房地產(chǎn)投資與開發(fā)7財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)ppt課件

1、 房地產(chǎn)投資與開發(fā)房地產(chǎn)投資與開發(fā)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià);主要內(nèi)容o評(píng)價(jià)指標(biāo)體系o計(jì)算方法;靜態(tài)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)盈利能力指標(biāo)盈利能力指標(biāo)投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率資本金利潤(rùn)率資本金利潤(rùn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值償債能力指標(biāo)償債能力指標(biāo)靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要分為盈利能力評(píng)價(jià)和償債房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要分為盈利能力評(píng)價(jià)和償債能力評(píng)價(jià)，根據(jù)這些指標(biāo)中所采用的資金參數(shù)是否與時(shí)能力評(píng)價(jià)，根據(jù)這些指標(biāo)中所采用的資金參數(shù)是否與時(shí)間相關(guān)，兩類指標(biāo)又可以分為靜態(tài)指標(biāo)與動(dòng)態(tài)指標(biāo)。主間相關(guān)，兩類指標(biāo)又可以分為靜

2、態(tài)指標(biāo)與動(dòng)態(tài)指標(biāo)。主要的評(píng)價(jià)指標(biāo)有：要的評(píng)價(jià)指標(biāo)有：;評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率，又稱為投資收益率，是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成之后的收投資利潤(rùn)率，又稱為投資收益率，是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成之后的收益額與項(xiàng)目總投資額的比率。計(jì)算公式為：益額與項(xiàng)目總投資額的比率。計(jì)算公式為： 投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率=項(xiàng)目收益額項(xiàng)目收益額/項(xiàng)目總投資額項(xiàng)目總投資額100% 式中的項(xiàng)目總投資額是開發(fā)成本與期間費(fèi)用之和，收益額是房地產(chǎn)開發(fā)式中的項(xiàng)目總投資額是開發(fā)成本與期間費(fèi)用之和，收益額是房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的銷售收入與總投資、營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅之差。投資項(xiàng)目的銷售收入與總投資

3、、營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅之差。項(xiàng)目收益額按其是否包括應(yīng)納所得稅額，分為利潤(rùn)總額與凈利潤(rùn)，相應(yīng)地，投項(xiàng)目收益額按其是否包括應(yīng)納所得稅額，分為利潤(rùn)總額與凈利潤(rùn)，相應(yīng)地，投資收益率計(jì)算結(jié)果分為稅前投資收益率和稅后投資收益率兩類。資收益率計(jì)算結(jié)果分為稅前投資收益率和稅后投資收益率兩類。優(yōu)點(diǎn)：計(jì)算簡(jiǎn)單、直觀、易于理解。優(yōu)點(diǎn)：計(jì)算簡(jiǎn)單、直觀、易于理解。缺陷：沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，不能區(qū)分不同年度的收益情況。缺陷：沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，不能區(qū)分不同年度的收益情況。;評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算資本金利潤(rùn)率資本金利潤(rùn)率o 資本金利潤(rùn)率是項(xiàng)目的利潤(rùn)額與項(xiàng)目資本金資本金利潤(rùn)率是項(xiàng)目的利潤(rùn)額與項(xiàng)目資本金的比例，是

4、反映投資者投入企業(yè)資本金的獲的比例，是反映投資者投入企業(yè)資本金的獲利能力的指標(biāo)。利能力的指標(biāo)。o 計(jì)算公式為計(jì)算公式為o 資本金利潤(rùn)率資本金利潤(rùn)率=利潤(rùn)利潤(rùn)/項(xiàng)目全部注冊(cè)項(xiàng)目全部注冊(cè)資金資金100o 如果分母變?yōu)闄?quán)益資本，則指標(biāo)稱為權(quán)益報(bào)如果分母變?yōu)闄?quán)益資本，則指標(biāo)稱為權(quán)益報(bào)酬率。酬率。;例：投資利潤(rùn)率計(jì)算序號(hào)項(xiàng) 目金 額(萬(wàn)元)ABC1銷售收入900697899039 904439 2銷售稅金及附加4953849447 49744 3總投資額503191507132 494296 5土地增值稅7846976608 82670 6利潤(rùn)總額269498265852 277728 8投資利潤(rùn)率53

5、.56%52.42%56.19%9所得稅6737566463 69432 10稅后利潤(rùn)202124199389 208296 11投資凈利潤(rùn)率40.17%39.32%42.14%;F 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值Net Present Value, NPV） F 是指將項(xiàng)目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，用一個(gè)設(shè)定的折現(xiàn)率逐期折現(xiàn)的現(xiàn)值的代數(shù)和。數(shù)學(xué)表達(dá)式為：F FNPV項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值；F CI-CO凈現(xiàn)金流量；F 折現(xiàn)率，可以選用行業(yè)基準(zhǔn)收益率或期望的預(yù)期收益率F 假設(shè) FNPV0，則項(xiàng)目可以被接受；F 假設(shè) FNPV0，則項(xiàng)目應(yīng)該被拒絕。ci評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值ci 010ntc

6、ttFNPVCICOi;凈現(xiàn)值計(jì)算示例NPV.24若i =10%，求NPV ;F 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(Internal Rate of Return) F 是指使項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率。公式為：F F 項(xiàng)目在第t年的凈現(xiàn)金流量；F 項(xiàng)目開始進(jìn)行的時(shí)間點(diǎn)。 010ntttCICOFIRR評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率tCI CO0t ;FIRR的試算內(nèi)插法NPV1NPV2NPV0ii2i1IRRi2 i1IRRi1NPV1NPV1| NPV2|122111iiNPVNPVNPViIRR211121NPVNPVNPViiiIRRIRR計(jì)算公式：;FIRRFIRR例題例題已知某投

7、資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)已知某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷項(xiàng)目是否可行。基準(zhǔn)收益率為內(nèi)部收益率，并判斷項(xiàng)目是否可行。基準(zhǔn)收益率為12%12%。（單位：萬(wàn)元）（單位：萬(wàn)元）;取取i1i120%20%，試算得到：，試算得到：NPV1NPV115.4715.47萬(wàn)元萬(wàn)元取取i2i221%21%，試算得到：，試算得到：NPV2NPV217.6017.60萬(wàn)元萬(wàn)元代入插值法公式：代入插值法公式：FIRR20.47%;F 投資回收期是指項(xiàng)目的凈收益額用于抵償全部投資所需要的時(shí)間。F 靜態(tài)投資回收期（ ）F 即在不考慮時(shí)間因素影響的條件下，項(xiàng)目的凈收益

8、額用于抵償全部投資所需要的時(shí)間。公式為：tP評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期00tPttC IC O=累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的年份數(shù)-1+當(dāng)年現(xiàn)金流量對(duì)值上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量絕;評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期p 動(dòng)態(tài)投資回收期（動(dòng)態(tài)投資回收期（ ）p 即項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開即項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，動(dòng)態(tài)投資回收期自開發(fā)投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零動(dòng)態(tài)投資回收期自開發(fā)投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出

9、現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。其計(jì)算公式為：或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。其計(jì)算公式為：p 動(dòng)態(tài)投資回收期以年表示，其詳細(xì)計(jì)算公式為：動(dòng)態(tài)投資回收期以年表示，其詳細(xì)計(jì)算公式為：tP 010tPtcttCICOi=-1+上年累計(jì)折現(xiàn)值的絕對(duì)值動(dòng)態(tài)投資回收期 累計(jì)折現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年份當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值;例、投資回收期計(jì)算 已知某投資項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)逐年凈現(xiàn)金流量如下表所示。試問(wèn)該項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期、動(dòng)態(tài)投資回收期各是多少?（ic=12%）表表 某投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量表某投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量表t年末建 設(shè) 期經(jīng) 營(yíng) 期01234567凈現(xiàn)金流量（萬(wàn)元）-10-204812121212;由表中結(jié)

10、果可以看出，在第5年末，累計(jì)凈現(xiàn)金流量已出現(xiàn)正值。這樣： Pt= 所以該項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為4.5年。| 6|514.512 解：首先計(jì)算項(xiàng)目的累計(jì)現(xiàn)金流量，列下表進(jìn)行計(jì)算。 表 現(xiàn)金流量累計(jì)表t年末01234567凈現(xiàn)金流量（萬(wàn)元）-10-204812121212累計(jì)凈現(xiàn)金流量（萬(wàn)元）-10-30-26-18-661830（1靜態(tài)投資回收期計(jì)算;（2動(dòng)態(tài)投資回收期計(jì)算 將例中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)，得到下表并利用公式計(jì)算項(xiàng)目的Pt。 根據(jù)表中計(jì)算結(jié)果可以看出，在第6年末，項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)值出現(xiàn)正值。表 現(xiàn)金流量累計(jì)表t年末01234567凈現(xiàn)金流量（萬(wàn)元）-10-204812121212凈現(xiàn)值（P/F，12%，t）-10-17.93.25.77