第六章 財(cái)務(wù)分析

1、 第第六章六章 財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析主要內(nèi)容主要內(nèi)容 6.1 財(cái)務(wù)分析概述財(cái)務(wù)分析概述 6.2 財(cái)務(wù)基本報(bào)表財(cái)務(wù)基本報(bào)表 6.3 財(cái)務(wù)分析指標(biāo)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)6.1.1 財(cái)務(wù)分析的含義財(cái)務(wù)分析的含義v房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析是指投資分析人員在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與是指投資分析人員在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌預(yù)測(cè)，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，在現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度、措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，在現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度、稅收法規(guī)和價(jià)格體系下，通過(guò)編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)稅收法規(guī)和價(jià)格體系下，通過(guò)編制基本

2、財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和資金平衡情況價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和資金平衡情況所進(jìn)行的分析，據(jù)此評(píng)價(jià)和判斷投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性，所進(jìn)行的分析，據(jù)此評(píng)價(jià)和判斷投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性，以便投資主體做出正確的投資決策。以便投資主體做出正確的投資決策。v財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容包括：包括：收益分析；收益分析；風(fēng)險(xiǎn)分析；風(fēng)險(xiǎn)分析；資金流動(dòng)性分析資金流動(dòng)性分析6.1 財(cái)務(wù)分析概述財(cái)務(wù)分析概述6.1.26.1.2財(cái)務(wù)分析的作用財(cái)務(wù)分析的作用u衡量項(xiàng)目的盈利能力衡量項(xiàng)目的盈利能力u衡量項(xiàng)目的清償能力衡量項(xiàng)目的清償能力u衡量項(xiàng)目的資金平衡能力衡量項(xiàng)目的

3、資金平衡能力u提供項(xiàng)目管理的依據(jù)提供項(xiàng)目管理的依據(jù)u提供項(xiàng)目融資必備要件提供項(xiàng)目融資必備要件6.1.3財(cái)務(wù)分析的步驟財(cái)務(wù)分析的步驟1、估算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、估算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)2、編制財(cái)務(wù)基本報(bào)表、編制財(cái)務(wù)基本報(bào)表3、計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)、計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)4、分析財(cái)務(wù)效益指標(biāo)、分析財(cái)務(wù)效益指標(biāo)5、提出財(cái)務(wù)分析結(jié)論、提出財(cái)務(wù)分析結(jié)論6. 2 財(cái)務(wù)基本報(bào)表財(cái)務(wù)基本報(bào)表v財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表主要有現(xiàn)金流量表、資金來(lái)源與運(yùn)用主要有現(xiàn)金流量表、資金來(lái)源與運(yùn)用表、利潤(rùn)表、資產(chǎn)負(fù)債表。表、利潤(rùn)表、資產(chǎn)負(fù)債表。 v財(cái)務(wù)分析的基本原理財(cái)務(wù)分析的基本原理就是從基本報(bào)表中取得數(shù)據(jù)，計(jì)算就是從基本報(bào)表中取得數(shù)據(jù)，計(jì)算財(cái)務(wù)分析的各項(xiàng)指

4、標(biāo)，然后與基本參數(shù)作比較。財(cái)務(wù)分析的各項(xiàng)指標(biāo)，然后與基本參數(shù)作比較。注意：各種基本報(bào)表之間存在的密切聯(lián)系注意：各種基本報(bào)表之間存在的密切聯(lián)系 6.2.16.2.1現(xiàn)金流量表的種類現(xiàn)金流量表的種類 按照投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表一般分為：按照投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表一般分為： （1 1）全部投資現(xiàn)金流量表）全部投資現(xiàn)金流量表 全部投資現(xiàn)金流量表是不分投資資金來(lái)源，以全部投資現(xiàn)金流量表是不分投資資金來(lái)源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)（即假定全部投資均為自有全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)（即假定全部投資均為自有資金），用以計(jì)算全部投資所得稅前及所得稅后財(cái)資金），用以計(jì)算全部投資所得稅前及所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收

5、益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算表格。標(biāo)的計(jì)算表格。其目的是考察項(xiàng)目全部投資的盈利其目的是考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)方案進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)。能力，為各個(gè)方案進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)。 其表格形式見(jiàn)表其表格形式見(jiàn)表6-16-1。序號(hào)序號(hào)項(xiàng)項(xiàng) 目目合合 計(jì)計(jì) 1 1 2 23 3 N N 1 1現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入1 11 11 12 21 13 31 14 41 15 51 16 61 17 7銷售收入銷售收入出租收入出租收入自營(yíng)收入自營(yíng)收入凈轉(zhuǎn)售收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金回收經(jīng)營(yíng)資金2 2

6、現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表表表6-1 6-1 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元2 21 12 22 22 23 32 24 42 25 52 26 62 27 7開(kāi)發(fā)建設(shè)投資開(kāi)發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金經(jīng)營(yíng)資金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修理費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅土地增值稅所得稅所得稅 3 3凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)金流量 4 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)：計(jì)算指標(biāo)： 1 1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（% %）：）： 2 2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i ic c= = % %）：）： 3 3、投資回收期（年）：、投資回收期（年）： 4 4、基準(zhǔn)收益率（

7、、基準(zhǔn)收益率（% %）：）： 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表續(xù)表續(xù)表6-1 6-1 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 （2 2）資本金現(xiàn)金流量表）資本金現(xiàn)金流量表 資本金是項(xiàng)目投資者自己擁有的資金。該表從投資本金是項(xiàng)目投資者自己擁有的資金。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。 其表格形式見(jiàn)表其

8、表格形式見(jiàn)表6-26-2。序號(hào)序號(hào) 項(xiàng)項(xiàng) 目目合計(jì)合計(jì) 1 1 2 23 3 N N 1 1現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入1 11 11 12 21 13 31 14 41 15 51 16 61 17 7銷售收入銷售收入出租收入出租收入自營(yíng)收入自營(yíng)收入凈轉(zhuǎn)售收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金回收經(jīng)營(yíng)資金2 2現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出 資本金現(xiàn)金流量表資本金現(xiàn)金流量表表表6-2 6-2 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元2 21 12 22 22 23 32 24 42 25 52 26 62 27 72 28 82 29 9資本金資本金經(jīng)營(yíng)資金經(jīng)營(yíng)資金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修理費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)

9、稅金及附加經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅土地增值稅所得稅所得稅借款本金償還借款本金償還借款利息支付借款利息支付 3 3凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)金流量 4 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)：計(jì)算指標(biāo)： 1 1、資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（、資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（% %）：）： 2 2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i ic c= = % %） 資本金現(xiàn)金流量表資本金現(xiàn)金流量表續(xù)表續(xù)表6-2 6-2 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 （3 3）針對(duì)兩表的有關(guān)說(shuō)明）針對(duì)兩表的有關(guān)說(shuō)明 全部投資中不含建設(shè)期利息，同時(shí)也不考慮全部投資的本全部投資中不含建設(shè)期利息，同時(shí)也不考慮全部投資的本金和利息的償還問(wèn)題；在資本金現(xiàn)金流量表中，現(xiàn)金流

10、出項(xiàng)金和利息的償還問(wèn)題；在資本金現(xiàn)金流量表中，現(xiàn)金流出項(xiàng)目增加了目增加了“借款本金償還借款本金償還”和和“借款利息支付借款利息支付”。 在現(xiàn)金流出欄目中，資本金現(xiàn)金流量表可能會(huì)發(fā)生在現(xiàn)金流出欄目中，資本金現(xiàn)金流量表可能會(huì)發(fā)生“預(yù)售預(yù)售收入再投入收入再投入”項(xiàng)目，而全部投資現(xiàn)金流量表中卻可能沒(méi)有這項(xiàng)目，而全部投資現(xiàn)金流量表中卻可能沒(méi)有這一項(xiàng)。因此，雖然上面一項(xiàng)。因此，雖然上面“資本金現(xiàn)金流量表資本金現(xiàn)金流量表”中沒(méi)有體現(xiàn)這中沒(méi)有體現(xiàn)這一項(xiàng)，但實(shí)際中，如果項(xiàng)目發(fā)生了預(yù)售收入回投，則要加填一項(xiàng)，但實(shí)際中，如果項(xiàng)目發(fā)生了預(yù)售收入回投，則要加填這一欄。這一欄。 資本金現(xiàn)金流量表中，土地增值稅與所得稅的計(jì)

11、算基數(shù)中資本金現(xiàn)金流量表中，土地增值稅與所得稅的計(jì)算基數(shù)中含財(cái)務(wù)費(fèi)用。而全部投資現(xiàn)金流量表中，雖然全部投資中不含財(cái)務(wù)費(fèi)用。而全部投資現(xiàn)金流量表中，雖然全部投資中不含財(cái)務(wù)費(fèi)用，但在表中所列的其他項(xiàng)目中仍保留有財(cái)務(wù)費(fèi)用含財(cái)務(wù)費(fèi)用，但在表中所列的其他項(xiàng)目中仍保留有財(cái)務(wù)費(fèi)用的影響。因此，在編制全部投資現(xiàn)金流量表時(shí)，從理論上講的影響。因此，在編制全部投資現(xiàn)金流量表時(shí)，從理論上講，最好能把所有受利息影響的數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，以便能真正反，最好能把所有受利息影響的數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，以便能真正反映出全部投資的經(jīng)濟(jì)效益。映出全部投資的經(jīng)濟(jì)效益。 （4 4）投資者各方現(xiàn)金流量表）投資者各方現(xiàn)金流量表 該表以投資者各方的出資

12、額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用該表以投資者各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。評(píng)價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。 當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目有幾個(gè)投資者進(jìn)行投資時(shí)，當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目有幾個(gè)投資者進(jìn)行投資時(shí)，就應(yīng)編制投資者各方現(xiàn)金流量表。就應(yīng)編制投資者各方現(xiàn)金流量表。 其表格形式見(jiàn)表其表格形式見(jiàn)表6-36-3。序號(hào)序號(hào)項(xiàng)項(xiàng) 目目合計(jì)合計(jì) 1 1 2 2 3 3 N N 1 1現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入1 12 2（1 1）（2 2）（3 3）（4 4）應(yīng)得利潤(rùn)應(yīng)得利潤(rùn)資產(chǎn)清理分配資產(chǎn)清理分配回收固

13、定資產(chǎn)余值回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入其他收入 2 2現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出2 21 12 22 2開(kāi)發(fā)建設(shè)投資出資額開(kāi)發(fā)建設(shè)投資出資額經(jīng)營(yíng)資金出資額經(jīng)營(yíng)資金出資額 3 3凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)金流量 4 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量表表6-36-3 投資各方現(xiàn)金流量表投資各方現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元6 62 22 2資金來(lái)源與運(yùn)用表資金來(lái)源與運(yùn)用表 1 1資金來(lái)源與運(yùn)用表的含義資金來(lái)源與運(yùn)用表的含義 資金來(lái)源與運(yùn)用表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期資金來(lái)源與運(yùn)用表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況以及項(xiàng)目的資金籌措方案內(nèi)各年的資金盈余或短缺

14、情況以及項(xiàng)目的資金籌措方案和貸款償還計(jì)劃的財(cái)務(wù)報(bào)表，它為項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表的編和貸款償還計(jì)劃的財(cái)務(wù)報(bào)表，它為項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表的編制及資金平衡分析提供了重要的財(cái)務(wù)信息。制及資金平衡分析提供了重要的財(cái)務(wù)信息。 其表格形式見(jiàn)表其表格形式見(jiàn)表6-46-4。 本表與現(xiàn)金流量表有著本質(zhì)的不同。本表與現(xiàn)金流量表有著本質(zhì)的不同。序號(hào)序號(hào) 項(xiàng)項(xiàng) 目目合計(jì)合計(jì) 1 1 2 23 3 N N 1 1資金來(lái)源資金來(lái)源1 11 11 12 21 13 31 14 41 15 51 16 61 17 71 18 81 19 9銷售收入銷售收入出租收入出租收入自營(yíng)收入自營(yíng)收入資本金資本金長(zhǎng)期借款長(zhǎng)期借款短期借款短期借款回收固定資

15、產(chǎn)余值回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入凈轉(zhuǎn)售收入2 2資金運(yùn)用資金運(yùn)用 資金來(lái)源與運(yùn)用表資金來(lái)源與運(yùn)用表表表6-4 6-4 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元2 21 12 22 22 23 32 24 42 25 52 26 62 27 72 28 82 29 92 21010開(kāi)發(fā)建設(shè)投資開(kāi)發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金經(jīng)營(yíng)資金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修理費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅土地增值稅所得稅所得稅應(yīng)付利潤(rùn)應(yīng)付利潤(rùn)借款本金償還借款本金償還借款利息支付借款利息支付 3 3盈余資金（盈余資金（1 1）- -（2 2） 4 4累計(jì)盈余資金累計(jì)盈余資金 現(xiàn)金來(lái)源與運(yùn)用表現(xiàn)金來(lái)源與運(yùn)用表續(xù)

16、表續(xù)表6-4 6-4 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 2 2資金來(lái)源與運(yùn)用表分類資金來(lái)源與運(yùn)用表分類 資金來(lái)源與運(yùn)用表按項(xiàng)目建成后的用途可分為出售項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表按項(xiàng)目建成后的用途可分為出售項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表、出租和自營(yíng)項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用表資金來(lái)源與運(yùn)用表、出租和自營(yíng)項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用表。 1 1）出售項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表（見(jiàn)表）出售項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表（見(jiàn)表6-56-5） 2 2）出租和自營(yíng)項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用表（見(jiàn)表）出租和自營(yíng)項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用表（見(jiàn)表6-66-6）序序 號(hào)號(hào)項(xiàng)項(xiàng) 目目 合合 計(jì)計(jì) 1 1 2 2 3 3 N N 1 1資金來(lái)源資金來(lái)源 1 11 1 1 12 2 1

17、13 3 1 14 4銷售收入銷售收入資本金資本金長(zhǎng)期借款長(zhǎng)期借款短期借款短期借款 2 2資金運(yùn)用資金運(yùn)用 2 21 1 2 22 2 2 23 3 2 24 4 2 25 5 2 26 6 2 27 7開(kāi)發(fā)建設(shè)投資開(kāi)發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)稅金及附加經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅土地增值稅所得稅所得稅應(yīng)付利潤(rùn)應(yīng)付利潤(rùn)借款本金償還借款本金償還借款利息支付借款利息支付 3 3盈余資金（盈余資金（1 1）- -（2 2） 4 4累計(jì)盈余資金累計(jì)盈余資金 出售項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表出售項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表表表6-5 6-5 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元序號(hào)序號(hào)項(xiàng)項(xiàng) 目目 合計(jì)合計(jì) 1 1 2 2 3 3 N N 1 1資金來(lái)

18、源資金來(lái)源 1 11 1 1 12 2 1 13 3 1 14 4 1 15 5 1 16 6 1 17 7 1 18 8 1 19 9出租收入（或自營(yíng)收入出租收入（或自營(yíng)收入）資本金資本金折舊費(fèi)折舊費(fèi)攤銷費(fèi)攤銷費(fèi)長(zhǎng)期借款長(zhǎng)期借款短期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入凈轉(zhuǎn)售收入 2 2資金運(yùn)用資金運(yùn)用 出租與自營(yíng)項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表出租與自營(yíng)項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表表表6-6 6-6 單位：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)元萬(wàn)元 2 21 1 2 22 2 2 23 3 2 24 4 2 25 5 2 26 6 2 27 7 2 28 8 2 29 9 2 21010開(kāi)發(fā)建設(shè)投

19、資開(kāi)發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金經(jīng)營(yíng)資金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修理費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅土地增值稅所得稅所得稅應(yīng)付利潤(rùn)應(yīng)付利潤(rùn)借款本金償還借款本金償還借款利息支付借款利息支付 3 3盈余資金（盈余資金（1 1）- -（2 2） 4 4累計(jì)盈余資金累計(jì)盈余資金 出租與自營(yíng)項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表出租與自營(yíng)項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表續(xù)表續(xù)表6-6 6-6 單位：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)元萬(wàn)元6 62 23 3利潤(rùn)表利潤(rùn)表 1 1利潤(rùn)表的含義利潤(rùn)表的含義 利潤(rùn)表也稱利潤(rùn)表也稱損益表，是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)損益表，是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額、所得稅及各年稅后利潤(rùn)的分配等情況各年的利潤(rùn)總額、所得

20、稅及各年稅后利潤(rùn)的分配等情況的財(cái)務(wù)報(bào)表。的財(cái)務(wù)報(bào)表。通過(guò)該表提供的投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)分通過(guò)該表提供的投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)分析的信息資料，可以計(jì)算投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資析的信息資料，可以計(jì)算投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率等指標(biāo)。本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率等指標(biāo)。 其表格形式如表其表格形式如表6-76-7。序號(hào)序號(hào) 項(xiàng)項(xiàng) 目目合合 計(jì)計(jì) 1 1 2 23 3 N N 1 1經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)收入1 11 11 12 21 13 3銷售收入銷售收入出租收入出租收入自營(yíng)收入自營(yíng)收入2 2經(jīng)營(yíng)成本經(jīng)營(yíng)成本2 21 12 22 2商品房經(jīng)營(yíng)成本商品房經(jīng)營(yíng)成本出租房經(jīng)營(yíng)成本出租房經(jīng)營(yíng)成

21、本 3 3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 4 4修理費(fèi)用修理費(fèi)用利潤(rùn)表利潤(rùn)表表表6-7 6-7 單位：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)元萬(wàn)元 5 5經(jīng)營(yíng)稅金及附加經(jīng)營(yíng)稅金及附加 6 6土地增值稅土地增值稅 7 7利潤(rùn)總額（利潤(rùn)總額（=1-2-3-=1-2-3-4-5-64-5-6） 8 8所得稅所得稅 9 9稅后利潤(rùn)稅后利潤(rùn)9 91 19 92 29 93 3盈余公積金盈余公積金應(yīng)付利潤(rùn)應(yīng)付利潤(rùn)未分配利潤(rùn)未分配利潤(rùn)計(jì)算指標(biāo)：計(jì)算指標(biāo)：1 1、投資利潤(rùn)率（、投資利潤(rùn)率（% %） 2 2、投資利稅率（、投資利稅率（% %） 3 3、資本金利潤(rùn)率（、資本金利潤(rùn)率（% %） 4 4、資本金凈利潤(rùn)率（、資本金凈利潤(rùn)率（% %）損益表?yè)p益表續(xù)

22、表續(xù)表6-7 6-7 單位：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)元萬(wàn)元2 2利潤(rùn)表的填列利潤(rùn)表的填列 1 1）關(guān)于利潤(rùn)總額）關(guān)于利潤(rùn)總額 利潤(rùn)表中的利潤(rùn)總額一般應(yīng)為：利潤(rùn)表中的利潤(rùn)總額一般應(yīng)為： 利潤(rùn)總額利潤(rùn)總額= =經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)成本運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)成本運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金與附加土地增值稅理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金與附加土地增值稅（1 1）以出售為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)總額）以出售為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)總額 利潤(rùn)總額利潤(rùn)總額= =銷售收入總成本費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金與附銷售收入總成本費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金與附加土地增值稅加土地增值稅 其中，銷售收入、總成本費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金與附其中，銷售收入、總成本費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金與附加分別來(lái)自基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算。加分別來(lái)

23、自基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算。 其表格形式見(jiàn)表其表格形式見(jiàn)表6-86-8。序號(hào)序號(hào)項(xiàng)項(xiàng) 目目合合 計(jì)計(jì) 1 1 2 23 3 N N 1 1銷售收入銷售收入 2 2總成本費(fèi)用總成本費(fèi)用 3 3經(jīng)營(yíng)稅金及附加經(jīng)營(yíng)稅金及附加 4 4土地增值稅土地增值稅 5 5利潤(rùn)總額利潤(rùn)總額=1-2-3-4=1-2-3-4 6 6所得稅所得稅 7 7稅后利潤(rùn)稅后利潤(rùn)7 71 17 72 27 73 3盈余公積金盈余公積金應(yīng)付利潤(rùn)應(yīng)付利潤(rùn)未分配利潤(rùn)未分配利潤(rùn)計(jì)算指標(biāo)：計(jì)算指標(biāo)：1 1、投資利潤(rùn)率（、投資利潤(rùn)率（% %） 2 2、投資利稅率（、投資利稅率（% %） 3 3、資本金利潤(rùn)率（、資本金利潤(rùn)率（% %） 4 4、資本金凈利

24、潤(rùn)率（、資本金凈利潤(rùn)率（% %）出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)表出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)表表表6-8 6-8 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元（2 2）以出租為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)總額）以出租為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)總額 利潤(rùn)總額利潤(rùn)總額= =出租收入經(jīng)營(yíng)成本運(yùn)營(yíng)費(fèi)用出租收入經(jīng)營(yíng)成本運(yùn)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金經(jīng)營(yíng)稅金與附加與附加 其中，出租收入、經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)稅金與附加的數(shù)其中，出租收入、經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)稅金與附加的數(shù)據(jù)可以通過(guò)第據(jù)可以通過(guò)第5 5章的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和輔助報(bào)表得到。章的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和輔助報(bào)表得到。 其表格形式見(jiàn)表其表格形式見(jiàn)表6-96-9。序號(hào)序號(hào)項(xiàng)項(xiàng) 目目合合 計(jì)計(jì) 1 1 2 23 3 N N 1 1出租收入出租收入2 2

25、經(jīng)營(yíng)成本經(jīng)營(yíng)成本3 3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（經(jīng)營(yíng)費(fèi)用）費(fèi)用） 4 4經(jīng)營(yíng)稅金及附加經(jīng)營(yíng)稅金及附加 5 5利潤(rùn)總額利潤(rùn)總額=1-2-=1-2-3-43-4 6 6所得稅所得稅 7 7稅后利潤(rùn)稅后利潤(rùn)7 71 17 72 27 73 3盈余公積金盈余公積金應(yīng)付利潤(rùn)應(yīng)付利潤(rùn)未分配利潤(rùn)未分配利潤(rùn)出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)表出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)表表表6-9 6-9 單位：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)元萬(wàn)元 2 2）關(guān)于稅后利潤(rùn)）關(guān)于稅后利潤(rùn) 稅后利潤(rùn)稅后利潤(rùn)= =利潤(rùn)總額所得稅利潤(rùn)總額所得稅 其中，其中，所得稅所得稅= =應(yīng)納稅所得額應(yīng)納稅所得額所得稅稅率所得稅稅率 一般情況下，應(yīng)納稅所得額（或應(yīng)納稅收入）就是前一般情況下

26、，應(yīng)納稅所得額（或應(yīng)納稅收入）就是前面計(jì)算出來(lái)的利潤(rùn)總額。面計(jì)算出來(lái)的利潤(rùn)總額。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所得稅稅率一般為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所得稅稅率一般為25%25%。 3 3）關(guān)于利潤(rùn)分配）關(guān)于利潤(rùn)分配 房地產(chǎn)企業(yè)交納所得稅后的利潤(rùn)為稅后利潤(rùn)，稅后利潤(rùn)等房地產(chǎn)企業(yè)交納所得稅后的利潤(rùn)為稅后利潤(rùn)，稅后利潤(rùn)等于可供分配利潤(rùn)，一般按照下列順序分配：于可供分配利潤(rùn)，一般按照下列順序分配： （1 1）彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損。）彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損。 （2 2）提取盈余公積金。）提取盈余公積金。 （3 3）向投資者分配利潤(rùn)，即表中的應(yīng)付利潤(rùn)。）向投資者分配利潤(rùn)，即表中的應(yīng)付利潤(rùn)。 考慮了這三項(xiàng)因素后（大部分情況下只

27、有后兩項(xiàng)因素），考慮了這三項(xiàng)因素后（大部分情況下只有后兩項(xiàng)因素），余額即為表中的未分配利潤(rùn)，未分配利潤(rùn)主要是用于歸還借余額即為表中的未分配利潤(rùn)，未分配利潤(rùn)主要是用于歸還借款。當(dāng)借款還清后，一般應(yīng)將這部分利潤(rùn)補(bǔ)分給投資者。款。當(dāng)借款還清后，一般應(yīng)將這部分利潤(rùn)補(bǔ)分給投資者。6 62 24 4資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表 1 1資產(chǎn)負(fù)債表的含義資產(chǎn)負(fù)債表的含義 資產(chǎn)負(fù)債表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各資產(chǎn)負(fù)債表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年末資產(chǎn)、負(fù)債與所有者權(quán)益變化及對(duì)應(yīng)關(guān)系的報(bào)年末資產(chǎn)、負(fù)債與所有者權(quán)益變化及對(duì)應(yīng)關(guān)系的報(bào)表。表。該表主要用于考察項(xiàng)目資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)該表主要用于考察項(xiàng)目資產(chǎn)、負(fù)債

28、、所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)，進(jìn)行項(xiàng)目清償能力分析。各期資產(chǎn)應(yīng)等益的結(jié)構(gòu)，進(jìn)行項(xiàng)目清償能力分析。各期資產(chǎn)應(yīng)等于負(fù)債和所有者權(quán)益之和。于負(fù)債和所有者權(quán)益之和。 2 2資產(chǎn)負(fù)債表的主體結(jié)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債表的主體結(jié)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債表由三大部分組成：資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)資產(chǎn)負(fù)債表由三大部分組成：資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益。益。 6 62 25 5基本報(bào)表的相互關(guān)系基本報(bào)表的相互關(guān)系 基本報(bào)表是財(cái)務(wù)分析體系中重要的組成部分。各種基基本報(bào)表是財(cái)務(wù)分析體系中重要的組成部分。各種基本報(bào)表之間有著密切的聯(lián)系。本報(bào)表之間有著密切的聯(lián)系。 “ “利潤(rùn)表利潤(rùn)表”與與“現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表”都是為進(jìn)行項(xiàng)目盈利能都是為進(jìn)行項(xiàng)目盈利能力分析提供基礎(chǔ)

29、數(shù)據(jù)的報(bào)表，不同的是，通過(guò)力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報(bào)表，不同的是，通過(guò)“利潤(rùn)表利潤(rùn)表”計(jì)算的是盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)；通過(guò)計(jì)算的是盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)；通過(guò)“現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表”計(jì)算的是盈利能力的動(dòng)態(tài)指標(biāo)。同時(shí)計(jì)算的是盈利能力的動(dòng)態(tài)指標(biāo)。同時(shí)“利潤(rùn)表利潤(rùn)表”也為也為“現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表”的填列提供了一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。的填列提供了一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。6.3 財(cái)務(wù)分析指標(biāo)財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 財(cái)務(wù)分析指標(biāo)根據(jù)出現(xiàn)時(shí)代的不同，劃分為財(cái)務(wù)分析指標(biāo)根據(jù)出現(xiàn)時(shí)代的不同，劃分為傳統(tǒng)財(cái)務(wù)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)分析指標(biāo)和和現(xiàn)代財(cái)務(wù)分析指標(biāo)現(xiàn)代財(cái)務(wù)分析指標(biāo)，目前最常使用的是現(xiàn)代財(cái)，目前最常使用的是現(xiàn)代財(cái)務(wù)指標(biāo)。務(wù)指標(biāo)。（1）傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)

30、傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)主要包括收益乘數(shù)、財(cái)務(wù)比率、主要包括收益乘數(shù)、財(cái)務(wù)比率、盈利能力指標(biāo)、回收期指標(biāo)。盈利能力指標(biāo)、回收期指標(biāo)。傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)構(gòu)成圖現(xiàn)代財(cái)務(wù)分析指標(biāo)構(gòu)成圖（2）現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)包括：靜態(tài)分析指標(biāo)和動(dòng)態(tài)包括：靜態(tài)分析指標(biāo)和動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)。分析指標(biāo)。6.3.1靜態(tài)財(cái)務(wù)分析靜態(tài)財(cái)務(wù)分析u財(cái)務(wù)靜態(tài)指標(biāo)是指不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的情況財(cái)務(wù)靜態(tài)指標(biāo)是指不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的情況下來(lái)考查項(xiàng)目盈利能力的一種指標(biāo)。下來(lái)考查項(xiàng)目盈利能力的一種指標(biāo)。u靜態(tài)財(cái)務(wù)分析在投資期較短的小型項(xiàng)目的投資靜態(tài)財(cái)務(wù)分析在投資期較短的小型項(xiàng)目的投資分析中有一定的使用價(jià)值，對(duì)大中型投資項(xiàng)目分析中有一定的使用

31、價(jià)值，對(duì)大中型投資項(xiàng)目，在投資機(jī)會(huì)研究或初步可行性分析階段，也，在投資機(jī)會(huì)研究或初步可行性分析階段，也有較多的應(yīng)用。有較多的應(yīng)用。1、利潤(rùn)率（、利潤(rùn)率（盈利能力指標(biāo)盈利能力指標(biāo)）（1）投資利潤(rùn)率（）投資利潤(rùn)率（評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目的獲利水平評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目的獲利水平）投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額利潤(rùn)總額/總投資總投資100%（2）資本金利潤(rùn)率（）資本金利潤(rùn)率（資本金利潤(rùn)率與行業(yè)平均資資本金利潤(rùn)率與行業(yè)平均資本金利潤(rùn)率或投資者的目標(biāo)資本金利潤(rùn)率比較本金利潤(rùn)率或投資者的目標(biāo)資本金利潤(rùn)率比較，若前者大于后者，認(rèn)為項(xiàng)目是可以考慮接受，若前者大于后者，認(rèn)為項(xiàng)目是可以考慮接受）資本金利潤(rùn)率資本金利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額利潤(rùn)

32、總額/資本金資本金100%（3）資本金凈利潤(rùn)率（）資本金凈利潤(rùn)率（反映投資者自己出資所帶反映投資者自己出資所帶來(lái)的凈利潤(rùn)來(lái)的凈利潤(rùn)）資本金凈利潤(rùn)率資本金凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)稅后利潤(rùn)/資本金資本金100%2、投資利稅率（、投資利稅率（投資利稅率與規(guī)定的行業(yè)平均投投資利稅率與規(guī)定的行業(yè)平均投資利稅率進(jìn)行比較，若前者大于后者，認(rèn)為項(xiàng)資利稅率進(jìn)行比較，若前者大于后者，認(rèn)為項(xiàng)目是可以考慮接受目是可以考慮接受）投資利稅率投資利稅率=年利總額年利總額/總投資額總投資額100%3、借款償還期（、借款償還期（清償能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)）借款償還期是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，使用可借款償還期是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，使

33、用可用作還款的利潤(rùn)、折舊及其他還款資金，償還用作還款的利潤(rùn)、折舊及其他還款資金，償還建設(shè)投資借款本金和利息所需要的時(shí)間。建設(shè)投資借款本金和利息所需要的時(shí)間。借款償還期借款償還期=借款償還后開(kāi)始出現(xiàn)盈余的期數(shù)借款償還后開(kāi)始出現(xiàn)盈余的期數(shù)-開(kāi)開(kāi)始借款的期數(shù)始借款的期數(shù)+上期償還貸款額上期償還貸款額/當(dāng)期可用于還款當(dāng)期可用于還款的資金額的資金額或者：或者：=償還借款本金的資金款大于年初借款本息償還借款本金的資金款大于年初借款本息累積的期數(shù)累積的期數(shù)-開(kāi)始借款的期數(shù)開(kāi)始借款的期數(shù)+上期償還借款額上期償還借款額/當(dāng)期可用于還款的資金額當(dāng)期可用于還款的資金額4、靜態(tài)投資回收期、靜態(tài)投資回收期0)(1tPt

34、tCOCI（1）靜態(tài)投資回收期的定義）靜態(tài)投資回收期的定義 靜態(tài)投資回收期是不考慮資金時(shí)間價(jià)值條件下，以靜態(tài)投資回收期是不考慮資金時(shí)間價(jià)值條件下，以凈收益抵償全部投資所需要的時(shí)間，有時(shí)也叫還本期，凈收益抵償全部投資所需要的時(shí)間，有時(shí)也叫還本期，通常以年為單位，從投資開(kāi)始年初算起，通常以年為單位，從投資開(kāi)始年初算起，式中：式中：Pt靜態(tài)投資回收期；靜態(tài)投資回收期； CIt 第第t年現(xiàn)金流入量；年現(xiàn)金流入量； COt第第t年現(xiàn)金流出量。年現(xiàn)金流出量。當(dāng)年凈現(xiàn)金流量絕對(duì)值上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的）出現(xiàn)正值年份數(shù)（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始1tP（2）優(yōu)缺點(diǎn)分析）優(yōu)缺點(diǎn)分析優(yōu)點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)意義明確、直觀、計(jì)算簡(jiǎn)單，便于

35、投資優(yōu)點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)意義明確、直觀、計(jì)算簡(jiǎn)單，便于投資者衡量建設(shè)項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力，同時(shí)在一定程者衡量建設(shè)項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力，同時(shí)在一定程度上反映了投資效果的優(yōu)劣。度上反映了投資效果的優(yōu)劣。缺點(diǎn)：缺點(diǎn)： 投資回收期只考慮投資回收之前的效果，不能投資回收期只考慮投資回收之前的效果，不能反映回收期之后的情況，難免有片面性；反映回收期之后的情況，難免有片面性；不考慮資金時(shí)間價(jià)值，無(wú)法用以準(zhǔn)確地辨識(shí)項(xiàng)目不考慮資金時(shí)間價(jià)值，無(wú)法用以準(zhǔn)確地辨識(shí)項(xiàng)目的優(yōu)劣。的優(yōu)劣。5、財(cái)務(wù)比率（、財(cái)務(wù)比率（清償能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)）（1）資產(chǎn)負(fù)債率（）資產(chǎn)負(fù)債率（是分析項(xiàng)目長(zhǎng)期債務(wù)清償能力的重要是分析項(xiàng)目長(zhǎng)期債務(wù)清償能力的重要指

36、標(biāo)，是一項(xiàng)衡量公司利用債權(quán)人資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能指標(biāo)，是一項(xiàng)衡量公司利用債權(quán)人資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能力的指標(biāo)，也反映了債權(quán)人對(duì)債務(wù)人發(fā)放貸款的安全程力的指標(biāo)，也反映了債權(quán)人對(duì)債務(wù)人發(fā)放貸款的安全程度度。）。） 資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額負(fù)債總額/資產(chǎn)總額資產(chǎn)總額100%（2）流動(dòng)比率（）流動(dòng)比率（是反映項(xiàng)目流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)為現(xiàn)金以償還是反映項(xiàng)目流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)為現(xiàn)金以償還流動(dòng)負(fù)債的能力的指標(biāo)流動(dòng)負(fù)債的能力的指標(biāo)。）。） 流動(dòng)比率流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)總額流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額流動(dòng)負(fù)債總額100%（3）速動(dòng)比率（）速動(dòng)比率（是短期償債能力指標(biāo)，反映了企業(yè)流動(dòng)是短期償債能力指標(biāo)，反映了企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)總體變現(xiàn)或

37、近期償債的能力資產(chǎn)總體變現(xiàn)或近期償債的能力。）。） 速動(dòng)比率速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)速動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債總額流動(dòng)負(fù)債總額100% 6、還本付息比率（、還本付息比率（清償能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)）還本付息比率是項(xiàng)目投資所獲得的年凈經(jīng)營(yíng)收益還本付息比率是項(xiàng)目投資所獲得的年凈經(jīng)營(yíng)收益與年還本付息額之比，也是表示項(xiàng)目清償能力與年還本付息額之比，也是表示項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。的指標(biāo)。 還本付息比率還本付息比率=年凈經(jīng)營(yíng)收益年凈經(jīng)營(yíng)收益/年還本付息額年還本付息額6.3.2 動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析1 1、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPVFNPV）：是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率）：是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收

38、益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率, ,將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到投資活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是房地金流量折算到投資活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)?；鶞?zhǔn)收益率：是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基基準(zhǔn)收益率：是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報(bào)準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報(bào)酬率，也稱為最低要求收益率。酬率，也稱為最低要求收益率。ntnttcttctiCOiCIFNPV0011現(xiàn)金流入現(xiàn)值和現(xiàn)金流入現(xiàn)值和現(xiàn)金流出現(xiàn)值和現(xiàn)金流出現(xiàn)值

39、和式中式中 FNPVFNPV項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的凈現(xiàn)值；項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的凈現(xiàn)值； i ic c基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率；基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率； CICI現(xiàn)金流入量；現(xiàn)金流入量； COCO現(xiàn)金流出量；現(xiàn)金流出量； （CI-CI-）項(xiàng)目在第年的凈現(xiàn)金流量；項(xiàng)目在第年的凈現(xiàn)金流量；項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)行的時(shí)間點(diǎn)；項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)行的時(shí)間點(diǎn)；計(jì)算期，即項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)周期計(jì)算期，即項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)周期 nttctiCOCIFNPV012、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值計(jì)算要點(diǎn)、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值計(jì)算要點(diǎn)（1）凈現(xiàn)金流量）凈現(xiàn)金流量 在各項(xiàng)目之間進(jìn)行比較的時(shí)候需要統(tǒng)一可比基礎(chǔ)。在各項(xiàng)目之間進(jìn)行比較的時(shí)候需要統(tǒng)一可比基礎(chǔ)。（2 2）基礎(chǔ)

40、收益率）基礎(chǔ)收益率 基準(zhǔn)收益率就是項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)所采用的利率基準(zhǔn)收益率就是項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)所采用的利率。它反映了資金的時(shí)間價(jià)值。它反映了資金的時(shí)間價(jià)值。在我國(guó)，它一般由行業(yè)或在我國(guó)，它一般由行業(yè)或部門制定基準(zhǔn)收益率作為基準(zhǔn)收益率；如果沒(méi)有規(guī)定的部門制定基準(zhǔn)收益率作為基準(zhǔn)收益率；如果沒(méi)有規(guī)定的基準(zhǔn)收益率，可以根據(jù)銀行中長(zhǎng)期貸款的實(shí)際利率確定基準(zhǔn)收益率，可以根據(jù)銀行中長(zhǎng)期貸款的實(shí)際利率確定；也可以根據(jù)投資者要求的目標(biāo)收益率或最低回報(bào)率來(lái)；也可以根據(jù)投資者要求的目標(biāo)收益率或最低回報(bào)率來(lái)確定。確定。 項(xiàng)目分析評(píng)價(jià)人員在確定財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率時(shí)，一般綜項(xiàng)目分析評(píng)價(jià)人員在確定財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率時(shí)，一般綜

41、合考慮以下因素：當(dāng)前整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r；銀行合考慮以下因素：當(dāng)前整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r；銀行貸款利率；其他行業(yè)的投資收益率水平；投資者對(duì)項(xiàng)目貸款利率；其他行業(yè)的投資收益率水平；投資者對(duì)項(xiàng)目收益增長(zhǎng)能力的預(yù)期；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小；項(xiàng)目的壽命期收益增長(zhǎng)能力的預(yù)期；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大??；項(xiàng)目的壽命期長(zhǎng)短等。長(zhǎng)短等。（3）關(guān)于計(jì)算期）關(guān)于計(jì)算期 對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，是指建設(shè)開(kāi)始到全部售對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，是指建設(shè)開(kāi)始到全部售出的時(shí)間，有時(shí)也叫開(kāi)發(fā)期；對(duì)開(kāi)發(fā)后出租項(xiàng)出的時(shí)間，有時(shí)也叫開(kāi)發(fā)期；對(duì)開(kāi)發(fā)后出租項(xiàng)目或置業(yè)后出租的項(xiàng)目而言，是指從建設(shè)或購(gòu)目或置業(yè)后出租的項(xiàng)目而言，是指從建設(shè)或購(gòu)買開(kāi)始，不斷地獲取收益直到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售

42、或項(xiàng)目買開(kāi)始，不斷地獲取收益直到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售或項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間，有時(shí)也叫持有期或經(jīng)的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間，有時(shí)也叫持有期或經(jīng)營(yíng)期。營(yíng)期。 從計(jì)算凈現(xiàn)值的角度出發(fā)，這段時(shí)間應(yīng)該從計(jì)算凈現(xiàn)值的角度出發(fā)，這段時(shí)間應(yīng)該是指項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可用時(shí)間而非耐用年限。是指項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可用時(shí)間而非耐用年限。3 3、凈現(xiàn)值指標(biāo)的作用、凈現(xiàn)值指標(biāo)的作用 凈現(xiàn)值指標(biāo)是用來(lái)判別投資項(xiàng)目可行與否。凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)凈現(xiàn)值指標(biāo)是用來(lái)判別投資項(xiàng)目可行與否。凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。 當(dāng)當(dāng)NPVNPV0 0 時(shí)，表明投資項(xiàng)目的預(yù)期收益率可以達(dá)到基時(shí)，表明投資項(xiàng)目的預(yù)期收益率可以達(dá)到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收

43、益水平，投資項(xiàng)目的資準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平，投資項(xiàng)目的資金產(chǎn)出大于項(xiàng)目的資金投入，項(xiàng)目可行。金產(chǎn)出大于項(xiàng)目的資金投入，項(xiàng)目可行。 當(dāng)當(dāng)NPVNPV0 0時(shí)，表明投資項(xiàng)目收益率恰好等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，表明投資項(xiàng)目收益率恰好等于基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平，投資項(xiàng)目資金的產(chǎn)出等或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平，投資項(xiàng)目資金的產(chǎn)出等于項(xiàng)目資金的投入，此時(shí)影響項(xiàng)目投資決策的是資金運(yùn)用于項(xiàng)目資金的投入，此時(shí)影響項(xiàng)目投資決策的是資金運(yùn)用的機(jī)會(huì)成本，投入或者不投皆可；的機(jī)會(huì)成本，投入或者不投皆可； 當(dāng)當(dāng)NPVNPV0 0時(shí)，表明投資項(xiàng)目收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率或時(shí)，表明投資項(xiàng)目收益率達(dá)不到基

44、準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平（即小于貼現(xiàn)率）或最低可貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平（即小于貼現(xiàn)率）或最低可接受的回報(bào)率，甚至可能出現(xiàn)虧損。此時(shí)項(xiàng)目不可行，應(yīng)接受的回報(bào)率，甚至可能出現(xiàn)虧損。此時(shí)項(xiàng)目不可行，應(yīng)拒絕。拒絕。 因此，因此，只有只有NPVNPV0 0時(shí)，投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上才是可取的，時(shí)，投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上才是可取的，值得進(jìn)一步考慮。值得進(jìn)一步考慮。4、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的優(yōu)缺點(diǎn)、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的優(yōu)缺點(diǎn)l優(yōu)點(diǎn)：考慮了項(xiàng)目投資期內(nèi)各筆資金的時(shí)間價(jià)值優(yōu)點(diǎn)：考慮了項(xiàng)目投資期內(nèi)各筆資金的時(shí)間價(jià)值，對(duì)投資項(xiàng)目的凈利潤(rùn)有明確反映，凈現(xiàn)值越大，對(duì)投資項(xiàng)目的凈利潤(rùn)有明確反映，凈現(xiàn)值越大，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)越高，經(jīng)濟(jì)效益越好

45、。，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)越高，經(jīng)濟(jì)效益越好。l缺點(diǎn)缺點(diǎn)：（：（1）基準(zhǔn)收益率不易確定；）基準(zhǔn)收益率不易確定； （2）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是一個(gè)絕對(duì)指標(biāo)，沒(méi)有）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是一個(gè)絕對(duì)指標(biāo)，沒(méi)有反映出投資的單位回報(bào)，而反映投資單位回報(bào)的反映出投資的單位回報(bào)，而反映投資單位回報(bào)的動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，常用的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，常用的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。某項(xiàng)目的現(xiàn)金流量某項(xiàng)目的現(xiàn)金流量 （單位：萬(wàn)元）（單位：萬(wàn)元）l例例1：某項(xiàng)目的現(xiàn)金流量如下表所示，求其凈：某項(xiàng)目的現(xiàn)金流量如下表所示，求其凈現(xiàn)值（現(xiàn)值（ic=15%），并判斷項(xiàng)目的可行性。），并判斷項(xiàng)目的可行性。t年末年末012345-12凈現(xiàn)金凈現(xiàn)金流量流量-50-8

46、0-80456075l練習(xí)練習(xí)1：已知某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所：已知某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。如果投資者目標(biāo)收益率為示。如果投資者目標(biāo)收益率為10%，求該投資，求該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。年份年份012345現(xiàn)金流入量現(xiàn)金流入量300300300300300現(xiàn)金流出量現(xiàn)金流出量1000凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)金流量-1000300300300300300單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元（2）動(dòng)態(tài)投資回收期）動(dòng)態(tài)投資回收期l動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期(Pb)，是指當(dāng)考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時(shí)，是指當(dāng)考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需要的時(shí)間，是反項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需要的時(shí)間，是反

47、映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。t=0Pb (CI-CO)t(1+i)-t=0l式中：式中：Pb動(dòng)態(tài)投資回收期。動(dòng)態(tài)投資回收期。T 各年累積凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值首次大于等于零各年累積凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值首次大于等于零的年份的年份第第T年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值Pb = （T 1）+第第(T 1)年的累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的絕對(duì)值年的累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的絕對(duì)值l在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期（在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb）與）與基準(zhǔn)回收期（基準(zhǔn)回收期（Pc）比較，如果比較，如果Pb Pc，則開(kāi)發(fā)，則開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是可以接受的。項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上

48、就是可以接受的。l例例2：已知某項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)逐年凈現(xiàn)金流量如表所示：已知某項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)逐年凈現(xiàn)金流量如表所示。試問(wèn)該項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期、動(dòng)態(tài)投資回收期。試問(wèn)該項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期、動(dòng)態(tài)投資回收期各是多少？（各是多少？（ic=12%） 某投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量表某投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 （單位：萬(wàn)元）（單位：萬(wàn)元）t年末年末01234567凈現(xiàn)金流凈現(xiàn)金流量量-10-204812121212凈現(xiàn)值（凈現(xiàn)值（NPVNPV）折現(xiàn)率（折現(xiàn)率（i i）NPVNPV1 1NPVNPV2 20 0FIRRFIRRi i1 1i i2 2圖圖 凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系（3）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益

49、率（3）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率l財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR），是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算），是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是考查項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。，是考查項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 010ntttFIRRCOCIl經(jīng)濟(jì)含義：是項(xiàng)目對(duì)占用資金的恢復(fù)能力，是指投經(jīng)濟(jì)含義：是項(xiàng)目對(duì)占用資金的恢復(fù)能力，是指投資項(xiàng)目在這樣的折現(xiàn)率下，到項(xiàng)目計(jì)算期終止時(shí)，資項(xiàng)目在這樣的折現(xiàn)率下，到項(xiàng)目計(jì)算期終止時(shí)，當(dāng)初的所有投資可以完全被收回。當(dāng)初的所有投資可以完全被收回。內(nèi)插法求取財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率內(nèi)插法求取財(cái)務(wù)

50、內(nèi)部收益率)(122111iiNPVNPVNPViFIRR式中：式中：i1當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率；當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率； i2當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率；當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率； NPV1采用低折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值；采用低折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值； NPV2采用高折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值；采用高折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值； 式中式中i1和和i2之差不應(yīng)超過(guò)之差不應(yīng)超過(guò)2%，否則，折現(xiàn)率，否則，折現(xiàn)率i1、 i2和凈現(xiàn)值和凈現(xiàn)值之間不能近似于線性關(guān)系，從而使所求得的內(nèi)部收益率失真之間不能近似于線性關(guān)系，從而使所求得的內(nèi)部收益率失真。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的作用財(cái)務(wù)內(nèi)部收益

51、率的作用l第一，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率實(shí)質(zhì)上是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量第一，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率實(shí)質(zhì)上是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，反映了投資項(xiàng)目的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，反映了投資項(xiàng)目所能承擔(dān)的最高貸款利率，即貸款利率上限，只所能承擔(dān)的最高貸款利率，即貸款利率上限，只有當(dāng)貸款利率低于內(nèi)部收益率時(shí)，投資項(xiàng)目才可有當(dāng)貸款利率低于內(nèi)部收益率時(shí)，投資項(xiàng)目才可能盈利。能盈利。l第二，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率通過(guò)與基準(zhǔn)收益率的比較第二，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率通過(guò)與基準(zhǔn)收益率的比較，能夠直觀地判斷獨(dú)立項(xiàng)目的可行性。當(dāng)項(xiàng)目的，能夠直觀地判斷獨(dú)立項(xiàng)目的可行性。當(dāng)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則項(xiàng)目盈利財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益

52、率時(shí)，則項(xiàng)目盈利能力已滿足投資者的最低回報(bào)要求，方案可行；能力已滿足投資者的最低回報(bào)要求，方案可行；反之，方案不可行。反之，方案不可行。l第三，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率能夠比較互斥項(xiàng)目單位投第三，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率能夠比較互斥項(xiàng)目單位投資回報(bào)的優(yōu)劣。資回報(bào)的優(yōu)劣。l內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。因此所求出的內(nèi)部收益率投資就會(huì)面臨虧損。因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。將所求出的內(nèi)部是可以接受貸款的最高利率。將所求出的內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率ic比較，當(dāng)比較，當(dāng)FIRR大于大于或等于或等于ic時(shí)，則認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受時(shí)，則認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的，否則，項(xiàng)目不可接受。的，否則，項(xiàng)目不可接受。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的優(yōu)缺點(diǎn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的優(yōu)缺點(diǎn)l優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：（1）與財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)一樣，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)考慮了資金的）與財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)一樣，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，并考察了項(xiàng)目在整個(gè)壽命期時(shí)間價(jià)值