金地-做優(yōu)秀的地產(chǎn)工程師v課件

1、Gemdale Corporation科學(xué)筑家科學(xué)筑家The Science of Living 做優(yōu)秀的地產(chǎn)工程師做優(yōu)秀的地產(chǎn)工程師 上海公司營運(yùn)中心上海公司營運(yùn)中心 目錄目錄 1.地產(chǎn)工程師的職責(zé) 2.工程管理體系建設(shè) 3.工程管理組織與策劃 4.工程施工過程管理 5.入伙移交與維修處理1.地產(chǎn)工程師的職責(zé)（地產(chǎn)工程師的職責(zé)（1）房地產(chǎn)開發(fā)商角色定義）房地產(chǎn)開發(fā)商角色定義房地產(chǎn)開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)商政府主管部門施工單位材料供應(yīng)單位市政配套單位設(shè)計單位監(jiān)理單位銷售代理單位物業(yè)管理單位金融機(jī)構(gòu)客戶客戶 房地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)作是一個開放的系統(tǒng)，開發(fā)商在其中處于核心地位，房地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)作是一個開放的系統(tǒng)，開

2、發(fā)商在其中處于核心地位，聯(lián)系著產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，并直接面對最終客戶，其聯(lián)系著產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，并直接面對最終客戶，其“資源整合者資源整合者”的角的角色無可替代。色無可替代。資源整合者：資源整合者：n資源的整合與調(diào)配控制；資源的整合與調(diào)配控制；n規(guī)則的制定與項目平臺的打造。規(guī)則的制定與項目平臺的打造。1.1.地產(chǎn)工程師的職責(zé)：地產(chǎn)工程師的職責(zé)：(2)(2)角色定義角色定義 不是工程建造者承包商管理 也不是工程施工質(zhì)量監(jiān)督者技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制定、監(jiān)理公司管理 不能只顧進(jìn)度計劃平衡質(zhì)量、計劃與投資回報 要為銷售服務(wù)配合銷售示范區(qū)開放 要實現(xiàn)公司的經(jīng)營目標(biāo)滿足結(jié)轉(zhuǎn)的要求 創(chuàng)造客戶價值消除設(shè)計缺陷、提供高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的

3、產(chǎn)品 公司內(nèi)部溝通與協(xié)調(diào) 外部溝通與協(xié)調(diào)1.地產(chǎn)工程師的職責(zé)地產(chǎn)工程師的職責(zé):(3)關(guān)注點比較關(guān)注點比較關(guān)注重點關(guān)注重點土建工程師土建工程師地產(chǎn)工程師地產(chǎn)工程師技術(shù)管理技術(shù)管理施工方案、工法(1) 將營銷理念轉(zhuǎn)化為工程技術(shù)參數(shù)；(2) 將客戶要求轉(zhuǎn)化為構(gòu)造、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；(3) 通過采購和過程管理保證技術(shù)參數(shù)的實現(xiàn) 。計劃管理計劃管理施工過程的關(guān)鍵節(jié)點控制(1) 從宏觀的層面對項目設(shè)計、施工、采購、營銷、入伙進(jìn)行全面布置，甲方計劃是施工單位計劃安排的基礎(chǔ)和依據(jù)；(2) 。質(zhì)量與安質(zhì)量與安全管理全管理(1) 按圖施工，符合國家、地方標(biāo)準(zhǔn) (2) 如何把工程質(zhì)量做好，不出質(zhì)量安全事故。(1) 客戶對產(chǎn)

4、品質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)與要求；(2) 施工單位、監(jiān)理是否具有健全的質(zhì)量保證與管理體系。成本管理成本管理工程合同成本控制(1) 項目的投資回報；(2) 工程造價控制。信息管理信息管理資料簽發(fā)規(guī)范化；資料的管理。(1) 流程的規(guī)范化；(2) 溝通順暢；(3) 經(jīng)驗的沉淀與積累。區(qū)別：區(qū)別： 更為關(guān)注客戶！更為關(guān)注運(yùn)營！更為關(guān)注客戶！更為關(guān)注運(yùn)營！1.地產(chǎn)工程師的職責(zé)地產(chǎn)工程師的職責(zé)(4)職責(zé)比較職責(zé)比較工作內(nèi)容工作內(nèi)容土建工程師土建工程師地產(chǎn)工程師地產(chǎn)工程師技術(shù)管理技術(shù)管理圖紙會審：錯漏碰缺檢查(1) 統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和做法(2) 圖紙審查：錯漏碰缺/功能性缺陷/經(jīng)濟(jì)性檢查/交付標(biāo)準(zhǔn)檢查計劃管理計劃管理總包節(jié)點

5、進(jìn)度控制（1）基礎(chǔ)開挖（2）主體結(jié)構(gòu)施工（3）裝飾工程施工（4）雨污水管線施工（5）室外配套管線施工（6）景觀工程施工（7）竣工驗收與備案(1) 總包工程節(jié)點進(jìn)度控制(2) 分包工程施工與加供材料進(jìn)場施工協(xié)調(diào)(3) 分包工程與甲供材料的出圖-定板-招標(biāo)-進(jìn)場計劃協(xié)調(diào)與落實(4) 配合銷售對外展示工程的實施(5) 入伙驗收與交付質(zhì)量與安全質(zhì)量與安全管理管理現(xiàn)場巡視/檢查/整改(1) 檢查承包商的管理體系(2) 有效引導(dǎo)監(jiān)理/利用監(jiān)理(3) 技術(shù)梳理/溝通/交底與引導(dǎo)(4) 系統(tǒng)地發(fā)現(xiàn)問題-整改成本管理成本管理現(xiàn)場核查工程量預(yù)防控制設(shè)計變更/控制現(xiàn)場簽證信息管理信息管理文件簽發(fā)規(guī)范化流程規(guī)范化總結(jié)

6、與案例庫建設(shè)區(qū)別：區(qū)別： 微觀微觀VS宏觀宏觀 部分部分VS整體整體 階段階段VS全局全局2.工程管理體系建設(shè)工程管理體系建設(shè)：（：（1）體系的建立體系的建立各階段活動分析各階段活動分析工作流程建立工作流程建立培訓(xùn)培訓(xùn)案例庫建設(shè)案例庫建設(shè)工作模板建立工作模板建立企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建立企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建立持續(xù)改進(jìn)持續(xù)改進(jìn)2.工程管理體系建設(shè)：工程管理體系建設(shè)：（2）工作流程圖工作流程圖 2.工程管理體系建設(shè)工程管理體系建設(shè)：（：（3）活動分析活動分析n項目部組織結(jié)構(gòu)及職責(zé)分工項目部組織結(jié)構(gòu)及職責(zé)分工n工程計劃管理工程計劃管理n工程關(guān)鍵質(zhì)量控制點工程關(guān)鍵質(zhì)量控制點n合同組織與策劃合同組織與策劃n施工場地規(guī)劃施工場地

7、規(guī)劃n項目工程管理策劃項目工程管理策劃n施工圖審查與技術(shù)交底施工圖審查與技術(shù)交底n施工組織設(shè)計審查施工組織設(shè)計審查n承包商進(jìn)場知會承包商進(jìn)場知會n樣板引路樣板引路n工序檢查工序檢查n監(jiān)理管理監(jiān)理管理n工程進(jìn)度款支付工程進(jìn)度款支付n設(shè)計變更管理設(shè)計變更管理n現(xiàn)場簽證管理現(xiàn)場簽證管理n工程結(jié)算工程結(jié)算n分戶驗收表分戶驗收表n工程整改工程整改n物業(yè)移交程序物業(yè)移交程序n項目入伙交付項目入伙交付n投訴處理程序投訴處理程序n維?？钪Ц毒S?？钪Ц秐成品保護(hù)成品保護(hù)n管線綜合設(shè)計管線綜合設(shè)計n里程碑形象進(jìn)度報告里程碑形象進(jìn)度報告n工程月報工程月報n工程質(zhì)量、安全周檢查工程質(zhì)量、安全周檢查n獎罰處理獎罰處理n

8、分包工程驗收分包工程驗收n現(xiàn)場資料清單現(xiàn)場資料清單n竣工驗收備案竣工驗收備案工程管理組織與策劃工程管理組織與策劃工程施工過程管理工程施工過程管理移交入伙與維修處理移交入伙與維修處理施工準(zhǔn)備施工準(zhǔn)備樁基施工樁基施工基礎(chǔ)及主體施工基礎(chǔ)及主體施工裝飾施工裝飾施工配套及景觀施工配套及景觀施工竣工驗收竣工驗收移交入伙移交入伙維修處理維修處理戰(zhàn)略戰(zhàn)略管理管理項目組合項目組合管理管理多項目管理多項目管理項目管理決策實施立項運(yùn)營移交開放迅速有序集團(tuán)層面區(qū)域公司縱向集成項目部橫向集成全過程項目管理項目管理在公司管理體系中的地位項目管理在公司管理體系中的地位區(qū)域公司工程管理的區(qū)域公司工程管理的資源與環(huán)境資源與環(huán)境

9、組織結(jié)構(gòu)及職責(zé)分工組織結(jié)構(gòu)及職責(zé)分工項目中心與區(qū)域公司項目中心與區(qū)域公司職能部門的職責(zé)劃分職能部門的職責(zé)劃分項目中心內(nèi)部的組織與項目中心內(nèi)部的組織與職責(zé)劃分職責(zé)劃分項目中心工程管理的項目中心工程管理的資源分配資源分配區(qū)域公司組織結(jié)構(gòu)及職責(zé)分工明確了職能部門與項目中心的責(zé)權(quán)定位區(qū)域公司組織結(jié)構(gòu)及職責(zé)分工明確了職能部門與項目中心的責(zé)權(quán)定位n工程計劃管理體系是房地產(chǎn)工程管理最重要的部分之一；工程計劃管理體系是房地產(chǎn)工程管理最重要的部分之一；n通過一系列的預(yù)控計劃使得地產(chǎn)工程師在頭腦中把房子蓋起來，做到通過一系列的預(yù)控計劃使得地產(chǎn)工程師在頭腦中把房子蓋起來，做到“心中有數(shù)心中有數(shù)”， 同時也將各部門的

10、工作銜接起來，做到步調(diào)一致。同時也將各部門的工作銜接起來，做到步調(diào)一致。n質(zhì)量是客戶滿意度中的質(zhì)量是客戶滿意度中的“保健因子保健因子”，是企業(yè)的生命；，是企業(yè)的生命；n房地產(chǎn)的競爭最終將是產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)量的競爭，以及在此基礎(chǔ)上的開發(fā)效率的競爭，房地產(chǎn)的競爭最終將是產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)量的競爭，以及在此基礎(chǔ)上的開發(fā)效率的競爭， 而非而非“營銷概念營銷概念”的競爭。的競爭。滲漏屋面漏水天臺漏水外墻滲漏衛(wèi)生間漏水門窗滲漏廚房滲漏屋頂水箱滲漏空調(diào)盒滲漏陽臺管根煙道管根衛(wèi)生潔具漏水排水管道滲漏供水管道滲漏裂縫樓板結(jié)構(gòu)裂縫墻面墻體裂縫墻面砂漿裂縫地面找平層裂縫天棚抹灰裂縫地下室裂縫內(nèi)外墻內(nèi)墻空鼓外墻瓷磚空鼓外墻涂料

11、褪色生活煙道堵塞、排煙不暢等積水陽臺地面積水衛(wèi)生間地面積水小區(qū)路面積水門入戶門成品損壞衛(wèi)生間木門套吸水發(fā)黑大堂玻璃門地彈簧損壞空調(diào)預(yù)埋空調(diào)冷凝水管破裂空調(diào)不制冷常規(guī)電氣設(shè)備電梯高低壓配電電表其它常規(guī)水設(shè)備變頻供水設(shè)備水表其它智能化系統(tǒng)可視對講門口機(jī)可視對講室內(nèi)機(jī)其它鐵藝銹蝕精裝修部分質(zhì)量目標(biāo)規(guī)劃質(zhì)量目標(biāo)規(guī)劃1：明確產(chǎn)品最終交付給明確產(chǎn)品最終交付給客戶的形式，統(tǒng)一樓客戶的形式，統(tǒng)一樓盤交付標(biāo)準(zhǔn)。盤交付標(biāo)準(zhǔn)。質(zhì)量目標(biāo)規(guī)劃：質(zhì)量目標(biāo)規(guī)劃：針對易引發(fā)客戶投訴針對易引發(fā)客戶投訴的質(zhì)量問題設(shè)置項目的質(zhì)量問題設(shè)置項目關(guān)鍵質(zhì)量控制點。關(guān)鍵質(zhì)量控制點。質(zhì)量目標(biāo)規(guī)劃質(zhì)量目標(biāo)規(guī)劃3：將客戶的質(zhì)量要求轉(zhuǎn)將客戶的質(zhì)量要

12、求轉(zhuǎn)化為技術(shù)措施?；癁榧夹g(shù)措施。錯漏碰缺錯漏碰缺/功能性缺陷功能性缺陷/經(jīng)濟(jì)性檢查經(jīng)濟(jì)性檢查/交付標(biāo)準(zhǔn)檢查交付標(biāo)準(zhǔn)檢查專專業(yè)業(yè)分分包包工工程程政府壟斷行業(yè)序號序號分包工程名稱分包工程名稱備注備注1供配電工程2燃?xì)夤こ?室外給水工程4有線電視工程5電話和網(wǎng)絡(luò)工程6泵房設(shè)備安裝工程7人防工程8消防工程專業(yè)分包1樁基工程2防水工程3鋁合金門窗、玻璃雨篷、單元門、空調(diào)百葉制造安裝區(qū)域采購4入戶門制作、安裝5陽臺欄桿制作、安裝區(qū)域采購6外墻外保溫工程7外墻涂料工程戰(zhàn)略采購8電梯制造與安裝戰(zhàn)略采購9樣板房精裝修10智能化工程11可視對講設(shè)備制造與安裝戰(zhàn)略采購12園林景觀甲甲供供材材料料戰(zhàn)略采購與區(qū)域采購序

13、號序號材料、設(shè)備名稱材料、設(shè)備名稱1可視對講設(shè)備2電梯3內(nèi)外墻涂料4戶內(nèi)配電箱5開關(guān)插座6井蓋、信報箱、單元門、空調(diào)百葉、7石材（大理石、花崗巖、水泥磚、大連磚）甲定乙供材料1外墻面磚、樓地面磚2屋面保溫板3水表及表閥4電表及表箱限價材料1燈具2防火排煙系統(tǒng)設(shè)備3通風(fēng)設(shè)備指定品牌材料1電氣設(shè)備安裝工程1.1暗裝接線盒/燈頭盒 ：鴻雁、公元、光華 1.2難燃PVC電管、UPVC電管 ：鴻雁、公元、光華 1.3焊接鋼管 、鍍鋅鋼管 ：上海合格產(chǎn)品 2給排水工程 2.1承插塑料排水管(零件粘接) ：中財、公元、光華 2.2螺旋排水管 ：中財、公元、光華 2.3地漏 ：中財、公元、光華 l理論基礎(chǔ)理論

14、基礎(chǔ)PMP九大知識領(lǐng)域在房地產(chǎn) 工程管理中的具體應(yīng)用。范圍范圍溝溝 通通進(jìn)度進(jìn)度質(zhì)量質(zhì)量成本成本人力人力資源資源風(fēng)險風(fēng)險采購采購綜合管理綜合管理l作用作用項目部、區(qū)域公司內(nèi)部工程 管理思想的統(tǒng)一；加深對項目工程管理的宏觀 認(rèn)識與理解。l問題問題能否解決工程管理過程中所遇到的所有實際問題？能否解決工程管理過程中所遇到的所有實際問題？n施工場地規(guī)劃施工場地規(guī)劃n基坑圍護(hù)基坑圍護(hù)n地下室裂縫控制地下室裂縫控制n砌體抹灰抗裂措施砌體抹灰抗裂措施n防水施工措施防水施工措施n懸挑架懸挑架n一般事項一般事項 n我司工作時間我司工作時間n與貴司對接的主要部門與貴司對接的主要部門n項目中心主要管理人員及聯(lián)系方式

15、項目中心主要管理人員及聯(lián)系方式n工作紀(jì)律及要求工作紀(jì)律及要求n工程文件制度（附流程）工程文件制度（附流程）n公司會議制度公司會議制度n施工單位用電須知及流程施工單位用電須知及流程n施工單位用水須知及流程施工單位用水須知及流程n工程進(jìn)度款申請及支付（附流程）工程進(jìn)度款申請及支付（附流程）n工程竣工驗收（附流程）工程竣工驗收（附流程）樣板驗收表樣板驗收表工程名稱工程名稱建設(shè)單位建設(shè)單位樓號樓號戶型戶型序號序號樣板驗收部位完成時間檢查結(jié)果建筑師（簽署）總包技術(shù)員（簽署）監(jiān)理工程師（簽署）1墻體定位2墻體材料、厚度3梁布置影響4門窗開啟碰撞5空調(diào)預(yù)留空洞6空調(diào)專用插座7衛(wèi)生間排氣孔8衛(wèi)生間預(yù)留孔洞 對

16、我方所關(guān)注的重點分部分項工程進(jìn)行工序控制與檢查，履行嚴(yán)格的對我方所關(guān)注的重點分部分項工程進(jìn)行工序控制與檢查，履行嚴(yán)格的 工序驗收程序，甚至是逐個檢查與記錄。工序驗收程序，甚至是逐個檢查與記錄。地下室防水地下室防水屋面防水屋面防水廚衛(wèi)防水廚衛(wèi)防水墻體砌筑墻體砌筑門窗防水門窗防水外墻粉刷外墻粉刷 重點檢查監(jiān)理的管理體系是否完善，執(zhí)行是否到位，控制系統(tǒng)性風(fēng)險。重點檢查監(jiān)理的管理體系是否完善，執(zhí)行是否到位，控制系統(tǒng)性風(fēng)險。監(jiān)理管理體系檢查表監(jiān)理管理體系檢查表、監(jiān)理周考核表監(jiān)理周考核表序序號號檢查內(nèi)容檢查內(nèi)容檢查方法檢查方法結(jié)果記錄結(jié)果記錄不合格項不合格項1管理架構(gòu)管理架構(gòu)一覽表人員是否按照架構(gòu)要求完成

17、本職工作執(zhí)業(yè)資格檢查管理架構(gòu)表是否更新。以下檢查資料過程中隨機(jī)驗證簽字人員權(quán)限。按監(jiān)理合同檢查配備人員資格。 2監(jiān)理規(guī)劃監(jiān)理細(xì)則交底記錄規(guī)范、技術(shù)文件清單查看是否存檔。抽查2份，檢查內(nèi)容是否翔實，可執(zhí)行。抽查9份，按照監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理細(xì)則、新員工交底各抽查3份進(jìn)行檢查。檢查是否更新 3工程開工準(zhǔn)備施工組織設(shè)計開工報告場地移交記錄檢查是否存檔并進(jìn)行評審整改。合同額3萬元以上工程抽查2份。抽查2份。 4工程完工中間驗收證明1.完工前檢查記錄抽查3份。檢查。 5施工進(jìn)度計劃施工單位上報總進(jìn)度計劃及評審記錄施工單位上報月進(jìn)度計劃及評審記錄施工單位上報周進(jìn)度計劃及評審記錄每種計劃各抽查2份。檢查記錄內(nèi)容與

18、現(xiàn)場實際操作是否吻合。 6設(shè)計圖紙和變更圖紙目錄清單圖紙會審及技術(shù)交底設(shè)計變更文件清單設(shè)計變更標(biāo)識檢查目錄清單是否更新。檢查會審記錄及技術(shù)交底文件各2份。檢查清單。抽查5份變更是否標(biāo)識。 7n工程成本管理是公司經(jīng)營最關(guān)心的。成本管理體系主要是通過項目定位、工程成本工程成本管理是公司經(jīng)營最關(guān)心的。成本管理體系主要是通過項目定位、工程成本測算、限額設(shè)計、工程招標(biāo)動態(tài)控制、現(xiàn)場簽證等一系列的環(huán)節(jié)進(jìn)行控制測算、限額設(shè)計、工程招標(biāo)動態(tài)控制、現(xiàn)場簽證等一系列的環(huán)節(jié)進(jìn)行控制 ；n付款、獎罰處理亦可作為工程管理的一個重要手段。付款、獎罰處理亦可作為工程管理的一個重要手段。 分包工程驗收檢查的組織者為分包工程驗收檢查的組織者為“總承包單位總承包單位”； 對外門窗、外墻、屋面防水進(jìn)行淋水、閉水試驗。對外門窗、外墻、屋面防水進(jìn)行淋水、閉水試驗。入戶門、欄桿、鋁合金門窗。入戶門、欄桿、鋁合金門窗。n鑒于建筑市場目前的情況，產(chǎn)品的質(zhì)量缺陷在所難免，這是一個客觀事實，客戶維權(quán)意鑒于建筑市場目前的情況，產(chǎn)品的質(zhì)量缺陷在所難免，這是一個客觀事實，客戶維權(quán)意識的加強(qiáng)也給我們房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了巨大的維修壓力；識的加強(qiáng)也給我們房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了巨大的維修壓力；n但良好的投訴與維修處理作為工程管理工作的延伸，既可以提高客戶的滿意度和對我司但良好的投訴與維修處理作為工程管理工作的延伸，既可以提高客戶的滿意度和對我司 品牌