房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)處理規(guī)定

1、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)處理規(guī)定現(xiàn)將國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅 管理問題的通知（國稅發(fā) 2001142 號）（以下簡稱“通知”）轉(zhuǎn)發(fā) 給你們，并就若干具體問題進一步明確如下，請一并依照執(zhí)行。一、關(guān)于預(yù)征企業(yè)所得稅問題（一）根據(jù)通知第二條有關(guān)規(guī)定，對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在建 設(shè)期間預(yù)售房地產(chǎn)并取得的預(yù)收款應(yīng)當(dāng)預(yù)征企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企 業(yè)的預(yù)收款應(yīng)包括：以合同、協(xié)議或其他方式約定并實際取得的定 金、預(yù)收房款以及其他具有預(yù)收款性質(zhì)的各種款項。（二）考慮到我市外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的實際困難并結(jié)合以前 竣工結(jié)算結(jié)果的實際情況，對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)取得的預(yù)收款除 經(jīng)北京市城市建設(shè)綜合開發(fā)辦公室批

2、準建設(shè)的“經(jīng)濟適用房”項目 可按 3%預(yù)計利潤率征收企業(yè)所得稅以外，一律按 10%的預(yù)計利潤率 預(yù)征企業(yè)所得稅。二、關(guān)于建設(shè)期匯算問題（一）根據(jù)通知第三條有關(guān)規(guī)定，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)于房 地產(chǎn)開始銷售起一年半內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)報送由中國注冊會計師或 注冊稅務(wù)師出具的建設(shè)期匯算報告。同時，自房地產(chǎn)開始銷售起對 企業(yè)取得的收入不再預(yù)征企業(yè)所得稅，但在房地產(chǎn)開始銷售至辦理 建設(shè)期匯算期間，如企業(yè)納稅申報時不能準確核算房屋成本費用， 主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定， 暫按 10%的利潤率計算征收企業(yè) 所得稅。企業(yè)在向主管稅務(wù)機關(guān)報送建設(shè)期匯算報告的同時還應(yīng)附送：1、房屋銷售情況說明；2、已繳預(yù)征企業(yè)所

3、得稅的完稅證明 （復(fù)印件）；3、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)與其關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)務(wù)往來情況年度申 報表；4、主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他有關(guān)資料。（二）主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)于接到上述報告后六個月內(nèi)依照本通知 的要求進行全面的實地審核，具體包括確定企業(yè)收入、審核企業(yè)成 本費用并連同辦理建設(shè)期匯算期間核定征收的企業(yè)所得稅一并辦理 稅款多退少補等手續(xù)。 其中應(yīng)重點做好以下幾項工作：1、核定企業(yè)銷售收入。（1）企業(yè)建設(shè)期期的收入應(yīng)按照通知第四條明確的原則確定， 其中，對于業(yè)主以銀行按揭方式購買房地產(chǎn)的，無論外商投資房地 產(chǎn)企業(yè)是否就房地產(chǎn)全價向業(yè)主開具發(fā)票，其已取得的銀行按揭款 應(yīng)及時作為企業(yè)當(dāng)期收入。（2）企業(yè)除在銷售

4、合同中明確給予買方的折扣、折讓外，其他 方式的各種優(yōu)惠一律不能沖減其銷售收入。（3）對于房地產(chǎn)企業(yè)以房屋作為抵押向他人借款，逾期不能償還本息，而將房屋賠付債權(quán)人的，應(yīng)視同銷售行為，主管稅務(wù)機關(guān)可依抵押價格確定其銷售收入。其中對債權(quán)人取得的抵押價款中含有利息的，且該債權(quán)人又為外國企業(yè)，則應(yīng)依法繳納利息收入預(yù)提 所得稅。2、審核其房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成及各項費用的列支情況。（1）企業(yè)發(fā)生的拆遷補償費應(yīng)提供實際支出的合法憑證并據(jù)實 列支。（2）企業(yè)實際發(fā)生的境外勞務(wù)費用（包括代理費、手續(xù)費、提 成費等）應(yīng)參考企業(yè)與境外代理人簽訂的合法勞務(wù)合同規(guī)定的數(shù)額， 并且在上述費用已由該企業(yè)直接支付后方可在規(guī)定比

5、例內(nèi)列支。（3）企業(yè)實際進口的設(shè)備、材料（包括開發(fā)建設(shè)所需各種機器設(shè)備及建筑材料等）應(yīng)憑進口設(shè)備、材料的海關(guān)報關(guān)單及關(guān)稅完稅 證明方可計入成本。（4）企業(yè)實際發(fā)生的交際應(yīng)酬費應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)期匯算時確定的銷售收入作為計算基數(shù)，按照中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法實施細則第二十二條規(guī)定的關(guān)于服務(wù) 行業(yè)的標(biāo)準列支。（5）對于企業(yè)已安裝使用機器設(shè)備而因故尚未部分或全部支付的貨款，以及企業(yè)已完成建筑工程，而尚未部分或全部支付的建筑安裝費用，雖尚未取得正式憑證，在進行建設(shè)期匯算時暫可按照有關(guān)合同規(guī)定的價款計入開發(fā)成本。對于企業(yè)所欠上述合同價款，應(yīng)依據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企

6、業(yè)接受捐贈稅務(wù)處 理問題的通知（國稅發(fā) 1999195 號）第三條“企業(yè)的應(yīng)付未付款，凡債權(quán)人逾期兩年未要求償還的應(yīng)計入企業(yè)當(dāng)年度收益”的規(guī)定， 以有關(guān)合同規(guī)定的付款時間為準對超過兩年的上述應(yīng)付款項及時作 出調(diào)整。（6）對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目中的不可出售面積，如綠地、花 園、停車場、商業(yè)網(wǎng)點、教育設(shè)施及會所等，凡由政府有關(guān)部門無 償占用或?qū)儆跇I(yè)主公共產(chǎn)權(quán)的，其相應(yīng)支出經(jīng)審核后可計入可售面 積的成本費用；凡建成后產(chǎn)權(quán)屬于外商投資企業(yè)并繼續(xù)從事生產(chǎn)經(jīng) 營活動的，其相應(yīng)支出不能計入可售面積的成本費用。3、審查房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)有關(guān)情況，對于通過包銷、代銷 等手段造成轉(zhuǎn)移利潤的，應(yīng)及時依法作出調(diào)整。

7、4、根據(jù)上述匯算結(jié)果準確計算企業(yè)已售房屋的應(yīng)納稅所得額， 并向企業(yè)發(fā)出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)期匯算處理決定書 （附后） 其中，要對企業(yè)實際應(yīng)納所得稅與已預(yù)繳企業(yè)所得稅情況進行清理， 并辦理稅款的多退少補手續(xù)。（三）凡未按上述規(guī)定期限進行建設(shè)期匯算的，主管稅務(wù)機關(guān) 可暫按 30%的預(yù)計利潤率對其預(yù)征企業(yè)所得稅。三、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)后期管理問題（一）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在辦理建設(shè)期匯算后不再進行其他 形式的總清算，應(yīng)按照稅法規(guī)定原則確定企業(yè)當(dāng)期收入、扣除企業(yè) 當(dāng)期實際發(fā)生的成本費用后， 計算繳納企業(yè)所得稅。（二）對于在工程結(jié)算中已將尚未支付的設(shè)備價款和建筑安裝 費已按合同規(guī)定的價款計入成本費用的，在建設(shè)期

8、匯算后實際支付 時不得重復(fù)計入企業(yè)當(dāng)期成本費用。（三）對于通知第六條所指外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在房屋售后繼 續(xù)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費用，在辦理建設(shè)期匯算后，可在 根據(jù)北京市規(guī)劃委員會審定設(shè)計方案通知書等政府主管部門批 準文件中的有關(guān)規(guī)定并確認仍有未完工工程的基礎(chǔ)上，按照企業(yè)年 銷售收入的 1%比例逐年預(yù)提上述費用，并計入企業(yè)當(dāng)期損益，待該 項工程結(jié)束后應(yīng)按其實際支出在完工當(dāng)期作出調(diào)整。（四）對于外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在辦理建設(shè)期匯算后尚未售出 的房屋，可根據(jù)其開發(fā)成本按照稅法規(guī)定的房屋使用年限計提折舊， 并計入企業(yè)當(dāng)期成本費用。對于先計提折舊后又售出的房屋，在售 出時可將其尚未計提的折舊余額結(jié)轉(zhuǎn)

9、企業(yè)當(dāng)期成本費用。四、關(guān)于從事連片、滾動開發(fā)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)管理問題對于從事連片、滾動開發(fā)業(yè)務(wù)的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)依據(jù) 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則按照財務(wù)核算實際成果確定應(yīng)納稅所得額并計算征 收企業(yè)所得稅，不再進行單獨項目的建設(shè)期匯算；對其取得的按揭 生效之前的定金等預(yù)收款項，則應(yīng)依照通知第二條規(guī)定預(yù)征企業(yè)所 得稅；在企業(yè)將上述預(yù)收款項結(jié)轉(zhuǎn)收入時，已預(yù)征的企業(yè)所得稅應(yīng) 相應(yīng)及時作出調(diào)整。上述從事連片、滾動開發(fā)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)是指無固定開發(fā)項目長期從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的專業(yè)開發(fā)公司或類似企業(yè)。五、關(guān)于政策銜接問題（一）上述規(guī)定自 2002年1月 1日起執(zhí)行。原北京市國家稅 務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收 所得稅有關(guān)問題的通知的通知 （京國稅 1995211 號）、北京市國 家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)若 干稅務(wù)處理問題的通知的通知 （京國稅 2000009 號）和北京市 國家稅務(wù)局關(guān)于對北京京港物業(yè)有限公司辦理竣工結(jié)算有關(guān)費用分