深圳弱勢群體住房保障的現(xiàn)狀及其完善方案探討

1、    深圳弱勢群體住房保障的現(xiàn)狀及其完善方案探討         摘要：本文以深圳為案例城市，對其弱勢群體住房保障的現(xiàn)狀及存在的問題進行分析，就如何完善深圳弱勢居住群體住房保障制度的基本方案提出了若干建議。 關(guān)鍵詞：弱勢群體，住房保障，深圳 中圖分類號:C913 文獻標識碼:A 文章編號:1009-0592(2010)05-171-02 據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2005年深圳市享受最低收入租賃住房補貼保障的家庭1482戶，其中新增家庭298戶，617人，退出265戶，504人，實際

2、發(fā)放金額433.59萬元，全市歷年享受租賃住房補貼保障家庭總數(shù)累計達到1938戶。全年有5600余戶繼續(xù)享受最低收入家庭租金核減政策，減免租金約300萬元?？傮w來說，目前深圳市弱勢群體住房保障供應制度尚不完善，僅制定了面向城市最低收入家庭的廉租住房、面向城市中低收入家庭的經(jīng)濟適用房制度，缺乏系統(tǒng)的弱勢群體住宅保障供應制度。 一、深圳現(xiàn)行弱勢群體住房保障制度中存在的問題 (一)缺乏明確的目標和長遠規(guī)劃 保障住房的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標準的確定應根據(jù)當前的經(jīng)濟發(fā)展水平、居民的收入狀況制定住房保障的短期目標。同時，結(jié)合當前的經(jīng)濟發(fā)展速度合理預測未來需求，制定規(guī)劃，并隨著經(jīng)濟的發(fā)展和國家宏觀政策的調(diào)整而實施

3、調(diào)整規(guī)劃。 盡管深圳市在國家大的住房供給體系的背景下，已經(jīng)建立并實施了針對低收入家庭的廉租住房制度，但其供給缺乏一個根據(jù)本地的實際制定和實施的長期發(fā)展計劃，缺乏保持規(guī)劃的連續(xù)性和適度超前，使得保障住房建設(shè)隨意性大，低收入居民的住房問題長期得不到解決。 (二)審核中存在的問題 在目前低保制度運行中，主要依靠社區(qū)居委會對于本社區(qū)情況熟悉的優(yōu)勢，由街道辦事處或鎮(zhèn)政府委托居委會對申請人收入情況進行調(diào)查和審核，往往缺乏公正、客觀性。而且由于歷史的原因和重視、投入不夠，我國各城市基本沒有建立住房、收入檔案，居民住房情況和收入信息不健全，許多“隱性”收入難以搞清，導致無法準確界定住房保障對象。 另外，從建設(shè)

4、部等五部委的城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法到各大城市的廉租住房實施辦法，均只有對承租廉租住房的家庭條件改善后有意隱瞞收入等情況的規(guī)定，而沒有對明知不符合申請條件卻造假申請的行為的處罰辦法。這樣一來，就很容易誘使部分家庭條件超過承租廉租住房標準的人鉆法律的空子。 (三)資金來源渠道單一 根據(jù)國家2003年底頒布的城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法和深圳市建成、儲備的廉租房要求，本著“不宜集中、相對分散”的原則，市房改辦在在建的經(jīng)濟適用住房小區(qū)安排建設(shè)1000套廉租房建設(shè)，廉租住房所需資金1億元，經(jīng)市政府辦公會議研究確定，市房管局籌措3500萬元，市財政計劃3000萬元(其中當年落實500萬元)，

5、市公積金管理中心在全市住房公積金增值部分中拿出3500萬元，至年底，所需資金基本落實到位。 對比關(guān)于深圳市保障性住房條例(草案送審稿)中的第十六條“資金來源說明，廉租住房保障資金，實行財政預算安排為主、多渠道籌措的原則，來源主要包括：市、區(qū)政府財政預算安排的資金；政府出售或者出租保障性住房及其配套設(shè)施所得的收益；市住房公積金閑置的部分資金；社會捐贈的資金；其他渠道籌集的資金?！睆闹锌梢钥闯觯钲谑辛庾》看嬖谫Y金來源單一、缺乏連續(xù)性等問題，往往是建一批廉租房，籌措一次資金。 二、深圳弱勢群體住房保障問題解決方案探討 (一)基本原則 1.明確政府是承擔住房保障的責任主體，界定市場和保障界限。各個

6、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的不平衡必然導致作為市場補充的住房保障更多的呈現(xiàn)為一種地區(qū)化的行為。因此深圳住房保障制度的責任主體需明確區(qū)分地方政府直接主體與中央政府間接主體的責任。在管理體制上，由中央政府負責行政管理，將住房保障作為住房制度整體設(shè)計的一部分，在相關(guān)的制度安排上考慮與住房保障的銜接，保證住房保障目的的實現(xiàn)。制定住房保障法律法規(guī)，通過法律規(guī)范保障制度的運作。作為地方政府，依據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，確定與本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平相適應的適度、合理的保障水平，制定適合本市的具體細則，同時負責住房保障的具體事務性工作，保證具體操作中的公開、公平。 2.加快發(fā)展面向弱勢群體的廉租住房。現(xiàn)階段城市弱勢群體住房保障的供應水

7、平應根據(jù)城市自身的經(jīng)濟發(fā)展水平、財政支持能力和弱勢群體情況靈活確定，但基本上應定位在較低水平，以救濟性為主，改善性為輔，即在初期對弱勢群體的住房保障供應做到滿足基本的生活功能，達到安全、衛(wèi)生即可，待經(jīng)濟發(fā)展水平提高、財力充裕后，再加大保障的深度。 3.根據(jù)市場供求關(guān)系，分階段、分層次地解決住房保障問題。從各國住房保障的經(jīng)驗上看，住房補貼政策大體可分為補“磚頭”和補“人頭”兩類。在進行政策選擇時，要注意分析市場供求關(guān)系。如處于住房總量短缺的階段，則需要政府通過政策參與，間接新建保障性房源;如果存量房源可以滿足住房保障需求，則收購舊房作為保障性房源或由保障對象直接租賃市場上的低租金住房。補“磚頭”

8、或補“人頭”的政策會影響市場供求關(guān)系，在住房供給短缺時，如采取補人頭政策會刺激需求，引起房價上漲。因此，深圳政府在決定當?shù)刈》勘Ｕ戏绞綍r要掌握市場房源狀況，在充分分析市場供求關(guān)系的基礎(chǔ)上做出決策。 4.發(fā)揮財政、稅收、金融等政策手段的作用增加保障性住房供給。目前我國正處于經(jīng)濟建設(shè)和城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展時期，眾多薄弱環(huán)節(jié)需要政府的投入，政府的保障能力和保障需求之間存在著極大的不平衡，單純依靠政府的財政力量解決弱勢群體住房保障需求有些困難。因此，在住房保障制度上，應充分發(fā)揮政府的政策手段作用，動用財政、稅收、金融等政策手段，吸引更多的社會資源參與住房保障的供給。針對目前廉租住房建設(shè)及收購上，制定鼓勵措

9、施如稅收優(yōu)惠、財政貼息貸款等，刺激弱勢群體租賃住房的供給，調(diào)動社會資金建設(shè)、收購廉租住房房源。 (二)組織機構(gòu) 根據(jù)國內(nèi)外的經(jīng)驗，在組織機構(gòu)上，成立專門的決策協(xié)調(diào)機構(gòu)和執(zhí)行管理機構(gòu)，對廉租房的建設(shè)、供應、管理實行統(tǒng)一的領(lǐng)導，打破廉租房由建設(shè)、財政、民政、國土資源、稅務等部門多頭管理、無人負責的狀況。 首先建立廉租住房的運行管理信息系統(tǒng)，由以下三部分構(gòu)成：(1)廉租住房資料主系統(tǒng)。此系統(tǒng)是廉租住房資料的中央儲存庫，包括廉租住房的所有狀況、地址、面積、保障租金、定價日期、定價方法等資料。(2)房地產(chǎn)市場租金資料系統(tǒng)。此系統(tǒng)是房地產(chǎn)市場租金資料的中央儲存庫，主要提供房源信息、市場租金、租金分析、統(tǒng)計

10、報告等。(3)租戶家庭資料系統(tǒng)。此系統(tǒng)是租戶家庭資料的中央儲存庫，包括租戶家庭人員、家庭總資產(chǎn)、總收入、意外負擔等動態(tài)情況。其次，決策協(xié)調(diào)機構(gòu)。成立專門的弱勢群體廉租房決策機構(gòu)，行使設(shè)計保障住房預警機制、評估房地產(chǎn)市場形勢、設(shè)立保障水平、制定和實施弱勢群體住房保障政策等的職能。最后，執(zhí)行管理機構(gòu)。由深圳市政府成立住房保障的執(zhí)行管理機構(gòu)，負責根據(jù)決策機構(gòu)設(shè)立的標準，實施住房計劃，包括廉租住房的建設(shè)、分配和管理等實施。 (三)保障方式 1.實物配租。實物配租是指住房保障的執(zhí)行管理機構(gòu)向保障對象直接提供低廉租金標準的住房。 2.租金補貼。借鑒美國模式，對租住公房的家庭實行提租減免，其余不符合實物配租

11、政策的家庭進行租金補貼。 (四)資金來源 建設(shè)初期，弱勢群體廉租住房的資金來源應依據(jù)財政預算安排為主、多種渠道籌措的原則。主要有以下幾種方式： 1.財政撥款。將廉租住房資金納入公共財政預算支出之中，根據(jù)廉租住房發(fā)展規(guī)劃和財政支持能力，確定年度廉租住房經(jīng)費支出水平，保證這項制度長期發(fā)展。 2.征收住房超額消費稅。按照居民實際居住住宅面積，確立住房消費標準，對住房消費水平高、超過標準者適當課稅，從中提取部分金額，納入廉租房基金。 3.發(fā)展廉租住房的商業(yè)融資。發(fā)行廉租房建設(shè)債券。通過發(fā)行15年期的建設(shè)債券，籌集建設(shè)資金。 4.開征社會保障稅?，F(xiàn)階段，我國城鎮(zhèn)居民實際收入水平已超過其他中下等收入國家，

12、國民儲蓄水平居世界前列，已具備征收社會保障稅的經(jīng)濟條件。因此，在近期內(nèi)可考慮開征社會保障稅，為廉租住房的建設(shè)和管理提供資金來源渠道。 5.借鑒香港經(jīng)驗，出租興建經(jīng)濟適用房及廉租房的附屬商業(yè)店鋪及設(shè)施的資金。 (五)廉租房來源 1.以政府直接或間接建房為主，可采用BOT，ppp等模式。 2.收購部分空置住房。既可馬上籌集一部分廉租房源，又可消化部分空置住房。 3.利用“差價換房”置換出來的空余公房。 4.借鑒英國模式，政府可以規(guī)定開發(fā)商開發(fā)的項目達到一定規(guī)模時，將一定比例的房屋作為保障型住房，由住房保障管理機構(gòu)以成本價購得，然后作為廉租房提供給最低收入家庭。 在現(xiàn)階段政府財力有限、居民收入較低、房價比較高、弱勢群體住房條件相對較差而急需改善的情況下，深圳市政府應通過政策參與，新建保障性房源，在較短的時間內(nèi)刺激保障性住房總量上升，緩解住房短缺矛盾，但建房規(guī)模要控制在一定的范圍內(nèi)，保持適當?shù)乃?，并可適當收購舊房作為保障性房源或由保障對象直接租賃市場上的低租金住房。待供需矛盾緩解，供大于求時，逐步向補“人頭”政策傾斜。 注釋: 廖陽.廉租住房政策實施過程中廉租對象界定問題研究.西安:西安建筑科技大學學報.2004.31-33. 趙新才.中國城市住房保障制度研究.武漢:華中師范大學學報.2001.21. 建設(shè)部政策研究中心課題組.完善住房保障制度是調(diào)控市場重要環(huán)