封閉小區(qū)街區(qū)制化物業(yè)管理障礙性因素

1、封閉小區(qū)街區(qū)制化物業(yè)管理障礙性因素摘要：以全國(guó)城市工作會(huì)議提出的街區(qū)制推諉行為背景，在系統(tǒng)梳 理街區(qū)制研究現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上綜合分析了封閉小區(qū)街區(qū)制化物業(yè)管理 企業(yè)需要應(yīng)對(duì)的問題。從公共秩序管理、環(huán)境管理、設(shè)施設(shè)備管理、 前期物業(yè)管理等四個(gè)方面分析封閉小區(qū)街區(qū)制化的障礙性因素。通過對(duì)一線物業(yè)管理企業(yè)的工作人員訪談、問卷調(diào)查進(jìn)一步總結(jié)、提煉， 最終選取提出 15項(xiàng)封閉小區(qū)街區(qū)制化的障礙性因素。關(guān)鍵詞：街區(qū)制；物業(yè)管理；環(huán)境管理1 封閉小區(qū)街區(qū)制化背景中央城市工作會(huì)議提出中國(guó)新建住宅要推廣街區(qū)制， 原則上不再建設(shè) 圭寸閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開。 街區(qū)制以 美國(guó)為典型，其公寓、排屋

2、、別墅出了門就是馬路。街區(qū)制可以激發(fā) 小區(qū)活力：拆除各小區(qū)的圍墻可以使原來分散的小區(qū)配套整合成整個(gè) 區(qū)域的配套，實(shí)現(xiàn)商業(yè)、娛樂和教育資源共享，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)社區(qū)共榮； 街區(qū)制拆遷各種圍墻后，可以把原圍墻空間讓給綠化植物和行人， 街 區(qū)視線更加開闊，增進(jìn)不同小區(qū)居民之間的交流； 拆除圍墻可以清除 城市交通路網(wǎng)栓塞，暢通最末端的城市道路交通，使城市路網(wǎng)稠密， 緩解城市交通壓力，提升城市交通效率。本文聚焦于封閉小區(qū)街區(qū)制 化為開放式小區(qū)，從物業(yè)管理的角度，從公共秩序管理、環(huán)境管理、 設(shè)施設(shè)備管理、 前期物業(yè)管理等四個(gè)方面分析封閉小區(qū)街區(qū)制化的障 礙性因素。在初步提出的障礙性因素基礎(chǔ)上， 通過對(duì)物業(yè)管理企業(yè)

3、一線員工、管理人員以及物業(yè)管理行業(yè)專家進(jìn)行訪談和問卷調(diào)研，以最終確定封閉小區(qū)街區(qū)制化的障礙性因素。2 障礙性影響因素2.1公共秩序管理公共秩序管理是物業(yè)服務(wù)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容， 其內(nèi)容為在物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助政府有關(guān)部門進(jìn)行公共安全防范和公共秩 序維護(hù)等管理服務(wù)活動(dòng)。公共安全防范的內(nèi)容主要有出入管理， 安防 系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理，消防管理，施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，配合政府開 展社區(qū)管理等。公共秩序維護(hù)主要有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通管理與車輛 停放服務(wù)等。封閉小區(qū)街區(qū)制化對(duì)物業(yè)服務(wù)管理的公共秩序管理帶來 較大的挑戰(zhàn)，這些挑戰(zhàn)成為障礙性因素，主要有人員出入管理，物品 出入管理，巡邏、門崗服務(wù)，治安

4、防范服務(wù)管理，車輛出入管理等幾 個(gè)方面。（1）人員出入管理。封閉小區(qū)四周有圍墻，人員出入小區(qū) 都有影像記錄，且非小區(qū)居住人員及車輛出入要求登記， 這樣可以有 效地實(shí)現(xiàn)人員出入管理。而街區(qū)制后，小區(qū)是開放式的，人員是隨意 出入小區(qū)的。人員出入管理服務(wù)這項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容在街區(qū)制下無法實(shí)現(xiàn)。物品出入管理，為物業(yè)管理對(duì)出入小區(qū)的大件物品進(jìn)行登記管理，可以防止大件物品失竊，也可以提前防止違規(guī)裝修材料進(jìn)入小區(qū)。（2） 門崗、巡邏服務(wù)，門崗對(duì)于封閉式小區(qū)是一個(gè)門一個(gè)門崗，而開放式 街區(qū)制后是否還需要設(shè)門崗值得思考。 巡邏服務(wù)的范圍與封閉小區(qū)相 比，應(yīng)該會(huì)不同。（3）治安防范服務(wù)管理為物業(yè)需要有效管理封閉 小區(qū)范圍

5、內(nèi)的治安問題，而成為街區(qū)制后需要區(qū)分城市管理、 治安部門與物業(yè)管理的責(zé)任界限，小區(qū)內(nèi)部的開放式空間歸誰負(fù)責(zé)。（4）車輛出入管理。街區(qū)制下小區(qū)內(nèi)部道路對(duì)外開放，物業(yè)服務(wù)的車輛出 入管理內(nèi)容是否需要進(jìn)行調(diào)整。開放的小區(qū)道路是否需要設(shè)智能道閘 系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)智能管理，設(shè)備的錢誰來承擔(dān)？物業(yè)管理是否該管這塊車輛 出入，大眾享受著便利，額外的物業(yè)管理成本由誰買單。非小區(qū)車輛 穿越小區(qū)也會(huì)給小區(qū)居民帶來各自不便、噪音、尾氣以及不安全等。 2.2環(huán)境管理物業(yè)環(huán)境管理主要指對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施和各場(chǎng)地提供的清潔衛(wèi)生管理、園林綠化管理和衛(wèi)生蟲害防治等服務(wù)管 理，是日常物業(yè)服務(wù)管理的重要內(nèi)容。封閉小

6、區(qū)街區(qū)制化，把原本封 閉小區(qū)內(nèi)的諸多共用部位、共用設(shè)施和場(chǎng)地對(duì)外開放，那么對(duì)于這些 部位、設(shè)施和場(chǎng)地是否要繼續(xù)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)管理，相應(yīng)的成本與物業(yè) 管理費(fèi)由誰來承擔(dān)。歸納來看，物業(yè)環(huán)境管理部分的障礙性因素主要 有：室外公共區(qū)域的清潔、綠化日常管理、綠化翻新改造、衛(wèi)生蟲害 防治等。室外公共區(qū)域的清潔，主要是指室外道路清潔、室外游樂場(chǎng) 等公共設(shè)施清潔、公共綠地清潔、各種露天排水井溝的清潔、水池景 觀清潔、露天停車場(chǎng)清潔等。封閉小區(qū)的室外公共區(qū)域?qū)儆谖飿I(yè)清潔 衛(wèi)生管理的內(nèi)容，然而成為街區(qū)制后，這些部位對(duì)外開放。繼續(xù)納入 物業(yè)清潔衛(wèi)生管理區(qū)域則物業(yè)管理費(fèi)誰來承擔(dān)，如不納入則如何保證 這些區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。

7、綠化的日常管理包括澆水、修剪造型、施肥、 中耕除草、病蟲害防治、綠化保潔等。綠化翻新改造內(nèi)容包括草坪翻 新與補(bǔ)植、綠籬翻新補(bǔ)植、林下綠地改造、園林建筑小品翻新、花壇植物更換等。綠化的日常管理與翻新改造的區(qū)域?yàn)槿w小區(qū)業(yè)主共有區(qū)域的共有綠化植被、草坪等。街區(qū)制下，這些共有綠化植被、草坪 是否還屬于全體業(yè)主共有，或者變更納入市政園林綠化的范圍。 綠化 的日常管理與翻新改造為封閉小區(qū)街區(qū)制化的障礙性因素。衛(wèi)生蟲害防治就是消滅各種有害生物，尤其是病媒生物，如老鼠、蒼蠅、蟑螂、蚊子等，保證小區(qū)環(huán)境的清潔，保障業(yè)主及物業(yè)使用人的身體健康。 街區(qū)制后，開發(fā)空間部分的衛(wèi)生蟲害防治由誰來負(fù)責(zé)， 費(fèi)用由誰來承 擔(dān)

8、。衛(wèi)生蟲害防治會(huì)構(gòu)成封閉小區(qū)街區(qū)制化的障礙性因素。2.3設(shè)施設(shè)備管理物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理指物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同， 運(yùn)用先進(jìn)的技 術(shù)手段和科學(xué)的管理方法對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、保養(yǎng)、維 修實(shí)施管理，保證房屋、設(shè)施、設(shè)備的正常使用，提高完好率，延長(zhǎng) 使用壽命。居住小區(qū)內(nèi)部按照類別不同存在強(qiáng)電系統(tǒng)、 電梯升降系統(tǒng)、 空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等多種設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)。這些系統(tǒng)有些在建筑內(nèi)部，而有些在居住小區(qū)的公共部位。街區(qū)制后，公共部位的設(shè)施設(shè)備的管理就存在較大影響。 歸納來看，設(shè)施設(shè)備管 理部分的障礙性因素主要有：閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、紅外報(bào)警系 統(tǒng)、公共照明設(shè)備保養(yǎng)及維修等。

9、閉路監(jiān)控系統(tǒng)指在居住小區(qū)中運(yùn)用 傳感技術(shù)、監(jiān)控?cái)z像技術(shù)、通訊技術(shù)和計(jì)算機(jī)技術(shù)，組成一個(gè)多功能 全方位監(jiān)控的高智能化的處理系統(tǒng)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)居住小區(qū)必要位置的監(jiān) 控。街區(qū)制后，哪些區(qū)域要繼續(xù)監(jiān)控，或者將原來的小區(qū)業(yè)主公共區(qū) 域納入城市管理的監(jiān)控范圍。這需要進(jìn)一步探討和時(shí)間，是街區(qū)制推 行的障礙性因素?，F(xiàn)行居住小區(qū)的門禁系統(tǒng)多采用小區(qū)、組團(tuán)、單元 等多道門禁系統(tǒng)，而街區(qū)制后，最明顯的小區(qū)這層的門禁系統(tǒng)不再需 要或者要相應(yīng)調(diào)整。對(duì)現(xiàn)行的門禁系統(tǒng)進(jìn)行更新改造是一個(gè)很大的工 程量，并要考慮加強(qiáng)組團(tuán)或單元這層的功能。 紅外報(bào)警系統(tǒng)目前通常 為居住小區(qū)圍墻一圈設(shè)紅外線，當(dāng)有人不通過正常渠道進(jìn)入小區(qū)， 該 系統(tǒng)就

10、會(huì)報(bào)警警示。街區(qū)制后，現(xiàn)行紅外報(bào)警系統(tǒng)肯定要進(jìn)行調(diào)整， 如何設(shè)立該系統(tǒng)既能實(shí)現(xiàn)原來的功能和效用，又能適應(yīng)街區(qū)制開放式 街區(qū)的要求。公共照明設(shè)備保養(yǎng)及維修指現(xiàn)行居住小區(qū)內(nèi)部的道路及 公共部位的路燈等公共照明設(shè)備的日常消耗、保養(yǎng)與損壞后的維修更 換?，F(xiàn)行居住小區(qū)內(nèi)的公共照明設(shè)備屬于全體業(yè)主共有， 公共照明設(shè) 備保養(yǎng)及維修則由物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施， 從物業(yè)管理費(fèi)中開支。街區(qū) 制推行，是否將公共照明設(shè)備納入市政照明，并向全體業(yè)主支付設(shè)備 購買費(fèi)用。公共照明設(shè)備保養(yǎng)及維修，是否納入市政照明，或者繼續(xù) 由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，相應(yīng)的費(fèi)用從物業(yè)管理費(fèi)支出還是市政支出。 2.4 前期物業(yè)管理 前期物業(yè)管理為物業(yè)管理早期介入之后，業(yè)主大會(huì)成立并與物業(yè)管理 企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同且生效之前的物業(yè)管理。前期