我國住房制度改革相關(guān)政策

1、我國住房制度改革相關(guān)政策住房制度改革是我國經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，是對城鎮(zhèn)居民住房保障體制的改革。一、改革內(nèi)容1. 改革住房建設(shè)投資體制。由原來國家或單位統(tǒng)包的投資體 制轉(zhuǎn)變?yōu)閲?、單位、個人三者合理負(fù)擔(dān)的投資體制。2. 改革住房建設(shè)、分配、維修、管理體制。由原來單位統(tǒng)包 職工住房建設(shè)、分配、維修、管理一體化的單位所有制，轉(zhuǎn)變?yōu)?住房的生產(chǎn)、建設(shè)專業(yè)化，維修、管理社會化的體制。3. 改革住房分配體制。由原來的行政手段、福利性質(zhì)、實(shí)物分配制度，轉(zhuǎn)變?yōu)榘磩诜峙錇橹鞯呢泿欧峙渲贫?。職工根?jù)自己的經(jīng)濟(jì)承受能力，通過向市場購買或租賃住房解決住房問題，滿足住房需求。4. 建立雙軌制的住房供應(yīng)體系。即以

2、中低收入家庭為對象 的、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房及廉租住房供應(yīng)體系和以 高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系。5. 建立住房公積金制度。由職工個人和所在單位分別交繳占 職工工資一定比例的資金， 作為職工個人住房基金，以增強(qiáng)職工 住房消費(fèi)能力。6. 建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系，發(fā)展住房金融 和住房保險。7. 建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場，規(guī)范交易行為，發(fā)展社會化的房屋維修、管理市場，逐步實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循 環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。二、發(fā)展過程作為我國經(jīng)濟(jì)體制改革的一項重要內(nèi)容，住房制度改革是指 對傳統(tǒng)的福利分房制度進(jìn)行變革，以建立起符合市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制的住房體制，實(shí)現(xiàn)住

3、房的商品化和社會化。回顧中國改革開放30年的歷程，住房制度改革以及與此密切相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)可謂一 大看點(diǎn)，其影響和意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出經(jīng)濟(jì)范疇。與其他各項改革一樣，住房制度改革也是在探索中不斷前 進(jìn)，在調(diào)整中逐步展開。根據(jù)相關(guān)重大決策出臺以及實(shí)踐中執(zhí)行 的效果，我國住房制度改革大體上經(jīng)歷了三個10年：1978-1988 年的探索試階；1988-1998年在全國逐步推開和深化階段；1998年至今實(shí)行的住房分配貨幣化，建立住房保障制度階 段。第一階段：探索和試點(diǎn)19491979年，是我國住房發(fā)展相對緩慢的時期。根據(jù)相關(guān)資料，國家在這30年內(nèi)雖投入374億元巨資建設(shè)住房，但仍不能滿足城鎮(zhèn)職工居民的需求。19

4、78年，全國城鎮(zhèn)居民人均居 住面積僅3. 6m2 ,缺房戶達(dá)869萬，占城市總戶數(shù)的47 .5%。 同時，由于我國長期實(shí)行低租金的福利分房制度，國家和企業(yè)為解決職工的住房問題背上了沉重的包袱，延緩了我國住房建設(shè)的進(jìn)程。實(shí)踐表明，計劃經(jīng)濟(jì)體制下住房完全靠國家包下來，實(shí)行 福利分配的路子走不通。因此，從1978年開始，國家和企業(yè)一方面增加住房投資， 加快住房建設(shè)步伐，另一方面開始探索改革住房制度。這年9月， 中央召開的城市住宅建設(shè)會議傳達(dá)了鄧小平的一次重要談話，主要思路就是：解決住房問題能不能路子寬些， 譬如允許私人建房 或者私建公助，分期付款；在長期規(guī)劃中，必須把建筑業(yè)放在重 要位置。1980年

5、4月，鄧小平同志明確指出，住房改革要走商 品化的路子，從而揭開了住房制度改革的大幕。1982年，國家有關(guān)部門設(shè)計了三三制”的補(bǔ)貼出售新建住房方案，即由政府、企業(yè)和個人各承擔(dān)1/3，并在鄭州、常州、四平、沙市試點(diǎn)。在試點(diǎn)中，驗證了職工有購房需求和一定支付 能力，也暴露出在大量舊公房低租金制未觸動的情況下，租買比價不合理，個人缺乏買房動力，住房建設(shè)資金不能自身循環(huán)，國 家和企業(yè)難以長期承受這種負(fù)擔(dān)，因而有關(guān)部門于1985年停止這種做法。1985年，住房制度改革從 三三制”售房轉(zhuǎn)向租金制度改革 的研究和設(shè)計。1986年，選定煙臺、唐山、蚌埠進(jìn)行房改試點(diǎn)， 試行 提租補(bǔ)貼、租售結(jié)合、以租促售、配套改革

6、 ”的方案。租金 按準(zhǔn)成本起步，月租金由原來的 0 . 070 . 08元/m2 （使用 面積）提高到1元以上，相當(dāng)于成本租金（由維修費(fèi)、管理費(fèi)、 折舊費(fèi)、投資利息和房產(chǎn)稅 5項因素組成）的70%80% ;公 房按包含建筑造價、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)價出售。 這次試點(diǎn) 從根本上動搖了根深蒂固的住房福利觀念、等級觀念和消費(fèi)觀 念，分房上的不正之風(fēng)也基本得到解決，國家、企業(yè)以及職工之 間的利益關(guān)系得到調(diào)整，為全國的住房改革提供了思路。第二階段：從分批分期到全面推進(jìn)、深化改革1988年，國務(wù)院召開第一次全國住房制度改革工作會議， 推出關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案：首先，實(shí)施提租補(bǔ)

7、貼、租售結(jié)合，實(shí)行維修費(fèi)、房產(chǎn)稅等5項因素組成的成本租金；其次，隨著工資調(diào)整，逐步將住房補(bǔ)貼納入 工資，進(jìn)入成本，并將租金提高到包含8項因素（成本租金加土 地使用費(fèi)、保險費(fèi)和利潤）的市場租金。1988年下半年，出現(xiàn)嚴(yán)重的通貨膨脹，零售物價總指數(shù)上 升18 . 5%，使較大幅度提租補(bǔ)貼方案的實(shí)施遇到很大困難，用 35年完成提租補(bǔ)貼方案的計劃也夭折了。隨后，一些城市想 繞開這個難點(diǎn)，試圖 甩包袱”出售公房，在標(biāo)準(zhǔn)價基礎(chǔ)上優(yōu)惠折 扣。據(jù)不完全統(tǒng)計，這一年全國共出售舊公房654萬m2，每平方米僅回收資金65 . 7元，實(shí)則以低價福利售房取代租售并舉 的配套改革，既不利于住房機(jī)制轉(zhuǎn)換，也帶來很多不良后果

8、，因 而國務(wù)院房改辦明令制止這種做法。1991年6月，國務(wù)院發(fā)出關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn) 住房制度改革的通知，要求將現(xiàn)有公有住房租金有計劃、有步 驟地提高到成本租金；在規(guī)定住房面積內(nèi)，職工購買公有住房實(shí) 行標(biāo)準(zhǔn)價。11月，國務(wù)院下發(fā)關(guān)于全面進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改 革的意見，確定房改的總目標(biāo)是：從改革公房低租金制度入手， 從公房的實(shí)物福利分配逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY分配，由住戶通過買房或租房取得住房的所有權(quán)或使用權(quán)，使住房作為商品進(jìn)入市 場，實(shí)現(xiàn)住房資金投入、產(chǎn)出的良性循環(huán)。這是我國住房制度改 革的一個綱領(lǐng)性文件。與此同時，各地方政府的房改房也陸續(xù)開始實(shí)施，其中，一 些大城市的運(yùn)作比較規(guī)范， 部分中小城

9、市則相對較差， 優(yōu)惠比例 越來越高，房改又一次進(jìn)入了低價售房的怪圈。對此，1992年6月，國務(wù)院房改工作會議再次提出制止。1994年7月，國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革 的決定，確定房改的根本目標(biāo)是：建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體 制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會化；加快 住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。 房改的基本內(nèi)容，可以概括為 三改四建”：三改”即改變計劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利性體制，從住房建設(shè) 投資由國家、單位統(tǒng)包的體制改為國家、單位、個人三者合理負(fù) 擔(dān)的體制；從國家、單位建房、分房和維修、管理住房的體制改 為社會化、專業(yè)化運(yùn)行體制；從住房實(shí)物福利分配

10、方式改為以按 勞分配的貨幣工資分配為主的方式。四建”即建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新住房制 度，包括建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融、保險，建立政策性、商業(yè)性 并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和房屋維 修、管理市場。決定出臺后，各地紛紛制定本地區(qū)的房改實(shí)施方案，在 建立住房公積金、提高公房租金、出售公房等方面取得較大進(jìn)展。 到1998年6月，全國歸集住房公積金總額達(dá) 980億元。1997 年底，35個中等城市的公房租金有了較大提高，平均為 1. 29 元/m2。到1998年

11、中，全國城鎮(zhèn)自有住房比例已經(jīng)超過50% ,部分省市已超過60%。第三階段：住房分配貨幣化，建立住房 保障制度 1998年7月，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住 房制度改革加快住房建設(shè)的通知，宣布從同年下半年開始全面 停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化，首次提出建立和完善 以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系：1 .調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，加快解決 城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問題。 新建的經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政府指 導(dǎo)價，按保本微利原則出售，其成本包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘 察設(shè)計和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、 企業(yè)管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項因素，原則上企業(yè)管理

12、費(fèi)不 超過2%、開發(fā)利潤不超過3%，使中低收入家庭有能力承受。2 .對不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。對最低收入 家庭，由政府或單位提供廉租住房，以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物 配租和租金核減為輔。最低收入家庭人均廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)，原則上不超過當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的 60%，租金由政府按維 修費(fèi)、管理費(fèi)兩項因素定價。中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房等 普通商品住房。對高收入家庭購買、租賃的商品住房實(shí)行市場調(diào) 節(jié)價。3 .發(fā)放住房補(bǔ)貼。如果房價收入比（即本地區(qū)一套建筑面 積為60m2的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工 資之比）在4倍以上，政府和單位可以對無房和住房面積未達(dá)到 規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)

13、行住房補(bǔ)貼。截至1998年底，全國已經(jīng)全面停止實(shí)物分房，中國城鎮(zhèn)住 房制度發(fā)生了一次根本性的轉(zhuǎn)變。 但在執(zhí)行住房貨幣化改革的過 程中，住房補(bǔ)貼的發(fā)放和群眾對住房需求滿足的程度還不能令人 滿意，住房不公平現(xiàn)象進(jìn)一步擴(kuò)大，并隨著房價的飆升更加惡化。 而經(jīng)濟(jì)適用房由于政策目標(biāo)不明確， 執(zhí)行過程中失當(dāng)、失控現(xiàn)象 嚴(yán)重，19982003年，全國經(jīng)濟(jì)適用住房累計竣工面積僅 4.77 億m2 ,累計解決600多萬戶家庭的住房問題，經(jīng)濟(jì)適用住房并 沒有成為供應(yīng)主渠道。2003年以來，中央一方面繼續(xù)推進(jìn)住房制度改革，一方面 加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。國務(wù)院先后頒發(fā)前國八條”后 國八條” 國六條”等一系列文件，

14、提出在高度重視穩(wěn)定住房價 格工作，穩(wěn)定住房價格（特別是普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價 格）的同時，加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度。在穩(wěn)定房價方面，重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r 位、中小套型普通商品住房。 對居住用地和住房價格上漲過快的 地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 m2以下住房面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上；對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按售房收入全額征收營 業(yè)稅。在建立住房保障制度方面， 加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，

15、穩(wěn) 步擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。 各城市人民政府要將土地出讓凈收 益的一定比例用于廉租住房建設(shè)，各級財政也要加大支持力度。 同時，將經(jīng)濟(jì)適用住房嚴(yán)格控制在中小套型， 嚴(yán)格審定銷售價格， 依法實(shí)行建設(shè)項目招投標(biāo)，實(shí)行申請、審批和公示制度；積極發(fā) 展住房二級市場和房屋租賃市場，引導(dǎo)居民通過換購、租賃等方式合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應(yīng)。 不過，由于宏觀調(diào)控政策的滯后性以及其他種種原因，城市廉租住房制度建設(shè)依然相對滯后，經(jīng)濟(jì)適用住房制度不夠完善、政策 措施還不配套，部分城市低收入家庭住房還比較困難。值得注意的是，2007年以來，中央進(jìn)一步加大宏觀調(diào)控的力度。8月，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于

16、解決城市低收入家庭住房困難的若干意見， 規(guī)定：低收入家庭主要通過廉租住房解決，外加經(jīng)濟(jì)適用住房； 中等收入家庭根據(jù)各地實(shí)際可以采取限價商品房和經(jīng)濟(jì)租用房 的辦法解決；高收入家庭主要通過市場解決。這是中國房改歷程 中的一個新的里程碑。同年10月，黨的十七大提出，要加快推進(jìn)以改善民生為重 點(diǎn)的社會建設(shè)，努力使全體人民 住有所居”。11月，溫家寶總 理在新加坡國立大學(xué)明確闡述了我國住宅政策的原則：首先，政府最重要的職責(zé)是搞好廉租房， 讓那些買不起房或進(jìn)城打工的農(nóng) 民工能夠租得起房、住得上房；其次，是建設(shè)主要面向中產(chǎn)階級 的經(jīng)濟(jì)適用房；再次，高檔住房主要靠市場調(diào)節(jié)，但必須有國家 的宏觀調(diào)控，防止利用房

17、地產(chǎn)炒作，造成市場混亂。溫總理的談 話被稱為 房產(chǎn)新政”，為我國今后的住房建設(shè)和改革指明了方 向。在剛剛結(jié)束的一屆全國人大一次會議上，溫總理在政府 工作報告中，將住房保障列為 2008年重點(diǎn)推進(jìn)的九項工作之 一。同時，新組建的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也已取代原有的建設(shè)部， 以住房保障為核心的住房制度建設(shè)正在邁向新境界。三、初見成效近日從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部獲悉， 我國全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度 改革，城鄉(xiāng)居民住房條件明顯改善，特別是住房質(zhì)量、居住功能 和人居環(huán)境明顯改善與提高。四、面臨問題廉租住房等住房保障將是長期任務(wù)。二00七年國務(wù)院二十四號文件提出，要擴(kuò)大廉租住房覆蓋范圍； 要在不太長的時 間內(nèi)實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保；要與經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行無縫對接。 今天中國 市長協(xié)會在北京舉行的中國城市發(fā)展報告二00七年卷首發(fā)式暨報告會上，建設(shè)部政策研究中心研究員文林峰指出，根據(jù)國際經(jīng)驗，即或是發(fā)達(dá)國家，需要政府