房地產(chǎn)估價(2)

1、第六章市場比較法市場比較法的基本原理概念：是將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似不動產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價 值的方法，采用比較法求得的房地產(chǎn)價格又稱比準價格。選擇類似房地產(chǎn)：類似房地產(chǎn)是指與估價對象處于同一供求圈內(nèi) （是指與 估價對象具有替代關(guān)系、價格互相影響的適當范圍，包括鄰近地區(qū)和類似地區(qū)）， 并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。原理：替代原理作用于房地產(chǎn)市場，表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房產(chǎn)價格 總是相互牽引，趨于一致。適用對象：適用于不動產(chǎn)市場發(fā)達、活躍和完善的地區(qū)，而且有廣泛市場交 易的房地

2、產(chǎn)類型。使用條件：可選取的交易實例應(yīng)數(shù)量充足，一般要求理想的交易實例有10個以上，其中與待估不動產(chǎn)狀況最接近的實例要有34個。成交實例與待估房地產(chǎn)差異小。交易實例資料應(yīng)完整、準確，各種因素對價格影響易量化。市場比較法的估價步驟存入交易實例軍建上比檢華準交易情況傑止I市場狀況詭煞4屈地產(chǎn)狀況調(diào)整+比i蝕值1*選甩可比實例屈地產(chǎn)狀況詭藍叱準價值2町比實俺3價格 建立比校垂準 宦坍情況儲j 啦暢狀況化邸 知也產(chǎn)狀況瑣整ir七步走操作步驟：1. 搜集交易實例：收集途徑、收集內(nèi)容等。2. 選取可比實例：標準、案例個數(shù)。3. 建立比較基準：統(tǒng)一價格單位。4. 進行交易情況修正：對造成成交價格偏離正常價格的

3、因素進行修正。5. 進行交易日期修正： 將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點 的價格的過程。6. 進行房地產(chǎn)狀況修正：實物因素修正、權(quán)益因素修正、區(qū)位因素修正。7. 求取比準價格（一）搜集交易實例收集途徑（1）查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易登記等資料：如成交價格、交易登記 資料，近期政府出讓土地價格， 公布的基礎(chǔ)地價、 標定地價和房屋重置價格資料 等。（2）查閱報刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租廣告、信息資料（3）參加房地產(chǎn)交易會，了解房地產(chǎn)價格行情，搜集價格信息，索取有關(guān) 資料（4）向房地產(chǎn)交易當事人、四鄰、經(jīng)紀人、金融機構(gòu)、司法機關(guān)等調(diào)查了 解（5）以房地產(chǎn)購買者的名義，與房地產(chǎn)出售者，如

4、開發(fā)商、代理商等洽談（6）同行之間相互提供（7）其他途徑收集內(nèi)容（1）交易雙方的基本情況及交易目的（2）交易實例不動產(chǎn)狀況（3）成交價格及價格類型（4）成交日期（5）付款方式（6）交易情況 收集交易實例（1）搜集交易實例時應(yīng)盡量搜集較多的內(nèi)容。（2）交易實例要真實、準確、內(nèi)容完整。（3）建立交易實例庫。（二）選取可比實例 選取標準（3 個以上， 10個以下）1. 用途應(yīng)相同2. 權(quán)利性質(zhì)相同3. 規(guī)模相當4. 建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)相同5. 所處地段應(yīng)相同6. 估價時點應(yīng)相近，相差 1 年以上不宜采用7. 價格類型應(yīng)相同8. 成交價格為正常價格，或可修正為正常價格（三）建立比較基準（1）統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍房地

5、產(chǎn)范圍不同的情況： 含有非房地產(chǎn)成分； 帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)； 房地 產(chǎn)實物范圍不同。“統(tǒng)一”的方法：1. 房地產(chǎn)價格 =含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格非房地產(chǎn)成分的價值2. 不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格 =帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格債權(quán) +債務(wù)3. 補充可比實例缺少的范圍，扣除可比實例多出的范圍，相應(yīng)地對可比實例 的成交價格進行加減處理。（2）統(tǒng)一付款方式為便于比較， 價格一般以在成交日期一次性付清所需支付的金額為基準。 即 通過折現(xiàn)，將分期支付的可比實例成交價格折算為在成交日期一次性付清的金額。（2）統(tǒng)一價格單位 統(tǒng)一價格表示單位：總價 or 單價 統(tǒng)一幣種和貨幣單位： 將某一幣種的價格換算為另一

6、幣種的價格。 注意：應(yīng) 采用該價格所對應(yīng)的日期的匯率（成交日期） 。統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位：建筑面積下的單價 =套內(nèi)建筑面積下的單價 * （套內(nèi)建筑面積 / 建筑面積） 套內(nèi)建筑面積下的單價 =使用面積下的單價 * （使用面積 /套內(nèi)建筑面積） 使用面積下的單價 =建筑面積下的單價 *（建筑面積 / 使用面積）（四）交易情況修正修正的含義 ：交易情況修正指排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例 成交價格偏差，將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。需要修正的因素有特殊利害關(guān)系人之間的交易 （親戚、股東） 被迫出售或被迫購買的交易 （還債、出國） 對交易對象或市場行情缺乏了解的交易（盲目購買或出售）

7、交易雙方或者一方有特別動機或者偏好的交易 （意義） 相鄰不動產(chǎn)的合并交易 （合并價值高） 特殊方式交易 （廣告、拍賣、招標） 交易稅費非正常負擔的交易 （重點） 修正的方法 總價法：基于總價進行交易情況修正。=可比實例正常價格=可比實例正常價格單價法：基于單價進行交易情況修正。 數(shù)額法：可比實例成交價格±交易情況修正金額 比率法：可比實例成交價格X交易情況修正系數(shù)PS在比率法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價格為基準來確定，假設(shè)可比實例成交價格比正常價格高或低的百分率為土S%,則交易情況修正系數(shù)為1/（1± s%）修正公式： 買方負擔稅費時：正常成交價格 - 應(yīng)由賣方繳納的稅費

8、 =賣方實得金額 賣方負擔稅費時：正常成交價格 +應(yīng)由買方繳納的稅費 =買方實付金額PS應(yīng)由賣方繳納：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、所得稅、土地 增值稅；應(yīng)由買方繳納：契稅、補交出讓金；雙方按比例繳納：印花稅、交易手 續(xù)費等。(五) 交易日期修正日期修正的含義：可比實例的成交價格是成交日期的價格， 而成交日期到待 估對象估價期日之間有時間差，這段時間內(nèi)，房地產(chǎn)價格有波動。將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點的價格的過程稱交易 日期修正。修正的方法：比率法百分率法：可比實例在成交日期時的價格X交易日期修正系數(shù)二在估價時點時的價格(交易日期修正系數(shù)應(yīng)以成交日期時的價格為基礎(chǔ)來確定)

9、假設(shè)從成交日期到估價時點時，可比實例價格漲跌的百分率為土T%在估價時點的價格二可比實例在成交日期時的價格X( 1± T%)100 T或：可比實例在成交日期時的價格X100(T為交易期日修正系數(shù))價格指數(shù)法：采用定基價格指數(shù)修正的公式為：在估價時點的價格二可比實例在成交日期時的價格X估價時點時的價格指數(shù)成交日期時的價格指數(shù)在估價時點的價格可比實例在成交日期時的價格成交日期的下一時期的 價格指數(shù) 再下一時期的價格指數(shù)PS：在估價時點時的價格指 數(shù)時間價格定帛價格指數(shù)環(huán)比價格指數(shù)1P12r p? pi3-nP/片PJtlII 1價格變動率法：1逐期遞增或遞減的價格變動率進行交易日期修正的公

10、式為:在估價時點時的價格可比實例在成交日期的 價格1價格變動率期數(shù)2. 利用房地產(chǎn)價格變動率進行修正，期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進行 在估價時點時的價格交易日期修正的公式為： 可比實例在成交日期的 價格 1價格變動率 期數(shù)3. 在實際估價中，可利用的價格指數(shù)變動率有:(1) 一般物價指數(shù)或變動率(2) 建筑造價指數(shù)或變動率(3) 建筑材料價格指數(shù)或變動率（4）建筑人工費指數(shù)或變動率（5）房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率 全國不動產(chǎn)價格指數(shù)或變動率 某地區(qū)不動產(chǎn)價格指數(shù)或變動率 全國某類不動產(chǎn)價格指數(shù)或變動率 某地區(qū)某類不動產(chǎn)價格指數(shù)或變動率（六）房地產(chǎn)狀況調(diào)整含義房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是將可比實例在其房地

11、產(chǎn)狀況下的價格調(diào)整為在估價對象 房地產(chǎn)狀況下的價格。包括實物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整?；舅悸罚阂怨纼r對象狀況為基準，將可比實例狀況與估價對象狀況進行直 接比較，或設(shè)定一種“標準房地產(chǎn)”，以該標準房地產(chǎn)狀況為基準，將可比實例 狀況與估價對象狀況進行間接比較。調(diào)整的內(nèi)容房地產(chǎn)狀況調(diào)整要素：實物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整 調(diào)整內(nèi)容：1. 土地、建筑物實物因素，參考第四章影響因素。2. 土地使用期限、規(guī)劃條件、出租情況等。3. 位置、交通條件、周圍環(huán)境及景觀等。 調(diào)整的思路和步驟思路：1.確定會影響估價對象這類房地產(chǎn)價格的自身因素。2. 將可比實例與估價對象在這些因素方面的狀況

12、逐一比較，找出差異。3. 將差異程度轉(zhuǎn)換為價格差異程度。（量化）4. 根據(jù)價格差異程度對可比實例的成交價格進行調(diào)整。 直接比較法：1. 確定若干種影響因素2. 根據(jù)影響程度確定其權(quán)重3. 以估價對象為基準4. 將可比實例狀況與估價對象逐個因素進行比較、得分。5. 將累計所得的分數(shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價格的比率，利用該比率對可比實例價格進 行調(diào)整。房地產(chǎn)狀況宜接比較法屛地產(chǎn)狀況權(quán)盍怙價對欽可比實例A可比實例B可比實例G因素Ifl100因盍覽100414*因素門fn100綜合1100可比尖例在口 X 100_可比變例在估價射狀況下的協(xié)格（）一對象狀況下的協(xié)格（七）求取比準價格求取單個可比實例的比準價值數(shù)額法下公式：比準價值=可比實例成交價格土交易情況修正金額土交易日期修正金額±房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額比率法下加法公式：比準價值=可比實例成交價格X（ 1+交易情況修正系數(shù)+交易日期修