房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨概述

1、第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨概述一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨是指企業(yè)在日?；顒?dòng)中持有以備出售的開發(fā)產(chǎn)品、處在開發(fā)過(guò)程 中的在建開發(fā)產(chǎn)品、在開發(fā)過(guò)程或提供勞務(wù)過(guò)程中耗用的材料、物資、設(shè)備等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨主要包括各類材料、庫(kù)存設(shè)備、低值易耗品、委托加工物資、在 建開發(fā)產(chǎn)品、已完工待售的開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房等。存貨屬于企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)。二、存貨的計(jì)價(jià)(一存貨取得的計(jì)價(jià)存貨取得的計(jì)價(jià),也叫存貨的初始計(jì)量,指的是存貨取得時(shí)的入賬金額。我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定:存貨應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量,存貨的實(shí)際成本包括采購(gòu)成 本、加工成本和其他成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得存貨有多種方式,存貨的取得方式不

2、同,其成本的確定方法也有所 不同。1. 外購(gòu)的存貨的實(shí)際成本為采購(gòu)成本。 采購(gòu)成本包括買價(jià) (包含增值稅 、 運(yùn)雜費(fèi)、 保險(xiǎn) 費(fèi)等。2. 自制存貨的實(shí)際成本是由采購(gòu)成本、加工成本和其他成本構(gòu)成。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行 開發(fā)的存貨成本還包括為產(chǎn)品開發(fā)而發(fā)生的借款利息中應(yīng)予資本化的部分。 (詳見 “房地產(chǎn)開 發(fā)成本的核算” 3. 委托加工存貨的實(shí)際成本是由采購(gòu)成本、加工成本和相關(guān)稅費(fèi)所構(gòu)成。4. 投資者投入存貨的實(shí)際成本,按照投資各方確認(rèn)的價(jià)值計(jì)價(jià)。此外企業(yè)以非貨幣性交易換入的存貨, 按非貨幣性交易的有關(guān)規(guī)定確定存貨的實(shí)際成本。 (二存貨發(fā)出的計(jì)價(jià)由于存貨是分次購(gòu)入或經(jīng)分批開發(fā)、 分批生產(chǎn)形成的, 同

3、一種存貨由于形成的時(shí)間不同, 其成本也存在著差異,所以,就產(chǎn)生了發(fā)出存貨的計(jì)價(jià)方法問(wèn)題。發(fā)出存貨的計(jì)價(jià)方法有兩種,一種是按實(shí)際成本計(jì)價(jià),另一種是按計(jì)劃成本計(jì)價(jià)。 1. 按實(shí)際成本計(jì)價(jià)發(fā)出存貨按實(shí)際成本計(jì)價(jià),又分為“先進(jìn)先出法” 、 “加權(quán)平均法” 、 “個(gè)別計(jì)價(jià)法”等不 同的方法。1先進(jìn)先出法所謂“先進(jìn)先出法”是假定先收到的存貨先發(fā)出,并根據(jù)這一假定的成本流轉(zhuǎn)順序?qū)Πl(fā) 出存貨進(jìn)行計(jì)價(jià)的方法。 采用這種方法, 收入存貨時(shí)要在存貨明細(xì)賬中逐筆登記存貨的數(shù)量、 單價(jià)和金額;發(fā)出存貨時(shí)按順序?qū)⑾热霂?kù)的存貨成本先轉(zhuǎn)出,并逐筆登記存貨發(fā)出和結(jié)存金 額。見表 4-1表 4-1 A 材料明細(xì)賬(先進(jìn)先出法07

4、 年 摘 要 收 入 發(fā) 出 結(jié) 存月 日 數(shù)量(公斤 單價(jià) 金額 數(shù)量(公斤 單價(jià) 金額 數(shù)量(公斤 單價(jià) 金額6 1 期初結(jié)存2000 2.00 40007 購(gòu) 入 5000 2.20 11000 2000 2.00 150005000 2.2012 發(fā) 出 2000 2.00 8400 3000 2.20 66002000 2.2015 購(gòu) 入 3000 2.40 7200 3000 2.20 138003000 2.4028 發(fā) 出 3000 2.20 6600 3000 2.40 720030 本月合計(jì) 8000 18200 7000 15000 3000 2.40 7200 2加權(quán)

5、平均法所謂加權(quán)平均法(也稱全月一次加權(quán)平均法是指以本月全部進(jìn)貨成本加月初結(jié)存存貨 成本,除以本月全部進(jìn)貨數(shù)量加上月初存貨數(shù)量,計(jì)算出存貨的加權(quán)平均單位成本,并按加 權(quán)平均單位成本確定發(fā)出存貨的成本及期末庫(kù)存成本的方法。采用加權(quán)平均法確定發(fā)出存貨的成本,平時(shí)對(duì)入庫(kù)存貨要逐筆登記數(shù)量、單價(jià)和金額, 而對(duì)平時(shí)發(fā)出材料只登記數(shù)量,而不登記單價(jià)和金額。到月末計(jì)算出加權(quán)平均單位成本,再 計(jì)算發(fā)出存貨和結(jié)存存貨的成本。所以平時(shí)工作量較小。相關(guān)計(jì)算公式如下:存貨單位成本=(月初存貨結(jié)存金額+本月入庫(kù)存貨成本合計(jì) /(月初存貨結(jié)存數(shù)量+本月各批進(jìn)貨數(shù)量之和本月發(fā)出存貨的成本=本月發(fā)出存貨的數(shù)量×存貨平

6、均單位成本月末庫(kù)存存貨成本=月末庫(kù)存存貨數(shù)量×存貨平均單位成本見表 4-2表 4-2 A 材料明細(xì)賬(加權(quán)平均法07年摘 要 收 入 發(fā) 出 結(jié) 存月 日 數(shù)量(公斤 單價(jià) 金額 數(shù)量(公斤 單價(jià) 金額 數(shù)量(公斤 單價(jià) 金額6 1 月初結(jié)存 2000 2.00 40007 購(gòu) 入 5000 2.20 11000 700012 發(fā) 出 4000 300015購(gòu) 入30002.407200 600028 發(fā) 出 3000 3000本月合計(jì) 8000 18200 7000 2.22 15540 3000 2.22 6660全月一次加權(quán)平均單位成本=(4000+18200 /(2000+8

7、000=2.22當(dāng)月發(fā)出存貨成本= 7000×2.22=15540月末結(jié)存存貨成本=3000×2.22=66603個(gè)別計(jì)價(jià)法個(gè)別計(jì)價(jià)法是將每批入庫(kù)的存貨, 單獨(dú)存放, 單獨(dú)貼標(biāo)簽, 單獨(dú)標(biāo)明數(shù)量、 單價(jià)和金額。 發(fā)出存貨屬于哪一批的,就按該批存貨入庫(kù)時(shí)的實(shí)際成本計(jì)價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品一般適用于個(gè)別計(jì)價(jià)法來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)成本。即將每一個(gè)工程項(xiàng)目單 獨(dú)計(jì)算和結(jié)轉(zhuǎn)成本,不存在先進(jìn)先出、后進(jìn)先出和加權(quán)平均的問(wèn)題。2. 存貨按計(jì)劃成本計(jì)價(jià)存貨按計(jì)劃成本計(jì)價(jià)是指企業(yè)在日常核算中,對(duì)存貨的收入、發(fā)出和結(jié)存均按預(yù)先制定 的計(jì)劃成本計(jì)價(jià)。 而將實(shí)際成本脫離計(jì)劃成本的差異, 通過(guò) “存貨成本差異

8、” 賬戶單獨(dú)核算。 采用這種方法,月末在按計(jì)劃成本結(jié)轉(zhuǎn)發(fā)出存貨的成本后,還要按照存貨的成本差異率計(jì)算 和結(jié)轉(zhuǎn)發(fā)出存貨應(yīng)承擔(dān)的成本差異,從而將發(fā)出存貨的計(jì)劃成本調(diào)整為實(shí)際成本。存貨按計(jì)劃成本核算,如果計(jì)劃成本制定的合理,可以起到對(duì)發(fā)生的成本進(jìn)行控制的作 用,也便于事后對(duì)成本進(jìn)行考核。但如果計(jì)劃成本制定得不科學(xué)、不合理,便失去按計(jì)劃成 本核算的意義。在物價(jià)不斷變動(dòng)的情況下,按計(jì)劃成本核算比較困難。(三存貨的期末計(jì)價(jià)到會(huì)計(jì)期末 (年末 , 企業(yè)對(duì)庫(kù)存的存貨, 應(yīng)按照實(shí)際成本與可變現(xiàn)凈值孰低的原則進(jìn)行 計(jì)價(jià)。如果可變現(xiàn)凈值低于賬面存貨的實(shí)際成本,其差額部分要計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。1. 可變現(xiàn)凈值的確定方法

9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)楦鞣N存貨的性質(zhì)不同,所以不同存貨可變現(xiàn)凈值的確定方法也不完 全相同。1開發(fā)產(chǎn)品的可變現(xiàn)凈值開發(fā)產(chǎn)品的可變現(xiàn)凈值=該開發(fā)產(chǎn)品的估計(jì)售價(jià) -估計(jì)的銷售費(fèi)用和相關(guān)稅金2用于產(chǎn)品開發(fā)的各種材料設(shè)備的可變現(xiàn)凈值房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各種建筑材料和庫(kù)存設(shè)備的可變現(xiàn)凈值,難以按一般加工企業(yè)材料的可 變現(xiàn)凈值的計(jì)算方法計(jì)算。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可直接按照各種建筑材料和設(shè)備的現(xiàn)行市場(chǎng) 價(jià)格作為可變現(xiàn)凈值。2. 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的核算1存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的計(jì)提當(dāng)有跡象表明存貨發(fā)生減值時(shí),企業(yè)應(yīng)于期末計(jì)算存貨的可變現(xiàn)凈值,如果可變現(xiàn)凈值 低于存貨的賬面價(jià)值(賬面余額 -已提的跌價(jià)準(zhǔn)備 ,就要計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。存貨跌價(jià)

10、準(zhǔn)備應(yīng)該按照單個(gè)存貨項(xiàng)目計(jì)提。 在存貨品種較多的情況下,為了簡(jiǎn)化核算, 也可以按存貨的類別計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。即將同一類型或同一用途的不同存貨合并在一起計(jì)提存 貨跌價(jià)準(zhǔn)備。企業(yè)應(yīng)在每一會(huì)計(jì)期末, 計(jì)算出存貨的可變現(xiàn)凈值以后, 再與存貨的賬面價(jià)值進(jìn)行比較, 如果可變現(xiàn)凈值低于賬面價(jià)值,其差額就是應(yīng)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。如果存貨的可變現(xiàn)凈值高 于賬面價(jià)值,應(yīng)按其差額數(shù)沖回原來(lái)已提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備,以沖平為限。提取存貨跌價(jià)準(zhǔn)備作如下分錄:借:資產(chǎn)減值損失計(jì)提的存貨減值準(zhǔn)備貸:存貨跌價(jià)準(zhǔn)備沖回已提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備做如下分錄:借:存貨跌價(jià)準(zhǔn)備貸:資產(chǎn)減值損失計(jì)提的存貨減值準(zhǔn)備2存貨跌價(jià)準(zhǔn)備沖回和轉(zhuǎn)銷對(duì)過(guò)去因?yàn)榈鴥r(jià)已經(jīng)

11、提取了跌價(jià)準(zhǔn)備的存貨,當(dāng)發(fā)生跌價(jià)的因素已經(jīng)消失,即存貨的價(jià) 值已經(jīng)恢復(fù),那么,應(yīng)將以前為此已提取的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備沖回。在以前已提跌價(jià)準(zhǔn)備的范圍內(nèi)做如下會(huì)計(jì)分錄。借:存貨跌價(jià)準(zhǔn)備貸:資產(chǎn)減值損失計(jì)提的存貨減值準(zhǔn)備如果已提跌價(jià)準(zhǔn)備的存貨已經(jīng)銷售,那么為該批存貨計(jì)提的跌價(jià)準(zhǔn)備也應(yīng)同時(shí)轉(zhuǎn)銷。并 用以沖減主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。分錄如下:借:存貨跌價(jià)準(zhǔn)備貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本三、存貨的盤存存貨的盤存是確定存貨實(shí)際數(shù)量的方法。存貨的盤存方法有兩種:即永續(xù)盤存法和實(shí)地 盤存法。(一存貨的永續(xù)盤存法永續(xù)盤存法,是指在存貨明細(xì)賬中對(duì)存貨的收入、發(fā)出逐筆進(jìn)行記錄,并可以從賬簿中 隨時(shí)結(jié)出庫(kù)存存貨數(shù)量的方法。 永續(xù)盤存法, 有利于加

12、強(qiáng)對(duì)存貨的管理, 但核算的工作量大。 (二存貨的實(shí)地盤存法實(shí)地盤存法是指企業(yè)在期末通過(guò)實(shí)地盤存實(shí)物,來(lái)確定存貨的結(jié)存數(shù)量,并用倒擠的方 法來(lái)確定當(dāng)期存貨發(fā)出數(shù)量和成本的一種方法。采用實(shí)地盤存法,當(dāng)期存貨發(fā)出的數(shù)量和成本用下述公式計(jì)算。當(dāng)期存貨發(fā)出數(shù)量=期初存貨數(shù)量+本期收入存貨數(shù)量-期末結(jié)存存貨數(shù)量當(dāng)期發(fā)出存貨的成本=當(dāng)期發(fā)出存貨的數(shù)量×該存貨平均單位成本存貨的實(shí)地盤存法平時(shí)只需要登記存貨收入的數(shù)量和金額,而不需要登記存貨發(fā)出的數(shù) 量和金額,所以簡(jiǎn)化了存貨的核算工作。但不利于對(duì)存貨的管理。所以一般只是對(duì)一些價(jià)值 低、數(shù)量大、消耗頻繁的存貨才采用實(shí)地盤存法。諸如對(duì)建筑用的砂石料、作為燃

13、料用的煤 等存貨只能采用實(shí)地盤存法來(lái)確定存貨的結(jié)存數(shù)量。第二節(jié) 原材料及周轉(zhuǎn)材料的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原材料主要包括用于房地產(chǎn)開發(fā)的庫(kù)存鋼材、木材、水泥等建筑材料 和庫(kù)存設(shè)備。庫(kù)存設(shè)備指將直接用于產(chǎn)品開發(fā),并構(gòu)成開發(fā)產(chǎn)品實(shí)體一部分的設(shè)備。如空調(diào) 設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備、供暖設(shè)備、電照設(shè)備等。一、原材料的核算(按實(shí)際成本核算(一原材料核算的賬戶設(shè)置為了核算庫(kù)存材料的實(shí)際成本,企業(yè)應(yīng)設(shè)置以下兩個(gè)賬戶:1. “在途物資”賬戶“在途物資”賬戶核算企業(yè)從外部購(gòu)入但尚未到達(dá)或尚未驗(yàn)收入庫(kù)的各種存貨(包括材 料、設(shè)備、低值易耗品等的實(shí)際成本。該賬戶借方登記外購(gòu)的尚未入庫(kù)材料的實(shí)際采購(gòu)成 本 (包括買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)等 ,

14、 貸方登記已驗(yàn)收入庫(kù)材料的實(shí)際成本。 如有余額在借方, 表示的 是在途物資的實(shí)際成本。該賬戶應(yīng)按購(gòu)入物資的品種或類別設(shè)置明細(xì)賬,進(jìn)行明細(xì)核算。如:“在途物資 A 材料”“在途物資 B 設(shè)備”等2. “原材料”賬戶該賬戶核算企業(yè)各種庫(kù)存材料的實(shí)際成本,借方登記已驗(yàn)收入庫(kù)材料的實(shí)際成本,貸方登記企業(yè)已領(lǐng)用發(fā)出材料的實(shí)際成本。余額在借方,表示的是庫(kù)存材料的實(shí)際成本。該賬戶應(yīng)按庫(kù)存材料的類別或品種設(shè)置明細(xì)賬,進(jìn)行明細(xì)核算。如:“原材料 A 材料”“原材料 B 材料”“原材料設(shè)備”等(二一般建筑材料核算的會(huì)計(jì)處理1. 購(gòu)入材料的賬務(wù)處理這里所謂的一般建筑材料主要包括建筑用的鋼材、水泥、木材等建筑原材料。

15、企業(yè)購(gòu)入 材料的過(guò)程中,大致可能發(fā)生以下四種情況,企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同情況進(jìn)行賬務(wù)處理。1材料已驗(yàn)收入庫(kù),發(fā)票賬單已到,貨款已付。在這種情況下,也可以不通過(guò)“在途物資”賬戶,而直接記入“原材料”賬戶?！纠?4-1】 3月 2日,企業(yè)從乙公司購(gòu)入 A 材料一批,發(fā)票賬單已到,增值稅專用發(fā)票上 注明的價(jià)款 50000元,增值稅 8500元,另由售貨方墊付運(yùn)雜費(fèi) 2000元,款項(xiàng)已用銀行存款 支付,材料已驗(yàn)收入庫(kù)。應(yīng)作如下會(huì)計(jì)分錄:答疑編號(hào) 811040201:針對(duì)該題提問(wèn) 借:原材料 A 材料 60500貸:銀行存款 60500如果上述業(yè)務(wù),貨款尚未支付,分錄如下:借:原材料 A 材料 60500貸:應(yīng)

16、付賬款乙公司 605002發(fā)票賬單已到,貨款已付,但材料尚未到達(dá)貨尚驗(yàn)收入庫(kù)。按上例,如果貨款已付,材料尚未到達(dá),應(yīng)作如下分錄:答疑編號(hào) 811040202:針對(duì)該題提問(wèn) 借:在途物資 A 材料 60500貸:銀行存款 60500待材料到達(dá)并驗(yàn)收入庫(kù)后再作如下分錄:借:原材料 A 材料 60500貸:在途物資 A 材料 605003 材料已到達(dá)并已驗(yàn)收入庫(kù), 但發(fā)票賬單尚未到達(dá), 可暫時(shí)不做賬務(wù)處理, 待發(fā)票賬單 到達(dá)后,再進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。但到月末發(fā)票賬單仍然未到,則應(yīng)按暫估料款入賬,借記“原材 料” ,貸記“應(yīng)付賬款暫估應(yīng)付款”賬戶,下月初再做相反的分錄沖回,待發(fā)票賬單到達(dá) 后,再按實(shí)際采購(gòu)成

17、本進(jìn)行賬務(wù)處理。4 如果所購(gòu)材料在驗(yàn)收時(shí)發(fā)生短缺, 則區(qū)分以下情況進(jìn)行處理。 如屬于運(yùn)輸部門的責(zé)任, 則要求運(yùn)輸部門賠償,如屬于合理?yè)p耗,則應(yīng)計(jì)入材料的采購(gòu)成本。【例 4-2】企業(yè)購(gòu)入 A 材料 1000公斤,單價(jià) 5元,支付增值稅 850元,貨款已付,入庫(kù) 時(shí)發(fā)現(xiàn)短缺 50公斤,屬于運(yùn)輸部門的責(zé)任。企業(yè)應(yīng)作如下分錄:答疑編號(hào) 811040203:針對(duì)該題提問(wèn) 借:原材料 5557.5其他應(yīng)收款×運(yùn)輸單位 292.5貸:銀行存款 58502. 發(fā)出材料的賬務(wù)處理企業(yè)發(fā)出材料,要根據(jù)不同部門領(lǐng)用材料的不同用途,進(jìn)行賬務(wù)處理。其中直接用于開發(fā)產(chǎn)品的材料,記入“開發(fā)成本”賬戶;屬于土地和房

18、屋開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)領(lǐng)用的,計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶;屬于企業(yè)管理部門領(lǐng)用的,記入“管理費(fèi)用”賬戶這些內(nèi)容將在“房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本”一章中進(jìn)行介紹。(三庫(kù)存設(shè)備的核算1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)庫(kù)存設(shè)備的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 “庫(kù)存設(shè)備” , 指的是將直接用于產(chǎn)品開發(fā), 并構(gòu)成開發(fā)產(chǎn)品實(shí)體一部 分的設(shè)備。如空調(diào)設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備、供暖設(shè)備、電照設(shè)備等。這些設(shè)備,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 是作為存貨來(lái)核算的。2. 庫(kù)存設(shè)備核算的賬戶設(shè)置為了核算企業(yè)直接用于開發(fā)產(chǎn)品的庫(kù)存設(shè)備的實(shí)際成本,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“原材 料設(shè)備”二級(jí)賬戶,并按設(shè)備的種類設(shè)置三級(jí)賬戶。該賬戶借方登記購(gòu)入并已驗(yàn)收入庫(kù) 設(shè)備的實(shí)際成本;貸方登記

19、領(lǐng)用、安裝設(shè)備的實(shí)際成本。期末借方余額反映的是庫(kù)存設(shè)備的 實(shí)際成本。該賬戶應(yīng)該按設(shè)備的類別、名稱設(shè)置明細(xì)賬戶,進(jìn)行明細(xì)核算。如:“原材料設(shè)備安全監(jiān)控設(shè)備”“原材料設(shè)備電照設(shè)備”等3. 庫(kù)存設(shè)備核算的會(huì)計(jì)處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的庫(kù)存設(shè)備的核算采用實(shí)際成本計(jì)價(jià)。現(xiàn)舉例說(shuō)明庫(kù)存設(shè)備核算的會(huì)計(jì)處理:【例 4-3】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生以下業(yè)務(wù):1. 采購(gòu)安全監(jiān)控設(shè)備一套, 采購(gòu)成本為 105000元, 貨款已付, 設(shè)備尚未到達(dá)。 應(yīng)作如下 分錄;答疑編號(hào) 811040204:針對(duì)該題提問(wèn) 借:在途物資安全監(jiān)控設(shè)備 105000貸:銀行存款 1050002. 上項(xiàng)安全監(jiān)控設(shè)備已到達(dá)并辦完驗(yàn)收入庫(kù)手續(xù)。作如下會(huì)

20、計(jì)分錄:答疑編號(hào) 811040205:針對(duì)該題提問(wèn) 借:原材料設(shè)備安全監(jiān)控設(shè)備 105000貸:在途物資安全監(jiān)控設(shè)備 1050003.企業(yè)購(gòu)入電照設(shè)備一臺(tái), 采購(gòu)成本 30000元, 貨款已付, 設(shè)備已驗(yàn)收入庫(kù)。 做如下會(huì) 計(jì)分錄:答疑編號(hào) 811040206:針對(duì)該題提問(wèn) 借:原材料設(shè)備電照設(shè)備 30000貸:銀行存款 300004. 企業(yè)領(lǐng)用電照設(shè)備進(jìn)行安裝,直接用于房屋開發(fā)項(xiàng)目,設(shè)備實(shí)際成本 30000元。作如 下會(huì)計(jì)分錄:答疑編號(hào) 811040207:針對(duì)該題提問(wèn) 借:開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 30000貸:原材料設(shè)備電照設(shè)備 30000二、周轉(zhuǎn)材料的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的周轉(zhuǎn)材料主要指企業(yè)

21、周轉(zhuǎn)使用的低值易耗品。 低值易耗品是指達(dá)不到 固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn),不能作為固定資產(chǎn)核算得各種用具物品,如工具、管理用具、勞保用品等。 低值易耗品的采購(gòu)、入庫(kù)、保管、領(lǐng)發(fā)與原材料、庫(kù)存設(shè)備的會(huì)計(jì)處理基本相同。但因 為低值易耗品可以在一定期間內(nèi)多次周轉(zhuǎn)使用,所以低值易耗品在領(lǐng)用后,其成本結(jié)轉(zhuǎn)方法與原材料有所不同。低值易耗品領(lǐng)用后,他的成本是通過(guò)價(jià)值攤銷的方式計(jì)入有關(guān)成本費(fèi)用 的。低值易耗品的價(jià)值攤銷存在著不同的方法。(一低值易耗品的攤銷方法按最新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,低值易耗品的攤銷有兩種方法。1. 一次攤銷法低值易耗品一次攤銷法是指在領(lǐng)用低值易耗品時(shí), 將其全部?jī)r(jià)值一次轉(zhuǎn)入有關(guān)成本費(fèi)用。 在低值易耗品報(bào)廢時(shí),收回

22、殘料的價(jià)值,沖減有關(guān)成本費(fèi)用。一次攤銷法適用于經(jīng)常領(lǐng)用價(jià) 值較小且容易損壞的低值易耗品。2. 五五攤銷法低值易耗品的五五攤銷法是指在領(lǐng)用低值易耗品時(shí), 將其價(jià)值的 50%攤?cè)胗嘘P(guān)成本費(fèi)用, 在其報(bào)廢時(shí),將余下的 50%部分扣除收回殘料的價(jià)值后攤?cè)胗嘘P(guān)成本費(fèi)用的一種方法。 (二低值易耗品攤銷的會(huì)計(jì)處理(按實(shí)際成本核算為了核算低值易耗品成本和攤銷情況,企業(yè)要設(shè)置“周轉(zhuǎn)材料低值易耗品”賬戶, 該賬戶借方登記入庫(kù)低值易耗品的實(shí)際成本,其貸方登記發(fā)出或攤銷的低值易耗品的成本。 其借方余額表示在庫(kù)和在用的低值易耗品的實(shí)際成本。1. 一次攤銷法低值易耗品的一次攤銷法,在領(lǐng)用時(shí),要直接借記有關(guān)成本費(fèi)用賬戶,貸

23、記“周轉(zhuǎn)材料 低值易耗品”賬戶?！纠?4-4】某房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生下列業(yè)務(wù): 開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)領(lǐng)用低值易耗品一批,成本 3200元,企業(yè)管理部門領(lǐng)用低值易耗 品一批,成本 1300元,采用一次攤銷法進(jìn)行攤銷。做如下會(huì)計(jì)分錄:答疑編號(hào) 811040208:針對(duì)該題提問(wèn) 借:開發(fā)間接費(fèi)用 3200管理費(fèi)用 1300貸:周轉(zhuǎn)材料低值易耗品 4500本月企業(yè)管理部門報(bào)廢低值易耗品一批,收回殘料 300元;開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)報(bào)廢低值易耗品 一批,收回殘料 200元;殘料均已入庫(kù)。作如下會(huì)計(jì)分錄:答疑編號(hào) 811040209:針對(duì)該題提問(wèn) 借:原材料 500貸:管理費(fèi)用 300開發(fā)間接費(fèi)用 2002. 五五攤銷法采用五

24、五攤銷法,要在“周轉(zhuǎn)材料低值易耗品”二級(jí)賬戶下,設(shè)置“在庫(kù)低值易耗 品” 、 “在用低值易耗品” 、和“低值易耗品攤銷”三個(gè)三級(jí)賬戶。賬務(wù)處理如下:購(gòu)入低值易耗品時(shí):借:周轉(zhuǎn)材料低值易耗品在庫(kù)低值易耗品貸:銀行存款等領(lǐng)用低值易耗品時(shí),按低值易耗品全部?jī)r(jià)值將在庫(kù)轉(zhuǎn)為在用:借:周轉(zhuǎn)材料低值易耗品在用低值易耗品貸:周轉(zhuǎn)材料低值易耗品在庫(kù)低值易耗品在領(lǐng)用的同時(shí),通過(guò)“低值易耗品攤銷”三級(jí)賬戶,攤銷低值易耗品成本的 50%:借:管理費(fèi)用等貸:周轉(zhuǎn)材料低值易耗品低值易耗品攤銷低值易耗品報(bào)廢時(shí):將收回殘料價(jià)值借記“庫(kù)存材料”賬戶,貸記“在用低值易耗品” 明細(xì)賬戶。借:原材料貸:周轉(zhuǎn)材料低值易耗品在用低值易耗

25、品同時(shí)將在用低值易耗品 50%的價(jià)值扣除殘料后借記有關(guān)成本費(fèi)用,貸記“周轉(zhuǎn)材料 低值易耗品低值易耗品攤銷”明細(xì)賬。將低值易耗品攤銷完以后, “低值易耗品攤銷” 三級(jí)賬的貸方發(fā)生額, 與 “在用低值易耗 品”三級(jí)賬的借方余額正好相等,然后將兩個(gè)明細(xì)賬戶進(jìn)行對(duì)沖:借:周轉(zhuǎn)材料低值易耗品低值易耗品攤銷貸:周轉(zhuǎn)材料低值易耗品在用低值易耗品經(jīng)過(guò)上述對(duì)沖,已將兩個(gè)明細(xì)賬的余額全部沖平?！纠?4-5】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)領(lǐng)用辦公用具一批,價(jià)值 5000元,采用 五五攤銷法攤銷。答疑編號(hào) 811040210:針對(duì)該題提問(wèn) 領(lǐng)用時(shí),將在庫(kù)低值易耗品轉(zhuǎn)為在用。借:周轉(zhuǎn)材料低值易耗品在用低值易耗品 50

26、00貸:周轉(zhuǎn)材料低值易耗品在庫(kù)低值易耗品 5000領(lǐng)用的同時(shí),通過(guò)“低值易耗品攤銷”明細(xì)賬攤銷其價(jià)值的 50%。借:開發(fā)間接費(fèi)用 2500貸:周轉(zhuǎn)材料低值易耗品低值易耗品攤銷 2500一定時(shí)期后,該批低值易耗品已報(bào)廢,收回殘料價(jià)值 300元。殘料入庫(kù)時(shí):借:原材料 300貸:周轉(zhuǎn)材料低值易耗品在用低值易耗品 300同時(shí),將原低值易耗品價(jià)值的 50%扣除殘料價(jià)值后,進(jìn)行攤銷。5000×50%-300=2200(元借:開發(fā)間接費(fèi)用 2200貸:周轉(zhuǎn)材料低值易耗品低值易耗品攤銷 2200將“低值易耗品攤銷”與“在用低值易耗品”兩個(gè)明細(xì)賬戶進(jìn)行對(duì)沖。借:周轉(zhuǎn)材料低值易耗品低值易耗品攤銷 47

27、00貸:周轉(zhuǎn)材料低值易耗品在用低值易耗品 4700說(shuō)明:考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的周轉(zhuǎn)材料主要是低值易耗品,所以也可以不設(shè)“周轉(zhuǎn)材 料”賬戶,而直接將“低值易耗品”設(shè)為一級(jí)賬戶,這樣可以減少賬戶層次。第三節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品的核算一、開發(fā)產(chǎn)品核算的內(nèi)容(一開發(fā)產(chǎn)品及組成內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)工程,并合乎設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)已驗(yàn)收合格,可 以按照合同規(guī)定的條件移交購(gòu)買單位,或者可以作為商品對(duì)外銷售的產(chǎn)品,包括已開發(fā)完成 的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等。1. 作為開發(fā)產(chǎn)品的土地。 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場(chǎng)地。 注意:企業(yè)為建房而開發(fā)的建設(shè)場(chǎng)地,可將其土地開發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入房

28、屋開發(fā)成本,而不作為開發(fā) 產(chǎn)品核算。但建設(shè)土地近期不使用,應(yīng)將其列入開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行核算。2. 作為開發(fā)產(chǎn)品的房屋。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)完成準(zhǔn)備銷售的商品房以及受其他單位 委托而開發(fā)的房屋等。注意:為安置被拆遷居民而建設(shè)的周轉(zhuǎn)房,在作為周轉(zhuǎn)房使用前,也 列為開發(fā)產(chǎn)品,待開始周轉(zhuǎn)使用后,要從開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)出,作為“周轉(zhuǎn)房”單獨(dú)核算。另外企 業(yè)開發(fā)的已出租的房地產(chǎn)應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)單獨(dú)進(jìn)行核算。投資性房地產(chǎn)將在以后第六章 專門進(jìn)行介紹。3. 作為開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施。指屬于城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施,包括:開發(fā)項(xiàng) 目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供暖、供氣的增容、增壓及交通道路;開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)的營(yíng) 業(yè)性公共配套

29、設(shè)施,如銀行、商店、郵局等;開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施,如中小 學(xué)、醫(yī)院等。已出租的配套設(shè)施作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。4. 作為開發(fā)產(chǎn)品的代建工程。是指企業(yè)接受其他單位委托,代為開發(fā)建設(shè)的各項(xiàng)工程, 包括建設(shè)場(chǎng)地、房屋及其他工程等。(二發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品企業(yè)已發(fā)出,但不具備銷售收入確認(rèn)條件的開發(fā)商品,包括分期收款發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品,由 于所有權(quán)沒有正真轉(zhuǎn)移,所以也仍然作為企業(yè)的存貨管理。但屬于特殊的存貨,應(yīng)單獨(dú)進(jìn)行 核算和反映。(三周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于安置居民周轉(zhuǎn)使用的、產(chǎn)權(quán)歸本企業(yè)所有的各種房屋。 企業(yè)開發(fā)的房屋產(chǎn)品一經(jīng)作為周轉(zhuǎn)房使用,也屬于特殊的開發(fā)產(chǎn)品,需要單獨(dú)設(shè)置賬戶,單 獨(dú)進(jìn)行

30、核算。此外,企業(yè)為安置拆遷居民而建設(shè)的臨時(shí)性簡(jiǎn)易房屋,也屬于周轉(zhuǎn)房,在“周 轉(zhuǎn)房”科目進(jìn)行核算。二、開發(fā)產(chǎn)品核算的賬戶設(shè)置及會(huì)計(jì)處理(一開發(fā)產(chǎn)品的核算這里的開發(fā)產(chǎn)品專指已開發(fā)完畢待轉(zhuǎn)讓、銷售的土地、房屋、配套設(shè)施及作為開發(fā)產(chǎn)品 的代建工程。1. 賬戶設(shè)置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了核算開發(fā)產(chǎn)品,要設(shè)置“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。該賬戶借方登記竣工驗(yàn)收開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本,貸方登記已結(jié)轉(zhuǎn)的對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié) 算開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。期末借方余額反映的是尚未轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成 本。該賬戶應(yīng)按土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程等設(shè)置明細(xì)賬戶,進(jìn)行明細(xì)核算。 如:開發(fā)產(chǎn)品土地開發(fā)產(chǎn)品房屋開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品代

31、建工程等。2. 開發(fā)產(chǎn)品的會(huì)計(jì)處理舉例【例 4-6】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生下列業(yè)務(wù):1 5月 12日,甲土地已開發(fā)完工,驗(yàn)收合格,共開發(fā)建設(shè)場(chǎng)地 10000平方米,總成本 105萬(wàn)元。分錄如下:答疑編號(hào) 811040211:針對(duì)該題提問(wèn) 借:開發(fā)產(chǎn)品土地(甲土地 1 050 000貸:開發(fā)成本土地開發(fā)(甲土地 1 050 0002 5月 30日,企業(yè)將開發(fā)的甲土地全部賣出,取得銷售收入 180萬(wàn)元?？铐?xiàng)以存入銀 行。分錄如下:答疑編號(hào) 811040212:針對(duì)該題提問(wèn) 借:銀行存款 1 800 000貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入土地轉(zhuǎn)讓收入 1 800 000同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)土地成本:借:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 土地銷售成本

32、 1 050 000貸:開發(fā)產(chǎn)品土地(甲土地 1 050 0003 6月 3日,企業(yè)開發(fā)建設(shè)的 A 小區(qū)住宅已竣工驗(yàn)收,實(shí)際總成本 800萬(wàn)元,做如下會(huì) 計(jì)分錄:答疑編號(hào) 811040213:針對(duì)該題提問(wèn) 借:開發(fā)產(chǎn)品房屋(A 小區(qū) 8 000 000貸:開發(fā)成本房屋開發(fā)(A 小區(qū) 8 000 0004企業(yè)開發(fā)建設(shè)的 A 小區(qū)能夠?qū)ν怃N售的配套工程已竣工驗(yàn)收,實(shí)際成本為 150萬(wàn)元, 做如下會(huì)計(jì)分錄:答疑編號(hào) 811040214:針對(duì)該題提問(wèn) 借:開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施 1 500 000貸:開發(fā)成本配套設(shè)施 1 500 0005 A 小區(qū)住宅已經(jīng)全部銷售,結(jié)轉(zhuǎn)其銷售成本。做如下會(huì)計(jì)分錄:答疑編號(hào)

33、811040215:針對(duì)該題提問(wèn) 借:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本商品房銷售成本 8 000 000貸:開發(fā)產(chǎn)品房屋 8 000 0006企業(yè)將開發(fā)的營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施銀行,作為本企業(yè)從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)用房投入使用, 實(shí)際成本 60萬(wàn)元。作如下會(huì)計(jì)分錄:答疑編號(hào) 811040216:針對(duì)該題提問(wèn) 借:固定資產(chǎn) 600 000貸:開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施 600 000(二分期收款開發(fā)產(chǎn)品的核算分期收款銷售,是指按合同規(guī)定發(fā)出商品后,分期收回款項(xiàng),并分期按收款比例結(jié)轉(zhuǎn)成 本的一種銷貨方式。 分期收款開發(fā)產(chǎn)品和其他不具備確認(rèn)收入條件的發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品要通過(guò) “發(fā) 出開發(fā)產(chǎn)品”科目進(jìn)行核算?！纠?4-7】某企業(yè)已開發(fā)完工的 B 小區(qū)

34、 2號(hào)樓采用分期收款方式出售給甲單位,總售價(jià) 120萬(wàn)元,實(shí)際總成本 100萬(wàn)元。合同規(guī)定,全部?jī)r(jià)款分兩次付清,房屋移交時(shí)支付 60%,余 款于第二年底付清。作如下會(huì)計(jì)分錄:答疑編號(hào) 811040217:針對(duì)該題提問(wèn) 1. 辦妥分期收款銷售合同時(shí):借:發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品 B 小區(qū) 2號(hào)樓 1 000 000貸:開發(fā)產(chǎn)品房屋(B 小區(qū) 2號(hào)樓 1 000 0002. 首次收款時(shí):借:銀行存款 720 000貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入商品房銷售收入 720 000同時(shí)按收款比例結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本:借:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本商品房銷售成本 600 000貸:發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品 B 小區(qū) 2號(hào)樓 600 000第二次收款時(shí)仍同首次收款一樣

35、確認(rèn)收入,并按比例結(jié)轉(zhuǎn)成本。如果按合同規(guī)定的時(shí)間 尚未收到款項(xiàng),也同樣要確認(rèn)收入和結(jié)轉(zhuǎn)成本,未收到的款項(xiàng)作為應(yīng)收賬款處理。（三）周轉(zhuǎn)房的核算 周轉(zhuǎn)房屬于企業(yè)自己周轉(zhuǎn)使用的房屋， 所以在周轉(zhuǎn)使用期間， 要按期攤銷周轉(zhuǎn)房的成本。 1.賬戶設(shè)置 為了核算企業(yè)周轉(zhuǎn)房成本，應(yīng)設(shè)置“周轉(zhuǎn)房”賬戶。該賬戶借方登記結(jié)轉(zhuǎn)來(lái)的周轉(zhuǎn)房的 實(shí)際成本，其貸方登記每期周轉(zhuǎn)房的攤銷額和轉(zhuǎn)作其他用途的周轉(zhuǎn)房的實(shí)際成本。其借方余 額反映的是在用的周轉(zhuǎn)房的實(shí)際成本。 該賬戶應(yīng)設(shè)置“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房累計(jì)攤銷”兩個(gè)明細(xì)賬戶進(jìn)行核算。 如： “周轉(zhuǎn)房在用周轉(zhuǎn)房” “周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房累計(jì)攤銷” 其中“在用周轉(zhuǎn)房”反映的是在用周轉(zhuǎn)房的原始成本。 “周轉(zhuǎn)房累