資產(chǎn)評估技術(shù)方案

1、. . . . 1 / 62中國聯(lián)合裝備集團(tuán)公司中國聯(lián)合裝備集團(tuán)公司中國聯(lián)合裝備集團(tuán)公司中國聯(lián)合裝備集團(tuán)公司公公公公 司司司司 化化化化 改改改改 建建建建資產(chǎn)評估技術(shù)方案資產(chǎn)評估技術(shù)方案資產(chǎn)評估技術(shù)方案資產(chǎn)評估技術(shù)方案中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)二一二年五月二一二年五月二一二年五月二一二年五月. . . . 2 / 62. . . . 3 / 62目 錄第一章第一章 項(xiàng)目背景情況項(xiàng)目背景情況.4 4一、評估目的 4二、評估圍和對象 4三、價值類型 6四、評估基準(zhǔn)日 6五、參與本項(xiàng)目的中介機(jī)構(gòu) 6第二章第二章 項(xiàng)目工作計劃項(xiàng)目工作計劃.7 7一、組織協(xié)調(diào)系統(tǒng)

2、 7二、工作周報制度 7三、工作進(jìn)度安排 1四、報告體例 1第三章第三章 流動資產(chǎn)、其他資產(chǎn)流動資產(chǎn)、其他資產(chǎn).4 4一、流動資產(chǎn)評估方法 4二、其他資產(chǎn)評估方法 9第四章第四章 長期投資長期投資.1212第五章第五章 房屋建筑物與構(gòu)筑物房屋建筑物與構(gòu)筑物.1515附表 1：不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評分權(quán)重參考表.21附表 2：房屋構(gòu)筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限22第六章第六章 機(jī)器設(shè)備機(jī)器設(shè)備.2323附表 1：國運(yùn)雜費(fèi)費(fèi)率表.33. . . . 4 / 62附表 2：設(shè)備評估安裝調(diào)試費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)取費(fèi)費(fèi)率表34附表 3：金融機(jī)構(gòu)對客戶貸款利率表35附表 5：設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命參考年限表36附表 6：進(jìn)口設(shè)備的海運(yùn)

3、費(fèi)、二稅三費(fèi)計算常數(shù)參考表38第七章第七章 在建工程在建工程.3939第八章第八章 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn).4242第九章土地資產(chǎn)的核實(shí)第九章土地資產(chǎn)的核實(shí).4646第十章第十章 負(fù)債的核實(shí)負(fù)債的核實(shí).4747第十一章第十一章 收益法評估收益法評估.5454第十二章第十二章 工作底稿指引工作底稿指引.5959第十三章第十三章 附件附件.6060. . . . 5 / 62第一章 項(xiàng)目背景情況一、評估目的一、評估目的（一）資源重組目的依據(jù)中國建材集團(tuán)公司批準(zhǔn)文件，中國聯(lián)合裝備集團(tuán)公司擬進(jìn)行公司化改建。本次評估的目的是反映*公司股東全部權(quán)益于評估基準(zhǔn)日的市場價值，為中國聯(lián)合裝備股份公司進(jìn)行公司化改建之經(jīng)

4、濟(jì)行為提供價值參考依據(jù)。二、評估圍和對象二、評估圍和對象本次評估圍是中聯(lián)裝備集團(tuán)納入公司改建圍的資產(chǎn)和負(fù)債，所涉與的全資、控股、參股企業(yè)單位如下：表表 1 1 中聯(lián)裝備企業(yè)一覽表中聯(lián)裝備企業(yè)一覽表序號序號項(xiàng)目編號項(xiàng)目編號企業(yè)簡稱企業(yè)簡稱企業(yè)名稱企業(yè)名稱級次級次股比股比地址地址1000000中聯(lián)集團(tuán)中國聯(lián)合裝備集團(tuán)公司12010000神馬集團(tuán)神馬科技集團(tuán)21003010100神馬電氣神馬電氣31004010200神馬進(jìn)出口神馬進(jìn)出口3515020000機(jī)電輕工業(yè)機(jī)電設(shè)計研究院21006020100建筑輕工業(yè)工程建筑31007020200紙業(yè)紙業(yè)新技術(shù)開發(fā)公司31008020300三環(huán)三環(huán)造紙機(jī)械

5、技術(shù)開發(fā)聯(lián)營公司31009020400漢科漢科日用化工技術(shù)公司37510020500華源華源自動化設(shè)備技術(shù)公司310011020600輕工中心全國輕工機(jī)械標(biāo)準(zhǔn)化中心輕工機(jī)械產(chǎn)品技術(shù)服務(wù)部310012030000輕工中國輕工業(yè)機(jī)械公司210013040000輕工輕工業(yè)機(jī)械廠2100. . . . 6 / 62序號序號項(xiàng)目編號項(xiàng)目編號企業(yè)簡稱企業(yè)簡稱企業(yè)名稱企業(yè)名稱級次級次股比股比地址地址14040100通寶通寶停車設(shè)備310015040200中輕中輕機(jī)械34016040300森普礦山森普礦山裝備310017040301森普建筑森普建筑安裝工程410018040400衡器衡器廠342.519050

6、000北新機(jī)械建材輕機(jī)集團(tuán)北新機(jī)械2100涿州20050100涿州門業(yè)涿州北新一門業(yè)381.85涿州21060000輕工輕工業(yè)機(jī)械廠210022060100華聯(lián)華聯(lián)造紙機(jī)械聯(lián)合公司310023060200中辰中辰輕工機(jī)械310024060201中宏 中宏機(jī)械410025070000塑料塑料機(jī)械總廠24026080000中輕塑料中輕塑料機(jī)械210027090000中輕機(jī)械中輕機(jī)械 XX 公司210028100000中輕中輕裝備（輕工業(yè)機(jī)械廠）210029110000中聯(lián)國際中國聯(lián)合裝備集團(tuán)國際工程230120000中聯(lián)中國聯(lián)合裝備集團(tuán)機(jī)械210031120100知晟智晟鍋爐設(shè)備安裝3100321

7、20200精安精安機(jī)械設(shè)備安裝310033120300長征長征汽車運(yùn)輸公司310034130000中輕中輕造紙機(jī)械集團(tuán)210035130100中輕中輕機(jī)械310036130200中輕中輕機(jī)械310037140000造紙造紙機(jī)械廠210038150000中國克朗期中國技術(shù)進(jìn)出口總公司克朗斯備件服務(wù)中心210039160000西德賽恩諾中國技術(shù)進(jìn)出口總公司西德賽恩諾公司備件供應(yīng)服務(wù)部210040170000機(jī)械輕工業(yè)機(jī)械設(shè)計研究院210041170100輕機(jī)輕工業(yè)部輕機(jī)所光電公司310042180000輕工中國輕工業(yè)機(jī)械總公司輕工業(yè)機(jī)械廠210043180100服務(wù)輕工業(yè)機(jī)械廠產(chǎn)品服務(wù)中心3100

8、44180200銷售輕機(jī)機(jī)械設(shè)備銷售3100. . . . 7 / 62序號序號項(xiàng)目編號項(xiàng)目編號企業(yè)簡稱企業(yè)簡稱企業(yè)名稱企業(yè)名稱級次級次股比股比地址地址45180300物華物華精密機(jī)械310046180400博亞博亞輕工機(jī)械 XX 公司35147180500實(shí)業(yè)大金馬實(shí)業(yè)310048180600包裝水一方包裝機(jī)械310049180700飯店東華門飯店 XX 公司310050180800輕機(jī)輕機(jī)包裝機(jī)械310051190000萬達(dá)市萬達(dá)實(shí)業(yè)總公司210052200000輕機(jī)閑置輕機(jī)閑置設(shè)備調(diào)劑中心210053200100亞泰中輕亞泰塑料科技310054210000機(jī)械中國聯(lián)合裝備集團(tuán)機(jī)械2100

9、55220000酒飲雜志酒飲料技術(shù)裝備雜志社210056220100全力中輕合力國際展覽3100三、價值類型三、價值類型資產(chǎn)評估中的價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性與其表現(xiàn)形式。不同屬性的價值類型所代表的資產(chǎn)評估價值不僅在性質(zhì)上是不同的，在數(shù)量上往往也存在著較大的差異。價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素。依據(jù)本次評估目的，確定本次評估的價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫壓制的情況下，資產(chǎn)在基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計數(shù)額。四、評估基準(zhǔn)日四、評估基準(zhǔn)日根據(jù)委托方安排，評估基準(zhǔn)日定為 2011 年 12 月 31 日。五、參與本項(xiàng)目的中介機(jī)

10、構(gòu)五、參與本項(xiàng)目的中介機(jī)構(gòu)審 計 師： 天職國際會計師事務(wù)所（年審報告）評 估 師： 中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán). . . . 8 / 62第二章 項(xiàng)目工作計劃一、組織協(xié)調(diào)系統(tǒng)一、組織協(xié)調(diào)系統(tǒng)組織協(xié)調(diào)系統(tǒng)是公司總部與中心組(設(shè)在中聯(lián)裝備集團(tuán))、各現(xiàn)場作業(yè)組、各專業(yè)組與有關(guān)單位進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)，與評估基層單位進(jìn)行配合，建立如下組織協(xié)調(diào)系統(tǒng)：中聯(lián)中心組成員：項(xiàng)目總指揮： 志紅 chenzhchina-value.現(xiàn)場負(fù)責(zé)人： 衛(wèi)鋒 jiangwfchina-value.收益法負(fù)責(zé)人：徐麗芳 xulfchina-value.土地負(fù)責(zé)人： 吳曉光 wuxgchina-value.中聯(lián)裝備項(xiàng)目：中聯(lián)中心組： zlz

11、bchina-value.zlzbchina-value. ( (中聯(lián)裝備中聯(lián)裝備) )二、工作周報制度二、工作周報制度每周五上報本項(xiàng)目組工作周報，主要容為本周工作進(jìn)展與完成情況、下周工作安排，項(xiàng)目中主要問題與處理辦法。重大事項(xiàng)隨時與中心組溝通。. . . . 1 / 62三、工作進(jìn)度安排三、工作進(jìn)度安排(一)整體工作時間安排依據(jù)中聯(lián)裝備集團(tuán)整體進(jìn)度安排，列示如下工作進(jìn)度計劃，請各項(xiàng)目組嚴(yán)格按照工作計劃開展工作，按時完成項(xiàng)目。1、5 月 3 日：各項(xiàng)目組與負(fù)責(zé)的單位進(jìn)行聯(lián)系，了解評估申報表填寫情況；2、5 月 5 日：各項(xiàng)目組進(jìn)駐現(xiàn)場；2、5 月 6 日5 月 15 日：為現(xiàn)場盡職調(diào)查階段；3

12、、5 月 16 日5 月 20 日：評估作價、撰寫報告，同步與企業(yè) 2011 年審計報告進(jìn)行對接；4、5 月 20 日之前：各項(xiàng)目組提交報告初稿，報送公司審核；5、5 月 23 日：與中聯(lián)裝備集團(tuán)溝通評估結(jié)果；8、5 月 25 日：出具評估報告。(二)各項(xiàng)目預(yù)計進(jìn)駐現(xiàn)場時間四、報告體例四、報告體例序號序號項(xiàng)目編項(xiàng)目編號號企業(yè)簡稱企業(yè)簡稱企業(yè)名稱企業(yè)名稱級次級次股比股比評估評估報告報告評估評估說明說明 明細(xì)表明細(xì)表1000000中聯(lián)集團(tuán)中國聯(lián)合裝備集團(tuán)公司1股比報告說明明細(xì)表2010000神馬集團(tuán)神馬科技集團(tuán)2100說明明細(xì)表3010100神馬電氣神馬電氣3100明細(xì)表4010200神馬進(jìn)出口神

13、馬進(jìn)出口351明細(xì)表5020000機(jī)電輕工業(yè)機(jī)電設(shè)計研究院2100明細(xì)表6020100建筑輕工業(yè)工程建筑3100明細(xì)表7020200紙業(yè)紙業(yè)新技術(shù)開發(fā)公司3100明細(xì)表8020300三環(huán)三環(huán)造紙機(jī)械技術(shù)開發(fā)聯(lián)營公司3100明細(xì)表9020400漢科漢科日用化工技術(shù)公司375明細(xì)表10020500華源華源自動化設(shè)備技術(shù)公司3100明細(xì)表11020600輕工中心全國輕工機(jī)械標(biāo)準(zhǔn)化中心輕工機(jī)械產(chǎn)品技術(shù)服務(wù)部3100明細(xì)表12030000輕工中國輕工業(yè)機(jī)械公司2100明細(xì)表13040000輕工輕工業(yè)機(jī)械廠2100明細(xì)表. . . . 2 / 62序號序號項(xiàng)目編項(xiàng)目編號號企業(yè)簡稱企業(yè)簡稱企業(yè)名稱企業(yè)名稱級

14、次級次股比股比評估評估報告報告評估評估說明說明 明細(xì)表明細(xì)表14040100通寶通寶停車設(shè)備3100明細(xì)表15040200中輕中輕機(jī)械340明細(xì)表16040300森普礦山森普礦山裝備3100明細(xì)表17040301森普建筑森普建筑安裝工程4100明細(xì)表18040400衡器衡器廠342.5明細(xì)表19050000北新機(jī)械建材輕機(jī)集團(tuán)北新機(jī)械2100明細(xì)表20050100涿州門業(yè)涿州北新一門業(yè)381.85明細(xì)表21060000輕工輕工業(yè)機(jī)械廠2100明細(xì)表22060100華聯(lián)華聯(lián)造紙機(jī)械聯(lián)合公司3100明細(xì)表23060200中辰中辰輕工機(jī)械3100明細(xì)表24060201中宏 中宏機(jī)械4100明細(xì)表25

15、070000塑料塑料機(jī)械總廠240明細(xì)表26080000中輕塑料中輕塑料機(jī)械2100明細(xì)表27090000中輕機(jī)械中輕機(jī)械 XX 公司2100明細(xì)表28100000中輕中輕裝備（輕工業(yè)機(jī)械廠）2100明細(xì)表29110000中聯(lián)國際中國聯(lián)合裝備集團(tuán)國際工程2明細(xì)表30120000中聯(lián)中國聯(lián)合裝備集團(tuán)機(jī)械2100明細(xì)表31120100知晟智晟鍋爐設(shè)備安裝3100明細(xì)表32120200精安精安機(jī)械設(shè)備安裝3100明細(xì)表33120300長征長征汽車運(yùn)輸公司3100明細(xì)表34130000中輕中輕造紙機(jī)械集團(tuán)2100明細(xì)表35130100中輕中輕機(jī)械3100明細(xì)表36130200中輕中輕機(jī)械3100明細(xì)表

16、37140000造紙造紙機(jī)械廠2100明細(xì)表38150000中國克朗期中國技術(shù)進(jìn)出口總公司克朗斯備件服務(wù)中心2100明細(xì)表39160000西德賽恩諾中國技術(shù)進(jìn)出口總公司西德賽恩諾公司備件供應(yīng)服務(wù)部2100明細(xì)表40170000機(jī)械輕工業(yè)機(jī)械設(shè)計研究院2100明細(xì)表41170100輕機(jī)輕工業(yè)部輕機(jī)所光電公司3100明細(xì)表42180000輕工中國輕工業(yè)機(jī)械總公司輕工業(yè)機(jī)械廠2100明細(xì)表43180100服務(wù)輕工業(yè)機(jī)械廠產(chǎn)品服務(wù)中心3100明細(xì)表44180200銷售輕機(jī)機(jī)械設(shè)備銷售3100明細(xì)表. . . . 3 / 62序號序號項(xiàng)目編項(xiàng)目編號號企業(yè)簡稱企業(yè)簡稱企業(yè)名稱企業(yè)名稱級次級次股比股比評估評

17、估報告報告評估評估說明說明 明細(xì)表明細(xì)表45180300物華物華精密機(jī)械3100明細(xì)表46180400博亞博亞輕工機(jī)械 XX 公司351明細(xì)表47180500實(shí)業(yè)大金馬實(shí)業(yè)3100明細(xì)表48180600包裝水一方包裝機(jī)械3100明細(xì)表49180700飯店東華門飯店 XX 公司3100明細(xì)表50180800輕機(jī)輕機(jī)包裝機(jī)械3100明細(xì)表51190000萬達(dá)市萬達(dá)實(shí)業(yè)總公司2100明細(xì)表52200000輕機(jī)閑置輕機(jī)閑置設(shè)備調(diào)劑中心2100明細(xì)表53200100亞泰中輕亞泰塑料科技3100明細(xì)表54210000機(jī)械中國聯(lián)合裝備集團(tuán)機(jī)械2100明細(xì)表55220000酒飲雜志酒飲料技術(shù)裝備雜志社2100

18、明細(xì)表56220100全力中輕合力國際展覽3100明細(xì)表第三章 流動資產(chǎn)、其他資產(chǎn)一、流動資產(chǎn)評估方法一、流動資產(chǎn)評估方法1.1 流動資產(chǎn)評估方法選用原則根據(jù)此次評估目的，經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)后，企業(yè)仍將維持原有生產(chǎn)經(jīng)營方式，或不改變原有經(jīng)營方式進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，被評估流動資產(chǎn)在今后生產(chǎn)經(jīng)營中仍維持其原有用途并繼續(xù)使用，因此主要采用重置成本法評估。1.2 各項(xiàng)流動資產(chǎn)評估一般方法1.2.1 貨幣資金鑒于其資產(chǎn)的賬面價值本身就是現(xiàn)值，無需采用特殊的方法進(jìn)行評估，可按核對無誤后核實(shí)后賬面值作為該項(xiàng)資產(chǎn)評估現(xiàn)值進(jìn)行確認(rèn)。對于其中的外幣資金，可按中國人民銀行公布的評估基準(zhǔn)日市場匯率(基準(zhǔn)價). . . . 4

19、/ 62進(jìn)行折算，確認(rèn)其評估現(xiàn)值。1.2.2 交易性金融資產(chǎn)對交易性金融資產(chǎn)進(jìn)行評估，一般采用市場法，以交易性金融資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的市價為基礎(chǔ)來確認(rèn)其評估現(xiàn)值。公開掛牌交易的有價證券按評估基準(zhǔn)日的收盤價，考慮變現(xiàn)的可能性計算評估值；不能公開交易的按成本加持有期利息計算評估值。1.2.3 應(yīng)收票據(jù)1.2.3.1 評估思路應(yīng)收票據(jù)的評估主要依據(jù)其票據(jù)的種類、信用程度和變現(xiàn)能力確定收回金額的大小以與評估值。1.2.3.2 評估操作應(yīng)收票據(jù)明細(xì)表中“戶名(結(jié)算對象)”欄目為“出票人” ，備注中應(yīng)注明“背書人”的名稱。評估時首先查清楚票據(jù)的信用程度，對于信用程度很高(如長期客戶、時間短)，的票據(jù)，以賬面

20、值確定評估值。對于有確鑿根據(jù)表明無法收回的，或按有關(guān)規(guī)定準(zhǔn)于核銷的，按零值計。對于只能部分收回的款項(xiàng)，按可能收回的數(shù)額確定。對于帶息票據(jù)，應(yīng)當(dāng)計算票據(jù)利息，并在評估值中反映。已經(jīng)過期未兌現(xiàn)的票據(jù)，應(yīng)與審計溝通，調(diào)入“應(yīng)收賬款” ，以應(yīng)收賬款的評估方法評估。1.2.4 應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款1.2.4.1 評估思路應(yīng)根據(jù)每筆款項(xiàng)收回的可能性確定評估值。實(shí)際操作中要借助于歷史資料和現(xiàn)在的調(diào)查情況，具體分析數(shù)額、欠款時間和原因、款項(xiàng)回收情況、債務(wù)人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等。1、對于有充分理由相信全都能收回的，如集團(tuán)部應(yīng)收賬款、經(jīng)常性業(yè)務(wù)往來且信譽(yù)好的客戶的應(yīng)收賬款、期后大部分已收回的應(yīng)收賬款，可按全

21、部應(yīng)收款額計算評估值；2、對于符合有關(guān)管理制度規(guī)定應(yīng)予核銷的、或有確鑿根據(jù)表明無法收回的，應(yīng)按零值確定評估值。. . . . 5 / 623、對于很可能收不回部份款項(xiàng)的，按核實(shí)后賬面值扣除評估壞賬風(fēng)險損失后確定評估值。各種情況計算結(jié)果匯總即得出全部應(yīng)收款項(xiàng)的評估現(xiàn)值。應(yīng)收款項(xiàng)評估值=賬面價值評估壞賬損失(債務(wù)人死亡、破產(chǎn)、倒閉確實(shí)無法收回)(應(yīng)為絕對額)(依據(jù)充分：包括死亡證明、企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序的法律文件等)評估預(yù)計風(fēng)險損失(壞賬可能性判斷)(評估師發(fā)表的意見)分類估計：1)壞賬分析法：按實(shí)際發(fā)生的壞賬除以應(yīng)收賬款發(fā)生總額得出壞賬比例確定評估值。上述中存在部分壞賬的應(yīng)收款項(xiàng)，在難以確定收不回賬

22、款的數(shù)額時，可采取以下幾種思路進(jìn)行確定： (1)參考企業(yè)近幾年的壞賬率確定總體的壞賬比例； (2)參考企業(yè)各筆應(yīng)收款項(xiàng)歷年的回款率單個確定可能的壞賬比例； (3)參考企業(yè)會計政策確定的壞賬準(zhǔn)備的提取率確定可能的壞賬比例；2)賬齡分析法：分賬齡段分別確定壞賬比例，得出評估值。1.2.4.2 評估操作方法首先，確定并統(tǒng)計集團(tuán)部的應(yīng)收賬款，再細(xì)分賬齡備后期調(diào)整時所用。然后，確定可疑債權(quán)，有幾種情況：(1)金額大的(統(tǒng)計出若干筆金額大的、總金額占全部款項(xiàng)的 80%以上作為“工作重點(diǎn)”)、(2)賬齡長的(凡是 3 年以上的都應(yīng)作為“工作重點(diǎn)”)。最后，調(diào)查取證、制作“可疑債權(quán)調(diào)查表”工作底稿。調(diào)整匯總階

23、段“匯總組”根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)方法組最終確定的方案確定評估值。1.2.5 應(yīng)收股利、應(yīng)收利息在核實(shí)股利分配和利息計算的相關(guān)協(xié)議、文件等資料基礎(chǔ)上，參照應(yīng)收款項(xiàng)評估思路，按實(shí)際可收回金額確定評估價值。1.2.6 預(yù)付款項(xiàng)1.2.6.1 評估思路對預(yù)付款項(xiàng)，由于其主要包括各種預(yù)付貨款或預(yù)付工程款等，價值相應(yīng)體現(xiàn)在由于費(fèi)用的支出而形成的一定形式的實(shí)物資產(chǎn)和權(quán)利上，因此，預(yù)付款項(xiàng)的評估主要依據(jù)其形成的資產(chǎn)存續(xù)時間，對于在評估基準(zhǔn)日后仍然存在的資產(chǎn)或權(quán)利體現(xiàn)的預(yù)付款項(xiàng)采用計算費(fèi)用余額的方法確認(rèn)現(xiàn)值。1.2.6.2 評估操作. . . . 6 / 621、對于那些形成的資產(chǎn)和權(quán)益已經(jīng)消失，但因款項(xiàng)數(shù)額較大而跨期攤銷

24、的預(yù)付款項(xiàng)，則評估為零；2、對于預(yù)付款項(xiàng)應(yīng)攤未攤部分，也應(yīng)按零值處理。3、對于費(fèi)用支出從而形成了以后一定形式的實(shí)物資產(chǎn)和權(quán)利，應(yīng)保持賬面值作為評估值。4、重點(diǎn)關(guān)注金額大、賬齡長(一年以上)的款項(xiàng)。對于長期掛賬或已無法完成的合同，參考應(yīng)收賬款評估方法評估。1.2.7 存貨一般企業(yè)的存貨分為材料采購(在途物資)、原材料、在庫周轉(zhuǎn)材料、委托加工物資、產(chǎn)成品(庫存商品)、在產(chǎn)品(自制半成品)、發(fā)出商品、在用周轉(zhuǎn)材料。針對不同的類別，分別采用不同的評估方法確認(rèn)評估現(xiàn)值。其中:1.2.7.1 材料采購(在途物資)系企業(yè)已付款但尚未收到貨物的在途材料(1)近期發(fā)生、尚能正常完成的，以核實(shí)無誤的核實(shí)后賬面值確

25、定評估值。(2)長期掛賬或無法繼續(xù)完成的，以可回收凈值確定評估價值(類似應(yīng)收款項(xiàng)處理)。1.2.7.2 原材料、在庫周轉(zhuǎn)材料主要有主材和輔助材料等?？傮w評估思路如下：(1)對繼續(xù)使用的主要外購材料，可根據(jù)每項(xiàng)資產(chǎn)的清查核實(shí)后的數(shù)量、技術(shù)鑒定結(jié)果和資產(chǎn)的市場現(xiàn)行買價，加合理的運(yùn)雜費(fèi)、損耗、驗(yàn)收整理入庫費(fèi)與其它合理費(fèi)用，逐項(xiàng)計算評估值。(2)對單價小、周轉(zhuǎn)快、可以正常使用的、其實(shí)際成本與基準(zhǔn)日市價基本一致的材料，或購進(jìn)時間短、市場價格未發(fā)生變化的資產(chǎn)，可根據(jù)清查核實(shí)后的數(shù)量，以調(diào)整后的賬面成本確定評估價值。(3)對于價格變動較大、購入時間相對較長的材料，根據(jù)每項(xiàng)資產(chǎn)的清查核實(shí)后數(shù)量，結(jié)合評估基準(zhǔn)日

26、市價考慮運(yùn)雜費(fèi)、自然損耗與驗(yàn)收入庫費(fèi)用后確定評估值。(4)對失效、變質(zhì)、殘損、報廢、無用的或積壓物資，應(yīng)按可變現(xiàn)凈值進(jìn)行評估計價。. . . . 7 / 62企業(yè)采用計劃成本核算而賬面價值(單項(xiàng)資產(chǎn))未反映“材料成本差異”時，應(yīng)先行分?jǐn)偂安牧铣杀静町悺庇囝~，在核實(shí)后賬面值反映。特別注意：特別注意：(1)(1)利用企業(yè)基準(zhǔn)日附近采購價格資料利用企業(yè)基準(zhǔn)日附近采購價格資料( (發(fā)票、合同等發(fā)票、合同等) )，以此為依，以此為依據(jù)確定重置單價最為可靠。據(jù)確定重置單價最為可靠。(2)(2)備品備件、輔助材料等，該部分一般項(xiàng)目較多，實(shí)際備品備件、輔助材料等，該部分一般項(xiàng)目較多，實(shí)際操作中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注單價或

27、賬面余額較大、價格變化大的項(xiàng)目。操作中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注單價或賬面余額較大、價格變化大的項(xiàng)目。1.2.7.3 產(chǎn)成品(庫存商品)產(chǎn)成品一般以其完全成本為基礎(chǔ)，根據(jù)該產(chǎn)品市場銷售情況好壞決定是否加上適當(dāng)?shù)睦麧?，或是要低于成本。對于汽車產(chǎn)成品，在考量其品牌、規(guī)格、排量、裝飾等參數(shù)以與市場售價、公司盈利水平、稅負(fù)、市場暢銷程度等因素基礎(chǔ)上主要按市場價進(jìn)行評估。對于十分暢銷的產(chǎn)品，根據(jù)其出廠銷售價格減去營業(yè)費(fèi)用和全部稅金確定評估值；對于正常銷售的產(chǎn)品，根據(jù)其出廠銷售價格減去營業(yè)費(fèi)用、全部稅金和適當(dāng)數(shù)額的稅后凈利潤確定評估值；對于勉強(qiáng)能銷售出去的產(chǎn)品，根據(jù)其出廠銷售價格減去營業(yè)費(fèi)用、全部稅金和稅后凈利潤確定評估

28、值；對于滯銷、積壓、降價銷售產(chǎn)品，應(yīng)根據(jù)其可收回凈收益確定評估值；報廢產(chǎn)品按殘值確定評估值。1.2.7.4 在產(chǎn)品(自制半成品)在產(chǎn)品與自制半成品包括處于生產(chǎn)環(huán)節(jié)中的在制品、已加工完成并入庫但不能對外獨(dú)立銷售的半成品等。評估時，應(yīng)根據(jù)對其完工程度技術(shù)鑒定和質(zhì)量檢測的結(jié)果，結(jié)合該部分存貨或同類產(chǎn)品按現(xiàn)行市價重置所需投入的合理費(fèi)用采用重置成本法計算確認(rèn)現(xiàn)值。(1)對仍需繼續(xù)生產(chǎn)、銷售且有盈利的在制品、自制半成品的評估，應(yīng)根據(jù)技術(shù)鑒定、質(zhì)量檢測和清查核實(shí)的結(jié)果，按現(xiàn)行市場價格重置同等被評資產(chǎn)所需投入合理的料、工、費(fèi)確定評估價值。公式如下：評估價某項(xiàng)資產(chǎn)的原合理成本(1價格變動系數(shù))原合理費(fèi)用(1合理

29、費(fèi)用變動系數(shù))注：對經(jīng)技術(shù)鑒定發(fā)現(xiàn)的廢品和盤盈盤虧數(shù)量應(yīng)從原成本中扣除或增加；價. . . . 8 / 62格變動系數(shù)應(yīng)采用同類材料的價格系數(shù)。(2)對因產(chǎn)品下馬，只能按評估日的狀態(tài)向市場出售的在制品和自制半成品應(yīng)按下列原則進(jìn)行評估：a)對通用性好，能夠用于生產(chǎn)經(jīng)營的在制品、自制的半成品應(yīng)按實(shí)有數(shù)量考慮可接受的單位市場價格扣除預(yù)計在銷售過程中發(fā)生的稅費(fèi)確定評估價值；b)對資產(chǎn)通用性極差、且不繼續(xù)生產(chǎn)、無法通過市場調(diào)劑的在制品、自制的半成品，應(yīng)按照廢料回收價格進(jìn)行評估。1.2.7.5 其他存貨1)發(fā)出商品的評估有以下幾種情況：(1)購貨方同意付款的，參考產(chǎn)成品評估；(2)購貨方要求退貨的，對有問

30、題的，按可回收的凈值確定估值；正常商品參考產(chǎn)成品評估(可適當(dāng)考慮退貨成本)；(3)購貨方已破產(chǎn)的，發(fā)出商品應(yīng)按經(jīng)核實(shí)后可追回的數(shù)量，參考產(chǎn)成品評估(可適當(dāng)考慮追回成本)；無法追回的評估為零。2)在用周轉(zhuǎn)材料的評估應(yīng)扣減有形損耗因素，即根據(jù)實(shí)際使用狀況確定相應(yīng)的成新率。1.2.8 待攤費(fèi)用、其他流動資產(chǎn)待攤費(fèi)用、其他流動資產(chǎn)的評估方法，詳見“其他資產(chǎn)評估方法”的相應(yīng)部份。1.31.3 特別提示特別提示除存貨類資產(chǎn)外，其他流動資產(chǎn)的評估值應(yīng)盡可能與審計結(jié)果保持基本一致。除存貨類資產(chǎn)外，其他流動資產(chǎn)的評估值應(yīng)盡可能與審計結(jié)果保持基本一致。有重大差異的一定要與審計機(jī)構(gòu)充分溝通，取得一致；在無法達(dá)到一致

31、的情況下，有重大差異的一定要與審計機(jī)構(gòu)充分溝通，取得一致；在無法達(dá)到一致的情況下，請示中心組后處理。請示中心組后處理。流資：清查中，流資存在報廢、損失、盤虧、盤盈的，提請審計調(diào)整。流資：清查中，流資存在報廢、損失、盤虧、盤盈的，提請審計調(diào)整。二、其他資產(chǎn)評估方法二、其他資產(chǎn)評估方法1.1.其他資產(chǎn)評估方法選用原則其他資產(chǎn)評估方法選用原則本部分資產(chǎn)主要包括待攤銷的費(fèi)用、待處理的損益掛賬和其他類的資產(chǎn)，歷來是資產(chǎn)評估中需特別處理和作出調(diào)整的重點(diǎn)科目。(如需調(diào)整，盡可能與會計師聯(lián)系，如需調(diào)整，盡可能與會計師聯(lián)系，. . . . 9 / 62評估師原則上不進(jìn)行調(diào)整，包括存貨的小額負(fù)數(shù)情況評估師原則上不

32、進(jìn)行調(diào)整，包括存貨的小額負(fù)數(shù)情況)評估操作中主要考慮其是否能形成對應(yīng)的實(shí)物或權(quán)利，并通過判斷對應(yīng)實(shí)物資產(chǎn)或權(quán)利的價值來確定評估價值。2.2.各項(xiàng)其他資產(chǎn)評估一般方法各項(xiàng)其他資產(chǎn)評估一般方法2.1 待攤費(fèi)用、長期待攤費(fèi)用2.1.1 評估思路待攤費(fèi)用是指企業(yè)已經(jīng)支出但應(yīng)由本期和以后各期成本分別負(fù)擔(dān)的分?jǐn)偲谠谝荒暌缘母黜?xiàng)費(fèi)用。主要包括以下幾類：預(yù)付性質(zhì)費(fèi)用，如預(yù)付保險費(fèi)等；為均衡成本而分期攤銷的費(fèi)用，如固定資產(chǎn)修理費(fèi)用、低值易耗品攤銷等；性質(zhì)特殊的費(fèi)用,如一次交納印花稅稅額較大需分?jǐn)偟臄?shù)額等。長期待攤費(fèi)用是指企業(yè)發(fā)生的不能全部計入當(dāng)期損益應(yīng)在以后年度分期攤銷的各項(xiàng)費(fèi)用，包括租入固定資產(chǎn)的改良支出與攤

33、銷期限在一年以上的其他待攤費(fèi)用等。長期待攤費(fèi)用與待攤費(fèi)用除攤銷期不同外，其他性質(zhì)基本一樣。對兩者可采用一樣的評估方法和程序。長期待攤費(fèi)用與待攤費(fèi)用本身并不是資產(chǎn),而是已耗用資產(chǎn)的反映，但由于這些已耗用資產(chǎn)形成了新的資產(chǎn)和權(quán)利，這種新的資產(chǎn)和權(quán)利只要還存在，已付出的費(fèi)用就還有價值。因此，長期待攤費(fèi)用與待攤費(fèi)用評估只與費(fèi)用支出所形成的資產(chǎn)和權(quán)利的存在相關(guān),與攤余價值沒有必然的聯(lián)系。如果這些資產(chǎn)和權(quán)利已經(jīng)消失，則長期待攤費(fèi)用與待攤費(fèi)用的價值為零，而無論其賬面攤余價值還有多大。2.1.2 評估操作長期待攤費(fèi)用與待攤費(fèi)用的評估分以下兩種情況：1、當(dāng)長期待攤費(fèi)用與待攤費(fèi)用所反映的費(fèi)用支出形成的新資產(chǎn)和權(quán)利

34、的剩余存續(xù)時間很難確定時，在充分核實(shí)有關(guān)會計記錄賬面數(shù)字的基礎(chǔ)上，按長期待攤費(fèi)用或待攤費(fèi)用的余額確定評估價值，如無法合理確定期限的預(yù)付保險費(fèi)等。2、當(dāng)新資產(chǎn)和權(quán)利剩余存續(xù)時間可以確定的情況下，可以根據(jù)長期待攤費(fèi)用與待攤費(fèi)用所反映的資產(chǎn)和權(quán)利的實(shí)際容選擇相應(yīng)的資產(chǎn)評估方法進(jìn)行評估，確認(rèn)其剩余存續(xù)時間，并結(jié)合長期待攤費(fèi)用與待攤費(fèi)用的原始入賬價值，最終確定評估價值；對于資產(chǎn)和權(quán)利已耗盡的長期待攤費(fèi)用與待攤費(fèi)用，應(yīng)評估為零，而不是以. . . . 10 / 62余額作為其評估價值。對于常見的幾個項(xiàng)目分別如下處理：(1)低值易耗品攤銷，以可使用年限作為攤銷期限，并結(jié)合原始入賬價值，按攤余價值確定評估價值

35、。(2)固定資產(chǎn)修理費(fèi)用(固定資產(chǎn)裝修費(fèi)用)，由于其形成的資產(chǎn)在固定資產(chǎn)評估中反映，因此，在本科目中評估為零；(3)租入固定資產(chǎn)的改良支出，在改良后剩余租賃期與尚可使用年限兩者中選取較短的作為攤銷期限，并結(jié)合原始入賬價值，按攤余價值確定評估價值。2.2 開辦費(fèi)開辦費(fèi)是指企業(yè)在籌建期間發(fā)生的費(fèi)用，包括人員工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊登記費(fèi)和不計入固定資產(chǎn)價值的借款費(fèi)用等。開辦費(fèi)評估為零。2.3 待處理流動資產(chǎn)凈損失、待處理固定資產(chǎn)凈損失、固定資產(chǎn)清理評估作價時考慮分以下三方面因素：(1)尚有殘余實(shí)物的，確定可收回的殘值；(2)有保險公司或其他過失人負(fù)責(zé)賠償?shù)?，確定可收回的賠償金額；

36、(2)無法收回的部份，按零計算。在充分考慮以上因素后，加總確定其評估價值。2.4 其他流動資產(chǎn)、其他長期資產(chǎn)該部份資產(chǎn)核算的容比較廣泛，實(shí)際操作中應(yīng)視具體情況而定。對于能形成對應(yīng)實(shí)物或權(quán)利的，應(yīng)按對應(yīng)實(shí)物資產(chǎn)或權(quán)利的評估方法確定評估價值；對于不能形成對應(yīng)實(shí)物或權(quán)利的，評估值為零。2.5 無形資產(chǎn)其他無形資產(chǎn)對于外購的軟件，評估人員應(yīng)核查企業(yè)的相關(guān)購買合同，如為通用的軟件，且開發(fā)商提供免費(fèi)升級服務(wù)，則直接向軟件供應(yīng)商或通過網(wǎng)絡(luò)查詢其現(xiàn)行市價作為評估值(注意了解報價的折扣情況)；對針對特定企業(yè)開發(fā)的特殊專用軟件，一般缺乏公開的市場，且無法直接向軟件供應(yīng)商詢價，因這類軟件企業(yè)技術(shù)與應(yīng)用人員大都參與了

37、軟件開發(fā)過程，評估人員可采取同企業(yè)采購人員、相關(guān)技術(shù)人員、軟件使用人員座談、質(zhì)詢等方式了解軟件的功能、應(yīng)用現(xiàn)狀與前景、開發(fā)成本、開發(fā)周期，. . . . 11 / 62結(jié)合市場同等或相似軟件的市價確定評估值。對企業(yè)自主開發(fā)的軟件，則采取同企業(yè)軟件開發(fā)人員、財務(wù)人員座談、質(zhì)詢等方式了解軟件的功能、應(yīng)用現(xiàn)狀與前景、開發(fā)周期、賬面價值構(gòu)成要素等，在獲取詳細(xì)的開發(fā)成本明細(xì)后，以重置成本法進(jìn)行評估。2.6 遞延稅款借項(xiàng)一般是由于壞賬準(zhǔn)備金、固定資產(chǎn)折舊時間性差異(為現(xiàn)行會計制度與稅法對固定資產(chǎn)折舊確認(rèn)的時間不同)而形成的，因該款項(xiàng)可抵減未來的應(yīng)納所得稅額，全部是企業(yè)權(quán)益，可以核實(shí)無誤后的核實(shí)后賬面值作為

38、評估值。第四章 長期投資1 證券類長期投資1.1 清查要求：確定有價證券是否存在、評估基準(zhǔn)日余額是否正確；確定有價證券是否歸被評估單位所有；確定有價證券的增減變動與其收益(或損失)記錄是否完整。1.2 評估程序(1)核對有價證券明細(xì)賬與總賬、報表的余額是否相符。(2)會同被評估單位主管會計人員盤點(diǎn)有價證券，查明有價證券名稱、數(shù)量、票面價值和取得成本并與相關(guān)賬戶余額進(jìn)行核對，如有差異，應(yīng)查明原因，并作出記錄或進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。(3)在外保管的有價證券，應(yīng)查閱保管的證明文件，必要時可向保管人函證。(4)清查有價證券購入、出售或兌現(xiàn)的原始憑證是否完整，入賬基礎(chǔ)是否符合投資合同、協(xié)議的規(guī)定，重大投資應(yīng)附董

39、事會的決議，并查核會計處理是否正確，審核與長期投資有關(guān)的損益說不得是否準(zhǔn)確，并與投資收益項(xiàng)目核對。(5)查明長期投資占被投資企業(yè)實(shí)收資本的比例和所有者權(quán)益的比例。1.3 評估取值可上市流通的有價證券采用現(xiàn)行市價法進(jìn)行評估；以控股為目的持有的上市股權(quán)，可采用收益現(xiàn)值法或市場比較法評估。對于非上市有價證券采用收益現(xiàn)值法確定評估值。. . . . 12 / 622 非證券類長期投資(其他長期投資)2.1 清查要求：確定其他投資是否存在、評估基準(zhǔn)日余額是否正確；確定其他投資是否歸被評估單位所有；確定其他投資的增減變動與其收益(或損失)記錄是否完整。2.2 評估程序(1)核對其他投資明細(xì)賬與總賬、報表的

40、余額是否相符。(2)會同被評估單位主管會計人員清點(diǎn)其他投資，以各項(xiàng)投資的合同為依據(jù)，查明其他投資名稱、數(shù)量、原始投資額和回報方式與相關(guān)賬戶余額進(jìn)行核對，如有差異，應(yīng)查明原因，并作出記錄或進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。(3)清查有無長期投資性質(zhì)的短期投資項(xiàng)目，并作適當(dāng)?shù)恼f明和調(diào)整。(4)查明其他投資的到期值(預(yù)期收益)，計算其他投資的到期值在評估基準(zhǔn)日的折現(xiàn)價值，確定其他投資的評估價值。2.3 評估取值基本原則為：對于合同、協(xié)議明確規(guī)定了投資報酬的，可將按規(guī)定應(yīng)獲得的收益和回收的本金折為現(xiàn)值，作為評估值。對到期收回資產(chǎn)的實(shí)物投資，可按約定并合理預(yù)測的收益折現(xiàn)，再加到期收回資產(chǎn)的價值，計算評估值。對于不是直接獲取

41、資金收入，而是取得某種權(quán)利或其他經(jīng)濟(jì)利益的，可嘗試測算相應(yīng)經(jīng)濟(jì)收益，折現(xiàn)計算評估值；或根據(jù)剩余的權(quán)利或利益所對應(yīng)的重置價值確定評估值。明顯沒有經(jīng)濟(jì)利益、也形成不了任何經(jīng)濟(jì)權(quán)利的，按零值計算。1、對于控股的長期投資1)控股上市公司的長期投資，采用收益現(xiàn)值法評估作價。2)其他控股和有重大影響的（持股 20%以上）的長期投資，采用整體成本法進(jìn)行評估，其評估過程與方法同整體企業(yè)評估。在估算出被投資單位整體凈資產(chǎn)后，與評估單位在被投資單位所占之股權(quán)比例之積即為該項(xiàng)長期投資之評估值。二級以上控股的長期投資評估須編寫規(guī)的評估說明。2、對非控股的長期投資，適當(dāng)考慮受資企業(yè)的凈資產(chǎn)和收益狀況，按成本法評估。在未

42、來收益難以預(yù)測，長期投資所占受資企業(yè)凈資產(chǎn)額明顯高于或低于投資賬面值的，依據(jù)經(jīng)審計的受資企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表反映的所有者權(quán)益按比例評估其長期投資價值；投資發(fā)生時間不長數(shù)額較小且被投資企業(yè)(項(xiàng)目)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的可取長期投. . . . 13 / 62資賬面值為評估值。2.4 其他注意事項(xiàng)1、對異地受資企業(yè)應(yīng)盡量取得同基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表。實(shí)在困難的，要用離基準(zhǔn)日最近日期的資產(chǎn)負(fù)債表，并說明該處理方法對評估值的影響。單項(xiàng)長期投資價值“較小”的界限，由專業(yè)評估師根據(jù)實(shí)際情況確定。通常該項(xiàng)長期投資的賬面值低于該企業(yè)總資產(chǎn)清查核實(shí)后賬面值的 5%，可以被接受為“較小”的界限。 “時間不長”界定在 1 年以。2、各項(xiàng)

43、長期投資的權(quán)屬文件、合同、章程、報表等法定要求的資料，必須完備。3、長期投資在報表上的反映()對受資企業(yè)權(quán)益、收益等界定，執(zhí)行評估基準(zhǔn)日要求。()控股和非控股的長期投資，逐項(xiàng)計算評估值，按母公司單一會計報表形式反映，匯總反映在相應(yīng)的法人主體的長期投資項(xiàng)目上，不得把作為長期投資的受資企業(yè)(即使是控股的企業(yè))的資產(chǎn)和負(fù)債與投資方合并處理。4、被投資單位若在本次評估中對其進(jìn)行了整體評估的(注意向中心組了解情況)，無論是控股還是參股股權(quán)，一般都需引用其凈資產(chǎn)評估值。第五章 房屋建筑物與構(gòu)筑物5.1 評估人員的現(xiàn)場操作步驟和職責(zé)5.1.1 復(fù)查報表復(fù)查被評估單位填報的評估明細(xì)表種類與數(shù)量是否齊全，如果不

44、全，應(yīng)與時要求被評估限期補(bǔ)齊。檢查被評估單位報表所填報的容是否合乎要求，不合要求的，應(yīng)要求被評估單位與時糾正。5.1.2 現(xiàn)場勘查. . . . 14 / 62評估前期準(zhǔn)備階段，已要求被評估單位對被估建筑物先行自查并按照統(tǒng)一表格填寫建筑物結(jié)構(gòu)與狀況。評估人員在現(xiàn)場，應(yīng)對被評估單位填報的情況進(jìn)行復(fù)查，將勘察情況填入房屋結(jié)構(gòu)狀況調(diào)查表 。5.1.3 搜集評估依據(jù)資料根據(jù)被估對象搜集相關(guān)資料：A.權(quán)屬文件房屋所有權(quán)證 ；B.技術(shù)資料，如建筑物平、立、剖面圖，廠區(qū)平面圖等；C.計價資料，如工程結(jié)算資料、當(dāng)?shù)馗?預(yù))算定額與調(diào)價系數(shù)、市場造價信息資料、前期費(fèi)用資料等。5.1.4 進(jìn)行資產(chǎn)評估計算(1)選

45、擇評估方法：根據(jù)不同的評估對象、性質(zhì)選取相應(yīng)的評估方法。(2)編制評估案例：按照本項(xiàng)目確定的評估方法，選擇和編制評估案例(3)建筑造價計算：根據(jù)建筑工程概(預(yù))算定額和其它可行的方法確定案例建筑物的工程造價。案例以外的建筑物按類比法進(jìn)行計算。(4)重置價值計算：根據(jù)建筑工程造價，前期費(fèi)用與其它費(fèi)用，資金成本等費(fèi)用容計算評估對象重置全價。(5)評估值的計算：A.確定評估對象的成新率，成新率的確定方法應(yīng)加以說明。B.依據(jù)重置價值和成新率計算評估值。專業(yè)負(fù)責(zé)人對評估值進(jìn)行審查和匯總。(6)撰寫評估說明：著重說明清查核實(shí)情況、評估技術(shù)過程、增減值原因。5.2 評估方法本次房產(chǎn)評估所選用的主要方法是重置

46、成本法，其次是市場比較法，前者適用于企業(yè)建造的房屋建筑，后者則適用于外購商品房。5.2.1 重置成本法重置成本法按取得評估資料的不同，可分別采用概預(yù)算編制法、概預(yù)算調(diào)整法、市價法、類比法、系數(shù)調(diào)整法等方法進(jìn)行。(1)概預(yù)算編制法：即按照圖紙、有關(guān)技術(shù)資料與各地現(xiàn)行定額重新編制概預(yù)算的方法。2005 年至 2009 年竣工的工程，其工程造價和現(xiàn)行建筑造價接近，可以對原結(jié)算的造價計算過程與其費(fèi)用的組成容作適當(dāng)調(diào)整和修正來確定評估對象的工程造價，亦視同為概預(yù)算編制法。. . . . 15 / 62(2)概預(yù)算調(diào)整法：即原結(jié)算工程造價所套用的定額不是現(xiàn)行定額與其取費(fèi)規(guī)定，但可以利用原概預(yù)算工程量，或者

47、進(jìn)行適當(dāng)修改后，套用現(xiàn)行概預(yù)算定額與取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計算工程造價。(3)市價法：在評估過可靠的途徑，利用近期竣工的同類型工程單方建筑造價或地方造價管理部門公布的當(dāng)期建筑單方造價為依據(jù)，計算評估對象的單方造價。(4)類比法：一般評估對象以評估“案例”為參照物，在基礎(chǔ)、墻體、層高、屋面、裝飾等要素方面加以對比，通過類比系數(shù)調(diào)整，確定評估對象的單方建筑工程造價。(5)系數(shù)調(diào)整法：本次評估中只限定 2005 年以后竣工的工程項(xiàng)目，按當(dāng)?shù)亟ㄎ掳l(fā)的調(diào)整系數(shù)對評估對象的原結(jié)算價值進(jìn)行調(diào)整，確定被估對象的建筑工程造價。對于 2005 年(含 2005 年)以前的被估項(xiàng)目，原則上不得采用系數(shù)調(diào)整法。5.2.2 重置成

48、本法類型的選用現(xiàn)針對上述各種重置成本法的類型提出下列情況的選用規(guī)定。(1)案例重置成本的確定，一般選用概預(yù)算編制法或概預(yù)算調(diào)整法。(2)一般評估對象重置成本的確定，一般采用類比法確定。2005 年以后竣工的被估項(xiàng)目可以選用系數(shù)調(diào)整法或直接利用原結(jié)算造價確定。(3)構(gòu)筑物造價確定的方法構(gòu)筑物造價的確定方法，一般采用概預(yù)算編制法。同類型構(gòu)筑物的造價可以采用類比法確定。2005 年以后竣工的被估項(xiàng)目可以選用系數(shù)調(diào)整法或直接利用原結(jié)算造價確定。5.2.3 市場比較法市場比較法一般用于被估項(xiàng)目為商品購置房的評估。要求被比較的交易實(shí)例類型一樣，數(shù)量不少于三例，比較的條件一般有交易日期、地理位置、區(qū)域環(huán)境、

49、市政設(shè)施配套、交通狀況、用途、建筑新舊程度、其它個別因素等。商品房如果是近期購置的可以按照購置發(fā)票的購置價作適當(dāng)微調(diào)進(jìn)行價值計算，如果后作裝修，應(yīng)在購置價的基礎(chǔ)上還應(yīng)另加裝修費(fèi)。近期裝修的可以據(jù)票定價，或作適當(dāng)調(diào)整。5.3 評估操作. . . . 16 / 625.3.1 建筑安裝工程造價(簡稱建安造價)土建工程的建安工程包括結(jié)構(gòu)(含裝修)、給排水、采暖、通風(fēng)、通訊、煤氣管道、電氣(工業(yè)與民用配電線路、照明)等建筑安裝工程。電梯、空調(diào)、消防系統(tǒng)設(shè)備(一般消火栓除外)、變配電設(shè)備、鍋爐設(shè)備、工藝管道等納入設(shè)備類評估圍。建安造價包括：a.直接費(fèi)(含人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi))；b.其它直接費(fèi)；c.

50、施工單位收取的各類費(fèi)用,包括現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)、施工管理費(fèi)、計劃利潤、勞保費(fèi)、稅金；d.政府收取或委托建設(shè)單位代收的有關(guān)費(fèi)用。5.3.2 建安造價的計算方法(1)首先選擇具有代表性的建筑物作為案例，按照規(guī)定的計算方法，計算出案例建筑物的建安造價。(2)一般評估對象通過和同類型案例建筑物的比較，利用調(diào)整系數(shù)進(jìn)行修正，確定一般評估對象的單方建安造價，這個方法稱為“類比法” 。即一般評估對象單方建安造價=案例單方建安造價(1+ 調(diào)整系數(shù))(3)直接引用被估對象竣工結(jié)算結(jié)算造價或作修正確定單方建安造價。計算時按下列公式計算 被評估項(xiàng)目單方造價=被評估項(xiàng)目結(jié)算單方造價 或被評估項(xiàng)目單方造價=被評估項(xiàng)目

51、結(jié)算單方造價(1+調(diào)整系數(shù))(4)構(gòu)筑物建安造價按實(shí)物工程量或與同類結(jié)構(gòu)構(gòu)筑物進(jìn)行比較調(diào)整后確定。5.3.3 重置價值的計算(1)重置價值的組成容重置價值包括：建筑安裝造價；前期與其它費(fèi)用；資金成本三部分組成。建筑安裝造價：(第三項(xiàng)中已說明)前期費(fèi)用與其它費(fèi)用：包括地方政府規(guī)定收取的建設(shè)費(fèi)用和建設(shè)單位為建設(shè)工程投入的除建筑造價以外的其它費(fèi)用兩個部分. . . . 17 / 62A.政府收費(fèi)的計算該費(fèi)用一律按地方政府規(guī)定的現(xiàn)行收費(fèi)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計算,該部分費(fèi)用請企業(yè)協(xié)助搜集提供。B.建設(shè)單位支付的其它費(fèi)用省該部分費(fèi)用主要包括下列容與參考取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：省工程建設(shè)前期與其它費(fèi)用表序號序號費(fèi)用名稱費(fèi)用名

52、稱取費(fèi)基數(shù)取費(fèi)基數(shù)費(fèi)率費(fèi)率取費(fèi)依據(jù)取費(fèi)依據(jù)1建設(shè)單位管理費(fèi)建安工程造價1.5%財建2002394 號2勘察設(shè)計費(fèi)建安工程造價3.37%計價格200210 號3工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)建安工程造價2.5%發(fā)改價格2007670 號4招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)建安工程造價0.7%計價格20021980 號5環(huán)境評價費(fèi)建安工程造價0.34%計價格2002125 號8墻體材料專項(xiàng)基金建筑平方米8 元吉財綜2003272 號9散裝水泥專項(xiàng)基金建筑平方米1.2 元吉財綜2004256 號注意：注意：1 1、建設(shè)單位管理費(fèi)要根據(jù)財建、建設(shè)單位管理費(fèi)要根據(jù)財建20023942002394 號，按項(xiàng)目投資額計算。號，按項(xiàng)目投資額計算

53、。2 2、勘察設(shè)計費(fèi)要根據(jù)計價格、勘察設(shè)計費(fèi)要根據(jù)計價格200210200210 號，按項(xiàng)目投資額計算。號，按項(xiàng)目投資額計算。 3 3、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)要根據(jù)發(fā)改價格、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)要根據(jù)發(fā)改價格20076702007670 號，按項(xiàng)目投資額計算。號，按項(xiàng)目投資額計算。 4 4、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)要根據(jù)計價格、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)要根據(jù)計價格2002198020021980 號，按項(xiàng)目投資額計算。號，按項(xiàng)目投資額計算。5 5、環(huán)境評價費(fèi)要根據(jù)計價格、環(huán)境評價費(fèi)要根據(jù)計價格20021252002125 號，按項(xiàng)目投資額計算。號，按項(xiàng)目投資額計算。6 6、根據(jù)財政部、根據(jù)財政部關(guān)于延續(xù)農(nóng)網(wǎng)還貸資金等關(guān)于延續(xù)農(nóng)

54、網(wǎng)還貸資金等 1717 項(xiàng)政府性基金政策問題的通知項(xiàng)政府性基金政策問題的通知 （財綜（財綜2007320073 號）號） ， “墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥專項(xiàng)基金墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥專項(xiàng)基金” 繼續(xù)予以保留。繼續(xù)予以保留。7 7、涉與資產(chǎn)所在省各城市的地方取費(fèi)項(xiàng)目，請在相應(yīng)查詢、補(bǔ)充。、涉與資產(chǎn)所在省各城市的地方取費(fèi)項(xiàng)目，請在相應(yīng)查詢、補(bǔ)充。 8 8、請根據(jù)評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)所在地區(qū)的實(shí)際情況，增加或取消相關(guān)取費(fèi)項(xiàng)目。、請根據(jù)評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)所在地區(qū)的實(shí)際情況，增加或取消相關(guān)取費(fèi)項(xiàng)目。省以外地區(qū)，按當(dāng)?shù)厝≠M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。C.計算形式前期與其它費(fèi)用一律列表計算，其表格形式如下：前期與其它費(fèi)表序號費(fèi)用

55、名稱按造價計取(%)按建筑面積計取(元/m2)備注合計資金成本. . . . 18 / 62資金成本系在建設(shè)期為工程建設(shè)所投入資金的貸款利息，其采用的利率按基準(zhǔn)日中國人民銀行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計算，工期按建設(shè)項(xiàng)目正常合理周期計算，并按均勻投入考慮；非整體建設(shè)項(xiàng)目，分不同房屋結(jié)構(gòu)，按其正常建設(shè)工期計算。在一個建設(shè)期，資金一般按均勻投入計算：資金成本率=rn1/2其中：r和建設(shè)期相適應(yīng)的基準(zhǔn)日年利率n建設(shè)期周期(年數(shù))貸款利率表（2011-7-7）項(xiàng)目年利率%一、短期貸款 六個月以（含六個月）6.1 六個月至一年（含一年）6.56二、中長期貸款 一至三年（含三年）6.65 三至五年（含五年）6.9 五年以上

56、7.05(2)重置價值的計算單方重置價值=單方建安造價(1+前期費(fèi)率)+前期費(fèi)/平方米(1+資金成本率)重置全價=單方重置價值建筑面積(3)成新率的確定本次評估房屋建筑物成新率的確定，根據(jù)建(構(gòu))筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)(梁、板、柱)、墻體、樓地面、屋面、門窗、外墻粉刷、天棚、水衛(wèi)、電照等各部分的實(shí)際使用狀況，確定尚可使用年限，從而綜合評定建筑物的成新率。計算公式：綜合成新率=尚可使用年限(尚可使用年限+已使用年限)凡已不能使用的危房、限期拆除的違章建筑，成新率一律定為 0。(4)評估值計算評估值=重置全價成新率. . . . 19 / 62房屋評估特別說明：1 1、房屋建筑物評估原則上使用地方定

57、額，如具體為：、房屋建筑物評估原則上使用地方定額，如具體為：省建筑工程消耗量定省建筑工程消耗量定額額(JLJD(JLJDJZJZ2009)2009)、 省安裝工程計價定額省安裝工程計價定額(JLJD(JLJDAZAZ2009)2009)、 省裝飾工程省裝飾工程計價定額計價定額(JLJD(JLJDZSZS2009)2009)、 省建設(shè)工程費(fèi)用定額省建設(shè)工程費(fèi)用定額(JLJD(JLJDFYFY2009)2009)、 市工市工程造價信息程造價信息(2010(2010 年年 6 6 月月) )。其他各省參考當(dāng)?shù)囟~。其他各省參考當(dāng)?shù)囟~。2 2、關(guān)于建設(shè)周期：工業(yè)企業(yè)建設(shè)周期均按、關(guān)于建設(shè)周期：工業(yè)企

58、業(yè)建設(shè)周期均按 1 1 年年，其他非工業(yè)企業(yè)不考慮建設(shè)，其他非工業(yè)企業(yè)不考慮建設(shè)周期，即不取資金成本。周期，即不取資金成本。3 3、關(guān)于設(shè)備基礎(chǔ)：對于處于廠房的設(shè)備，其設(shè)備基礎(chǔ)納入房屋建筑物一并評、關(guān)于設(shè)備基礎(chǔ)：對于處于廠房的設(shè)備，其設(shè)備基礎(chǔ)納入房屋建筑物一并評估，相應(yīng)設(shè)備中不再重復(fù)評估，對于廠房外設(shè)備，其設(shè)備基礎(chǔ)納入設(shè)備一并評估。估，相應(yīng)設(shè)備中不再重復(fù)評估，對于廠房外設(shè)備，其設(shè)備基礎(chǔ)納入設(shè)備一并評估。房屋建筑物參考案例注：注：1 1、房屋按不同類型，撰寫案例，磚混、框架、排架、鋼結(jié)構(gòu)（大型廠房）、房屋按不同類型，撰寫案例，磚混、框架、排架、鋼結(jié)構(gòu)（大型廠房） 、構(gòu)筑物必須要有案例；構(gòu)筑物必須

59、要有案例； 2 2、定額子目、工程量，一定結(jié)合對應(yīng)的建筑物進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，提供的計算、定額子目、工程量，一定結(jié)合對應(yīng)的建筑物進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，提供的計算表僅供參考。表僅供參考。 （詳見評估說明案例與計算表）（詳見評估說明案例與計算表）附表附表 1 1：不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評分權(quán)重參考表不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評分權(quán)重參考表不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評分權(quán)重參考表不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評分權(quán)重參考表附：不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評分權(quán)重參考表附：不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評分權(quán)重參考表結(jié)構(gòu)類型結(jié)構(gòu)類型結(jié)構(gòu)部分結(jié)構(gòu)部分單層單層2 23 3 層層4 46 6 層層7 7 層以上層以上結(jié)構(gòu) G0.850.80.750.

60、8裝修 S0.050.10.120.1鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（含鋼結(jié)構(gòu)）設(shè)備 B0.10.10.130.1結(jié)構(gòu) G0.70.60.55裝修 S0.20.20.15混合結(jié)構(gòu)設(shè)備 B0.10.20.3結(jié)構(gòu) G0.80.7磚木結(jié)構(gòu)裝修 S0.150.2. . . . 20 / 62設(shè)備 B0.050.1結(jié)構(gòu) G0.87裝修 S0.1其他結(jié)構(gòu)設(shè)備 B0.03附表附表 2 2：房屋構(gòu)筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限房屋構(gòu)筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限房屋構(gòu)筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限房屋房屋分類年限分類年限鋼結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)生產(chǎn)用房50生產(chǎn)用房40受腐蝕生產(chǎn)用房40受腐蝕生產(chǎn)用房35受強(qiáng)腐蝕生產(chǎn)用房30受強(qiáng)腐蝕生產(chǎn)用房30非生產(chǎn)用房60非生產(chǎn)用房50鋼筋砼