方法：（1）觀察法，也稱成新率法。資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=重置成本×（1-實(shí)體性成新率）（2）公式計(jì)算法。其計(jì)算公式為： 公式中：總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率3.功能性貶值與估算功能性貶值是由于技術(shù)相對落后造成的貶值。通常，功能性貶值的估算可以按下列步驟進(jìn)行：（1）將被評估資產(chǎn)的年運(yùn)營成本與功能一樣但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營成本進(jìn)行比較。（2）計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營成本。凈超額運(yùn)營成本是超額運(yùn)營成

16、本扣除所得稅以后的余額。（3）估計(jì)被評估資產(chǎn)的剩余壽命。（4）以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)的剩余壽命每年的超額運(yùn)營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)的功能性損耗（貶值），計(jì)算公式為：被評估資產(chǎn)功能性貶值額=（被評估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營成本×折現(xiàn)系數(shù)）4.經(jīng)濟(jì)性貶值與其估算經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值時，主要是根據(jù)由于產(chǎn)品銷售困難而開工不足或停止生產(chǎn)形成資產(chǎn)的閑置，價值得不到實(shí)現(xiàn)等因素，確定其貶值額。5.成新率與其估算本書的成新率有二個含義：實(shí)體成新率和綜合成新率。本處的成新率是綜合成新率。綜合成新率反映評估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。該成新率

17、指的是重置成本法運(yùn)用的第二個公式（即：被評估資產(chǎn)評估值=重置成本×成新率）中的成新率，它是綜合考慮資產(chǎn)使用中各類損耗以后確定的。綜合成新率的估算方法有以下幾種：（1）觀察法。（2）使用年限法。 （3）修復(fù)費(fèi)用法。需要說明的是，評估工作中，有些評估人員直接按照會計(jì)學(xué)中的折舊年限估算成新率，這種做法是不正確的，必須摒棄。（三）運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的程序與其優(yōu)缺點(diǎn)分析1.運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的程序（1）確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本；（2）確定被評估資產(chǎn)的使用年限； （3）估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值；（4）計(jì)算確定被評估資產(chǎn)的價值。2.成本法的優(yōu)缺點(diǎn)采用成本法評估資產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)有：（1）比較充分地

18、考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結(jié)果更趨于公平合理；（2）有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估；（3）在不易計(jì)算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參照物條件下可廣泛地應(yīng)用。（4）有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。但是，采用成本法的缺點(diǎn)是工作量較大。第三節(jié) 收益法（一）收益法與其適用的前提條件1.收益法的含義收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。應(yīng)用收益法評估資產(chǎn)必須具備的前提條件是：（1）被評估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的單項(xiàng)或整體資產(chǎn)；（2）資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險也必須是能用貨幣衡量的。（二）收益法應(yīng)用的形式1.資產(chǎn)未來收益期有限的情況評估值對教材例2-7的

19、補(bǔ)充說明： 評估值300÷（16）400÷（16）2200÷（16）3283356167.9806.9（萬元）2.資產(chǎn)未來收益無限期的情況（1）未來收益年金化的情形。資產(chǎn)評估值（收益現(xiàn)值）=年收益額/資本化率PV=A/r（2）未來收益是不等額的情形。資產(chǎn)評估值（預(yù)期收益現(xiàn)值）=前若干年各年收益額×各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的年金化收益/資本化率×前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù) 例：某企業(yè)預(yù)計(jì)未來五年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和資本化率為10%。確定該企業(yè)在持續(xù)經(jīng)

20、營下的評估值。評估過程可按下列步驟進(jìn)行：首先，確定未來五年收益額的現(xiàn)值?，F(xiàn)值總額 =12×0.9091+15×0.8265+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209 =49.2442（萬元）計(jì)算中的現(xiàn)值系數(shù)，可從復(fù)利現(xiàn)值表中查得。其次，將第六年以后的收益進(jìn)行資本化處理，即： 14/10%=140（萬元）最后，確定該企業(yè)評估值：企業(yè)評估值=49.2442+140×0.6209=136.17（萬元）（三）收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定收益法中的主要指標(biāo)有三個，即收益額、折現(xiàn)率或資本化率、收益期限。1.收益額收益額指的是資產(chǎn)使用帶

21、來的未來收益期望值。關(guān)于收益額的構(gòu)成，以企業(yè)為例，目前有幾種觀點(diǎn)：第一，稅后利潤，即凈利潤；第二，現(xiàn)金流量；第三，利潤總額。2.折現(xiàn)率和資本化率折現(xiàn)率應(yīng)包含無風(fēng)險利率、風(fēng)險報(bào)酬率和通貨膨脹率。資本化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的。只是適用場合不同。折現(xiàn)率是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，用于有限期預(yù)期收益還原，資本化率則是將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率。3.收益期限（四）收益法評估資產(chǎn)的程序與其優(yōu)缺點(diǎn)分析1.收益法評估資產(chǎn)的程序（1）收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營、財(cái)務(wù)狀況的信息資料；（2）計(jì)算和對比分析有關(guān)指標(biāo)與其變化趨勢；（3）預(yù)測資產(chǎn)未來預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率或資本化率；（4）將預(yù)期收益折

22、現(xiàn)或資本化處理，確定被評估資產(chǎn)價值。2.收益法評估資產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn)（1）收益法評估資產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)是：能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價值；與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值，易為買賣雙方所接受。（2）收益法評估資產(chǎn)的缺點(diǎn)是：預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響；在評估中適用圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評估。第四節(jié) 資產(chǎn)評估方法的比較和選擇（一）資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系1.資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系從整體上說，資產(chǎn)評估方法是由互相關(guān)聯(lián)的、在相關(guān)的不可分割的技巧和程序組成的。2.市場法與成本法的區(qū)別：有4點(diǎn)區(qū)別，見教材。（二）資產(chǎn)評估方法的選擇（）1資

23、產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。資產(chǎn)評估價值類型說明“評什么”，是資產(chǎn)評估價值的質(zhì)的規(guī)定，具有排他性，對評估方法具有約束性；資產(chǎn)評估方法說明“如何評”，是資產(chǎn)評估價值量的確定，具有多樣性和替代性，并服務(wù)于評估價值類型。2資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)。評估對象是單項(xiàng)資產(chǎn)還是整體資產(chǎn)，是有形資產(chǎn)還是無形資產(chǎn)等，往往要求不同的評估方法與之相適應(yīng)。3評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。有時，一項(xiàng)資產(chǎn)同時采用兩種或兩種以上的方法評估，會得出兩種或兩種以上不同的結(jié)論。我們一般不能用各種方法得出的評估結(jié)果進(jìn)行簡單平均或加權(quán)平均得出評估結(jié)論，應(yīng)該根據(jù)評估價值類型以與不同評估結(jié)果對

24、市場的適用性，判斷選擇一種評估結(jié)果作為評估結(jié)論。第三章 機(jī)器設(shè)備評估（）一、本章考情與重點(diǎn)1.本章在考試中處于非常重要地位，屬于考試的重點(diǎn)章。本章在考試中的題型主要有單選、多選、簡答和計(jì)算，分?jǐn)?shù)在16分左右。例如，2007-2009年考試情況如下： 20072009年本章出題題型和題量（分值）統(tǒng)計(jì)表年份單選題多選題名詞解釋簡答題計(jì)算題合計(jì)（分）2007年4110152008年4110152009年5310182本章的重點(diǎn)是機(jī)器設(shè)備評估的成本法，這是每年必考的知識點(diǎn)。二、本章重點(diǎn)容串講（對照教材劃重點(diǎn)）第一節(jié) 機(jī)器設(shè)備評估的特點(diǎn)（一）機(jī)器設(shè)備的特點(diǎn)1機(jī)器設(shè)備是主要勞動手段2機(jī)器設(shè)備屬于動產(chǎn)類資產(chǎn)

25、3機(jī)器設(shè)備屬于資產(chǎn)4.機(jī)器設(shè)備更新?lián)Q代比較快（二）機(jī)器設(shè)備評估的特點(diǎn)1機(jī)器設(shè)備類資產(chǎn)一般不具備獨(dú)立的獲利能力。通常采用成本法和市場法評估。2對于整體性的機(jī)器設(shè)備，它是為了實(shí)現(xiàn)某種功能，由若干機(jī)器設(shè)備組成的有機(jī)整體，整體價值不僅僅是單臺設(shè)備價值的簡單相加。3影響機(jī)器設(shè)備磨損的因素很多，設(shè)備的磨損、失效規(guī)律不易確定，個體差異較大。確定貶值往往需要逐臺地對設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)進(jìn)行調(diào)查、鑒定。4設(shè)備的貶值因素比較復(fù)雜，除實(shí)體性貶值外，往往還存在功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。第二節(jié) 機(jī)器設(shè)備的核查與鑒定（一）機(jī)器設(shè)備的核查機(jī)器設(shè)備核查的方式可分為逐項(xiàng)清查和抽樣核查兩種。1.逐項(xiàng)清查評估人員要依據(jù)委托評估的資產(chǎn)清單，

26、對所有被評估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行逐臺的清點(diǎn)、核實(shí)，分別考察每一臺設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)，確定實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，計(jì)算評估值。2.抽樣核查抽樣核查是在滿足核查任務(wù)要求的前提條件下，根據(jù)隨機(jī)抽樣的原理，核查被評估機(jī)器設(shè)備的一種方法。（二）機(jī)器設(shè)備的鑒定1.機(jī)器設(shè)備的鑒定按其工作階段可以分為 統(tǒng)計(jì)性鑒定 宏觀鑒定 微觀鑒定 判斷性鑒定第三節(jié) 機(jī)器設(shè)備評估的成本法（）機(jī)器設(shè)備評估的成本法是指通過估算機(jī)器設(shè)備的重置成本，然后扣減其各種貶值來估測機(jī)器設(shè)備評估值的方法。成本法可以用公式表示為：貶值經(jīng)濟(jì)性貶值功能性貶值實(shí)體性成本重置評估值機(jī)器設(shè)備-=（一）機(jī)器設(shè)備重置成本的構(gòu)成重置成本一般包括重新購置或建造

27、與評估對象功效一樣的全新設(shè)備所需的一切合理的直接費(fèi)用和間接費(fèi)用，如：設(shè)備購置成本、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)、其它間接費(fèi)用、稅金、資金成本等。（二）機(jī)器設(shè)備重置成本的估算1重置核算法這種方法是分別估算機(jī)器設(shè)備各構(gòu)成項(xiàng)目的成本，然后求和得到重置成本的方法。2物價指數(shù)法 這種方法是在被評機(jī)器設(shè)備歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。計(jì)算公式為：3規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 x是根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)能力與價格的比例關(guān)系來確定重置成本的方法。÷øöçèæ=參照物設(shè)備的產(chǎn)量參照物設(shè)備的重置成本被評估設(shè)備的重置成本被評估設(shè)備的產(chǎn)量（三）機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶

28、值與其估算機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值是由于使用和自然力的作用造成的機(jī)器設(shè)備的貶值。實(shí)體性貶值=重置成本×實(shí)體性貶值率=重置成本×（1-成新率）1使用年限法2觀測分析法3修復(fù)費(fèi)用法（四）機(jī)器設(shè)備的功能性貶值與其估算機(jī)器設(shè)備的功能性貶值是由于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，導(dǎo)致被評估的機(jī)器設(shè)備與新機(jī)器相比功能的相對落后，引起的貶值；或者是新技術(shù)、新材料、新工藝的運(yùn)用導(dǎo)致被評估機(jī)器設(shè)備的貶值。（五）機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值與其估算機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部因素引起的貶值。1因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟(jì)性貶值2因收益減少造成的經(jīng)濟(jì)性貶值3因受環(huán)境保護(hù)限制而造成的經(jīng)濟(jì)性貶值第四節(jié) 機(jī)器設(shè)備評估的市場法（一）運(yùn)

29、用市場法評估機(jī)器設(shè)備的概念機(jī)器設(shè)備評估的市場法也稱市場比較法，是根據(jù)市場上類似機(jī)器設(shè)備交易的價格資料，通過對評估對象和市場參照物各項(xiàng)因素的分析比較，從而確定機(jī)器設(shè)備評估值的方法。（二）運(yùn)用市場法評估機(jī)器設(shè)備中比較因素分析運(yùn)用市場法評估機(jī)器設(shè)備時，應(yīng)對被評估機(jī)器設(shè)備與參照物進(jìn)行比較。這些比較因素包括：個別因素、交易因素、地域因素、時間因素等四個方面。第四章 房地產(chǎn)評估（）一、本章考情與重點(diǎn)1.本章在考試中處于非常重要地位，屬于考試的重點(diǎn)章。本章在考試中的題型主要有單選、多選、名詞解釋、簡答和計(jì)算，分?jǐn)?shù)一般在16分左右。例如，2007-2009年考試情況如下： 20072009年本章出題題型和題量

30、（分值）統(tǒng)計(jì)表年份單選題多選題名詞解釋簡答題計(jì)算題合計(jì)（分）2007年4110152008年4110152009年52310202本章的重點(diǎn)是房地產(chǎn)評估的市場法、收益法（含假設(shè)開發(fā)法、殘余估價法）、成本法；影響地產(chǎn)價格的因素、建筑物評估時需考慮的因素等。二、本章重點(diǎn)容串講（對照教材劃重點(diǎn)）第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述（一）房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)：是指土地、建筑物與其他地上定著物，又稱之為不動產(chǎn)。房地產(chǎn)存在形態(tài)：單純的土地、單純的建筑物、土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)。（二）房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)的特征有：位置固定性、耐用性、影響因素多樣性、投資大量性、保值增值趨勢。（三）房地產(chǎn)的評估程序明確評估基本事項(xiàng)擬定評

31、估工作方案實(shí)地查勘搜集資料選用評估方法評定估算確定評估結(jié)果，撰寫評估說明和報(bào)告。第二節(jié) 土地使用權(quán)評估的特點(diǎn)（一）土地使用權(quán)與其實(shí)質(zhì)土地資產(chǎn)可以作為單獨(dú)的對象進(jìn)行評估，也可以與地上建筑物一起作為評估對象進(jìn)行評估，還可以作為整體企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體企業(yè)一并進(jìn)行評估。（二）土地資產(chǎn)的分類與其特性1資產(chǎn)與其分類按社會經(jīng)濟(jì)用途劃分：工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通運(yùn)輸用地、公用事業(yè)用地、文教、科技和衛(wèi)生用地、行政事業(yè)機(jī)關(guān)用地、生活住宅用地、園林、風(fēng)景瀏覽區(qū)、公共休息用地、特殊用地（如軍事設(shè)施用地、監(jiān)獄、垃圾堆放處理場、公墓、火葬場用地）等。2土地資產(chǎn)的特性：（1）自然特性：土地面積的有限性、土地空間位置的

32、固定性、土地使用價值的永續(xù)性和增值性、土地的不可替代性。（2）經(jīng)濟(jì)特性：用途多樣性、經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性、可壟斷性。（三）土地資產(chǎn)價格體系1土地資產(chǎn)價格類型（1）基準(zhǔn)地價：基準(zhǔn)地價是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價格。是各城鎮(zhèn)按不同的土地級別、不同的地段分別評估和測算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地土地使用權(quán)的平均價格。（2）標(biāo)定地價：在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理?xiàng)l件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限的價格。（3）土地使用權(quán)出讓底價：是政府根據(jù)正常市場狀況下宗地或地塊應(yīng)達(dá)到的地價水平確定的某一宗地或地塊出讓時的最低控制價格標(biāo)準(zhǔn)。它也是土地使用權(quán)出讓時政府首先出示的待出讓土地

33、或地塊的最低地價（標(biāo)價）的依據(jù)和確認(rèn)成交地價（或出讓金）的基礎(chǔ)。（4）轉(zhuǎn)讓價格：是使用者將已取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者，由第三者向轉(zhuǎn)讓者所支付的一種價格。由于轉(zhuǎn)讓的本身是土地使用者之間的交易，其價格形成也是由交易雙方來決定的。（5）出租價格：地產(chǎn)出租價格亦稱土地使用權(quán)租金價格 目前我國的城市地產(chǎn)市場按土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，可劃分為一級市場和二級市場。2土地資產(chǎn)價格的特點(diǎn)（1）土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產(chǎn)成本決定。（2）土地價格主要由土地的需求決定。（3）土地價格具有明顯的區(qū)域性。（4）土地價格的上漲性。（四）影響地產(chǎn)價格的因素 行政因素 一般因素 社會因素 經(jīng)濟(jì)因素 其他因素

34、影響商業(yè)用地的因素影響地產(chǎn)價格的因素 區(qū)域因素 影響住宅用地的因素 影響工業(yè)用地的因素 位置 地形地質(zhì) 個別因素 面積 地塊形狀 土地利用1一般因素：是指對土地價格高低與其變動具有普遍性、一般性和共同性影響的因素。2區(qū)域因素：是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價的因素，也就是說，土地所在地區(qū)的自然條件與社會經(jīng)濟(jì)、行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點(diǎn)所影響的地價因素。 影響商業(yè)用地土地價格的區(qū)域因素：商業(yè)繁華程度、交通便捷度、環(huán)境優(yōu)劣度、規(guī)劃限制、其他因素。3個別因素：是指地產(chǎn)所表現(xiàn)的個別特殊的如位置、面積、地形地質(zhì)、寬度、進(jìn)深等對地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的因素。土地利用因素：主要包括容積率和土地用途。容積率是

35、指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。（五）土地使用權(quán)評估的原則包括替代原則、最有效使用原則、變動原則、供需原則、貢獻(xiàn)原則。第三節(jié) 土地權(quán)屬與其處置（一）土地權(quán)屬的類型土地權(quán)屬按不同角度，可以分為土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、劃撥土地、出讓土地等。 1土地所有權(quán)我國的土地是社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。 2劃撥土地使用權(quán)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)不得單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，依法取得了房屋所有權(quán)連同該房屋占用圍的劃撥土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。 3出讓土地使用權(quán) 土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分別確定： （1）居住用地70年； （2）工業(yè)用地50年； （3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、

36、體育用地50年； （4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； （5）綜合或者其他用地50年。 （二）企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置 土地權(quán)屬處置方式：出讓方式、直接投資入股方式、租賃方式。第四節(jié) 土地使用權(quán)評估的方法（）（一）市場法 1市場法與其適用條件市場法：也稱市場比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。 2市場法應(yīng)用的步驟與過程（1）廣泛搜集交易資料，確定比較案例（2）進(jìn)行交易情況的修正（3）進(jìn)行交易時間的修正（4）進(jìn)行區(qū)域因素修正（5）進(jìn)行個別因素修正：個別因素修正的容主要包括土地使用年限、容積率、臨街寬

37、度、臨街深度、面積、形狀、地形、地質(zhì)等土地使用年限修正時，修正系數(shù)可用下列公式計(jì)算： 容積率的修正計(jì)算公式為（6）確定待估土地評估值（二）收益法1收益法 土地使用權(quán)評估中的收益法，亦稱收益還原法，是指通過預(yù)測土地未來產(chǎn)生的預(yù)期收益，以一定的還原利率將預(yù)期收益折算為現(xiàn)值之和，從而確定土地評估值的方法。土地使用權(quán)評估中的收益法的應(yīng)用，重要的是要確定土地的收益額、土地還原利率和土地收益年限。 2土地收益額的估算（1）土地收益的分類： 實(shí)際收益：是指在現(xiàn)狀下實(shí)際獲得的收益，實(shí)際收益一般來說不能用于評估，因?yàn)閭€別人或個別企業(yè)的經(jīng)營能力等對實(shí)際收益的影響較大。客觀收益：是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的

38、因素后所得到的一般正常收益，客觀收益才能作為評估的依據(jù)。注意評估中的收益應(yīng)該是客觀收益。土地收益包括有形收益和無形收益，計(jì)算收益時不僅要包括有形收益，還要包括各項(xiàng)無形收益。 （2）土地純收益的計(jì)算步驟： 計(jì)算總收入、求取總費(fèi)用、求取總收益、確定房屋純收益、求取土地純收益。3土地還原利率與其估算（1）利用收益還原法公式，通過搜集市場上一樣或相似的土地純收益、價格等資料，反推算出還原利率。 （2）通過完全利率加上風(fēng)險調(diào)整值的方法求取還原利率。 還原利率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值 4土地收益年限與其測算土地收益年限是指待估土地從評估時點(diǎn)開始，其收益能力延續(xù)的時間長度，通常以年為單位。土地的收益年限一般是

39、以其出讓年限減去已使用年限獲取。（三）成本法1成本法與其適用圍成本法：亦稱成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅金以與土地增值收益來確定土地價格的一種評估方法（二）成本法評估的步驟1估算土地取得費(fèi)、2估算土地開發(fā)費(fèi)3.估算稅費(fèi)4估算利息5估算利潤 6估算土地增值收益 7估算土地使用權(quán)評估值 （四）假設(shè)開發(fā)法（收益法的變形）假設(shè)開發(fā)法：亦稱剩余法，這種方法是在評估待估土地價格時，將待估土地的預(yù)期開發(fā)后的價值，扣除其正常的開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅金與開發(fā)利潤，從而估算待估土地價格的一種方法。第五節(jié) 建筑物評估的特點(diǎn)（一）建筑物與其分類1定義建筑物：是指與土地組

40、合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類。2 建筑物分類方法鋼結(jié)構(gòu)按建筑物承重結(jié)構(gòu)分類鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)工業(yè)用建筑物按建筑物使用功能分類民用建筑（二）建筑物評估時需考慮的因素應(yīng)考慮物理因素、環(huán)境優(yōu)劣的影響、經(jīng)濟(jì)地理因素、新舊程度、用途、產(chǎn)權(quán)、政策因素、供需狀況、其他。（三）建筑物評估的原則除遵循一般工作原則外，還包括四個：替代原則、最有效使用原則、供需原則、房地合一原則。第六節(jié) 建筑物評估的方法（）（一）成本法 建筑物評估值=建筑物重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值1建筑物成本構(gòu)成：建筑安裝工程費(fèi)、前期費(fèi)用、其他費(fèi)用、間接費(fèi)用、合理利潤、資金成本、稅金。2建筑物重置成本的估算方法（

41、1）預(yù)決算調(diào)整法（2）重編預(yù)算法（3）價格指數(shù)調(diào)整法：是根據(jù)建筑物的賬面成本，運(yùn)用建筑業(yè)產(chǎn)值價格指數(shù)或其他相關(guān)價格指數(shù)推算出建筑物重置成本的一種方法。價格指數(shù)調(diào)整法計(jì)算公式為：3建筑物實(shí)體性貶值率與成新率的估算建筑物實(shí)體性貶值率或成新率的測算主要采用使用年限法和打分法。4建筑物的功能性貶值：是指由于建筑物用途、使用強(qiáng)度、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費(fèi)形成的價值損失。5建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值： 是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導(dǎo)致其價值貶損。從現(xiàn)象上看，建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性貶值，一般都伴隨著利用率下降，如商業(yè)用房的空房率增加，出租面積減少，工業(yè)用房大量閑置等。

42、（二）市場法1.應(yīng)用市場法評估建筑物的程序資料收集 選擇作比較的交易實(shí)例 交易行為的補(bǔ)正交易日期的修正區(qū)域因素的修正個別因素的修正 市場法公式2.市場法公式：()å=´=nii1交易行為的修正系數(shù)交易實(shí)例評估值×交易日期的修正系數(shù) ×區(qū)域因素的修正系數(shù)×個別因素的修正系數(shù)）/n（三）殘余估價法（收益法的變形） 建筑物殘余估價法：是指建筑物與其基地合并計(jì)算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的價格時，從建筑物與其基地所產(chǎn)生的收益中，扣除歸屬于基地的純收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物的還原利率還原，便可得到建筑物的收益價格。建筑物殘余

43、估價法從評估原理的角度屬于收益法的一種。第五章 無形資產(chǎn)評估（）一、本章考情與重點(diǎn)1.本章在考試中處于非常重要地位，屬于考試的重點(diǎn)章。本章在考試中的題型主要有單選、多選、簡答和計(jì)算，分?jǐn)?shù)在16分左右。例如，2007-2009年考試情況如下： 20072009年本章出題題型和題量（分值）統(tǒng)計(jì)表年份單選題多選題名詞解釋簡答題計(jì)算題合計(jì)（分）2007年3110142008年4110152009年4710212本章的重點(diǎn)是影響無形資產(chǎn)評估的因素、無形資產(chǎn)評估收益法、專利權(quán)的評估、非專利權(quán)評估、商標(biāo)權(quán)的評估、計(jì)算機(jī)軟件評估、商譽(yù)的評估。二、本章重點(diǎn)容串講（對照教材劃重點(diǎn)）第一節(jié) 無形資產(chǎn)評估的特點(diǎn)（一）

44、無形資產(chǎn)與其分類 無形資產(chǎn)是指特定主體所控制的，不具有實(shí)物形態(tài)，對生產(chǎn)經(jīng)營長期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。無形資產(chǎn)按取得渠道可分為自創(chuàng)和外購；按有無法律保護(hù)可分為法定無形資產(chǎn)和收益性無形資產(chǎn)；按可辨識程度，分為可確指和不可確指無形資產(chǎn)等。（二）影響無形資產(chǎn)評估價值的因素1.無形資產(chǎn)的成本2.機(jī)會成本3.效益因素4.使用期限5.技術(shù)成熟程度6.轉(zhuǎn)讓容因素7.國外該種無形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢、更新?lián)Q代情況和速度8.市場供需狀況9.同行業(yè)同類無形資產(chǎn)的價格水平第二節(jié) 無形資產(chǎn)評估的程序與方法（一）無形資產(chǎn)評估的程序1.明確評估目的2.鑒定無形資產(chǎn)3.確定評估方法，搜集相關(guān)資料應(yīng)根據(jù)所評估無形資產(chǎn)的具體

45、類型、特點(diǎn)、評估目的與外部市場環(huán)境等具體情況，選用市場法或收益法、成本法等評估方法。采用收益法時，要注意分析超額獲利能力和預(yù)期收益。4.整理和報(bào)告，做出評估結(jié)論（二）無形資產(chǎn)評估的收益法（）1.無形資產(chǎn)功能特性附著性、共益性、積累性、替代性2.無形資產(chǎn)評估中收益法的應(yīng)用 無形資產(chǎn)評估值=無形資產(chǎn)評估值=最低收費(fèi)額+3.無形資產(chǎn)收益額的確定無形資產(chǎn)收益額=銷售收入（利潤）×銷售收入（利潤）分成率×（1-所得稅率）其中：銷售收入分成率=銷售利潤分成率×銷售利潤率銷售利潤分成率=銷售收入分成率÷銷售利潤率利潤分成率的確定，是以無形資產(chǎn)帶來的追加利潤在利潤總額中

46、的比重為基礎(chǔ)的，評估無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的利潤分成率有多種方法：（1）邊際分析法。（2）約當(dāng)投資分成法。（三）無形資產(chǎn)評估的成本法1.無形資產(chǎn)成本特性 成本特性有不完整性、弱對應(yīng)性、虛擬性2.無形資產(chǎn)評估中成本法的應(yīng)用第三節(jié) 專利權(quán)的評估（一）收益法（）1收益法應(yīng)用于專利權(quán)評估，根本的問題還是如何尋找、判斷、選擇和測算評估中的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)和參數(shù)，即專利權(quán)的收益額、折現(xiàn)率和獲利期限。2.專利權(quán)的收益額是指直接由專利權(quán)帶來的預(yù)期收益。對于收益額的測算，通?？梢酝ㄟ^直接測算超額收益和通過利潤分成率測算獲得。超額收益的來源，在于收入的增加和成本費(fèi)用的節(jié)約，因此，我們可以將專利權(quán)劃分為收入增長型專利和費(fèi)用節(jié)約型

47、專利。采用利潤分成率測算專利技術(shù)收益額，即以專利技術(shù)投資產(chǎn)生的收益為基礎(chǔ)，按一定比例（利潤分成率）分成確定專利技術(shù)的收益。（二）成本法 自創(chuàng)專利技術(shù)的成本包括研制成本、交易成本。第四節(jié) 專有技術(shù)的評估（一）運(yùn)用成本法對專有技術(shù)評估。（二）運(yùn)用收益法對專有技術(shù)評估（）第五節(jié) 商標(biāo)權(quán)的評估（）商標(biāo)權(quán)評估較多采用收益法，收益法評估商標(biāo)權(quán)主要是分析確定收益額、折現(xiàn)率和收益期限三項(xiàng)指標(biāo)。 第六節(jié) 計(jì)算機(jī)軟件的評估 （）主要介紹收益法評估的方法。不管給出什么資料，一定要算出三個要素：收益額、折現(xiàn)率和現(xiàn)值。第七節(jié) 商譽(yù)的評估（）（一）商譽(yù)與其特點(diǎn)商譽(yù)是能為企業(yè)帶來超額獲利能力的資源。（二）商譽(yù)評估的方法有：

48、1.割差法割差法是根據(jù)企業(yè)整體評估價值與各單項(xiàng)資產(chǎn)評估值之和進(jìn)行比較確定商譽(yù)評估值的方法。其基本公式是：商譽(yù)的評估值=企業(yè)整體資產(chǎn)評估值-企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)評估價值之和（含可確指無形資產(chǎn)）2.超額收益法商譽(yù)評估值指的是企業(yè)超額收益的資本化價格。把企業(yè)超額收益作為評估對象進(jìn)行商譽(yù)評估的方法稱為超額收益法。1.超額收益資本化價格法（無期限）2超額收益折現(xiàn)法（有期限） （三）商譽(yù)評估需要注意的9個問題：見教材242頁。第六章 流動資產(chǎn)評估一、本章考情與重點(diǎn)1.本章在考試中處于一般地位，不屬于考試的重點(diǎn)章。本章在考試中的題型主要有單選、多選，有時可能有簡答，但出計(jì)算題的可能性非常小，分?jǐn)?shù)在8分左右。例如

49、，2007-2009年考試情況如下： 20072009年本章出題題型和題量（分值）統(tǒng)計(jì)表年份單選題多選題名詞解釋簡答題計(jì)算題合計(jì)（分）2007年4152008年417122009年4152本章的重點(diǎn)是材料的評估、應(yīng)收賬款的評估。 二、本章重點(diǎn)容串講（對照教材劃重點(diǎn)）第一節(jié) 流動資產(chǎn)評估的特點(diǎn)（一）流動資產(chǎn)評估的特點(diǎn)主要有：1流動資產(chǎn)評估是單項(xiàng)評估。2必須選準(zhǔn)流動資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)時間。3既要認(rèn)真進(jìn)行資產(chǎn)清查，同時又要分清主次，掌握重點(diǎn)。4流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，變現(xiàn)能力強(qiáng)。（二）流動資產(chǎn)評估方法的選擇1對于實(shí)物類流動資產(chǎn)，可以采用市場法和成本法；2對于貨幣類流動資產(chǎn)，其清查核實(shí)后的賬面價值本身就是現(xiàn)值

50、，不需采用特殊方法進(jìn)行評估；3對于債權(quán)類流動資產(chǎn)評估只適用于按可變現(xiàn)值進(jìn)行評估。第二節(jié) 實(shí)物類流動資產(chǎn)評估（一）材料評估的方法1近期購進(jìn)庫存材料可以采用歷史成本法，也可以采用市場法評估。2購進(jìn)批次間隔時間長、價格變化大的庫存材料可以采用最接近市場價格的材料價格或直接以市場價格作為其評估值。3購置時間早，市場已經(jīng)脫銷，沒有準(zhǔn)確市場現(xiàn)價的庫存材料可以通過尋找替代品的價格變動資料來修正材料價格。4超儲積壓物資在評估時，對其中失效、變質(zhì)、殘損、報(bào)廢、無用的，應(yīng)通過分析計(jì)算，扣除相應(yīng)的貶值額后，確定評估值。（二）在產(chǎn)品評估在產(chǎn)品評估有成本法和市場法。（三）產(chǎn)成品與庫存商品的評估1.成本法（1）當(dāng)評估基準(zhǔn)

51、日與產(chǎn)成品完工時間較接近，成本升降變化不大時，可以直接按產(chǎn)成品賬面成本確定其評估值。（2）當(dāng)評估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時間相距較遠(yuǎn)，制造產(chǎn)成品的成本費(fèi)用變化較大時，產(chǎn)成品評估值產(chǎn)成品實(shí)有數(shù)量×（合理材料工藝定額×材料單位現(xiàn)行價格合理工時定額×單位小時合理工時工資、費(fèi)用）2.市場法按不含價外稅的可接受市場價格，扣除相關(guān)費(fèi)用后計(jì)算被評估產(chǎn)成品評估值的方法。第三節(jié) 債券類與貨幣類流動資產(chǎn)評估（一）應(yīng)收賬款與預(yù)付賬款的評估在對這些資產(chǎn)估算時，般應(yīng)從兩方面進(jìn)行：一是清查核實(shí)應(yīng)收賬款數(shù)額二是判斷估計(jì)可能的壞賬損失。應(yīng)收賬款評估值應(yīng)收賬款賬面價值已確定壞賬損失預(yù)計(jì)壞賬損失對預(yù)計(jì)壞賬損失定量確定的方法有：1壞賬估計(jì)法。即按壞賬的比例，判斷不可回收的壞賬損失的數(shù)額。2賬齡分析法。即按應(yīng)收賬款拖欠時間的長短，分析判斷可收回的金額和壞賬。應(yīng)收賬款評估后，賬面上的“壞賬準(zhǔn)備”科目按零值計(jì)算。（二）應(yīng)收票據(jù)的評估應(yīng)收票據(jù)評估可采取下列兩種方法：1按本金加利息確定。應(yīng)收票據(jù)評估值=本金×(1+利息率×時間)2按應(yīng)收票據(jù)的貼現(xiàn)值計(jì)算。應(yīng)收票據(jù)評估值=票據(jù)到期價值-貼