上半北京及亦莊房地產(chǎn)市場分析報告PPT

1、9090平米以下住宅市場分析平米以下住宅市場分析二二宏觀走勢分析宏觀走勢分析一一亦莊區(qū)域市場分析亦莊區(qū)域市場分析三三土地市場分析土地市場分析商品房供求商品房供求分析分析商品房價格商品房價格分析分析宏觀政策分析宏觀政策分析區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析 繼2004年北京土地市場出讓達到538萬平方米之后，05年土地出讓面積大幅下滑，但隨著房地產(chǎn)市場需求旺盛，商品房價格快速上漲的影響，20062007年土地成交量開始大幅反彈，這也意味著今后的一至兩年（2008-2009年），商品房供應(yīng)量將有大幅增長的趨勢。土地市場分析土地市場分析土地出讓面積走勢土地出讓面積走勢 通常而言，成交土地在一至兩年后將作為房屋

2、銷售面積上市，而北京市近年來的公開出讓土地的規(guī)劃建筑面積和房屋銷售面積之間一直存在著巨大的缺口，造成以后年度商品房供應(yīng)不足，最為突出的表現(xiàn)就是2004-2005年出讓土地面積的不足造了2006-2007年商品房供應(yīng)面積的不足。土地市場分析土地市場分析供應(yīng)變化影響供應(yīng)變化影響 2007年北京市公開出讓土地規(guī)劃建筑面積中四環(huán)以內(nèi)占有比例不足10%，四環(huán)以內(nèi)供應(yīng)量嚴重不足，見下圖：土地市場分析土地市場分析0707年區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)年區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)土地市場土地市場0808年一季度年一季度2008年第一季度共成交41宗土地，比去年同期增加了30宗，土地面積達530萬平方米，規(guī)劃建筑面積達約655萬平方米，與去

3、年同期相比分別增長了175%、309%。 三環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)基本為零，僅有少三環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)基本為零，僅有少量小宗地塊上市，且價格高、以公建性量小宗地塊上市，且價格高、以公建性質(zhì)居多。住宅地塊大部分集中在四環(huán)外，質(zhì)居多。住宅地塊大部分集中在四環(huán)外，以大興、通州、順義、昌平等城市外延以大興、通州、順義、昌平等城市外延區(qū)域為主。區(qū)域為主。 1 1季度土地出讓分布結(jié)構(gòu)季度土地出讓分布結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：北京國土資源局數(shù)據(jù)來源：北京國土資源局土地市場土地市場0808年一季度年一季度 08年1季度已成交土地的平均樓面地價為4059元/平方米，與2007年相比上升了14.2%，與2007年相比各區(qū)縣的樓面地價都有較大

4、幅度上升，尤其是海淀、順義、昌平、通州和朝陽區(qū)上升幅度較大。城區(qū)城區(qū)宗數(shù)宗數(shù)樓面地價（元樓面地價（元/平方米）平方米）海淀211315東城111220朝陽66008石景山15322順義45180通州53315昌平33189豐臺52542大興71770亦莊21152房山2927密云1747延慶2710合計414059數(shù)據(jù)來源：北京國土資源局數(shù)據(jù)來源：北京國土資源局近年土地供應(yīng)基本情況：近年土地供應(yīng)基本情況： 需求旺盛，但2004-2005年土地供應(yīng)量相對不足，導(dǎo)致樓面地價快速上升。 土地成交價格逐年上升，其中住宅樓面價成為地價的主要推動者。 2007年出讓土地樓面價達到了每平方米3553元，同比

5、2006年上漲了10.3%土地市場分析土地市場分析出讓價格出讓價格土地市場分析土地市場分析商品房供求商品房供求分析分析商品房價格商品房價格分析分析宏觀政策分析宏觀政策分析區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析 由于2004-2005年土地供應(yīng)面積的不足，2006-2007年商品房及商品住宅施、竣工面積大幅下滑，導(dǎo)致商品房供應(yīng)量減少，同時期在商品房市場需求旺盛的帶動下，商品房價格也在這段時期快速上漲。商品房竣、施工面積走勢商品房竣、施工面積走勢隨著隨著2006-20072006-2007年土地出讓面積的大幅增加，年土地出讓面積的大幅增加，2008-20092008-2009年商品房供應(yīng)面積會年商品房供應(yīng)面積會

6、有大幅放大的趨勢，供求關(guān)系將在一定程度上發(fā)生逆轉(zhuǎn)。有大幅放大的趨勢，供求關(guān)系將在一定程度上發(fā)生逆轉(zhuǎn)。商品房整體供求走勢商品房整體供求走勢從2006年上半年一直到2007年上半年，北京市房地產(chǎn)市場的商品房銷售面積一直大于新增供應(yīng)面積。但隨著2007年下半年商品房供應(yīng)量的回升，以及商品房價格漲幅過快引起的濃厚的觀望氣氛，導(dǎo)致成交量開始下滑，2008年1-5月商品房銷售面積不足新增供應(yīng)面積的一半，見右圖：注：不含經(jīng)濟適用房、小產(chǎn)權(quán)房和商住兩用房注：不含經(jīng)濟適用房、小產(chǎn)權(quán)房和商住兩用房5.4:12.4:12.3:12.1:12.4:12.2:12.3:1通常而言，市場總供應(yīng)量（存量+新增供應(yīng)量）應(yīng)該是

7、銷售量的2-2.5倍，從2005年至2007年北京市商品住宅的供銷比一直在這個范圍之內(nèi)，但2008年1-5月這個比值已經(jīng)擴大到了5.4:1，見右圖：注：不含經(jīng)濟適用房、小產(chǎn)權(quán)房和商住兩用房注：不含經(jīng)濟適用房、小產(chǎn)權(quán)房和商住兩用房二環(huán)內(nèi)逐年總供應(yīng)量逐步走低，新增和銷售面積在2008年1-5月份急劇下降，銷售面積只有6.05萬平米，供求比9.7：1；環(huán)線供求走勢環(huán)線供求走勢注：不含經(jīng)濟適用房、小產(chǎn)權(quán)房和商住兩用房注：不含經(jīng)濟適用房、小產(chǎn)權(quán)房和商住兩用房二三環(huán)之間逐年總供應(yīng)量逐步走低，新增和銷售面積在2008年1-5月份急劇下降，銷售面積只有14.86萬平米。供求比5.8：1；環(huán)線供求走勢環(huán)線供求走

8、勢注：不含經(jīng)濟適用房、小產(chǎn)權(quán)房和商住兩用房注：不含經(jīng)濟適用房、小產(chǎn)權(quán)房和商住兩用房三四環(huán)之間逐年總供應(yīng)量逐步走低，新增和銷售面積在2008年1-5月份急劇下降，銷售面積只有29.24萬平米，供求比6.44：1；環(huán)線供求走勢環(huán)線供求走勢注：不含經(jīng)濟適用房、小產(chǎn)權(quán)房和商住兩用房注：不含經(jīng)濟適用房、小產(chǎn)權(quán)房和商住兩用房四五環(huán)之間逐年總供應(yīng)量逐步走低，新增和銷售面積在2008年1-5月份急劇下降，銷售面積只有75.37萬平米，供求比4.24：1；環(huán)線供求走勢環(huán)線供求走勢注：不含經(jīng)濟適用房、小產(chǎn)權(quán)房和商住兩用房注：不含經(jīng)濟適用房、小產(chǎn)權(quán)房和商住兩用房五環(huán)以外逐年總供應(yīng)量逐步走低，新增和銷售面積在2008

9、年1-5月份急劇下降，銷售面積只有108.72萬平米，供求比5.7：1；環(huán)線供求走勢環(huán)線供求走勢環(huán)線成交量走勢環(huán)線成交量走勢從1至5月的成交走勢來看，各環(huán)線的成交量均呈現(xiàn)在波動中逐漸走低的形勢，特別是到了5月份，除五環(huán)以外的成交量有較大幅度的回升外，其它環(huán)線成交量繼續(xù)走低的形勢十分明顯，詳見下圖：土地市場分析土地市場分析商品房供求商品房供求分析分析商品房價格商品房價格分析分析宏觀政策分析宏觀政策分析區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析 從2005年起需求市場開始爆發(fā)，而由此引發(fā)的價格飛漲在一定程度上遏制了需求的持續(xù)增長，使得進入08年后市場觀望氣氛濃厚，導(dǎo)致成交量大幅下降。住宅價格走勢住宅價格走勢注：上述

10、住宅成交量包含經(jīng)濟適用房、小產(chǎn)權(quán)房和商住兩用房注：上述住宅成交量包含經(jīng)濟適用房、小產(chǎn)權(quán)房和商住兩用房從2005年開始，隨著成交量的大幅增長，成交價格也呈現(xiàn)出快速攀升的態(tài)勢，進入2008年商品房及商品住宅成交量大幅委縮，但價格仍處于高位運行，市場呈現(xiàn)出有價無市的局面，詳見下圖：近期商品房價格走勢近期商品房價格走勢 2007年北京市商品房成交價格漲幅明顯，年未成交均價較年初上漲了38.9%。進入2008年以后，隨著需求市場的下滑，商品房成交價格漲幅放緩，商品房成交價格進入了高速增長后的穩(wěn)定期，見下圖：注：上述商品房價格為住宅及非住宅物業(yè)的綜合價格注：上述商品房價格為住宅及非住宅物業(yè)的綜合價格價格增

11、長高峰期價格增長高峰期市場總結(jié)市場總結(jié)土地市場總體供應(yīng)充足土地市場總體供應(yīng)充足受到政府“加大土地供應(yīng)量、調(diào)整市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)”主導(dǎo)性思想的影響，08年土地供應(yīng)量將有一定提升，市場未來供應(yīng)量充足。 城市外擴趨勢明顯城市外擴趨勢明顯 07年至今三環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)基本為零，僅有少量小宗地塊上市，且價格高、以公建性質(zhì)居多。住宅地塊大部分集中在四環(huán)外，以大興、通州、順義、昌平等城市外延區(qū)域為主，城市外擴趨勢明顯。3 3市場成交縮水嚴重市場成交縮水嚴重 與06、07年相比，08年市場成交量急劇下滑，市場觀望氣氛濃厚。4 4價格尚未出現(xiàn)拐點價格尚未出現(xiàn)拐點 經(jīng)過多年的宏觀調(diào)控，雖然08年1-5月份市場成交量大幅下滑

12、，但就整體而言，北京市商品房價格到還沒有出現(xiàn)大幅下滑，目前處于有價無市的局面。 土地市場分析土地市場分析商品房供求商品房供求分析分析商品房價格商品房價格分析分析宏觀政策分析宏觀政策分析區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析區(qū)區(qū) 域域樓盤數(shù)量樓盤數(shù)量朝陽區(qū)49海淀區(qū)9豐臺區(qū)7西城區(qū)5東城區(qū)2崇文區(qū)3宣武區(qū)1昌平區(qū)3大興區(qū)5房山區(qū)2懷柔區(qū)1順義區(qū)2通州區(qū)1密云區(qū)1 從2007年北京公寓可售項目的數(shù)量來分析，朝陽區(qū)有49個，占新增量總數(shù)53%，海淀區(qū)地區(qū)有9個，占新增量總數(shù)10%。朝陽區(qū)和海淀區(qū)的總和超過全市新增公寓總數(shù)60%以上的比例，可見這兩個熱點地區(qū)是北京新盤的集中地。 區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析供應(yīng)分布供應(yīng)

13、分布西城區(qū)作為老城區(qū)，可開發(fā)用地越來越少，住宅供應(yīng)仍會持續(xù)走低；朝陽區(qū)是北京商品房市場最主要的供應(yīng)主要區(qū)域，未來仍將是熱點區(qū)域；海淀區(qū)四環(huán)以內(nèi)的項目用地越來越少，未來住宅供應(yīng)將主要集中在四環(huán)以外；區(qū)域市場特點分析區(qū)域市場特點分析供應(yīng)分布供應(yīng)分布區(qū)域市場特點分析區(qū)域市場特點分析大興區(qū)市場走勢大興區(qū)市場走勢進入進入0808年后成交價格在波動中逐漸走低，市場低靡導(dǎo)致供應(yīng)套數(shù)連續(xù)下降年后成交價格在波動中逐漸走低，市場低靡導(dǎo)致供應(yīng)套數(shù)連續(xù)下降進入進入0808年后成交量持續(xù)下滑年后成交量持續(xù)下滑20072007年北京市各區(qū)域商品房預(yù)售面積分布情況年北京市各區(qū)域商品房預(yù)售面積分布情況 受CBD和奧運村的帶動

14、，朝陽區(qū)商品房的市場供應(yīng)量最大，預(yù)售面積也居于全市前例，2007年商品房預(yù)售面積占到全市的39%，見下圖：區(qū)域市場特點分析區(qū)域市場特點分析成交分布成交分布土地市場分析土地市場分析商品房供求商品房供求分析分析商品房價格商品房價格分析分析宏觀政策分析宏觀政策分析區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析調(diào)控政策設(shè)問調(diào)控政策設(shè)問房價在調(diào)控聲中不斷創(chuàng)出新高，調(diào)控變房價在調(diào)控聲中不斷創(chuàng)出新高，調(diào)控變“空調(diào)空調(diào)”？過去三年的房地產(chǎn)調(diào)控思路是否走入誤區(qū)？過去三年的房地產(chǎn)調(diào)控思路是否走入誤區(qū)？宏觀調(diào)控到底對樓市產(chǎn)生什么樣的影響？宏觀調(diào)控到底對樓市產(chǎn)生什么樣的影響？調(diào)控政策梳理調(diào)控政策梳理 國八條：重在引導(dǎo)國八條：重在引導(dǎo)做好供

15、需雙向調(diào)節(jié)，遏制做好供需雙向調(diào)節(jié)，遏制投機性炒房，控制投資性投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房購房，鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)，合和經(jīng)濟適用住房建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費。理引導(dǎo)住房消費。20052005 國六條：政策強制性國六條：政策強制性90/7090/70政策政策營業(yè)稅政策營業(yè)稅政策個人所得稅個人所得稅限制外資限制外資20062006 政策深化政策深化土地增值稅清算土地增值稅清算房地產(chǎn)市場秩序規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序規(guī)范央行連續(xù)六次加息央行連續(xù)六次加息第二套住房提高首付第二套住房提高首付20072007調(diào)控下的樓市調(diào)控下的樓市 第一個階段：第一個階段：20052005年年重在引導(dǎo)

16、重在引導(dǎo)第二個階段：第二個階段：20062006政策強制性政策強制性第三個階段：第三個階段：20072007政策深化政策深化 通過對供需雙方的雙向調(diào)節(jié)，全國多數(shù)城市投機性的購房行為開始得到遏制，但也由此引發(fā)了剛性需求的觀望行為，但北京市場此時需求開始爆發(fā)，成為連續(xù)三年房價高速上漲的起點。 針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控從“泛打擊” 時代進入到了“精確打擊”的時代，政府意圖通過控制銀根、地根來逐步收緊房地產(chǎn)市場的“韁繩”。 隨著土地增值稅清算、央行六次加息、首付提高以及市場秩序規(guī)范等調(diào)控措施的出臺，針對供求雙方的調(diào)控政策進一步深化。此階段使得北京樓市需求市場得到放緩，成交量下滑，但價格追漲行為的慣性作

17、用持續(xù)，商品房價格進一步攀升。從從20052005年到年到20072007年，房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控主要經(jīng)歷了三個階段：年，房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控主要經(jīng)歷了三個階段：調(diào)控作用分析調(diào)控作用分析 供求關(guān)系決定價格，供求關(guān)系決定價格，2005-20072005-2007年北京房地產(chǎn)市場在供求失衡、供小于求的市場背景下，年北京房地產(chǎn)市場在供求失衡、供小于求的市場背景下，宏觀調(diào)控的主導(dǎo)作用未能體現(xiàn)；宏觀調(diào)控的主導(dǎo)作用未能體現(xiàn)； 需要關(guān)注的是，隨著需要關(guān)注的是，隨著2006-20072006-2007年土地市場的放量，以及年土地市場的放量，以及20072007年針對供求雙方調(diào)控政策年針對供求雙方調(diào)控政策的進一

18、步深化，今后幾年宏觀調(diào)控的作用將會顯現(xiàn)，供小于求的失衡局面將得到改善；的進一步深化，今后幾年宏觀調(diào)控的作用將會顯現(xiàn)，供小于求的失衡局面將得到改善； 從從20072007年下半年開始，政府的調(diào)控改為對銀行按揭貸款利率乘數(shù)的調(diào)整、銀行利息和儲年下半年開始，政府的調(diào)控改為對銀行按揭貸款利率乘數(shù)的調(diào)整、銀行利息和儲備金率的調(diào)整，市場反應(yīng)明顯；備金率的調(diào)整，市場反應(yīng)明顯；9090平米以下住宅市場分析平米以下住宅市場分析二二宏觀走勢分析宏觀走勢分析一一亦莊區(qū)域市場分析亦莊區(qū)域市場分析三三70/9070/90政策對小戶型住宅市場影響分析政策對小戶型住宅市場影響分析市場供求分析市場供求分析 世界發(fā)達國家的平均

19、套型面積基本在90平方米左右（美國除外），亞洲主要國家人均居住建筑面積30平米以下。 世界各國住房平均每套建筑面積（世界各國住房平均每套建筑面積（/ /套）套） 對政策的理解對政策的理解從國際居住標準角度衡量從國際居住標準角度衡量70/9070/90政策對小戶型住宅市場影響分析政策對小戶型住宅市場影響分析對政策的理解對政策的理解從土地資源的稀缺性來衡量從土地資源的稀缺性來衡量70/9070/90政策對小戶型住宅市場影響分析政策對小戶型住宅市場影響分析目前，可耕地的人均擁有量僅為世界平均值的目前，可耕地的人均擁有量僅為世界平均值的1/31/3；20052005年全國人均住宅建筑面積已達年全國人均

20、住宅建筑面積已達26.1126.11平方米；平方米；建設(shè)中小套型住宅從用地節(jié)約性上來講是十分必要的；建設(shè)中小套型住宅從用地節(jié)約性上來講是十分必要的；能夠改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，解決中低收入階層的居住需求；能夠改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，解決中低收入階層的居住需求； 70/9070/90政策對小戶型住宅市場影響分析政策對小戶型住宅市場影響分析 對市場的影響對市場的影響 1、2006-2007年土地市場放量，90/70用地供應(yīng)量增加，意味著今后90平米以下的小戶型將逐漸成為市場主力；2、70的硬性標準，意味著小戶型開發(fā)面臨著同質(zhì)化的風(fēng)險；3、“90/70”政策模式下，大戶型供應(yīng)緊俏格局預(yù)期以及大戶型項目對于大宅概

21、念的熱力炒作將使得部分改善型需求提前釋放，大戶型投資價值有被大幅拔高的可能。4、隨著90戶型供給比例的提高，為避免同質(zhì)化競爭的風(fēng)險，追求戶型功能升級將成為一種市場趨勢；70/9070/90政策對小戶型住宅市場影響分析政策對小戶型住宅市場影響分析市場供求分析市場供求分析市場供求分析市場供求分析供應(yīng)供應(yīng) 2006 2006年年“90/70”90/70”政策的出臺，使得政策的出臺，使得20062006年一些待建項目重新改變規(guī)劃，延誤年一些待建項目重新改變規(guī)劃，延誤了施工進度，一部分市場供應(yīng)被壓后至了施工進度，一部分市場供應(yīng)被壓后至20082008年。年?！?0/70”“90/70”政策出臺已經(jīng)兩年，

22、兩年間大量新上市土地項目也即將進入二級市場。政策出臺已經(jīng)兩年，兩年間大量新上市土地項目也即將進入二級市場。 2008 2008年起市場將會迎來中小戶型供應(yīng)高峰，朝陽、豐臺將是中小戶型的最主要年起市場將會迎來中小戶型供應(yīng)高峰，朝陽、豐臺將是中小戶型的最主要的供應(yīng)區(qū)或。的供應(yīng)區(qū)或。 過去兩年間受過去兩年間受“90/70”90/70”政策影響的土地供應(yīng)主要集中在四環(huán)以外，其中朝陽、政策影響的土地供應(yīng)主要集中在四環(huán)以外，其中朝陽、豐臺將是未來幾年商品房集中放量的區(qū)域。豐臺將是未來幾年商品房集中放量的區(qū)域。市場供求分析市場供求分析需求需求隨著小戶型供給比例的提高，市場可選擇面將大為提高，不尋求一次性解決

23、居隨著小戶型供給比例的提高，市場可選擇面將大為提高，不尋求一次性解決居住，以滿足眼前的居住需要為重點，待有條年時再尋求改善性居住的住，以滿足眼前的居住需要為重點，待有條年時再尋求改善性居住的梯度置業(yè)梯度置業(yè)需求需求的觀點將逐漸深入。的觀點將逐漸深入。9090平米以下住宅市場分析平米以下住宅市場分析二二宏觀走勢分析宏觀走勢分析一一亦莊區(qū)域市場分析亦莊區(qū)域市場分析三三地域地域解讀解讀規(guī)劃解讀規(guī)劃解讀市場市場解讀解讀 亦莊地處大興、朝陽、通州三區(qū)交界之處，亦莊地處大興、朝陽、通州三區(qū)交界之處，位于京津塘高速公路的起點西側(cè)，城市規(guī)劃五環(huán)位于京津塘高速公路的起點西側(cè)，城市規(guī)劃五環(huán)路南側(cè)。路南側(cè)。亦莊亦莊

24、亦莊亦莊 亦莊距南四環(huán)亦莊距南四環(huán)3.53.5公里，距南三環(huán)公里，距南三環(huán)7 7公里，距公里，距市中心天安門廣場市中心天安門廣場16.516.5公里。交通便利，距三環(huán)公里。交通便利，距三環(huán)分鐘寺橋分鐘寺橋7 7公里，距國貿(mào)開車約公里，距國貿(mào)開車約2525分鐘，距首都機分鐘，距首都機場場3030分鐘車程。分鐘車程。 地理位置地理位置 十年發(fā)展十年發(fā)展 氣候初現(xiàn)氣候初現(xiàn) 1992年10月開始建設(shè)一期規(guī)劃15.8平方公里，含綠化帶23.5平 方公里1994年8月25日被批準為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)1999年開發(fā)區(qū)的7.5平方公里，加掛中關(guān)村科技園區(qū)亦莊科技園區(qū)牌子享受國家及經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)政策享受中關(guān)村

25、科技園區(qū)政策2002年8月份國務(wù)院批準擴區(qū)24平方公里、總綠化面積達到46%以上通過ISO14001環(huán)境管理體系認證北京市唯一的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)北京市唯一的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)BDABDA產(chǎn)業(yè)情況產(chǎn)業(yè)情況BDABDA發(fā)展歷程發(fā)展歷程產(chǎn)業(yè)情況產(chǎn)業(yè)情況 BDABDA區(qū)位交通區(qū)位交通 向京城，經(jīng)過京津塘高速路與城市交通 的大動脈三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)、六環(huán)連通。 距天安門16公里 距首都機場25公里 距北京火車站12公里 距天津新港140公里 距國際物流中心1公里 距國際集裝箱中轉(zhuǎn)站朝陽口岸 2公里 亦莊輕軌線將直達開發(fā)區(qū) 多條開發(fā)區(qū)專線直達國貿(mào)核心商務(wù)區(qū) 區(qū)位優(yōu)越區(qū)位優(yōu)越 交通便捷交通便捷 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（

26、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（BDABDA）在）在“環(huán)渤海經(jīng)濟圈環(huán)渤海經(jīng)濟圈”中，占據(jù)著極其顯要的經(jīng)中，占據(jù)著極其顯要的經(jīng)濟戰(zhàn)略地位。濟戰(zhàn)略地位。 已出讓工業(yè)用地每公項投資密度為957萬 美元，最高的達到4880萬美元； 已投產(chǎn)企業(yè)每公項工業(yè)用地創(chuàng)造工業(yè)總 產(chǎn)值1.69億人民幣，實現(xiàn)稅收1338萬元人 民幣。 目前亦莊核心區(qū)住宅用地告罄，目前市規(guī)委定下了在涼水河的110萬平方米新住宅區(qū)，亦莊正在打造第二生活區(qū)。產(chǎn)業(yè)情況產(chǎn)業(yè)情況 BDABDA土地開發(fā)土地開發(fā) 工業(yè)為主工業(yè)為主 居住為輔居住為輔 用地性質(zhì)用地性質(zhì)用地面積（公頃）用地面積（公頃）所占比率（所占比率（% %）工業(yè)用地567.235.7公建用地1

27、58.810居住用地385.224.3市政用地60.43.8公共綠地116.37.3道路廣場298.818.8城市總用地1586.7100北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（BDABDA）目前工業(yè)用地占）目前工業(yè)用地占35.7%35.7%，居住用地占，居住用地占24.3%24.3%；BDABDA土地開發(fā)以工業(yè)用地開發(fā)為主，居住用地開發(fā)為輔；土地開發(fā)以工業(yè)用地開發(fā)為主，居住用地開發(fā)為輔；產(chǎn)業(yè)情況產(chǎn)業(yè)情況 BDABDA產(chǎn)業(yè)構(gòu)成產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) 企企 業(yè)業(yè) 類類 別別數(shù)數(shù) 量量電子信息、科技類252生化、醫(yī)藥類155光機電一體化類153能源、材料類58貿(mào)易、投資類1

28、41文教及政府機構(gòu)類41建筑、服務(wù)及其它類2672005年BDA入住企業(yè)數(shù)量及類別 開發(fā)區(qū)僅用了占北京市2.6%的工業(yè)用水和4.4%的用電，就創(chuàng)造了占北京市16.75%的工業(yè)增加值和20.8%的工業(yè)總產(chǎn)值，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占全市的20.2%。 截至到2007年中，開發(fā)區(qū)入?yún)^(qū)企業(yè)2259家，僅世界500強就有58家，在每公頃土地上，平均投資密度達1009萬美元，平均年創(chuàng)造產(chǎn)值1.74億元，平均年創(chuàng)稅收598萬元。 北京市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)的基地北京市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)的基地 城市經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力量城市經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力量區(qū)域人口區(qū)域人口、至、至20052005年底，亦莊開發(fā)區(qū)

29、就業(yè)人口年底，亦莊開發(fā)區(qū)就業(yè)人口9.89.8萬人。萬人。 、亦莊新城人口目前、亦莊新城人口目前2020萬人，其中（亦莊鎮(zhèn)萬人，其中（亦莊鎮(zhèn)5 5萬，馬駒橋萬，馬駒橋1010萬，臺湖次渠萬，臺湖次渠2 2萬，開發(fā)區(qū)萬，開發(fā)區(qū)3 3萬。萬。、規(guī)劃到、規(guī)劃到20102010年，亦莊新城人口規(guī)模為年，亦莊新城人口規(guī)模為3030萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模控制在萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模控制在5555平方公里左平方公里左右，新增城市建設(shè)用地右，新增城市建設(shè)用地2929平方公里。遠期平方公里。遠期(2020(2020年年) )人口控制規(guī)模人口控制規(guī)模7070萬人左右，城市建設(shè)萬人左右，城市建設(shè)用地規(guī)?？刂圃谟玫匾?guī)模

30、控制在100100平方公里左右。平方公里左右。交通配套交通配套開發(fā)區(qū)公交線路：開發(fā)區(qū)公交線路：927路：開發(fā)區(qū)蓮花池927專：開發(fā)區(qū)西客站927支：開發(fā)區(qū)永定門927延：開發(fā)區(qū)蓮花池976：開發(fā)區(qū)望京976區(qū)間：開發(fā)區(qū)八王墳324：開發(fā)區(qū)公主墳723：開發(fā)區(qū)崇文門732：開發(fā)區(qū)頤和園 運通115 ：開發(fā)區(qū)營慧寺開發(fā)區(qū)班車：開發(fā)區(qū)服務(wù)中心國貿(mào) 軌道交通線還未開通，其它公共交通尚顯匱乏，但連接中心城區(qū)的城市快速主軌道交通線還未開通，其它公共交通尚顯匱乏，但連接中心城區(qū)的城市快速主干道較為通暢，對于有車一族來說較為便捷。干道較為通暢，對于有車一族來說較為便捷。 現(xiàn)有交通配套現(xiàn)有交通配套 城市主干道：

31、城市主干道：京津塘高速公路:連接北京 - 廊坊 - 天津 - 塘沽，市內(nèi)區(qū)域可直抵東三環(huán)榮華路：連接博大路，可直抵四環(huán)西環(huán)路：連成壽寺大路，可直抵四環(huán)交通新動向：交通新動向：京津塘高速路改造京津塘高速路改造啟動，榮昌路將成為亦莊至津京塘高速路的主要通道。榮昌路將升級為公交快速干道，亦莊將新增可直達市區(qū)的公交。 亦莊輕軌線亦莊輕軌線共設(shè)車站14座，分別是宋家莊、南四環(huán)、小紅門、舊宮東、亦莊、商城、隆慶街、榮京街、榮昌街、同濟南路、經(jīng)海路、垡渠路、次渠和亦莊火車站，計劃于2010年建成。 京津城際快速鐵路西接北京南站東側(cè)，東至天津站，全長115公里，設(shè)計時速為每小時350公里，計劃2008看北京奧

32、運會前投入使用，京津通達只需半小時，每五分鐘發(fā)一趟車。京津高速公路第二通道京津高速公路第二通道西起五環(huán)路南段化工橋，向東南方向經(jīng)朝陽、通州兩區(qū)，在主線收費站（通州區(qū)境內(nèi)）與天津段相接，線路全長31.4公里，全線共架設(shè)橋梁23座。交通配套交通配套 交通新動向交通新動向 京津塘第二高速公路京津塘第二高速公路亦莊輕軌線亦莊輕軌線順義順義-通州通州-黃村聯(lián)絡(luò)線黃村聯(lián)絡(luò)線京津城際高速鐵路京津城際高速鐵路本安本安換乘節(jié)點換乘節(jié)點歷史文脈歷史文脈1、亦莊位于明清皇家苑囿南苑（又稱南海子）的東北隅，是南苑的一部分；2、1902年清政府設(shè)立了南苑督辦墾務(wù)局，準許招佃開墾曠閑土地，大批移民遷移進苑，建屯 設(shè)村，亦

33、莊亦于1902年立莊；3、1902年，清宮太監(jiān)們紛紛開始在這里圈占土地，建立私人莊園。其中李蓮英建起了廣德莊 （現(xiàn)亦莊鎮(zhèn)政府所在地）和森昌莊（又稱富源莊，即現(xiàn)在富源里小區(qū)所在地）；李三順圈占 大糧臺，建起了俊德莊；小德張在今日開發(fā)區(qū)西南角占地建起了他的第一個莊園，所以叫 頭號村，此外還有天恩莊、富源莊、仁義堂等； 4、由于南苑阻塞了京城向南的道路，亦莊至馬駒橋曾是歷史上入京的要道之一； 作為明清時的京城轄地，亦莊更多為人所知的仍然是農(nóng)墾、獵苑之地，古有文作為明清時的京城轄地，亦莊更多為人所知的仍然是農(nóng)墾、獵苑之地，古有文化的底蘊相對薄弱，能夠承襲下來的歷史遺跡更是顯見。化的底蘊相對薄弱，能夠承

34、襲下來的歷史遺跡更是顯見。文化教育文化教育亦莊中學(xué)、亦莊小學(xué)、史家胡同亦莊中學(xué)、亦莊小學(xué)、史家胡同小學(xué)和北京十二中合辦的實驗學(xué)小學(xué)和北京十二中合辦的實驗學(xué)校、二十一世紀雙語幼兒園、北校、二十一世紀雙語幼兒園、北京二中等；京二中等；從幼兒教育開始一直到高中，亦從幼兒教育開始一直到高中，亦莊沒有更多的選擇，許多居民出莊沒有更多的選擇，許多居民出于選擇余地的有限和對教育質(zhì)量于選擇余地的有限和對教育質(zhì)量的擔心，更多的都是把孩子送到的擔心，更多的都是把孩子送到城里上學(xué)，并且這種狀況幾年內(nèi)城里上學(xué)，并且這種狀況幾年內(nèi)很難改變；很難改變；在亦莊，缺乏大型圖書館和大型在亦莊，缺乏大型圖書館和大型的書店，對于住

35、在亦莊開發(fā)區(qū)地的書店，對于住在亦莊開發(fā)區(qū)地區(qū)的人來說，都是擺脫溫飽有精區(qū)的人來說，都是擺脫溫飽有精神要求的人；神要求的人；缺乏古有文化的底蘊，又沒有現(xiàn)缺乏古有文化的底蘊，又沒有現(xiàn)代文化的支撐，這里更像是一片代文化的支撐，這里更像是一片文化荒漠；文化荒漠；地域地域解讀解讀規(guī)劃解讀規(guī)劃解讀市場市場解讀解讀 從城市空間布局解讀 根據(jù)北京城市總體規(guī)(2004-2020)，北京市域范圍內(nèi)，將規(guī)劃構(gòu)建“兩軸兩帶多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。 兩軸：指沿長安街的東西軸和兩軸：指沿長安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。傳統(tǒng)中軸線的南北軸。 兩帶：指包括通州、順義、亦兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的莊、

36、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)東部發(fā)展帶展帶”和包括大興、房山、昌平、和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶西部發(fā)展帶”。亦莊規(guī)劃解讀亦莊規(guī)劃解讀從北京城市總體規(guī)劃解讀從北京城市總體規(guī)劃解讀 多中心：指在市域范圍內(nèi)建設(shè)多中心：指在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個服務(wù)全國、面向世界的城市職多個服務(wù)全國、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜能中心，提高城市的核心功能和綜合競爭力，包括中關(guān)村高科技園區(qū)合競爭力，包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)（務(wù)區(qū)（CBDCBD）、海淀山后地區(qū)科技）、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、

37、創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務(wù)中心、通州綜合服務(wù)中心、亦莊高新技術(shù)亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務(wù)中和石景山綜合服務(wù)中心等。心等。 亦莊規(guī)劃解讀亦莊規(guī)劃解讀從北京城市總體規(guī)劃解讀從北京城市總體規(guī)劃解讀 從城市職能及產(chǎn)業(yè)空間分布解讀 在市域多中心的城市空間布局的基礎(chǔ)之上，規(guī)劃形成較為清晰的城市職能和產(chǎn)業(yè)分布。 亦莊亦莊是北京唯一的集高新技術(shù)是北京唯一的集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)為一體的經(jīng)濟技產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)為一體的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。術(shù)開發(fā)區(qū)。亦莊規(guī)劃解讀亦莊規(guī)劃解讀從北京城市總體規(guī)劃解讀從北京城市總體規(guī)劃解讀 從市域城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)解讀 根據(jù)在“兩軸兩帶多中心”城市空間結(jié)構(gòu)

38、布局的基礎(chǔ)上，北京將形成“中心城新城鎮(zhèn)”的市域城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)。 新城是新城是“兩軸兩帶多中心兩軸兩帶多中心”的具體體現(xiàn)和重要節(jié)點，規(guī)劃提出的具體體現(xiàn)和重要節(jié)點，規(guī)劃提出了在中心城之外建設(shè)了在中心城之外建設(shè)1111個新城，通個新城，通州、順義和州、順義和亦莊亦莊為為3 3個重點新城。個重點新城。 亦莊規(guī)劃解讀亦莊規(guī)劃解讀從北京城市總體規(guī)劃解讀從北京城市總體規(guī)劃解讀功能定位：功能定位：建設(shè)成為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)集聚發(fā)展為依托的綜合產(chǎn)業(yè)新城，輻射帶動京津城鎮(zhèn)走廊產(chǎn)業(yè)發(fā)展的區(qū)域產(chǎn)業(yè)中心。主要發(fā)展電子、汽車、醫(yī)藥、裝備等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代制造業(yè)，引導(dǎo)發(fā)展商務(wù)、物流等功能。規(guī)劃范圍：規(guī)劃范圍：包括北京經(jīng)

39、濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，大興區(qū)下轄的亦莊、瀛海鎮(zhèn)行政轄區(qū)以及舊宮鎮(zhèn)三海包括北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，大興區(qū)下轄的亦莊、瀛海鎮(zhèn)行政轄區(qū)以及舊宮鎮(zhèn)三海子地區(qū)，通州區(qū)的馬駒橋鎮(zhèn)行政轄區(qū)以及臺湖鎮(zhèn)位于京津塘第二通道以西的行政轄區(qū)子地區(qū)，通州區(qū)的馬駒橋鎮(zhèn)行政轄區(qū)以及臺湖鎮(zhèn)位于京津塘第二通道以西的行政轄區(qū), ,規(guī)劃面規(guī)劃面積積212.7212.7平方公里。平方公里。現(xiàn)狀城市建設(shè)用地約26平方公里。到2010年，人口規(guī)?？刂圃?0萬人，城市建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?5平方公里左右。到2020年，人口規(guī)?？刂圃?0萬人，用地規(guī)?？刂圃?00平方公里左右?？臻g方向：空間方向：以北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為核心，跨越京津塘高速公路向東及涼水河

40、向南方向發(fā)展，突出軸向發(fā)展和雙中心的空間布局結(jié)構(gòu)。沿京津交通復(fù)合走廊，完善核心區(qū)、河西區(qū)等功能區(qū)配套建設(shè)，搞好路東區(qū)（京津塘高速路東部新區(qū)）的綜合開發(fā)和路南區(qū)（涼水河南部新區(qū)）的規(guī)劃設(shè)計。新城永樂組團為城市遠期發(fā)展預(yù)留空間。亦莊規(guī)劃解讀亦莊規(guī)劃解讀亦莊新城規(guī)劃解讀亦莊新城規(guī)劃解讀居住發(fā)展帶居住發(fā)展帶產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶多中心多中心發(fā)展備用地界發(fā)展備用地界亦莊新城界亦莊新城界亦莊新城規(guī)劃（亦莊新城規(guī)劃（2005-2020)2005-2020)功能結(jié)構(gòu)示意圖功能結(jié)構(gòu)示意圖 從規(guī)功能定位解讀 亦莊新城主要由北京市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)(核心區(qū)、路東區(qū)、河西區(qū))、馬駒橋居住組團、六環(huán)路路南區(qū)、物流基地、站前綜

41、合區(qū)組成。 區(qū)域功能以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，居住區(qū)域功能以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，居住功能帶分布在產(chǎn)業(yè)帶的外圍地區(qū)。功能帶分布在產(chǎn)業(yè)帶的外圍地區(qū)。亦莊規(guī)劃解讀亦莊規(guī)劃解讀亦莊新城規(guī)劃解讀亦莊新城規(guī)劃解讀 從用地規(guī)劃解讀 亦莊新城的用地規(guī)劃以工業(yè)為主，居住用地規(guī)劃以片區(qū)形式分散在工業(yè)區(qū)外圍。 產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)下的用地規(guī)劃以工產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)下的用地規(guī)劃以工業(yè)用地為主，居住和公建用地在外業(yè)用地為主，居住和公建用地在外圍呈現(xiàn)點狀集中分布。圍呈現(xiàn)點狀集中分布。亦莊規(guī)劃解讀亦莊規(guī)劃解讀亦莊新城規(guī)劃解讀亦莊新城規(guī)劃解讀 從軌道交通規(guī)劃解讀亦莊輕軌途經(jīng)豐臺、朝陽、大興、通州4個轄區(qū)和亦莊開發(fā)區(qū)，正線全長23.8公里。共設(shè)車站14座，分別是宋

42、家莊、南四環(huán)、小紅門、舊宮東、亦莊、商城、隆慶街、榮京街、榮昌街、同濟南路、經(jīng)海路、垡渠路、次渠和亦莊火車站，計劃于2010年建成。 軌道交通的建成能在一定程度軌道交通的建成能在一定程度上將縮小亦莊與中心城區(qū)之間在時上將縮小亦莊與中心城區(qū)之間在時間和空間上的距離，從而使區(qū)域價間和空間上的距離，從而使區(qū)域價值得到提升。值得到提升。亦莊規(guī)劃解讀亦莊規(guī)劃解讀亦莊新城規(guī)劃解讀亦莊新城規(guī)劃解讀根據(jù)亦莊新城規(guī)劃，到2010年人口規(guī)?？刂圃?0萬人，城市建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?5平方公里左右。到2020年，人口規(guī)?？刂圃?0萬人，用地規(guī)?？刂圃?00平方公里左右。馬駒橋居住組團馬駒橋居住組團路東新區(qū)居住組團路東

43、新區(qū)居住組團核心居住組團核心居住組團南部新區(qū)居住組團南部新區(qū)居住組團本案本案三羊居住組團三羊居住組團亦莊規(guī)劃解讀亦莊規(guī)劃解讀人口規(guī)劃解讀人口規(guī)劃解讀 亦莊是北京新城規(guī)劃中的三個重點新城之一，也北京唯一的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)所在亦莊是北京新城規(guī)劃中的三個重點新城之一，也北京唯一的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)所在 地；地； 即是于北京城市規(guī)劃空間布局中即是于北京城市規(guī)劃空間布局中“東部發(fā)展帶東部發(fā)展帶”上的一個重要節(jié)點，同時也是上的一個重要節(jié)點，同時也是“多多 中心中心”格局中的重要組成部分；格局中的重要組成部分； 在城市規(guī)劃和居住郊區(qū)化的發(fā)展過程中，亦莊逐漸成為集高科技產(chǎn)業(yè)基地和生態(tài)在城市規(guī)劃和居住郊區(qū)化的發(fā)展過程

44、中，亦莊逐漸成為集高科技產(chǎn)業(yè)基地和生態(tài) 環(huán)境住宅區(qū)為一體的新興區(qū)域；環(huán)境住宅區(qū)為一體的新興區(qū)域； 但傳統(tǒng)認識上區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)特征仍然要大于居住特征；但傳統(tǒng)認識上區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)特征仍然要大于居住特征；地域?qū)傩缘赜驅(qū)傩?突破地緣化限制突破地緣化限制 在北京新一輪的城市化發(fā)展中，在北京新一輪的城市化發(fā)展中，亦莊必須注入新的價值，從而獲得主流市場的認同亦莊必須注入新的價值，從而獲得主流市場的認同地域地域解讀解讀規(guī)劃解讀規(guī)劃解讀市場市場解讀解讀以一棟洋房、金地格林小鎮(zhèn)、郁金香舍、上海沙龍、卡爾生活館、境以一棟洋房、金地格林小鎮(zhèn)、郁金香舍、上海沙龍、卡爾生活館、境界等項目為主；界等項目為主；第一階段：第一階段

45、：1994199819941998年（起步階段）年（起步階段）第二階段：第二階段：1998200119982001年（發(fā)展階段）年（發(fā)展階段）第三階段：第三階段： 20022002年至今（擴張階段）年至今（擴張階段）以鹿鳴苑、聽濤雅苑、大雄城市花園、新康家園等項目為代表；以鹿鳴苑、聽濤雅苑、大雄城市花園、新康家園等項目為代表；以親愛的以親愛的VILLAVILLA、星島假日、一品亦莊等作為核心區(qū)最后幾個項目結(jié)束、星島假日、一品亦莊等作為核心區(qū)最后幾個項目結(jié)束核心區(qū)的住宅開發(fā)歷史，新的開發(fā)重點轉(zhuǎn)向馬駒橋、三羊居住區(qū)等其它核心區(qū)的住宅開發(fā)歷史，新的開發(fā)重點轉(zhuǎn)向馬駒橋、三羊居住區(qū)等其它外圍區(qū)域，亦莊住

46、宅開發(fā)進入擴張階段；外圍區(qū)域，亦莊住宅開發(fā)進入擴張階段；亦莊房地產(chǎn)市場的發(fā)展總體上可以分為三個階段：亦莊房地產(chǎn)市場的發(fā)展總體上可以分為三個階段：亦莊市場解讀亦莊市場解讀發(fā)展歷程發(fā)展歷程亦莊市場解讀亦莊市場解讀土地市場土地市場 2005年之后亦莊核心已無居住性土地供應(yīng)，而近年來亦莊出讓的居住性用地主要集中馬駒橋地區(qū)，下表為近兩年半來出讓的居住用地項目，預(yù)計今后幾年將會陸續(xù)開發(fā)上市，見下表：金色漫香林金色漫香林0808年年6 6月開盤，已上市月開盤，已上市3.13.1萬平方米萬平方米全部產(chǎn)于馬駒橋以南的國全部產(chǎn)于馬駒橋以南的國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)尚未上市尚未上市金地格林小鎮(zhèn)金地格林小鎮(zhèn)6

47、6，位于馬，位于馬駒橋中心區(qū)駒橋中心區(qū)0707年年5 5月開盤，已上市月開盤，已上市13.7513.75萬平方米萬平方米位于南部新區(qū)居住組團位于南部新區(qū)居住組團兩限房用地，尚未上市兩限房用地，尚未上市位于舊宮板塊位于舊宮板塊尚未上市尚未上市 0808年待出讓土地年待出讓土地位于環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)位于環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)上述已出讓土地項目合計總建筑面積上述已出讓土地項目合計總建筑面積216.93216.93萬平方米，明確待出讓土地建筑面積萬平方米，明確待出讓土地建筑面積6.426.42萬平方米，總計萬平方米，總計223.35223.35萬平方米，除已開盤萬平方米，除已開盤項目的上市面積外，未來幾年整個亦莊新城

48、可預(yù)測的供應(yīng)量約有項目的上市面積外，未來幾年整個亦莊新城可預(yù)測的供應(yīng)量約有200200萬平方米（包含出讓項目自帶的公建配套，不包含尚未出讓的土地，萬平方米（包含出讓項目自帶的公建配套，不包含尚未出讓的土地，本案除外）。本案除外）。 2007年全年開發(fā)區(qū)有四個月出現(xiàn)了零成交記錄，但年未出現(xiàn)了一輪成交高峰期，進入2008年受市場大環(huán)境出現(xiàn)的觀望氣氛的影響，開發(fā)區(qū)的成交情況每況愈下，08年5月份只成交了22套，見下圖：數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)亦莊市場解讀亦莊市場解讀銷售走勢銷售走勢五環(huán)五環(huán)六環(huán)六環(huán)四環(huán)四環(huán)三環(huán)三環(huán)二環(huán)二環(huán)亞奧板塊亞奧板塊18000-25000180

49、00-25000方莊板塊方莊板塊18000-18000-2700027000中關(guān)村板塊中關(guān)村板塊20000-2500020000-25000南三四環(huán)板塊南三四環(huán)板塊14000-1900014000-19000八八達達嶺嶺高高速速京京承承高高速速機機場場高高速速京京津津塘塘高高速速京京開開高高速速京石高速京石高速京沈高速京沈高速京通快速京通快速蓮石東蓮石東路路長安街長安街朝朝陽陽公公園園CBDCBD板塊板塊23000-2700023000-27000燕莎板塊燕莎板塊29000-3300029000-33000望京板塊望京板塊13000-2000013000-20000東四、五環(huán)板塊東四、五環(huán)板塊

50、15500-2500015500-25000亦莊市場解讀亦莊市場解讀板塊分析板塊分析亦莊亦莊亦莊市場解讀亦莊市場解讀傳統(tǒng)板塊界定傳統(tǒng)板塊界定 CBD CBD及泛及泛CBDCBD板塊板塊燕莎板塊燕莎板塊方莊板塊方莊板塊南三四環(huán)板塊南三四環(huán)板塊發(fā)展最為成熟，配套最為齊全的發(fā)展最為成熟，配套最為齊全的高端居住板塊，各板塊同樣也是北京高端居住板塊，各板塊同樣也是北京傳統(tǒng)商務(wù)辦公區(qū)的分布地；傳統(tǒng)商務(wù)辦公區(qū)的分布地；受限于土地資源的有限，北京市各傳統(tǒng)居住板塊的發(fā)展勢頭正在減弱；受限于土地資源的有限，北京市各傳統(tǒng)居住板塊的發(fā)展勢頭正在減弱；傳統(tǒng)板塊傳統(tǒng)板塊亦莊市場解讀亦莊市場解讀與傳統(tǒng)板塊對比與傳統(tǒng)板塊對比

51、 亦莊與傳統(tǒng)板塊價格走勢對比亦莊與傳統(tǒng)板塊價格走勢對比 注：上述統(tǒng)計樣本為公寓或普通住宅產(chǎn)品注：上述統(tǒng)計樣本為公寓或普通住宅產(chǎn)品注：上述統(tǒng)計樣本為公寓或普通住宅產(chǎn)品注：上述統(tǒng)計樣本為公寓或普通住宅產(chǎn)品區(qū)域區(qū)域周期周期價格成長倍數(shù)價格成長倍數(shù)亦莊核心區(qū)20022008年3方莊20022008年3.4 南三、四環(huán)20022008年3.2 CBD及泛CBD20022008年3.2 燕莎20022008年3.9 亦莊核心區(qū)的歷史價格成長率要低于北京市其它傳統(tǒng)居住板塊，從亦莊核心區(qū)的歷史價格成長率要低于北京市其它傳統(tǒng)居住板塊，從20022002年至今，亦莊的價年至今，亦莊的價格成長倍數(shù)為格成長倍數(shù)為3

52、3倍，而其它傳統(tǒng)居住板塊的成交率都在倍以上，詳見下圖：倍，而其它傳統(tǒng)居住板塊的成交率都在倍以上，詳見下圖：亦莊市場解讀亦莊市場解讀與傳統(tǒng)板塊對比與傳統(tǒng)板塊對比 東四、五環(huán)板塊東四、五環(huán)板塊 望京板塊望京板塊 亞奧板塊亞奧板塊 中關(guān)村板塊中關(guān)村板塊成為北京新盤供應(yīng)量最主要的地成為北京新盤供應(yīng)量最主要的地區(qū)，發(fā)展日益成熟，中端樓盤成為市區(qū)，發(fā)展日益成熟，中端樓盤成為市場主力，高端樓盤也不斷涌現(xiàn)；場主力，高端樓盤也不斷涌現(xiàn)；城市發(fā)展的外延，使得中心城區(qū)周邊的地區(qū)成為新興的熱點居住板塊；城市發(fā)展的外延，使得中心城區(qū)周邊的地區(qū)成為新興的熱點居住板塊；亦莊市場解讀亦莊市場解讀新興板塊界定新興板塊界定新興板

53、塊新興板塊亦莊市場解讀亦莊市場解讀與新興板塊對比與新興板塊對比亦莊與新興板塊價格走勢對比亦莊與新興板塊價格走勢對比注：上述統(tǒng)計樣本為公寓或普通住宅產(chǎn)品注：上述統(tǒng)計樣本為公寓或普通住宅產(chǎn)品注：上述統(tǒng)計樣本為公寓或普通住宅產(chǎn)品注：上述統(tǒng)計樣本為公寓或普通住宅產(chǎn)品區(qū)域區(qū)域周期周期價格成長倍數(shù)價格成長倍數(shù)亦莊核心區(qū)20022008年3亞奧20022008年3.9 中關(guān)村20022008年3.6 望京20022008年2.8東四、五環(huán)20022008年3.9 與北京新興居住板塊相比，除成長率略高于望京板塊外，亦莊核心區(qū)與其它新興居住板塊與北京新興居住板塊相比，除成長率略高于望京板塊外，亦莊核心區(qū)與其它新

54、興居住板塊的價格成長率存在著一定的差距，詳見下圖：的價格成長率存在著一定的差距，詳見下圖：亦莊市場解讀亦莊市場解讀與新興板塊對比與新興板塊對比本地客源本地客源外來客源外來客源中心城區(qū)的外溢型、升級型客源本地的分巢型客源房改房、拆遷的剛性需求客源普通安家型客源富豪高端化置業(yè)客源外籍客源客源類型主流取向產(chǎn)業(yè)帶動下的客源亞奧板塊望京板塊亦莊板塊上地板塊黃村板塊通州城區(qū)四環(huán)以內(nèi)中心城區(qū)亦莊市場解讀亦莊市場解讀競爭板塊對比競爭板塊對比置業(yè)人群置業(yè)人群普通安家型客源亦莊板塊亦莊板塊亞奧板塊亞奧板塊望京板塊望京板塊上地板塊上地板塊產(chǎn)業(yè)客源和本地客源：產(chǎn)業(yè)客源和本地客源：產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的安家型客源，中心城產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的安家型客源，中心城