當(dāng)前債權(quán)物權(quán)化的預(yù)告登記制度研究

1、當(dāng)前債權(quán)物權(quán)化的預(yù)告登記制度研究    摘要預(yù)告登記制度為德國(guó)中世紀(jì)所創(chuàng)立的一項(xiàng)重要民法制度，其性質(zhì)是債權(quán)物權(quán)化，賦予發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以物權(quán)的效力，以保護(hù)特定債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，從而平衡物權(quán)變動(dòng)中各方當(dāng)事人的利益，充分研究預(yù)告登記制度的立法動(dòng)因、適用范圍、要件、效力，對(duì)于完善我國(guó)民事立法，特別是可以為醞釀中的物權(quán)法進(jìn)行理論準(zhǔn)備。     關(guān)鍵詞預(yù)告登記 物權(quán)變動(dòng) 債權(quán)    預(yù)告登記（vormerkung）制度，為德國(guó)民法學(xué)者在中世紀(jì)所創(chuàng)立，我國(guó)

2、學(xué)術(shù)界又將其譯為預(yù)登記、預(yù)先登記、暫先登記，日本民法上稱之為假登記1.預(yù)告登記是指在本登記以前，通過限制登記義務(wù)人的處分權(quán)，以保全物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)及其順位的預(yù)先登記。    在世界范圍內(nèi)，大多數(shù)國(guó)家已經(jīng)采用了這項(xiàng)制度，舉其要者分述如下：    首創(chuàng)這一制度的德國(guó)在其1896年的德國(guó)民法典的第三編物權(quán)的第二章土地權(quán)利通則第883條至888條共6個(gè)條文，依次規(guī)定了預(yù)告登記的性質(zhì)和效力、繼承人的責(zé)任、預(yù)告登記、除去請(qǐng)求權(quán)、預(yù)告登記的債權(quán)人的公示催告、預(yù)告登記的權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)2，對(duì)預(yù)告登記制度作出了較為詳細(xì)的規(guī)定。 

3、;   瑞士民法典則在其第四編物權(quán)的第三部分占有及不動(dòng)產(chǎn)登記簿之第25章不動(dòng)產(chǎn)登記簿的第959條到961條依次規(guī)定預(yù)告登記中人的權(quán)利、處分的限制、假登記和在后權(quán)利的登記3，對(duì)這一制度的主要內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定。    還有許多國(guó)家未在民法典中對(duì)預(yù)告登記制度進(jìn)行規(guī)定，而是用民事特別法的形式加以規(guī)范，如日本在其不動(dòng)產(chǎn)登記法中規(guī)定此制度，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)則在其“土地法規(guī)則”中對(duì)該制度詳加規(guī)定的。    一、預(yù)告登記制度的立法動(dòng)因    預(yù)告登記制度現(xiàn)已為多數(shù)國(guó)家

4、所采納，究其原因，在于預(yù)告登記制度能實(shí)現(xiàn)物權(quán)法原理和債權(quán)法原理的結(jié)合，也可以說是物權(quán)法原理向債權(quán)法領(lǐng)域的擴(kuò)張或者滲透 4，簡(jiǎn)而言之是實(shí)現(xiàn)了債權(quán)的物權(quán)化。為解決債權(quán)及物權(quán)請(qǐng)求權(quán)保護(hù)的問題，各國(guó)規(guī)定了兩種性質(zhì)的準(zhǔn)備登記，即異議登記及預(yù)告登記。德國(guó)法稱預(yù)告登記與異議登記，日本相應(yīng)稱為假登記及預(yù)登記。瑞士則分為三種，第一種為債權(quán)的預(yù)登記，第二種為處分權(quán)限制，第三種為暫時(shí)登記，前兩種相當(dāng)于德國(guó)民法的預(yù)告登記， 第三種相當(dāng)于德國(guó)民法的異議登記。預(yù)告登記為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的準(zhǔn)備登記。目的是為了保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)，并有警示的作用，其登記權(quán)利并不是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)完成權(quán)，例如在瑞士民法，先買權(quán)、買回權(quán)

5、、購(gòu)買權(quán)、用益和使用權(quán)、使用租賃權(quán)等債權(quán)均可預(yù)登記，登記順位也可預(yù)先保留。5王利明教授亦認(rèn)為預(yù)告登記對(duì)解決商品房預(yù)售中的問題是大有俾益的。6    在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)過程中，作為其原因行為的債權(quán)行為可由當(dāng)事人自行約定附條件或者附期限，或因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)須通過本登記這一公示手段方可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效果，故而債權(quán)行為往往先于不動(dòng)產(chǎn)的變動(dòng)登記，而按“民法”嚴(yán)格區(qū)別債權(quán)行為及物權(quán)行為，二者在時(shí)間上多存在差距，土地權(quán)利人的其他處分足以危害債權(quán)人請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)。7基于發(fā)生特定物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)，雖然原不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人負(fù)有于將來移轉(zhuǎn)物權(quán)的義務(wù)，權(quán)利人也獲得要求對(duì)方移轉(zhuǎn)物權(quán)的請(qǐng)求

6、權(quán)，但該請(qǐng)求權(quán)畢竟屬于債權(quán)，僅具有相對(duì)性，無對(duì)抗第三人的效力，一旦原不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人違約，將該物權(quán)移轉(zhuǎn)于第三人并辦理登記，則在同一物權(quán)之上既有債權(quán)又有物權(quán)，依據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的法理，第三人將獲得物權(quán)。債權(quán)人僅得要求債務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任，不得要求債務(wù)人完成原約定的物權(quán)行為，在現(xiàn)代社會(huì)中，每一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)因其所處地段、環(huán)境、樓層空間、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等因素的不同而與其他不動(dòng)產(chǎn)區(qū)別開來，是真正的不可替代物，特定物，故而以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)人目的在于發(fā)生特定的物權(quán)變動(dòng)，而非債務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任，此時(shí)若僅對(duì)以將來發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)給予債權(quán)保護(hù)，而不賦予對(duì)抗第三人的效力，則若發(fā)生上述原物權(quán)人將物權(quán)移轉(zhuǎn)于第三人之情

7、形時(shí)，則債權(quán)人的欲取得特定物權(quán)變動(dòng)效果的債權(quán)目的勢(shì)必落空，這樣將置債權(quán)人于極為不利的地位。相反，建立了債權(quán)物權(quán)化的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，則不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)人所為的處分行為，若妨害預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，為無效行為，這樣可以使不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)得到切實(shí)的保護(hù)，債權(quán)人能切實(shí)地實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也能有效地平衡不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)對(duì)方當(dāng)事人的利益關(guān)系。    二、預(yù)告登記制度的性質(zhì)    預(yù)告登記作出后，并不能發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)，此點(diǎn)是預(yù)告登記與本登記的區(qū)別所在，但預(yù)告登記權(quán)利人獲得了依債的內(nèi)容在將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利，故而預(yù)告登記制度是為了保護(hù)尚未成就的

8、物權(quán)而適用物權(quán)法規(guī)則，施加于債權(quán)法上，從而使債權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，使債權(quán)物權(quán)化。即使相對(duì)人之具有若干程度的物權(quán)絕對(duì)性，以對(duì)抗第三人8，總之，預(yù)告登記制度就其保全目的而言是在于保全債權(quán)，但就其所采用的手段登記，及其效力而言是物權(quán)性的，故而，預(yù)告登記制度介于物權(quán)與債權(quán)之間，兼具二著性質(zhì)，是債權(quán)物權(quán)化的典型范例。    三、預(yù)告登記的適用范圍    預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)范圍，采納該制度的國(guó)家和地區(qū)均有明文規(guī)定。如德國(guó)民法典在第883條第1 款規(guī)定“為保全目的在于轉(zhuǎn)讓或廢止一項(xiàng)土地上的物權(quán)請(qǐng)求

9、權(quán)，或土地上負(fù)擔(dān)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，或者變更這些物權(quán)的內(nèi)容或著順位的請(qǐng)求權(quán)，得在土地登記中為預(yù)告登記。被保全的請(qǐng)求權(quán)附條件或附期限時(shí)，也準(zhǔn)許為預(yù)告登記。”德國(guó)民法將預(yù)告登記專項(xiàng)限定于土地權(quán)利變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，瑞士民法則進(jìn)一步縮小其適用范圍，將預(yù)告登記原因分為個(gè)人權(quán)利的預(yù)告登記和處分的限制。瑞士民法典第959條規(guī)定“個(gè)人權(quán)利的預(yù)告登記，需法定預(yù)告的，如先買權(quán)及買回權(quán)、買受權(quán)、租賃權(quán)等個(gè)人權(quán)利，得在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上為預(yù)告登記”，第960條“因下列原因之一進(jìn)行預(yù)告登記：（1）官方為保全有爭(zhēng)議的或有待執(zhí)行的請(qǐng)求權(quán)所發(fā)布的命令；（2）出質(zhì)、破產(chǎn)或遺產(chǎn)延期分割；（3）屬法定預(yù)告登記的”。日本不動(dòng)產(chǎn)登記法第2條規(guī)定“假

10、登記于下列各項(xiàng)情形進(jìn)行：（1）未具備登記申請(qǐng)程序上所需要的條件時(shí)；（2）欲保全前款所載權(quán)利的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或者消滅的請(qǐng)求權(quán)時(shí)”?！吧鲜稣?qǐng)求權(quán)為附始期、附停止條件或者其他可于將來確定者時(shí)，亦同?！蔽覈?guó)臺(tái)灣地區(qū)“土地法規(guī)則”第96條規(guī)定“有下列情形之一者，得申請(qǐng)為預(yù)告登記：（1）為保全關(guān)于土地權(quán)利轉(zhuǎn)移或使其消滅之請(qǐng)求權(quán)；（2）為保全土地權(quán)利內(nèi)容或次序之變更之請(qǐng)求權(quán)，預(yù)告登記于附有條件或?qū)碇?qǐng)求權(quán)，亦得為之”。    以上各國(guó)或地區(qū)關(guān)于預(yù)告登記制度的適用范圍在表述上或有不同，但大體上均包括了兩種情形的請(qǐng)求權(quán)：1、以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)得喪變更為內(nèi)容的請(qǐng)求權(quán)；2、附有

11、始期、停止條件或其他可于將來確定有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。上述請(qǐng)求權(quán)之所以要通過預(yù)告登記制度來保全，在于當(dāng)事人所期待的物權(quán)變動(dòng)尚未發(fā)生，尚不具備本登記的條件，但請(qǐng)求權(quán)只能對(duì)交易相對(duì)人發(fā)生效力，若相對(duì)人將交易客體再度處分，則該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)將面臨因該處分而不能實(shí)現(xiàn)的危險(xiǎn)，而預(yù)告登記則可使本于特定人之間發(fā)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)公示于外，從而產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，即能有效地消除這一危險(xiǎn)。    設(shè)立預(yù)告登記制度的國(guó)家往往僅將這一制度適用于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，但現(xiàn)代社會(huì)中有些特殊動(dòng)產(chǎn)（如：飛機(jī)、船舶、汽車）也與不動(dòng)產(chǎn)一般以登記為公示方法，鑒于其經(jīng)濟(jì)價(jià)值、公示方法與不動(dòng)產(chǎn)類似，筆者

12、認(rèn)為將這類以登記為公示方法的特殊動(dòng)產(chǎn)納入適用預(yù)告登記制度的范圍亦無不可。    四、預(yù)告登記的要件    預(yù)告登記的要件為適用預(yù)告登記制度的先決條件，在預(yù)告登記制度中有著重要地位，但人大法工委的中國(guó)物權(quán)法草案對(duì)預(yù)告登記的要件，無明確規(guī)定，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)包括以下要件：    （一）經(jīng)預(yù)告登記的物權(quán)變動(dòng)事項(xiàng)，須是可以為本登記的事項(xiàng)。預(yù)告登記是為了發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效果的本登記做準(zhǔn)備的，所以，不可以本登記的事項(xiàng)，也不可以為預(yù)告登記。    （二）須經(jīng)

13、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的同意或因假處分    德國(guó)民法典第885條第1款規(guī)定“預(yù)告登記，根據(jù)假處分或者根據(jù)該登記所涉及的各項(xiàng)土地物權(quán)的權(quán)利人的同意而納入登記”。日本不動(dòng)產(chǎn)登記法第32 條規(guī)定“假登記得在申請(qǐng)登記中附以假登記義務(wù)人的承諾書或假處分命令的正本，由假登記權(quán)利人進(jìn)行申請(qǐng)”?？梢?，在兩種情形下可啟動(dòng)預(yù)告登記：    1、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人同意，該權(quán)利人的同意方式并無限制，是在合同中載明亦或是單方出具允諾書均可。    2、假處分，根據(jù)德國(guó)民事訴訟法第935條的規(guī)定，假處分是指

14、本訴訟過程中，關(guān)于訴訟物理狀的變更，當(dāng)事人認(rèn)為存在著將來不能實(shí)現(xiàn)其權(quán)利或難以實(shí)現(xiàn)其權(quán)利的危險(xiǎn)時(shí)，而對(duì)訴訟物進(jìn)行的一種處分。其實(shí)質(zhì)是為了防止將來勝訴時(shí)無法執(zhí)行標(biāo)的物，而對(duì)其作出的一種限制處分的行為，這與我國(guó)訴訟保障措施相類似。    五、預(yù)告登記的效力    預(yù)告登記制度的核心，在于其效力9，其效力具體表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：    （一）保全債權(quán)的效力    通過預(yù)告登記，使債權(quán)以登記的方式得以記錄并公示出來，使得與預(yù)告登記了的請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相

15、沖突的物權(quán)變動(dòng)，皆為無效，實(shí)際上即保證了以未來指定物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。    關(guān)于預(yù)告登記保全債權(quán)的實(shí)現(xiàn)的效力，在立法例上有多種選擇，如禁止其后的登記、禁止登記名義人再為處分或采取相對(duì)無效主義。10筆者認(rèn)為，為兼顧當(dāng)事人各方利益，保持目的與手段的平衡，我國(guó)不應(yīng)采納禁止處分或禁止登記主義，而應(yīng)奉行處分相對(duì)無效主義，即在為預(yù)告登記后，登記義務(wù)人仍得就不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利為處分，但其處分若妨害已登記的請(qǐng)求權(quán)時(shí)，為無效行為。因此，如果預(yù)告登記權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)不存在或嗣后消滅，或登記權(quán)利人對(duì)義務(wù)人的處分表示同意，則義務(wù)人的處分行為有效。對(duì)此，德國(guó)民法典第883條第2款

16、規(guī)定：“在對(duì)土地或權(quán)利為預(yù)告登記后所為的處分，在妨害前項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)的全部或一部的限度內(nèi)無效?！比毡驹?960年不動(dòng)產(chǎn)登記法修正時(shí)增設(shè)第105條“假登記權(quán)利人，在關(guān)于所有權(quán)為假登記后，申請(qǐng)?jiān)诘怯洉r(shí)，若有登記上利害關(guān)系，就失去登記的對(duì)抗效力”。    （二）保全順位的效力    所謂順位，是指多項(xiàng)物權(quán)依他們?cè)O(shè)定的時(shí)間先后所排列的順序。依物權(quán)法理論，當(dāng)同一物上有數(shù)個(gè)相沖突物權(quán)時(shí)，順位在前的物權(quán)優(yōu)先實(shí)現(xiàn)，因此順位關(guān)系實(shí)體物權(quán)的實(shí)現(xiàn)與否及實(shí)現(xiàn)時(shí)間順序，至為重要。預(yù)告登記保全順位的效力指預(yù)告登記可使得被登記的請(qǐng)求權(quán)具有排斥后序登記

17、權(quán)利的性質(zhì)。當(dāng)預(yù)告登記推進(jìn)為本登記時(shí)，本登記的時(shí)間溯及至以預(yù)告登記的時(shí)間為準(zhǔn)，本登記的權(quán)利，位于預(yù)告登記后，本登記前此為一切權(quán)利之前，故而，為保全債法上的請(qǐng)求權(quán)，德國(guó)民法規(guī)定可以將該請(qǐng)求權(quán)及其順位在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上進(jìn)行預(yù)告登記。11對(duì)此，德國(guó)民法典第883條第3款明確規(guī)定“以轉(zhuǎn)讓某項(xiàng)權(quán)利為請(qǐng)求權(quán)的標(biāo)的時(shí)，該權(quán)利的順位按預(yù)告登記日期加以確定?！比毡静粍?dòng)產(chǎn)登記法第7條規(guī)定“本登記的順位依假登記的順位而定”。瑞士民法典第956條規(guī)定“個(gè)人權(quán)利一經(jīng)預(yù)告登記，即對(duì)后來提出的權(quán)利有對(duì)抗效力?！笨梢?，這些國(guó)家均認(rèn)為預(yù)告登記具有保全順位的效力即保全未來本登記順位，使得當(dāng)預(yù)告登記推進(jìn)到本登記時(shí)，和本登記內(nèi)容相抵觸

18、的中間處分，在其抵觸范圍內(nèi)無效或成為其后的順位，這一觀點(diǎn)在日本已取得通說是地位。    （三）警示的效力    預(yù)告登記因其具有的保全債權(quán)、保全順位的效力，故而預(yù)告登記對(duì)第三人即具有警示的作用。第三人不得無視預(yù)告登記的存在，其應(yīng)預(yù)見到預(yù)告登記在日后推進(jìn)為本登記的可能性，不應(yīng)在預(yù)告登記后本登記前的期間內(nèi)為妨害預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)，否則其行為歸于無效且因該制度采用了登記這一第三人得以知曉的公示方法，所以第三人也不得以不知預(yù)告登記為由為善意抗辯。日本學(xué)者將預(yù)告登記的此項(xiàng)效力稱為警告的效力。12  &

19、#160; （四）破產(chǎn)保護(hù)效力    預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力，指當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人臨于破產(chǎn)時(shí)對(duì)抗其他債權(quán)人，從而使預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。如德國(guó)破產(chǎn)法第24條規(guī)定“為保全破產(chǎn)人的土地權(quán)利，或破產(chǎn)人所為登記的權(quán)利讓與、消滅，或權(quán)利內(nèi)容，順位變更請(qǐng)求權(quán)，在登記簿為記入預(yù)告登記時(shí)，債權(quán)人對(duì)破產(chǎn)管理人得請(qǐng)求履行”。這一效力，同樣適用于相對(duì)人死亡、其財(cái)產(chǎn)納入繼承程序的情形。對(duì)此，德國(guó)民法典第884條明確規(guī)定“請(qǐng)求權(quán)由預(yù)告登記保全的，義務(wù)人的繼承人不得授用對(duì)其責(zé)任的限制”。因而，請(qǐng)求權(quán)人基于預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力，可以要求破產(chǎn)管理人或繼承人直接將指定不

20、動(dòng)產(chǎn)（或特殊動(dòng)產(chǎn)）從破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)或遺產(chǎn)中別除。    六、現(xiàn)有諸個(gè)物權(quán)草案規(guī)定之優(yōu)劣    梁慧星研究員主持的社科院的中國(guó)物權(quán)法草案建議稿在其第一章總則的第三節(jié)物權(quán)變動(dòng)的第一目不動(dòng)產(chǎn)登記的第35條至37條規(guī)定了預(yù)告登記制度。13    第35條預(yù)告登記    為保全一項(xiàng)目在于轉(zhuǎn)移、變更和廢止不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，可以將該請(qǐng)求權(quán)納入預(yù)告登記。預(yù)告登記自納入登記時(shí)生效。    不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處分與預(yù)告登記的請(qǐng)求

21、權(quán)內(nèi)容相同時(shí)，該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處分無效。    預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)，可以附條件，也可以附期限。    第36條預(yù)告登記中義務(wù)人的抗辯權(quán)    對(duì)預(yù)告登記所理之處，細(xì)言之，不合理之處包括：一、預(yù)告登記適用范圍模糊且狹隘。本條規(guī)定預(yù)告登記僅適用于債權(quán)人為了限制債務(wù)人處分期房等不動(dòng)產(chǎn)，“期房等不動(dòng)產(chǎn)”用語模糊不清，且將大量需要適用預(yù)告登記的現(xiàn)房及有些特殊的與不動(dòng)產(chǎn)一般以登記為公示方法動(dòng)產(chǎn)（如：飛機(jī)、船舶、汽車）排斥在外。此點(diǎn)可以從比較外國(guó)立法例得到映證。二、對(duì)于預(yù)告登記條件未作規(guī)定

22、。本條規(guī)定“符合預(yù)告登記條件的，有權(quán)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。”但是預(yù)告登記條件是什么并未在條文中加以規(guī)定。三、預(yù)告登記的效力僅規(guī)定保全債權(quán)的效力，未規(guī)定保全順位的效力和破產(chǎn)保護(hù)效力。梁氏草案是所有草案中最詳細(xì)、最具可操作性的一個(gè)草案，這與該草案廣泛比較立法例是分不開的，但其仍有局限于不動(dòng)產(chǎn)的弊端，有些特殊的與不動(dòng)產(chǎn)一般以登記為公示方法動(dòng)產(chǎn)也應(yīng)有可適用的余地，當(dāng)然，這可以在航空器法、海商法等民事特別法中加以規(guī)定。    現(xiàn)今值得關(guān)注的一個(gè)地方立法動(dòng)向是2004年4月14日上海市人大常委會(huì)修改了上海市房地產(chǎn)登記條例將其第五十一條第一款修改為“預(yù)購(gòu)商品房未經(jīng)預(yù)

23、告登記的，或者不符合市人民政府有關(guān)規(guī)定進(jìn)行預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓的，不予辦理預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。”這是在全國(guó)統(tǒng)一適用的民法典之前所做的有益實(shí)踐，其規(guī)定辦理預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記必須是該預(yù)購(gòu)商品房已經(jīng)預(yù)告登記了。    結(jié)  語    在我國(guó)，一物數(shù)賣，自古有之，在物價(jià)波動(dòng)之際，最為常見，而此實(shí)多出于出賣人罔顧信用，圖謀私利17.這種情形實(shí)有違誠(chéng)信原則，使債權(quán)人實(shí)現(xiàn)特定物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)目的落空，無助于社會(huì)信用機(jī)制的形成，這一問題是無法僅憑債權(quán)法或僅憑物權(quán)法就能夠解決的，必須采納債權(quán)物權(quán)化預(yù)告登記制度

24、方可完滿地解決這一問題，債權(quán)人可將其請(qǐng)求權(quán)納入預(yù)告登記，從而獲得物權(quán)的對(duì)抗效力，其可主張債務(wù)人所為的與其請(qǐng)求權(quán)相抵觸的行為無效。這一制度也督促債務(wù)人按約定完成特定的物權(quán)行為，警示第三人須尊重已預(yù)告登記的債權(quán)，不為妨害行為。總之，巧妙綜合債權(quán)法理論與物權(quán)法理論的預(yù)告登記制度完美地平衡了交易各方的利益，為交易秩序的正常運(yùn)行提供了有力的制度保障，我國(guó)在未來的民法典中應(yīng)將其作為物權(quán)登記制度的一個(gè)重要方面詳加表述。    參考文獻(xiàn)    1日我妻榮。新法律學(xué)詞典A.東京：有斐閣，1967.150.     2杜景林 盧諶譯。德國(guó)民法典A.北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1999.217.     3殷生根 王燕 譯。瑞士民法典A.北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1999.264.     4孫憲忠。德國(guó)民法物權(quán)體系研究A.民商法論叢（五）C.北京：法律出版社，1996.276.     5王洪亮。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記立法研究J.西安：法律科學(xué)，2000.