項(xiàng)目評(píng)估程序50版本解析

1、20152015年項(xiàng)目評(píng)估管理程序解析年項(xiàng)目評(píng)估管理程序解析 工程管理部工程管理部 2015年3月16日目目 錄錄2批量精裝季度評(píng)估2交付評(píng)估32季度評(píng)估（毛坯）12商業(yè)項(xiàng)目評(píng)估4寫(xiě)在之前寫(xiě)在之前1 1、調(diào)整項(xiàng)目評(píng)估評(píng)分構(gòu)成調(diào)整項(xiàng)目評(píng)估評(píng)分構(gòu)成 實(shí)測(cè)實(shí)量80%+安全文明20%-關(guān)鍵質(zhì)量倒扣分 2 2、加強(qiáng)項(xiàng)目評(píng)估公正性加強(qiáng)項(xiàng)目評(píng)估公正性 （1）評(píng)估流程標(biāo)準(zhǔn)化，評(píng)估人員專業(yè)、公正、廉潔（零容忍）的考評(píng)； （2）集團(tuán)神秘客人制度； （3）加大虛假行為投訴舉報(bào)的查處力度。3 3、加大虛假行為的查處力度加大虛假行為的查處力度（1）2015年集團(tuán)將進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目評(píng)估的公正性與真實(shí)性、加大虛假行為的查處力

2、度，如發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)避或規(guī)劃線路、瞞報(bào)或謊報(bào)進(jìn)度和檢測(cè)范圍、規(guī)避測(cè)區(qū)、準(zhǔn)備測(cè)區(qū)、賄賂等行為，集團(tuán)將發(fā)文通報(bào)批評(píng)。（2）瑞捷在這方面要增加敏銳度、敏感性，時(shí)刻繃緊這根弦，如某評(píng)估組查處項(xiàng)目有虛假行為，金地集團(tuán)將發(fā)函至瑞捷公司表現(xiàn)該評(píng)估組。4 4、進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目評(píng)估的隨機(jī)性進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目評(píng)估的隨機(jī)性（1）由第三方評(píng)估組長(zhǎng)在微信群里擲骰子，點(diǎn)數(shù)大的先檢，如果出現(xiàn)相同點(diǎn)數(shù)，則繼續(xù)擲骰子，直到出現(xiàn)最大點(diǎn)。區(qū)域需建立各自的微信群,商置項(xiàng)目納入各區(qū)域。（2）分兩輪確定第一輪在評(píng)估前兩天擲色子確定首批區(qū)域，然后再次擲色子確定首檢的城市，第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)接人擲骰子，集團(tuán)工程部、區(qū)域工程部參與；第二輪在評(píng)估前一日下午

3、擲色子確定次日評(píng)估的項(xiàng)目或城市，當(dāng)區(qū)域下的城市間需乘坐飛機(jī)前往時(shí)（如華南區(qū)域昆明至廣東、華北區(qū)域煙臺(tái)至天津或北京），可提前兩天確定城市的順序。第三方評(píng)估組長(zhǎng)擲骰子，區(qū)域工程部、城市工程部、項(xiàng)目部參與；待首批區(qū)域評(píng)估完成后，提前兩天擲骰子確定后檢區(qū)域下首檢城市，然后城市與項(xiàng)目的評(píng)估安排同首檢區(qū)域。目目 錄錄2季度評(píng)估（毛坯）1（一）實(shí)測(cè)實(shí)量（含材料）（一）實(shí)測(cè)實(shí)量（含材料）1 1、加大測(cè)區(qū)范圍，減少偶然性加大測(cè)區(qū)范圍，減少偶然性 （1）實(shí)測(cè)樣本不區(qū)分新舊工作面、不區(qū)分施工階段； （2）加大實(shí)測(cè)套數(shù)，由原來(lái)兩套增加至每個(gè)標(biāo)段選5套房，按標(biāo)段樓棟均勻分布，當(dāng)少于5棟時(shí)均衡抽??； （3 3）將公共部位

4、納入實(shí)測(cè)范圍；）將公共部位納入實(shí)測(cè)范圍； （4）當(dāng)天的測(cè)區(qū)抽選分上午和下午分別進(jìn)行，且電腦隨機(jī)確定2 2、加大客戶關(guān)注高、能感受到的指標(biāo)權(quán)重加大客戶關(guān)注高、能感受到的指標(biāo)權(quán)重（1）調(diào)整實(shí)測(cè)點(diǎn)數(shù)，減少較易控制指標(biāo)的點(diǎn)數(shù)，增加客戶關(guān)注指標(biāo)的檢查點(diǎn)數(shù)，如毛坯減少結(jié)構(gòu)點(diǎn)數(shù)，增加抹灰和防水工程點(diǎn)數(shù)，詳見(jiàn)實(shí)測(cè)實(shí)量評(píng)分表；（2 2）防水工程和門(mén)窗工程普查，不限定測(cè)區(qū)范圍。）防水工程和門(mén)窗工程普查，不限定測(cè)區(qū)范圍。2、不管砌體凈高低于2米還是高于2米，砌體垂直度均可以在打底磚、斜頂磚上進(jìn)行實(shí)測(cè)，并用2米靠尺測(cè)量。3、砌筑工程，砌筑重要構(gòu)件窗邊預(yù)制固定塊長(zhǎng)度原要求不小于200mm，現(xiàn)場(chǎng)可根據(jù)砌塊模數(shù)進(jìn)行調(diào)整，但

5、長(zhǎng)度不得小于100mm。 4、抹灰表面收縮裂縫弧長(zhǎng)不應(yīng)大于5cm，同一墻面弧長(zhǎng)小于等于5cm的裂縫條數(shù)不得超過(guò)5條，即如發(fā)現(xiàn)一處裂縫弧長(zhǎng)超過(guò)5cm，就算不合格，如小于等于5cm的裂縫條數(shù)超過(guò)5條也算不合格。觀測(cè)時(shí)與敲空鼓一同進(jìn)行。5、增加外墻抹灰平整度、及公共部位抹灰和精裝修垂直度、平整度的測(cè)量，每戶各2個(gè)點(diǎn)。6、將抹灰觀感檢查項(xiàng)進(jìn)行合并，由36個(gè)計(jì)算點(diǎn)調(diào)整20個(gè)計(jì)算點(diǎn)。7、增加外墻磚平整度、外墻涂料平整度、外墻涂料陰陽(yáng)角實(shí)測(cè)指標(biāo)。 8、其它權(quán)重點(diǎn)數(shù)的調(diào)整詳見(jiàn)實(shí)測(cè)實(shí)量評(píng)分表。9 9、各施工階段的測(cè)區(qū)點(diǎn)數(shù)不少于表格中的一半各施工階段的測(cè)區(qū)點(diǎn)數(shù)不少于表格中的一半舉例：如果抽選的是2套主體、2套砌筑

6、、1套抹灰，那么1套抹灰的開(kāi)間/進(jìn)深至少要10個(gè)點(diǎn)，并在旁邊戶型補(bǔ)測(cè)，抹灰工程的其它指標(biāo)同理。1010、隨機(jī)抽選的測(cè)區(qū)至少、隨機(jī)抽選的測(cè)區(qū)至少60%60%為新工作面，即在隨機(jī)抽選測(cè)區(qū)的時(shí)候，為新工作面，即在隨機(jī)抽選測(cè)區(qū)的時(shí)候，3 3套在新的套在新的工作面中產(chǎn)生，另工作面中產(chǎn)生，另2 2套在所有的工作面中產(chǎn)生。套在所有的工作面中產(chǎn)生。選點(diǎn)原則：根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際進(jìn)度，不區(qū)分新舊工作面、施工階段，隨機(jī)抽取2戶，在新工作面中隨機(jī)抽取3戶，共抽取5戶，每戶作為1個(gè)實(shí)測(cè)測(cè)區(qū)，在所選測(cè)區(qū)內(nèi)存在的階段均需實(shí)測(cè)并測(cè)點(diǎn)滿測(cè)，如所抽測(cè)區(qū)同時(shí)存在混凝土工程、砌筑工程，兩個(gè)階段的指標(biāo)在同一戶均需進(jìn)行實(shí)測(cè)；樓板厚度在抹灰樓層

7、不進(jìn)行實(shí)測(cè)，抹灰階段頂板水平度上一遍膩?zhàn)蛹纯蛇M(jìn)行實(shí)測(cè)；1111、加強(qiáng)材料檢測(cè)手段、加大非真材實(shí)料的處罰力度加強(qiáng)材料檢測(cè)手段、加大非真材實(shí)料的處罰力度1）異地送檢：工作面取樣原則，嘗試固定戰(zhàn)略檢測(cè)機(jī)構(gòu)模式，加強(qiáng)實(shí)效性2）檢測(cè)內(nèi)容：品牌核對(duì)、參數(shù)型號(hào)核對(duì)、規(guī)格尺寸實(shí)測(cè)、擴(kuò)大異地抽檢種類，調(diào)整關(guān)鍵參數(shù)指標(biāo)3) 處罰力度：偷一罰十、即時(shí)不良評(píng)價(jià)、與投標(biāo)資格掛鉤、污點(diǎn)記錄無(wú)緣評(píng)優(yōu)（二）關(guān)鍵指標(biāo)（二）關(guān)鍵指標(biāo)1、加強(qiáng)質(zhì)量關(guān)鍵點(diǎn)扣分，加強(qiáng)對(duì)滲漏隱患的打擊力度加強(qiáng)質(zhì)量關(guān)鍵點(diǎn)扣分，加強(qiáng)對(duì)滲漏隱患的打擊力度（1）加大扣分分值，由原來(lái)（0,0.5,1分，最高10分）調(diào)整為（1,2,3分）；（2）關(guān)鍵項(xiàng)評(píng)估表采用非完

8、全例舉法，如發(fā)生表中以外的滲漏隱患、以及違反集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)做法/禁止做法、集團(tuán)防水體系（3.0）的質(zhì)量隱患等都要扣分；（3）加強(qiáng)業(yè)主質(zhì)量敏感導(dǎo)向，調(diào)整質(zhì)量關(guān)鍵點(diǎn)： （4）各分項(xiàng)細(xì)化測(cè)區(qū)范圍。2 2、質(zhì)量關(guān)鍵項(xiàng)調(diào)整主體重大質(zhì)量缺陷扣、質(zhì)量關(guān)鍵項(xiàng)調(diào)整主體重大質(zhì)量缺陷扣1 1分的標(biāo)準(zhǔn)，由分的標(biāo)準(zhǔn)，由20%20%構(gòu)件數(shù)調(diào)整為（構(gòu)件數(shù)調(diào)整為（10%10%，20%20%構(gòu)件數(shù)構(gòu)件數(shù)（三）安全文明（三）安全文明1 1、加大測(cè)區(qū)范圍，減少偶然性、加大測(cè)區(qū)范圍，減少偶然性（1）安全文明現(xiàn)場(chǎng)全測(cè)。2 2、加大安全文明中三寶、四口、五臨邊、腳手架的權(quán)重、加大安全文明中三寶、四口、五臨邊、腳手架的權(quán)重 三寶、四口、五臨邊、

9、腳手架50%，防火管理5%，安全用電10%、機(jī)械設(shè)備10%，工完場(chǎng)清10%，材料堆放5%，場(chǎng)容場(chǎng)貌5%，VI體系5%。目目 錄錄2批量精裝修季度評(píng)估2批量精裝修項(xiàng)目評(píng)估調(diào)整內(nèi)容批量精裝修項(xiàng)目評(píng)估調(diào)整內(nèi)容（1）原則上精裝修項(xiàng)目過(guò)程評(píng)估與毛坯一起，不單獨(dú)組織，若具體項(xiàng)目因工期及實(shí)際進(jìn)度原因，在常規(guī)過(guò)程評(píng)估時(shí)不具備實(shí)測(cè)條件，由第三方單獨(dú)組織、評(píng)估。（2）過(guò)程評(píng)估：精裝修項(xiàng)目濕作業(yè)完成50%即具備評(píng)估條件，若墻面膩?zhàn)游创蚰ヒ獙?shí)測(cè)，但按抹灰標(biāo)準(zhǔn)實(shí)測(cè)。（3）實(shí)測(cè)實(shí)量：提高墻磚垂直度實(shí)測(cè)點(diǎn)數(shù)，針對(duì)業(yè)主投訴較多的木地板，提高木地板基層平整度及木地板表面觀感的實(shí)測(cè)點(diǎn)數(shù)；（4）安全文明：向業(yè)主投訴較多的關(guān)鍵部品的

10、成品保護(hù)傾斜：取消公共區(qū)域成品保護(hù)評(píng)分，提高木地板、入戶門(mén)占比及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)；（5）關(guān)鍵項(xiàng)：增加涂飾工程空鼓、調(diào)整墻地磚空鼓扣分標(biāo)準(zhǔn)，增加木地板基層、衛(wèi)生間滲漏關(guān)鍵項(xiàng)扣分。目目 錄錄2交付評(píng)估31 1、加大交付評(píng)估客觀性，加強(qiáng)與交付滿意度的關(guān)聯(lián)、加大交付評(píng)估客觀性，加強(qiáng)與交付滿意度的關(guān)聯(lián)1）交付風(fēng)險(xiǎn)提示：竣工證照是否齊全？正式水電是否開(kāi)通？2）施工進(jìn)度預(yù)警：對(duì)能否保質(zhì)保量完成評(píng)估，未完成的單項(xiàng)參與評(píng)分3) 系統(tǒng)質(zhì)量隱患：專項(xiàng)報(bào)告提示和預(yù)警4）分項(xiàng)權(quán)重設(shè)置： 權(quán)重：室內(nèi)（權(quán)重：室內(nèi)（70%70%）+ +公區(qū)公區(qū)(15%)+(15%)+外立面外立面(5%)+(5%)+園林園林(10%)(10%) 加大客戶敏感點(diǎn)的各分項(xiàng)權(quán)重，如進(jìn)一步加大精裝修的木地板（由于10%加大至20%）、墻地磚（由10%加大至15%）的權(quán)重，降低開(kāi)關(guān)插座、五金、柜體至5%。5）檢測(cè)范圍擴(kuò)大：地庫(kù)由250擴(kuò)大至500 ，且任選；園林任選3個(gè)1000 的區(qū)域。6）評(píng)估結(jié)果跟蹤：交付前整改落實(shí)、戶均問(wèn)題數(shù)統(tǒng)計(jì)（IPAD現(xiàn)場(chǎng)錄入）、交付后交付后3 3個(gè)月個(gè)月供應(yīng)商履約評(píng)價(jià)與交付評(píng)估成績(jī)掛鉤。供應(yīng)商履約評(píng)價(jià)與交付評(píng)估成績(jī)掛鉤。 交付評(píng)估調(diào)整內(nèi)容交付評(píng)估調(diào)整內(nèi)容目目 錄錄2商業(yè)評(píng)估41 1、將質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)倒扣分調(diào)整為等級(jí)評(píng)定，評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)如下：、將質(zhì)量