房地產(chǎn)會計做賬實(shí)務(wù)

1、雖然在會計一點(diǎn)通的財會資料區(qū)里有不少關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的會計資料 , 但仍 有不少網(wǎng)友發(fā)信息咨詢有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的會計操作問題 . 因此特將房地產(chǎn)行業(yè)的 會計實(shí)務(wù)及納稅申報問題做下簡單的整理 , 希望能給大家?guī)韼椭?.開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容為了加強(qiáng)開發(fā)產(chǎn)品成本的管理， 降低開發(fā)過程耗費(fèi)的活勞動和物化勞動， 提高企 業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本， 在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。 要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本， 必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。 開發(fā)產(chǎn)品成本是 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用 途，可分為如下四類： 1土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場

2、地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 支出。2 .房屋開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、 代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。3. 配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償 轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 4代建工程開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托， 代為開發(fā)除土地、 房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費(fèi)用分為如下六個成本項(xiàng)目： 1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng) 費(fèi)用，包括征地費(fèi)、 安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)， 或采用

3、批租方式取得 土地的批租地價。2前期工程費(fèi)指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地 質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費(fèi)用。3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、 通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。4建筑安裝工程費(fèi)指土地房屋開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施 工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。5. 配套設(shè)施費(fèi)指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓 的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車 棚、公廁等設(shè)施支出。6. 開發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而

4、 發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、 辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。從上可以看出： 構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本， 相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安 裝工程的施工成本。 如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本， 還要計算開發(fā)企業(yè) （公司本 部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、 出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，也叫期間費(fèi)用。 它們絕大部分都是經(jīng)營期間的費(fèi)用開支， 與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切， 如果將期間費(fèi) 用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的

5、情況下，就會增加開發(fā) 產(chǎn)品的成本， 特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時期， 將滯銷期間發(fā)生的管理費(fèi)用、 財務(wù)費(fèi)用和銷售 費(fèi)用計入當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。同時， 將期間費(fèi)用計入開發(fā)產(chǎn)品成本， 不但要增加核算的工作量， 也不利于正確考核企業(yè)開 發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。因此，現(xiàn)行會計制度中規(guī)定將期間費(fèi)用計入當(dāng)期損益， 不再計入開發(fā)產(chǎn)品成本， 也就是說， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計算開發(fā)成本， 不計算完全 成本。自營開發(fā)工程成本的核算（ 一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工， 可以采用自營方式， 也可 采用發(fā)包方式進(jìn)行。采用自營方式進(jìn)行的基礎(chǔ)

6、設(shè)施和建筑安裝（包括裝飾）等工程， 如果工程規(guī)模不 大，在施工過程中發(fā)生的各項(xiàng)工程費(fèi)用，可直接計人有關(guān)開發(fā)成本的核算對象， 記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“銀行存款”、“庫存材 料”、“應(yīng)付工資”等賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 XXX 貸：銀行存款 XXX 庫存材料 XXX 應(yīng)付工資 XXX 如果工程規(guī)模較大， 由企業(yè)所屬施工單位進(jìn)行內(nèi)部核算的， 可根據(jù)需要設(shè)置“工 程施工”賬戶， 用來核算和歸集自營工程費(fèi)用， 并按工程施工成本核算對象和成 本項(xiàng)目設(shè)置工程施工成本明細(xì)分類賬進(jìn)行工程成本明細(xì)分類核算。一, 自營工程成本核算的對象和項(xiàng)目：由于開發(fā)企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、

7、 建筑安裝等工程具有多樣性和固定性的特點(diǎn)， 每一工程 幾乎都有它的獨(dú)特形式和結(jié)構(gòu)，需要一套單獨(dú)的設(shè)計圖紙，在建設(shè)它時， 要采用 不同的施工方法和施工組織。 即使采用相同的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計， 也由于必須在指定的地 點(diǎn)建造，以致它們的地形、地質(zhì)、水文等自然條件和交通、材料資源等社會條件 不同，在建造時，往往也需要對設(shè)計圖紙以及施工方法、 施工組織等作適當(dāng)改變。 工程的這些特點(diǎn)，使工程施工具有個體性。因此，基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程的 施工屬于單件生產(chǎn)，在對工程組織成本核算時， 必須采用定單成本核算法， 即按 照各項(xiàng)工程進(jìn)行分別核算成本的方法。凡是可以直接記入各項(xiàng)工程的生產(chǎn)費(fèi)用， 應(yīng)直接計入各項(xiàng)工程成本； 凡

8、是不能直接計入各項(xiàng)工程而應(yīng)由有關(guān)工程共同負(fù)擔(dān) 的生產(chǎn)費(fèi)用，要先按照發(fā)生地點(diǎn)先行歸集， 然后按照一定的標(biāo)準(zhǔn)， 定期分配計入 有關(guān)工程成本。按定單成本核算法核算工程成本， 必須確定工程成本計算的對象。 工程成本核算 的對象， 通常是具有工程預(yù)算的單位工程。 因?yàn)閱挝还こ淌蔷幹乒こ填A(yù)算、 工程 進(jìn)度計劃的對象。 根據(jù)單位工程來組織工程成本核算， 便于反映工程預(yù)算的執(zhí)行 結(jié)果，分析工程成本超降的原因， 及時反映施工活動的經(jīng)濟(jì)效益。 為了簡化工程 成本核算手續(xù)，對于：（ l ）在同一施工地點(diǎn)、同一結(jié)構(gòu)類型、開竣工時間 相接近的各個單位工程；（ 2）在同一工地上施工的幾個預(yù)算造價很小的工程， 也可把它們的

9、成本合并核算， 然后按照各該單位工程預(yù)算造價的比例， 算得各該 單位工程的實(shí)際成本。為了便于核算各項(xiàng)工程成本和分清工程成本超降的原因， 必須對生產(chǎn)費(fèi)用按照經(jīng) 濟(jì)用途加以分類。 施工單位的生產(chǎn)費(fèi)用按照它的經(jīng)濟(jì)用途， 一般應(yīng)分為下列成本 項(xiàng)目：1材料費(fèi)指在施工過程中所耗用的構(gòu)成工程實(shí)體的材料、結(jié)構(gòu)件的實(shí)際成本以 及周轉(zhuǎn)材料的攤銷和租賃費(fèi)用。2人工費(fèi)指直接從事工程施工工人（包括施工現(xiàn)場制作構(gòu)件工人，施工現(xiàn)場水 平、垂直運(yùn)輸?shù)容o助工人，但不包括機(jī)械施工人員）的工資、獎金、津貼和職工 福利費(fèi)。3機(jī)械使用費(fèi)指在施工過程中使用自有施工機(jī)械所發(fā)生的費(fèi)用，包括機(jī)上操作 人員工資，職工福利費(fèi)，燃料動力費(fèi)，機(jī)械折舊

10、、修理費(fèi)，替換工具及部件費(fèi)， 潤滑及擦拭材料費(fèi)，安裝、拆卸及輔助設(shè)施費(fèi)，養(yǎng)路費(fèi)，牌照稅，使用外單位施 工機(jī)械的租賃費(fèi)，以及按照規(guī)定支付的施工機(jī)械進(jìn)出場費(fèi)。4其他直接費(fèi)指現(xiàn)場施工用水、電、蒸汽費(fèi)，冬雨季施工增加費(fèi)，夜間施工增 加費(fèi)，土方運(yùn)輸費(fèi)，材料二次搬運(yùn)費(fèi)，生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)，工程定位復(fù)測費(fèi)， 工程點(diǎn)交費(fèi)，場地清理費(fèi)等。5施工間接費(fèi)措施工單位為組織和管理工程施工所發(fā)生的全部支出，包括施工 單位管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅交通費(fèi)、行政管理用固定資產(chǎn)折 舊修理費(fèi)、低值易耗品攤銷、財產(chǎn)保險費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、民工管理費(fèi)等。如搭建 有為工程施工所必需的生產(chǎn)、生活用的臨時建筑物、構(gòu)筑物及其他臨時設(shè)

11、施， 還 應(yīng)包括臨時設(shè)施攤銷費(fèi)。上述材料費(fèi)、人工費(fèi)、 機(jī)械使用費(fèi)和其他直接費(fèi)， 由于直接耗用于工程的施工過 程，叫做直接費(fèi)， 可以直接記入“工程施工”賬戶和各項(xiàng)工程成本。 施工間接費(fèi) 由于屬于組織和管理工程施工所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用， 要按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各項(xiàng) 工程戍本，叫做間接費(fèi)， 在核算上應(yīng)先將它記入“施工間接費(fèi)用”賬戶， 然后按 照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各項(xiàng)工程成本。二、材料費(fèi)的核算 各項(xiàng)工程耗用的主要材料和結(jié)構(gòu)件，通常通過“領(lǐng)料單”、“退料單”。 “已領(lǐng) 來用材料清單”、 “大堆材料耗用單”等材料憑證匯總計算。 “已領(lǐng)未用材料清 單”是對下月需要繼續(xù)使用的月末施工現(xiàn)場存料， 在月末由各施工隊組按

12、各項(xiàng)工 程用料分別盤點(diǎn)后填制， 應(yīng)從當(dāng)月領(lǐng)用材料總額中減去借以計算該月材料耗用額 的材料憑證。大堆材料是指磚、瓦、砂、石等材料。這些材料常有幾個單位工程 共同耗用，領(lǐng)用次數(shù)又多，很難在領(lǐng)用時逐一加以點(diǎn)數(shù)，往往采用“算兩頭、軋 中間”的辦法， 來定期計算其實(shí)際用量。即對進(jìn)場的大準(zhǔn)材料進(jìn)行點(diǎn)數(shù)后，日常 領(lǐng)用時不必逐筆辦理領(lǐng)料手續(xù)，月末先計算定額耗用量。本月定額耗用量=刀（本月完成工程量X材料消耗定額）再通過盤點(diǎn)求得實(shí)際耗用量，差異數(shù)量和差異分配率：本月實(shí)際耗用量=月初結(jié)存數(shù)量+本月收入數(shù)量-月末盤點(diǎn)數(shù)量差異數(shù)量二本月實(shí)際耗用量一本月定額耗用量差異分配率二差異數(shù)量十本月定額耗用量X 100%然后求得

13、各項(xiàng)工程實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量和計劃價格成本：某項(xiàng)工程實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量二該工程定額耗用量X（1 土差異分配率）某項(xiàng)工程實(shí)際耗用大堆材料的計劃價格成本=該工程實(shí)際耗用大堆材料數(shù) 量X計劃單價 施工隊組在施工過程中領(lǐng)用的周轉(zhuǎn)材料，如模板、跳板、腳手架木等，一般可在 領(lǐng)用時填制“領(lǐng)料單”，先將其成本記入各項(xiàng)工程成本。于工程完工時， 再填制 “退料單”將實(shí)際盤存數(shù)沖減工程成本。 對租賃的周轉(zhuǎn)材料， 其租賃費(fèi)可根據(jù)租 賃費(fèi)用賬單記入各項(xiàng)工程成本。三、人工費(fèi)的核算工程成本中的人工費(fèi)， 對計件工人的工資， 可直接根據(jù)“工程任務(wù)單”中工資總 額匯總計入各項(xiàng)工程的成本，職工福利費(fèi)可按工資的比例（目前為 14）

14、計入 各項(xiàng)工程的成本。“工程任務(wù)單”是施工員根據(jù)施工作業(yè)計劃于施工前下達(dá)給工人班組的具體工 作通知，也是用以記錄實(shí)際完成工程數(shù)量、 計算獎金或計件工資的憑證。 通常于 施工前由施工員會同定額員根據(jù)施工作業(yè)計劃和勞動定額， 參照施工圖紙， 分別 工人班組簽發(fā)。 任務(wù)單中工程完工后， 施工員應(yīng)根據(jù)工程任務(wù)單中規(guī)定的各項(xiàng)條 件進(jìn)行檢查，并會同質(zhì)量檢查員進(jìn)行驗(yàn)收， 評定質(zhì)量等級。 實(shí)際驗(yàn)收數(shù)量與簽發(fā) 的工程數(shù)量有出入時， 應(yīng)查明原因并經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后才能結(jié)算。 每月簽發(fā)的工程任 務(wù)單，應(yīng)于月末全部進(jìn)行結(jié)算。 如某些工程尚未全部完工， 即將其完工部分按估 計數(shù)進(jìn)行結(jié)算， 未完工部分可結(jié)合下月施工作業(yè)計劃中的

15、工程任務(wù)， 再簽發(fā)給原 來的班組，使當(dāng)月完成的工程和當(dāng)月應(yīng)發(fā)的工資獎金于當(dāng)月結(jié)算。 對計時工人的工資和職工福利費(fèi)， 可根據(jù)按工程別匯總的工時匯總表中各項(xiàng)工程 耗用的作業(yè)工時總數(shù)和各該施工單位的平均工資率計算。 所謂施工單位平均工資 率，就是以月份內(nèi)各該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和， 除建筑安裝工人工 資和職工福利費(fèi)總額所得的商數(shù)，它的計算公式如下：某施工單位平均工資率（元/時）=月份內(nèi)施工單位建筑安裝工人工資和職工福利費(fèi)總額（元）十月份內(nèi)該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和（時）用施工單位平均工資率乘務(wù)項(xiàng)工程耗用的工時， 就可算得各該工程在某月份內(nèi)應(yīng) 分配的人工費(fèi)：項(xiàng)工程分配的人工資二該項(xiàng)工

16、程耗用工時X施工單位平均工資率四、機(jī)械使用費(fèi)的核算施工單位因采用機(jī)械化施工使用施工機(jī)械而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)另行組織核算。 因?yàn)槭褂檬┕C(jī)械而發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)， 是單獨(dú)記入工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)” 項(xiàng)目的。機(jī)械使用費(fèi)的內(nèi)容，一般包括： 1人工費(fèi)指機(jī)上操作人員的工資和職工福利費(fèi)。 2燃料、動力費(fèi)指施工機(jī)械耗用的燃料、動力費(fèi)。 3材料費(fèi)指施工機(jī)械耗用的潤滑材料和擦拭材料等費(fèi)用。4折舊、修理費(fèi)指對施工機(jī)械計提的折舊費(fèi)、應(yīng)計的修理費(fèi)和租人機(jī)械的租賃 費(fèi)。5替換工具、部件費(fèi)指施工機(jī)械使用的傳動皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變 壓器、開關(guān)、電線、電纜等替換工具和部件的攤銷費(fèi)和維修費(fèi)。6運(yùn)輸裝卸費(fèi)指將施工機(jī)械運(yùn)

17、到施工現(xiàn)場、運(yùn)離施工現(xiàn)場和在工地范圍內(nèi)轉(zhuǎn)移 的運(yùn)輸、安裝、拆卸及試車等費(fèi)用，若運(yùn)往其他施工現(xiàn)場，運(yùn)出費(fèi)用由其他施工 現(xiàn)場的工程成本負(fù)擔(dān)。7. 輔助設(shè)施費(fèi)指為使用施工機(jī)械建造、鋪設(shè)的基礎(chǔ)、底座、工作臺、行走軌道等 費(fèi)用。施工機(jī)械的輔助設(shè)施費(fèi)，如數(shù)額較大，可先記入“待攤費(fèi)用”賬戶，然后 按照現(xiàn)場施工期限分次從“待攤費(fèi)用”賬戶轉(zhuǎn)入“工程施工機(jī)械使用費(fèi)” 賬戶，攤?cè)敫髟鹿こ坛杀尽?. 養(yǎng)路費(fèi)、牌照稅指為施工機(jī)械如鏟車、壓路機(jī)等繳納的養(yǎng)路費(fèi)和牌照稅。 9間接費(fèi)指機(jī)械施工隊組織機(jī)械施工、管理機(jī)械發(fā)生的費(fèi)用和停機(jī)棚的折舊、 修理費(fèi)。至于施工機(jī)械所加工的材料，如攪拌混凝土?xí)r所用的水泥、砂、石等，應(yīng)記入工 程成

18、本的“材料費(fèi)”項(xiàng)目；為施工機(jī)械擔(dān)任運(yùn)料、配料和搬運(yùn)成品工人的工資， 應(yīng)記入工程成本的“人工費(fèi)”項(xiàng)目； 土建施工隊因組織機(jī)械施工而發(fā)生的有關(guān)管 理費(fèi)，一般應(yīng)記入“施工間接費(fèi)用”的有關(guān)項(xiàng)目，不列作施工機(jī)械使用費(fèi)。 機(jī)械使用費(fèi)的總分類核算， 應(yīng)先在“工程施工機(jī)械使用費(fèi)”賬戶進(jìn)行。 施工 單位發(fā)生的各項(xiàng)機(jī)械使用費(fèi)，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、 “材料成 本差異”、“應(yīng)付工資”、 “應(yīng)付福利費(fèi)”、 “銀行存款”、 “累計折舊”、 “待 攤費(fèi)用”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工機(jī)械使用費(fèi)”賬戶的借方， 作如下分 錄入賬： 借：工程施工機(jī)械使用費(fèi)用 9 000 貸：庫存材料11 00低值易耗品 150 材

19、料成本差異25應(yīng)付工資 4 000 應(yīng)付福利費(fèi)560銀行存款 2 165 累計折舊 8 000 待攤費(fèi)用 3 000 機(jī)械使用費(fèi)的明細(xì)分類核算， 對大型機(jī)械可按各機(jī)械分別進(jìn)行； 對中型機(jī)械一般 可按機(jī)械類別進(jìn)行。 至于那些沒有專人使用的小型施工機(jī)械， 如打夯機(jī)、卷揚(yáng)機(jī)、 砂漿機(jī)、鋼筋木工機(jī)械等的使用費(fèi)，可合并計算它們的折舊、修理費(fèi)。 機(jī)械使用費(fèi)的分配，一般都以施工機(jī)械的工作臺時（或工作臺班或完成工作量） 為標(biāo)準(zhǔn)。各施工機(jī)械對各項(xiàng)工程施工的工作臺時， 可以根據(jù)各種機(jī)械的使用記錄， 在“機(jī)械使用月報”中加以匯總。自營開發(fā)工程成本的核算（二）根據(jù)機(jī)械使用費(fèi)明細(xì)分類賬記錄的機(jī)械使用費(fèi)合計數(shù)和機(jī)械使用月

20、報中各項(xiàng)工 程的工作臺時，就可通過下列算式將機(jī)械使用費(fèi)進(jìn)行分配。某項(xiàng)工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)二該項(xiàng)工程使用機(jī)械的工作臺時X機(jī)械使用 費(fèi)合計*機(jī)械工作臺時合計對于各種中型機(jī)械的機(jī)械使用費(fèi)的核算， 也可不分機(jī)械種類進(jìn)行。 在這種情況下， 對于各項(xiàng)工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)， 可在月終充根據(jù)機(jī)械使用月報中各種機(jī)械的 工作臺時合計分別乘該種機(jī)械臺時費(fèi)計劃數(shù)， 求得當(dāng)月按各種機(jī)械臺時費(fèi)計劃數(shù) 計算的機(jī)械使用費(fèi)合計， 然后與當(dāng)月實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)合計數(shù)比較， 求得機(jī) 械使用費(fèi)實(shí)際數(shù)對按臺時費(fèi)計劃數(shù)的百分比， 再將各項(xiàng)工程控臺時費(fèi)計劃數(shù)計算 的機(jī)械使用費(fèi)進(jìn)行調(diào)整。某項(xiàng)工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)二刀（該工程使用機(jī)械的

21、工作臺時X機(jī)械臺時 費(fèi)計劃數(shù)）X實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)寧刀（機(jī)械工作臺時合計X該機(jī)械臺是費(fèi)計 劃數(shù)）現(xiàn)舉例說明它的分配計算方法如下：（一）先確定各種施工機(jī)械每個臺時費(fèi)計劃數(shù)施工機(jī)械臺時費(fèi)計劃數(shù)的計算， 可參照以往核算資料確定， 也可根據(jù)施工機(jī)械原 值、折舊率，隨機(jī)駕駛?cè)藛T工資、 估計年工作臺時等資料加以計算。 設(shè)例中：0.5 立方米履帶挖土機(jī)的臺時費(fèi)計劃數(shù)為 20元， 0.4 立方米混凝土攪拌機(jī)的臺時費(fèi) 計劃數(shù)為 8 元。（二）求出各種施工機(jī)械技臺時費(fèi)計劃數(shù)計算的機(jī)械使用費(fèi)合計設(shè)例中:0.5 立方米履帶挖土機(jī)290臺時X臺時費(fèi)計劃數(shù) 20元5 800元0.4 立方米混凝土攪拌機(jī)300臺時X臺時費(fèi)

22、計劃數(shù) 8元2 400元其他施工機(jī)械 11 800 元按臺時費(fèi)計劃數(shù)計算的機(jī)械使用費(fèi)合計 20 000 元（三）根據(jù)機(jī)械使用費(fèi)明細(xì)分類賬匯總計算實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)， 設(shè)例中計 19000 元（四）計算機(jī)械使用費(fèi)實(shí)際數(shù)對按臺時費(fèi)計劃數(shù)計算的百分比，設(shè)例中為19000 元 /20000 元 X 100%= 95%（五）將各項(xiàng)工程按臺時費(fèi)計劃數(shù)計算的機(jī)械使用費(fèi)按實(shí)際數(shù)加以調(diào)整如 101 商品房建筑工程按各機(jī)械工作臺時和按臺時費(fèi)計劃數(shù)計算的機(jī)械使用費(fèi) 合計數(shù)為 9 000 元，則應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)為：9000 元 X 95%= 8550 元對于分配于各項(xiàng)工程成本的機(jī)械使用費(fèi)， 應(yīng)自“工程施工機(jī)械使用

23、費(fèi)”賬戶 的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工”賬戶的借方， 并記入各項(xiàng)工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng) 目：借：工程施工 19 000貸：工程施工機(jī)械使用費(fèi) 19 000 對于小型施工機(jī)械的折舊、 修理費(fèi)， 可于月末按各項(xiàng)工程的工料費(fèi)或工作量的比 例，分配計入各項(xiàng)工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目。五、其他直接資的核算 工程成本中的“其他直接貿(mào)”，是指在施工現(xiàn)場直接發(fā)生但不能記入“材料 費(fèi)”、“人工費(fèi)”和“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目的其他直接發(fā)生的費(fèi)用，主要包括：1 施工過程中耗用的水、電、風(fēng)、汽費(fèi)；2. 冬、雨季施工費(fèi)包括為保證工程質(zhì)量，采取保溫、防雨措施所需增加的材料、 人工和各項(xiàng)設(shè)施費(fèi)用；3因場地狹小等原因而發(fā)生的材料 H

24、次搬運(yùn)費(fèi)；4土方運(yùn)輸費(fèi)。此外，還包括生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)、 檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)、 工程定位復(fù)測資、 工程點(diǎn)交費(fèi)、 場地清理費(fèi)等。施工單位在現(xiàn)場耗用的水、電、風(fēng)、汽和運(yùn)輸?shù)葎趧?wù)，可按實(shí)際結(jié)算數(shù)記入“工 程施工”賬戶的借方和有關(guān)工程成本的“其他直接費(fèi)”項(xiàng)目。 如用銀行存款為某 項(xiàng)工程支付土方運(yùn)輸費(fèi) 2 000 元，應(yīng)作：借：工程施工 2 000貸：銀行存款 2 000 對于不能直接記入各項(xiàng)工程成本的水、電、風(fēng)、汽等勞務(wù)費(fèi)用，可在月終根據(jù)各 項(xiàng)工程的實(shí)際耗用量，將各項(xiàng)勞務(wù)費(fèi)用分配于各有關(guān)工程成本。 根據(jù)水、電、風(fēng)、汽、運(yùn)輸費(fèi)用分配表，就可將各項(xiàng)工程分配的水、電、風(fēng)、汽 和材料二次搬運(yùn)費(fèi)等計入各項(xiàng)工程成本的“其

25、他直接費(fèi)”項(xiàng)目。 對于施工現(xiàn)場發(fā)生的各項(xiàng)冬、雨季施工資以及工程定位復(fù)測費(fèi)、工程點(diǎn)交費(fèi)、 場 地清理兼、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等其他直接費(fèi)， 凡能直接計入各項(xiàng)工程成本的， 應(yīng)直接計 入；不能直接計入各項(xiàng)工程成本的， 應(yīng)先行匯總登記， 然后按照一定標(biāo)準(zhǔn)將它分 配計入有關(guān)工程成本。六、施工間接費(fèi)用的核算 工程成本中除了上文所說的各項(xiàng)直接貿(mào)外， 還包括施工單位組織施工、 管理所發(fā) 生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用，雖為組織施工、管理所必需，但是不能確定其為某項(xiàng) 工程成本所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無法將它直接計入各項(xiàng)工程成本。為了簡化核算手續(xù)， 都將它先記入“施工間接費(fèi)用”賬戶，然后將它分配計入各項(xiàng)工程成本。 施工間接費(fèi)用的內(nèi)容，一般包

26、括： 1管理人員工資措施工單位管理人員的工資、工資性津貼、補(bǔ)貼等。 2職工福利費(fèi)指按照施工單位管理人員工資總額的一定比例（目前為14）提取的職工福利費(fèi)。 3折舊費(fèi)措施工單位施工管理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的折舊 費(fèi)。 4修理費(fèi)指施工單位施工管理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的經(jīng)常 修理費(fèi)和大修理費(fèi)。5. 工具用具使用費(fèi)措施工單位施工管理部門使用不屬于固定資產(chǎn)的工具、 器具和 檢驗(yàn)、試驗(yàn)、消防用具等的購置，攤銷和修理費(fèi)。6. 辦公費(fèi)措施工單位管理部門辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書報、 會議、水電、燒水和集體取暖用煤等的費(fèi)用。7差旅交通費(fèi)指施工單位職工因公出差、調(diào)動工作

27、的差旅費(fèi)、住勤補(bǔ)助費(fèi)、市 內(nèi)交通和誤餐補(bǔ)助費(fèi)、上下班交通補(bǔ)貼、 職工探親路費(fèi)、 職工離退休退職一次性 路費(fèi)、工傷人員就醫(yī)路費(fèi)， 以及施工單位管理部門使用的交通工具的油料、 燃料、 養(yǎng)路費(fèi)、牌照費(fèi)等。8. 勞動保護(hù)費(fèi)指用于施工單位職工的勞動保護(hù)用品和技術(shù)安全設(shè)施的購置、 攤銷 和修理費(fèi)，供職工保健用的解毒劑、營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置 費(fèi)和補(bǔ)助費(fèi)以及工地上職工洗澡、飲水的燃料費(fèi)等。9. 其他費(fèi)用指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他間接費(fèi)用。 施工單位發(fā)生的間接費(fèi)用，在總分類核算上，應(yīng)在“施工間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行。 發(fā)生的各項(xiàng)施工間接費(fèi)用，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本 差異”、“應(yīng)

28、付工資”、 “應(yīng)付福利費(fèi)”、 “銀行存款”、 “現(xiàn)金”、 “累計折； 日”、“待攤費(fèi)用”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“施工間接費(fèi)用”賬戶的借方。 借：施工間接費(fèi)用 20 538 貸：庫存材料 1900 低值易耗品 600 材料成本差異 50 應(yīng)付工資 8 500 應(yīng)付福利費(fèi) 1190 銀行存款 2 900 現(xiàn)金 298 累計折舊 4 600 待攤費(fèi)用 1500 如施工單位搭建有為進(jìn)行施工所必需的生產(chǎn)和生活用的臨時宿舍、 倉庫、辦公室 等臨時設(shè)施， 應(yīng)將其搭建支出先記入“遞延資產(chǎn)”賬戶， 然后分月攤銷記入“施 工間接費(fèi)用”賬戶。施工間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，應(yīng)按施工單位設(shè)置“施工間接費(fèi)用明細(xì)分類 賬”，將發(fā)生

29、的施工間接費(fèi)用按明細(xì)項(xiàng)目分欄登記。每月終了， 應(yīng)對施工間接費(fèi)用進(jìn)行分配。 為了便于將施工間接費(fèi)的實(shí)際水平與定 額比較，以考核施工間接費(fèi)用的節(jié)約或超支情況， 施工間接費(fèi)用在各項(xiàng)建筑安裝 工程之間的分配， 可按照各項(xiàng)工程的施工間接費(fèi)用定額 （即為直接費(fèi)或人工費(fèi)的 百分比， 建筑工程一般按直接費(fèi)的百分比， 水電安裝工程、 設(shè)備安裝工程按人工 費(fèi)的百分比）所計算的施工間接費(fèi)的比例進(jìn)行分配。某項(xiàng)工程本期應(yīng)分配的施工間接費(fèi)用=本期實(shí)際發(fā)生的施工間接費(fèi)用X該項(xiàng)工 程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）X該項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額寧刀各項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi) （或人工費(fèi)）X各項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額在

30、實(shí)際核算工作中， 對于施工間接費(fèi)用的分配， 往往先計算本期實(shí)際發(fā)生的施工 間接費(fèi)用對接施工間接費(fèi)用定額計算的施工間接費(fèi)用的百分比， 再將各項(xiàng)工程按 定額計算的施工間接費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整，即將上列算式改為：某項(xiàng)工程本期應(yīng)分配的施工間接費(fèi)用=該項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）X該項(xiàng)工程本期該項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額X本期實(shí)際實(shí)際發(fā)生的施工間接費(fèi)用寧刀各項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）X各 項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額如某施工單位在 1998 年 7 月份計發(fā)生施工間接費(fèi)用 20 538 元，各項(xiàng)工程在 7月份內(nèi)發(fā)生的直接費(fèi)和它們的施工間接費(fèi)用定額如下：101 商品房建筑工程直接費(fèi) 141

31、 000 元施工間接費(fèi)用定額為直接費(fèi)的 6%102 商品房建筑工程直接費(fèi) 126 000 元施工間接費(fèi)用定額為直接費(fèi)的 6151 出租房建筑工程直接費(fèi) 59 000 元施工間接費(fèi)用定額為直接費(fèi)的 6則各項(xiàng)工程在 7 月份應(yīng)分配的施工間接費(fèi)用如下：101 商品房建筑工程：141000 元 X 6%X 20538 元十 141000 元 X 6%+12600（元 X 6%+5900C元 X 6%=8460 元 X 20538 元/19560 元=8460 元 X 105%= 8883 元102 商品房建筑工程：126000 元 X 6%X 20538 元十 19560 元=7560 元 X 105

32、%= 7938 元151 出租房建筑工程：59000X 6%X 20538 元十 19560 元=3540 元 X 105%= 3717 元對于分配于各項(xiàng)工程成本的施工間接費(fèi)用， 應(yīng)自“施工間接費(fèi)用”賬戶的貸方轉(zhuǎn) 入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項(xiàng)工程成本的“施工間接費(fèi)”項(xiàng)目：借：工程施20 538貸：施工間接費(fèi)用 20 538七、自營工程成本核算程序小結(jié) 為了核算各項(xiàng)自營工程的實(shí)際成本， 會計部門在接到施工部門的開工報告后， 即 要根據(jù)前述有關(guān)成本核算對象的說明， 為各該單位工程或同類工程開設(shè)有如圖表 5 七所示的“工程施工成本明細(xì)分類賬”，用以記錄各項(xiàng)工程的成本。同時不論 工程施工期限的

33、長短， 都須等到工程完工記入各項(xiàng)應(yīng)計成本以后， 工程成本明細(xì) 分類賬的記錄方為完整。工程施工成本明細(xì)分類賬中各成本項(xiàng)目的實(shí)際成本，根據(jù)上述耗用材料分配表、 人工費(fèi)分配表、機(jī)械使用費(fèi)分配表、 水電風(fēng)汽運(yùn)輸費(fèi)用分配表、 施工間接費(fèi)用分 配表等記入。對于月份內(nèi)各項(xiàng)工程發(fā)生的實(shí)際成本，應(yīng)在月終將它自“工程施 工”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”賬戶的借方 :借：開發(fā)成本 XXX 貸：工程施工 XXX 根據(jù)上文所述，現(xiàn)將自營工程成本核算程序歸納如下： 1根據(jù)開工報告，確定工程成本核算對象，開設(shè)工程施工成本明細(xì)分類賬； 2按工程成本核算對象和成本項(xiàng)目匯總分配材料、人工、折舊等費(fèi)用； 3分配機(jī)械使用費(fèi)、其他直接貿(mào)

34、和施工間接費(fèi)； 4計算各月施工工程實(shí)際成本； 5根據(jù)完工報告，結(jié)算工程施工成本明細(xì)分類賬中的實(shí)際總成本，并與預(yù)算成 本對比分析。發(fā)包開發(fā)工程及其價款結(jié)算的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工， 如不采用自營方式， 可以 采用發(fā)包方式。對發(fā)包的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝工程，一般采用招標(biāo)、議標(biāo)方式， 通過工程公開招 標(biāo)或邀請施工企業(yè)議標(biāo)，將工程發(fā)包給施工企業(yè)的，按工程標(biāo)價進(jìn)行結(jié)算。 開發(fā) 企業(yè)要根據(jù)工程承包合同條例的規(guī)定，同承包工程的施工企業(yè)簽訂工程承包合 同。承包合同是發(fā)包開發(fā)企業(yè)和承包施工企業(yè)為了完成承發(fā)包工程， 根據(jù)批準(zhǔn)的 設(shè)計文件和中標(biāo)標(biāo)函內(nèi)容所簽訂，明確雙方相互權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)

35、議。 它一般 應(yīng)具備以下主要內(nèi)容：（ l ）工程名稱和地點(diǎn)；（ 2）工程范圍和內(nèi)容；（ 3）開、 竣工日期；（ 4）工程質(zhì)量、保修期及保修條件；（ 5）工程造價；（ 6）工程價 款的支付、結(jié)算及交工驗(yàn)收辦法；（ 7）設(shè)計文件和技術(shù)資料提供日期；（ 8）材 料、設(shè)備的供應(yīng)和進(jìn)場期限；（ 9）雙方相互協(xié)作事項(xiàng)和違約責(zé)任等。開發(fā)企業(yè) 應(yīng)將承包合同副本送開戶銀行作為結(jié)算工程價款的依據(jù)。 一、工程價款結(jié)算的辦法 開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)在工程承包合同中規(guī)定的工程價款的結(jié)算， 應(yīng)根據(jù)國家有關(guān) 工程價款結(jié)算辦法， 結(jié)合當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定具體確定。 從目前各個地區(qū)所采用的工 程價款結(jié)算辦法來看，歸納起來，主要有如下三種

36、。 1按月結(jié)算就是按照每月實(shí)際完成的分部分項(xiàng)工程進(jìn)行結(jié)算。因?yàn)榻ㄖ惭b工 程等雖具有個體性的特點(diǎn)，但不同的工程，都是由一定的分部分項(xiàng)工程構(gòu)成的。 每一個分部分項(xiàng)工程，都有一定的施工內(nèi)容、 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一的計量單位， 并在 短期內(nèi)可以完成。國家為了管理工程造價而制訂的工程預(yù)算定額和地區(qū)預(yù)算造 價，都是以分部分項(xiàng)工程為基礎(chǔ)的。 因此，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)收合格的各月份的已完分部 分項(xiàng)工程的工程數(shù)量和預(yù)算單價等計算的工程造價， 就是各該月份應(yīng)結(jié)算和支付 的工程款。如果招標(biāo)出包工程， 工程標(biāo)價與工程造價不同時， 應(yīng)按工程標(biāo)價占工 程預(yù)算造價的百分比進(jìn)行調(diào)整計算。在具體做法上，各個地區(qū)也不盡相同， 目前 一般都實(shí)行

37、月中預(yù)付、 月終結(jié)算， 即在月中按照當(dāng)月施工計劃所列的工作量一半 預(yù)付，月末（實(shí)際為下月初）按照各工程當(dāng)月實(shí)際完成工作量（即預(yù)算造價或調(diào) 整計算后的工程標(biāo)價）扣除月中預(yù)付款后進(jìn)行結(jié)算。 2分段結(jié)算就是將一個單位工程按形象進(jìn)度劃分為幾個階段（部位），如基礎(chǔ)、 結(jié)構(gòu)、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗(yàn)收結(jié)算工程價款。分段結(jié)算也可按 月預(yù)付工程款， 即在月中按照當(dāng)月施工計劃工作量預(yù)付， 于工程階段完成驗(yàn)收后 按分段工程預(yù)算造價或調(diào)整計算后的工程標(biāo)價扣除預(yù)付款后進(jìn)行結(jié)算。 3竣工一次結(jié)算開發(fā)項(xiàng)目或單項(xiàng)工程施工工期在 12個月以內(nèi)， 或者工程承包合 同價值較小的，可以實(shí)行工程價款每月月中預(yù)支、竣工后一次

38、結(jié)算。 即在工程開 工后，每月按當(dāng)月施工計劃所列工作量預(yù)付工程款， 于工程竣工驗(yàn)收后按工程承 包合同價值扣除預(yù)付工程款后進(jìn)行結(jié)算。不論采用何種結(jié)算辦法， 施工期間結(jié)算的工程價款一般都不得超過承包工程合同 價值的 95。結(jié)算雙方可以在 5的幅度內(nèi)協(xié)商確認(rèn)尾款比例， 并在工程承包合 同中訂明。尾款應(yīng)專戶存入銀行， 候工程竣工驗(yàn)收后清算。 但如承包施工企業(yè)已 向開發(fā)企業(yè)出具履約保函或有其他保證的，可以不留工程尾款。 又由承包施工企業(yè)儲備工程施工所需主要建筑材料、 結(jié)構(gòu)件時， 發(fā)包開發(fā)企業(yè)可 根據(jù)承包施工企業(yè)的要求， 在簽訂工程承包合同后按年度發(fā)包工程總值的一定比 例向承包施工企業(yè)預(yù)付備料款，干后期以

39、抵充工程價款的形式陸續(xù)扣回。 在實(shí)際工作中，預(yù)付備料款的額度和扣回辦法， 在各個地區(qū)并不完全相同， 當(dāng)材 料儲備天數(shù)為 4 個月、材料費(fèi)比重占工程造價 75的情況下，預(yù)付備料款的額 度應(yīng)為當(dāng)年工程價值的 25。在累計已完工程價值達(dá)到當(dāng)年發(fā)包工程價值的 50時，就可將超過發(fā)包工程價值 50部分的工程價款的 50，抵作預(yù)付備料 款扣回。這樣，到工程完工，扣回相當(dāng)于發(fā)包工程價值 25 %(50% X50%)的全部預(yù) 付備料款。不過隨著生產(chǎn)資料的開放，施工所需的建筑材料、結(jié)構(gòu)件，一般均可 從當(dāng)?shù)厥袌鲭S時采購，今后也就沒有必要再預(yù)付備料款了。二、應(yīng)付工程款和預(yù)付備料軟、工程款的核算 開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)有

40、關(guān)發(fā)包工程款和預(yù)付備料款、 工程款的核算， 應(yīng)在“應(yīng)付 賬款應(yīng)付工程款”和“預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款”兩個賬戶進(jìn)行。 開發(fā) 企業(yè)按照規(guī)定預(yù)付給承包施工企業(yè)的備料款和工程款， 應(yīng)記入“預(yù)付賬款預(yù) 付承包單位款”賬戶的借方； 按照工程價款結(jié)算賬單應(yīng)付給承包施工企業(yè)的工程 款，應(yīng)記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“應(yīng)付賬款應(yīng)付 工程款”賬戶的貸方。 如有扣除應(yīng)付工程款的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款時， 應(yīng)將 扣回的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款記入“預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款”賬戶的 貸方，“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”賬戶的貸方僅記減去扣回預(yù)付備料款和預(yù)付 工程款后的應(yīng)付賬款。 支付工程款時， 記入“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程

41、款”賬戶的 借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。 如上述某開發(fā)企業(yè)某項(xiàng)發(fā)包工程年度合同總值為 600 000 元，按照合同規(guī)定開 工前應(yīng)付預(yù)付備料款 150 000 元，則在用銀行存款支付時，應(yīng)作如下分錄入賬： 借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款 150 000貸；銀行存款 150 0009 月份根據(jù)施工企業(yè)當(dāng)月施工計劃所列工作量的二分之一即 35 000 元，用銀行 存款預(yù)付工程款時，應(yīng)作：借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款 35 000貸：銀行存款 35 00010 月初根據(jù)施工企業(yè)提出 9 月份工程價款結(jié)算賬單中的已完工程價值為 75 000 元，減去應(yīng)扣回預(yù)付備料款 18 000 元。月中預(yù)付工程款 35

42、 000 元，尚應(yīng)支付 工程款 22 000 元（75 000 元一 18 000 無一 35 000 元），應(yīng)作： 借：開發(fā)成本 75 000貸：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款 53 000應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 22 000 用銀行存款支付應(yīng)付工程款時，應(yīng)作： 借：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 22 000 貸：銀行存款 22 000開發(fā)間接費(fèi)用的核算一、開發(fā)間接費(fèi)用的組成和核算 開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā) 產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用， 但 它不能確定其為某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)， 因而無法將它直接記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成 本。為了簡化核

43、算手續(xù)， 將它先記入“開發(fā)間接費(fèi)用”貼戶， 然后按照適當(dāng)分配 標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。為了組織開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算， 分析各項(xiàng)費(fèi)用增減變動的原因， 進(jìn)一步 節(jié)約費(fèi)用開支，開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行核算：l 工資指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、獎金和津貼。2. 福利費(fèi) 指按上項(xiàng)人員工資總額的一定比例（目前為 14）提取的職工福 利費(fèi)。3折舊費(fèi)指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費(fèi)。4修理費(fèi)指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費(fèi)。5辦公費(fèi)指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算

44、單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。6水電費(fèi)指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門耗用的水電費(fèi)。7勞動保護(hù)費(fèi)指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位職工的勞動保護(hù)用品的購置、攤銷和修理費(fèi)，供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費(fèi) 或補(bǔ)助費(fèi)，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。8. 周轉(zhuǎn)房攤銷 指不能確定為某項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計 提的攤銷費(fèi)。9利息支出指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項(xiàng)開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)， 但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收 入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財務(wù)費(fèi)用

45、，計人當(dāng)期損益。 10其他費(fèi)用指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開發(fā)間接費(fèi)用支出。從上述開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)項(xiàng)目中， 可以看出它與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、 建筑 安裝工程費(fèi)等變動費(fèi)用不同， 它屬于相對固定的費(fèi)用， 其費(fèi)用總額并不隨著開發(fā) 產(chǎn)品量的增減而成比例的增減。 但就單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用來說， 則隨著開發(fā) 產(chǎn)品量的變動而成反比例的變動， 即完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量增加， 單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)?的費(fèi)用隨之減少；反之， 完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量減少， 單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之 增加。因此，超額完成開發(fā)任務(wù)，就可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)。 開發(fā)間接費(fèi)用的總分類核算， 在“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行。 企業(yè)所屬各內(nèi)部獨(dú) 立核算單

46、位發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，都要自“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、 “累計折舊”、 “遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、 “周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷”等賬 戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的借方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)間接費(fèi)用 41 600 貸：應(yīng)付工資 8 000 應(yīng)付福利費(fèi) 1120 累計折舊 10 000遞延資產(chǎn) 3 500銀行存款 8 480周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷 10 500 必須指出，如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部） 定期或不 定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費(fèi)用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外， 其他 開發(fā)間接費(fèi)可記入企業(yè)的管理費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算， 一般要按所屬內(nèi)部獨(dú)立核

47、算單位設(shè)置“開發(fā)間接 費(fèi)用明細(xì)分類賬”，將發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用按明細(xì)項(xiàng)目分欄登記。二、開發(fā)間接費(fèi)用的分配 每月終了，應(yīng)對開發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行分配， 按實(shí)際發(fā)生數(shù)計人有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。 開發(fā)間接費(fèi)用的分配方法， 企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特點(diǎn)自行確定。 不論上地開發(fā)、 房屋開發(fā)、配套設(shè)施和代建工程， 均應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)用。 為了簡化核算手續(xù)并 防止重復(fù)分配，對應(yīng)計入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的 配套設(shè)施的開發(fā)成本， 均不分配開發(fā)間接費(fèi)用。 這部分開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間 接費(fèi)用，可直接分配計人有關(guān)房屋開發(fā)成本。 也就是說， 企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位 發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，可僅對有關(guān)開發(fā)房屋、 商品性土

48、地、 能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施 及代建工程進(jìn)行分配。 開發(fā)間接費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)， 可按月份內(nèi)各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際 發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價、前期工程費(fèi)、 基礎(chǔ)設(shè) 施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）進(jìn)行，即：某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)二月份內(nèi)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成 本X本月實(shí)際發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用寧應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的 直接成本總額如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某內(nèi)部獨(dú)立核算單位在 1998年 5 月份共發(fā)生了開發(fā)間接費(fèi) 用 41 600 元，應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本如下： 開發(fā)產(chǎn)品編號名稱直接成本101 商品房50 000102 商品房120 0

49、00151 出租房 75 000181 周轉(zhuǎn)房70 000201 大配套設(shè)施商店80 000301 商品性土地125000合 計 520 000 根據(jù)上列公式，即可為各開發(fā)產(chǎn)品算得5 月份應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)：101 商品房：50000 兀 X 41600 兀* 520000 兀=50 000 元 X 8%= 4 000 元102 商品房：120 000 元 X 8%= 9 600 元151 出租房：75 000 元X 8%= 6 000 元181 周轉(zhuǎn)房：70 000 元X 8%= 5 600 元201大配套設(shè)施：80 000元X 8%= 6 400元301 商品性土地；125 000 元X

50、8%= 10 000 元根據(jù)上面計算，就可編制有如圖表 510所示的開發(fā)間接費(fèi)用分配表： 開發(fā)間接費(fèi)用分配表2000 年 5 月單位：元開發(fā)項(xiàng)目編號名稱直接成本分配開發(fā)間接費(fèi)101 商品房50 0004 000102 商品房120 0009 600151 出租房75 0006 000181 周轉(zhuǎn)房70 0005 600201 大配套設(shè)施80 0006 400301 商品性土地125 00010000合計520 00041 600根據(jù)開發(fā)間接費(fèi)用分配表， 即可將各開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)記入各開發(fā) 產(chǎn)品成本核算對象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目， 并將它記入“開發(fā)成本”各二級 賬戶的借方和“開發(fā)間

51、接費(fèi)用”賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 25 200開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本 6 400 開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 10 000貸：開發(fā)間接費(fèi)用 41 600土地開發(fā)成本的核算一、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、 出租而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場地）；另一種是為開發(fā)商品房、出 租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出單獨(dú)構(gòu) 成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)計入商品房、 出租房等有關(guān)房屋開發(fā)成本?，F(xiàn)行會計制度中設(shè)置的“開發(fā)成本土地開發(fā)成 本”科

52、目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對口，原則上 僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。 企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房 屋而開發(fā)的土地，其費(fèi)用可分清負(fù)擔(dān)對象的， 應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本，在 “開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”科目進(jìn)行核算。 如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不 清負(fù)擔(dān)對象，應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負(fù)擔(dān)的， 其費(fèi)用可先通過“開發(fā) 成本土地開發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集， 待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定 的標(biāo)準(zhǔn)（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。 如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分， 則 應(yīng)將整塊土地作為一個成本核

53、算對象，在“開發(fā)成本土地開發(fā)成本” 賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出， 計算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完 成時，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待使用土地時，再將使用土地所應(yīng)負(fù)擔(dān) 的開發(fā)成本，從“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”漲戶， 計 入商品房、出租房等房屋的開發(fā)成本。二、土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置 （一）土地開發(fā)成本核算對象的確定 為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集， 又有利于土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對需要單獨(dú) 核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項(xiàng)目，可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對象： 1對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨(dú)立的開發(fā)項(xiàng)目為成本 核算對象； 2對開

54、發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土 地開發(fā)成本核算對象。成本核算對象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。 （二）土地開發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置 企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的 只是進(jìn)行場地的清理平整，如原有建筑物、 障礙物的拆除和土地的平整； 有的除 了場地平整外，還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，就各 個具體的土地開發(fā)項(xiàng)目來說， 它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。 企業(yè)要根據(jù)所 開發(fā)土地的具體情況和會計制度規(guī)定的成本項(xiàng)目，設(shè)置土地開發(fā)項(xiàng)目的成本項(xiàng) 目。對于會計制度規(guī)定的、 企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的

55、成本項(xiàng)目， 如建筑安裝工程 費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)，可不必設(shè)置。根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對土地開發(fā) 成本的核算，可設(shè)置如下幾個成本項(xiàng)目：（ 1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地批 租費(fèi)；（ 2）前期工程費(fèi)；（ 3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（ 4）開發(fā)間接費(fèi)。其中土地征用 及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費(fèi)、 耕 地占用稅、勞動力安置費(fèi)，及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。但對拆遷舊建筑 物回收的殘值應(yīng)估價入賬并沖減有關(guān)成本。 開發(fā)土地如通過批租方式取得的， 應(yīng) 列入批租地價。前期工程費(fèi)是指土地開發(fā)項(xiàng)目前期工程發(fā)生的費(fèi)用，包括規(guī)劃、 設(shè)計費(fèi)，項(xiàng)目可行性研究費(fèi)，水文、地質(zhì)勘察、測繪費(fèi)，場

56、地平整費(fèi)等。基礎(chǔ)設(shè) 施費(fèi)是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)， 包括道路、供水、供電、供氣、 排污、排洪、通訊等設(shè)施費(fèi)用。 開發(fā)間接費(fèi)指應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開 發(fā)間接費(fèi)用。 土地開發(fā)項(xiàng)目如要負(fù)擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)， 還應(yīng)設(shè)置“配 套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，用以核算應(yīng)計入土地開發(fā)成本的配套設(shè)施費(fèi)。三、土地開發(fā)成本的核算 企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出， 除可將直接計入房屋開發(fā)成本的自用土 地開發(fā)支出在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶核算外， 其他土地開發(fā)支出均 應(yīng)通過“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算。 為了分清轉(zhuǎn)讓、 出租用土 地開發(fā)成本和不能確定負(fù)擔(dān)對象自用土地開發(fā)成本， 對土地

57、開發(fā)成本應(yīng)按土地開 發(fā)項(xiàng)目的類別，分別設(shè)置“商品性土地開發(fā)成本”和“自用土地開發(fā)成本”兩個 二級賬戶， 并按成本核算對象和成本項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)分類賬。 對發(fā)生的土地征用及 拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等土地開發(fā)支出， 可直接記入各土地開發(fā) 成本明細(xì)分類賬，并記入“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”、“開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、 “應(yīng)付賬款應(yīng)付工程 款”等賬戶的貸方。 發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用， 應(yīng)先在“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核 算，于月份終了再按一定標(biāo)準(zhǔn)， 分配計入有關(guān)開發(fā)成本核算對象。 應(yīng)由商品性土 地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)， 應(yīng)記入“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”賬 戶的

58、借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方。 現(xiàn)舉例說明土地開發(fā)成本的核算如下； 如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)土地開發(fā)支出： 301 351 商品性土地 自用土地 支付征地拆遷費(fèi) 78 000 元 72 000 元 支付承包設(shè)計單位前期工程款 20 000 元 18 000 元 應(yīng)付承包施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款 25 000 元 18 000 元 分配開發(fā)間接費(fèi) 10 000 元 合 計 133 000 元 108 000 元 則在用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時，應(yīng)作： 借；開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 78 000 開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 72 000 貸；銀行存款 150 000 用銀行存款支付設(shè)計單位前期