后CBD項(xiàng)目可研報(bào)告

1、一、 項(xiàng)目概況1、 位置 扼守CBD南麓 緊鄰東三環(huán)要道本項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)路與人民機(jī)器廠南路交匯處，緊鄰東三環(huán)。北距CBD僅為1公里，距離長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線1.5公里；東距東四環(huán)2公里；南距南二環(huán)1.5公里；西距東二環(huán)2公里。地處北京東南部核心地帶。2、 規(guī)模 打造東南部地區(qū)地標(biāo)極物業(yè)占地13344平方米，已批審建筑面積為 。屬于本地區(qū)最大規(guī)模的建筑單體，適于開(kāi)發(fā)綜合類(lèi)大型物業(yè)項(xiàng)目，整體項(xiàng)目屹于東三環(huán)之畔，無(wú)任何遮擋，將形成氣勢(shì)恢宏、傲然佇立的東南部地標(biāo)級(jí)建筑，形成東三環(huán)上的一道風(fēng)景線。3、 交通狀況 橫貫東西，直通南北，得天獨(dú)厚緊鄰東三環(huán)，可方便到達(dá)CBD及城南和城北，臨近兩廣路廣渠路、

2、長(zhǎng)安街建國(guó)路、并可方便貫通至東二環(huán)路、東四環(huán)路；東西南北交通極為方便；由于臨近京沈、京津高速公路，本項(xiàng)目處于外省市進(jìn)京的必經(jīng)之路；在公共交通方面，多條公共交通線經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目，如：300、830、730、28、810、37、57、707、705等；隨著北京城市軌道交通網(wǎng)的建設(shè)與貫通，地鐵5號(hào)線、地鐵八通線以及城鐵亦莊線，都將為本項(xiàng)目的公共交通提供更加便利的條件。4、 市政狀況 成熟 完善 奠定項(xiàng)目全面基礎(chǔ)本區(qū)域是近二十年開(kāi)發(fā)的成熟地區(qū)，市政條件完善：道路系統(tǒng)、給水、排水系統(tǒng)、地上、地下管線系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)等。目前，三環(huán)路正在改造之中，其交通容量將進(jìn)一步提升，為迎接奧運(yùn)會(huì)做好充分的

3、準(zhǔn)備。5、 市場(chǎng)狀況 特征明確 面向需求² 商業(yè)市場(chǎng)狀況：本地區(qū)缺乏大型商業(yè)中心，大型購(gòu)物場(chǎng)所的供應(yīng)現(xiàn)狀是北至國(guó)貿(mào)中心，西至崇文門(mén)商圈，存在大型商業(yè)中心；而東部地區(qū)和南部地區(qū)均屬大型商業(yè)的空白區(qū)域。² 住宅項(xiàng)目：周邊住宅項(xiàng)目眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)供應(yīng)非常豐富。（詳見(jiàn)下頁(yè)本地區(qū)住宅項(xiàng)目調(diào)查表）本地區(qū)住宅項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置物業(yè)屬性起價(jià)發(fā)展商物業(yè)狀態(tài)電話珠江帝景()朝陽(yáng)區(qū)西大望路與廣渠路交叉口公寓7600 元/平方米北京珠江合生創(chuàng)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司期房/2/3/4/5樂(lè)瀾寶邸朝陽(yáng)區(qū)勁松橋東100米路北普通住宅7700 元/平方米（全套精裝修）北京萬(wàn)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司

4、準(zhǔn)現(xiàn)房67730005-0008蘋(píng)果社區(qū)朝陽(yáng)區(qū)國(guó)貿(mào)橋東南（緊鄰?fù)ɑ莺幽希┢胀ㄗ≌?000 元/平方米今典集團(tuán)期房/62238844后現(xiàn)代城（）朝陽(yáng)區(qū)西大望路與百子灣交匯處普通住宅6300 元/平方米北京金馬文化園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司期房風(fēng)度·柏林朝陽(yáng)區(qū)雙井橋向東（廣渠路與大望路交匯處）普通住宅5700 元/平方米板:6400北京融利達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司期房67705611/2非常生活朝陽(yáng)區(qū)國(guó)貿(mào)南600米普通住宅6900 元/平方米北京天相房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司期房建外SOHO朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)門(mén)外大街4號(hào)（國(guó)貿(mào)中心對(duì)面）公寓11500 元/平方米北京紅石建外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司期房易構(gòu)空間朝陽(yáng)區(qū)百子

5、灣路南普通住宅4990 元/平方米北京國(guó)銳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司期房項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置物業(yè)屬性起價(jià)發(fā)展商物業(yè)狀態(tài)電話華貿(mào)國(guó)際中心朝陽(yáng)區(qū)西大望路6號(hào)普通住宅9800 元/平方米北京國(guó)華置業(yè)有限公司期房85951155/66/77/88九龍?zhí)貐^(qū)（九龍花園）朝陽(yáng)區(qū)雙井立交橋往東150米普通住宅5800 元/平方米北京嘉利恒德房地產(chǎn)有限公司期房67711166/67787700世橋國(guó)貿(mào)公寓北京市朝陽(yáng)區(qū)雙井東三環(huán)南路22號(hào)北門(mén)普通住宅7200 元/平方米(全套精裝修)北京世橋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司期房87771115/6富力城（）朝陽(yáng)區(qū)雙井橋西北角普通住宅7000 元/平方米(全套精裝修)北京富力城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限

6、公司期房新御景（御景園）朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)華威橋東南角普通住宅8550 元/平方米北京松榆花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司期房87312836/7/8/9富頓中心朝陽(yáng)區(qū)勁松橋東北角公寓7466 元/平方米北京昆泰嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司期房65881678/65881680新青年公寓(優(yōu)士閣)朝陽(yáng)區(qū)東距雙井橋200米公寓8600 元/平方米(全套精裝修)華潤(rùn)置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司期房美景東方（）朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)華威橋東300米普通住宅4600 元/平方米崇文區(qū)城市建設(shè)、達(dá)義興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司現(xiàn)房戀日·國(guó)際朝陽(yáng)區(qū)大北窯東南角公寓11000 元/(精裝修)北京華野投資管理有限公司期房65688007/8山水文

7、園(一組團(tuán))朝陽(yáng)區(qū)華威橋東南300米公寓5980 元/平方米榮泰恒嘉房地產(chǎn)期房/現(xiàn)房(四棟)67353300/3322東方瑞景朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)門(mén)外長(zhǎng)安街南側(cè)公寓10800 元/(精裝修)北京峻成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司期房65662669/70方丹苑（繽紛四季）朝陽(yáng)區(qū)勁松西口500米普通住宅5980 元/平方米北京方恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司1現(xiàn)房67788818,67746360百環(huán)花園（售罄）朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)南路潘家園橋西南側(cè)經(jīng)濟(jì)適用房4250 元/平方米北京百環(huán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 雙花園小區(qū)（）（售罄）朝陽(yáng)區(qū)廣渠門(mén)外大街北側(cè)光華木材廠院內(nèi)普通住宅4380 元/平方米北京建材集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司期房華騰園(甲區(qū))(售

8、罄)朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)雙井勁松橋北100米普通住宅4580 元/平方米北京北化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司現(xiàn)房67790005/6/7香榭舍（售罄）朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)華威橋東100米普通住宅10000 元/平方米北京富陽(yáng)物業(yè)發(fā)展有限公司酒店式公寓² 寫(xiě)字樓項(xiàng)目：由于本區(qū)域所屬的潘家園地區(qū)集中存在為數(shù)較多的省、市駐京辦事處、酒店，促使該地區(qū)的商業(yè)氛圍日漸濃重，目前，仍有新的駐京機(jī)構(gòu)及商業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目在建設(shè)當(dāng)中，致使本區(qū)域呈現(xiàn)全面性和可持續(xù)性發(fā)展的局面，同時(shí)，拉動(dòng)提升了地區(qū)的消費(fèi)潛力。² 娛樂(lè)休閑項(xiàng)目：娛樂(lè)休閑項(xiàng)目在本地區(qū)較少，尤其缺乏面向大眾的大規(guī)模、綜合性餐飲、娛樂(lè)、休閑的集中地，成為該地區(qū)的空白

9、點(diǎn)。在北京，以商圈為龍頭帶動(dòng)地區(qū)的各類(lèi)消費(fèi)為普遍模式，所以，本項(xiàng)目存在著良好的商機(jī)。二、 項(xiàng)目初步研究1、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初步設(shè)想 針對(duì)本區(qū)域的主要特征，即以傳統(tǒng)居住區(qū)域結(jié)合大量新開(kāi)發(fā)居住性項(xiàng)目的特點(diǎn)，居住飽和度較高；同時(shí)，大型的商業(yè)項(xiàng)目、標(biāo)志性的商圈均未有形成，所以，根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)模、特征和位置、交通優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目初步定位為大型綜合性商業(yè)服務(wù)性項(xiàng)目，具體論證分析如下。2、 本項(xiàng)目相關(guān)地區(qū)人口特征 密度大 數(shù)量多按行政劃分，本地區(qū)區(qū)位屬于朝陽(yáng)區(qū)內(nèi)，主要地區(qū)包括：勁松地區(qū)、雙井地區(qū)、建外地區(qū)、潘家園地區(qū)、垡頭地區(qū)、高碑店地區(qū)、小紅門(mén)地區(qū)、十八里店地區(qū)等，戶籍人口總量大約28萬(wàn)人以上，加上常住人口、流動(dòng)人

10、口和外來(lái)人口，居住人口總量超過(guò)百萬(wàn)，形成人口密度極大的特征。相關(guān)人口調(diào)查（如下表）街道男女人口數(shù)勁松地區(qū)978958430雙井地區(qū)8610359965建外地區(qū)557549708潘家園地區(qū)9711160591垡頭地區(qū)202921771高碑店地區(qū)706227220小紅門(mén)地區(qū)28146055十八里店地區(qū)302999283、 本項(xiàng)目商業(yè)輻射區(qū)域界定 百萬(wàn)人口的巨大商業(yè)市場(chǎng)² 類(lèi)比北京城南核心商圈的服務(wù)人口數(shù)量： 周邊現(xiàn)有商圈例舉： 崇文門(mén)商業(yè)圈以百貨零售業(yè)為主；十里河商圈以建材商貿(mào)為主大紅門(mén)商圈以服裝、紡織品批發(fā)類(lèi)為主；大都會(huì)商圈面向全市，以百貨類(lèi)為主。² 本項(xiàng)目發(fā)展空間：本地區(qū)尚

11、缺乏以日用商品、餐飲、娛樂(lè)為核心的商圈，市場(chǎng)空白點(diǎn)有待填補(bǔ)。² 參照其它類(lèi)似商圈發(fā)展模式 A. 公主墳商圈：地處西三環(huán)，依托周邊大規(guī)模居住區(qū)，以城鄉(xiāng)貿(mào)易中心和翠微商廈為核心形成綜合性商業(yè)、零售、百貨、餐飲以及通訊產(chǎn)品為主的商圈；B. 當(dāng)代雙安商圈：地處北三環(huán)，依托中關(guān)村和人民大學(xué)等商住群體以雙按商場(chǎng)、當(dāng)代商城為核心形成以商業(yè)、商務(wù)、餐飲為主的商圈；C. 燕莎商圈：地處東北三環(huán)，依托使館區(qū)、商務(wù)區(qū)、旅游酒店和高檔生活社區(qū)，形成以商業(yè)、商務(wù)、旅游、娛樂(lè)為主的高檔商圈。² 如以本項(xiàng)目作為本地區(qū)商圈的核心商業(yè)項(xiàng)目，其所輻射服務(wù)的范圍可以擴(kuò)展至東城、崇文、朝陽(yáng)大部分地區(qū)以及豐臺(tái)區(qū)東部

12、地區(qū)、大興區(qū)東北部地區(qū)、通州西北部地區(qū)等區(qū)域，輻射人口數(shù)以百萬(wàn)計(jì)。4、 本地區(qū)綜合特征分析 現(xiàn)代與傳統(tǒng)的碰撞 大眾與高端的結(jié)合² 人文環(huán)境：本地區(qū)人口密度大，六十年代發(fā)展起來(lái)的多家大型企業(yè)形成了本地大量的企業(yè)、事業(yè)及政府公務(wù)員的工薪人群；經(jīng)過(guò)近年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及對(duì)國(guó)有大型企業(yè)的遷移和對(duì)國(guó)有企業(yè)土地開(kāi)發(fā)，形成了一個(gè)規(guī)模較大的新型地產(chǎn)市場(chǎng)，吸納了工薪白領(lǐng)、經(jīng)營(yíng)管理者等中高檔次的居住人群，同時(shí)，由于臨近CBD，本地區(qū)也是最早的租務(wù)市場(chǎng)，形成以工薪階層為基礎(chǔ)，中高收入為高端的復(fù)合型人群類(lèi)型。 ² 位置特征：地處城南，扼守東三環(huán)，緊鄰CBD，既可借助CBD國(guó)際化商業(yè)氛圍，又獨(dú)具自

13、身高密度居住區(qū)的特征，是一個(gè)京城南北之間、東部與中部之間的復(fù)合型區(qū)域，兼有城南、城東和CBD區(qū)域的地理位置特征。² 文化特征：本地區(qū)因地處北京的南城，因而地區(qū)文化以北京傳統(tǒng)南城文化為底蘊(yùn)，明顯烙有低階層、大眾文化的特點(diǎn)，比如：潘家園的舊貨市場(chǎng)等，就是典型例證；另一方面，畢竟本地區(qū)緊鄰CBD地區(qū)，加上世貿(mào)國(guó)際公寓、蘋(píng)果社區(qū)、富力城、金港國(guó)際、珠江帝景等高端項(xiàng)目，擁有大量的高端人群，因而具有較強(qiáng)的時(shí)尚性、國(guó)際化文化特征。 傳統(tǒng)與現(xiàn)代，京城與國(guó)際兩種文化在此碰撞、融合，形成代表時(shí)代發(fā)展的文化特征。5、 本區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)初步分析 以大眾化為基礎(chǔ) 以高檔化為提升² 消費(fèi)群體數(shù)量大，總數(shù)

14、量近百萬(wàn)人口，在當(dāng)今北京大型商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)飽和的環(huán)境中，此類(lèi)現(xiàn)象非常少見(jiàn)，充分說(shuō)明，本地區(qū)商業(yè)發(fā)展不平衡，大型商業(yè)匱乏。² 消費(fèi)特征以大眾化消費(fèi)為主，工薪階層在此地占有絕大多數(shù)，為百姓服務(wù)仍是市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)和立足點(diǎn)。² 市場(chǎng)空白為服務(wù)于北京東南部地區(qū)的大型商業(yè)服務(wù)業(yè)中心建立了基礎(chǔ)。目前相關(guān)臨近大型商業(yè)中心有：新世界中心、國(guó)貿(mào)中心、藍(lán)島商廈、貴友商廈、賽特中心等，這些商業(yè)中心距離較遠(yuǎn)，檔次較高，主要面向中高人群，所以，本區(qū)域急需一個(gè)滿足大眾消費(fèi)群的商業(yè)中心。² 潛在市場(chǎng)是面向中高端人群的精品商業(yè)、金融業(yè)、特色餐飲、娛樂(lè)休閑業(yè)等。本區(qū)域新的地產(chǎn)項(xiàng)目，帶來(lái)了大量的高端人群

15、，其需要就近消費(fèi)，者就意味著需要高檔次、多元化的服務(wù)業(yè)滿足其要求。目前本地區(qū)的中高端人群主要流向國(guó)貿(mào)、朝陽(yáng)門(mén)藍(lán)島商圈，距離相對(duì)較遠(yuǎn)，針對(duì)此類(lèi)人群，吸引其就近消費(fèi)，帶動(dòng)本地區(qū)中高端市場(chǎng)，本項(xiàng)目不僅具有得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件和交通優(yōu)勢(shì)，還具有在整體上提升項(xiàng)目形象的重要意義² 本區(qū)域超市數(shù)量不足，市場(chǎng)滲透潛力大本區(qū)域超市一覽：華普超市華威橋店華威西里8號(hào)樓 普爾斯馬特勁松店?yáng)|三環(huán)南路54號(hào)京客隆商廈九龍山商場(chǎng)雙井路口東 天客隆東三環(huán)店農(nóng)光東里34號(hào)樓² 潛在競(jìng)爭(zhēng)分析地產(chǎn)項(xiàng)目聞風(fēng)而動(dòng) 抓住機(jī)遇 時(shí)不我待本區(qū)域及其周邊的地產(chǎn)項(xiàng)目亦看到東南部地區(qū)，這一巨大的商機(jī)，未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如下： 建

16、外 建外有8萬(wàn)平方米的底商，每平方米價(jià)格在28000元至30000元之間，面積都在200平方米以上明、后年才入住，現(xiàn)在已經(jīng)銷(xiāo)售了70。規(guī)劃出16條小街，相互交錯(cuò)，并具有小資、時(shí)尚的經(jīng)營(yíng)定位。 優(yōu)仕閣（U-Space）底商 U-SPACE位于東三環(huán)與廣外大街交會(huì)處。U-SPACE是集UP上升/ Union聯(lián)合等概念于一體的多價(jià)商務(wù)空間。優(yōu)仕閣C座10000平方米金鋪底商，整租整售。蘋(píng)果社區(qū)商鋪 蘋(píng)果社區(qū)自由空間商鋪：大型購(gòu)物超市，小劇場(chǎng)，6廳電影院，美術(shù)館，潛水俱樂(lè)部，健美俱樂(lè)部，陶藝坊，美食廣場(chǎng)，Coffee, Bar等。珠江帝景商業(yè)街 珠江帝景位于北京CBD(中央商務(wù)區(qū))邊緣西大望路(與社區(qū)

17、毗鄰段規(guī)劃為亮麗風(fēng)景一條街)與廣渠路交叉口，占地31公頃，總建筑面積90萬(wàn)平米左右。珠江帝景歐洲風(fēng)情商業(yè)街體現(xiàn)異域風(fēng)情。北京大都市街"大都市街"西起珠市口，東到磁器口，長(zhǎng)公里，分布在廣安大街兩側(cè)，總建筑面積超過(guò)萬(wàn)平方米。集餐飲、娛樂(lè)、旅游觀光、休閑、購(gòu)物于一體，擁有近十個(gè)主題商業(yè)平臺(tái)。未來(lái)，它將與前門(mén)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)和崇外大街商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)帶貫通，形成緊密的""字型商圈，并實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)互補(bǔ)，成為首都長(zhǎng)安街以南最大的現(xiàn)代化商貿(mào)中心。目前，"大都市街"意向認(rèn)購(gòu)已超過(guò)。"體育用品精品走廊"、"家居藝品廣場(chǎng)"

18、、"東方時(shí)尚廣場(chǎng)"等都將在這里落戶。 三、 項(xiàng)目初步開(kāi)發(fā)設(shè)想1、5A級(jí)商業(yè)旺地項(xiàng)目所在地北面與CBD中心商務(wù)區(qū)、國(guó)貿(mào)中心毗鄰，西面是東三環(huán)黃金大道，東邊是富豪云集，發(fā)展無(wú)限的高檔社區(qū)；南面是北京東、南城結(jié)合部，項(xiàng)目所在地交通暢達(dá)，人文優(yōu)秀，是北京城東半部5A級(jí)商業(yè)旺地，黃金商業(yè)中心。業(yè)內(nèi)行家、社會(huì)名流無(wú)不驚嘆此處商機(jī)無(wú)限。2、商圈輻射區(qū)人口將超百萬(wàn)本項(xiàng)目核心商圈內(nèi)成熟的社區(qū)有：平樂(lè)園、富力城、華騰園、廣渠東里、廣渠西里，勁松東里、勁松西里、百環(huán)家園，樂(lè)瀾寶邸，世橋國(guó)貿(mào)公寓，風(fēng)度板井，優(yōu)士閣、蘋(píng)果、鑫兆豪園、垂楊柳等，社區(qū)人口超過(guò)50萬(wàn)，商圈輻射區(qū)將達(dá)10平方公里以外，人口將

19、超過(guò)百萬(wàn)。3、京都不夜城本項(xiàng)目擬建成一座8萬(wàn)平米的集大型超市、名品百貨、精品專(zhuān)賣(mài)、特色餐飲、健身休閑、高雅娛樂(lè)為一體，成龍配套的京都“不夜城”，定會(huì)舉城矚目，商賈云集，車(chē)水馬龍。4、建筑風(fēng)格主體突出商業(yè)功能，體現(xiàn)輕松，明快，線條流暢的建筑風(fēng)格，突出人和特色的外裝修。內(nèi)部不統(tǒng)一做精裝修，滾梯從地下一層直達(dá)地上第五層，突出現(xiàn)代氣派，豪華舒展的特色。5、功能分布功能分布成購(gòu)物一條龍，特色餐飲，高雅娛樂(lè)，休閑健身成龍配套，性情中人以到“京都不夜城”消費(fèi)為時(shí)尚，京城百姓，工薪階層以到“京都不夜城”消費(fèi)為生活中的第一大幸事，樂(lè)不思蜀。² 地下第二層和第三層建成600個(gè)單位的寬敞明亮的大型停車(chē)場(chǎng)；

20、² 地下第一層，集全國(guó)名牌家用電器、百貨、文化用品、體育、休閑用品于一體的精品專(zhuān)賣(mài)，配以特色快餐；² 地上第一層及全國(guó)名牌服裝、服飾、皮革、名人字畫(huà)、文房四寶、時(shí)尚化妝品和珠寶首飾為一體的精品專(zhuān)賣(mài)店，配以特色餐飲；² 地上第二、第三層，引進(jìn)大型超市；² 地上第四層以洗浴、健身為中心，配以美容、美發(fā)、音樂(lè)茶座服務(wù)一條龍；² 地上第五層一部分以寫(xiě)字間為主，配以若干會(huì)議室，洽談室，另一部分作為“京都不夜城”管理用房。四、 商業(yè)運(yùn)營(yíng)策劃1、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略：該項(xiàng)目總建筑面積：8萬(wàn)平方米，其中：地下車(chē)庫(kù)2萬(wàn)平米（F-3、F-2），車(chē)位500個(gè)；商業(yè)6萬(wàn)

21、平米（F-1F5）。商業(yè)出租：出租面積（層數(shù)）：6萬(wàn)平米（F-1F5）或4萬(wàn)平米出租價(jià)格(以建筑面積為基數(shù)的綜合單價(jià))：3元/平米.天出租方式：長(zhǎng)期或年租出租回報(bào)測(cè)算：6萬(wàn)平米*3元/平米.天*365天=6570萬(wàn)元/年；或：4萬(wàn)平米*3元/平米.天*365天=4380萬(wàn)元/年；車(chē)位出租：出租面積（層數(shù)）：2萬(wàn)平米（F-3、F-2）出租價(jià)格：2元/個(gè).小時(shí)出租方式：計(jì)時(shí)出租回報(bào)測(cè)算（按出租比率為60%）：500個(gè)*2元/個(gè).小時(shí)*8小時(shí).天*365天*60%=175.2萬(wàn)元/年；商業(yè)出售：二、三層超市一次性出售。出售面積：2萬(wàn)平米出售價(jià)格：1.8萬(wàn)/平米出售方式：一次性出售銷(xiāo)售周期：2年銷(xiāo)售回

22、報(bào)測(cè)算：2萬(wàn)平米*1.8萬(wàn)/平米=36000萬(wàn)元2、 經(jīng)營(yíng)方案經(jīng)營(yíng)方案A：采用車(chē)位出租、商業(yè)全部用于超市、各式餐飲、精品服裝、健身、娛樂(lè)、網(wǎng)吧出租。則：資金投入的最高峰值約為6億元，預(yù)期于2015年左右達(dá)到資金平衡。經(jīng)營(yíng)方案B：采用車(chē)位出租、二、三層超市2萬(wàn)平米一次性出售，其余4萬(wàn)平米用于經(jīng)營(yíng)各式餐飲、精品服裝、健身、娛樂(lè)、網(wǎng)吧等出租。則：資金投入的最高峰值約為4億元，預(yù)期于2012年左右達(dá)到資金平衡。經(jīng)營(yíng)方案C：基于經(jīng)營(yíng)方案B，經(jīng)過(guò)2年運(yùn)作，其余商業(yè)也全部售出。則：資金投入的最高峰值約為4億元，預(yù)期于2008年毛收益2.8個(gè)億。3、 項(xiàng)目預(yù)計(jì)2004年5月完成前期運(yùn)作，正式開(kāi)工，于2005年

23、10月竣工，取得銷(xiāo)售許可，并開(kāi)始進(jìn)行銷(xiāo)售。4、 成本估算：² 土地成本：4000元/平米；² 前期、管理、財(cái)務(wù)等費(fèi)用：850元/平米；² 建安費(fèi)用：4150元/平米；² 總成本：9000元/平米；五、 項(xiàng)目總體投資回報(bào)分析(一) 項(xiàng)目投資估算1.開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用估算征地拆遷費(fèi)根據(jù)華騰園西區(qū)公建項(xiàng)目與對(duì)方達(dá)成的協(xié)議，我方以人民幣200,000,000.00元的價(jià)格得到華騰園西區(qū)公建項(xiàng)目的建設(shè)用地，土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)大約為2億元，其中包括城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)及四源費(fèi)，不含土地出讓金，土地出讓金按基準(zhǔn)地價(jià)四級(jí)(1240-1860)估算為1500元/平米，總計(jì)人民幣120,

24、000,000.00元，因此本項(xiàng)目的征地拆遷費(fèi)用總計(jì)為人民幣32000萬(wàn)元。前期費(fèi)用包括土地出讓契稅、報(bào)建費(fèi)用，設(shè)計(jì)費(fèi)、工程勘探費(fèi)等費(fèi)用，以150元/平米計(jì)算，共計(jì)人民幣1204萬(wàn)元?；A(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)本項(xiàng)費(fèi)用包含在征地拆遷費(fèi)中。建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)4150元/平米，其中：地下及結(jié)構(gòu)： 2000元/平米機(jī)電、消防等設(shè)備：1000元/平米外立面：900元/平米環(huán)境及公共部位裝修：250元/平米 管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)及其它管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)及其它按700元/平米計(jì)算。2. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本(1)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本估計(jì)為72000萬(wàn)元，單位成本為9000元/平米。詳見(jiàn)“項(xiàng)目投資估算明細(xì)表”。(2) 資金籌措、

25、投資計(jì)劃及借款利息資金籌措與投資計(jì)劃表方案A(單位：萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第一年度第二年度第三年度第四年度一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資720001135824787258959960二資金籌措720001自由資金籌措200005358146422銀行借款2704010145168953預(yù)收款再投入24960600090009960資金籌措與投資計(jì)劃表方案B、C(單位：萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第一年度第二年度第三年度第四年度一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資720001135824787258959960二資金籌措720001自由資金籌措200005358146422銀行借款213821014578953342

26、3預(yù)收款再投入306186000180006618在資金來(lái)源方面，我們可以采用各類(lèi)融資手段，如銀行借款和利用預(yù)收款的方式盡量避免資金使用高峰。由于項(xiàng)目一次開(kāi)發(fā)完成，資金需求量較大，在建設(shè)期快完成時(shí)，可以通過(guò)預(yù)售取得預(yù)售款，以及在租金押金方面采用押三付一的方式取得資金，來(lái)償付建設(shè)的末期款，并在項(xiàng)目竣工后利用租金收入來(lái)償還銀行借款本金及利息。 (二) 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)算本項(xiàng)目帶有濃厚的商業(yè)性質(zhì)，因此在項(xiàng)目建成后，采取銷(xiāo)售與租賃相結(jié)合的辦法?？紤]到地價(jià)及行業(yè)情況，出售價(jià)格定在18000元/平米，而租賃價(jià)格定位在3元/平米.天，地下車(chē)位的出租價(jià)格按2元/個(gè).小時(shí)。具體有三種經(jīng)營(yíng)方案供選擇：經(jīng)營(yíng)方案A:

27、車(chē)位和商業(yè)全部出租。則資金投入的最高峰值約為6億元?？⒐ず?，每年的租金收入為6570+175.2* = 6725.2萬(wàn)元，由此看來(lái)需要10-11年收回成本，之后每年有將近7千萬(wàn)的租金收入；經(jīng)營(yíng)方案B: 車(chē)位出租、商業(yè)2萬(wàn)平米出售，4萬(wàn)平米出租。則資金投入的最高峰值約為4億元。項(xiàng)目竣工后，通過(guò)出售-1及1層商鋪，可回收資金3.6億元，之后每年租金收入為4380+175.2* = 4555.2萬(wàn)元，則可望在8年內(nèi)收回投資，之后每年有4500萬(wàn)的租金收入；經(jīng)營(yíng)方案C: 基于經(jīng)營(yíng)方案B，經(jīng)過(guò)2年運(yùn)作，其余商業(yè)全部售出。則：資金投入的最高峰值約為4億元，預(yù)期于2008年毛收益2.8個(gè)億。* 說(shuō)明: 地下

28、停車(chē)位,按40建筑平米/個(gè),因此地下-2、3兩層共2萬(wàn)平米，也就是500個(gè)停車(chē)位，出租比率按60計(jì)算，因此出租回報(bào)測(cè)算： 500個(gè)*2元/個(gè).小時(shí)*8小時(shí)/天*365天/年*60% = 175.2萬(wàn)元/年 (三) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)分析項(xiàng)目損益表及靜態(tài)分析(單位：萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)方案A金額方案B金額方案C金額1銷(xiāo)售及租金收入84065a92940b1193002總成本費(fèi)用7200072000720004稅前利潤(rùn)1206520940473005稅前利潤(rùn)率16.8%29.1%65.7%6項(xiàng)目利潤(rùn)率14.4%22.5%39.6%a 6725.2/0.08 = 84065b 36000+4555.2/0.

29、08 = 92940c 36000+4555*2+4*18000+175.2/.08 = 119300評(píng)價(jià)指標(biāo)： 投資利潤(rùn)率(稅前)(稅前利潤(rùn)總額/總投資額)× 100% A = 16.8% B = 29.1% C = 65.7%項(xiàng)目利潤(rùn)率(稅前) (稅前利潤(rùn)總額/總收入)× 100% A = 14.4% B = 22.5% C = 39.6%以上兩個(gè)靜態(tài)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)相比較，可以接受，故項(xiàng)目可行。 (四) 現(xiàn)金流量概算表及動(dòng)態(tài)分析詳見(jiàn)“現(xiàn)金流量概算表”評(píng)價(jià)指標(biāo)：項(xiàng)目投資凈現(xiàn)值 NPV為 A= 12629(貼現(xiàn)率8%)B= 18735 (貼現(xiàn)率8%)C= 311

30、14(貼現(xiàn)率8%)項(xiàng)目投資凈現(xiàn)值大于0，說(shuō)明本項(xiàng)目可行。 (五) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)在三個(gè)供選擇的經(jīng)營(yíng)方案中，從投資利潤(rùn)率以及項(xiàng)目的NPV看來(lái)，其投資利潤(rùn)率在同行業(yè)中屬較高水平，而且在經(jīng)營(yíng)后期又有穩(wěn)定(方案A、B)或是較大(方案C)的現(xiàn)金流，其N(xiāo)PV均大于0，因此推測(cè)該項(xiàng)目可行。 (六) 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析A. 平衡點(diǎn)租/售率由于本項(xiàng)目租售結(jié)合，故假設(shè)全部出租或出售，測(cè)算出售或出租的平衡點(diǎn)；經(jīng)營(yíng)方案A經(jīng)營(yíng)方案B經(jīng)營(yíng)方案C平衡點(diǎn)出租率85.7%不適用不適用全出租，求平衡點(diǎn)出售率不適用41.8%不適用全出售，求平衡點(diǎn)出租率不適用63.2%不適用平衡點(diǎn)出售率不適用不適用64.6%貼現(xiàn)率按8%計(jì)算。B.平衡

31、點(diǎn)租售價(jià)格由于本項(xiàng)目租售結(jié)合，故假設(shè)一方價(jià)格不變，測(cè)算另一方價(jià)格的平衡點(diǎn)；經(jīng)營(yíng)方案A經(jīng)營(yíng)方案B經(jīng)營(yíng)方案C平衡點(diǎn)出租價(jià)格2.63元/平米不適用不適用出租價(jià)確定1，求平衡點(diǎn)出售價(jià)格不適用7531元/平米不適用出售價(jià)確定2，求平衡點(diǎn)出租價(jià)格不適用1.85元/平米不適用平衡點(diǎn)出售價(jià)格不適用不適用11635元/平米1 出租價(jià)格確定為3元/平米.天；2 出售價(jià)格確定為18000元/平米。(七) 敏感度分析 1. 貼現(xiàn)率的敏感度分析假設(shè)貼現(xiàn)率由8%變?yōu)?%，則對(duì)項(xiàng)目NPV的影響如下 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流的折算，方案A的NPV= 3924方案B的NPV= 13373方案C的NPV= 30386貼現(xiàn)率變動(dòng)(9%-8

32、%)/8% = 12.5%,則NPV變動(dòng)率為：F(A)= (11758-3924)/11758=66.7% 5.3F(B)= (18735-13373)/18735= 28.6% 2.3F(C)= (33039-30386)/33039= 8% 0.6假設(shè)貼現(xiàn)率由9%變?yōu)?0%，則對(duì)項(xiàng)目NPV的影響如下 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流的折算，方案A的NPV= -2092 < 0方案B的NPV= 8895方案C的NPV= 27927貼現(xiàn)率變動(dòng)(10%-8%)/8% = 25%,則NPV變動(dòng)率為：F(A)= 11758-(-2092)/11758=117.8% 4.7F(B)= (18735-8895)/

33、18735= 52.5% 2.1F(C)= (33039-27927)/33039= 15.4% 0.62. 出售價(jià)格的敏感度分析假設(shè)出售價(jià)格由18000元/平米變?yōu)?7000元/平米，則對(duì)項(xiàng)目NPV影響為通過(guò)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流的折算，方案A的NPV= 11758(貼現(xiàn)率8%) 不變方案B的NPV= 17507方案C的NPV= 28834出售價(jià)格變動(dòng)1000/18000 = 5.6%,則NPV變動(dòng)率為：F(A)= 0% 0F(B)= (18735-17507)/18735= 6.6% 1.2F(C)= (33039-28834)/33039= 12.7% 2.3假設(shè)出售價(jià)格由17000元/平米變?yōu)?6000元/平米，則對(duì)項(xiàng)目NPV影響為通過(guò)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流的折算，方案A的NPV= 11758(貼現(xiàn)率8%) 不變方案B的NPV= 15920方案C的NPV= 24629出售價(jià)格變動(dòng)2000/18000 = 11.1%,則NPV變動(dòng)率為：F(A)= 0% 0F(B