商鋪選址學問大零售業(yè)巨頭有

1、商鋪選址學問大 零售業(yè)巨頭有隨著中國加入世貿組織與世界經(jīng)濟接軌，中國市場在世界市場上的地位越發(fā)凸現(xiàn)出來，這些活躍在世界上的零售巨頭也爭相進入中國市場，來分得這塊奶酪。家樂福、伊藤洋華堂、歐尚、易初蓮花、沃爾瑪?shù)攘闶蹣I(yè)巨頭在北京迅速“搶占山頭”，而他們所到之處，商業(yè)活躍，人流如潮，形成了自己獨特的“商圈”。有眼光的投資者紛紛跟隨這些世界零售巨頭的腳步進行投資。投資者跟著這樣的好品牌走，無疑將降低投資風險，當然前提是投資者和零售巨頭所經(jīng)營的項目要互補。據(jù)了解，人們大多看中的是零售巨頭經(jīng)過系統(tǒng)而科學研究之后的獨具戰(zhàn)略眼光的選址！世界零售巨頭們一般都經(jīng)過了很多年的成熟發(fā)展，他們在選址上都形成了一套十分

2、科學的選址方案，對建筑設施、周邊環(huán)境、道路交通、人口密度、人口結構、購買力等都做出了定量分析。而對于個人投資者來說，一般都是憑感覺來投資，由于沒有科學的選址經(jīng)驗，成功的 幾率是很低的。投資專家認為，零售巨頭們?yōu)榱吮３肿约旱牡慕?jīng)營業(yè)績，它不可能在自己店址的選擇上有任何失誤，更不可能拿自己一點一滴積累起來的品牌當兒戲。他們在長時間積累起來的一些經(jīng)驗，也就是他們成功的關鍵所在。沃爾瑪沃爾瑪公司是國際著名的大型零售企業(yè)。低價策略是沃爾瑪一貫的經(jīng)營方針，在商品采購環(huán)節(jié)上是“從供貨者那里為顧客爭取利益”，態(tài)度堅決地對供應商堅持低價策略，現(xiàn)在沃爾瑪?shù)木薮箐N售額使其確定了供應鏈中的領袖地位，它90%的產品直接

3、從廠家進貨，并且實現(xiàn)了全球性采購，從而使進貨費用得以大幅降低。自1996年進入我國零售市場后，到2003年底，沃爾瑪在我國共開設了33家分店。選址原因：沃爾瑪在各方面都追求低成本的運作，包括選址。剛進入北京市場時，沃爾瑪仍舊采用郊區(qū)化發(fā)展策略。首家店落戶石景山，第二家店雖然選址中關村知春路，但也不在馬路邊，不容易被顧客找到。據(jù)沃爾瑪內部人士透露，這樣選址是因為樓盤租金相對更便宜。而老對手家樂福的門店一般都開在市中心，因此人氣很旺。家樂福深諳，在中國目前公路建設滯后和私家車普及率不高的情況下，中國畢竟還是一個以市中心為居住和消費主體的國家。然而，在進入中國9年以后，沃爾瑪開始向老對手家樂福學習，

4、往市中心走。宣武門店的開業(yè)即是轉變的開始。沃爾瑪購物廣場宣武門分店位于宣武門地鐵正南側400米，緊鄰南城知名商場莊勝崇光百貨。沃爾瑪選址要求 :一、對商圈的要求1、在項目1.5公里范圍內人口達到10萬以上為佳，2公里范圍內常住人口可達到12-15萬人2、須臨近城市交通主干道，至少雙向四車道，且無綠化帶，立交橋，河流，山川等明顯阻隔為佳3、商圈內人口年齡結構以中青年為主，收入水平不低于當?shù)仄骄?、項目周邊人口暢旺，道路與項目銜接性比較順暢，車輛可以順暢的進出停車場5、核心商圈內（距項目1.5公里）無經(jīng)營面積超過5000平方米的同類業(yè)態(tài)為佳二、對物業(yè)的要求1、物業(yè)縱深在50米以上為佳，原則上不

5、能低于40米，臨街面不低于70米2、層高不低于5米，對于期樓的層高要求不低于6米凈高在4。5米以上（空調排風口至地板的距離）3、樓板承重在800KG/平方米以上，對期樓的要求在1000KG/平方米以上4、柱距間要求9米以上，原則上不能低于8米5、正門至少提供2個主出入口，免費外立面廣告至少3個6、每層有電動扶梯相連，地下車庫與商場之間有豎向交通連接7、商場要求有一定面積的廣場三、對停車場的要求1、至少提供300個以上地上或地下的顧客免費停車位2、必須為供應商提供20個以上的免費貨車停車位3、如商場在社區(qū)邊緣需做到社區(qū)居民和商場客流分開，同時為商場供貨車輛提供物流專用場地，40尺貨柜車轉彎半徑1

6、8米四、其它1、市政電源為雙回呼或環(huán)網(wǎng)供電或其它當?shù)卣鷾实墓╇姺绞?，總用電量應滿足商場營運及司標廣告等設備的用電需求，備用電源應滿足應急照明，收銀臺，冷庫，冷柜，監(jiān)控，電腦主機等的用電需求，并提供商場獨立使用的高低壓配電系統(tǒng)，電表，變壓器，備用發(fā)電機，強弱電井道及各回路獨立開關箱2、配備完善的給排水系統(tǒng)，提供獨立給排水接駁口并安裝獨立水表，給水系統(tǒng)應滿足商場及空調系統(tǒng)日常用水量及水壓使用要求，美工滿足市政府停水一天的商場用水需求3、安裝獨立的中央空調系統(tǒng)，空調室內溫度要求達到24度正負度標準4、物業(yè)租賃期限一般為20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期家樂福1963年誕生的法國家

7、樂福，2003年以650億美元的銷售額成為全球第二大零售商。在中國，從1995年至今已開設分店41家，成為在中國大陸銷售額最高的外商投資零售企業(yè)，所開店已遍布中國20多個城市，經(jīng)營商品兩萬多種，家樂福95以上商品都是本地化采購。家樂福在我國的定位充分考慮國內整體消費水平較低的市場環(huán)境，以及商圈內居民的生活水平和消費能力，確立了以經(jīng)營日常生活用品為主的商品結構，向消費者提供大多數(shù)生活必需的，不僅買得到、而且買得起的商品，實現(xiàn)了大批量銷售。選址原因家樂福每開一家分店，首先會對當?shù)剡M行詳細而嚴格的調查與論證，歷時都在一年以上。調查涉及的范圍包括文化、氣候、居民素質、生活習慣及購買力水平等諸多方面。在

8、北京，已開四家分店。這四家店鋪分別是創(chuàng)益佳店、方園店、方莊店、馬連道店。這幾家店都集中在居住片區(qū)和國展等人口高度集中的區(qū)域，具有穩(wěn)定、大量的人流。同時，交通便利，由于不在市區(qū)，租金也較便宜，更有利于超市的發(fā)展。從空間布局上看，4家店鋪的分布形成了一個整體優(yōu)勢，其影響范圍、輻射范圍遍及北京絕大地區(qū)。家樂福在中國每開一家新店都嚴格按照其選址要求進行：家樂福的顧客群：60的顧客是34歲以下，70是女性，54是已婚；家樂福的主要理念：低價、一次購足、免費停車、高周轉、新鮮程度、品質；現(xiàn)代化的商店就是：衛(wèi)生、舒適、店內通道進出方便、國際標準家樂福在選址方面有以下要求地理位置要求：交通方便（私家車、公交車

9、、地鐵、輕軌）人口密度相對集中 兩條馬路交叉口，其一為主干道 具備相當面積的停車場，比如在北京至少要求600個以上的停車位 建筑物要求： 建筑占地面積15000平方米以上 最多不超過兩層 總建筑面積2萬4萬平方米 轉租租戶由家樂福負責管理 建筑物長寬比例10：7或10：6停車場要求： 至少600個機動車停車位，非機動車停車場地2000平方米以上，免費提供家樂福公司及顧客使用伊藤洋華堂2003年伊藤洋華堂以272億美元的銷售額名列世界500強。它以商圈內，中等收入家庭消費者為主要目標顧客。為滿足其需求，伊藤洋華堂對商品的選擇十分細致。吃、穿、用商品經(jīng)營面積的比例是3：4：3。食品類以魚、肉、鮮果

10、、蔬菜為主，并設有面包房、壽司房、日式餐廳等頗具特色的經(jīng)營項目。服裝類以新品種為主打商品。家居類以全新的日用百貨為主打商品，突出裝飾性和功能性商品。獨特的選址定位策略：伊藤洋華堂明確提出不在所謂“一類地段”開店的思想，其80年代以后開設的店鋪均在交通便利的城鄉(xiāng)結合部，目前的新店選址仍遵循這一原則。這樣做首先避免了與通常在此類地區(qū)建店的傳統(tǒng)百貨店的正面競爭，同時在客觀上適應了在工業(yè)化不斷發(fā)展的過程中必然出現(xiàn)的城市空洞化的趨勢。在此基礎上，伊藤洋華堂將店鋪的目標商圈鎖定在35公里范圍之內，力爭通過GMS業(yè)態(tài)的“一次性購物功能”和良好的服務為社區(qū)居民提供全方位的購物方便，贏得顧客的頻繁光臨，成為區(qū)域

11、內購買力的實現(xiàn)中心。伊藤洋華堂的員工常說，我們并不奢求城市的所有居民都成為我們的顧客，我們更為看重的是附近的居民每天都能來這里購物。為了取得得絕對的競爭優(yōu)勢，伊藤洋華堂一旦確定開店地區(qū)，通常會采取一種密集開店的策略，在區(qū)域內占據(jù)所有的商圈面積，例如再北京朝陽區(qū)就開有十里堡店、亞運村店、望京店。這樣做的結果是首先提高了所在區(qū)域的行業(yè)進入成本，遏止了競爭對手的發(fā)展，另一方面使區(qū)域性的物流中心等技術設施得到了最充分的利用，通過規(guī)模共享降低了總體運營成本。易初蓮花創(chuàng)建于1921年的正大集團經(jīng)過80余年的持續(xù)發(fā)展，連年躋身于世界500強企業(yè)之列，并被美國未來雜志評為亞洲十大優(yōu)秀企業(yè)之一。易初蓮花購物中心

12、是正大集團在中國投資的大型零售企業(yè)，它強調為家庭成員而設，倡導“衣食住行一應俱全”的消費理念，目前在中國已成功開張了28家大型連鎖購物中心。在上海，易初蓮花共開設了11家購物中心，成為當?shù)亻_店數(shù)量最多、營業(yè)面積最大、營業(yè)額最高的外資零售企業(yè)。在北京，易初蓮花開設了8家大型超市購物中心。選址原因選址問題一直是這個公司十分重視的。從規(guī)模上看，大多選在全國范圍內面積兩萬平方米左右的大賣場，例如草橋店、金源店。因為要突出品種的齊全、形成規(guī)模優(yōu)勢必然要選擇空間較大的場地。但是他的選址無一在市區(qū)鬧市，大多分布在北京周邊的地區(qū)，例如通州店、北苑店。選擇周邊地區(qū)主要是：周邊地區(qū)擁有眾多的居住小區(qū)，尤其是北面，

13、高達數(shù)十萬的常住人口在此聚合，但調查顯示該區(qū)域80%的消費者認為本區(qū)域缺乏大型的商業(yè)配套設施，遠離市區(qū)商業(yè)中心，購物及其不方便，這說明了區(qū)域的消費潛力并沒能真正釋放，市場有很大的空白點，易初蓮花在此提出“在家門口購物”的口號是恰到好處；可見，選址不一定非選在城市的中心，更希望是未來的商業(yè)中心，或是未來人口比較密集的地方?？系禄簶I(yè)內曾經(jīng)流傳這樣一種“傍大款”的說法：“選鋪跟著麥當勞、肯德基走，肯定沒錯！”似乎無論麥當勞和肯德基把店開在哪里，哪里就被插上了鬧市的大旗，我們甚至可以經(jīng)?？吹禁湲攧诤涂系禄训觊_在一些看起來并不特別惹眼的地方，而其門庭若市的狀況又讓人不得不佩服其選址的精明?？系禄倪x

14、址秘訣：地點是飯店經(jīng)營的首要因素，餐飲連鎖經(jīng)營也是如此。連鎖店的正確選址，不僅是其成功的先決條件，也是實現(xiàn)連鎖經(jīng)營標準化、簡單化、專業(yè)化的前提條件和基礎。因此，肯德基對快餐店選址是非常重視的，選址決策一般是兩級審批制，通過兩個委員會的同意，一個是地方公司，另一個是總部。其選址成功率幾乎是百分之百，是肯德基的的核心競爭力之一。肯德基選址按以下幾步驟進行。一、商圈的劃分與選擇1劃分商圈肯德基計劃進入某城市，就先通過有關部門或專業(yè)調查公司收集這個地區(qū)的資料。有些資料是*的，有些資料需要花錢去買。把資料買齊了，就開始規(guī)劃商圈。商圈規(guī)劃采取的是記分的方法，例如，這個地區(qū)有一個大型商場，商場營業(yè)額在100

15、0 萬元算一分，5000萬元算5分，有一條公交線路加多少分，有一條地鐵線路加多少分。這些分值標準是多年平均下來的一個較準確經(jīng)驗值。通過打分把商圈分成好幾大類，以北京為例，有市級商業(yè)型（西單、王府井等）、區(qū)級商業(yè)型、定點（目標）消費型、還有社區(qū)型、旅游型等等。2選擇商圈即確定目前重點在哪個商圈開店，主要目標是哪些。在商圈選擇的標準上，一方面要考慮餐館自身的市場定位，另一方面要考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度。餐館的市場定位不同，吸引的顧客群不一樣，商圈的選擇也就不同。肯德基與麥當勞市場定位相似，顧客群基本上重合，所以在商圈選擇方面也是一樣的。可以看到，有些地方同一條街的兩邊，一邊是麥當勞另一邊是肯德基。商圈的成熟度和穩(wěn)定度也非常重要。比如規(guī)劃局說某條路要開，在什么地方設立地址，將來這里有可能成為成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟穩(wěn)定后才進入，例如說這家店3年以后效益會多好，對現(xiàn)今沒有幫助，這3年難道要虧損？肯德基投入一家店要花費好幾百萬元，當然不冒這種險，一定是比較穩(wěn)健的原則，保證開一家成功一家。二、聚客點的測算與選擇要確定這個商圈內，最主要的聚客點在哪。例如，上海的淮海路是很成熟的商圈，但不可能淮海路上任何位置都是聚客點，肯定有最主要的聚集客人的位置?？系禄_店的原則是：努力爭取在最聚客的地方和其附近開店。過去古語說“一步差三市”。開店地址差一步就有可能差三成的買賣，這跟人流動線（