非常齊全的測算表(萬科)

1、 總占地面積51777.000m2建筑用地面積51777.000m2總建筑面積30475.00建筑物基底面積15533.10m2建筑密度30.00%綠地率30.0%計容積率面積0.00m2容積率圍墻長度車行道面積合計瀝青(砼)路面車行道露天停車位隱形消防車道及登高面地塊周邊景觀7248.7870景觀面積合計（不含庭院）綠地面積天然水景面積園路廣場面積人行道面積景觀設(shè)施面積硬底水景面積室外泳池面積別墅庭院占地面積28995.12占地面積數(shù)據(jù)復(fù)核0.00產(chǎn)產(chǎn)品品構(gòu)構(gòu)成成占占地地面面積積容容積積率率樓樓棟棟數(shù)數(shù)建建筑筑物物基基底底面面積積建建筑筑面面積積可可售售面面積積可可經(jīng)經(jīng)營營面面積積 產(chǎn)產(chǎn)品品

2、比比例例戶戶均均面面積積單單元元數(shù)數(shù)住宅類123467#123467#樓樓32416.3474,849.3458#58#樓樓9034.2219,050.00小計00.000.0093,899.340.000商業(yè)商業(yè)7224.4410,836.66小計7224.4400.000.0010,836.660.00配套公建社會工作用房成本全部攤?cè)肟墒鄄糠?，不單?dú)保留成本居民活動用房成本全部攤?cè)肟墒鄄糠?，不單?dú)保留成本物管用房成本全部攤?cè)肟墒鄄糠郑粏为?dú)保留成本9班幼兒園小計0.000.000.000.000.000.00車車位位數(shù)數(shù)建建筑筑面面積積可可售售面面積積可可經(jīng)經(jīng)營營面面積積地下室根據(jù)是否可售

3、及收入配比原則自行確定人防地下室成本全部攤?cè)氤钟形飿I(yè)部分，不單獨(dú)保留成本可售物業(yè)停車0見核算指導(dǎo)普通地下室30,475.0030,475.00根據(jù)是否可售及收入配比原則自行確定可售物業(yè)停車871見核算指導(dǎo)成本全部攤?cè)氤钟形飿I(yè)部分，不單獨(dú)保留成本地面露天停車70成本全部攤?cè)肟墒鄄糠?，不單?dú)保留成本小計9410.0030,475.0030,475.000.0023%合合計計030,475.00135,211.000.0023%m2m戶戶數(shù)數(shù)層層數(shù)數(shù)層層高高(m)(m)贈贈送送面面積積（）贈贈送送比比( (%)%)避難層面積單元數(shù)電梯個數(shù)建筑高度總層數(shù)0000%14.20.00 30475.0030

4、.0%地塊周邊景觀別墅庭院占地面積成本全部攤?cè)肟墒鄄糠郑粏为?dú)保留成本成本全部攤?cè)肟墒鄄糠?，不單?dú)保留成本成本全部攤?cè)肟墒鄄糠?，不單?dú)保留成本根據(jù)是否可售及收入配比原則自行確定成本全部攤?cè)氤钟形飿I(yè)部分，不單獨(dú)保留成本見核算指導(dǎo)根據(jù)是否可售及收入配比原則自行確定見核算指導(dǎo)成本全部攤?cè)氤钟形飿I(yè)部分，不單獨(dú)保留成本成本全部攤?cè)肟墒鄄糠?，不單?dú)保留成本項項目目名名稱稱總總體體規(guī)規(guī)劃劃成成本本匯匯總總表表銷銷售售計計劃劃結(jié)結(jié)算算計計劃劃創(chuàng)創(chuàng)造造利利潤潤可售面積104,736104,736可售面積135,211135,211135,211135,211135,211銷售金額（不含稅）183,461183,

5、461183,461總成本87,29787,297凈利潤23,112期間費(fèi)用11,99311,993增值稅附加稅+土增稅71,355所得稅16,704增值稅檢查式合計結(jié)結(jié)算算利利潤潤現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)基基礎(chǔ)礎(chǔ)信信息息檢檢查查式式備備注注-不含車位135,211135,211135,2110.05含車位按面積183,461183,461183,461183,461-87,297.1187,297.1187,2970小數(shù)點(diǎn)差異23,11224,60823,1124,489小數(shù)點(diǎn)差異11,99311,993-小數(shù)點(diǎn)差異71,355-小數(shù)點(diǎn)差異16,70416,7040.00小數(shù)點(diǎn)差異1

6、3,76113,761-4,489檢查式合計小數(shù)點(diǎn)差異節(jié)點(diǎn)一期開始時間結(jié)束時間啟動時間：2016/8/282016/8/28基礎(chǔ)施工2016/11/262017/1/10基礎(chǔ)出地面2017/1/102017/2/9結(jié)構(gòu)封頂2017/2/92017/8/13單體竣工2017/8/132018/3/21竣工備案2018/3/212018/7/19交付2018/7/192020/8/28交付后6個月2020/5/282020/11/24一期主要節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)需時（月）本期累計時間（月）基礎(chǔ)施工33基礎(chǔ)出地面14結(jié)構(gòu)封頂610單體竣工717竣工備案421交付2647交付后6個月653注意：請?zhí)顚懤塾嫺犊畋壤?/p>

7、月份合計20162016年年20162016年年20162016年年一期16-2Q16-2Q16-3Q16-3Q16-4Q16-4Q配套及地下室工程費(fèi)100.000%5%5%基建及管網(wǎng)工程費(fèi)100.000%5%室內(nèi)精裝修工程費(fèi)100.000%0%裝飾及環(huán)保工程費(fèi)100.000%環(huán)境提升工程費(fèi)100.000%開發(fā)管理費(fèi)100.000%5%月份合計20162016年年20162016年年20162016年年月份合計20162016年年20162016年年20162016年年16-2Q16-2Q16-3Q16-3Q16-4Q16-4Q合計43,146-2031,523一期43,146-2031,52

8、3配套及地下室工程費(fèi)4,0590203203基建及管網(wǎng)工程費(fèi)23,396001,170室內(nèi)精裝修工程費(fèi)6,065000裝飾及環(huán)保工程費(fèi)5,060000環(huán)境提升工程費(fèi)1,560000開發(fā)管理費(fèi)3,0060015020172017年年20172017年年20172017年年20172017年年20182018年年20182018年年20182018年年17-1Q17-1Q17-2Q17-2Q17-3Q17-3Q17-4Q17-4Q18-1Q18-1Q18-2Q18-2Q18-3Q18-3Q10%5%15%20%15%15%5%10%10%15%15%15%15%10%10%20%25%15%15%

9、10%10%20%20%15%15%15%10%10%30%20%15%10%5%10%10%20%15%15%15%20172017年年20172017年年20172017年年20172017年年20182018年年20182018年年20182018年年20172017年年20172017年年20172017年年20172017年年20182018年年20182018年年20182018年年17-1Q17-1Q17-2Q17-2Q17-3Q17-3Q17-4Q17-4Q18-1Q18-1Q18-2Q18-2Q18-3Q18-3Q2,8964,1126,8007,9196,5506,4724

10、,5152,8964,1126,8007,9196,5506,4724,5154062036098126096092032,3402,3403,5093,5093,5093,5092,34006061,2131,51691091060605061,0121,012759759759015615646831223415615030130160145145145120182018年年20192019年年20192019年年20192019年年20192019年年20202020年年20212021年年20222022年年20202020年年18-4Q18-4Q19-1Q19-1Q19-2Q19-2

11、Q19-3Q19-3Q19-4Q19-4Q20-1Q20-1Q20-2Q20-2Q20-3Q20-3Q20-4Q20-4Q5%5%5%5%5%5%20182018年年20192019年年20192019年年20192019年年20192019年年20202020年年20212021年年20222022年年20202020年年20182018年年20192019年年20192019年年20192019年年20192019年年20202020年年20212021年年20222022年年20202020年年18-4Q18-4Q19-1Q19-1Q19-2Q19-2Q19-3Q19-3Q19-4Q19

12、-4Q20-1Q20-1Q20-2Q20-2Q20-3Q20-3Q20-4Q20-4Q203-1,954-203-1,954-20300000000001,170000000003030000000025300000000780000000015000000020212021年年20212021年年20212021年年20212021年年20222022年年20222022年年20222022年年20222022年年20232023年年21-1Q21-1Q21-2Q21-2Q21-3Q21-3Q21-4Q21-4Q22-1Q22-1Q22-2Q22-2Q22-3Q22-3Q22-4Q22-4Q

13、23-1Q23-1Q20212021年年20212021年年20212021年年20212021年年20222022年年20222022年年20222022年年20222022年年20232023年年20212021年年20212021年年20212021年年20212021年年20222022年年20222022年年20222022年年20222022年年20232023年年21-1Q21-1Q21-2Q21-2Q21-3Q21-3Q21-4Q21-4Q22-1Q22-1Q22-2Q22-2Q22-3Q22-3Q22-4Q22-4Q23-1Q23-1Q-0000000000000000000

14、0000000000000000000000000000000000020232023年年20232023年年20232023年年20242024年年20242024年年20242024年年20242024年年20252025年年20252025年年23-2Q23-2Q23-3Q23-3Q23-4Q23-4Q24-1Q24-1Q24-2Q24-2Q24-3Q24-3Q24-4Q24-4Q25-1Q25-1Q25-2Q25-2Q20232023年年20232023年年20232023年年20242024年年20242024年年20242024年年20242024年年20252025年年20252

15、025年年20232023年年20232023年年20232023年年20242024年年20242024年年20242024年年20242024年年20252025年年20252025年年23-2Q23-2Q23-3Q23-3Q23-4Q23-4Q24-1Q24-1Q24-2Q24-2Q24-3Q24-3Q24-4Q24-4Q25-1Q25-1Q25-2Q25-2Q-00000000000000000000000000000000000000000000000000000020252025年年20252025年年20262026年年20262026年年20262026年年25-3Q25-3Q

16、25-4Q25-4Q26-1Q26-1Q26-2Q26-2Q26-3Q26-3Q20252025年年20252025年年20262026年年20262026年年20262026年年20252025年年20252025年年20262026年年20262026年年20262026年年25-3Q25-3Q25-4Q25-4Q26-1Q26-1Q26-2Q26-2Q26-3Q26-3Q-000000000000000000000000000000填報指引一、范圍：適用于增值稅一般征收辦法的核心業(yè)務(wù)可研測算二、填寫說明（財務(wù)）：1、分期、分產(chǎn)品：項目銷售、成本、創(chuàng)造利潤、結(jié)算利潤均需分期、分產(chǎn)品類型填寫

17、2、銷售額：請按含增值稅（銷項稅額）、不含增值稅（銷項稅額）分別填列3、成本：請按含增值稅（進(jìn)項稅額）、不含增值稅（進(jìn)項稅額）分別填列4、所得稅預(yù)征收毛利率：測算按20%預(yù)估，可結(jié)合當(dāng)?shù)囟愂照哒{(diào)整5、資金成本：按集團(tuán)最新下發(fā)的WACC成本計算6、增值稅預(yù)征率&清算節(jié)奏：按3%預(yù)征率，清算節(jié)奏暫估每年一次；若政策有變化，建議據(jù)實調(diào)整7、地價：為方便計算，地價可抵扣的稅金列入進(jìn)項稅抵扣8、現(xiàn)金流之進(jìn)項稅：按工程款支付節(jié)奏匹配獲取，若與項目預(yù)計情況有出入，建議據(jù)實調(diào)整注：增值稅不參與利潤計算，增值稅附加稅參與利潤計算三、填寫說明（成本）：1、本表適用于新項目成本測算、項目定位成本測算、目標(biāo)

18、成本測算的統(tǒng)一格式。2、本表填報的主要責(zé)任部門為成本管理部。其中規(guī)劃指標(biāo)需設(shè)計部配合，建造標(biāo)準(zhǔn)按營銷、設(shè)計、成本、工程等相關(guān)的部門的討論結(jié)果確定；報批報建費(fèi)根據(jù)項目發(fā)展部提供的房地產(chǎn)稅費(fèi)一覽表及當(dāng)?shù)貎?yōu)惠政策進(jìn)行填寫，具體項目可根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼咦孕性黾踊騽h減。3、目標(biāo)成本科目分類及代碼應(yīng)依據(jù)萬科集團(tuán)成本核算指導(dǎo)，且應(yīng)保持一級至三級成本科目及代碼的唯一性，四級及四級成本科目以下可根據(jù)項目的具體情況自行增減，但應(yīng)與財務(wù)核算保持一致。4、開發(fā)間接費(fèi)中的行政費(fèi)用、資本化利息和期間費(fèi)用，請財務(wù)部提供。5、成本測算時應(yīng)根據(jù)量價分離的原則進(jìn)行計算，并注明量、價的計算思路。新項目或項目定位時的成本測算如無法細(xì)分時

19、，可根據(jù)當(dāng)?shù)匾呀Y(jié)算的同類工程直接填寫總價和單價，但應(yīng)注明參考項目的成本情況。6、成本匯總表的總價從各表自動取數(shù)，并根據(jù)項目的一般分?jǐn)傇瓌t設(shè)置了分?jǐn)偣剑ㄒ言趥渥⒅姓f明），如不符合項目的實際情況請自行修改公式；7、項目規(guī)模較大或分期開發(fā)時，目標(biāo)成本測算中的地價宜按各期或各產(chǎn)品類型的占地面積分?jǐn)偅ó?dāng)期中的公共用地按各產(chǎn)品類型的可售面積比例分?jǐn)偅?，以免因后期?guī)劃調(diào)整對已完工程的成本核算造成影響。8、可銷售的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為獨(dú)立的核算對象時，應(yīng)作為一種產(chǎn)品類型單獨(dú)計算其主體建安成本和收益情況。9、地面車庫、架空層車位、地下車庫有產(chǎn)權(quán)可銷售時應(yīng)作為獨(dú)立的核算對象，單獨(dú)計算其主體建安成本，并至少應(yīng)保留12M2對

20、應(yīng)的建安成本。如其不可售時，其建安成本應(yīng)全部作為配套設(shè)施費(fèi)全部攤銷。10、新項目成本測算時，該表應(yīng)以連同財務(wù)測算部分在新項目發(fā)展小組實地調(diào)研前兩天用電子郵件發(fā)送到總部財務(wù)部成本組。并盡量提供如下資料：項目所在城市政府基準(zhǔn)地價或標(biāo)定地價、稅收及優(yōu)惠政策、政府房地產(chǎn)規(guī)費(fèi)及優(yōu)惠政策、該區(qū)域集團(tuán)已有類似項目的結(jié)算成本、該城市類似項目概算指標(biāo)、設(shè)計概算、投資估算指標(biāo)等工程造價資料、擬簽訂土地合約及地價資料、城市水文地質(zhì)及工程地質(zhì)勘探資料等。11、表中各成本項目所包括的內(nèi)容詳見萬科集團(tuán)目標(biāo)成本實施細(xì)則12、項目成本測算時，表中與規(guī)劃有關(guān)的數(shù)據(jù)盡量從規(guī)劃指標(biāo)中引用采用公式計算，便于規(guī)劃改變時自動計算。2、本

21、表填報的主要責(zé)任部門為成本管理部。其中規(guī)劃指標(biāo)需設(shè)計部配合，建造標(biāo)準(zhǔn)按營銷、設(shè)計、成本、工程等相關(guān)的部門的討論結(jié)果確定；報批報建費(fèi)根據(jù)項目發(fā)展部提供的房地產(chǎn)稅費(fèi)一覽表及當(dāng)?shù)貎?yōu)惠政策進(jìn)行填寫，具體項目可根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼咦孕性黾踊騽h減。3、目標(biāo)成本科目分類及代碼應(yīng)依據(jù)萬科集團(tuán)成本核算指導(dǎo)，且應(yīng)保持一級至三級成本科目及代碼的唯一性，四級及四級成本科目以下可根據(jù)項目的具體情況自行增減，但應(yīng)與財務(wù)核算保持一致。5、成本測算時應(yīng)根據(jù)量價分離的原則進(jìn)行計算，并注明量、價的計算思路。新項目或項目定位時的成本測算如無法細(xì)分時，可根據(jù)當(dāng)?shù)匾呀Y(jié)算的同類工程直接填寫總價和單價，但應(yīng)注明參考項目的成本情況。6、成本匯總表

22、的總價從各表自動取數(shù)，并根據(jù)項目的一般分?jǐn)傇瓌t設(shè)置了分?jǐn)偣剑ㄒ言趥渥⒅姓f明），如不符合項目的實際情況請自行修改公式；7、項目規(guī)模較大或分期開發(fā)時，目標(biāo)成本測算中的地價宜按各期或各產(chǎn)品類型的占地面積分?jǐn)偅ó?dāng)期中的公共用地按各產(chǎn)品類型的可售面積比例分?jǐn)偅?，以免因后期?guī)劃調(diào)整對已完工程的成本核算造成影響。9、地面車庫、架空層車位、地下車庫有產(chǎn)權(quán)可銷售時應(yīng)作為獨(dú)立的核算對象，單獨(dú)計算其主體建安成本，并至少應(yīng)保留12M2對應(yīng)的建安成本。如其不可售時，其建安成本應(yīng)全部作為配套設(shè)施費(fèi)全部攤銷。10、新項目成本測算時，該表應(yīng)以連同財務(wù)測算部分在新項目發(fā)展小組實地調(diào)研前兩天用電子郵件發(fā)送到總部財務(wù)部成本組。并

23、盡量提供如下資料：項目所在城市政府基準(zhǔn)地價或標(biāo)定地價、稅收及優(yōu)惠政策、政府房地產(chǎn)規(guī)費(fèi)及優(yōu)惠政策、該區(qū)域集團(tuán)已有類似項目的結(jié)算成本、該城市類似項目概算指標(biāo)、設(shè)計概算、投資估算指標(biāo)等工程造價資料、擬簽訂土地合約及地價資料、城市水文地質(zhì)及工程地質(zhì)勘探資料等。12、項目成本測算時，表中與規(guī)劃有關(guān)的數(shù)據(jù)盡量從規(guī)劃指標(biāo)中引用采用公式計算，便于規(guī)劃改變時自動計算。2、本表填報的主要責(zé)任部門為成本管理部。其中規(guī)劃指標(biāo)需設(shè)計部配合，建造標(biāo)準(zhǔn)按營銷、設(shè)計、成本、工程等相關(guān)的部門的討論結(jié)果確定；報批報建費(fèi)根據(jù)項目發(fā)展部提供的房地產(chǎn)稅費(fèi)一覽表及當(dāng)?shù)貎?yōu)惠政策進(jìn)行填寫，具體項目可根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼咦孕性黾踊騽h減。10、新項目

24、成本測算時，該表應(yīng)以連同財務(wù)測算部分在新項目發(fā)展小組實地調(diào)研前兩天用電子郵件發(fā)送到總部財務(wù)部成本組。并盡量提供如下資料：項目所在城市政府基準(zhǔn)地價或標(biāo)定地價、稅收及優(yōu)惠政策、政府房地產(chǎn)規(guī)費(fèi)及優(yōu)惠政策、該區(qū)域集團(tuán)已有類似項目的結(jié)算成本、該城市類似項目概算指標(biāo)、設(shè)計概算、投資估算指標(biāo)等工程造價資料、擬簽訂土地合約及地價資料、城市水文地質(zhì)及工程地質(zhì)勘探資料等。10、新項目成本測算時，該表應(yīng)以連同財務(wù)測算部分在新項目發(fā)展小組實地調(diào)研前兩天用電子郵件發(fā)送到總部財務(wù)部成本組。并盡量提供如下資料：項目所在城市政府基準(zhǔn)地價或標(biāo)定地價、稅收及優(yōu)惠政策、政府房地產(chǎn)規(guī)費(fèi)及優(yōu)惠政策、該區(qū)域集團(tuán)已有類似項目的結(jié)算成本、該

25、城市類似項目概算指標(biāo)、設(shè)計概算、投資估算指標(biāo)等工程造價資料、擬簽訂土地合約及地價資料、城市水文地質(zhì)及工程地質(zhì)勘探資料等。 項項目目期期分分產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型成成本本匯匯總總表表序序號號成成本本項項目目可可售售面面積積單單位位成成本本合合計計（萬萬元元）普普通通地地下下室室底底商商123467#123467#樓樓58#58#樓樓整整體體單單方方產(chǎn)產(chǎn)品品單單方方普普通通地地下下室室底底商商含含稅稅可可售售單單方方含含稅稅可可售售單單方方含含稅稅可可售售單單方方含含稅稅可可售售單單方方含含稅稅可可售售單單方方含含稅稅可可售售單單方方含含稅稅成成本本含含稅稅成成本本建筑面積*30475.0010836.

26、66可售面積/經(jīng)營面積*30475.0010836.66占地面積*0.007224.445001.015001.01一一土土地地及及政政府府規(guī)規(guī)費(fèi)費(fèi)0 0. .0 00 05 59 98 81 1. .7 71 13 39 93 39 9. .7 70 04 42 29 99 9. .4 44 43 32 26 66 6. .0 08 84 42 21 16 6. .4 41 10 0. .0 00 06 64 48 82 2. .1 18 85001.01.011土地獲得價款0.005828.183786.174145.913147.164062.880.006315.805001.01.0

27、22土地溢價0.000.000.000.000.000.000.000.005001.01.033丈量報建費(fèi)0.00153.53153.53153.53118.93153.530.00166.385001.025001.02二二配配套套及及地地下下室室工工程程費(fèi)費(fèi)0 0. .0 00 04 43 32 2. .4 44 44 43 32 2. .4 44 44 43 32 2. .4 44 43 33 34 4. .9 97 74 43 32 2. .4 44 40 0. .0 00 04 46 68 8. .6 62 25001.35001.3三三基基建建及及管管網(wǎng)網(wǎng)工工程程費(fèi)費(fèi)2 24 4

28、2 21 1. .9 90 01 19 94 41 1. .7 79 91 17 77 73 3. .8 86 61 17 74 47 7. .8 89 91 19 92 29 9. .7 72 22 24 49 91 1. .2 21 17 73 38 80 0. .7 73 32 21 10 04 4. .2 25 55001.045001.04四四室室內(nèi)內(nèi)精精裝裝修修工工程程費(fèi)費(fèi)7 72 2. .1 15 50 0. .0 00 06 69 99 9. .6 65 56 69 99 9. .6 65 55 50 02 2. .1 14 46 64 48 8. .2 25 52 21 19

29、 9. .8 88 80.000.005001.055001.05五五裝裝飾飾及及環(huán)環(huán)保保工工程程費(fèi)費(fèi)0 0. .0 00 01 15 52 24 4. .8 88 84 42 29 9. .8 84 44 44 43 3. .9 99 94 42 22 2. .7 72 25 54 45 5. .7 71 10 0. .0 00 01652.461652.465001.065001.06六六環(huán)環(huán)境境提提升升工工程程費(fèi)費(fèi)0 0. .0 00 02 23 33 3. .4 40 01 15 59 9. .0 05 51 17 72 2. .1 15 51 13 31 1. .0 01 11 16

30、 69 9. .1 13 3252.93252.935001.075001.07七七開開發(fā)發(fā)管管理理費(fèi)費(fèi)0 0. .0 00 00 0. .0 00 03 33 36 6. .6 69 93 33 36 6. .6 69 92 23 33 3. .8 82 23 30 01 1. .8 85 50 0. .0 00 05001.085001.08八八資資本本化化利利息息0 0. .0 00 00 0. .0 00 00 0. .0 00 00 0. .0 00 00 0. .0 00 00 0. .0 00 00.000.00開開發(fā)發(fā)成成本本2 24 49 94 4. .0 05 51 10

31、01 11 14 4. .2 22 27 77 77 71 1. .2 24 48 81 13 32 2. .2 25 56 68 82 20 0. .4 46 68 88 80 05 5. .0 01 17 76 60 00 0. .6 60 01 10 09 96 60 0. .4 44 45001.095001.09九九期期間間費(fèi)費(fèi)用用0.000.000.000.000.000 0. .0 00 00 0. .0 00 00 0. .0 00 01管理費(fèi)用0.000.000.000.000.000.002銷售費(fèi)用0.000.000.000.000.000.003財務(wù)費(fèi)用0.000.000

32、.000.000.000.00項項目目總總投投資資2 24 49 94 4. .0 05 51 10 01 11 14 4. .2 22 27 77 77 71 1. .2 24 48 81 13 32 2. .2 25 56 68 82 20 0. .4 46 68 88 80 05 5. .0 01 17 76 60 00 0. .6 60 01 10 09 96 60 0. .4 44 47600.603412.55分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)說明123467#123467#樓樓58#58#樓樓含含稅稅成成本本成成本本進(jìn)進(jìn)項項稅稅含含稅稅成成本本含含稅稅成成本本74849.3419050.00135211.

33、00135211.00135211.0074849.3419050.00135211.00135211.00135211.0032416.349034.2248675.0048675.0048675.002 29 94 48 88 8. .4 42 28 81 19 90 0. .4 43 344161.0344161.0344151.3044151.309.739.7328339.247897.9642553.0042553.0042553.0042553.000.000.00見見地地價價分分?jǐn)倲偙肀?.000.00可可售售面面積積1149.17292.481608.031608.03159

34、8.301598.309.739.73可可售售面面積積3 32 23 36 6. .7 79 98 82 23 3. .8 80 04529.214529.214059.144059.14470.07470.071 13 32 27 77 7. .2 24 43 33 32 29 9. .7 73 32 26 60 09 91 1. .9 95 52 23 33 39 95 5. .8 84 42 26 69 96 6. .1 11 15236.835236.831332.831332.836 67 78 89 9. .5 54 46 60 06 64 4. .7 74 47 72 24 4.

35、 .8 81 1直直接接歸歸屬屬3217.333217.33845.80845.805 57 71 15 5. .5 59 95 50 06 60 0. .2 28 86 65 55 5. .3 31 1直直接接歸歸屬屬1190.491190.49327.94327.941 17 77 71 1. .3 36 61 15 56 60 0. .0 03 32 21 11 1. .3 33 3可可售售面面積積2520.092520.09641.39641.393 31 16 61 1. .4 48 83 30 00 05 5. .7 79 91 15 55 5. .6 69 9可可售售面面積積0.

36、000.000.000.000 0. .0 00 00 0. .0 00 00 0. .0 00 0可可售售面面積積5 58 81 16 67 7. .1 19 91 15 54 49 91 1. .9 93 39 92 22 22 20 0. .1 16 68 87 72 29 97 7. .1 11 14 49 92 23 3. .0 06 60 0. .0 00 00 0. .0 00 00 0. .0 00 0可可售售面面積積5 58 81 16 67 7. .1 19 91 15 54 49 91 1. .9 93 39 92 22 22 20 0. .1 16 68 87 72 2

37、9 97 7. .1 11 14 49 92 23 3. .0 06 620027.585044.5336085.2713581.90項項目目期期分分產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型成成本本匯匯總總表表合合計計（萬萬元元）一一、地地塊塊基基本本信信息息占地面積48,675平方米容積率計容積率面積135,211平方米起拍價207萬/畝二二、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)項項目目指指標(biāo)標(biāo)值值核心指標(biāo)1、內(nèi)部收益率36.61%2、銷售毛利率13.52%3、銷售凈利率12.60%4、增值稅稅率7.50%5、現(xiàn)金流回正（月）29規(guī)模指標(biāo)6、項目總銷售額（含稅）203,6427、項目總銷售額（不含稅）183,4618、項目總投資（含稅

38、）92,2209、項目總投資（不含稅）87,29710、項目資金峰值52,08011、項目凈利潤23,11212、年均銷售面積108,169跟投指標(biāo)13、跟投IRR（無杠桿）17.74%14、MOIC（無杠桿）1.4415、跟投IRR（1倍）17.82%16、MOIC（1倍）1.39三三、分分年年業(yè)業(yè)績績體體現(xiàn)現(xiàn)情情況況2018年年2019年年2020年年銷售面積36,47098,741-銷售金額（不含稅）56,868126,594-項目利潤16,19835,611期間費(fèi)用3,7178,275創(chuàng)造凈利潤7,26815,844毛利率28.5%28.1%凈利率12.8%12.5%結(jié)算面積-135,

39、211結(jié)算金額-183,461結(jié)算利潤-32,107四四、分分產(chǎn)產(chǎn)品品盈盈利利能能力力項項目目123467#123467#樓樓58#58#樓樓底底商商銷售面積（平米）74,84919,05010,837銷售收入（含稅）（萬元）131,77333,65321,673銷售收入（不含稅）（萬元）118,71430,31819,526銷售均價（含稅）（元/平米）17,60517,66520,000銷售均價（不含稅）（元/平米）15,86015,91518,018單方成本（不含稅）（元/平米）7,3827,7429,666銷售成本（不含稅）（萬元）55,251.1014,748.7810,474.61增

40、值稅附加稅+土增稅（萬元）28,7017,3304,721期間費(fèi)用（萬元）7,7601,9821,276 其中：管理費(fèi)用（萬元）3,011.64769.12495.34 銷售費(fèi)用（萬元）4,7491,213781溢價調(diào)整所得稅-17,471-4,462-2,874 稅前利潤（萬元）44,47210,7195,927所得稅（萬元）11,1182,6801,482稅后利潤（萬元）15,8833,5771,572銷銷售售毛毛利利率率29.28%27.18%22.18%銷銷售售凈凈利利率率13.38%11.80%8.05%單單方方凈凈利利（元元/ /平平米米）2,1221,8781,451起起價價加加

41、價價成成交交價價格格底底價價上上漲漲比比例例每畝地價207370577179%總地價（萬元）15,10027,00042,100179%樓面價（元/平米）1,1171,9973,114179%2 2、稅稅售售單單價價（含含稅稅）敏敏感感性性起起價價季季度度價價格格漲漲幅幅均均價價面面積積123467#樓-17,60574,849底商-20,00010,83758#樓-17,66519,050普通地下室-4,85730,4753、溢溢價價敏敏感感性性（簡簡算算）注：假設(shè)地價總額中含溢價敏感測算總溢價（萬元）0100002500027,000樓面溢價（元/平米）07401,8491,997占總地價

42、比例0%66%166%179%增值稅稅率8.96%8.42%7.61%7.50%土增稅總額（預(yù)繳+清算）61,53159,81948,56042,704土增稅占銷售收入（不含稅）比33.54%32.61%26.47%23.28%銷售毛利率16.52%12.54%11.31%13.52%銷售凈利率12.28%9.53%10.14%12.60%合合計計135,211183,46151,80911,99323,11228.2%12.6%135,211183,46123,112普普通通地地下下室室合合計計30,475135,21116,544203,64214,904183,4615,42915,06

43、117617.27427 稅前整體均價4,89113,56915871.41827 稅后整體均價2,2396,822.6187,2973,60344,35597411,993378.104,6545967,338-2,193-27,0005,69766,8161,42416,7042,08023,11230.05%28.24%13.95%12.60%6821,7091、土土地地成成交交價價格格敏敏感感性性0.311365181銷銷售售額額131772.5421673.3233652.5016543.57測測算算數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)有有誤誤，請請檢檢查查！均均指指含含稅稅價價格格2016年2016年2016

44、年2017年累計16-2Q16-3Q16-4Q17-1Q銷售合計銷售面積135,211-銷售價格15,061-銷售金額203,642-123467#樓銷售面積74,849銷售價格17,605銷售金額131,773-商業(yè)銷售面積10,837銷售價格20,000銷售金額21,673-58#樓銷售面積19,050銷售價格17,665銷售金額33,653-普通地下室銷售面積30,475銷售價格4,857銷售金額16,544-銷售價格-銷售金額-均均指指不不含含稅稅價價格格2016年2016年2016年2017年累計16-2Q16-3Q16-4Q17-1Q銷售合計銷售面積135,211-銷售價格13,5

45、69-銷售金額183,461-123467#樓銷售面積74,849-銷售價格15,860-銷售金額118,714-商業(yè)銷售面積10,837-銷售價格18,018-銷售金額19,526-58#樓銷售面積19,050-銷售價格15,915-銷售金額30,318-普通地下室銷售面積30,475-銷售價格4,376-銷售金額14,904-銷售面積-銷售價格-銷售金額-銷售面積-銷售價格-銷售金額-銷售面積-銷售價格-銷售金額-銷售面積-銷售價格-銷售金額-銷售面積-銷售價格-銷售金額-銷售面積-銷售價格-銷售金額-2017年2017年2017年2018年2018年2018年2018年2019年17-2

46、Q17-3Q17-4Q18-1Q18-2Q18-3Q18-4Q19-1Q-10,02026,45018,700-17,00017,42517,500-17,03346,09032,72510,02026,45018,70017,00017,42517,500-17,03346,09032,725-2017年2017年2017年2018年2018年2018年2018年2019年17-2Q17-3Q17-4Q18-1Q18-2Q18-3Q18-4Q19-1Q-10,02026,45018,700-15,31515,69815,766-15,34541,52229,482-10,02026,4501

47、8,700-15,31515,69815,766-15,34541,52229,482-2018年2018年2019年18-3Q18-4Q19-1Q面積10,02026,45018,70017,00017,42517,50017,03346,09032,725首付5,11013,82726,180按揭44,186合計5,11058,01326,1802019年2019年2019年2020年2021年2022年2020年2021年19-2Q19-3Q19-4Q20-1Q20-2Q20-3Q20-4Q21-1Q-22,41057,631-17,71611,815-39,70168,093-9,66

48、010,02018,00018,500-17,38818,536-10,83720,000-21,673-12,7506,30017,50018,000-22,31311,340-30,475-5,429-16,544-2019年2019年2019年2020年2021年2022年2020年2021年19-2Q19-3Q19-4Q20-1Q20-2Q20-3Q20-4Q21-1Q-22,41057,631-15,96010,644-35,76661,345-9,66010,020-16,21616,667-15,66516,699-10,837-18,018-19,526-12,7506,300

49、-15,76616,216-20,10110,216-30,475-4,891-14,904-2019年2019年2019年19-2Q19-3Q19-4Q-22,41057,631-17,71611,815-39,70168,093-39,70151,5506,54511,5814,9636,54539,70163,1304,9632021年2021年2021年2022年2022年2022年2022年2023年21-2Q21-3Q21-4Q22-1Q22-2Q22-3Q22-4Q23-1Q-2021年2021年2021年2022年2022年2022年2022年2023年21-2Q21-3Q21

50、-4Q22-1Q22-2Q22-3Q22-4Q23-1Q-2023年2023年2023年2024年2024年2024年2024年2025年2025年23-2Q23-3Q23-4Q24-1Q24-2Q24-3Q24-4Q25-1Q25-2Q-2023年2023年2023年2024年2024年2024年2024年2025年2025年23-2Q23-3Q23-4Q24-1Q24-2Q24-3Q24-4Q25-1Q25-2Q-2025年2025年2026年2026年2026年25-3Q25-4Q26-1Q26-2Q26-3Q-2025年2025年2026年2026年2026年25-3Q25-4Q26-

51、1Q26-2Q26-3Q-全全項項目目總總地地價價及及銷銷售售和和持持有有物物業(yè)業(yè)地地價價分分?jǐn)倲傂蛐蛱柼柍沙杀颈卷楉椖磕亢虾贤蚧蚴帐召M(fèi)費(fèi)名名稱稱原原始始指指標(biāo)標(biāo)系系數(shù)數(shù)單單位位工工作作量量單單價價（元元）進(jìn)進(jìn)項項稅稅率率（% %）總總額額（萬萬元元）一一土土地地及及政政府府規(guī)規(guī)費(fèi)費(fèi)1 1土土地地價價款款41,056.6041,056.601）土地獲得價款41,056.60土地出讓金土地合同（含契稅）m2104,736.001441.7211%13603.60其中：購買市場價補(bǔ)差溢價0%27000.00契稅土地合同（含契稅）3%15100.00-453.00土地使用費(fèi)土地使用費(fèi)0104,7

52、36.0000%0.002)地塊周邊市政設(shè)施改造費(fèi)0.00高壓電力架空線遷移架空線入地改造合同m211%排水箱涵修建排水箱涵修建合同m211%3)補(bǔ)償費(fèi)（拆遷、青苗等）拆遷補(bǔ)償合同11%銷銷售售和和持持有有物物業(yè)業(yè)地地價價分分?jǐn)倲俶2m2104736104736392039201)銷售物業(yè)計容可售面積104736.0041056.602)持有物業(yè)計容經(jīng)營面積0.00其中：酒店外地價計容經(jīng)營面積0.00 項項目目全全期期占占地地面面積積分分?jǐn)倲偙肀懋a(chǎn)品 計容可售面積 （m2）容積率占地面積 （m2）123467#123467#樓樓74849.342.309032416.3458#58#樓樓190

53、50.002.10879034.22商商業(yè)業(yè)10836.661.50007224.44 合計 104736.002.151748675.00486750.00 項項目目銷銷售售物物業(yè)業(yè)全全期期地地價價分分?jǐn)倲偙肀恚ǔ沙杀颈荆┊a(chǎn)品 計容可售面積 （m2）容積率分?jǐn)偦鶖?shù)單基應(yīng)攤地價分?jǐn)偅ú缓鐑r）（萬元）溢價分?jǐn)偅ㄈf元）可售單方（元/m2）123467#123467#樓樓74849.342.309032416.340.299361.359361.3519295.4919295.493828.603828.6017633.0017633.0058#58#樓樓19050.002.10879034.22

54、0.292608.942608.944910.924910.923947.443947.4417750.0017750.00商商業(yè)業(yè)10836.661.50007224.440.292086.312086.312793.592793.594503.144503.1420000.0020000.00 合計 104736.0048675.0042553.0027000.006640.79 項項目目銷銷售售物物業(yè)業(yè)全全期期地地價價分分?jǐn)倲偙肀恚ㄟM(jìn)進(jìn)項項稅稅）產(chǎn)品 計容可售面積 （m2）容積率分?jǐn)偦鶖?shù)單基應(yīng)攤地價分?jǐn)偅ㄈf元）可售單方（元/m2）123467#123467#樓樓74849.342.309

55、032416.340.000.000.000.000.0058#58#樓樓19050.002.10879034.220.000.000.000.000.00商商業(yè)業(yè)10836.661.50007224.440.000.000.000.000.00可可售售配配套套0.000.00000.000.000.000.000 00.000.00000.000.000.000.000 00.000.00000.000.000.000.000 00.000.00000.000.000.000.00 合計 104736.0048675.000.000.000.00進(jìn)進(jìn)項項稅稅總總額額（萬萬元元）含含稅稅總總額

56、額( (萬萬元元) )工工程程量量及及單單價價說說明明1,496.401,496.4042,553.0042,553.001,496.4015,553.001496.4015,100.000.00說明：土地溢價按照可售面積在跨期分?jǐn)?，在跨期成本分?jǐn)偯骷?xì)表中核算，不在地價分表表中測算，但是土地溢價是地價不可分割的一部分。453.000.000.000.000.0014314342,553.0042,553.001496.4042,553.000.000.000.2171271210.2223907080.225157131全全項項目目總總地地價價及及銷銷售售和和持持有有物物業(yè)業(yè)地地價價分分?jǐn)倲?

57、項項目目銷銷售售物物業(yè)業(yè)全全期期地地價價分分?jǐn)倲偙肀恚ǔ沙杀颈荆?項項目目銷銷售售物物業(yè)業(yè)全全期期地地價價分分?jǐn)倲偙肀恚ㄟM(jìn)進(jìn)項項稅稅）單方成本單方成本單方成本單方成本普通地下室底商123467#樓58#樓不含稅不含稅不含稅不含稅可售面積車位數(shù)-74,84919,050土地及政府規(guī)費(fèi)-5,9813,9394,299配套及地下室工程費(fèi)-388388388基建及管網(wǎng)工程費(fèi)-1,7441,5901,566裝飾及環(huán)保工程費(fèi)-1,348381393環(huán)境提升工程費(fèi)-205140152開發(fā)管理費(fèi)-320320建造成本小計-3,6852,8182,819室內(nèi)精裝修工程費(fèi)65-625625工程款合計653,685

58、3,4433,444資本化利息-0.000.000.00合計659,6667,3827,742產(chǎn)品類型單方成本123467#樓7,382關(guān)注車位按個數(shù)轉(zhuǎn)換商業(yè)9,66658#樓7,742普通地下室2,239-55,25114,749-單方成本總成本總成本總成本總成本商業(yè)普通地下室底商123467#樓58#樓不含稅不含稅不含稅不含稅不含稅10,837車位數(shù)-74,84919,050-6,48129,4818,189-4202,9017386,6251,89011,8982,984-1,4612,850749-2231,049289-2,3966106,6253,99321,0935,370198

59、-4,6761,1906,8233,99325,7706,560-0.00-6,82310,47555,25114,7493,868.31總成本合計備注商業(yè)不含稅關(guān)注車位按個數(shù)轉(zhuǎn)換44,1514,05923,3965,0601,5603,00637,0816,06543,1460.0087,297一一、項項目目可可售售資資源源項項目目123467#123467#樓樓0 0一一期期74,8490合合計計74,84974,8490 0-二二、開開發(fā)發(fā)計計劃劃土土地地獲獲取取時時間間2016/8/26土土增增值值稅稅清清算算時時間間2020/12/26土土增增值值稅稅清清算算時時間間20-4Q開開發(fā)

60、發(fā)節(jié)節(jié)奏奏開開工工銷銷售售一一期期2016/8/282017/3/240 00 0三三、期期間間費(fèi)費(fèi)用用管管理理費(fèi)費(fèi)用用占占銷銷售售額額（不不含含稅稅）總總比比例例3.0%3.0%其其中中：行行政政管管理理費(fèi)費(fèi)（列列入入開開發(fā)發(fā)管管理理費(fèi)費(fèi)）8 85 50 0剩剩余余管管理理費(fèi)費(fèi)用用占占銷銷售售額額（不不含含稅稅）總總比比例例2.5%2.5%營營銷銷費(fèi)費(fèi)用用占占銷銷售售額額（不不含含稅稅）比比例例4.0%4.0%四四、稅稅率率參參數(shù)數(shù)預(yù)預(yù)計計稅稅費(fèi)費(fèi)情情況況稅稅率率增增值值稅稅附附加加稅稅0.90%0.90%所所得得稅稅預(yù)預(yù)征征收收毛毛利利率率18%18%企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅25%25%增值稅銷銷項項