論住房供給小于需求情況下的利率調節(jié)房價的新理論

1、論住房供給小于需求情況下的利率調節(jié)房價的新理論                         摘要 我國是一個有13億人口，正處于完成工業(yè)化、加速城市化階段的發(fā)展中的大國。特殊的發(fā)展階段和人多地少的國情決定了我國面對的是每年1000多萬城鎮(zhèn)增量人口的住房需求；由于經濟的持續(xù)發(fā)展和居民收入的持續(xù)提高，消費結構升級拉動的城鎮(zhèn)居民不斷增長的改善性住房需

2、求以及必須進行的舊城改造而導致的被動住房需求?；咀》啃枨蟆⒏纳菩宰》啃枨蠛捅粍幼》啃枨蟮寞B加，形成了難以遏制的剛性需求，這是房價上漲的基本動因。政府為了控制房價，采用調節(jié)利率的宏觀調控方法。此調控措施在取得了初步效果的同時，也給帶來了負面影響。關鍵詞   房地產市場     有效需求  投機需求 宏觀調控   利率   稅收 一、未來幾年住房需求仍大于供給房地產需求是指消費者在某一特定時期內，在一定價格水平上愿意而且能夠購買的房地產商品量，它的大小由多方面因素決定，其中包括國民經濟的

3、發(fā)展水平，城市化水平，房地產價格，消費者收入水平，國家政策等等。總體上來講，可以分為兩類，即消費需求和投機需求，這三類需求也體現(xiàn)了房地產所具有的多樣性、層次性和階段性特征。而消費需求也稱為有效需求。也是目前以及將來幾年的房地產市場中主要的需求。并且這部分有效需求所對應的供給是小戶型的普通住宅。房地產供給和房地產需求是相對應的概念，是指在一定時期內,在一定價格條件下,房地產開發(fā)企業(yè)愿意生產并銷售的房地產商品的數(shù)量。 全社會的房地產供給分為市場交易供給和非市場交易供給二部分。 市場交易房地產供給,是指通過一定的交換關系,經過必要的市場交易程序,以貨幣手段實現(xiàn)供他人消費或使用的房地產商品。 非市場交

4、易房地產供給,是指通過劃撥,配給手段滿足社會需求的房地產,以及新舊體制摩擦導致的,具有部分價值交換形式而不通過市場交易形式完成的房地產供給。目前，房地產市場供給主要是以市場交易供給為主。在我們國家，由于對項目可行性研究不夠重視，房地產開發(fā)商沒有意愿承擔社會責任等原因，導致現(xiàn)在我國房地產市場的供給結構不平衡。別墅等大戶型的供給過剩，而普通住宅等小戶型供給嚴重不足。現(xiàn)在的住房空置率居高不下，在相當大的程度上是由于大戶型的共給過剩引起的。因此，我國房地產市場的現(xiàn)狀是大戶型供給過剩和普通住宅供給不足共同存在。目前普通住宅遠遠不能滿足有效需求。因此在許多大城市出現(xiàn)了排隊購買普通住宅的現(xiàn)象。所以我國房地產

5、市場中的主要矛盾是普通住宅的供小于求。我國的房地產市場中，影響需求的因素主要有以下幾個方面：(1)從政治因素考慮影響房地產需求的主要因素有三個：一是國家或地區(qū)政局的穩(wěn)定性。二是政府基本政策的導向。三是政府有關政策的連續(xù)性和透明度。國家目前政局是穩(wěn)定性的，政府鼓勵和支持發(fā)展房地產業(yè)，而且政策具有很高的透明度和連續(xù)性，所以此因素影響需求的權重較小，應從下面經濟因素考慮。(2)從經濟因素考慮影響房地產需求的主要因素有三個：一是人口狀況，包括人口的絕對量、人口的增長速度、家庭的結構和人口的移動。二是國家的發(fā)展水平和人均可支配收入。三是國家經濟發(fā)展的周期。在眾多經濟因素中經過分析判定，人口的數(shù)量、人均可

6、支配收入、住房價格、房地產產業(yè)結構的調整和變化應為首選的影響因素。其中，我個人認為在第二個因素里面人口狀況對需求的影響是剛性的。民政部23日發(fā)布的2006年民政事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計報告中指出：我們每年大約有940多萬對新人結婚。這些新結婚的人的年齡中絕大部分位于25-30歲之間。受傳統(tǒng)觀念的影響，我國的年輕人結婚都要買房，幾乎沒有租房結婚的情形。實際情況是，這些新婚夫婦不論是否能負擔的起新房，婚后對住房的需求都成為定式。加上每年都有大約100萬的離婚人數(shù)，說明總共會有大約1000多萬人需要購買房屋，并且無論是結婚者還是離婚者，他們對住房面積的大小不會小于70平方米左右。以此計算，每年的有效需求總共為1

7、000萬×70平方米70000萬平方米。而我國2006年的小戶型普通住宅供給只有41560萬平方米。由此可見，我國的普通住宅供給嚴重不足，存在著嚴重的供給小于需求的局面。并且將在未來幾年內長期存在。中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任、研究員牛鳳瑞在日前召開的第二屆中國環(huán)渤海房地產論壇上也表示，我國房價過快上漲基本原因在于供應不能滿足需求。                     &

8、#160;       二、現(xiàn)行提高利率調節(jié)房價理論的弊端現(xiàn)行提高利率降低房價的內在機制：從供給角度看：長期時間內，政府提高貸款利率增加了房地產開發(fā)公司的投資成本，長期內住房投資將減少。但在短期時間內，當前正在建設的住宅不可能半路停止，無論如何要完工，所以短時間內房地產的供給是剛性的，住宅供給不會減少。從需求角度看：由于銀行提高了房貸利率，增加了購房者的負擔（其中包括哪些投機者），從而在短期內減少了需求。從供給需求的平衡曲線上看，需求曲線向左移動，而供給曲線不變化。最終導致了在供給沒有改變的情況下，住宅需求減少，致使房價由p

9、1降低到p2。如下圖所示：用利率調節(jié)房價的原理是抑制投機需求，然而在抑制投機需求的同時，也同時抑制了有效需求即確實需要買房的消費者。加重了消費者的購房負擔，形成了越來越多的房奴，經有關數(shù)據統(tǒng)計，在表示因買房而產生經濟壓力的購房者中，共有接近一半的購房者“減少了出去娛樂、旅游的次數(shù)”；共有40.9%的購房者表示會“減少出去聚會的次數(shù)”；共有36.4%的購房者表示“日常的油鹽醬醋也要小心計算”；甚至，共有54.6%的購房者表示：“有時候需要借錢過日子”。由此可見現(xiàn)行的提高利率調節(jié)房價的弊端。這與我們國家“居者有其屋”的政策不符，與構建和諧社會的目標相悖。長此以往，還會危機社會的安定團結。三、利率調

10、節(jié)房價新理論未來幾年內，我們國家的住房需求量依然很大，普通住宅的供給不能滿足需求的現(xiàn)狀在未來幾年亦不能改變。況且，現(xiàn)在的主要需求是有效需求，為剛性需求，是不能抑制的有效需求，目前的普通住宅的供給也遠遠不夠。所以，政府只能降低住宅固定資產投資力度，減慢住宅的供給速度，但不能讓住宅供給的呈負增長。根據短期時間內利率調節(jié)房價的理論，用降低需求的方法來降低房價是對的，但不能“一刀切”，政府可以通過打擊房地產需求的投機性需求來降低需求總量，對于那些有效需求，政府不應該抑制，甚至是應該支持的。基于以上觀點；我認為調節(jié)利率應該分開對待開發(fā)商和消費者。對于開發(fā)商，銀行要提高年利率，增加開發(fā)企業(yè)的投資成本，從而

11、減低固定資產投資的熱度。對于是有效需求的消費者，銀行應該降低利率，至少是保持可行的低利率。這樣才能使得更多的人負擔得起買房的重擔。不至于被深深的淪為房奴。在銀行區(qū)別對待開發(fā)商和消費者的情況下，預售可以間接為開發(fā)商籌集資金，成為其融資的手段。所以，政府應該取消樓房的預售制度。對于那些投機的消費者，政府可以制定相關的法規(guī)政策，比如：對于首次置業(yè)的人，少收消費稅。但對于那些二次或多次置業(yè)的人，在他們買房之后幾年之內又轉手交易的，政府應當沒收其除當初取得成本之外的全部收益。這樣就可以嚴重的打擊投機行為。政府可以控制轉手年限長短，調節(jié)適當?shù)耐稒C度來活躍房地產市場。因為，適度的投機對活躍房地產市場是有益的

12、。四、總結       我國住宅市場供不應求的局面在未來幾年，甚至是十幾年內將長期存在。用提高利率的方法來降低需求固然可在一定程度上降低房價，但是這種方法減少了投機需求的同時，也減少了有效需求，并且給確實需要買房的消費者（有效需求）增加了沉重的債務，使他們淪為房奴，身心承受巨大的壓力。本文提出的對有效需求采用低利率，用稅收手段打擊投機需求來降低總需求的理論，適合了我國現(xiàn)階段的住房目標，讓消費者買的起房，養(yǎng)的起房。同時，政府對開發(fā)商采用高利率可以在長期內調節(jié)住宅投資節(jié)奏，有條不紊的實現(xiàn)住房的供給。參考文獻：1劉暢從靜李民房地產需求的分析與預測建筑管理現(xiàn)代化J2005(3):31-322宋煜華抑制我國房地產需求過旺的政策研究科技信息J2006