開(kāi)發(fā)商逾期交房_購(gòu)房者如何維權(quán)_

1、開(kāi)發(fā)商可以適當(dāng)?shù)販p輕責(zé)任,但仍需支付違約金在本案中,葉某與通廣公司在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定,通廣公司應(yīng)在2008年12月31日前將經(jīng)綜合竣工驗(yàn)收合格的房屋交付給葉某使用。從該約定看,通廣公司將房屋交付使用包含兩個(gè)層面的內(nèi)容:一是要在約定期限內(nèi)將房屋交付給葉某使用;二是要確保其在約定期限內(nèi)所交付的房屋經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。第一層內(nèi)容,在最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第11條明確規(guī)定:“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有,視為房屋的交付使用,但當(dāng)事人另有約定的除外。”因此,除當(dāng)事人另有約定外,房地產(chǎn)公司在合同約定期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人占有,則其房屋交付使用義務(wù)履行完畢,客觀上不再存在

2、逾期交房問(wèn)題,通廣公司在2008年12月30日將未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的房屋轉(zhuǎn)移給葉某占有應(yīng)視為有效的交付使用。第二層內(nèi)容,根據(jù)我國(guó)合同法第一百五十五條規(guī)定:“出賣(mài)人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的,買(mǎi)受人可以依照合同法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任?！倍贤ǖ谝话僖皇粭l規(guī)定:“質(zhì)量不符合約定的,應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任?！币虼嗽诒景钢?按照合同約定通廣公司交付的房屋竣 078REAL ESTATE開(kāi)發(fā)商逾期交房,購(gòu)房者如何維權(quán)?最近編輯部接到了不少關(guān)于逾期交房違約金問(wèn)題的咨詢電話,遇到這樣的問(wèn)題,購(gòu)房者該如何維護(hù)自身權(quán)利?本期樓市雜志特邀律師就此為購(gòu)房者解答疑慮。(一交付未竣工驗(yàn)收合

3、格的商品房是否應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約金?2006年5月18日葉某與通廣房地產(chǎn)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)通廣公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同,約定通廣公司應(yīng)于2008年12月31日前將經(jīng)綜合竣工驗(yàn)收合格的房屋交付葉某使用。如逾期交房葉某仍要求繼續(xù)履行合同時(shí),通廣公司應(yīng)自約定交房的最后期限的第二天起至實(shí)際交房之日止每日按葉某已付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之一支付逾期交房違約金。該合同簽訂后,葉某向通廣公司支付了全部購(gòu)房款,2008年12月30日,通廣公司將未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的房屋交付葉某使用,在房屋交接書(shū)上,注明了該房正在辦理竣工驗(yàn)收備案,葉某在明知該房未進(jìn)行竣工驗(yàn)收的情況下,仍在房屋交接書(shū)中“業(yè)主意見(jiàn)”欄簽署了“同意接房”,該房屋直至2

4、009年12月30日才經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并備案完畢,2010年1月25日葉某起訴要求通廣公司自2008年12月31日起至2009年12月30日止每日按葉某已付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之一支付逾期交房違約金。 (二逾期交房的違約金是已交房款還是總房?jī)r(jià)的萬(wàn)分之三?張某買(mǎi)了一套新房總價(jià)170萬(wàn)元,其中首付60萬(wàn)元,貸款110萬(wàn)元。合同上約定2009年3月28日交房,但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因逾期到2009年6月20日交房。張某是5月份辦理公積金貸款的,6月份發(fā)放的貸款,合同關(guān)于逾期交房的違約金約定是:“自合同規(guī)定最后交付期限的第二天(即3月29日起至實(shí)際交付之日止(即到6月20日止,出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款

5、萬(wàn)分之三的違約金”?，F(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只愿按首付60萬(wàn)元的萬(wàn)分之三支付違約金,張某認(rèn)為應(yīng)按總房?jī)r(jià)的萬(wàn)分之三進(jìn)行賠償,向法院起訴。已交付房款兩階段違約金金額不一我國(guó)合同法第六十條明確規(guī)定:“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)?！北景钢须p方當(dāng)事人在合同中約定的是出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金,那么關(guān)鍵是確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逾期交房期間,買(mǎi)受人支付的已交付房?jī)r(jià)款是多少。而本案中的已交付房?jī)r(jià)款應(yīng)分為兩個(gè)階段,第一階段是2009年3月28日之后到貸款發(fā)放之前一日,違約金應(yīng)按首付60萬(wàn)元的萬(wàn)分之三支付;第二階段是貸款發(fā)放之日起至2009年6月20日止,違約金按總房?jī)r(jià)的萬(wàn)分之三支付。079 R

6、EAL ESTATE 律師講堂LAWYEROPINION注意:約定逾期交房的違約金時(shí)要警惕1.約定逾期交房的違約金應(yīng)具有可操作性,計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)明確,模糊的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)往往會(huì)造成將來(lái)即使開(kāi)發(fā)商逾期交房,也無(wú)法要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。2.逾期交房的違約金不能過(guò)分低,在實(shí)踐中,有些不誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商往往會(huì)約定逾期交房的違約金總額最高不能超過(guò)總房?jī)r(jià)的百分之一,這樣的約定,對(duì)開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有壓力的,違約金應(yīng)盡量超過(guò)同期貸款利率的四倍。3.應(yīng)盡量明確哪種情況下屬于逾期的交房,開(kāi)發(fā)商交付的房屋不符合交房條件的,應(yīng)拒絕收房。4.收房時(shí),應(yīng)先驗(yàn)房,基本分兩步,先進(jìn)行書(shū)面驗(yàn),即按合同約定要開(kāi)發(fā)商提供符合交房條件的書(shū)面文件;然后,再到現(xiàn)場(chǎng)查勘,查勘應(yīng)仔細(xì),先按合同約定的條件查勘現(xiàn)場(chǎng)是否滿足要求,然后再深入查看有無(wú)裂縫、空鼓、滲水等質(zhì)量情況及其他有無(wú)存在不安全及不便的地方,前述工作完成后,再交接鑰匙,結(jié)算與房屋有關(guān)的一切款項(xiàng)。樓市工驗(yàn)收合格逾期,即通廣公司于2008年12月30日實(shí)際交付了未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的房屋,沒(méi)有“逾期交房”第一個(gè)層面的違約行為。但由于其所交付的房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格,