物業(yè)管理基本制度與政策50問

1、物業(yè)管理基本制度與政策 50問1、什么是物業(yè)管理？答：物業(yè)管理條例中所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)， 由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關 場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。2、物業(yè)管理服務合同中應當約定哪些服務內(nèi)容 ？答：（一）房屋共用部位和設備的維修、養(yǎng)護、管理；（二）共用設施和設備的使用、維修、養(yǎng)護、管理；（三）電梯、智能系統(tǒng)等運行服務；（四）環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設施的養(yǎng)護、管理 ；（五）物業(yè)裝飾、裝修管理；（六）保安管理；（七）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)程序的管理、服務；（八）物業(yè)資料的管理。3、物業(yè)公司何時

2、開始收取物業(yè)管理費？答：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費一般從購房人驗收房屋、簽字認可后開始計取 物業(yè)管理費；也有物業(yè)管理公司以住戶辦理入戶手續(xù)時開始計取物業(yè)管理費。4、物業(yè)管理用房的權屬？答：物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意物業(yè)服務企業(yè) 不得改變物業(yè)管理用房的用途。5、一個物業(yè)管理區(qū)域是否可由多個物業(yè)企業(yè)管理 ？答：一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。6、房屋的共用部位是哪些？答：房屋的共用部位是指承受結構部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、外坪和 基礎等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等。7、共用設施設備是哪些？答：共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯

3、、共用照明、消防設施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井等。8、住宅共用部位、共用設施設備維修基金如何提取 ？答：（一）商品房銷售時，購房者應當按購房款 2-3%的比例繳納；（二）公有住房銷售時，售房單位按多層住宅不低于售房款 20%,高層住宅不 低于30%交納;購房者按購房款2%提取。9、什么是物業(yè)管理服務收費？答：物業(yè)管理服務收費是指經(jīng)工商行政管理機關登記注冊的物業(yè)管理單位， 接受物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的委托，對所轄的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、 衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治及提供其它與居 民生活相關的服務所收取的費用10、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑、共用設施如何

4、管理 ？答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃建筑的公共建筑、共用設施，不得改變用途，業(yè) 主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物 業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主代表依法辦理有關手續(xù)。11、物業(yè)服務企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服務再轉移給其他的物業(yè)服務企 業(yè)？答：物業(yè)服務企業(yè)不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務一并再委托給 其他物業(yè)服務企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)服務企業(yè)可 以把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)。12、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)服務企業(yè)應當承擔什么責任？對物

5、業(yè)服務企業(yè)保安人員有什么要求？答：物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報 告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的安全事故承擔的 法律責任，應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定來確定，未能履行物業(yè)服務合同的約定， 導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。物業(yè)服務 企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。13、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議應當包括什么內(nèi)容 ？答：（一）裝飾裝修工程的實施內(nèi)容；（

6、二）裝飾裝修工程的實施期限；（三）允許施工的時間；（四）廢棄物的清運與處置；（五）住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求；（六）禁止行為和注意事項；（七）管理服務費用；（八）違約責任；（九）其他需要約定的事項。14、哪些住宅室內(nèi)裝飾裝修何違規(guī)行為由城市房地產(chǎn)行政主管部門責令改 正，并處罰款？答：（一）將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連 接陽臺的磚，混凝土墻體的，對裝修人處500元以上1000元以下的罰款，對裝 飾裝修企業(yè)處1000元以上10000元以下的罰款；（二）損壞房屋原有節(jié)能設施或 者降低節(jié)能效果的，對裝飾裝修企業(yè)處 1000元以上5000元以下的罰款；（三）擅 自拆改

7、供暖、燃氣管道和設施的，對裝修人處500元上1000元以下的罰款；（四） 未經(jīng)原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，擅自超過設計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的，對裝修人處500元以上1000元以下的罰款，對 裝飾裝修企業(yè)處1000元以上10000元以下的罰款。15、業(yè)主在住宅室內(nèi)裝飾裝修過程中，擅自改變房屋主體及承重結構的， 應由哪個部門責令其整改，并處何罰款 ？答：依照建筑工程質量管理條例的規(guī)定，凡涉及建筑主體或者承重結構 變動的裝修工程，沒有設計方案擅自施工的，由城市建設行政主管部門責令改正， 處50萬元以上100萬元以下的罰款；房屋建筑使用者在裝修過程中擅自變動房 屋建筑主體

8、和承重結構的，由城市建設行政主管部門責令改正，處 5萬元以上 10萬元以下的罰款。16、我自已的住房，可不可以在家開麻將館或開公司 ？為什么？答：不可以。改變住房用途應當遵守小區(qū)管理規(guī)約的規(guī)定，還需經(jīng)本棟房子全體業(yè)主同意并報規(guī)劃、國土、衛(wèi)生、環(huán)保、消防等行政主管部門批準，否則將 責令限期改正，并處以5000元以上3萬元以下罰款。17、裝修房子涉及敲墻打洞，需不需要辦手續(xù)，為什么 ？答：按照城市房屋裝修結構安全管理規(guī)定，裝修房子涉及敲墻打洞，必 須經(jīng)房產(chǎn)管理局批準才可實施，否則，將承擔由此造成的損失并被責令限期改正， 并處罰款。18、底樓商鋪開餐廳，污染了我，應該怎樣維護合法權益，是不是可以不

9、交物管費？為什么？答：業(yè)主可以先與商家協(xié)商自行解決， 如果協(xié)商不能達成共識，可以申請環(huán) 保部門進行調(diào)解，調(diào)解失敗可以申請環(huán)保局行政處罰底層商鋪商家， 也可直接向 人民法院以其侵害相鄰權為由進行起訴來維護自身合法權益。因為不是物業(yè)服務企業(yè)造成的污染，按照物業(yè)服務合同約定，其沒有賠償?shù)牧x務，所以業(yè)主應 當按照物業(yè)服務協(xié)議的約定按時足額繳納物業(yè)服務費。19、我們的自行車沒有停放在自行車庫，可以停放在樓梯口嗎 ？如果失盜了 可以要求物管公司賠償嗎？答：不可以停放在樓梯口，因為樓梯為公共通道而非車庫， 亂停亂放屬擅自 改變房屋用途，陰塞交通，存在安全隱患，如造成損害，應承擔相關法律責任。 沒有停放在自行

10、車庫并委托物業(yè)企業(yè)管理的非機動車， 因不存在委托代管合同關 系，丟失后，不應找物業(yè)企業(yè)賠償。20、我家發(fā)生了入室偷盜，是否都應由物業(yè)公司負責賠償 ？如果協(xié)商不好應 怎么辦？答：不一定都由物業(yè)公司負責賠償，物業(yè)企業(yè)公共秩序維護員不同于保安， 只是依據(jù)合同維護公共部位軼序，如果物業(yè)企業(yè)嚴格按照物業(yè)服務合同約定 事項履職盡責做好了公共秩序維護工作并有相關記錄作為佐證，則不應由物管公司承擔賠償責任。但如果物業(yè)公司不能提供相關佐證材料，則應承擔一定的責任， 雙方可自行協(xié)商，如協(xié)商不能達成共識，可以直接申請人民法院裁定。21、與物業(yè)服務企業(yè)產(chǎn)生糾紛時，應如何維護自身合法權益，是否可以不 交物管費？答：與物

11、業(yè)服務企業(yè)產(chǎn)生糾紛時，應在法律法規(guī)的框架內(nèi)通過合法渠道如實 向業(yè)主委員會反映情況、向管理部門投訴、向人民調(diào)解委員會申請調(diào)解、向人民 法院起訴、召開業(yè)主大會決定是否改聘續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)等方式維護自身合法權 益，不宜簡單采取不交物管費的方式。因為采取不交物管費這種方式表面上看是 損害了物業(yè)服務企業(yè)利益，實際上物業(yè)服務企業(yè)會因此采用降低服務標準等方式來降低成本，如果采取這種方式的人多了，結果會導致小區(qū)物業(yè)管理進入混亂狀 態(tài)，損害的是全體業(yè)主的利益，問題并不能得到根本解決。22、我室內(nèi)設施設備壞了，是否由物業(yè)服務企業(yè)免費維修 ？答：不應由物業(yè)服務企業(yè)免費維修，物業(yè)服務企業(yè)只是依據(jù)物業(yè)服務合同對 小區(qū)公

12、共部分進行管理維護，如果室內(nèi)設施設備壞了可以委托物業(yè)服務企業(yè)維 修，但應另行支付特約服務費。23、我居住的老小區(qū)，總表下設分表，為什么水、電收費標準和供電局、 水廠公布的價格不同？如何解決？答：總表下設分表的老小區(qū)，供電局、水廠、天然氣公司只認小區(qū)總表讀數(shù)。 因公共設施設備的能耗和線損，故總表讀數(shù)大于分表累計讀數(shù)，按照合同約定應 共同分攤的，就存在水、電收費標準和供電局、水廠公布的價格不同的問題。要 根本解決該問題，需要全體業(yè)主申請供電局、水廠、天然氣公司將總表下設分表， 改為直接對水、電、氣公司的戶表，但會涉及到改裝費，具體標準請向相關單位 咨詢。24、水、電、氣能源應由誰承擔費用？答：根據(jù)

13、物業(yè)管理條例規(guī)定，“新建建筑區(qū)劃內(nèi)，供水、供電、供氣、信息、 環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位應當按下列規(guī)定向最終用戶收取有關費用：（一）業(yè)主自用的向業(yè)主收??；（二）物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人使用的向物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人收?。唬ㄈ┎糠謽I(yè)主共同使用的，由相關業(yè)主分攤；（四）全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分攤。25、商品房出現(xiàn)質量問題應該找誰，是不是可以不交物管費 ？答：商品房是開發(fā)商銷售給業(yè)主的，按照相關法規(guī)，應由開發(fā)商承擔保質期 內(nèi)房屋質量保修的義務，保質期屆滿后，公共部分按照法定程序，可動用公共維 修資金進行修復，業(yè)主專有部分，由業(yè)主自行維修。房屋質量問題不是物業(yè)服務 企業(yè)造成的，按照物業(yè)服務合同約定

14、，其沒有賠償?shù)牧x務，故業(yè)主不能因房 屋質量問題不交物管費。26、樓上衛(wèi)生間漏水應該找誰？是不是可以不交物管費？答：樓上衛(wèi)生間漏水應先找樓上業(yè)主協(xié)商， 找水電工確認漏水原因，如果是 房屋施工質量問題，保質期內(nèi)應找開發(fā)商修復，超過保質期由樓上樓下業(yè)主協(xié)商 解決;如果是裝修使用不當?shù)膯栴}，應找樓上業(yè)主修復。因為不是物業(yè)服務企業(yè) 造成的房屋漏水問題，按照物業(yè)服務合同約定，其沒有賠償?shù)牧x務，所以業(yè) 主應當按照物業(yè)服務協(xié)議的約定按時足額繳納物業(yè)服務費。27、業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權利和義務有哪些 ？房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供

15、的服務；（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議 ；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議 ；（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金） 的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共

16、秩序和 環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；（五）按時交納物業(yè)服務費用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。28、什么是前期物業(yè)？答：前期物業(yè)管理服務指房地產(chǎn)開發(fā)單位邀請擬從事前期物業(yè)管理的有關人員參與該項目的可行性研究，從物業(yè)管理角度對物業(yè)規(guī)劃、設計、設備選用、功能布局、施工監(jiān)管、驗收接管、銷售和租賃提出建設性意見，充分反映住戶要求和物業(yè)自身要求，力求使用戶入住之前的各種前期工作與用戶使用的實際需要及 日后物業(yè)管理工作相適應。29、國務院頒布的物業(yè)管理條例從哪年哪月哪日開始施行 ？答：2003年9月1

17、日。30、業(yè)主大會會議可分為哪幾種？答：定期會議和臨時會議。31、召開業(yè)主大會會議，應當于會議召多少日前通知全體業(yè)主 ？答：15日32、業(yè)主大會會議可以采用哪兩種形式召開 ？答：集體討論和書面征求意見。33、同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應在物業(yè)所在的那些單位指導下成立 業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會？答：區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門。34、對業(yè)主委員會委員的基本要求有哪些 ？答：熱心公益事業(yè)，責任心強，具有一定組織能力。35、物業(yè)管理收費應當遵循什么原則？答：合理、公開以及費用與服務水平相適應原則。36、什么是管理規(guī)約？答：是指一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由全體業(yè)主共同訂立或者承諾對全體業(yè)主具 有

18、約束力的有關使用、維護物業(yè)及其管理等方面權利義務的行為守則。37、建設單位制定臨時管理規(guī)約時，應該遵循什么原則 ？答：不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。38、房子出租了物業(yè)服務費由誰來交？答：條例規(guī)定業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的， 從其約定，業(yè)主負連帶責任。39、前期物業(yè)管理招標有哪幾種方式？答：兩種。公開招標和邀請招標。40、違反物業(yè)管理條例的規(guī)定，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共 用部分、共同設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn) 行政主管部門處以多少罰款？答：5萬元以上20萬元以下。41、物業(yè)服務企業(yè)有罰款權嗎？答：沒有。罰款是一種行政處罰行為，物業(yè)公司是一個企業(yè)是接受上業(yè)主委 員會委托對小區(qū)物業(yè)進行管理的民事主體，所以沒有罰款權，但物管企業(yè)可根據(jù) 實際情況，要求當事人支付違約金或賠償金。42、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共區(qū)域的水電費如何分攤 ？答：根據(jù)物業(yè)服務收費管理辦法第十一條的規(guī)定，公共區(qū)域的水電費已 計入物業(yè)管理成本，應作為物業(yè)管理費的構成部分，不存在分攤。43、業(yè)主和建設單位產(chǎn)主糾紛，可以以此作為拒交物業(yè)服務費的理由嗎？答：不可以。因建設單位和物管企業(yè)分別屬于兩個獨立的法人，商品房的買 賣和物業(yè)管理屬于不同的法律關系。44、業(yè)主裝修房屋時，需要告知物業(yè)服務企業(yè)嗎 ？答：物業(yè)管理條