綠城東王府園項目工程管理

1、工程管理一、工程部的職責(zé)范圍？（一）、 負(fù)責(zé)開發(fā)項目工程的技術(shù)管理工作1 負(fù)責(zé)組織貫徹技術(shù)方面的政策、法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)， 建立和完善技術(shù)管理體系、制定技術(shù)管理的工作、規(guī)章制度，并監(jiān)督實施。2 負(fù)責(zé)審查開發(fā)項目的重大技術(shù)方案。3 制定或組織審定新技術(shù)、新工藝、新材料應(yīng)用方案。4 負(fù)責(zé)施工圖紙會審，參加開發(fā)項目圖紙交底、竣工圖的審定工作。5 負(fù)責(zé)圖紙變更的審定工作。6 負(fù)責(zé)所轄工程技術(shù)資料和其他工作資料的整理、歸檔工作。（二）、 負(fù)責(zé)開發(fā)項目工程質(zhì)量管理工作1 認(rèn)真貫徹執(zhí)行上級管理部門關(guān)于工程質(zhì)量管理的規(guī)章制度，建立健全質(zhì)量管理體系，健全工程質(zhì)量管理的規(guī)章制度體系。2 負(fù)責(zé)審核施工單位的施工組織設(shè)計或質(zhì)

2、量計劃；負(fù)責(zé)審核項目部上報的項目質(zhì)量計劃。3 負(fù)責(zé)組織對大型設(shè)備、大宗材料供貨商資質(zhì)、資格、技術(shù)條件的評審。4 負(fù)責(zé)組織監(jiān)理單位的評審，審查監(jiān)理規(guī)劃，抽查實施情況。5 負(fù)責(zé)組織對施工單位的評審和選擇工作。6 負(fù)責(zé)對在施工程項目的質(zhì)量巡查和抽查工作。7 參加工程協(xié)調(diào)會議，協(xié)助項目解決需協(xié)調(diào)解決的問題。8 參加基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、竣工驗收工作。9 協(xié)助項目部組織消防、人防驗收工作。10 負(fù)責(zé)組織召開工程質(zhì)量會議，分析研究質(zhì)量管理中存在的問題，提出改進(jìn)措施。11 負(fù)責(zé)重大質(zhì)量事故的調(diào)查、鑒定處理工作。（三）、 負(fù)責(zé)核實經(jīng)濟(jì)洽商工程量并簽署意見；負(fù)責(zé)工程結(jié)算中工作量的核實工作。（四）、 負(fù)責(zé)建筑材料、設(shè)備市場

3、的調(diào)查和質(zhì)量評定。（五）、 負(fù)責(zé)與工程施工和產(chǎn)品質(zhì)量有關(guān)的法律法規(guī)、 標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及信息的收集、 整理和溝通工作。（六）、 負(fù)責(zé)對施工現(xiàn)場進(jìn)行安全生產(chǎn)和消防的監(jiān)督檢查工作。（七）、 負(fù)責(zé)與施工和工程質(zhì)量管理部門的聯(lián)絡(luò)工作。（八）、 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作，做好與其他部門的配合工作。二、辦理 審批的工作程序和所需資料？2.1 、工作程序：1） 規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。2） 公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進(jìn)行審查。3） 公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進(jìn)行審查。4） 人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進(jìn)行審查。5） 國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。6） 市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對

4、初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7） 建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。2.2 、所需資料：1) 、規(guī)劃設(shè)計控制文本及選址意見書； 2）、立項批文（或項目備案表） ； 3）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及紅線圖； 4）、土地出讓合同及宗地圖； 5）、規(guī)劃會審紀(jì)要； 6）、規(guī)劃局同意進(jìn)入初步設(shè)計的規(guī)劃審批總平面圖；7）、完整的建筑初步設(shè)計方案；8）、綠化景觀方案；1三、辦理 的工作程序和所需資料？具體見寧政發(fā)（ 2001） 198 號文：南京市建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查實施辦法。工作程序：施工圖設(shè)計文件審查包括政策性審查和技術(shù)性審查。 政策性審查由市建委、 縣建設(shè)行政主管部門負(fù)

5、責(zé)； 技術(shù)性審查由市建委、 縣建設(shè)行政主管部門委托取得 施工圖設(shè)計文件審查許可證的機(jī)構(gòu)（以下簡稱審查機(jī)構(gòu)）具體實施。（一）市建委、縣建設(shè)行政主管部門收到建設(shè)單位提交的文件或資料后，對符合前條規(guī)定的予以受理，并進(jìn)行政策性審查，審查合格后交由審查機(jī)構(gòu)進(jìn)行技術(shù)性審查。（二）審查機(jī)構(gòu)進(jìn)行技術(shù)性審查，并形成施工圖設(shè)計文件審查意見書報市建委、縣建設(shè)行政主管部門審核后，反饋建設(shè)單位；（三）市建委、縣建設(shè)行政主管部門確認(rèn)施工圖設(shè)計文件審查合格后核發(fā)施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書， 并在工程項目施工圖設(shè)計文件上加蓋審查合格專用章， 同時將審查意見書抄送同級規(guī)劃行政主管部門備案。對于特大型或技術(shù)較復(fù)雜的工程項目，經(jīng)市建

6、委、縣建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，可分階段報送施工圖設(shè)計文件審查。所需資料：（一）施工圖設(shè)計文件審查報審表；（二）勘察設(shè)計單位資質(zhì)證書副本（復(fù)印件），經(jīng)市建委、縣建設(shè)行政主管部門備案的勘察設(shè)計合同文本及合同履行情況有關(guān)證明；（三）工程項目立項審批文件（復(fù)印件）；（四）建設(shè)工程方案設(shè)計批準(zhǔn)文件（復(fù)印件）；（五）應(yīng)當(dāng)進(jìn)行初步設(shè)計審查的工程項目初步設(shè)計批準(zhǔn)文件（復(fù)印件）；（六）依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行專項設(shè)計審查的，有關(guān)專業(yè)主管部門出具的審批（審查） 意見書；（七）巖土工程勘察報告，全套施工圖設(shè)計文件以及相關(guān)設(shè)計基礎(chǔ)資料。審查機(jī)構(gòu)要求提供有關(guān)設(shè)計計算書及計算軟件名稱的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按要求及時通知勘察設(shè)計單位向?qū)彶闄C(jī)構(gòu)

7、報送。四、辦理 的工作程序和所需資料？4.1 、工作程序：1) 、建設(shè)單位報送規(guī)定的圖件。2）、收件窗口對符合報建要求的發(fā)給南京市規(guī)劃局行政許可受理通知書和南京市規(guī)劃局行政許可申請材料接收憑證，所報項目進(jìn)入審批環(huán)節(jié)；對不符合條件的發(fā)給南京市規(guī)劃局行政許可不予受理通知書；需補(bǔ)正材料的，當(dāng)場或五日內(nèi)發(fā)給南京市規(guī)劃局行政許可補(bǔ)正材料通知書。3）、對行政許可申請進(jìn)行審查。 4 ）、符合許可條件的，發(fā)給建設(shè)工程規(guī)劃許可證（市政工程）；不符合許可條件的，發(fā)給南京市規(guī)劃局不予行政許可決定書。5 ）、通知建設(shè)單位到發(fā)件窗口取件。4.2 、所需資料：1) 、組織機(jī)構(gòu)代碼證副本 （首次申報） 、機(jī)構(gòu)代碼； 2)

8、、建設(shè)項目的有效批準(zhǔn)文件 （復(fù)印件） 1 份（市政管線類工程除外）；3) 、申報市政工程的，需提供1： 500 或 1： 1000 現(xiàn)勢性地形圖1 份；申報市政管線工程的，需提供1： 500 或 1： 1000 現(xiàn)勢性管線圖2 份，并在圖紙上繪制初步路徑方案，附詳細(xì)文字說明；電力線路工程需要報送現(xiàn)勢性地形圖2 份。4) 、南京市建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表（市政工程類）1 份（蓋建設(shè)單位印章）；5) 、2出示設(shè)計要點通知書或方案審查意見通知書；非首輪施工圖審查，需提交上一輪 施工圖審查修改意見通知書；6) 、申報市政工程的，需提供符合國家設(shè)計規(guī)范的施工圖3 套；申報市政管線工程的， 需提供符合國家

9、設(shè)計方案的施工圖3 套； 7) 、設(shè)計部門提供的工程概（預(yù)）算書 1 份； 8) 、其他有關(guān)圖件。 以上所有申報材料還應(yīng)該制作成數(shù)字文件和掃描文件一并報審。五、選擇施工單位的關(guān)鍵點，簽定合同的必要條款？選擇施工單位的關(guān)鍵點： 嚴(yán)格審查施工單位的資質(zhì)情況； 實地考察其近期的工程項目； 是否參加過類似的工程； 施工單位的自身管理情況、 隊伍建設(shè)情況、 工程技術(shù)人員的配備情況等等。簽定合同的必要條款：是否指建設(shè)工程施工合同（示范文本）的第二部分通用條款？六、選擇監(jiān)理公司的關(guān)鍵點，簽定合同的必要條款？選擇監(jiān)理公司的關(guān)鍵點：考察投標(biāo)人的資格條件、經(jīng)驗條件、 資源條件、 公司信譽和承接新項目能力等幾個方面

10、是否能滿足招標(biāo)監(jiān)理工程的要求。（ 1）資格條件： 包括資質(zhì)等級、 營業(yè)執(zhí)照注冊范圍、隸屬關(guān)系、公司組成形式及所在地、法人條件和公司章程；（ 2）經(jīng)驗條件：包括已監(jiān)理過的工程項目、已監(jiān)理過的與招標(biāo)工程類似的工程項目；（ 3 ）現(xiàn)有資源條件： 公司人員情況、 開展正常監(jiān)理工作可采用的檢測方法和手段、使用計算機(jī)軟件的管理能力； （ 4）公司信譽： 監(jiān)理單位在專業(yè)方面的名望、地位、在以往服務(wù)過的工程項目中的信譽、是否能全心全意的與業(yè)主和承建人合作；（ 5）承建新項目的監(jiān)理能力：正在進(jìn)行監(jiān)理工作工程項目的數(shù)量、規(guī)模、正在進(jìn)行監(jiān)理工作各項目的開工和預(yù)計竣工時間；（ 6）監(jiān)理取費是否合理。簽定監(jiān)理合同的必要

11、條款：詳見建設(shè)工程委托監(jiān)理合同（示范文本）。七、辦理工程 的工作程序和所需資料？工作程序： 建設(shè)單位在工程開工前一個月，必須到質(zhì)監(jiān)站辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，交納質(zhì)量監(jiān)督費。所需資料：（ 1）施工圖設(shè)計文件審查報告和批準(zhǔn)書；（ 2）中標(biāo)通知書和施工、監(jiān)理合同；（ 3）建設(shè)單位、施工單位和監(jiān)理單位工程項目的負(fù)責(zé)人和組織機(jī)構(gòu)；（ 4）施工組織設(shè)計和監(jiān)理規(guī)劃（監(jiān)理實施細(xì)則）；（ 5）其他需要的文件資料。八、辦理工程 的工作程序和所需資料？工作程序： 建筑施工企業(yè)在建筑工程開工前到建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督機(jī)構(gòu)申辦安全條件認(rèn)證。所需資料：（ 1）企業(yè)的安全資格許可證； （ 2）中標(biāo)通知書； （ 3）安全技術(shù)措施或者安全

12、施工組織設(shè)計；（ 4）主要施工機(jī)具和設(shè)備的安全性能狀況資料； （ 5）施工現(xiàn)場的安全管理人員、特種作業(yè)人員及其施工作業(yè)人員的安全教育持證情況資料。九、辦理 的工作程序和所需資料？9.1 、工作程序：業(yè)主提供施工圖紙，年度建設(shè)計劃或主要設(shè)備購臵計劃，填報施工許可證申請表， 由招標(biāo)、 市場辦核準(zhǔn)， 提出審批意見，報建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審3查，核發(fā)建筑工程施工許可證。9.2 、所需資料：1） 建設(shè)項目年度計劃、建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)施工許可、施工圖審查批準(zhǔn)書；2） 勘察合同、設(shè)計合同、質(zhì)量委托、監(jiān)理合同、甲乙雙方簽訂承包合同；3） 中標(biāo)通知書；4） 施工企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明；5） 投

13、標(biāo)申請書、投標(biāo)文件或施工組織設(shè)計；6） 施工許可證申請表。十、如何應(yīng)對周邊百姓的干擾？對于擾民現(xiàn)象： 要施工就擾民這是必然的，作為甲方只有讓施工單位盡量減少對居民的打擾。并采取相應(yīng)預(yù)防措施如制定防止擾民措施，發(fā)放擾民費，搞到夜間施工許可證等。對于民擾現(xiàn)象：要根據(jù)實際情況具體事件具體處理。最好的辦法就是攻破擾民集團(tuán)的首領(lǐng)，對于那些對工程搗亂的人恩威并施， 找到帶頭的人， 做好首領(lǐng)的工作是最關(guān)鍵的。 或者也可借助政府的力量， 通過政府相關(guān)部門出面解決 , 政府的力量是不可估量的。民擾和擾民的關(guān)系：如果解決不好擾民現(xiàn)象，很可能轉(zhuǎn)化成民擾現(xiàn)象，并且自己還不占理。到時候作為政府也不好出面幫助解決了。 處

14、理好擾民和民擾的關(guān)系， 對于項目順利施工能起到積極的促進(jìn)作用，而處理不好，那么就會給項目施工帶來負(fù)面影響。十一、如何應(yīng)對媒體的曝光？最理想的狀態(tài)是提前與一些媒體有良好的合作關(guān)系； 曝光后只有想辦法彌補(bǔ)損失了， 與相關(guān)的媒體溝通一下后在媒體上致歉， 說明造成問題的原因， 提出整改措施， 想盡辦法消除社會對開發(fā)商和樓盤的誤解及不良影響。十二、如何應(yīng)對有關(guān)部門的檢查？對每個部門相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)過來檢查都要高度重視； 一定要提前了解相關(guān)部門檢查的目的， 并請工程相關(guān)參建單位做好充足的準(zhǔn)備工作 （一要留足面子， 二要裝裝孫子， 三要孝敬銀子， 四要吃飽肚子）。只有給有關(guān)部門留下好的印象才能有利于工程的順利開展。

15、要時時告誡自己：只有尊重別人，別人才會尊重你。十三、進(jìn)度控制要點？（一）進(jìn)度的事前控制做好工期預(yù)控，主要工作內(nèi)容有：1 ）編制項目實施總進(jìn)度計劃項目實施總進(jìn)度計劃為對項目實施起控制作用的工期目標(biāo)，是確定施工承包合同工期條款的依據(jù)， 也是審核施工單位提交的施工計劃的依據(jù)，也是確定和審核施工進(jìn)度、材料設(shè)備供應(yīng)進(jìn)度、資金計劃是否協(xié)調(diào)的依據(jù)。2 ）審核施工單位提交的施工進(jìn)度計劃主要審核是否符合總工期控制目標(biāo)的要求；審核施工進(jìn)度計劃與施工方案的協(xié)調(diào)性和合理性等。3 ）審核施工單位提交的施工方案主要審核保證工期，充分利用時間的技術(shù)組織措施的可行性、合理性。4 ）審核施工單位提交的施工總平面圖。主要審核施工

16、總平面圖與施工方案、施工進(jìn)度計劃的協(xié)調(diào)性和合理性。5 ）制定甲供材料、設(shè)備的需用量及供應(yīng)時間參數(shù)，編制有關(guān)材料、設(shè)備部分的采供計劃。（二）進(jìn)度的事中控制進(jìn)度的事中控制，一方面是進(jìn)行進(jìn)度檢查、動態(tài)控制和調(diào)整，另一方面及時進(jìn)行工程計量，為向施工單位支付進(jìn)度款提供進(jìn)度方面的依據(jù)。工作內(nèi)容有：1 ）建立反映工程進(jìn)度的施工日志4逐日如實記載每日形象部位及完成的實物工程量。同時，如實記載影響工程進(jìn)度的內(nèi)外、人為和自然的各種因素。2 ）工程進(jìn)度的檢查審核施工單位每半月、每月提交的工程進(jìn)度報告，審核的要點：A 計劃進(jìn)度與實際進(jìn)度的差異。B 形象進(jìn)度、實物工程量與工作指標(biāo)完成情況的一致性。C 按合同要求及時進(jìn)行

17、工程計量驗收。D 有關(guān)進(jìn)度、計量方面的簽證。進(jìn)度、計量的簽證是支付工程款、計算索賠、延長工期的重要依據(jù)，必須由現(xiàn)場工程師會同公司有關(guān)部門會同參加。E 工程進(jìn)度的動態(tài)管理當(dāng)實際與計劃進(jìn)度發(fā)生差異時，應(yīng)分析產(chǎn)生的原因，并提出進(jìn)度調(diào)整的措施和方案，并相應(yīng)調(diào)整施工進(jìn)度計劃，材料、設(shè)備的進(jìn)度計劃，必要時調(diào)整工期目標(biāo)。F 為工程進(jìn)度款的支付簽署進(jìn)度、計量方面認(rèn)證意見。G組織現(xiàn)場協(xié)調(diào)會。H每月向工程部經(jīng)理報告有關(guān)工程進(jìn)度情況。（三）進(jìn)度的事后控制1 ）制定保證總工期不突破的對策措施。2 ）制定總工期突破后的補(bǔ)救措施。3 ）調(diào)整相應(yīng)的施工計劃、材料、設(shè)備、資金計劃。十四、質(zhì)量控制要點？（一）審核技術(shù)文件、報告

18、和報表。1、 審查進(jìn)入施工現(xiàn)場的分包單位的資質(zhì)證明文件，控制分包單位的質(zhì)量。2、審批施工承包單位的開工申請書3、審批承包單位提交的質(zhì)量計劃、施工組織設(shè)計或施工計劃，控制施工質(zhì)量有可靠的技術(shù)措施保障。4、 審批承包單位提交的有關(guān)材料、 半成品和構(gòu)配件的質(zhì)量證明文件， 確保工程質(zhì)量有可靠物質(zhì)基礎(chǔ)。5、審核承包單位提交的反映工序施工質(zhì)量的動態(tài)統(tǒng)計資料或管理圖表。6、審核承包單位提交的有關(guān)工序產(chǎn)品質(zhì)量的證明文件、工序交接檢查、隱蔽工程檢查、分部、分項工程質(zhì)量檢查報告等文件、資料，以確保和控制施工過程的質(zhì)量。7、 審批有關(guān)工程變更、修改設(shè)計圖紙等，確保設(shè)計及施工圖紙的質(zhì)量8、審核有關(guān)新技術(shù)、新工藝、新材

19、料、新結(jié)構(gòu)等的技術(shù)鑒定書，審批其應(yīng)用申請報告，確保新技術(shù)應(yīng)用的質(zhì)量9、審批有關(guān)工程質(zhì)量事故或質(zhì)量問題的處理報告，確保質(zhì)量事故或質(zhì)量問題處理的質(zhì)量。10、審核簽署現(xiàn)場有關(guān)質(zhì)量技術(shù)簽證、文件等。（二）指令文件與一般管理文書（三）現(xiàn)場監(jiān)督和檢查1 、 現(xiàn)場監(jiān)督檢查的內(nèi)容。開工前檢查準(zhǔn)備工作的質(zhì)量工序施工中的跟蹤監(jiān)督、檢查與控制對于重要的和對工程質(zhì)量有重大影響的工序和工程部位，還應(yīng)在現(xiàn)場進(jìn)行施工過程的旁站監(jiān)督與控制，確保使用材料和工藝過程質(zhì)量。2、現(xiàn)場監(jiān)督檢查的方式（監(jiān)理單位）：旁站和巡視平行檢驗（四）規(guī)定質(zhì)量控制工作程序（五）利用支付手段5十五、成本控制要點？(1) 、立項環(huán)節(jié)成本控制要點：立項環(huán)節(jié)

20、的成本控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小， 基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用。 項目部在項目開發(fā)前期起主要作用， 因此， 這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項目部來承擔(dān)。(2) 、規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點：規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用： 在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。 所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是， 周密規(guī)劃， 科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計部和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。(3) 、招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點：招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控

21、制涉及到工程、設(shè)計、審算、銷售等多個部門的實際運作， 在程序上沒有太多變數(shù)， 但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對性。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標(biāo)書制訂，重點在于評標(biāo)。(4) 、施工環(huán)節(jié)成本控制要點：施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費用， 另一個是材料、 工程款的支付。 由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進(jìn)行改動， 而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。(5) 、材料及設(shè)備采購成本控制要點：材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而

22、科學(xué)的流程， 就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率， 達(dá)到成本控制的目的。(6) 、銷售成本控制要點： 銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制， 但一旦制訂了費用目標(biāo)總額，具體的單項支出就必須嚴(yán)格控制。 由于銷售涉及的部門比較多， 所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。 此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮。(7) 、工程預(yù)決算成本控制要點：工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時和準(zhǔn)確性。 這些信息可以來自合作方、 第三方， 和自己的調(diào)研， 不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實際操

23、作。(8) 、期間費用成本控制要點：期間費用主要有財務(wù)、人工、行政三塊費用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化， 期間費用的靈活性很高， 更需要加強(qiáng)對期間費用的計劃控制。 財務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費用支出情況。(9) 、物業(yè)管理成本控制要點：地產(chǎn)公司需要在物業(yè)管理方面支出的費用主要是委托管理、委托經(jīng)營和虧損補(bǔ)貼三個方面。 客戶服務(wù)中心擔(dān)負(fù)著這一環(huán)節(jié)的主要控制工作，控制原則是以明文的法律合同形式界定地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的權(quán)責(zé)關(guān)系， 防止因權(quán)責(zé)不清帶來的額外成本。6十六、竣工驗收的工作程序和所需資料？工作程序：( 一 ) 工程完工后，施工單位向建設(shè)單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收。實行監(jiān)理的工程，工程竣工報告須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見。( 二 ) 建設(shè)單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、 設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位和房屋建筑、規(guī)劃、