精品資料（2021-2022年收藏）經(jīng)典必備歷年土地估價師資格考試綜合計算題及答案解題匯總

1、（經(jīng)典必備）歷年土地估價師資格考試綜合計算題及答案解題匯總一、審題(1)明確題目要求。確定題目要求的估價時點（注意估價時點距土地取得時間的間隔，明確剩余土地使用年限02實務(wù)第一題）、估價結(jié)果的形式（單位地價、樓面地價、總價）、年期、地價內(nèi)涵（劃撥使用權(quán)價04年實務(wù)第3題、承租土地使用權(quán)價格02年實務(wù)第3題、抵押價格00年實務(wù)第1題、開發(fā)程度04年實務(wù)第3題等）。(2)梳理有關(guān)資料。題中給出的信息交錯在一起，審題時應(yīng)注意分類。有關(guān)信息包括：土地及其地上建筑物的信息，如土地面積、土地取得時間、土地出讓年限、容積率、物業(yè)分割情況、建筑物經(jīng)濟耐用年限等；市場上同類物業(yè)經(jīng)營信息，如租金水平、出租經(jīng)營費用

2、等；房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)信息，如建安綜合造價、開發(fā)周期、分期投入情況等；其他信息，如土地還原率、綜合還原率、利息率等。在解題過程中，一些參數(shù)(如建筑面積、相應(yīng)的商場、辦公樓面積分?jǐn)偟?必須通過指標(biāo)換算才可能取得，一些信息(如計劃自留2000平方米作辦公用房使用等)往往產(chǎn)生迷惑作用，因此，需要對信息進行分析歸類，根據(jù)答題要求，逐步處理。也可將題目提供資料分為兩類：一是有關(guān)估價對象資料，審題時需留意估價期日、估價對象范圍(是否含地上建筑物)、權(quán)利狀況、土地出讓時間及出讓年期等地價影響因素；二是市場調(diào)查資料，該類資料是解題的基礎(chǔ)，也是選擇方法的主要依據(jù)。收益法一般會給出了同類物業(yè)的客觀收益和運營費用，建筑

3、物的重置價格等資料，審題時需留意所給資料的具體說明；還要注意題目中給出了哪兩種還原率，這對確定解題思路至關(guān)重要。(3)審查關(guān)鍵內(nèi)容，考慮資料取舍。一般收益法所給資料較多，既有房屋實際造價，又有房屋重置價格；既有寫字樓的實際租金，又有市場客觀租金。審題時要考慮哪些資料能用，哪些資料不能用，做出初步判斷。另外，題目中一般對各項出租費用(如管理費、保險費、房產(chǎn)稅等)的費率取值基數(shù)作了詳細說明，審題時應(yīng)注意。二、題型分析第一部分 綜合計算題綜合計算題: 該題型主要考察應(yīng)試者對幾種主要估價方法的綜合運用能力，每道小題的解答通常貫穿一種主要方法，但方法中所需某些條件未直接給出，需借助其他方法計算得到。（一

4、）、剩余法+收益法 以剩余法為主線，其中預(yù)期開發(fā)價值需借助收益還原法求得； 典型例題：00年實務(wù)第1題解析：折舊年期，計息期。00年實務(wù)第1題某公司于1998年10月通過出讓方式獲得一宗5000平方米土地的使用權(quán)，出讓年限為50年，根據(jù)規(guī)劃，該地塊用途為綜合，容積率為3。該公司于1999年10月動工興建一座鋼混結(jié)構(gòu)的綜合大樓。由于建設(shè)資金緊張，該公司擬于2000年10月將土地使用權(quán)向銀行抵押。如果以該宗土地使用權(quán)評估價的70貸款，請問該公司可貸多少款? 項目其他有關(guān)資料如下：(1)該大樓13層為商場，建筑面積為3000平方米，4-15層為辦公樓。(2)大樓開發(fā)周期預(yù)期二年，第一年投入60，第二

5、年投入40。(3)大樓建成后該公司計劃自留2000平方米用作辦公用房，其余部分以出租方式經(jīng)營，預(yù)計商場與辦公樓的出租率分別為90和80。目前同類建筑物的建安綜合造價為每建筑平方米3000元，同類物業(yè)的商場市場租金水平每月為300元平方米，辦公樓市場租金水平每月為150元平方米。(4)經(jīng)過調(diào)查，有關(guān)參數(shù)確定為，房屋出租年經(jīng)營費用中管理費為年租金的10，維修費為租金的8，保險費為建安造價的20，稅金為年租金的12；項目投資回報率取建安造價的30；建筑物經(jīng)濟耐用年限為70年，殘值率為2。另外，當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8，綜合還原率為10，銀行貸款利息率為10。標(biāo)準(zhǔn)答案：(一)審題(1)明確估價對象，正確選擇

6、方法。本題名義上估算貸款，實際上是計算地價，對象是有限年期的土地使用權(quán)價格。由于涉及到房地產(chǎn)出租經(jīng)營，存有收益，以及經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)建成綜合樓，需要倒算地價，因此，應(yīng)考慮收益還原法和剩余法的結(jié)合使用。(2)明確估價時點。本題的估價時點為2000年10月，距土地經(jīng)出讓取得的時間間隔有2年，剩余土地使用年限為48年。(3)明確價格類型。由于需估算的貸款和總地價對應(yīng)，因此，在估算過程中，除了需要估算單位面積地價外，最終結(jié)果應(yīng)體現(xiàn)出土地使用權(quán)年限為48年的總地價及相應(yīng)推算的貸款額。(4)了解資料內(nèi)容。題中給出的信息交錯在一起，審題時應(yīng)注意分類。有關(guān)信息包括：土地及其地上建筑物的信息，如土地面積、土地取得時

7、間、土地出讓年限、容積率、物業(yè)分割情況、建筑物經(jīng)濟耐用年限等；市場上同類物業(yè)經(jīng)營信息，如租金水平、出租經(jīng)營費用等；房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)信息，如建安綜合造價、開發(fā)周期、分期投入情況等；其他信息，如土地還原率、綜合還原率、利息率等。在解題過程中，一些參數(shù)(如建筑面積、相應(yīng)的商場、辦公樓面積分?jǐn)偟?必須通過指標(biāo)換算才可能取得，一些信息(如計劃自留2000平方米作辦公用房使用等)往往產(chǎn)生迷惑作用，因此，需要對信息進行分析歸類，根據(jù)答題要求，逐步處理。(二)解題思路與方法選擇1方法選擇估價對象為一宗正在建設(shè)中的房地產(chǎn)，并將通過出租經(jīng)營的方式產(chǎn)生收益，而要求評估的是包含在整個房地產(chǎn)中的有一定使用年期的土地使用權(quán)

8、價格，進而推算由此可以得到的貸款額度。有收益的房地產(chǎn)估價適合采用收益還原法，而在建設(shè)中的土地價格也適合采用剩余法。在這種情況下，必須注意審題，對方法選擇作出判斷，主要依據(jù)是假定僅采用一種方法估價是否可行，否則應(yīng)考慮兩種方法的綜合應(yīng)用。在本題中，若只用收益還原法，難于估算建筑物年純收益等；若只用剩余法，房地合一的價格無法直接得到。因此，必須考慮收益還原法和剩余法的共同使用。2解題思路(1)運用收益還原法估算房地合一的房地產(chǎn)價格。(2)運用剩余法估算土地價格。(3)根據(jù)題目提供的貸款要求推算可以貸款的額度。(三)公式與計算步驟1本題應(yīng)用的主要計算公式(1)收益還原法涉及的主要公式：年房地純收益=年

9、出租總收入年房地費用式中：年出租總收人=商場年出租總收人+辦公樓年出租總收入年房地費用=管理費+維修費+保險費+稅金+折舊式中：年折舊=建安造價÷按土地剩余使用年限計算的折舊期采用收益還原法計算房地產(chǎn)價格公式：P=a/r1-1/（！+r）n式中：P為房地產(chǎn)價格，a為年房地純收益，r為綜合還原率，n為使用年期。(2)剩余法涉及的主要公式：地價=房地產(chǎn)價格總建筑成本利息利潤(3)可抵押貸款額計算涉及的主要公式：可抵押貸款額=地價×可貸款比例2計算步驟(1)用收益還原法測算房地產(chǎn)總價計算年出租總收入在計算年出租總收入時，應(yīng)明確：房地產(chǎn)的總建筑面積以及不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)面積分割情

10、況；辦公樓自留使用部分應(yīng)按市價計算虛擬其出租收入；對與出租收入有關(guān)的各項指標(biāo)應(yīng)用。在這一步驟中需要注意，該房地產(chǎn)建成并投入經(jīng)營使用的時間為2001年10月，此時距通過出讓方式取得土地使用權(quán)的時間已歷經(jīng)3年，故在2001年10月這一時點上的剩余土地使用年限為47年，雖然題目給出的建筑物經(jīng)濟耐用年限為70年，但按照有關(guān)法律規(guī)定，實際建筑物的可使用年限為47年，并且整個建筑物投資必須在可使用期內(nèi)全部收回。在本題中，還原率為綜合還原率(10)，項目建成后使用年限應(yīng)和剩余土地使用年限一致，為503=47年在此應(yīng)當(dāng)注意，從土地出讓取得到開發(fā)建設(shè)完成經(jīng)過3年時間，故地價計息周期為3年；而開發(fā)建設(shè)到完成是2年

11、時間，其中第一年投入60，第二年投入40，往往假定在相應(yīng)年度內(nèi)均勻投入，則相當(dāng)于第一年投入集中發(fā)生在第一年年中，第二年投入則集中發(fā)生在第二年年中，故二者距開發(fā)建設(shè)完成時間分別為15年和05年。該地價為50年期土地使用權(quán)價格。而考慮估價時點為2000年10月，尚剩余土地使用年期48年，需要進行年期修正，故估價時點的地價為：849426×1-1/(1+8%)48/ 1-1/(1+8%)50=8463.47(萬元)(3)計算可抵押貸款額可抵押貸款額；地價×70=846347×70=592443(萬元)(四)難點與常見錯誤分析1試題難點(1)方法的綜合應(yīng)用。本題涉及到收益

12、還原法和剩余法的綜合應(yīng)用，因此在解題時，必須牢記各種地價評估方法的操作步驟，并且能對計算步驟作簡要說明，答題時按順序進行，避免跳步被扣分。(2)信息的龐雜與取舍。由于作為綜合計算題命題，內(nèi)容覆蓋面廣，提供的信息有交叉，需要根據(jù)題目要求并結(jié)合必要的法律法規(guī)作出判斷，如自有辦公用房是否要虛擬作為有收益的辦公用房，建筑物年折舊額的計算如何考慮建筑物自身的經(jīng)濟耐用年限和土地使用年限的關(guān)系，等等。(3)有關(guān)假設(shè)前提和相關(guān)時點、年限的確定。本題是為抵押目的而評估在建工程中的土地使用權(quán)價格，涉及到針對這一目的的估價原則和前提假定。首先，從為抵押目的評估而言，通常遵循保守、謹(jǐn)慎原則，由于房地產(chǎn)尚未建成，有關(guān)土

13、地投資中的利潤是否計入土地價格應(yīng)該慎重；其次，盡管本題僅應(yīng)用了收益還原法和剩余法，但是作為土地估價的基本原則之一替代原則一直貫穿在估價過程中，實際上應(yīng)試者可以假定有一塊空地，除了土地使用年限為50年外，其他條件與本宗土地一致，包括土地取得、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程以及房地產(chǎn)經(jīng)營獲益方式都完全一致，而且這些假定應(yīng)符合市場的一般情況并保持不變，那么，應(yīng)試者則可以應(yīng)用常規(guī)的剩余法估價方法和步驟評估該塊空地在本題設(shè)定的估價時點時擁有50年使用年期的土地使用權(quán)價格，然后進行必要的年期修正來評估待估宗地在本題要求的估價時點下的相應(yīng)土地使用年期的地價；最后，對于在建工程的土地價格評估，可能涉及到減價或增價修正的情

14、形，由于本題對此類條件沒有明確，只能暫且忽略。此外，本題的時點涉及到土地取得時點、開始動工興建時點、土地估價時點(即擬向銀行貸款時點)，還隱含著開發(fā)建設(shè)完成投入經(jīng)營使用的時點；在相關(guān)利息計算時，還涉及假定第一年投入、第二年投入所集中發(fā)生的時點。相應(yīng)地，從土地使用年限和各類投資的計息年限上存在著多種情況，必須予以清楚的界定。所以建議應(yīng)試者在涉及到剩余法應(yīng)用的試題時，通過現(xiàn)金流量圖來表示各項收支的情況，以幫助答題。(4)關(guān)于剩余法應(yīng)用中的銷售稅費問題。對于出售型房地產(chǎn)，在應(yīng)用剩余法進行估價扣除有關(guān)項目求取地價時，必須扣除相應(yīng)的銷售稅費。由于本題作為出租經(jīng)營型房地產(chǎn)考慮，題目給定條件中也未涉及有關(guān)銷

15、售稅費因素，答題時可以不考慮這項因素。(5)對土地使用權(quán)價格的年期修正。從本題估價時點到土地使用權(quán)到期時點相隔48年，需要進行年期修正。2常見錯誤分析(1)審題不夠細致，方法選用不當(dāng)。由于信息量大且互相交織在一起，審題時容易只及一點，倉促選用單一方法來答題，往往出現(xiàn)“有頭無尾”的答案。(2)基本概念不清。如建筑面積、土地面積和容積率的關(guān)系、建筑層數(shù)和建筑面積的關(guān)系比較混亂，導(dǎo)致分類物業(yè)面積分割錯誤。(3)指標(biāo)計算漏項。如某項物業(yè)年出租收入的計算缺少出租率或12個月等。(4)計量單位不統(tǒng)一。常見的是金額計量單位萬元和元混用，造成計算結(jié)果偏差。(5)關(guān)于辦公樓自留部分，在本題中要假設(shè)將其按出租方式

16、經(jīng)營，并計算虛擬收入，否則可能造成漏算。(6)計算折舊問題。雖然本題條件中建筑物的經(jīng)濟耐用年限為70年，但受土地使用年限的影響，具體計算折舊時應(yīng)按房地產(chǎn)建成后尚可使用年限47年計算。(7)時點和有關(guān)年限的選用混亂。(8)利息計算中，未注意涉及到的各項費用和發(fā)生時點，或未采用動態(tài)計息方法。(9)未進行剩余土地使用年期修正。 典型例題：98年實務(wù)第3題 （解析：98年實務(wù)第3題某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬以出讓方式取得某宗地土地使用權(quán)。具體條件如下：宗地面積4500平方米，商住綜合樓用途，出讓年限為50年；規(guī)劃限制條件和涉及方案為總建筑面積15600平方米，其中地下兩層，地下二層1000平方米為設(shè)備層；地下

17、一層1000平方米為停車場，設(shè)有汽車位60個。地上14層為商場，面積4000平方米，516層為住宅，面積9600平方米，地上尚有車位50個。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，交足40地價款后即可開工，剩余地價款應(yīng)在建筑物建成后一次性交清。又根據(jù)市場調(diào)查，有以下數(shù)據(jù)：該項目開發(fā)建設(shè)周期為兩年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售價為5000元平方米，銷售稅費為售價9；商場和車位用于出租，同類型、同檔次商場日租金按可出租面積計算為5元平方米，可出租面積占總建筑面積的70，每個汽車位租金為地下480元月，地上400元月，有關(guān)稅費及經(jīng)營管理費按租金的30計。此類建筑物的建安綜合成本分別為：商場及地下部分2500元平方米，

18、住宅2000元平方米，地上車位平均為500元個，專業(yè)費為建安綜合成本的3，假設(shè)資金投入方式為第一年60，第二年40。目前貸款年利率為8，投資回報率為20，土地還原率為75，商場的房地產(chǎn)綜合還原率為7，建筑物還原率為85，試算該開發(fā)公司開工時應(yīng)交納的最低地價款。標(biāo)準(zhǔn)答案：(一)審題該題與上述綜合計算題5有許多類似之處，所不同的是：對預(yù)期開發(fā)價值題目中給出的是銷售和租金資料，而不是交易案例，在求取方法上存在差異；投資回報率未給出計算基數(shù)。審題時還要特別注意題目中所提到的“地價款”的具體含義。(二)解題思路與方法選擇根據(jù)題目所給條件可想到采用剩余法，預(yù)期開發(fā)價值可通過收益還原法間接求出。因地價款為分

19、期支付，可能會給應(yīng)試者帶來疑惑，是否需要分期計算利息。但仔細分析不難發(fā)現(xiàn)，盡管地價款為分期支付，但實際上題目中所提到的“地價款”即為開發(fā)前一次性投入的地價款。因此，仍可按正常情況，用剩余法求得所應(yīng)支付的地價款總額，乘以40%即可得到開工時應(yīng)交納的地價款。(三)公式與計算步驟1適用公式全額地價=不動產(chǎn)總價建安費專業(yè)費不可預(yù)見費利息稅金利潤2計算步驟(1)解題思路：先用收益還原法計算不動產(chǎn)價格，再用剩余法計算土地價格。(四)難點與常見錯誤分析1試題難點(1)剩余法中利息、利潤計算基數(shù)與計息期的確定。該題計算利潤的基數(shù)應(yīng)為待估地價、建安成本與專業(yè)費之和，關(guān)于利息計算基數(shù)及計息期的確定，參見綜合計算題

20、5中的有關(guān)說明。(2)收益還原法計算中收益年期和還原率的取值，參見簡單計算題7中的有關(guān)說明。2常見錯誤應(yīng)試者常犯的錯誤是：被分期支付地價款所迷惑，僅對地價款的40計算利息； 在計算地上停車位價值時，錯誤的采用了綜合還原率；對用于出租的商場、停車位也計算了銷售稅費。（二）、 剩余法+市場比較法以剩余法為主線，其中預(yù)期開發(fā)價值需借助市場比較法求得；此類題型還沒出現(xiàn)過（三）、剩余法+成本法 典型例題：04年實務(wù)第3題 解析：劃撥土地使用權(quán)價格。04實務(wù)第3題某制藥企業(yè)為擴大經(jīng)營規(guī)模，準(zhǔn)備將位于W市城區(qū)的老工廠遷出。根據(jù)當(dāng)?shù)卣?guī)定，老廠區(qū)土地由政府按一定價格收購后，重新開發(fā)利用。該企業(yè)擬用政府收購老

21、廠區(qū)的補償價格在郊區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)購置土地，建設(shè)新的現(xiàn)代化制藥廠。經(jīng)調(diào)查，該企業(yè)老廠區(qū)土地為1987年以無償劃撥方式取得的國有土地，土地面積為3000平方米，重新開發(fā)后，規(guī)劃建設(shè)商務(wù)辦公樓，規(guī)劃容積率為24。該辦公樓建成后，預(yù)計售價為11000元平方米，開發(fā)期為兩年，建筑費為4500元平方米，專業(yè)費和不可預(yù)見費分別為建筑費的5和3，建造成本第一年投入45，第二年投入55，年內(nèi)均勻投入，建成后即可全部售出。該項目預(yù)計投資回報率為房地產(chǎn)售價的15；稅金為房地產(chǎn)售價的6，年貸款利率為8，土地還原利率為6。W市郊區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)周邊地區(qū)近3年農(nóng)作物的年平均畝產(chǎn)值為1800元畝，因當(dāng)?shù)厝硕嗟厣?，故征地時土地補償

22、費和安置補助費的總和取法律規(guī)定的最高值。青苗及地上物補償費按當(dāng)?shù)剞r(nóng)作物一年產(chǎn)值補償。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，征地過程中的征地管理費按照征地費總額的4征收；耕地占用稅按5元平方米計收；耕地開墾費按10元平方米計收。開發(fā)區(qū)平均土地開發(fā)程度達到“五通一平”(通路、通水、通訊、通電、排水，場地平整)，土地開發(fā)費為60元平方米，開發(fā)周期為1年，開發(fā)費在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入；土地開發(fā)的投資回報率為15，經(jīng)調(diào)查，該市土地增值收益與當(dāng)?shù)爻鲎尳饦?biāo)準(zhǔn)一致。根據(jù)該市規(guī)定，開發(fā)區(qū)工業(yè)用地土地出讓金最低不得低于150元平方米，住宅用地土地出讓金最低不得低于300元平方米，商業(yè)用地出讓金最低不得低于600元平方米。市區(qū)老廠區(qū)所在區(qū)域

23、工業(yè)用地土地出讓金最低不得低于300元平方米，住宅用地土地出讓金最低不得低于500元平方米，商業(yè)用地出讓金最低不得低于930元平方米。1. 請測算老廠區(qū)用地在規(guī)劃用途條件下、法定最高年期的土地使用權(quán)單價和總價。2. 經(jīng)協(xié)商，當(dāng)?shù)卣鈱蠌S區(qū)按規(guī)劃用途條件下劃撥土地使用權(quán)價格的60給予補償，試問，該企業(yè)最高可以得到多少補償。3. 該企業(yè)如以該補償價購置開發(fā)區(qū)的土地，可以最多購買多少面積的土地。 標(biāo)準(zhǔn)答案：1、方法選擇根據(jù)題目要求和所提供的資料，老廠區(qū)土地宜采用剩余法評估，工業(yè)開發(fā)區(qū)土地宜采用成本逼近法評估。2、適用公式(1)老廠區(qū)規(guī)劃條件下，出讓土地使用權(quán)價格評估公式：土地價格=開發(fā)完成后的

24、樓價建筑費專業(yè)費不可預(yù)見費利息利潤銷售稅費(因題目中未給出購地稅費比率，在此不考慮購地稅費)(2)老廠區(qū)規(guī)劃條件下，劃撥土地使用權(quán)價格評估公式：劃撥土地使用權(quán)價格=出讓土地使用權(quán)價格土地出讓金(3)工業(yè)開發(fā)區(qū)土地市場價格評估公式：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費十稅費+利息+利潤十土地增值3、難點與常見錯誤分析A試題難點(1)評估思路的確定。本題設(shè)問較多，且涉及老廠區(qū)和工業(yè)開發(fā)區(qū)兩類用地，要求應(yīng)試者能通過分析各問題之間的內(nèi)在聯(lián)系，理出其中的關(guān)鍵點，即：求取老廠區(qū)規(guī)劃條件下地價和工業(yè)開發(fā)區(qū)地價。有了這兩種地價，結(jié)合土地出讓金資料，則不難求出企業(yè)的最高補償金額和可購置的開發(fā)區(qū)土地面積。(2)剩余法

25、評估中利息的計算，尤其是計息項目和計息期的確定。除各項建造成本需要計算利息外，待估地價也應(yīng)計息。只是這兩項費用由于投入時間不同，計息期存在差異。根據(jù)題意，項目開發(fā)期為兩年，建造成本第一年投入45，第二年投入55，年內(nèi)均勻投入，則第一年投入建造成本的計息期為15年，第二年投入建造成本的計息期為05年；而土地取得費用(地價款)通常在項目開發(fā)前一次性投入，待估地價的計息期應(yīng)為整個開發(fā)期20年。(3)成本逼近法評估中土地取得費的計算。本題并未直接給出土地取得費數(shù)值，而是給出了農(nóng)作物年產(chǎn)值和各項費用的取值標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)試者需根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，按相應(yīng)補償倍數(shù)計算確定。B常見錯誤分析(1)缺少評估思路或敘述不清。

26、說明評估思路是解答綜合計算題的重要步驟，也是進行具體測算的基礎(chǔ)，應(yīng)試者不容忽視。(2)剩余法測算中易出現(xiàn)的錯誤：利潤計算錯誤。誤將銷售利潤率當(dāng)作成本利潤率，造成利潤計算基數(shù)錯誤；利息計算錯誤。未計算待估地價利息，或計息期有誤。(3)成本逼近法測算中易出現(xiàn)的錯誤：未統(tǒng)一費用單位或換算錯誤；利息計算錯誤。未計算征地稅費利息，或計息期有誤；缺少土地使用年期修正或修正有誤。（四）、收益法+重置成本法以收益還原法為主線，房屋現(xiàn)值需借助重置成本法得到；解答該類題目，首先要看清題目要求和已知條件，然后再考慮應(yīng)以哪種方法為主，還有哪些條件不能滿足，需借助什么方法求得。通常題目中會給出許多條件，其中部分屬于干擾

27、性條件，解題時不能采用，如實際租金、實際建安造價、實際土地取得費、實際出讓地價等。應(yīng)試者一定要注意甄別，除非實際情況與估價時點時的客觀標(biāo)準(zhǔn)一致，或是評估帶租約的房地產(chǎn)，否則，無論收益還是成本費用，均應(yīng)采用客觀標(biāo)準(zhǔn)，而不能用實際值。但同時也要注意，根據(jù)題目敘述的情況分析，若實際支付費用或獲取收益情況符合估價時點時的市場客觀標(biāo)準(zhǔn)，直接采用實際值也未嘗不可，這就要求應(yīng)試者仔細閱讀試題所給條件，以便做出正確判斷。典型例題：環(huán)球的第19題解析：該題求保險損失價格，思路為收益法+市場比較法+成本法計算題19某市一工業(yè)企業(yè)于1998年10月以出讓方式取得一宗國有土地，建造了廠房進行生產(chǎn)，土地面積6000，建

28、筑面積4800，出讓年限50年。該企業(yè)對地上建筑物辦理了財產(chǎn)保險，根據(jù)保險合同規(guī)定，若地上建筑物毀損，保險公司將按建筑物毀損價值的80進行賠償。2004年4月，因生產(chǎn)事故造成地上建筑物毀損70，該企業(yè)向保險公司提出索賠。保險公司經(jīng)過核實，認(rèn)為符合理賠條件，特委托某估價機構(gòu)對地上建筑物毀損價值進行評估，并確定理賠額度。為此，該估價機構(gòu)搜集了如下可用資料：    (1)該地塊所處區(qū)域內(nèi)兩幢類似物業(yè)的近期交易價格分別為：    實例A：1250元    實例B：1420元    (

29、2)該地塊所處區(qū)域于2003年10月出租的一工業(yè)廠房(實例C)，房地年出租凈收益為105元，可收益年限50年。    (3)該地塊與三個可比實例A、B、C的影響因素修正指數(shù)如下表1，表中數(shù)值表示各案例條件與待估房地產(chǎn)比較，負(fù)號表示案例條件比待估房地產(chǎn)差，正號表示案例條件比待估房地產(chǎn)好。表1    比較因素    待估房地產(chǎn)    比較實例A    比較實例B    比較實例C    交易

30、時間    100    +3    0    2    交易情況    100    2    +8    0    使用年期    100    0   一1    +2 &#

31、160; 區(qū)域因素   100   1   十3   1    個別因素    100    0    +5    +7(4)該地塊所處區(qū)域目前征地費(包括土地取得費及相關(guān)稅費)為18萬元畝，土地開發(fā)費15億元k表1，土地開發(fā)周期為1年，當(dāng)?shù)劂y行貸款利率6，土地開發(fā)利潤率12，土地增值收益率20，土地還原利率7，綜合還原利率8。解：   

32、 (1)解題思路：首先根據(jù)出租資料采用收益還原法計算出租廠房即實例C價格；然后采用市場比較法計算不動產(chǎn)總價；用成本逼近法計算土地總價，最后根據(jù)不動產(chǎn)總價=土地總價+建筑物現(xiàn)值，計算建筑物現(xiàn)值，從而最終得到建筑物毀損價值及理賠額度。    收益還原法計算公式為：  (a÷r)×1-l÷(1十r)n式中  a純收益；    r土地還原利率；    n土地產(chǎn)收益年期。    市場比較法基本公式為：   

33、 待估宗地價格比較實例宗地價格×待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)×待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較案例宗地交易日期地價指數(shù)×待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)×待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較案例宗地個別因素條件指數(shù)成本逼近法測算地價公式：    土地價格(土地取得費+土地開發(fā)費十投資利息+投資利潤+稅費十土地出讓金)×年期修正系數(shù)    (2)用收益還原法計算實例C價格    (105÷8)×1l÷(1

34、+8)50284516元    (3)用市場比較法計算不動產(chǎn)總價P    第一步：分別計算三個案例的比準(zhǔn)價格    A1250×100/103×100/98×100/100×100/99×100/1001250868元B1420×100/100×100/108×100/99×100/103×100/1051228013元    C1284.516×100/98

35、5;100/100×100/102×100/99×100/1071213094元    第二步：采用簡單算術(shù)平均求取不動產(chǎn)總價    單位面積不動產(chǎn)價格(1250868+1228013+1213094)31230658元    不動產(chǎn)總價1230658×4800590716萬元    (4)應(yīng)用成本逼近法計算土地總價    第一步：土地取得費：18萬元畝270元    第二步：

36、土地開發(fā)費：15億元k150元    第三步：計算利息：270×(1+6)1+150×(1+6)0.5120634元    第四步：計算開發(fā)利潤：(270+150)×1250400元    第五步：成本地價：270+150+20634+50400491034元    第六步：土地增值收益：491034×2098.207元    第七步：目前剩余年期445年的土地使用權(quán)現(xiàn)值   

37、 (49l.034+98.207)×1一1(1+7)44.5560219元    第八步：土地使用權(quán)總價560219× 6000336。131萬元    (5)計算建筑物現(xiàn)值    建筑物現(xiàn)值不動產(chǎn)總價土地總價590716336.131254585萬元    (6)計算建筑物毀損價值    254585× 70l7821萬元    (7)保險公司理賠額度   

38、; 17821×8014257萬元典型例題：環(huán)球的第20題解析：特點求綜合還原率。成本法+收益法計算題20某甲房地產(chǎn)集團經(jīng)過調(diào)查，于1998年以出讓方式取得某市一片生地50年土地使用權(quán)。該地塊面積為18k，進行“七通一平”開發(fā)后，按照規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)道路、綠地等公益事業(yè)占地面積為30。根據(jù)調(diào)查，該市同類土地取得費用為10萬元畝，將生地開發(fā)成“七通一平”土地的開發(fā)成本、管理費用等為1.4億元k。開發(fā)期為3年，每年開發(fā)費用及管理費用在期初均勻投入，第一年、第二年、第三年分別投入40、30，20。貸款年利率一年期為6、二年期為7、三年期為8；投資利潤率為12。當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媸峭恋爻杀緝r格的2

39、0，土地還原利率為6。1998年起至2004年地價上漲幅度為每年增長2。   2002年某乙房地產(chǎn)開發(fā)公司在其中3000的A地塊上建成綜合寫字樓并對外出租。寫字樓面積6200，耐用年限50年，殘值率為4。目前該類建筑的重置價格為1800元，建筑物還原利率為8。2004年，某丙咨詢公司以此作為典型案例，測算出該市同類房地產(chǎn)的綜合還原利率為742，請問是否正確?解：    (1)用成本逼近法計算土地價值    計算土地取得費及稅費    l.8×1000×1000

40、15;15027億元    計算土地開發(fā)費    14×18÷18×(130)200元    總開發(fā)費用：200×18×07=252億元    計算利息    2.7×8×3+252×40×(1+8)2.51+2.52×35×(1+7)1.51+252×25×(1+6)0.51    06

41、48+021386+009421+001862097469億元    計算利潤    (27十252)×1206264億元    計算土地增值    (+)×20136422億元無限年期地價+十+818531億元50年期地價        P(+十+)×11(1十6)50 77409億元地價修正到2004年：77409×(1+6×2)86698億元單位面積地價8669

42、8÷18×(1-30)68808元  總地價：3000× 688082064240元(2)計算建筑物現(xiàn)值    建筑物年折舊：1800×6200÷46=242609元。    建筑物現(xiàn)值：1800×6200242609×210674782元(3)計算綜合還原利率    應(yīng)用公式：    R(r1L+r2B)(L十B)(6×2064240+8×106747822)(2064240

43、+10674782)768    因此丙咨詢公司測算的房地綜合還原利率不正確。（五）、收益法+市場比較法 典型例題：04實務(wù)的第2題04實務(wù)第二題某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2000年10月以出讓方式取得一宗地，土地面積為4000平方米，出讓年期40年，出讓用途為商業(yè)，規(guī)劃建設(shè)一座六層商場，各層建筑面積相同，建筑容積率為30。2001年10月商場建成后，該房地產(chǎn)開發(fā)公司將第一層出售給公司乙，市場售價為6500元建筑平方米，其余建筑由該房地產(chǎn)開發(fā)公司出租經(jīng)營，相關(guān)手續(xù)均已辦理。1根據(jù)以下條件采用市場比較法(至少選擇三個比較案例)測算公司乙于2004年10月所占用土地的總價。經(jīng)

44、調(diào)查，該商場周邊區(qū)域有若干正常情況下的土地成交案例，各案例的條件見下表上表中有關(guān)系數(shù)均為比較案例與待估宗地比較所得，數(shù)值為負(fù)值表示案例的條件比待估宗地條件差，數(shù)值為正值表示案例的條件比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值表示對宗地價格的修正幅度。該城市商業(yè)用地價格在2001年6月至2003年6月間，平均每月比2001年6月的價格上漲02個百分點；2003年7月至2004年10月間，平均每月比2001年6月的價格上漲0.1個百分點。土地還原利率取6。2.因登記需要，需測算公司乙所應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e，請按其首層建筑面積占整座商場建筑面積的比例計算公司乙應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e。3.若該商場第一層再出租時，請測算其所占用土地

45、的單位土地面積市場年租金。標(biāo)準(zhǔn)答案： 2方法選擇根據(jù)本題所提供資料，評估乙公司占用的土地價格適用于市場比較法；評估乙公司占用土地的市場年租金適用于收益還原法。(三)公式與計算步驟1適用公式估價對象土地價格=比較低案例土地價格×交易情況修正×日期修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正×年期修正土地市場年租金=土地單位面積價格×土地還原率÷1-1/（1+土地還原率）土地收益年期2計算步驟 (四)難點與常見錯誤分析1試題難點(1)市場比較法測算中，交易日期修正指數(shù)(地價指數(shù))的確定。在計算地價指數(shù)時，應(yīng)注意兩點：一是根據(jù)不同時段的地價變

46、動差異，分段計算；二是根據(jù)地價變動的不同規(guī)律，采用不同的公式計算。1)如果某類用地的地價變動用百分點形式表示，通常表述為地價以某年為基期，以后平均每年(或每月)增加幾個百分點。則基期年的地價指數(shù)為100，以后某一時點的地價指數(shù)為：地價指數(shù)=ni×ri+100              (i=1t)式中：n代表年(月)數(shù)；r表示每年(月)增加的百分點；i表示不同期間；t表示期間數(shù)。2)如果地價變動用環(huán)比形式表示，通常表述為地價在某一期間平均每年(月

47、)遞增百分之幾，則基期年的地價指數(shù)為100(基期年可根據(jù)情況確定，不影響計算結(jié)果，但只能有一個基期年)，以后某一時點的地價指數(shù)計算公式為：地價指數(shù)=(1+ri)ni×100            (i=1t)式中：n代表年(月)數(shù)；r表示年(月)遞增百分比；i表示不同期間;t表示期間數(shù)。根據(jù)本題所提供資料，估價對象所在城市商業(yè)用地價格以2001年6月為基期，在2001年6月至2003年6月間，平均每月上漲02個百分點，在2003年7月至2004年10月間，平均每月上

48、漲01個百分點，則地價指數(shù)的計算應(yīng)采用上述第一個累加公式。例如，交易實例A2的交易日期為2003年7月，則其地價指數(shù)為：地價指數(shù)=24×02+1×01+100=1049(2)土地市場年租金的計算。與一般收益還原法不同，求取土地市場年租金，是在土地價格已知的情況下，用適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率，反求土地純收益(年凈租金)，本題未明確租賃費用問題，在此假定年凈租金即為市場年租金。計算中有兩個難點。1)選擇計算公式。應(yīng)選用有限年期土地還原法計算公式，并將其形式變化為：a=P×r÷11/(1+r)n2)確定土地收益年期。土地未來收益年期應(yīng)從估價期日起計，至土地使用年期屆滿

49、為止。待估土地出讓時間為2000年10月，出讓年期40年，估價期日為2004年10月，則土地收益年期為36年。2常見錯誤分析(1)市場比較法測算中地價指數(shù)取值錯誤。應(yīng)試者往往忽略地價變動表述上的差異，將兩種不同的增長方式相混淆，造成地價指數(shù)計算錯誤。(2)土地使用年期修正錯誤。當(dāng)估價對象與比較實例的土地使用年期不一致時，應(yīng)將比較實例土地使用年期下價格統(tǒng)一修正為估價對象土地使用年期下價格。常見錯誤是作了反向修正，誤將估價對象價格修正為各比較實例土地使用年期下價格。(3)計算土地市場年租金時，土地收益年期取值錯誤，誤用了土地出讓年期40年。土地年租金評估與土地價格評估類似，土地年租金也對應(yīng)某一估價

50、期日。因此，在測算年租金時，土地收益年期應(yīng)從估價期日開始計算，本題中的土地收益年期應(yīng)為36年。典型例題：00實務(wù)的第2題解析：收益法+市場計較法 注意比較案例的選擇，建立可比基礎(chǔ)、估價結(jié)果的確定。00年實務(wù)第2題C市的某企業(yè)擬購進A市的宗地H，委托某土地評估機構(gòu)對宗地H的轉(zhuǎn)讓價格進行評估。土地評估機構(gòu)對委估宗地進行調(diào)查并取得了相關(guān)資料。請依據(jù)下面所列資料，評估出宗地H于1999年7月31日的市場價格(計算地價時，案例選擇不少于4個)。開發(fā)程度說明：“表示宗地外”七通一平”和宗地內(nèi)“三通一平”；表示宗地外“七通一平”和宗地內(nèi)“五通一平”；表示宗地內(nèi)外“七通一平”。區(qū)域因素和個別因素對地價的修正系

51、數(shù)說明(有關(guān)系數(shù)均為案例與待估宗地比較所得)：數(shù)字為負(fù)的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件差；數(shù)字為正的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件好；數(shù)值表示對宗地地價的修正幅度。(2)其他資料：A市的地價指數(shù)以1997年為基期，每年在上一年的基礎(chǔ)上增加10個百分點。A市的容積率對地價的影響是：容積率以2為100，當(dāng)容積率每升高或降低01時，宗地單位地價上漲率增加或減少4個百分點。A市商業(yè)用地還原率為4。1997年和1998年A市的商業(yè)用地宗地內(nèi)從“三通一平”到“五通一平”的費用平均為每平方米45元。標(biāo)準(zhǔn)答案：(一)審題1明確題目要求。本題要求評估宗地H于1999年7月31日的土地使用權(quán)市場轉(zhuǎn)讓價格，

52、并要求評估過程中，比較案例選擇不少于4個。2梳理及篩選有關(guān)資料。首先需明確估價對象情況，如估價時點、所在城市、土地用途、擬交易方式等。然后，按照市場比較法選擇比較案例的有關(guān)技術(shù)要求(相同市場條件、相同供需圈、相同用途、相同交易類型等)，對題目中給出的9個交易案例進行篩選，容易選出的是A01、A04、A06 3個比較案例，A03因交易類型為租賃，很容易漏選。但仔細分析不難發(fā)現(xiàn)，A03給出的雖為租金水平，但很容易轉(zhuǎn)化為價格，也可作為比較案例。3審查關(guān)鍵點，謹(jǐn)防誤用。審題過程中還要弄清某些細節(jié)問題，如：各比較案例的價格類型是否統(tǒng)一，本題中各案例價格既有單位面積地價，也有樓面地價，計算過程中需按照題目

53、要求進行統(tǒng)一，在沒有要求的情況下，可統(tǒng)一為單位面積地價；弄清修正系數(shù)的比較基準(zhǔn)，要特別注意區(qū)域因素和個別因素對地價的修正系數(shù)說明，這直接關(guān)系到因素條件指數(shù)的取值正確與否。(二)解題思路與方法選擇1方法選擇從題目要求和已知條件，很容易想到應(yīng)以市場比較法為主，但比較案例A03未直接給出地價，需借助收益還原法將其租金還原為價格。2解題思路首先根據(jù)市場比較法技術(shù)要求，對各交易案例進行篩選，選出4個符合要求的案例作為比較案例；對所選各比較案例建立價格可比基礎(chǔ)。將樓面地價換算為單位面積地價，利用收益還原法，將案例A03的租金還原為價格；根據(jù)地價增長情況及容積率與地價的關(guān)系，編制地價指數(shù)表和容積率修正系數(shù)表

54、；對各比較案例地價進行開發(fā)程度修正；根據(jù)所確定的各因素修正指數(shù)，按照市場比較法計算公式，分別對4個比較案例進行土地使用年期、容積率、交易日期、區(qū)域因素和個別因素修正，得到4個比準(zhǔn)價格；采用適當(dāng)方法，將4個比準(zhǔn)價格綜合為待估宗地地價。(三)公式與計算步驟1本題應(yīng)用的主要計算公式(1)市場比較法適用公式比準(zhǔn)價格=比較案例宗地價格×年期修正×容積率修正×交易日期修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正(2)收益還原法基本公式P=a÷r×11/（1+r）n式中：P為土地價格；a為土地凈收益，即年凈租金；r為土地還原率；n為土地使用年期，本題

55、可直接采用待估宗地土地使用年期。2計算步驟(1)解題思路先選擇比較案例，然后建立價格可比基礎(chǔ)，再應(yīng)用市場比較法等評估宗地地價。(2)案例選擇根據(jù)比較法評估需要，按照相同市場條件、相同供需圈、相同用途的要求，根據(jù)題目給的各案例條件，可以作為本評估對象的比較案例是A01、A03、A04、A06，將此4個案例作為初選案例。(四)難點與常見錯誤分析1試題難點本試題旨在綜合考察采用市場比較法評估土地價格時案例選擇的要求、統(tǒng)一價格基礎(chǔ)的方法及比準(zhǔn)價格的計算步驟等。這種綜合計算題的題目內(nèi)容往往較多，在審題過程中應(yīng)注意抓住主要精神，對于本題來說，首先應(yīng)明確其主要考察的估價方法為市場比較法；其次要明確考察的具體

56、內(nèi)容，包括如何選擇案例、如何統(tǒng)一交易價格基礎(chǔ)、如何進行修正等。明確了這些內(nèi)容，即可以進行解題。2常見問題分析(1)選擇案例的原則和要求是本題要考察的主要內(nèi)容之一。根據(jù)市場比較法的技術(shù)要求，比較案例應(yīng)與評估對象處于相同的市場條件、相同供需圈范圍，并且用途相同，因此在題目提供的9個案例中，只有A01、A03、A04、A06能夠作為比較案例。應(yīng)試者比較容易漏選的是A03案例，因為A03是租賃案例，許多應(yīng)試者認(rèn)為其交易方式與評估目的不同，因此不能作為比較案例。其實A03雖然是租賃案例，但是可以通過一定的計算方法將其租金轉(zhuǎn)化為價格，即利用收益還原法將其土地租金還原為土地價格，使其變?yōu)榭杀劝咐?。容易誤選的

57、案例是B01，選擇這一案例的問題在于一方面交易類型不同，抵押。與轉(zhuǎn)讓在價格關(guān)系上存在著較大的區(qū)別；二是處于不同的城市，不屬于同一供需圈，在價格上不可比，因此不能作為比較案例。(2)由于A06案例的交易價格是樓面地價，而其他案例交易價格和評估對象的評估價格都是單位土地面積價格，因此應(yīng)將A06的樓面地價修正為單位土地面積價格。(3)由于A03是租賃案例，應(yīng)將其租金還原為價格。為了不用進行年期修正，可直接將其還原為38年(評估對象的土地使用權(quán)年限)期的價格。當(dāng)然也可以將其還原為商業(yè)用地40年期的價格，但后面需進行年期修正。許多應(yīng)試者將其按40年還原價格，但后面不進行年期修正，從而造成錯誤。(4)編制

58、期日修正指數(shù)相對比較簡單，按每年增加10個百分點進行計算。(5)容積率修正容易出現(xiàn)錯誤的是少數(shù)應(yīng)試者將A06的樓面地價不轉(zhuǎn)化為地面地價直接進行修正，或不進行修正，這都是不正確的。(6)開發(fā)程度調(diào)整主要涉及A01和A06，根據(jù)題意由宗地內(nèi)“三通一平”到“五通一平”開發(fā)費為45元平方米，因此應(yīng)將該兩宗地的單位地價分別加45元平方米；A03和A04的開發(fā)程度與評估對象一致，不用進行修正。(7)區(qū)域因素和個別因素修正是最容易出錯的地方，這里的問題同樣是如何確認(rèn)待估宗地與比較案例之間的比較關(guān)系問題，許多應(yīng)試者不注意或弄不清是以誰為比較基礎(chǔ)、修正系數(shù)的正負(fù)分別表示什么優(yōu)劣關(guān)系等，這方面內(nèi)容可參見前面所講的

59、試題。(8)各案例比準(zhǔn)價格的計算是將所確定的修正指數(shù)代人修正公式進行計算。這方面的問題與要求可參見簡單計算題試題5的點評。(9)最終價格的確定可采用不同的方法，但不管采用什么方法均應(yīng)充分說明理由。本題案例A06的比準(zhǔn)價格與另外三個案例的比準(zhǔn)價格相差較大，因此許多應(yīng)試者往往不注意這一情況而直接進行簡單平均，從而引起錯誤。（六）、市場比較法+成本法以市場比較法為主線，其各比較案例地價需借助其他方法(如成本逼近法、收益還原法等)得到。典型例題：02實務(wù)的第3題解析：承租土地使用權(quán)評估。市場比較法+成本法+收益法，注意年期修正。02實務(wù)第三題某企業(yè)擁有A宗地的劃撥土地使用權(quán)，并于2002年9月1日與當(dāng)

60、地政府簽訂了該宗地的國有土地租賃協(xié)議，租期20年，實際支付的年租金為10元平方米。A宗地土地面積為30000平方米，用途為工業(yè)，現(xiàn)已達到五通一平的開發(fā)程度。經(jīng)調(diào)查，A宗地周邊有三宗條件相似的工業(yè)用地，具體情況如下： (1)B宗地：占地45畝，于1998年9月1日通過征地方式取得，當(dāng)時根據(jù)所在區(qū)域的市場行情，共支付了300萬元征地及其相關(guān)稅費，經(jīng)開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)已達到七通一平的開發(fā)程度，共花費土地開發(fā)費540萬元。據(jù)調(diào)查，從1998年9月1日到2002年9月1日期間，征地費用和達到七通一平的土地開發(fā)費用分別上漲了20和30。(2)C宗地：占地25000平方米，于1998年9月1日通過出讓方式取得。宗

61、地已達到三通一平的開發(fā)程度。按照2002年9月的市場行情，該宗地若出租經(jīng)營，每年土地凈收益可達55萬元。(3)D宗地：占地35公頃，于2002年9月以國家作價入股方式取得，40年期、"七通一平"條件下作價425元平方米。宗地     交易情況     區(qū)域因素     個別因素B宗地     -4          &

62、#160;   -2          5C宗地     0              5          -1D宗地     2              -7          -5表中數(shù)值表示B、C、D各宗地與A宗地的比較，負(fù)值表示案例宗地比A宗地的對應(yīng)條件差，正值表示案例宗地的條件優(yōu)于A宗地。根據(jù)當(dāng)?shù)?002年9月的土地市場狀況，從征地到完成七通一平的土地開發(fā)需要1年的時間，土地開發(fā)費分季度投入，每季度投資額相等，在季內(nèi)均勻投入；設(shè)定土地開發(fā)資金的貸款季利率為15，需按季度按復(fù)利計算利息；土地開發(fā)的投資回報率